Visitatierapport Woonmaatschappij IJzer en Zee, Veurne

Transcriptie

1 Visitatierapport Woonmaatschappij IJzer en Zee, Veurne Visitatiegesprekken op 1-2 juni 2016 Definitief visitatierapport van 4 oktober 2016 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A P P I J E N

2 Prestatiebeoordeling Woonmaatschappij IJzer en Zee Datum rapport: 4 oktober 2016 Datum visitatiegesprekken: 1 en 2 juni 2016 Datum presentatie aan raad van bestuur: 7 september 2016 Erkenningsnummer SHM: 3390 Contactgegevens SHM: Brugse Steenweg Veurne info@ijzerenzee.be Tel: 058/ Directeurs: Charlers Deconinck Patrick Verbrugge Patrick Vercruysse Voorzitter: Frans Verhegge Actieterrein voor de realisatie en de verhuur van sociale huur- en koopwoningen: Alveringem De Panne Diksmuide Houthulst Koekelare Koksijde Kortemark Lo-Reninge Middelkerke Nieuwpoort Veurne Samenstelling visitatiecommissie: Brecht Vandekerckhove, commissievoorzitter Anne-Maria Vandenbroucke, commissielid Luc Joos, commissielid Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door Woonmaatschappij IJzer en Zee geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING WIJZ PAGINA 2 VAN 64

3 INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING SAMENVATTING BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING BESCHRIJVING SHM BESCHRIJVING OMGEVING PRESTATIES VAN SHM WOONMAATSCHAPPIJ IJZER EN ZEE VEURNE PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID AANBEVELINGEN AANBEVELINGEN VOOR DE SHM AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING WIJZ PAGINA 3 VAN 64

4 1. INLEIDING 1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM Woonmaatschappij IJzer en Zee De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s, d.d. 5 juli Ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM s te meten en te volgen De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD) 1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING WIJZ PAGINA 4 VAN 64

5 1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen goed is en voor één operationele doelstelling voor verbetering vatbaar, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld voor verbetering vatbaar. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek Conform artikel 35, 5 van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via info@visitatieraad.be Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de lijst van actoren die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING WIJZ PAGINA 5 VAN 64

6 2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. PV 1 BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Beoordeling voor huuractiviteiten Beoordeling voor koopactiviteiten OD 1.1 De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen Goed n.v.t. OD 1.2 De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen n.v.t. Goed OD 1.3 De SHM brengt sociale kavels op de markt n.v.t. Goed OD 1.4 OD 1.5 PV 2 OD 2.1 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en sociale kavels te realiseren De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Goed Goed Uitstekend Goed Uitstekend OD 2.2 De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Goed Goed OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Goed Goed PV 3 BETAALBAARHEID VAN WONEN Voor verbetering vatbaar GOED Goed Voor verbetering vatbaar Goed Goed Goed Goed n.v.t. Voor verbetering vatbaar OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Voor verbetering vatbaar Voor verbetering vatbaar OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Voor verbetering vatbaar n.v.t. PV 4 SOCIAAL BELEID OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Goed n.v.t. OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Goed Goed OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Goed n.v.t. PV 5 INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID OD 5.1 De SHM is financieel leefbaar Goed OD 5.2 De SHM beheerst haar kosten goed Goed Goed OD 5.3 De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude OD 5.4 De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Uitstekend OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Goed OD 5.7 De SHM is bereid tot verandering en verbetering Goed PV 6 KLANTVRIENDELIJKHEID OD 6.1 De SHM informeert burgers snel en duidelijk Uitstekend Goed OD 6.2 De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Goed Goed Goed Goed Goed Goed Goed Goed Goed Uitstekend OD 6.3 De SHM meet de tevredenheid van klanten Goed Goed Goed n.v.t. Goed n.v.t. Goed VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING WIJZ PAGINA 6 VAN 64

7 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING 3.1 Beschrijving SHM Woonmaatschappij IJzer en Zee (WIJZ) is ontstaan uit de fusie van de huurmaatschappijen de Veurnse Bouwmaatschappij en de Nieuwpoortse Volkswoning met de koopmaatschappij Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij Veurne-Diksmuide. Deze fusie vond plaats in juni De fusie kende haar sluitstuk in 2015 toen het nieuwe kantoor van de maatschappij werd geopend en alle medewerkers gecentraliseerd werden op één locatie. De maatschappij heeft met de fusieoperatie de aandeelhoudersstructuur zo herschikt dat alle gemeenten evenveel aandelen (5,6%) hebben met uitzondering van de kleinere gemeenten Alveringem en Lo-Reninge (elk 3,8%). Hetzelfde geldt voor alle OCMW s (3,4%), opnieuw met uitzondering van de OCMW s van Alveringem en Lo-Reninge (elk 1,7%). Daarnaast hebben ook het Vlaamse gewest en de provincie West-Vlaanderen beide 3,8% van de aandelen. Verder heeft Belfius nog ongeveer 2% aandelen en zijn er nog 22 kleinere aandeelhouders die samen 1% van de aandelen hebben. Op deze manier kent de SHM geen meerderheidsaandeelhouders, maar een bijzonder gelijklopende spreiding tussen alle gemeenten en OCMW s binnen het actieterrein. De raad van bestuur van WIJZ bestaat uit 20 leden, waarvan 1 vertegenwoordiger van de provincie West-Vlaanderen, 3 private aandeelhouders, 1 vertegenwoordiger van alle gemeentebesturen en 1 vertegenwoordiger van alle OCMW s, actief in het actieterrein. Deze bestuursmandaten vallen samen met de gemeentelijke legislatuur, maar verschillende bestuursmandaten worden halfweg deze periode overgedragen om uit iedere gemeente twee personen te kunnen afvaardigen. Als gevolg van de fusie heeft de SHM drie directeurs die op gelijke voet samen de maatschappij leiden. De directeurs nemen - als niet stemgerechtigd lid - deel aan de vergaderingen van de raad van bestuur. De SHM heeft een directiecomité dat bestaat uit 4 bestuurders en de drie directeurs. De drie directeurs hebben hun eigen takenpakket (administratie; projectontwikkeling & koopwoningen; bouw & technische dienst). Daarnaast telt de SHM 14 medewerkers, waarvan twee klusjesmannen en een poetsvrouw, in totaal 11,5 voltijdse equivalenten. Deze personeelsleden nemen in een vlakke structuur de functies onthaal, verkoop, leningen, verhuur, huurdersbegeleiding, onderhoud en herstellingen en boekhouding op zich. WIJZ beschikt eind 2014 over sociale huurwoningen, waarvan eengezinswoningen (70,5%) en 515 appartementen (29,5%). Van die wooneenheden stonden er 40 leeg (19 frictieleegstand; 21 structurele leegstand). Eind 2014 waren er 35 woningen verhuurd buiten het sociale huurstelsel. Het actieterrein van WIJZ omvat 11 gemeenten (zie figuren 1 & 2). De SHM realiseert koopwoningen in alle gemeenten in haar actieterrein. De meeste huurwoningen staan in de gemeenten De Panne, Koksijde, Veurne en Nieuwpoort. In Diksmuide en Houthulst verhuurt de SHM bijna geen woningen, in Koekelare is het eerste project nog in ontwikkeling en in Kortemark is ze niet actief als huurmaatschappij. Dit was immers geen actieterrein voor de huurmaatschappijen voor de fusie en nu zijn hier nog steeds De Mandel en De Mandelbeek aan de slag. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING WIJZ PAGINA 7 VAN 64

8 Figuur 1: Actieterrein WIJZ Figuur 2: Verdeling van de woningen naar gemeente ALVERINGEM DE PANNE DIKSMUIDE HOUTHULST KOEKELARE KOKSIJDE KORTEMARK LO-RENINGE MIDDELKERKE NIEUWPOORT VEURNE Bron: prestatiedatabank 2015 gegevens 2014 Van het patrimonium dat de SHM nog steeds in bezit heeft werd het grootste volume gerealiseerd in de periode (ca. 28,5 % van het patrimonium). Dit ligt boven het Vlaamse gemiddelde. Voor het overige volgt de verdeling van de huurwoningen van de SHM volgens bouwjaar, vrij sterk de Vlaamse verdeling. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING WIJZ PAGINA 8 VAN 64

9 Figuur 3: Verdeling woningen volgens bouwjaar 030% 025% 020% 015% 010% 005% 000% Bron: prestatiedatabank 2015 gegevens 2014 % SHM % Vlaanderen De SHM heeft een groot aantal 3-slaapkamerwoningen, goed voor zo n 36% van het totaal patrimonium. De 2-slaapkamerwoningen en de 2-slaapkamerappartementen maken beide zo n 17% van het patrimonium uit. Verder zijn in afnemende volgorde de 4-slaapkamerwoningen (12%), de 1-slaapkamerappartementen (8%) en de 1-slaapkamerwoningen (5%) het sterkst vertegenwoordigd. figuur 4: huurwoningen volgens type en aantal slaapkamers slaapkamers 1 slaapkamer 2 slaapkamers 3 slaapkamers 4 slaapkamers appartementen woningen Bron: prestatiedatabank 2015 gegevens 2014 Eind 2015 bestond 44% van de gezinnen die een sociale woning huren bij WIJZ uit 1 persoon (dit komt overeen met het Vlaams gemiddelde) en 30% uit 2 personen. De drie- en vierpersoonsgezinnen waren samen goed voor 23%, terwijl 3% van de gezinnen 5 of meer gezinsleden telde. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING WIJZ PAGINA 9 VAN 64

10 Van de kandidaat-huurders waren er bijna 54% alleenstaand; 24% van de gezinnen bestond uit 2 gezinsleden en 10% uit 3 gezinsleden. De grotere gezinnen (4 of meer) maken zowat 12% van het bestand van de kandidaat-huurders uit. WIJZ telt nauwelijks 5% allochtone huurders, 80 % van de Vlaamse maatschappijen heeft een hoger percentage allochtone huurders. Met 37% huurder ouder dan 65 bevindt WIJZ zich in het hoogste kwartiel, wat te verklaren is door het aandeel van de kustgemeenten die een sterke vergrijzing kennen. De huurders van de SHM hebben een mediaan equivalent netto-belastbaar inkomen ( ,81) dat hoger ligt dan de mediaan van de sector. Op deze kansarmoede-indicatoren scoort WIJZ dus relatief laag. De SHM heeft een akkoord met de lokale besturen om geen optionele toewijzingsregels voor lokale binding op te maken en zich te beperken tot de voorrang voor kandidaat-huurder die in de periode van zes jaar voor de toewijzing minstens drie jaar inwoner is of is geweest van de gemeente waar de toe te wijzen woning gelegen is. Voorts hebben de gemeenten Alveringem, De Panne, Middelkerke, Nieuwpoort en Veurne een toewijzingsreglement dat voorrang geeft aan senioren. In functie van nieuwe projecten die op stapel staan, zal dit ook uitgebreid worden naar andere gemeenten (OD 1.5). Behalve huuractiviteiten ontplooit WIJZ ook koop- en leningsactiviteiten. In de periode heeft WIJZ 84 koopwoningen gerealiseerd. De verkoop van kavels komt nog slechts sporadisch voor. In de periode waren dit er slechts 7 in twee kleinere projecten. Ten slotte heeft de SHM in dezelfde periode bemiddeld in 239 sociale leningen. 3.2 Beschrijving omgeving In het actieterrein van de maatschappij woonden eind 2011 bijna huishoudens. De verwachting is dat dit aantal tegen 2020 zal stijgen naar en tegen 2030 naar Naar leeftijdsverdeling zijn er 18% 18- tot 34-jarigen, 40% 35- tot 64-jarigen en 26% 65-plussers. Met een merkelijk lager percentage 18- tot 34 jarigen en een hoger percentage 65-plussers wijken vooral de kustgemeenten af van de gemiddelde waarden in Vlaanderen. Het werkloosheidscijfer van de gemeenten in het actieterrein ligt met 6,12% lager dan het Vlaamse gemiddelde van 7,48% en ook het leeflooncijfer van 0,25% ligt lager dan het Vlaamse gemiddelde (0,38%). De cijfers van de verschillende gemeenten lopen licht uiteen. Gemiddeld gezien hebben de kustgemeenten een hoger percentage werklozen en leefloners. Middelkerke (8,5% en 0,64%) en De Panne (10,8% en 0,39%) hebben de hoogste percentages. In de woningtypes op het actieterrein van WIJZ tekent zich een zeer divers maar duidelijk beeld af. De kustgemeenten De Panne, Koksijde, Nieuwpoort en Middelkerke tellen tussen 70% en 80% appartementen terwijl het patrimonium van de andere gemeenten voor 65% tot 78% bestaat uit open en halfopen bebouwing. Veurne bevindt zich hier tussenin met 14% appartementen, 52% open of halfopen bebouwing en maar 34% gesloten bebouwing. De mediaan verkoopprijs van een appartement in het actieterrein van WIJZ bedroeg in euro, met een variatie van (Lo-Reninge) tot (Veurne). Voor gewone woonhuizen ligt de mediaan in het actieterrein op euro, met de hoogste waarde in Nieuwpoort ( euro) en de laagste ( euro) in Houthulst. De mediaan koopprijzen van eengezinswoningen en appartementen zijn de voorbije 5 jaar gemiddeld met respectievelijk 15% en 17% gestegen, maar er zijn grote verschillen tussen de gemeenten onderling. Door de VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING WIJZ PAGINA 10 VAN 64

11 soms kleine verkoopaantallen valt hier moeilijk een lijn in te trekken. De mediaanprijs van de bouwgrond bedraagt 218 /m² en is de laatste 5 jaar met 62 /m² gestegen. De bouwgrondprijs is gemiddeld het duurst in de kustgemeenten. Het actieterrein van WIJZ telde in ,4% sociale huurwoningen. Verhoudingsgewijs tellen Veurne (10,6%), Nieuwpoort (8,5%), Diksmuide (5,5%) en Lo-Reninge (4,6%) het meest sociale woningen. Het minst zijn er in Middelkerke (0,7%), De Panne (1,6%), Koekelare (1,5%) en Koksijde (1,4%). Behalve WIJZ zijn er in dit actieterrein nog vier andere sociale verhuurmaatschappijen actief: de gemengde maatschappijen De Mandel, WoonWel en Ons Onderdak en de huur-shm De Mandelbeek. Daarnaast zijn er ook twee sociale verhuurkantoren actief: RSVK Westkust en RSVK Veurne- Diksmuide. Het bindend sociaal objectief (BSO) inzake bijkomende sociale huurwoningen voor het totale actieterrein werd bepaald op 996 woongelegenheden, waarvan de hoogste aantallen te realiseren zijn in Middelkerke (177), Koksijde (172) en Diksmuide (108). Van het objectief voor sociale huurwoningen zijn er in gerealiseerd. Aan de gemeenten De Panne en Middelkerke werd gevraagd een bijkomende inspanning te leveren. (zie ook OD 1.1) Het BSO inzake bijkomende sociale koopwoningen voor het actieterrein bedraagt 421 woongelegenheden, met de grootste aantallen in Koksijde (80) en Middelkerke (68). Eind 2014 waren er 92 gerealiseerd waarvan 32 in Diksmuide en 31 in Nieuwpoort. In De Panne, Kortemark, Lo-Reninge, Middelkerke en Veurne was er nog geen enkele gerealiseerd. (zie ook OD 1.2) Het BSO voor sociale kavels werd bepaald op 26, met een variatie tussen 5 (Diksmuide) en 1 (Alveringem, Houthulst en Koekelare). Eind 2014 waren er in Koekelare echter al 12 sociale kavels bij gekomen en in Nieuwpoort 4, terwijl er in de andere gemeenten nog geen enkele kavel gerealiseerd was. (zie ook OD 1.3) VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING WIJZ PAGINA 11 VAN 64

12 4. PRESTATIES VAN SHM WOONMAATSCHAPPIJ IJZER EN ZEE VEURNE 4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD 1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling huuractiviteiten: Goed Beoordeling koopactiviteiten: niet van toepassing. In de periode vertoont het patrimonium van Woonmaatschappij IJzer en Zee in vergelijking met de andere SHM s een hogere realisatiegraad. Ook met een geplande productie van ruim 18,5% ten opzichte van het bestaande patrimonium situeert WIJZ zich bij de betere helft in de sector. In alle gemeenten waar de SHM alleen of mee instaat voor de realisatie van sociale huurwoningen, zal het BSO sociale huur mede door de prestaties van WIJZ gehaald worden. De visitatiecommissie is op basis van deze prestaties van mening dat Woonmaatschappij IJzer en Zee goed scoort voor deze doelstelling. - De SHM realiseerde in de periode gemiddeld ongeveer 26,8 huurwoningen per jaar, wat komt overeen met 1,5% van het patrimonium per jaar. Daarmee bevindt ze zich net in het 4 de kwartiel van de frequentieverdeling van de Vlaamse SHM s, m.a.w. bij de meest productieve SHM s. - Daarnaast heeft de SHM 14,9% aangemelde nieuwe huurwoningen (280 eenheden) en hiermee bevindt ze zich net niet in het vierde kwartiel van de frequentieverdeling, maar behoort ze wel nog steeds tot de meer productieve SHM s in Vlaanderen. - Met 3,8% nieuwe huurwoningen op het uitvoeringsprogramma (66) ten opzichte van het totaal patrimonium scoort deze SHM dan weer minder dan gemiddeld en bevindt ze zich middenin het 2 de kwartiel van de frequentieverdeling van de Vlaamse SHM s. - In Alveringem, De Panne, Koksijde, Lo-Reninge, Nieuwpoort en Veurne staat WIJZ als enige SHM in voor het aanbod van sociale huurwoningen. In Diksmuide, Houthulst, Koekelare en Middelkerke streeft ze dit na samen met andere maatschappijen. In Kortemark is ze als verhuurmaatschappij niet actief. Op basis van de jaarlijkse meting 2015 (zie onderstaande tabel) kunnen we vaststellen dat Diksmuide en Veurne de doelstellingen van het BSO voor sociale huur reeds behaald hebben en dat vooral Middelkerke en Koksijde nog werk aan de winkel hebben, maar ook hier wordt werk van gemaakt (zie verder). VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING WIJZ PAGINA 12 VAN 64

13 Tabel 1: Voortgang BSO Huur per gemeente in het actieterrein van WIJZ deelobjectief huur Bron voortgangsmeting 2015 nettotoename sinds nulmeting nog te realiseren huurobjectief nog te verwachten sociaal huuraanbod ALVERINGEM DE PANNE DIKSMUIDE nvt 23 nvt HOUTHULST KOEKELARE KOKSIJDE KORTEMARK LO-RENINGE MIDDELKERKE NIEUWPOORT nvt VEURNE 0 55 nvt 24 nvt resterend saldo - De Vlaamse administratie zet bij de voortgangsmeting de gemeenten die het verwachte groeipad volgen in categorie 1. Een gemeente die het groeipad niet volgt, wordt ondergebracht in categorie 2. Dit was zo voor Houthulst en Koekelare in Zij dienen in een plan van aanpak aan te tonen dat ze voldoende inspanningen leveren om alsnog het vooropgestelde BSO te halen. Op basis van de beoordeling van dit plan van aanpak werd Houthulst ondergebracht in categorie 2a: de gemeente levert voldoende inspanningen om haar BSO te bereiken en Koekelare in categorie 2b: de gemeente levert onvoldoende inspanningen om haar BSO te bereiken. In Koekelare was voorheen enkel de SHM de Mandel actief in de sociale huur. Naar aanleiding van de voortgangstoets heeft de gemeente ook gevraagd aan WIJZ om mee te helpen aan de realisatie van het BSO. De SHM voert nu (vergevorderde) onderhandelingen voor de realisatie van 5 huurwoningen in de verkaveling Pottebezem (Koekelare). In de gemeente Houthulst hebben Ons Onderdak en De Mandel verschillende projecten op stapel staan. WIJZ zal hier geen bijkomende huurwoningen realiseren. - Bij de voortgangsrapportage van 2012 kregen ook Middelkerke, De Panne en Koksijde score 2a of 2b. WIJZ heeft de laatste jaren samen met deze gemeenten verschillende projecten onderhandeld (zie OD1.5) en inmiddels is de realisatiegraad zoals initieel vooropgesteld was. De gemeente heeft inmiddels zelfs een convenant afgesloten met de Vlaamse overheid om nog bijkomende woningen te kunnen realiseren. - WIJZ heeft in 2014 een beleidsplan opgemaakt. Hierin wordt vooropgesteld dat de SHM gemiddeld 20 huurwoningen per jaar zal realiseren. Om dit te behalen moet ze ook ieder jaar een aantal projecten in voorbereiding hebben. Daartoe heeft WIJZ een aantal indicatoren opgenomen in haar beleidsplan: o 50 huurwoningen in voorbereiding o 30 huurwoningen met een goedgekeurd voorontwerp o 20 huurwoningen in de fase voorbereiding uitvoeringsdossier Ofschoon het beleidsplan vrij recent is, stelt de visitatiecommissie toch vast dat de SHM vandaag aan deze indicatoren voldoet. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING WIJZ PAGINA 13 VAN 64

14 - WIJZ plant de verkoop van een aantal bestaande huurwoningen, wat de netto-aangroei zal doen vertragen. De SHM heeft immers een aantal woningen waar ze vandaag over oordeelt dat een renovatie door de SHM weinig zinvol is. Het betreft telkens woningen binnen een groter geheel waarvan de andere reeds verkocht zijn. Daardoor kan de SHM deze niet collectief renoveren en is het evenmin mogelijk om via sloop en vervangingsbouw voor een betere invulling te opteren. In 2015 werden zo 14 woningen verkocht, voor in totaal net geen 2 miljoen euro. Daarnaast heeft de SHM nog een lijst van 95 woningen die ze wenst te verkopen na opzeg van de zittende huurder en 10 woningen die daarvoor in aanmerking kunnen komen, maar waarvoor eerst een evaluatie moet gebeuren door de technische dienst. De visitatiecommissie kan begrijpen waarom de SHM bij deze woningen voor een verkoop kiest, maar wijst er haar toch op dat dit een grote impact heeft op de netto-aangroei, een impact die de SHM best in haar meerjarenbeleidsplan mee opneemt. OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling huuractiviteiten: niet van toepassing Beoordeling koopactiviteiten: goed Het jaarlijks gemiddelde aantal sociale koopwoningen gerealiseerd door Woonmaatschappij IJzer en Zee in de periode 2010 tot en met 2014 situeert zich net boven de mediaan van de sector. De geplande productie van sociale koopwoningen bevindt zich bij de 25% hoogste van de sector. De toekenning van sociale leningen door de VMSW via de bemiddeling van WIJZ evenals het gemiddelde leenvolume per jaar zit net boven het eerste kwartiel van de frequentieverdeling van de sector. Op basis van deze gegevens is de visitatiecommissie van mening dat Woonmaatschappij IJzer en Zee goed presteert voor deze doelstelling. Bovendien is in al de gemeenten waar WIJZ actief is, het te behalen BSO Koop in zicht. - Omdat het actieterrein van de verschillende SHM s die sociale koopwoningen realiseren erg kan verschillen in grootte, heeft het vergelijken van absolute productiecijfers in de sector (in tegenstelling tot de absolute productie van sociale huurwoningen) volgens de visitatiecommissie slechts een indicatieve waarde. Omwille van deze indicatieve waarde worden ze in volgende analyses toch telkenmale vermeld. Met een gemiddelde jaarlijkse productie van 21 sociale koopwoningen tussen 2010 en 2014 bevindt Woonmaatschappij IJzer en Zee zich bij de 50% meest productieve SHM s in Vlaanderen. - Eind 2014 zijn er door WIJZ bovendien ook 256 sociale koopwoningen aangemeld waardoor de SHM zich bij de 25% SHM s bevindt die het meeste woningen hebben aangemeld. Verder stonden er op dat moment ook 105 koopwoningen op het uitvoeringsprogramma en hiermee situeert de SHM zich bij het beste 30% van de Vlaamse huisvestingsmaatschappijen. In het beleidsplan is de doelstelling bepaald dat de SHM 10 sociale koopwoningen per jaar wil realiseren. Op dit moment slaagt de SHM hier in elk geval in en ook naar de toekomst toe lijkt dit verzekerd. - Het BSO sociale koop legt 421 bijkomende sociale koopwoningen op in het actieterrein van WIJZ. In de voortgangsrapportage 2015 (gegevens , zie onderstaande tabel) kunnen we zien dat in Diksmuide, Koekelare, Nieuwpoort en Veurne het sociaal objectief reeds behaald is. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING WIJZ PAGINA 14 VAN 64

15 Tabel 2: Voortgang BSO Koop per gemeente in het actieterrein van WIJZ Deelobjectief sociale koop Bron voortgangsmeting 2015 toename deelobjectief koop sinds nulmeting nog te realiseren deelobjectief koop nog te verwachten sociaal koopaanbod ALVERINGEM DE PANNE DIKSMUIDE HOUTHULST KOEKELARE KOKSIJDE KORTEMARK LO-RENINGE MIDDELKERKE NIEUWPOORT VEURNE resterend saldo - In De Panne en Lo-Reninge zijn er nog geen sociale koopwoningen gerealiseerd. In De Panne heeft de SHM drie projecten op stapel staan met éénmaal 4 en tweemaal 13 koopwoningen, die respectievelijk in 2016 (2) en in 2017 in uitvoering gaan (maar die dus nog niet opgenomen waren in de voortgangstoets). Met deze projecten vult de SHM reeds 30 van de 37 koopwoningen uit het BSO in. In Lo-Reninge heeft de SHM een project met 8 huur- en 8 koopwoningen dat in 2017 zal worden uitgevoerd en een project van 3 koopwoningen dat midden 2016 zal worden uitgevoerd. Hiermee wordt het BSO koop dus ook ingevuld. In Houthulst heeft de SHM 18 koopwoningen aangemeld of op het uitvoeringsprogramma en vult ze dus ook het sociaal objectief in. In Kortemark heeft de SHM 20 koopwoningen in vier verschillende projecten in voorbereiding en heeft ze nog een onderhandeling lopen voor 4 koopwoningen in het project Koordhoek, waarmee ook hier het sociaal objectief koop behaald wordt. - Een koper van een sociale koopwoning moet zich ertoe verbinden om de woning 20 jaar lang persoonlijk te bewonen. Bij een vervroegde verkoop kan een SHM een schadevergoeding eisen of de woning weder inkopen. WIJZ opteert er in principe voor alle koopwoningen weder in te kopen, tenzij de wederinkoopprijs te hoog is om de woning als sociale koopwoning terug te kunnen verkopen. Als dit niet haalbaar is wordt eenuittredingsvergoeding gevorderd. Omwille van de hoge vastgoedprijzen aan de kust, wordt het wederinkooprecht nog regelmatig toegepast. - De VMSW heeft door de bemiddeling van WIJZ 239 sociale leningen toegekend in de periode 2010 tot en met Met dit cijfer situeert WIJZ zich net boven het eerste kwart van de sector met het minste aantal toegekende leningen. Het aantal door WIJZ bemiddelde sociale leningen in de periode is als volgt opgedeeld: 1% voor private nieuwbouw; 26% voor aankoop- en renovatieverrichtingen; 38% voor sociale koopwoningen; 5% voor de overname van de onverdeelde helft. De SHM voert geen actieve publiciteit voor haar sociale leningen. Ze doet dit omdat ze het niet wenselijk vindt om halfweg het jaar mensen te moeten teleurstellen, als blijkt dat er niet langer budgetten beschikbaar zijn. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING WIJZ PAGINA 15 VAN 64

16 - Door de verhoging van de budgetten voor sociale leningen vanuit Vlaanderen kreeg WIJZ in 2013 en 2014 meer kandidaat-ontleners over de vloer. Dit uitte zich ook in een toename van de effectief afgesloten leningen door de bemiddeling van de SHM: 52 per jaar in 2013 en 2014 tegenover een gemiddelde van 30 per jaar in de periode Het gemiddelde jaarlijkse ontleenvolume bedraagt 6,7 miljoen euro in de periode In 2014 was er een beduidend hoger geleend volume van 10,4 miljoen euro. Vreemd genoeg ligt 2013 dan weer beduidend lager met 4,5 miljoen euro. Het verschil tussen 2013 en 2014 kan te wijten zijn aan het verschil in woningproductie door de SHM zelf. In 2013 werden immers slechts 3 koopwoningen gerealiseerd ten aanzien van 28 in OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling huuractiviteiten: niet van toepassing Beoordeling koopactiviteiten: goed In de periode van 2010 tot en met 2014 heeft Woonmaatschappij IJzer en Zee met de productie van 7 sociale kavels, een aanbod gerealiseerd dat tot de 25% hoogste behoort ten opzichte van de Vlaamse SHM s die sociale kavels realiseren. WIJZ doet wat haar gevraagd wordt door de gemeenten om het BSO sociale kavels in te vullen, maar heeft niet de intentie om hier verder op in te zetten. De SHM vindt het instrument van de sociale kavel het minst sociale en zou zich liever alleen concentreren op sociale huur- en koopwoningen. De visitatiecommissie is van oordeel dat WIJZ goede prestaties levert voor deze doelstelling. - Met 7 sociale kavels tussen 2010 en 2014 situeert WIJZ zich bij de meest productieve in de sector. WIJZ verkocht deze 7 sociale kavels in 2010 (3) en 2014 (4). De verkoopprijs/m² van deze kavels bedraagt ongeveer 117 euro. De gemiddelde perceelsgrootte is ongeveer 4,5 are. Tabel 3: Voortgang BSO Kavels per gemeente in het actieterrein van WIJZ objectief kavels Bron voortgangsmeting 2015 gerealiseerde kavels ALVERINGEM DE PANNE DIKSMUIDE HOUTHULST KOEKELARE KOKSIJDE KORTEMARK LO-RENINGE MIDDELKERKE NIEUWPOORT VEURNE nog te realiseren kavels - In het actieterrein van de SHM legt het BSO 26 bijkomende sociale kavels op tegen 2020: 5 in Diksmuide, 4 in Koksijde, 3 in Lo-Reninge en Middelkerke, 2 in De Panne, Kortemark, Nieuwpoort en Veurne en telkens 1 in Alveringem, Houthulst en Koekelare. Het BSO is in Koekelare en Nieuwpoort reeds ingevuld. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING WIJZ PAGINA 16 VAN 64

17 - De SHM beoogt de overige BSO-kavels - indien dit van haar gevraagd wordt door een gemeente - te realiseren in één van de vele projecten die nog dienen te worden ontwikkeld, maar ze is hier zelf geen voorstander van. Zowel WIJZ als een aantal lokale beleidsmakers waarmee de visitatiecommissie heeft gesproken maken kanttekeningen bij het instrument van de sociale kavels. De grootste kritiek is dat met het realiseren van sociale kavels geen echte sociale doelstellingen ten aanzien van de meest behoevende worden ingevuld. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling huuractiviteiten: goed Beoordeling koopactiviteiten: goed De SHM heeft in haar meerjarenbeleidsplan de doelstelling geformuleerd om steeds voldoende grondreserve te hebben om 200 huurwoningen en 150 koopwoningen te kunnen realiseren. Om deze grondreserve aan te leggen heeft WIJZ de aankoop van gronden en panden de laatste jaren verhoogd en dit met inzet van eigen middelen. Ze gebruikt hiervoor diverse benaderingen en instrumenten. Deze strategie volstaat om de nodige woonprojecten te kunnen uitvoeren, dit zowel in het kader van het vooropgestelde BSO als inzake de door WIJZ zelf beoogde doelstellingen. De visitatiecommissie is van mening dat WIJZ goed presteert voor deze doelstelling. - De grondreserve van WIJZ bedraagt eind 2014 ongeveer 4,5ha. Hiermee scoort de SHM vrij laag ten aanzien van de andere SHM s. In de periode daalde haar grondreserve sterk. In 2011 beschikte de SHM immers nog over een grondreserve van 8,11ha. In 2015 verwierf de SHM voor euro nieuwe gronden waar ze op korte termijn 108 woningen kan realiseren. WIJZ beoogt, onder meer in functie van het realiseren van het BSO, een aantal bijkomende projecten te realiseren. WIJZ zal de daartoe noodzakelijke gronden aankopen zodra deze projectintenties concreet worden. Zo zal de realisatie van het project in de Badenlaan in Middelkerke cruciaal zijn voor het behalen van het BSO in deze gemeente. - In het beleidsplan bepaalt WIJZ dat haar grondreserve haar in staat moet stellen haar realisaties voor de komende 10 jaar in te vullen. Vandaag heeft de SHM effectief een reserve om 200 huurwoningen en 150 koopwoningen te kunnen realiseren. Tot begin 2014 was er enige zorg of de grondreserve van WIJZ wel voldoende was om de vooropgestelde doelstellingen in het beleidsplan te kunnen realiseren. Voor de SHM was het BSO een belangrijk middel om ook bij gemeenten, die in eerste instantie niet echt enthousiast waren om nieuwe sociale huurprojecten op hun grondgebied te realiseren, toch gehoor te vinden. - WIJZ is voortdurend op zoek naar geschikte bouwgrond voor koop- en huurprojecten. Op verschillende manieren komen gronden op de radar van de SHM: o Er is een algehele alertheid van directie en raad van bestuur; o Gronden worden via het netwerk van de directie en de raad van bestuur aangebracht; o De SHM is in de regio gekend als een betrouwbare partner en op deze manier komen zowel private, publieke als semipublieke actoren bij de SHM terecht; o Herhaaldelijk worden panden en gronden via het voorkooprecht aangeboden en in een zeldzaam geval waar een betaalbare projectrealisatie haalbaar leek is dit ook toegepast; o In rechtstreekse gesprekken met gemeenten of in het Lokaal woonoverleg worden projectmogelijkheden onderzocht en aangeboden ter realisatie van het BSO. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING WIJZ PAGINA 17 VAN 64

18 - Daarnaast verwerft WIJZ gronden via gegroepeerde aankopen, waarbij de grondverwerving voor verschillende projecten binnen een gemeente met het bestuur gelijktijdig worden onderhandeld. Zo werd een pakket onderhandeld met de gemeente Koksijde; met de gemeenten De Panne en Nieuwpoort wordt nog onderhandeld. In deze onderhandelingen koppelt de SHM verschillende potentiële projectlocaties aan elkaar, zodat ze moeilijkere of minder interessante projectlocaties kan compenseren door locaties die intensiever kunnen worden benut. De SHM heeft hierbij een maatstaf die ze altijd respecteert. Het grondaandeel voor een 1-slaapkamerwoning mag maximum bedragen, voor een 2- slaapkamerwoning en voor een 3-slaapkamerwoning. - Door haar knowhow ter beschikking te stellen van de gemeenten slaagt de SHM erin om bijkomende appartementen te realiseren. Zo is de SHM bouwheer voor de uitbreiding van een bibliotheek te Nieuwpoort en buitenschoolse kinderopvang te Veurne. Op beide projecten kan de SHM dan ook nog een aantal appartementen realiseren. OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling huuractiviteiten: uitstekend Beoordeling koopactiviteiten: goed Woonmaatschappij IJzer en Zee houdt bij haar huur- en koopprojecten rekening met de verwachtingen van lokale actoren en de vraag van kandidaat-huurders en -kopers. De SHM houdt rekening met de specifieke, lokale karakteristieken in het bijzonder de aanwezigheid van voorzieningen zoals openbaar vervoer, winkels, scholen, groen, ) en gaat ook in op de vraag van bepaalde welzijnsactoren (bv. projecten voor mensen een beperking). Bovendien is het zeer uitgebreide aantal initiatieven dat de SHM onderneemt voor senioren en de koppeling die ze hierbij legt naar de onderbezetting bijzonder. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van WIJZ voor de koopsector als goed en voor de huursector als uitstekend. - De wachtlijst met kandidaat-huurders (1.283 eind 2015) bestaat voor meer dan de helft uit alleenstaanden en voor een kwart uit gezinnen met 2 personen. Vanuit deze wachtlijst blijkt dus een grote vraag naar kleinere woongelegenheden. Tabel 3: recente projecten naar aantal slaapkamers start van de werken totaal huidige woningvoorraad appartementen (eind 2014) 0,4% 8,2% 17,8% 2,7% 0,2% 515 huidige woningvoorraad woningen (eind 2014) 0,1% 5,3% 17,2% 36,1% 11,8% recent gerealiseerde woningen ( ) 0,0% 22,9% 67,8% 9,3% 0,0% 188 woningen met uitvoeringsdossier of in uitvoering ,0% 33,6% 48,2% 10,9% 0,0% 110 woningen in voorontwerp of gepland ,0% 71,7% 24,2% 4,0% 0,0% 99 Gepland op eigen gronden op termijn ,0% 0,0% 54,5% 45,5% 0,0% 45 gronden in onderhandeling nog niet bepaald 0,0% 2,3% 71,3% 17,2% 0,0% Bovenstaande tabel toont aan dat de SHM het overwicht aan grotere woningen binnen haar huidige woningvoorraad probeert te corrigeren. Zowel in de projecten die recent zijn gerealiseerd of op korte of langere termijn gepland zijn wordt er bijgestuurd door meer één- en twee-slaapkamerwoningen te realiseren. Enkel projecten die op termijn gepland worden op eigen gronden voorzien nog in een groot aandeel drie-slaapkamerwoningen. Dit betreft een aantal historische projecten die mogelijks nog herzien worden. - In het actieterrein van WIJZ hebben 409 kandidaat-kopers zich ingeschreven in de registers voor het verwerven van een sociale koopwoning (399) en een woonkavel (10). Voor de sociale VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING WIJZ PAGINA 18 VAN 64

19 koopwoningen beschikken we niet over dezelfde gedetailleerde informatie als bij de kandidaat-huurders, maar ook voor deze projecten stelt de SHM rekening te houden met de wachtlijsten of lokale woonbehoeftes zoals ze bepaald zijn binnen woonbeleidsplannen. Dit werd ook bevestigd door de lokale ambtenaren en de beleidsverantwoordelijken. - De SHM hanteert een checklist bouwen van sociale woningen in kleine kernen die ze onder begeleiding van Samenlevingsopbouw West-Vlaanderen opstelde in samenwerking met de SHM s De Mandel en Ons Onderdak, de provincie West-Vlaanderen en een aantal gemeenten uit de Westhoek. Via deze checklist toetst de SHM projectlocaties af op hun voorzieningenniveau: mobiliteit, openbaar vervoer, handel en horeca, sociale voorzieningen (zorg, scholen, ). De SHM hanteert deze checklist als toetsingskader vooral voor huurwoningen. Voor koopwoningen hanteert ze meer soepelheid, omdat dit doorgaans een sterkere doelgroep betreft. De visitatiecommissie vindt dit een goede praktijk omdat dit aansluit bij het bieden van kansen aan doelgroepen. Het kunnen beschikken over voorzieningen is voor deze doelgroepen immers bepalend voor een volwaardige deelname aan het maatschappelijk leven, omwille van de vaak beperktere verplaatsingsmogelijkheden. - Projecten voor specifieke doelgroepen ontstaan uit regelmatige contacten met organisaties werkzaam in de welzijnssector. Dit betreft zowel de OCMW s als alle welzijnsorganisaties binnen het actieterrein. Ook op de diverse vergaderingen van het lokaal woonoverleg en het regionaal welzijnsoverleg, draagt WIJZ de boodschap uit, dat ze bereid is om te bouwen voor specifieke doelgroepen, eventueel zelfs buiten het sociaal huurstelsel. Bij een project voor 9 huurappartementen in de Brugse Steenweg te Veurne, bleek dat 4 nieuwe huurders met een beperking begeleiding kregen. Dit was voor WIJZ een kantelmoment om een volledig project te realiseren in de Berkenlaan specifiek voor personen met een beperking. Deze 9 appartementen worden verhuurd buiten het sociaal huurstelsel via vzw Golfbreker (bijzondere Jeugdzorg), Vondels (gezinsbegeleiding) en Havenzate (personen met een fysieke en psychische beperking). Met deze welzijnsorganisaties zijn er afspraken voor versnelde toewijzing voor doelgroepen en het afsluiten van begeleidingsovereenkomsten. WIJZ overlegt ook met het Verzorgingstehuis Maria Ter Engelen uit Klerken (Houthulst) over de bouw van een zestal studio s voor personen die begeleid zullen worden vanuit de instelling. Het dossier bevindt zich thans in de voorontwerpfase. Daarnaast verhuurt de SHM in Nieuwpoort 23 woningen en 2 appartementen aan het OCMW buiten het sociaal huurstelsel. Deze woningen worden door het OCMW wel verhuurd conform het sociaal huurstelsel. Daarom ook lopen er onderhandelingen met de stad Nieuwpoort om de verhuring terug te laten overnemen door WIJZ. Ten slotte verhuurt de SHM nog één woning aan het OCMW van Veurne voor de opvang van politieke vluchtelingen. - WIJZ heeft drie projecten voor senioren, namelijk Germana en Spreeuwenberg te Veurne en het project Dorpstraat te Oostduinkerke. Tegelijk zijn er opvallend veel projecten in opbouw voor deze doelgroep. De SHM geeft aan die projecten specifiek in te zetten voor de aanpak van de onderbezetting. In het patrimonium van WIJZ zijn 297 huurwoningen (17%) momenteel onderbezet. 156 drie-slaapkamerwoningen zijn bewoond door één persoon. In 101 vierslaapkamerwoningen wonen slechts twee personen en in 40 vier-slaapkamerwoningen is slechts één persoon gedomicilieerd. Het probleem stelt zich zowel in woningen als appartementen, verspreid over het merendeel van de gemeenten. De woonbegeleider van de SHM maakt de oudere huurders in een onderbezette woning attent op de mogelijkheid om te muteren naar een kleinere bejaardenflat. Hiervoor heeft de SHM een uitgebreid aantal nieuwbouw- en renovatieprojecten op stapel staan in bestaande woonwijken: o Koksijde, Bert Bijnensstraat: 8 assistentiewoningen, o Diksmuide, project Vismarkt: 13 assistentiewoningen, VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING WIJZ PAGINA 19 VAN 64

20 o o o o o o Nieuwpoort, voormalige Rijkswachtkazerne: 36 assistentiewoningen, Veurne, Nieuwstad: 10 assistentiewoningen vervangen door 20 assistentiewoningen, Veurne, Veldstraat: 12 woningen vervangen door 20 seniorenflats, Lombardsijde, Prinsenvelddreef: 6 assistentiewoningen, Alveringem, Schooldreef: 8 assistentiewoningen, Lo-Reninge, Schaerdeke: 8 assistentiewoningen, - In de gemeenten waar WIJZ reeds seniorenwoningen heeft, gelden er alspecifieke toewijzingsreglementen. In de gemeenten waar de projecten nog in opbouw zijn, zijn de toewijzingsreglementen dat eveneens. Daarnaast heeft de SHM ook afspraken gemaakt om de voorrangsregelingen aangaande de lokale binding in alle gemeenten van haar werkgebied op elkaar af te stemmen en conform de toepassing van het kaderbesluit voorrang te verlenen voor zij die reeds 3 jaar in de gemeente wonen. - Ten slotte beschikt de SHM ook nog over 7 ADL-flats en heeft ze nog eens 18 ADL-woningen in de planning opgenomen terwijl ze maar 7 kandidaat-huurders heeft voor dit type van flats. De SHM gaat er evenwel van uit dat de vraag hier zal toenemen. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING WIJZ PAGINA 20 VAN 64

21 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Eindoordeel algemeen: goed Eindoordeel huuractiviteiten: goed Eindoordeel koopactiviteiten: goed De SHM heeft een goede realisatiegraad voor zowel koop- als huurwoningen. Bovendien heeft ze in haar meerjarenbeleidsplan ook de doelen (bijvoorbeeld inzake grondreserve) opgenomen om een hoog volume ook op langere termijn te kunnen blijven verwezenlijken. Ook het aantal aangemelde huur-en koopwoningen en het aantal dat op het uitvoeringsprogramma staat is steeds vrij hoog of gemiddeld. Mede door de inspanningen van de SHM is het BSO sociale huur en koop in die gemeenten waar de SHM actief huurwoningen ontwikkelt in zicht. Wel stelt de visitatiecommissie vast dat WIJZ zich heeft voorgenomen om een groot aantal huurwoningen, die zich niet langer in één aaneensluitend geheel bevinden, te verkopen. De visitatiecommissie suggereert bijgevolg om ook steeds de netto-aangroei te blijven opvolgen. De toekenning van sociale leningen door de VMSW via de bemiddeling van WIJZ evenals het gemiddelde leenvolume per jaar is beneden het gemiddelde van de sector. Verder heeft WIJZ in de periode sociale kavels verkocht. Met dit aanbod ligt de SHM ver boven het Vlaamse gemiddelde. WIJZ doet wat haar gevraagd wordt om het BSO sociale kavels in te vullen, maar heeft niet de intentie om dit verder uit te bouwen, omdat ze dit de minst sociale invulling van sociaal wonen vindt. De SHM heeft in haar meerjarenbeleidsplan de doelstelling geformuleerd om steeds voldoende grondreserve te hebben om 200 huurwoningen en 150 koopwoningen te kunnen realiseren. De visitatiecommissie stelt vast dat WIJZ zich creatief en strategisch opstelt in het verwerven van gronden, hier de nodige inspanningen voor levert en tevens de in haar beleidsplan vooropgestelde resultaten haalt. Om deze grondreserve systematisch op peil te houden heeft WIJZ de aankoop van gronden en panden de laatste jaren verhoogd en dit met de inzet van eigen middelen. Ten slotte zien we dat WIJZ bij haar huur- en koopprojecten rekening houdt met de wachtlijsten en met de vraag van lokale actoren. Verder houdt de SHM ook rekening met de specifieke, lokale karakteristieken in het bijzonder de aanwezigheid van voorzieningen zoals openbaar vervoer, winkels, scholen, en gaat ze in op vragen van welzijnsactoren. Bovendien is het aantal projecten dat ze opzet voor senioren en de koppeling die ze hierbij legt naar de onderbezetting erg uitgebreid. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING WIJZ PAGINA 21 VAN 64