Visitatierapport SHM De Leie, Wervik

Transcriptie

1 Visitatierapport SHM De Leie, Wervik Visitatiegesprekken op 16 en 17 juni 2014 Definitief rapport dd V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A P P I J E N

2 Prestatiebeoordeling SHM De Leie Datum rapport: Datum visitatiegesprekken: 16 en 17 juni 2014 Datum presentatie aan de raad van bestuur: 2 oktober 2014 Erkenningsnummer SHM: 3421 Contactgegevens SHM: CVBA De Leie, Nieuwstraat 81, 8940 WERVIK tel.: 056 / , fax: 056 / info@deleie.be Directeur: de heer Max CHRISTIAEN, Voorzitter: de heer Philippe DEJAN Actieterrein voor de realisatie en de verhuur van sociale huurwoningen: Avelgem, Heuvelland, Kortrijk, Mesen, Wervik Samenstelling visitatiecommissie: Swa Silkens, commissievoorzitter Tina Martens, commissielid Gerard Van Bortel, commissielid Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door SHM De Leie geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM DE LEIE PAGINA 2 VAN 51

3 INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING SAMENVATTING BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING BESCHRIJVING SHM DE LEIE (WERVIK) BESCHRIJVING OMGEVING PRESTATIES VAN SHM DE LEIE PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID AANBEVELINGEN AANBEVELINGEN VOOR DE SHM AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM DE LEIE PAGINA 3 VAN 51

4 1. INLEIDING 1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM De Leie De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s, d.d. 5 juli Ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM s te meten en te volgen De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD) 1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM DE LEIE PAGINA 4 VAN 51

5 1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen goed is en voor één operationele doelstelling voor verbetering vatbaar, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld voor verbetering vatbaar. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek Conform artikel 35, 5 van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via info@visitatieraad.be Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de lijst van actoren die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM DE LEIE PAGINA 5 VAN 51

6 2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. Beoordeling PV 1 BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN voor verbetering vatbaar OD 1.1 De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen goed OD 1.2 De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen nvt OD 1.3 De SHM brengt sociale kavels op de markt nvt OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen voor verbetering vatbaar PV 2 KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING voor verbetering vatbaar OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig OD 2.2 De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid goed OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar voor verbetering vatbaar PV 3 BETAALBAARHEID VAN WONEN goed OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust goed OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust goed PV 4 SOCIAAL BELEID voor verbetering vatbaar OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid goed OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan goed OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer voor verbetering vatbaar OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners voor verbetering vatbaar PV 5 INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID voor verbetering vatbaar OD 5.1 De SHM is financieel leefbaar goed OD 5.2 De SHM beheerst haar kosten goed goed OD 5.3 De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude OD 5.4 De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan goed OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij voor verbetering vatbaar OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle goed OD 5.7 De SHM is bereid tot verandering en verbetering voor verbetering vatbaar PV 6 KLANTVRIENDELIJKHEID voor verbetering vatbaar OD 6.1 De SHM informeert burgers snel en duidelijk voor verbetering vatbaar OD 6.2 De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk goed OD 6.3 De SHM meet de tevredenheid van klanten voor verbetering vatbaar goed goed goed VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM DE LEIE PAGINA 6 VAN 51

7 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING 3.1 Beschrijving SHM De Leie (Wervik) De sociale huisvestingsmaatschappij De Leie is actief in vijf gemeenten, met kantoor in Wervik. De geschiedenis van de sociale huisvestingsmaatschappij is verbonden met de Belgische staatshervormingen. De SHM is opgestart in 1921 als de tweetalige huisvestingsmaatschappij De Leie La Lys. De regionalisering van het beleidsdomein Wonen had onder meer tot gevolg dat de Nationale Maatschappij voor de Huisvesting werd afgeschaft en in 1988 de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij (VHM, nu VMSW) werd opgericht. De Leie - La Lys volgde, en splitste in een Vlaamse en een Waalse SHM. Voor de splitsing in 1988 was de SHM ook actief in de gemeente Komen, nu gelegen in de provincie Henegouwen (Wallonië), maar tot 1963 een gemeente in de provincie West-Vlaanderen. Het actieterrein van de SHM De Leie ligt in de Westhoek, in het uiterste zuiden van de provincie West-Vlaanderen. De vijf gemeenten van het actieterrein grenzen ofwel aan Frankrijk, ofwel aan de Belgische taalgrens. Mesen is een faciliteitengemeente, en met haar 950 inwoners de kleinste stad van België. Dit actieterrein vormt geen aaneengesloten geheel. Enkel Mesen en Heuvelland grenzen aan elkaar. De kortste weg van Heuvelland en Mesen naar Wervik loopt over de gemeente Komen. Deze drie gemeenten liggen in het arrondissement Ieper. De andere twee gemeenten, Kortrijk en Avelgem, vinden we verder in het oosten, in het arrondissement Kortrijk. Zo ligt Avelgem op pakweg 40 minuten rijden van Wervik. Enkel in Wervik en Mesen ontwikkelt de Leie initiatieven in heel de gemeente. In Avelgem is de werking beperkt tot de deelgemeenten Avelgem, Outrijve en Bossuit. In Kortrijk is De Leie enkel actief in de deelgemeente Kooigem. Voor Heuvelland is dit de deelgemeente Wijtschate. De Leie heeft een actieterrein dat overlapt met 6 andere huisvestingsmaatschappijen: - Mijn Huis (Harelbeke) in Avelgem (huur) - Ons Onderdak (Ieper) in Heuvelland (huur), Mesen en Wervik (koop) - Goedkope Woning (Kortrijk) in Kortrijk (huur en koop) - Eigen Haard is Goud Waard (Menen) in Kortrijk (huur) - Eigen Haard (Zwevegem) in Avelgem en Kortrijk (huur) - De Zuid West-Vlaamse SHM (Kortrijk) in Kortrijk (huur en koop) en in Avelgem (koop). De SHM s hebben onderling de afspraak om geen huurprojecten op te zetten in de (deel)gemeente van een andere huurmaatschappij. Daarnaast zijn in deze gemeenten twee erkende SVK s actief: vzw De Woonsleutel (Wervik, Mesen en Heuvelland) en de vzw SVK De Poort (Kortrijk en Avelgem). Toen de huidige directeur in 1990 bij de SHM De Leie aan de slag ging was het woningpatrimonium in een slechte staat. De huisvestingsmaatschappij bezorgde de visitatiecommissie de uitgebreide nota infobrochure vervangingsbouw eigen patrimonium. Deze nota spreekt over een verkrottingproblematiek. Zo beschikte meer dan de helft van de huurwoningen niet over een toilet met spoelstelsel. De Leie startte dan ook met een uitgebreid renovatie- en vervangingspro- VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM DE LEIE PAGINA 7 VAN 51

8 gramma in de wijken Oud Park, Nieuw Park en Carre (Wervik). Deze 406 woningen waren gebouwd omstreeks Hierin zaten 22 ex-sociale woningen verkocht aan een particulier. Tijdens deze vervangingsbeweging nam de SHM de beslissing tot een algemene verhuringsstop in deze wijken, wederhuisvesting van alle betrokken bewoners, wederinkoop van de particuliere woningen en gefaseerde vervangingsbouw met simultaan heraanleg van de wegenis en infrastructuur. De vervanging liep van 1994 tot Deze renovatie- en vervangingsgolf heeft de identiteit van de SHM sterk bepaald. Bestuur en directie wijzen meermaals op deze grote inspanning. Hierdoor heeft de SHM anno 2012 slechts 28 woningen (2,2%) die gebouwd zijn voor Zowat 40% van het huidige woningaanbod is gerealiseerd tussen 1950 en 1980, 18% in de jaren 80. De overige 40% is gebouwd na 1990, vooral in het eerste decennium van de 21 ste eeuw. Einde 2012 heeft De Leie woongelegenheden, waarvan 280 appartementen (22%). In Wervik en Mesen is SHM De Leie de enige sociale huurmaatschappij. Hier heeft ze einde 2012 respectievelijk 887 en 71 huurwoningen. In Avelgem telt De Leie 245 woningen, of 76% van het totale sociale huuraanbod in deze gemeente. In Heuvelland zit het sociaal huuraandeel van De Leie met 54 woningen op 41,5%. In Kortrijk heeft De Leie slechts 15 sociale huurwoningen, of 0,6% van het Kortrijkse sociaal woningaanbod. De Leie is een coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid. De aandelen zijn voor bijna 44% in handen van de stad en het OCMW van Wervik en voor bijna 30% van de vier andere stad- en gemeentebesturen in het actieterrein van de SHM. De resterende aandelen zijn in het bezit van de provincie West-Vlaanderen (5,4%), het Vlaamse Gewest (17,6%), de sp.a en het ACV (elk 0,8%) en acht particulieren (samen 2,1%). Einde 2012 had De Leie 4,87 VTE ( voltijds equivalenten) in dienst. Op het ogenblik van de visitatie (juni 2014) was dit aangegroeid tot 7,3 VTE s, of 8 personeelsleden. De SHM heeft enkel bedienden in dienst, waarvan naast de directeur er drie de huurdersadministratie opnemen (inschrijvingen, huurachterstallen, huuradministratie), drie het beheer van de woningen en projecten en één de boekhouding. Tijdens de visitatiedagen was de opzegperiode voor een aantal personeelsleden lopende (zie PV 4). In de steden Kortrijk en Wervik (sinds 2014) is een lokaal toewijzingsreglement van toepassing. In Wervik is een voorrang opgenomen voor kandidaten die de volle leeftijd van 65 jaar hebben bereikt op het moment van toewijzing. In Kortrijk is een voorrangssysteem voor diverse kwetsbare groepen en mensen met een beperking opgenomen. Dit toewijzingsreglement is de facto niet van toepassing op het patrimonium van De Leie, omdat haar aanbod in deze gemeente zo klein is. 3.2 Beschrijving omgeving Het verschil in inwonersaantal tussen de vijf gemeenten is zeer groot. De stad Kortrijk is met ongeveer inwoners goed voor 67% van de totale bevolking van het actieterrein van De Leie, terwijl het woningaanbod van de SHM in deze gemeente het kleinste is. De stad Wervik (ongeveer inwoners) volgt met meer dan 16%, ongeveer evenveel als de landelijke gemeenten Avelgem (9.600 inwoners) en Heuvelland (7.940 inwoners) samen. Mesen (950-tal inwoners) huisvest minder dan 1% van de totale bevolking van het actieterrein van de SHM. Deze vijf gemeenten hebben een onderling weinig vergelijkbaar profiel, zoals uit de verdere cijfers zal blijken. Het hoge aandeel inwoners en woningen in Kortrijk bepaalt sterk de gemiddelde cijfers van het actieterrein van de SHM De Leie, terwijl ze hier het laagste aantal sociale huurwoningen heeft. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM DE LEIE PAGINA 8 VAN 51

9 Anno 2009 woonden in de vijf gemeenten van het actieterrein van De Leie huishoudens. Volgens de verwachtingen zal dit aantal tegen 2020 toenemen tot pakweg huishoudens (+ 5%) en tegen 2030 tot huishoudens (+6%). Dit is merkelijk lager dan de prognoses voor het Vlaamse Gewest, waar een groei van respectievelijk 8,4% en 12% wordt verwacht. Het aandeel in de bevolking van personen ouder dan 65 bedraagt 20%. De 18- tot 34-jarigen staan voor 21%, de 35- tot 64-jarigen voor 39%. In Vlaanderen zitten deze verhoudingen op respectievelijk 18%, 22% en 42%. De gemeenten van het actieterrein van de SHM huisvesten bijgevolg een naar Vlaamse normen hoog aandeel actieve bevolking en iets minder senioren. Het aandeel personen jonger dan 18 jaar is vrijwel gelijk aan het aandeel in het Vlaamse Gewest. Van de vijf gemeenten heeft Kortrijk het hoogste aandeel senioren (21%), Heuvelland het laagste (18%). De regio kent een inkomensprobleem, vooral in de steden Mesen en Kortrijk. Het aandeel werklozen en leefloontrekkers ligt met respectievelijk 6,91% en 0,33% gevoelig hoger dan het gemiddelde in Vlaanderen (5,53% en 0,22%). Het gemiddeld netto-belastbaar inkomen is met euro (cijfers 2010) gevoelig lager dan het Vlaamse gemiddelde ( euro). Zo is de werkloosheid opvallend hoog in Mesen (11%) en Kortrijk (7,7%). Enkel in Avelgem (4,78%) en Heuvelland (4,92%) bevindt het aandeel zich onder het Vlaamse gemiddelde. Het hoge aandeel leefloontrekkers van Kortrijk (0,71%) en Mesen (0,42%) trekt het gemiddelde voor de regio gevoelig op. Avelgem (0,18%) en Heuvelland (0,13%) hebben een veel lager aandeel. Het gemiddelde inkomen is in alle vijf gemeenten lager dan het Vlaamse gemiddelde. Vooral Mesen ( euro) en Heuvelland ( euro) vallen hierbij op. Enkel Kortrijk ( euro) nadert het gemiddelde in Vlaanderen. Wervik zit met 0,22% leefloontrekkers en 6,13% werklozen kortbij de Vlaamse gemiddelden. In vergelijking met de andere huisvestingsmaatschappijen huisvest De Leie een vrij laag aandeel alleenstaande sociale huurders evenals gezinshoofden van 65 jaar of ouder. Met 35,5% alleenstaanden en 23,6% senioren zit ze telkens bij de 10 SHM s met het laagste aandeel. Voor het aandeel huurders waarvan het gezinshoofd niet de Belgische nationaliteit heeft zit de SHM met 11% in de middenmoot tussen de andere huisvestingsmaatschappijen. Het gemiddelde netto belastbaar inkomen van de huurders van de huisvestingmaatschappij bedraagt net geen euro (cijfers 2012). Hiermee zit De Leie wederom in het midden tussen de andere SHM s. Bij de meer dan woningen in de vijf gemeenten van het actieterrein van De Leie vinden we vooral gesloten bebouwing (42%). De halfopen en open bebouwing bedraagt respectievelijk 20 en 22%. Appartementen zijn minder aanwezig, namelijk 16%. Deze gemiddelden worden echter sterk bepaald door het aantal en het woningprofiel in de stad Kortrijk. De verschillen tussen de gemeenten zijn groot. Zo hebben de steden Wervik, Kortrijk en Mesen vooral gesloten bebouwing (44,8%, 45% en 70,4%). In het landelijke Heuvelland staat veel open bebouwing (50,7%) en nauwelijks appartementen (2%). Appartementen vinden we sowieso vooral in Kortrijk (20,3%). Het valt op dat het landelijke Avelgem toch nog 11,2% appartementen heeft, en dat de steden Wervik en Mesen met 7% en 0,7% (!) weinig tot geen flatgebouwen tellen. De SHM De Leie heeft dan ook weinig onderling vergelijkbare gemeenten in haar werkingsgebied. Dit wordt nogmaals geaccentueerd door het verschil in de prijzen voor de bouwgrond. In Heuvelland kost een vierkante meter bouwgrond ongeveer 60 euro. Kortrijk zit met 205 euro per vierkante meter bijna 3,5 keer zo hoog, en is hiermee de enige gemeente met een mediaan verkoopprijs hoger dan het gemiddelde in het Vlaamse Gewest (161 euro). Wervik (115 euro) en Avelgem (153 euro) zijn onderling vergelijkbaar. Voor Mesen is de prijs van de bouwgrond niet gekend, vermoedelijk omdat het aantal transacties in deze kleinste stad van België (426 wooneenheden) te laag is. De mediaan verkoopprijs voor een woonhuis varieert rond de euro. Dit is over de vijf gemeenten enigszins vergelijkbaar, met Wervik als laagste ( euro) en Kortrijk als hoogste ( euro). Deze prijzen zitten gevoelig lager dan de mediaan verkoopprijs 2012 voor een woonhuis in Vlaanderen ( euro). VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM DE LEIE PAGINA 9 VAN 51

10 Het sociaal objectief beoogt dat iedere gemeente in Vlaanderen groeit naar een minimum aandeel van 9% aan sociale huurwoningen. Bij de meting voor het bepalen van het Bindend Sociaal Objectief (BSO) bleek dat de meeste gemeenten in het actieterrein een behoorlijk aandeel sociale huurwoningen hadden. Zo had Avelgem op in verhouding met het aantal huishoudens 8,34% huurwoningen, Kortrijk 8,35%, Wervik 11,36% en Mesen zelfs 14,11%. Enkel Heuvelland had in vergelijking met de andere gemeenten een eerder beperkt aandeel met 3,92%. Het opgelegde BSO voor het actieterrein van De Leie is dan ook beperkt. Voor Wervik en Mesen werd geen BSO-huur opgelegd. Sinds 2008 is het aantal sociale huurwoningen nog toegenomen (cijfers voortgangstoets, ): - In Avelgem werden 8 bijkomende huurwoningen gerealiseerd, blijft voor het BSO nog 18 woningen te gaan. - Heuvelland kende een groei met 6 eenheden, blijft nog 48 woningen te realiseren. - In Kortrijk werden 208 woningen gerealiseerd of nog 1 te gaan. Voor Mesen is het aantal sociale huurwoningen tussen 2008 en 2011 niet gewijzigd. In Wervik is het aantal sociale huurwoningen toegenomen met 31 eenheden. De SHM De Leie realiseert ook sociale koopwoningen. Bovendien kwam dit onderwerp tijdens de visitatiedagen veelvuldig aan bod (zie hoofdstuk 4). Daarom nemen we hier ook de BSO-cijfers voor sociale koopwoningen op: - Voor Avelgem 37 sociale koopwoningen, waarvan nog geen gerealiseerd. - Heuvelland kreeg geen BSO sociale koop opgelegd. In de periode werden 6 sociale koopwoningen opgeleverd. - Kortrijk dient 50 sociale koopwoningen aan te bieden, waarvan 31 gerealiseerd. - Mesen dient nog die ene opgelegde sociale koopwoning te bouwen. - Wervik kreeg 55 koopwoningen opgelegd, waarvan 15 gerealiseerd. Het BSO voor sociale kavels is verwaarloosbaar. Enkel Heuvelland (2) en Wervik (3) kregen een beperkt aantal opgelegd. In Wervik waren er eind kavels op de markt gebracht, in Heuvelland nog geen. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM DE LEIE PAGINA 10 VAN 51

11 4. PRESTATIES VAN SHM DE LEIE 4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed De visitatiecommissie kijkt voor zijn beoordeling bij de visitatie van de SHM De Leie naar de periode De SHM heeft in deze 5 jaar een jaarlijks gemiddelde van 16,6 sociale huurwoningen gerealiseerd. Voor de toekomst staan er minder woningen gepland, mede omdat de betrokken gemeenten hun BSO-huur hebben behaald en daarom geen vragende partij zijn voor sociale huurprojecten. Inbreidingsgerichte projecten blijven mogelijk. De SHM zet de stap om op deze wijze bijkomende woningen te realiseren. Omwille van deze context vindt de visitatiecommissie dat De Leie hier een goede prestatie neerzet. - De gerealiseerde productie over de periode ligt op een gemiddelde van 16,6 woningen per jaar. Hiermee zit de SHM De Leie bij de 40% van de SHM s met het hoogste gemiddelde. Dit gemiddelde wordt in belangrijke mate bepaald door de 55 woningen opgeleverd in In 2008 en 2009 werd geen enkele woning gerealiseerd. In verhouding tot haar totale woningpatrimonium 2012 realiseerde de SHM jaarlijks gemiddeld 1,31% nieuwe huurwoningen. Hiermee zit ze in de middenmoot tussen de andere maatschappijen. - De formeel aan de VMSW gemelde productie bestaat uit het aantal aangemelde woningen en het aantal nog niet gerealiseerde huurwoningen dat op het uitvoeringsprogramma staat, waarbij voor dit visitatierapport de aanmeldingen en de woningen op het uitvoeringsprogramma tot en met 2012 worden gehanteerd. Dit bedraagt 65 aangemelde en 4 nog niet gerealiseerde woningen, of in verhouding tot het bestaande patrimonium 5,11% + 0,31% = 5,42%. De aangemelde huurwoningen zijn verspreid over 3 projecten, twee in Wervik (West- Barierestraat 34 woningen, Stampkotstraat 10 woningen) en één in Avelgem (Groote Fabrieke, 21 woningen). Met 5,11% ten opzichte van het eigen patrimonium heeft 2/3 de van de SHM s een hoger aandeel. Volgens deze plannen wordt het project Stampkotstraat uitgevoerd in samenwerking met de SHM Ons Onderdak, waarbij deze een 20-tal koopwoningen realiseert en De Leie 10 huurwoningen. Einde 2012 staat één niet gerealiseerd project op het uitvoeringsprogramma. Concreet gaat het over een vervangingsbouw in Wervik (Magdalenastraat). De SHM zit hiermee bij de 10% SHM s met laagste aandeel. In 2012 en 2013 werden het project in Avelgem (Groote Fabrieke, 21 woningen) en Wervik (Magdalenastraat, 3 woningen) gerealiseerd. De werken waren op het moment van de visitatie nog niet definitief opgeleverd. - De SHM wijst erop dat twee gemeenten (Wervik, Mesen) in haar actieterrein geen BSO-huur kregen opgelegd, en ondertussen in Kortrijk het BSO-huur is gehaald. Met de realisatie van project Groote Fabrieke in Avelgem in 2013 (21 woningen) is ook in deze gemeente het BSOhuur bereikt. Enkel de gemeente Heuvelland staat nog voor een grote uitdaging. Maar De Leie is hier enkel actief in de deelgemeente Wijtschate, waar het aandeel sociale huurwoningen VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM DE LEIE PAGINA 11 VAN 51

12 hoog is, volgens de door de visitatiecommissie bevraagde actoren (zie bijlage 1) gevoelig boven de binnen het BSO vooropgestelde uitdaging van 9%. Vanwege dit aandeel sociale huurwoningen wensen de gemeentebesturen niet dat er nog bijkomende sociale huurwoningen worden gerealiseerd. Onder meer Wervik maakt hierbij een uitzondering voor kleine inbreidingsgerichte projecten, waar bij voorkeur verwaarloosde panden en plekken worden aangepakt en ook aandacht gaat naar koopwoningen. Deze keuze kadert in hun algemeen woonbeleid. De stad Wervik zegt de gunstig gelegen grond West-Barrierestraat, eigendom van de SHM De Leie, te willen besteden aan een private ontwikkeling gemengd met sociale koopwoningen. Ze maakt een RUP op om dit zo vast te leggen (zie ook OD 5.5.). Tegelijk biedt ze in ruil de SHM grond elders in de gemeente aan. Het stadsbestuur weigert daarom het door de SHM voorgestelde sociaal woonproject met huurwoningen goed te keuren. De Leie erkent dat het aangemelde sociaal huurproject West-Barrierestraat wellicht niet zal doorgaan. - De door de visitatiecommissie gehoorde actoren (zie bijlage 1) wijzen op het te eentonig concept en materiaalgebruik door de SHM, onder meer in de kleur van ramen, gevelsteen en dakpannen. Hierdoor vallen de woningen van De Leie in het straatbeeld (teveel) op als zijnde een sociale woning. Zij hopen dat de SHM in de komende bouwprojecten meer variatie zal inbouwen. SHM De Leie heeft ervaring in veelal grote renovatie- en nieuwbouwprojecten (zie hoofdstuk 3 en OD 2.1.). Daarnaast heeft ze nieuwe sociale huurwoningen gerealiseerd, om zo tegemoet te komen aan de vraag, dit bij voorkeur in grotere projecten. Met de lokaal gewijzigde visie over het woonbeleid staat ze nu voor een nieuwe uitdaging. Het bestuur en de directie van de SHM stellen bereid te zijn de werking te heroriënteren naar meer stad- en dorpskernvernieuwing, en zet hierin de nodige stappen (zie OD 1.4.). De visitatiecommissie hoopt dat de SHM hierin een nieuwe uitdaging vindt, waar ze volop voor zal gaan. De visitatiecommissie suggereert de SHM om bij de bouw van deze woningen meer variatie te gebruiken in materiaalgebruik en in het concept van de te bouwen woning. Kwalitatieve huur- en koopwoningen die aansluiten bij de andere woningen in de straat zullen immers de sociale cohesie en de leefbaarheid in de buurt bevorderen en het imago van de SHM en haar bewoners ten goede komen. Ze kan hierbij een beroep doen op de ervaring van vele andere SHM s die gekend zijn om hun inspanningen voor kernvernieuwing en die mooie unieke projecten in de dorpen en deelgemeenten neerzetten. De visitatiecommissie verwijst hiervoor naar de visitatierapporten op de website van de visitatieraad. OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: niet van toepassing De SHM De Leie heeft in het verleden een aantal sociale koopwoningen gerealiseerd, en plant nog bijkomende koopwoningen. In de periode werden echter geen sociale koopwoningen aangeboden. Daarom en omdat de SHM een historische huur-shm is, stelt de visitatiecommissie dat deze prestatie hier niet van toepassing is. Dit element wordt wel mee in rekening gebracht bij OD De sociale huisvestingsmaatschappij De Leie heeft voorafgaand aan de beoogde periode ( ) sociale koopwoningen gerealiseerd, onder meer in Wervik in de Wilgenstraat (2002), Oud Park III (2002), in de Kruiseke- en Komenstraat (2004) en in Mesen in de Vredestraat. In de periode werden geen sociale koopwoningen aangeboden. De website van De Leie vermeldt dat op korte of middellange termijn geen sociale en/of middelgrote koopwoningen gepland zijn. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM DE LEIE PAGINA 12 VAN 51

13 - De SHM doet een inbreng in het realiseren van gemengde projecten. Soms worden hierbij de koopwoningen door een andere SHM gerealiseerd, zoals in de Stampkotstraat (Wervik), waar de SHM Ons Onderdak een 20-tal koopwoningen bouwt. In het project West-Barrierestraat (Wervik) had de SHM graag 34 huur- en 14 koopwoningen gerealiseerd, naast kavels en private ontwikkeling (zie ook OD 1.2.). Deze woningen zijn reeds aangemeld bij de VMSW. - De betrokken gemeentebesturen zijn vragende partij dat de SHM meer koopwoningen realiseert, om zo het BSO-koop te halen én om inwoners met een hoger inkomensprofiel naar de gemeente te halen. Ze wijzen erop dat De Leie aarzelt om koopinitiatieven te ontwikkelen, behoudens op een zeer uitdrukkelijke vraag van het gemeentebestuur. Met één sociale koopwoning zou de stad Mesen het BSO-koop hebben gehaald. De gemeente vindt geen SHM bereid om deze woning te realiseren. Wervik en Avelgem streven naar meer koopwoningen, bij voorkeur in kleinere projecten of op goed gelegen gronden. OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing De SHM De Leie heeft in 4 jaar tijd een 50-tal kavels verkocht, verspreid over 3 projecten met in totaal 101 kavels. Kavels zijn in het actieterrein van De Leie niet gegeerd, waardoor ze slechts stap voor stap worden verkocht. Daarom is de SHM niet echt actief om een sociale kavelaanbod te blijven aanbieden en haar werking hierop verder te ontplooien. Daarom en omdat de SHM een historische huur-shm is stelt de visitatiecommissie dat deze prestatie hier niet van toepassing is. Dit element wordt mee in rekening gebracht bij OD In de periode heeft De Leie 56 sociale kavels verkocht, waarvan 55 in Wervik (Verkaveling Kruisekestraat, verkaveling Hoogweg) en 1 in Mesen (verkaveling Vierkoningenstraat). - De maatschappij wijst erop dat de kavels niet echt in trek zijn. Ze worden verkocht als een kandidaat-koper zich aanbiedt. De SHM heeft dan ook geen echte wacht lijst van kandidaatkopers. Tijdens de gesprekken met personeel en bestuur wordt gewezen op het lage budget van vele woningzoekenden, waardoor er vooral vraag is naar huurwoningen en minder naar sociale kavels en koopwoningen. Bovendien zijn de banken vandaag strenger waardoor regelmatig een kandidaat-koper geen lening krijgt om op de kavel een woning te bouwen of een koopwoning te kopen. Zo werden de 56 kavels gespreid over een periode van vier jaar verkocht. De sociale verkaveling Kruisekestraat bevatte initieel 8 middelgrote kavels en 25 sociale kavels. In de verkaveling Hoogweg betrof het 14 middelgrote en 33 sociale kavels. De verkaveling Vierkoningenstraat bevatte 21 loten. Op het moment van de visitatie (juni 2014) staan hier nog een 14-tal kavels te koop. Deze koopopportuniteit is opgenomen op de website van de SHM. Omdat de verkoop niet vlot heeft de SHM na aandringen van de gemeente ter plaatse een groot infobord laten plaatsen. - De kavels hebben een gemiddelde oppervlakte van 390 m², die aan een gemiddelde prijs van 80 euro / m² werden verkocht. Dit is gevoelig lager dan de mediaanwaarde voor de bouwgrond in Wervik (115 euro / m²). Voor Mesen beschikken we niet over gegevens van de bouwgrondwaarde. - De SHM plant de realisatie van nog bijkomende sociale kavels. Op de goed gelegen grond West-Barrierestraat (Wervik) komen kavels naast diverse typen van woningen. We verwijzen voor dit project ook naar OD 1.1. en De visitatiecommissie suggereert de SHM om de mogelijkheid te onderzoeken om op een aantal van de huidige en komende kavels sociale koopwoningen te realiseren, waarbij de SHM VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM DE LEIE PAGINA 13 VAN 51

14 zoekt naar een bouwconcept dat nieuwe kopers kan aantrekken, waardoor dit een visitekaartje kan vormen naar nieuwe projecten. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling: goed De grondreserve van de SHM is tussen 2008 en 2012 sterk gedaald. Bijkomende gronden verwerven is voor de SHM niet evident. Doordat het grondwettelijk hof einde 2013 de sociale last heeft geschrapt werden onderhandelingen met private actoren in diverse projecten afgebroken. De gemeenten zijn geen voorstander van aankoop van gronden voor grootschalige sociale projecten. De door de visitatiecommissie bevraagde actoren erkennen dat de SHM duidelijk zoekt naar opportuniteiten om gronden of woningen te verwerven. Binnen deze context vindt de visitatiecommissie dat de SHM hier een goede prestatie neerzet. - De grondreserve van de SHM is in de periode sterk gedaald. In 2008 had de SHM nog een reserve van 12 ha. Vijf jaar later is deze gedaald tot 7 ha. In 2008 had de helft van de SHM s een lagere grondreserve, einde 2012 was dit gezakt tot 35% van de SHM s. Deze tendens zet zich voort. Begin 2014 was de grondreserve verder gedaald en waren geen nieuwe gronden verworven. De reserve zit geconcentreerd in 5 percelen. De gronden aan de West-Barrierestraat (Wervik) staan met 5 ha voor 70% van het totaal. Dit is nog volledig niet-aangesneden grond. Zoals in OD 1.1. vermeld wenst de stad Wervik een deel van de grond West-Barrierestraat te ruilen zodat hier private woningontwikkeling mogelijk wordt. Twee andere percelen zijn 1 ha groot, waarvan één in Mesen (Klaprozenwijk) en één in Wervik (Kruisekestraat). Twee percelen in Wervik (Witte Poort en Menensesteenweg) en één in Avelgem (Lijsterhof) zijn tussen de 350 en 560 m². - De SHM is zich terdege bewust van de afkalvende reserve. Samen met de lokale besturen betreurt ze dat de sociale last door het grondwettelijk hof werd vernietigd. Het project Groote Fabrieke in Avelgem werd nog gerealiseerd met het systeem van de sociale last. Maar sinds de wijziging zijn de lopende gesprekken met private ontwikkelaars gestaakt en is geen enkele nog bereid gevonden om samen te werken met de huisvestingsmaatschappij. Zo werden de lopende onderhandelingen voor een groot project in Wijtschate na de wijziging van het GPD door de projectontwikkelaar afgebroken. - Nu de weg van de sociale last is afgesloten gebruikt de SHM waar mogelijk bijkomende strategieën om woningen of gronden te verwerven. Zo gaat de SHM in op een voorstel van voorkooprecht. De Leie vindt het belangrijk zekerheid te krijgen dat ze het project kan ontwikkelen, vooraleer de grond of het pand aan te kopen. Daarom heeft ze voorjaar 2014 de gemeentebesturen van Mesen, Heuvelland, Kortrijk en Avelgem formeel naar hun standpunt gevraagd, vooraleer op nieuwe opportuniteiten in te gaan, om zo te vermijden dat na aankoop de gemeente het project niet zal steunen. Ze kreeg enkel antwoord van de steden Mesen en Wervik. Mesen stelt hierbij geen bijkomende sociale huur meer te wensen. Wervik ziet duidelijk de meerwaarde van inbreidingsgerichte en kleinschalige sociale huisvestingsprojecten, en beweert deze vorm van verwerving te steunen, zelfs maar niet uitsluitend voor sociale huurwoningen. De SHM gebruikte het voorkooprecht met succes onder meer in Mesen (Vierkoningenstraat) en Wervik (Kruisekestraat, Oude Beerselarestraat). De door de visitatiecommissie bevraagde actoren (zie bijlage 1) erkennen dat De Leie zoekt naar opportuniteiten om gronden of woningen te verwerven - De SHM overweegt momenteel om gronden in Wervik en Mesen te ruilen met private projectontwikkelaars, om zo op andere plaatsen en in andere gemeenten projecten te kunnen realise- VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM DE LEIE PAGINA 14 VAN 51

15 ren die beter aansluiten bij het woonbeleid van de lokale overheid. De visitatiecommissie vindt dit een goed idee, en hoopt dat de SHM hierdoor een aantal voorbeeldprojecten kan opstarten. OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: voor verbetering vatbaar. De SHM heeft een duidelijk onderaanbod aan kleine woningen, en geen strategie om in haar bouw- en renovatieprogramma aan deze vraag tegemoet te komen. Ze bouwt weinig of geen woningen aangepast aan de noden van senioren of mensen met een beperking. De SHM zoekt geen rol op om woningen te realiseren afgestemd op andere initiatieven, zoals de woonzorgregio in Wervik. De visitatiecommissie oordeelt dat de werking op dit punt kan worden verbeterd. - De SHM beschikt niet over een strategie over de te bouwen woningtypes en -grootte. Zo wordt het inschrijvingsregister niet doorgelicht, om zo voor iedere gemeente een voorstel van het te bouwen patrimonium te kunnen bepalen. Bij renovatie van een pand wordt de structuur behouden en niet de opsplitsing van het pand onderzocht, om zo grotere of kleinere woningen te bekomen. Eén- en tweeslaapkamerwoningen komen er vooral via nieuwbouw. De bevraagde woonactoren merken op dat het aanbod voor alleenstaanden klein is en de vraag daarentegen groot. De SHM neemt zich voor het aantal kleinere woningen uit te breiden, maar wijst erop dat de gemeente niet altijd een voorstander is van deze verdichting. Bijna 3/4 de van de ééngezinswoningen en appartementen van De Leie beschikt over 3 slaapkamers of meer. Het aandeel éénslaapkamerwoningen is 8%, tweeslaapkamerwoningen 19%. Daar tegenover staat een aandeel woningzoekenden in het inschrijvingsregister zonder kinderen van 61% en een aandeel met één persoon ten laste van 16%. De SHM wijst erop dat het aanbod aan kleinere woningen de afgelopen 15 jaar verdubbeld is, en daardoor proportioneel een grotere groei kende dan bij de grotere woongelegenheden. Deze groei werd quasi uitsluitend gerealiseerd binnen de nieuwbouw. - Om aan dit onevenwicht deels tegemoet te kunnen komen vult de SHM in haar intern huurreglement de rationele bezetting bij het toewijzen van de woning zo in dat kandidaat-huurders met één kind ten laste zowel voor woningen met 2 als met 3 slaapkamers in aanmerking komen. Aldus wordt de druk op woningen met 2 slaapkamers verlicht, waardoor de kansen verhogen voor de alleenstaanden en de koppels zonder kinderen. De visitatiecommissie erkent dat dit systeem deels aan het probleem van te weinig kleine woningen tegemoetkomt, maar adviseert om dit probleem structureel aan te pakken door meer kleinere woningen te voorzien, ook in de renovatieprojecten. - De Leie kan geen woningrealisaties op vraag van of in samenwerking met woon- en welzijnsdiensten voorleggen, met uitzondering van de samenwerking met andere huisvestingsmaatschappijen. Zo heeft Wervik een uitgebreide woonzorgregio, waarvoor deze gemeente gekend is in heel Vlaanderen. De SHM laat dit initiatief aan het OCMW, en neemt weinig initiatieven om hierin een rol te spelen door ook een aanbod aan aangepaste woningen te voorzien. (zie ook OD 2.3). De visitatiecommissie suggereert dat de SHM de mogelijkheden onderzoekt om woningen te bouwen of te renoveren in samenwerking met andere publieke of private initiatiefnemers. Andere SHM s hebben door deze vorm van samenwerking nieuwe mogelijkheden gecreëerd én soms zelfs bijkomende gronden verworven. De Leie wijst op een aantal inspanningen, onder meer de besprekingen met de vzw Diogenes voor aanpassing van woningen voor de huisvesting van personen met een beperking, dit echter zonder resultaat. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM DE LEIE PAGINA 15 VAN 51

16 - De SHM wijst erop dat ze de woningen met minstens 1 slaapkamer én de badkamer op de gelijkvloerse verdieping, of woningen bereikbaar met de lift, prioritair toewijst aan: senioren, in Wervik, en dit via het lokaal toewijzingsreglement. Het gaat over 92 woningen, waaronder 4 aangepaste woningen. personen die een (onomkeerbare) verminderde mobiliteit aantonen. Deze kandidaten dienen dit te staven aan de hand van een attest, in te vullen door huisarts en/of geneesheer-specialist, waarin wordt bevestigd dat het nemen van trappen voor de desbetreffende kandidaat moeilijk is. Het zijn vooral +65-jarigen die deze attesten voorleggen. De combinatie van aangepaste woningen voor andersvaliden (zie OD 2.3.), woningen voor senioren via het lokaal toewijzingsreglement (Wervik) en de woningen prioritair toe te wijzen aan personen met een verminderde mobiliteit (alle gemeenten) staat voor een totaal van 151 woningen, of meer dan 10% het patrimonium. De visitatiecommissie erkent dat hiermee wordt ingespeeld op de vraag naar woningen voor minder-mobiele woningzoekenden, maar wijst er tegelijk op dat dit geen woningen zijn waarin doelbewust geïnvesteerd werd, om zo de woning aan te passen aan bewoners met een fysieke handicap of beperking. De 7 aangepaste woningen van de SHM De Leie vormen een uitzondering. Het realiseren van aanpasbare en aangepaste woningen wordt beoordeeld onder OD De Leie stelt vier woningen beschikbaar in het systeem van verhuren buiten het sociaal huurstelsel. Twee worden gebruikt door het OCMW van Wervik. Twee andere zijn verhuurd aan de vzw Groep Ubuntu in Avelgem voor de huisvesting en begeleiding van personen met een beperking. De visitatiecommissie adviseert de SHM om een duidelijke visie over het te realiseren woningaanbod uit te werken, waarbij enerzijds wordt vertrokken van het profiel van woningzoekenden en de te verwachten wijzigingen in het bewonersprofiel in de gemeenten, en anderzijds van elementen zoals leefbaarheid, samenwerking en dorp- en stadkernvernieuwing. Een goed onderbouwde visie moet het mogelijk maken om gefundeerde beslissingen te nemen en de gesprekken met de betrokken gemeenten en derden over de te verwerven woningen, de renovaties en de nieuwbouw te stofferen. PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Eindoordeel: voor verbetering vatbaar De Leie zet een goede prestatie neer voor twee van de drie beoordeelde doelstellingen. Zo bouwde ze een behoorlijk aantal nieuwbouwwoningen, zeker als er rekening wordt gehouden met de omstandigheden. De SHM heroriënteert haar werking naar meer kleinschalige en inbreidingsgerichte projecten, dit op uitdrukkelijke vraag van de betrokken gemeentebesturen. Ook voor het verwerven van nieuwe gronden en woningen wordt sterk naar de inbreidingsgerichte opportuniteiten gekeken, onder meer door gebruik te maken van het voorkooprecht. De SHM heeft koopwoningen gerealiseerd, maar ze ziet dit niet als haar kernactiviteit. De gemeentebesturen zijn vragende partij dat De Leie dit aanbod zou uitbreiden. In de voorbije periode heeft de SHM een aanzienlijk aantal kavels verkocht. Beide elementen worden echter niet meegenomen in de beoordeling van dit prestatieveld. De SHM mist een duidelijke strategie over de te bouwen woningtypes en samenwerking met andere initiatiefnemers, om zo bijvoorbeeld meer tegemoet te komen aan de grote vraag naar één- en tweeslaapkamerwoningen. De bevraagde actoren dagen de SHM uit om de woningen zo te bouwen dat ze niet opvallen als een sociale woning. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM DE LEIE PAGINA 16 VAN 51

17 4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: goed Vervangbouw en renovatie van haar patrimonium is al 25 jaar een belangrijk aandachtspunt voor De Leie. Inmiddels is een groot deel van het patrimonium gerenoveerd en zijn alle woningen gebouwd tijdens het Interbellum vervangen. Aanvullend op de vervanging van kwalitatief slechte woningen, past De Leie een renovatiestrategie toe waarbij woningen gebouwd na WOII aan de binnen- en buitenzijde verbeterd worden. De visitatiecommissie vindt de prestaties van De Leie op dit terrein goed. - Tussen 1990 en 2007 is door De Leie veel energie gestoken in de vervangingsbouw van de kwalitatief slechte woningen in de wijken Oud- en Nieuw Park en Carre, gebouwd tijdens het Interbellum. Dit is een bijzondere prestatie. Met de kennis van vandaag, vinden enkele woonactoren dat deze vervangbouw een te grote concentratie aan sociale huurwoningen bevat. De operatie was een mooie kans geweest om een meer gemengd patrimonium en daarmee een betere sociale mix te creëren. Echter, ten tijde van de vervangbouw was er minder aandacht voor dit concept dan nu. De visitatiecommissie stelt vast dat het hier vooral om beeldvorming gaat. Veel huurders wonen graag in Het Park. Over de kwaliteit van de woningen heeft de visitatiecommissie weinig bedenkingen gehoord. - De maatschappij heeft een duidelijke renovatiestrategie voor de aanpak van de overige woningen in haar patrimonium: De 500 woningen gebouwd tussen 1950 en 1975 worden gerenoveerd als zij bij verhuizing leegkomen, een maatregel die per woning een investering tussen de tot euro vraagt. Inmiddels is ruim de helft van de woningen in deze groep gerenoveerd. De zittende huurders van deze woningen worden gestimuleerd om definitief te muteren, vooraleer de woning wordt opgeknapt. De maatschappij heeft geen alternatief beleid voor huurders die niet definitief willen verhuizen, bijvoorbeeld door voor hen gedurende de renovatie tijdelijke huisvesting te voorzien. De maatschappij denkt dat veel huurders niet tweemaal willen verhuizen, maar heeft daartoe nog geen aanbod gedaan aan de betrokken huurders. De visitatiecommissie vreest dat deze aanpak de groep blijvende huurders benadeelt. Zij wordt namelijk geconfronteerd met een steeds lagere woonkwaliteit en wooncomfort, zeker in vergelijking met de woningen in hetzelfde wooncomplex die wel gerenoveerd worden. Bovendien staan door dit beleid een aantal woningen leeg (zie ook OD 4.2.), wachtend om samen met de nog bewoonde woning te worden opgeknapt, wat ook inkomstenderving tot gevolg heeft. Tenslotte is door het beleid van De Leie het realiseren van de ERP 2020 doelen voor deze groep woningen afhankelijk van het tempo waarin huurders bereid zijn te muteren (zie ook OD 2.2). De visitatiecommissie raadt de SHM daarom aan om diverse strategieën toe te passen, waarbij afhankelijk van de mogelijkheden en beperktheden de leegkomende woningen tijdelijk worden gebruikt, snel worden opgeknapt, of de huurders worden verplicht om tijdelijk te muteren, of in de woning werken worden uitgevoerd zonder dat de huurder moet verhuizen. De 270 woningen gebouwd tussen 1975 en 1990 zijn door de SHM gecontroleerd en waar nodig werden renovatiemaatregelen bepaald. Deze maatregelen worden per bouwdeel uit- VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM DE LEIE PAGINA 17 VAN 51

18 gevoerd, zoals het vervangen van keukens, badkamers of daken. Huurders hoeven hierdoor niet te verhuizen. - De renovatie- en onderhoudsplannen zijn concreet uitgewerkt en goed verwerkt in de financiele meerjarenplanning. Voor het uitvoeren van deze maatregelen rekent de maatschappij vooral op goedkope financiering door de Vlaamse overheid. Een beperkt deel van de verbeteringen betaalt De Leie uit eigen middelen. In de begroting is hiertoe voor de jaren 2014 en verder een jaarlijks bedrag van euro uitgetrokken voor CV-vervanging en euro voor overige renovatiewerkzaamheden (zie ook OD 5.4.). De SHM beschikt over een aanzienlijke financiële reserve van 7 miljoen euro op een termijnrekening (zie ook OD 5.1). Een groot deel van die reserve, zo bleek uit de gevoerde gesprekken, is ontstaan door het niet uitvoeren van noodzakelijk onderhoud in de jaren 80 en eerder. De visitatiecommissie vindt het niet onredelijk om deze reserves aan te spreken als de middelen van de Vlaamse overheid ontoereikend blijken om de kwaliteit van de woningen op een aanvaardbaar niveau te brengen. - De woonactoren beoordelen de kwaliteit van de woningen van De Leie als goed. Er komen bij de lokale overheden weinig klachten binnen die te maken hebben met de kwaliteit van woningen. - Woonactoren signaleren dat De Leie weliswaar investeert in renovatie van haar patrimonium, maar dat het handhaven van de woonkwaliteit tussen onderhoudsbeurten door te wensen overlaat. In de gesprekken met woonactoren kwamen enkele verbeterpunten voor het onderhoud door De Leie ter sprake. De gesprekspartners schetsen een beeld dat de SHM veel belooft, maar weinig doet als het gaat om de opleverkwaliteit bij nieuwe verhuringen (zie ook OD 4.4.), het uitvoeren van herstellingen en het oplossen van vocht-, tocht- en schimmelproblemen. Er zijn eveneens opmerkingen gemaakt over de gebrekkige begeleiding en controle van werkzaamheden die door firma s worden uitgevoerd. De visitatiecommissie kan niet beoordelen of deze verbeterpunten betrekking hebben op het gehele patrimonium, of slechts geïsoleerde incidenten betreffen. De visitatiecommissie adviseert De Leie om door middel van huurderstevredenheidsmetingen een goed beeld te krijgen over de kwaliteit van het wooncomfort en het onderhoud, inclusief de opleverkwaliteit bij nieuwe verhuringen en over de degelijkheid van het uitvoeren van herstellingen (zie ook OD 6.3.). - Woon- en welzijnsactoren wijzen op de regelmatige klachten doordat de woning niet instapklaar is op het moment dat deze te huur wordt aangeboden. De huurder dient zelf nog veel werken uit te voeren. De SHM wijst erop dat bij iedere wederverhuring de elektriciteit- en gasaansluiting in de woning wordt gecontroleerd. De klachten handelen echter eerder over de comfortvereisten, waar bijvoorbeeld het behang, verfwerk of zelfs de keukenkasten versleten of de tuin verwilderd is. De visitatiecommissie wijst op de praktijk van een aantal huisvestingsmaatschappijen, die bij iedere wederverhuring de woning instapklaar aflevert, door ze bijvoorbeeld opnieuw te behangen of te schilderen en de eerder versleten elementen te vervangen, en dit voordat de sleutel aan de huurder wordt overhandigd. Zo verzekeren ze zich van goede startpositie in de relatie met de nieuwe huurder en kunnen ze met reden stellen dat tegen het einde van de huurovereenkomst de woning in een vergelijkbare en dus goede staat wordt teruggeven. De extra kosten voor het verhuurbaar maken worden zo (deels) terug verdiend. Mits dit goed georganiseerd wordt, blijft de leegstand tussen de twee verhuisbewegingen beperkt. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM DE LEIE PAGINA 18 VAN 51