Visitatierapport Deinse Sociale Bouwmaatschappij, Deinze

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Visitatierapport Deinse Sociale Bouwmaatschappij, Deinze"

Transcriptie

1 Visitatierapport Deinse Sociale Bouwmaatschappij, Deinze Visitatiegesprekken op 3 en 4 april 2014 Definitief visitatierapport van 13 augustus 2014 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A P P I J E N

2 Prestatiebeoordeling SHM Deinse Sociale Bouwmaatschappij Datum definitief visitatierapport: woensdag 13 augustus 2014 Datum visitatiegesprekken: donderdag 3 en vrijdag 4 april 2014 Datum presentatie aan raad van bestuur: maandag 16 juni 2014 Erkenningsnummer SHM: 4080 Contactgegevens SHM: Stationsstraat 29, 9800 Deinze 09 / info@deinse-sociale-bouwmaatschappij.woonnet.be Directeur: De heer Gino Van Den Heede Voorzitter: De heer Rutger De Reu Actieterrein voor de realisatie en de verhuur van sociale huurwoningen: Deinze De Pinte Nevele Sint-Martens-Latem Zulte Samenstelling visitatiecommissie: Peter Wittocx, commissievoorzitter Swa Silkens, commissielid Gerard van Bortel, commissielid Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door de Deinse Sociale Bouwmaatschappij geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM4080 DSB DEINZE PAGINA 2 VAN 46

3 INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING SAMENVATTING BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING BESCHRIJVING SHM BESCHRIJVING OMGEVING PRESTATIES VAN SHM DEINSE SOCIALE BOUWMAATSCHAPPIJ (DSB) PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID AANBEVELINGEN AANBEVELINGEN VOOR DE SHM AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM4080 DSB DEINZE PAGINA 3 VAN 46

4 1. INLEIDING 1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling, gebaseerd op de periode , van de Deinse Sociale Bouwmaatschappij, kortweg DSB De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s, d.d. 5 juli Ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM s te meten en te volgen De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD) 1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM4080 DSB DEINZE PAGINA 4 VAN 46

5 1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen goed is en voor één operationele doelstelling voor verbetering vatbaar, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld voor verbetering vatbaar. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek Conform artikel 35, 5 van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel uitstekend, goed of voor verbetering vatbaar geven De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via info@visitatieraad.be Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de lijst van actoren die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM4080 DSB DEINZE PAGINA 5 VAN 46

6 2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. PV 1 BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Goed OD 1.1 De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen Goed OD 1.2 De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen n.v.t. OD 1.3 De SHM brengt sociale kavels op de markt n.v.t. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling Goed OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Goed PV 2 KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Voor verbetering vatbaar OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Voor verbetering vatbaar OD 2.2 De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Goed OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Voor verbetering vatbaar PV 3 BETAALBAARHEID VAN WONEN Goed OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Goed OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Goed PV 4 SOCIAAL BELEID Voor verbetering vatbaar OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Goed OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Voor verbetering vatbaar OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Voor verbetering vatbaar OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Voor verbetering vatbaar PV 5 INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Voor verbetering vatbaar OD 5.1 De SHM is financieel leefbaar Voor verbetering vatbaar OD 5.2 De SHM beheerst haar kosten goed Voor verbetering vatbaar OD 5.3 De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude OD 5.4 De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Voor verbetering vatbaar Goed OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Goed OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Goed OD 5.7 De SHM is bereid tot verandering en verbetering Goed PV 6 KLANTVRIENDELIJKHEID Goed OD 6.1 De SHM informeert burgers snel en duidelijk Goed OD 6.2 De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Goed OD 6.3 De SHM meet de tevredenheid van klanten Goed VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM4080 DSB DEINZE PAGINA 6 VAN 46

7 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING 3.1 Beschrijving SHM De cvba so Deinse Sociale Bouwmaatschappij, kortweg DSB, werd opgericht op 15 november 1924 en realiseerde de eerste eengezinswoningen in Uiteindelijk zijn er tussen 1925 en woningen gebouwd en in de naoorlogse periode nog eens 783. Van die 911 woningen werden er in de loop van jaren 465 verkocht, vooral in de periode vóór In 2012 telt de SHM 32 aandeelhouders. Naast 24 privéaandeelhouders zijn dat het Vlaams Gewest, de provincie Oost-Vlaanderen en de zes gemeentelijke aandeelhouders in het actieterrein (met tussen haakjes hun jaar van toetreding): de stad en het OCMW van Deinze (1924), de gemeenten Zulte (1949), Nevele (1953), Sint-Martens-Latem (1973) en De Pinte (2003). De raad van bestuur telt 17 leden waarvan 7 private en 10 publieke aandeelhouders. Het directiecomité bestaat uit vier leden met inbegrip van de directeur van de SHM. Eind 2012 omvatte het patrimonium van de DSB 446 sociale huurwoningen, waarvan 82 appartementen (18%) en 364 eengezinswoningen (82%). Ze beschikt over 111 (25%) kleinere woningen (eengezinswoningen en appartementen) met 0, 1 en 2 slaapkamers; 252 (56%) middelgrote woningen met 3 slaapkamers; en 83 (18%) woningen met 4 slaapkamers. Er zijn geen woningen met 5 of meer slaapkamers. In Vlaanderen liggen die percentages respectievelijk op 56%, 37% en 7%. De DSB heeft naar verhouding in haar patrimonium maar half zoveel kleine woningen, meer dan anderhalf keer zoveel middelgrote en ruim dubbel zoveel grote dan het Vlaamse patrimonium. De DSB heeft nog 3 woningen uit het interbellum; 187 of 42% van haar woningen dateren uit de periode ; 122 of 27% uit de jaren ; en 134 of 30% van na het jaar In Vlaanderen zijn die percentages voor dezelfde perioden respectievelijk 34%, 36% en 25%. In vergelijking met het gewestelijk gemiddelde heeft de DSB zowel meer woningen die 35 en meer jaren oud zijn als meer woningen die niet ouder zijn dan 12 jaar. Ze heeft dan weer minder woningen uit de tussenliggende jaren De DSB heeft vijf medewerkers in dienst voor een totaal van 4,2 VTE. Het aantal VTE is evenredig met de toename van het aantal woningen gestegen van 3,3 VTE in 2008 naar 4,2 VTE in De SHM neemt deel aan het Lokaal Woonoverleg in alle vijf de gemeenten van het actieterrein. Ze heeft samenwerkingsovereenkomsten met het CAW Oost-Vlaanderen, het OCMW-Zulte en het energie-snoei-bedrijf vzw Ateljee uit Gent. De DSB verhuurt drie woningen buiten het sociale huurstelsel aan het OCMW-Zulte. In geen enkele gemeente van het actieterrein is er een lokaal toewijzingsreglement van kracht. Het Intern Huurreglement van de DSB, goedgekeurd door de raad van bestuur op 8 april 2013, kent wel een aantal toewijzings- en voorrangsregels conform het KSH. De huurderspopulatie van de DSB heeft op 31 december 2012 de volgende kenmerken: - De SHM telt onder haar huurders 27% gezinshoofden ouder dan 65 jaar. Van alle SHM s heeft 71% een hoger aandeel. - Er zijn 7% niet-belgische huurders. Bij 65% van de SHM s is dit aandeel hoger. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM4080 DSB DEINZE PAGINA 7 VAN 46

8 - Bijna 30% van de huurders is alleenstaand. Er is geen andere SHM met een lager aandeel alleenstaanden. - Het mediaan equivalent netto-belastbaar inkomen van de huurders van de DSB ligt in 2012 op euro. Bij 75% van de andere SHM s ligt dit lager. Statistische gegevens van de VMSW over 2012 laten toe ruwe proportionele verhoudingen naar samengeteld gezinsinkomen weer te geven voor de DSB en voor Vlaanderen. De inkomens tot euro zijn hier zeer laag genoemd, die tot euro laag, tot euro gemiddeld en die daarboven hoog. Bij de DSB is de inkomensverhouding zeer laag 13%, laag 41%, gemiddeld 16% en hoog 30%. Voor Vlaanderen is 16% zeer laag, 46% laag, 18% gemiddeld en 20% hoog. - Naar verhouding heeft de SHM aanzienlijk meer huurders met een gemiddeld en hoog en minder huurders met een zeer laag en laag samengeteld gezinsinkomen dan de Vlaamse huurders. In verband met de huurprijzen wordt vastgesteld dat in 2012 de mediaan maandelijkse huurprijs voor een appartement bij de DSB bijna 240 euro bedroeg. 90% van de andere SHM s had een lagere huurprijs. Toch is tegenover het jaar 2008, toen nog 99% van de SHM s een lagere huurprijs kende, de huurprijs van de DSB relatief gezien, gedaald, van bijna 300 euro naar 240 euro of met ongeveer 20%. De mediaan maandelijkse huurprijs voor een eengezinswoning komt bij de SHM in 2012 op ongeveer 340 euro. Bij 94% van de SHM s ligt die huurprijs lager, en in tegenstelling met de appartementen is de huurprijs voor eengezinswoningen bij de DSB gestegen ten opzichte van 2008 toen nog maar 78% van de andere SHM s een lagere huurprijs kende. Deze stijging ligt in de orde van 268 euro in 2008 naar 340 euro in 2012 of 27%. Deze prijsevoluties worden wel beïnvloed door de wijziging van de huurprijsberekening sinds De SHM s kregen tijd tot 2012 om de aanpassing van de huurprijzen door te voeren. De patrimoniumspreiding voor alle woningen die de DSB bezit over de gemeenten en deelgemeenten in haar actieterrein, zoals opgenomen in het jaarverslag 2012, is als volgt: Appart. Eengezinsw. Totaal DEINZE: Deinze Astene Petegem a/d Leie Vinkt % ZULTE: Zulte % NEVELE: Nevele Merendree % ST-M-LATEM: Sint-Martens-Latem Deurle % DE PINTE: De Pinte % ACTIETERREIN DSB: 82 (18%) 370 (82%) % 3.2 Beschrijving omgeving VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM4080 DSB DEINZE PAGINA 8 VAN 46

9 Eind 2009 zijn er in het actieterrein van de DSB huishoudens (de gemeenten Deinze, Nevele, Sint-Martens-Latem, Zulte en De Pinte). Er wordt een toename van het aantal huishoudens verwacht met 9,1 % tot in 2020, en met 14,0% tot in Voor Vlaanderen is de verwachte toename 8,5% tegen 2020 en 12,0% tegen In 2009 bestond 25% van de huishoudens in het actieterrein uit alleenstaanden, voor 36% uit 2 personen, 17% uit 3, 16% uit 4, 5% uit 5 en 1% (of 372 huishoudens) uit 6 en meer personen. Het aantal personen van 65 jaar en ouder bedroeg in of bijna 19% op een totale bevolking van Dat is bijna 0,5% hoger dan het aandeel ouderen in Vlaanderen. Het aandeel is het grootst in Sint-Martens-Latem met 22,5%, gevolgd door De Pinte met 20,1%. Het is het kleinst in Zulte met 16,6%. Het gemiddelde netto-belastbaar inkomen in 2010 per gemeente in het actieterrein varieert van euro in Zulte tot euro in De Pinte. Het Vlaamse gemiddelde ligt op euro. Met uitzondering van Zulte ligt het gemiddeld inkomen voor de vier andere gemeenten in het actieterrein hoger dan het Vlaamse. In iedere gemeente was het werkloosheidspercentage lager dan het gemiddelde in Vlaanderen (5,53%). Het was het hoogst in Deinze met 4,16% en het laagst in De Pinte met 3,23%. Met uitzondering van Nevele, waar het percentage leefloners op 0,21 ligt, is dat voor de vier andere gemeenten telkens beduidend lager dan het Vlaamse percentage van 0,22%. Het is het laagst in Zulte met 0,07%. Over het totale actieterrein is de open bebouwing dominant met 54% van alle gebouwen, waar dat in Vlaanderen op 31% komt. De half-open bebouwing is goed voor 22%, wat ook nog 2% meer is dan het Vlaamse aandeel. De open bebouwing is het omvangrijkst in Sint-Martens-Latem met 74% gevolgd door De Pinte met 66% van de gebouwen. Het aandeel is het laagst in de stad Deinze met 45%, of toch 14% boven het Vlaamse aandeel. Tegenover een mediaan verkoopprijs in 2012 van een woonhuis in Vlaanderen van euro variëren de verkoopprijzen in het actieterrein van euro in Zulte en euro in Deinze tot euro in De Pinte en euro in Sint-Martens-Latem. Voor een appartement wordt in elke gemeente een hogere mediaan verkoopprijs vastgesteld dan de Vlaamse, die op euro ligt. Voor een appartement in Sint-Martens-Latem ligt de prijs op euro, en die in De Pinte op euro. In Zulte komt de verkoopprijs met euro het dichtst in de buurt van de Vlaamse mediaan verkoopprijs. De mediaan bouwgrondprijs per m² is 166 euro in Deinze en Zulte. Dat is niet zoveel hoger dan de Vlaamse mediaan m²-meter grondprijs van 161 euro. Deze mediaan grondprijs stijgt in Nevele naar 232 euro, in De Pinte naar 270 euro en in Sint-Martens-Latem tot 300 euro. De hoge prijzen voor appartementen in Sint-Martens-Latem en De Pinte hebben wellicht ook te maken met hun relatieve schaarste, met iets meer dan 5% flatgebouwen in Sint-Martens-Latem en Nevele, en 8% in De Pinte, waar in Vlaanderen een aandeel van bijna 25% wordt opgetekend. Het hele actieterrein telt 723 sociale huurwoningen van SHM s. De DSB verhuurt daarvan 446 woningen (62%) en de Volkshaard (VH) uit Gent de overige 277 (38%). Beide SHM s hebben woningen in Deinze (DSB 204 / VH 39), Nevele (DSB 47 / VH 164), Sint-Martens-Latem (DSB 32 / VH 13) en Zulte (DSB 163 / VH 61). Geen van beide SHM s heeft woningen in De Pinte, waar ook geen enkele andere SHM sociale huurwoningen aanbiedt. Het aandeel sociale huurwoningen VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM4080 DSB DEINZE PAGINA 9 VAN 46

10 vertegenwoordigt ongeveer 2,3% van alle woningen in het actieterrein. In Deinze verhuurt het SVK Domus Donza (maakt deel uit van het OCMW), een 100-tal woningen; in Sint-Martens-Latem en De Pinte is de SVK Leie en Schelde actief, dat in alle zes gemeenten van haar actieterrein samen 35 woningen verhuurt. Sociale koopwoningen worden in het actieterrein van de DSB gerealiseerd door de SHM Het Volk uit Gent. De DSB heeft zich tot nu toe beperkt tot huuractiviteiten. In de toekomst wil ze ook sociale koopwoningen en sociale kavels aanbieden. Daarom is het zinvol om de drie verschillende bindende sociale objectieven te vermelden. Op basis van de 0-meting van 31 december 2007 is het BSO voor sociale huurwoningen voor het gehele actieterrein bepaald op 589 woningen. Rekening houdend met de vastgestelde voortgang op 31 december woningen moeten de vijf gemeenten tegen 2023 nog 431 bijkomende sociale huurwoningen realiseren. (De cijfers voor Sint-Martens-Latem zijn overgenomen uit het verslag lokaal woonoverleg van oktober 2013.) Per gemeente betekent dit: Deinze BSO-huur voortgang 44 of nog 197 te realiseren Nevele BSO-huur 77 - voortgang 42 of nog 35 te realiseren Sint-Martens-Latem BSO-huur 75 - voortgang 21 of nog 54 te realiseren Zulte BSO-huur 97 - voortgang 49 of nog 48 te realiseren De Pinte BSO-huur 99 - voortgang 2 of nog 97 te realiseren Indien dit BSO-huur naar de bestaande proportionele verhouding verdeeld wordt tussen de beide SHM s die actief zijn in de vijf gemeenten, dan is het deel voor de DSB in de orde van grootte van een 285-tal bijkomende sociale huurwoningen en het deel voor Volkshaard ongeveer 145 woningen. Hoewel louter theoretisch, want de opdracht en het initiatief voor uitvoering ligt bij elke afzonderlijke gemeente, geeft dit aantal een beeld van mogelijke groei van de DSB. Het BSO voor sociale koopwoningen is bepaald op 234 voor het gehele actieterrein. De voortgang bedroeg 39 koopwoningen. Er moeten tegen 2023 nog 195 sociale koopwoningen worden gerealiseerd in de vijf gemeenten samen. Per gemeente betekent dit: Deinze BSO-koop 93 - voortgang 14 of nog 79 te realiseren Nevele BSO-koop 36 - voortgang 11 of nog 25 te realiseren Sint-Martens-Latem BSO-koop 13 - voortgang 0 of nog 13 te realiseren Zulte BSO-koop 60 - voortgang 14 of nog 46 te realiseren De Pinte BSO-koop 32 - voortgang 0 of nog 32 te realiseren Zonder hier een aantal te vermelden, moet er op worden gewezen dat de DSB ook voor het BSOkoop in aanmerking wil komen voor de uitvoering van een deel van het objectief. Het BSO voor sociale kavels is bepaald op 10 voor het gehele actieterrein. De voortgang bedroeg 0 kavels. Er moeten tegen 2023 nog 10 sociale kavels worden gerealiseerd in de vijf gemeenten samen. Per gemeente betekent dit: Deinze BSO-kavel 6 - voortgang 0 of nog 6 te realiseren Nevele BSO-kavel 1 - voortgang 0 of nog 1 te realiseren Sint-Martens-Latem BSO-kavel 0 - voortgang 0 of geen te realiseren Zulte BSO-kavel 1 - voortgang 0 of nog 1 te realiseren De Pinte BSO-kavel 2 - voortgang 0 of nog 2 te realisere VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM4080 DSB DEINZE PAGINA 10 VAN 46

11 4. PRESTATIES VAN SHM DEINSE SOCIALE BOUWMAATSCHAPPIJ 4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed In verhouding tot hun bestaande patrimonium hebben maar weinig SHM s de voorbije vijf jaar een hoger aandeel nieuw- en vervangingsbouw gerealiseerd. De DSB zet hier dan ook een goede prestatie neer. Tegelijk wijst de visitatiecommissie op de eerder beperkt uitgewerkte planning van nieuwbouwprojecten. - Over de periode , realiseerde de DSB gemiddeld 18,8 woningen per jaar. Hiermee zit ze bij het derde van de SHM s met het hoogste gemiddelde. De spreiding is groot; in 2010 werd geen enkele woning gerealiseerd, in woningen. In verhouding tot haar totale woningpatrimonium 2012 realiseert de SHM jaarlijks gemiddeld 4,2% nieuwe huurwoningen, waardoor ze bij de 5% meest productieve maatschappijen zit. - Het aandeel bij de VMSW aangemelde huurwoningen ten opzichte van het eigen patrimonium bedraagt 9,87%. Dit zijn 44 woningen, verspreid over 2 projecten, beide in Deinze. Meer dan 50% van de SHM s heeft een lager aandeel. Het aandeel huurwoningen dat op het uitvoeringsprogramma staat maar nog niet werd gerealiseerd bedraagt 7,62%. Concreet gaat het om 34 woningen in 3 projecten, waarvan 2 in Deinze en 1 in Sint-Martens-Latem. Hier zit de DSB bij de 25% van de SHM s met in verhouding tot hun patrimonium het hoogste aandeel te bouwen huurwoningen dat op een uitvoeringsprogramma staan. - Uit een door de SHM bezorgd document projecten (zie verder) blijkt dat in 2013 en 2014 vijf projecten voor nieuwbouw en één voor vervangingsbouw worden afgewerkt of opgestart. In het najaar 2013 zijn in Sint-Martens-Latem (Bijlden Bos) 10 eengezinswoningen opgeleverd. In het voorjaar van 2014 worden 24 woningen opgeleverd in Deinze, namelijk 18 appartementen in de Mouterij en 6 grotere woningen in de Rijbroekstraat. Het slopen van de gebouwen en het bouwrijp maken van de gronden in Deinze (Gentstraat) is gestart. In 2015 komen hier 33 kleinere appartementen. Het overzicht vermeldt ook de vervangingsbouw in Zulte (Kastanjelaan), met start in het najaar 2014, een project dat echter niet is aangemeld of is opgenomen in een uitvoeringsprogramma. Op basis hiervan constateert de visitatiecommissie dat de SHM haar bouwritme ook de komende jaren aanhoudt. - De SHM bezorgde de visitatiecommissie een document projecten met een overzicht van de projecten in uitvoering en de projecten die nog op stapel staan. Dit document is eerder een globale lijst van de projecten dan een effectieve planning van de komende nieuwbouw-, vervanging- en renovatiewerken. Op uitdrukkelijke vraag van de visitatiecommissie hebben de medewerkers deze opsomming enigszins verfijnd door hier de vermoedelijke realisatiejaren bij te plaatsen. De visitatiecommissie adviseert dat de SHM een meerjarenplanning opmaakt zodat deze kosten worden meegenomen in de financiële planning. Het is tevens belangrijk om de haalbaarheid van de planning in functie van de werkbelasting voor het personeel in te schatten, om eventuele problemen te kunnen vermijden. Naast de lopende projecten vermeldt het document projecten ook de projecten die pas na 2014 zullen worden uitgevoerd. Bij deze VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM4080 DSB DEINZE PAGINA 11 VAN 46

12 opsomming is er 1 vervangingsbouw met sloop van 7 woningen en nieuwbouw van meergezinswoningen (Nevele) en zijn er, weliswaar onder voorbehoud, 6 nieuwbouwprojecten voor samen een 120-tal woningen in Deinze, Nevele en Zulte. Voor Open Veld in Sint-Martens- Latem (21 woningen) is nog niet beslist of dit een renovatie of een vervangingsbouw wordt. - Deze projecten, en het hoger vernoemde project Kastanjelaan in Zulte, zijn niet aangemeld bij de VSMW. De visitatiecommissie wijst er de DSB op haar eigen gegevens in de prestatiedatabank nauwgezet te controleren op hun juistheid en volledigheid. Zo is bijvoorbeeld de gemeente De Pinte niet opgenomen in de gegevens over het actieterrein. De visitatiecommissie vraagt de DSB uitdrukkelijk steeds al haar projecten in een zo vroeg mogelijk stadium aan te melden, opdat de Vlaamse overheid een goed beeld krijgt over de plannen en over de benodigde gesubsidieerde investeringen. OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: niet van toepassing Het bouwen van koopwoningen in het actieterrein werd tot nu toe opgenomen door de SHM KLE Het Volk. De DSB besliste recent om, mee op vraag van een aantal gemeenten, ook een sociaal koopaanbod te realiseren, telkens als aanvulling op een eigen aanbod van sociale huurwoningen. - Met deze uitbreiding wenst de SHM een breder activiteitengamma aan te bieden, beter in te spelen op mogelijke subsidiëringen (infrastructuursubsidie) en haar financiële positie te verbeteren, door deze koopwoningen bij voorkeur te bouwen op haar historische gronden. - De SHM bereidt zich voor op deze uitbreiding door alvast het inschrijven van kandidaat-kopers mogelijk te maken. In haar planning (zie OD 1.1) voorziet ze sociale koopwoningen en kavels in gemengde projecten te Deinze-Wortegem (Cappel-Couter) en Nevele-Merendree. Er zijn echter nog geen koopwoningen gerealiseerd noch aangemeld. Daarom kan de visitatiecommissie voor deze doelstelling geen beoordeling geven. Deze activiteit wordt wel meegenomen bij de beoordeling van de OD 5.5. OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing Naast de uitbreiding met koopwoningen besliste de SHM ook om sociale kavels aan te bieden (zie ook uiteenzetting bij OD 1.2). OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling: goed Met 13,5 ha beschikt de huisvestingsmaatschappij over een behoorlijke grondreserve. Ondanks de grote bouwactiviteit in de voorbije periode slaagt de SHM erin haar aandeel gronden te behouden en zelfs uit te breiden. De SHM zet hier dan ook een goede prestatie neer. - De SHM bezorgde de visitatiecommissie een aangepast overzicht van de grondreserves, die 2 ha groter zijn dan volgens de gegevens uit de prestatiedatabank. De SHM wijst erop dat deze gegevens waren gemeld, maar alsnog niet opgenomen in de prestatiedatabank. De visitatiecommissie vindt het belangrijk dat de prestatiedatabank de actuele gegevens bevat om zo een vergelijking tussen SHM s mogelijk te maken en de overheid een beter zicht te geven op de reservegronden van SHM s. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM4080 DSB DEINZE PAGINA 12 VAN 46

13 De DSB beschikt over ruim 13,5 ha; meer dan 55% van de SHM s heeft een kleinere grondreserve. Dit is een meer dan behoorlijke reserve, zeker gezien het relatief lage aantal huishoudens in het actieterrein; 60% van de SHM s heeft een hoger aantal huishoudens. - In de periode slaagde de SHM erin om deze reserve aan gronden vrij stabiel te houden en zelfs uit te breiden, terwijl toch een hoog aantal projecten werd gerealiseerd (zie OD 1.1). Ook de positie ten opzichte van de andere SHM s bleef vrijwel gelijk. De gerealiseerde projecten werden in belangrijke mate op nieuw verworven gronden gebouwd, andere percelen werden aangekocht of geruild. Zo ruilde de DSB gronden in Deinze-Petegem met de SHM Het Volk, waardoor ze in deze wijk ook huurwoningen kon realiseren. Door een ruil met SHM Volkshaard kan de DSB 15 woningen bouwen in de Ginstbulk in Deinze-Petegem. - De betrokken gemeentebesturen zijn sterke partners voor de DSB. Zij zoeken actief mee naar nieuwe mogelijkheden. Zo hebben privé-verkavelingen en de sociale last tot een belangrijk aantal aankopen en intentieverklaringen geleid, zoals De Nieuwe Zijde in Deinze-Petegem en Staatsbaan in Zulte. Daarnaast schuwt de SHM ook kleinere projecten niet. Zo werden intentieverklaringen getekend voor 3 verschillende projecten (samen 7 woningen) in Zulte en een project van 6 woningen in De Pinte. In De Pinte mikt de SHM op de bouw van 10 woningen in een nieuwe grote verkaveling waarover reeds een aantal gesprekken met de gemeente en de projectontwikkelaar plaatsvonden. In het gesprek met de visitatiecommissie wijzen de vertegenwoordigers van de lokale besturen op een probleem nu het decreet Grond- en Pandenbeleid door het Grondwettelijk Hof werd aangepast en de verplichte sociale last vernietigd. De bouwpromotoren blijven voorlopig geïnteresseerd in een samenwerking met de SHM s. De gemeentebesturen vrezen echter dat dit zal wijzigen nu de sociale last is weggevallen. Vooral Sint-Martens-Latem en De Pinte rekenden sterk op de inbreng van private ontwikkelaars om zo hun BSO te kunnen halen en verwijzen ontwikkelaars actief naar de sociale huisvestingsmaatschappijen. De gemeenten hopen dat de Vlaamse regering spoedig met een volwaardig alternatief komt. - Het grootste deel van de grondreserve van de DSB ligt in Nevele (totaal 63%, Kerrebroek en Merendree), Deinze (26%, omgeving Gentstraat, St-Pieterslaan en Pontstraat) en Zulte (11%, Haverstraat). Het zijn overwegend uitgeruste gronden, en dus direct te ontwikkelen. In deze 3 gemeenten zijn er dus voldoende gronden om de gemeenten te helpen het BSO te realiseren. De SHM heeft geen gronden in de residentiële gemeenten De Pinte en Sint-Martens-Latem. Deze gemeenten kijken vooral naar de opbrengst van de sociale last en naar kleinschalige projecten als inbreng voor het BSO. Beide gemeenten hebben geen plannen om via ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) alsnog een groei van het sociaal woningaanbod te stimuleren. Anders dan De Pinte beschikt Sint-Martens-Latem nog over een woonuitbreidingsgebied dat ze eventueel kan aansnijden. Ze hoopt dit echter te vermijden, omdat hierdoor de laatste open ruimte tussen de gemeente en de stad Gent wordt opgevuld. De SHM heeft geen strategie om hier alsnog de nodige gronden of woningen te verwerven om zo de realisatie van het BSO haalbaar te maken. De uitdaging is er nochtans groot met respectievelijk nog huurwoningen te realiseren. In De Pinte is de DSB de enige sociale huurmaatschappij. Sint- Martens-Latem wordt gedeeld met de SHM Volkshaard. Tussen beide SHM s zijn geen afspraken over wie welk deel van het BSO zal realiseren. - De DSB gebruikt ook andere mogelijkheden om gronden of woningen te verwerven. Van de gemeente Sint-Martens-Latem werden 5 woningen in de Brandstraat aangekocht in het kader van het Vlaams initiatief aankoop van goede woningen. Gebruik makend van haar VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM4080 DSB DEINZE PAGINA 13 VAN 46

14 voorkooprecht kan de SHM gronden verwerven aan de Gaversesteenweg in Deinze. De SHM zal de gronden pas aankopen als er minimaal 6 wooneenheden kunnen worden gebouwd. - De SHM voert gesprekken met het Rust en Verzorgingsthuis (RVT) Ten Bosse in Deinze voor het realiseren van 21 assistentiewoningen. De RVT-dienst staat in voor de verzorging van de bewoners, de DSB voor de realisatie en het beheer van de woningen en dit op gronden van het RVT. De DSB twijfelt echter of de sociale huurders deze kost kunnen dragen. Ze stelt dat de hoge kost voor de zorgcomponent voor de huurders een mogelijk breekpunt vormt. OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: Goed De DSB richtte zich traditioneel vooral op middelgrote en grote gezinnen. Het profiel van woningzoekenden wijzigde echter grondig. Daarom heeft de SHM haar bouwprofiel aangepast. De visitatiecommissie vindt dat de DSB een goede prestatie levert op deze operationele doelstelling. Tegelijk wijst de visitatiecommissie op het gemis aan een systeem van aanpak of visie om mutatie te stimuleren en te begeleiden. - Eind 2012 had de DSB 476 kandidaat-huurders geregistreerd in het inschrijvingsregister. Hiervan waren er 229 alleenstaanden en 127 gezinnen van 2 personen, samen goed voor 75% van het totaal aantal kandidaat-huurders. Daartegenover staat een woningaanbod dat voor 25% bestaat uit 1 of 2 slaapkamers (inclusief studio s) en voor 75% uit 3 of meer slaapkamers. Enkel in Nevele heeft de SHM een beduidend hoger aandeel aan woningen of appartementen met 1 of 2 slaapkamers, namelijk 40%. Dit woningaanbod heeft zijn gevolgen; de DSB huisvest een laag aantal alleenstaanden, 95% van de SHM s heeft hoger aandeel. De SHM heeft zich in het verleden steeds toegelegd op het huisvesten van gezinnen met kinderen. Op basis van de ervaringen bij toewijzingen en het gewijzigde profiel van woningzoekenden heeft ze haar te ontwikkelen woningaanbod aangepast door meer kleinere woningen met 1 of 2 slaapkamers te bouwen. Als voorbeeld geeft ze de toewijzing van een aantal grotere woningen en appartementen in Zulte (Anglo) en Sint-Martens-Latem, waar het aantal kandidaten uit de gemeente dat voldeed aan de rationele bezetting vrij beperkt bleek te zijn. Van de momenteel in ontwikkeling zijnde nieuw- en vervangingsbouw (73 wooneenheden, zie 0D 1.1.) is 77% een 1- of 2-slaapkamerwoning of -appartement. De visitatiecommissie vindt dat de SHM hiermee een belangrijke stap heeft gezet. De DSB wijst erop dat bijvoorbeeld de gemeente Deinze stelt dat het te ontwikkelen woningaanbod gevarieerd moet zijn, in belangrijke mate gericht op jonge gezinnen, waardoor ze zich niet enkel of uitdrukkelijk kan toeleggen op 1-slaapkamerwoningen. Ook kiest de SHM bij voorkeur voor een gemengd project naar woninggrootte en woningtypen, waarbij vandaag het aandeel kleinere wooneenheden groter is dan vroeger. - De DSB heeft weinig ervaring met bouwen voor een specifieke doelgroep. De lokale besturen spreken de SHM eerder aan voor het bouwen voor gezinnen. Zo werd recent in Sint-Martens- Latem de bouw van eengezinswoningen toevertrouwd aan de DSB en het realiseren van seniorenwoningen aan de SHM Volkshaard. De lokale SHM s nemen samen ieder een rol op in het realiseren van een breder gamma aan sociale huur- en koopwoningen. Onderling ruilen van gronden maakt het mogelijk om lokaal een gemengd project te realiseren, waarbij iedere SHM haar ding doet. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM4080 DSB DEINZE PAGINA 14 VAN 46

15 De SHM wijst op het hoge aandeel seniorenwoningen in de gemeenten Deinze, Zulte en Nevele, vooral omdat de SHM Volkshaard en de OCMW s van Deinze en Zulte zich hier sterk op toeleggen. In de planning van de DSB zijn 2 seniorenwoningen opgenomen. De SHM en de door de visitatiecommissie gehoorde lokale beleidsverantwoordelijken wijzen op de wijziging van het sociaal huurbesluit en op de recente omzendbrief (W/2014/01), waardoor de voorrang voor ouderen bij toewijzing van hiervoor zogenaamd specifiek aangepaste woningen wordt geschrapt. Tegelijk stelt de omzendbrief dat maximaal 1/3 de van de studio s en 1- en 2- slaapkamerwoningen en maximaal 1/4 de van het totale patrimonium van de lokale sociale woonactoren via een lokaal toewijzingsreglement bij voorrang mag worden toegewezen aan senioren. In Deinze bijvoorbeeld is er geen lokaal toewijzingsreglement of een doelgroepenplan. De sociale woonactoren (DSB, Volkshaard en OCMW) zitten met hun aangepaste woningen samen boven de gestelde maxima. Daarom is de bouw van aan senioren aangepaste woningen momenteel niet langer evident. - De DSB heeft geen strategie of actieve werkmethode om huurders van onderbezette woningen tot een mutatie te stimuleren. Ze stelt dat huurders moeilijk te bewegen zijn om hun vertrouwde woning en omgeving te verlaten, maar over pogingen daartoe heeft de visitatiecommissie niets vernomen. De visitatiecommissie wijst op het hoog aantal nieuw gebouwde woningen bij de SHM, dat als stimulans kan worden gebruikt om huurders tot een aanvraag voor mutatie te bewegen. De visitatiecommissie meent dat de SHM gebruik kan maken van de ervaring van andere SHM s om hiertoe een strategie te ontwikkelen. - De SHM onderhandelt met het RVT Ten Bosse (Deinze) om op haar gronden assistentiewoningen te realiseren (zie hiervoor OD 1.4). - De visitatiecommissie merkt op dat de SHM haar bouwprofiel heeft aangepast aan het gewijzigde profiel van woningzoekenden. Ze suggereert dat de SHM de visie op de uitbouw van het aanbod scherpstelt, door enerzijds te vertrekken van objectieve cijfergegevens (wachtlijstanalyse, demografische evolutie) en anderzijds het behouden van een voldoende sociale mix. Met het resultaat kan de maatschappij een onderbouwde dialoog opstarten met de lokale besturen en de andere SHM s in de regio over wie welke woningen waar zal bouwen. PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Eindoordeel: goed De DSB houdt een hoog bouwritme aan. Als maatschappij met een eerder beperkt woningaanbod realiseert ze toch een groot aantal nieuwe woningen. Ze maakt hierbij gebruik van verwervingsmogelijkheden zoals de sociale last en het kopen van goede woningen, waardoor ze haar eigen historisch opgebouwde grondreserve spaart en zelfs uitbreidt. De SHM bouwde traditioneel voor grotere gezinnen. Ze heeft de te realiseren woningtypen aangepast aan het gewijzigde profiel van de kandidaat-huurders met meer alleenstaanden en koppels. Een wijze van aanpak om mutaties te stimuleren ontbreekt. De planning van de te realiseren woningen vormt een werkpunt. De visitatiecommissie adviseert dat de SHM een meerjarenplanning opmaakt, zodat deze kosten en het te verzetten werk worden meegenomen in de financiële planning en in de te verwachten werkbelasting voor het personeel. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM4080 DSB DEINZE PAGINA 15 VAN 46

16 4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: voor verbetering vatbaar Het is niet zeker dat de SHM de norm van het Vlaams Energie-Renovatie-Programma (ERP2020) binnen de termijn zal kunnen halen. Bovendien is de visitatiecommissie van mening dat zelfs indien de SHM daar in slaagt, deze prestaties op zichzelf niet zullen volstaan om ook op langere termijn door renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging, de kwaliteit van haar patrimonium te verzekeren. De SHM beschikt immers niet over een planning van onderhoud en renovatie, die rekening houdt met de financiële consequenties op korte en lange termijn. Ze riskeert de toenemende complexiteit onvoldoende te kunnen beheersen om haar werking te verzekeren en verder uit te bouwen. De prestaties voor deze doelstelling zijn daarom voor verbetering vatbaar. - Volgens de meest recente patrimoniumenquête voldeed in 2012 ruim 70% van de woningen van de DSB aan de drie normen van het ERP; meer dan 90% van alle woningen over isolerende beglazing en bijna 96% over een energiezuinige verwarmingsinstallatie. Daarmee behoort ze bij het best presterende derde van alle SHM s. Het ontbreken van de vereiste dakisolatie bij 97 eengezinswoningen is het zwakke punt in het patrimonium. De SHM zegt dat ze in 2012 heeft moeten afzien van de tegemoetkoming van Eandis bij het isoleren van daken omwille van de administratieve opvolging die uiteindelijk duurder uitkwam dan het bedrag van de tegemoetkoming zelf. De laatste subsidies van Eandis betroffen Rozenlaan in Zulte voor 8 woningen aan 600 euro per woning (afschrijving aan 18 euro per jaar over 33 jaar) en De Akker in Nevele voor 6 woningen aan 250 euro per woning (afschrijving 8 euro per jaar). De visitatiecommissie heeft de indruk dat de realisatie van het ERP vertraagt. Deze indruk wordt versterkt door het beperkt aantal renovatieprojecten 10 woningen in 2 projecten op korte termijn (2014), en 15 woningen in 1 project op middellange termijn (2015/2016) en door de langdurige onduidelijkheid over de renovatie of vervangingsbouw van 21 woningen in het Open veld in Sint-Martens-Latem. Omdat de SHM in de periode in totaal 62 woningen gespreid over 3 projecten heeft gerenoveerd, is volgens de visitatiecommissie een precieze planning vereist voor de aanpak van de resterende 97 eengezinswoningen. - Omwille van komende renovaties en projecten vervangingsbouw staan er eind 2012 in totaal 22 woningen of 5% van alle woningen structureel leeg. Daarnaast heeft de SHM nog een frictieleegstand van 15 woningen of ruim 3%. De SHM verbeterde haar relatieve positie inzake structurele leegstand lichtjes sinds Toen was er immers verhoudingsgewijs geen enkele SHM met een hogere structurele leegstand. Haar positie voor frictieleegstand echter verslechtert sterk. In 2008 had slechts 20% van de SHM s een lagere frictieleegstand, terwijl dit eind 2012 meer dan 80% was. Recente cijfers over begin 2014 geven een stijging van de structurele leegstand van 22 naar 26 woningen en een belangrijke daling van de frictieleegstand van 15 naar 10 woningen. Samen een leegstand van 36 woningen of bijna even veel als eind Over de voorbije 10 jaar lag de gemiddelde totale leegstand bij de SHM rond de 7%. Gezien de toename van het aantal woningen betekent dit een gerelateerde toename van de aantallen van 24 in 2005 naar 36 in Omdat in de opeenvolgende werkingsverslagen over de jaren aan de raad van bestuur dezelfde projecten VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM4080 DSB DEINZE PAGINA 16 VAN 46

17 telkens opnieuw vermeld worden, mag worden aangenomen dat het om langdurig leegstaande woningen gaat. - De DSB heeft geen technische medewerkers om kleine herstellingen en onderhoudswerken uit te voeren. Ze doet beroep op een in de loop van jaren tot stand gekomen netwerk van kleine firma s en zelfstandigen. De SHM heeft met deze aannemers geen vaste afspraken om de werkzaamheden op te kunnen volgen en evenmin over de periode waarbinnen ze moeten uitgevoerd worden. Het enige raamcontract dat de SHM tot nu toe heeft afgesloten is dat voor onderhoud en herstel van de centrale verwarmingsinstallaties (zie verder). Na een schriftelijke melding via het groene formulier - van een probleem door de huurder aan de SHM, wordt doorgaans een aantal firma s en/of zelfstandigen aangeschreven waarna op basis van de laagste prijs besteld wordt. De SHM stelt de aannemer aan en geeft opdracht voor de werken. De aannemer factureert ofwel aan de SHM ofwel aan de huurder, als de werken ten laste van de huurder zijn. De visitatiecommissie merkt op dat hierdoor een opvolgingsinstrument verloren gaat. De SHM heeft geen controle over de kwaliteit van de werken en of de werken ook effectief werden uitgevoerd. De visitatiecommissie stelt voor dat de DSB een systeem ontwikkelt opdat de werken worden opgevolgd tot en met de facturatie, bijvoorbeeld door de facturatie via de DSB te laten lopen of van de aannemer een kopij van de factuur te eisen en bij de huurder te toetsen of de werken tot tevredenheid werden uitgevoerd. - Het jaarverslag 2012 geeft als statistisch gegeven 237 gerubriceerde opdrachten waarvan er 194 zijn uitgevoerd. De rubrieken herstelling CV, schrijnwerk en varia staan samen voor bijna 50% van alle opdrachten. In het gesprek met de medewerkers kan niet meteen aangetoond worden wat de achtergrond is van deze percentages en de opdeling in rubrieken en of onderhouds- en herstellingswerkzaamheden nu op een efficiënte wijze georganiseerd en uitgevoerd worden en het vereiste effect hebben. Het gesprek met de huurders bevestigt deze onduidelijkheid. Van belang voor alle huurders zijn de onderhouds- en herstelkosten waar ze zelf voor moeten betalen. Ze hebben nogal wat opmerkingen over het functioneren van de aanpak via het meldingsformulier. Opvolging is een probleem. Soms duurt het lang voor de herstelling uitgevoerd wordt en is er geen enkel bericht over de stand van zaken. Ook in het gesprek met de welzijnsorganisaties klinkt er kritiek op de gang van zaken; mensen weten niet naar wie zich te wenden. Huurders en welzijnsorganisaties halen situaties aan waar de onderhoudsfirma voor de verwarmingsinstallatie het laat afweten en de SHM dan zelf, en met resultaat, een snelle interventie met lokale mensen regelt. Wat er voor rekening is van de huurder en wat voor de SHM wordt in een Reglement van inwendige orde beschreven. Toch is dit volgens huurders niet helemaal duidelijk. - De visitatiecommissie vindt het merkwaardig dat de SHM om de onderhoudskost te drukken, het schilderen van buitenschrijnwerk van eengezinswoningen aan de huurder overlaat. De verf wordt wel via de plaatselijke leverancier ter beschikking gesteld. De visitatiecommissie merkt op dat het onderhoud van het buitenschilderwerk ten laste is van de verhuurder, die zich er daarmee verzekert dat het in goede staat blijft. De SHM wijst op een vonnis in een gerechtelijk dispuut tussen een huurder en de SHM, waar in deze situatie de vrederechter, in afwijking van de gebruikelijke afspraken in de sociale huursector, stelde dat dit onderhoudswerk ten laste was van de huurder. Het is aan IVA Wonen-Vlaanderen en niet aan de visitatiecommissie om te oordelen of dit vonnis al dan niet kan worden kan worden doorgetrokken tot alle huurovereenkomsten en de sociale huurwetgeving. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM4080 DSB DEINZE PAGINA 17 VAN 46

18 - Medewerkers van de SHM vinden zelf dat probleem en oplossing moeilijk na te trekken zijn. Ze stellen dat met de beperkte personeelsbezetting het ter plaatse vaststellen van het probleem en het opvolgen van de herstelling niet evident zijn. De SHM wil op korte termijn raamcontracten afsluiten waarbij onder meer metselwerken, dakwerken, plaatsing en herstel van garagepoorten, sanitair, elektriciteit, en schrijnwerk als specialiteiten worden genoemd. - De visitatiecommissie stelt vast dat de SHM de nood aan een planning van onderhoud en renovatie onderkent, zoals blijkt uit de opeenvolgende jaarlijkse werkverslagen, maar eveneens dat dit instrument (of de aanzet daartoe) nog altijd ontbreekt. Ze adviseert de DSB met spoed werk te maken van het beter opvolgen van de onderhouds- en herstelopdrachten, een aantal raamcontracten voor te bereiden die integratie van onderhouds- en herstelwerkzaamheden in de meerjarenplanning mogelijk maakt, om vervolgens een geïntegreerde onderhouds- en renovatieplanning te ontwikkelen. OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: goed De wijze waarop de SHM kan bijdragen tot een beter milieu steunt over het algemeen op twee principes: het voorkomen van onnodig gebruik van ruimte, grondstoffen en energie, en het maximaal gebruiken van (lokale) duurzame alternatieven. De SHM beperkt zich niet tot het uitvoeren van het ERP2020. Ze neemt heel wat initiatieven die getuigen van een milieuvriendelijke aanpak in functie van betaalbaarheid. De visitatiecommissie vindt dat de SHM goede prestaties levert voor deze doelstelling, maar wijst op de noodzaak van een eigen visie om deze ontwikkeling in de toekomst te kunnen voortzetten. - Voorbeelden van aanzetten die leiden tot een visie en praktijk op weg naar betaalbare milieuvriendelijkheid zijn: de goede tussentijdse resultaten bij de uitvoering van het ERP2020 project; het zelf aanmaken van Energie-Prestatie-Certificaten, ondertussen al voor 25% van alle woningen, die aan de ontwerper worden meegegeven bij de opstart van een nieuw project; het plaatsen van zonneboilers bij de projecten Bijlden Bos te Deurle-Sint Martens- Latem, bij Baarsstraat in Astene-Deinze, bij Stijn Streuvelslaan in Petegem-Deinze, bij de Akker in Nevele en bij Hammeken in Merendree-Nevele, en in alle toekomstige projecten waar de van de woning het toelaat (in 2009 heeft de SHM zonnepanelen op het dak van haar kantoor geplaatst voor de eigen elektriciteitsvoorziening); in verband met waterbeheer worden in Deinze groendaken voorzien bij de projecten Mouterij en Gentstraat. Bij het laatste project zal ook een wadi worden voorzien om regenwater op te vangen. De SHM voorziet ook regenwaterpompen voor het spoelen van toiletten, reinigen van wagens en sproeien van groen. Oppervlakteverharding wordt beperkt, zo mogelijk wordt waterdoorlatende verharding geplaatst, voorbeelden zijn Baarstraat in Astene-Deinze, Gentstraat in Deinze en Anglo in Zulte. Ten slotte worden in appartementen individuele watermeters voorzien; het realiseren van nieuwe woonprojecten op gesaneerde terreinen met voorbijgestreefde bestemming, zoals industrie in of aan de rand van het woongebied. De SHM participeert in het project Anglo in Zulte met een complex van appartementen te midden van nieuwe particuliere koopwoningen. Ze stond bij de sloop op het project Mouterij in Deinze zelf in voor de asbestverwijdering. Het project Nieuwe Zijde in Petegem-Deinze wordt gerealiseerd op gesaneerde gronden, waarbij 2- en 3- slaapkamerwoningen met ondergrondse garage en een gemeenschappelijk groenplein voorzien worden voor jonge gezinnen; VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM4080 DSB DEINZE PAGINA 18 VAN 46

19 hergebruik van terreinen gebeurt bij het project voor de Oude rijkswachtkazerne in Deinze en na sloop van een bestaande woning en nieuwbouw van 6 appartementen in de Rijbroekstraat in Petegem-Deinze. Tot slot is de SHM betrokken bij de stadskernvernieuwing in het project Oude Molens van Deinze. het aanmoedigen van huurders om hun woning gratis te laten scannen door de vzw Den Ateljee in het kader van het project energiesnoeiers gebeurt via de nieuwsbrief. Daarin worden ook tips gegeven over verluchting, zuinig energie- en watergebruik. Den Ateljee plaatst rookmelders en levert spaarlampen om de veiligheid te verhogen en zuinig energiegebruik te stimuleren. De overeenkomst tussen de vzw en de SHM is afgesloten op 25 maart 2013 en vermeldt dat de opdrachtgever tijdig de subsidieaanvraag heeft ingediend voor 292 woningen en 2 rookmelders per woning. - De visitatiecommissie stelt vast dat de vermelde activiteiten aantonen dat de SHM bouwt aan een praktijk gericht op betaalbare milieuvriendelijkheid. Ze suggereert de DSB om een visie op betaalbare milieuvriendelijkheid uit te werken. Die moet toelaten om zowel bij onderhoud, herstel en renovatie, als bij nieuwbouw, de aanzetten verder te ontwikkelen en ze samen met nieuwe initiatieven een plaats te geven in een breed kader. Daarmee krijgen initiatieven richting en samenhang zodat het voor huurders, gebruikers, ontwerpers en uitvoerders, maar ook voor medewerkers van de SHM duidelijk wordt hoe ze kunnen bijdragen tot een betaalbare milieuvriendelijkheid. OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: voor verbetering vatbaar De SHM heeft in de periode vijf aanpasbare woningen gebouwd. De visitatiecommissie stelt vast dat een visie op aanpasbaar bouwen en een strategie om deze visie gestalte te geven op dit ogenblik ontbreken. Daarom zijn de prestaties voor deze operationele doelstelling voor verbetering vatbaar. - Voor de periode is het aantal aanpasbare woningen beperkt tot 5 van de 94 woningen of iets meer dan 5% van het totaal. De aanpasbare woningen maken deel uit van de 20 aangepaste woningen waarover de SHM beschikt. Zo zijn er 5 appartementen en 1 eengezinswoning aangepast voor rolstoelgebruik (dit zijn de 5 oorspronkelijk aanpasbare woningen die dus nu aangepast zijn). Voorts zijn er 14 woningen aangepast voor bejaarden gebouwd voor het jaar In de woningprogrammatie wordt geen gewag gemaakt van aanpasbaar te bouwen woningen. - In het actieterrein van de SHM zijn er afspraken gemaakt over de invulling van de taken per gemeente door verschillende actoren. Zo ligt in de stad Deinze de opdracht voor het aanbod seniorenwoningen hoofdzakelijk bij het OCMW en bij de Volkshaard; zal de Volkshaard voor kleinere woningen met 1 en 2 slaapkamers instaan en zorgt de DSB voor grotere woningen met 3, 4 en 5 slaapkamers. In Zulte bestaat een vergelijkbare afspraak. Uit deze voorbeelden mag niet afgeleid worden dat de DSB geen visie zou moeten ontwikkelen ten aanzien van het aanpasbaar bouwen, wel integendeel. Juist omdat in alle gemeenten verschillende partners een doelgroepgericht aanbod realiseren, is het voor de DSB des te meer noodzakelijk een eigen visie te hebben op de realisatie van een aanbod dat aan de reële nood beantwoordt en complementair is aan dat van de andere partners. - De visitatiecommissie beveelt aan om een visie op aanpasbaar bouwen uit te werken die zowel bij nieuwbouw- als bij renovatieprojecten een realistische afweging tussen de behoefte VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM4080 DSB DEINZE PAGINA 19 VAN 46

20 en de realisatiemogelijkheden toelaat. Een dergelijke visie maakt in principe deel uit van een bredere kijk op levenslang wonen, inbegrepen de ontwikkeling van diverse woonvormen. PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Eindoordeel: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie vindt de prestaties voor de doelstelling over renovatie, verbetering en aanpassing van haar patrimonium voor verbetering vatbaar omdat het de DSB ontbreekt aan de nodige visie en strategische aanpak. Ze heeft geen bruikbaar planningsinstrument om haar ontwikkeling op korte en lange termijn uit te voeren en veilig te stellen. De SHM zal zich moeten reppen om binnen de termijn aan de vereisten van het ERP te voldoen; er staan relatief veel woningen leeg; er is onvoldoende beheersing van de onderhoudsactiviteiten. De visitatiecommissie ziet ruim voldoende aanzetten waarmee de SHM haar visie op betaalbare milieuvriendelijkheid kan ontwikkelen en inbedden in haar reguliere werking. De SHM bouwt weinig aanpasbare woningen. De visitatiecommissie meent dat het in het belang is van de DSB om een visie op aanpasbaar bouwen te ontwikkelen juist omdat er sprake is van taakverdelingen onder verschillende partners in de gemeenten over de aanpak en de realisatie van aanpasbaar gebouwde woningen in functie van levenslang wonen. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM4080 DSB DEINZE PAGINA 20 VAN 46

21 4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: goed De visitatiecommissie stelt vast dat de DSB in verhouding tot de omvang van haar patrimonium en de capaciteit van haar werkorganisatie veel nieuwbouw- en renovatieprojecten gerealiseerd heeft in de periode aan kostprijzen onder de FS3-norm. De visitatiecommissie vindt dat de SHM goede prestaties heeft geleverd voor deze doelstelling, maar meent dat een meer structurele aanpak van de projectontwikkeling nodig zal zijn. - De visitatiecommissie stelt vast dat de SHM er in slaagt prijsbewust te bouwen, en bovendien heeft ingezet op kennisverwerving in bouwtechniek en projectontwikkeling door de hogere opleiding (A1-bouwkunde) van een medewerker mogelijk te maken en te ondersteunen. Dit zal leiden tot een meer structurele aanpak bij selectie van ontwerpers, bij controle van lastenboek en nacalculatie van meetstaat, en de opvolging van de uitvoering. - Van drie maximale kostprijssimulaties van recente projecten bezorgd door de SHM blijft er één met 98,9% net onder, een tweede met 99,7% quasi gelijk en een derde met 102,5% iets boven de bovengrens van 100%. De scherpe raming heeft te maken met sloop van 6 woningen bij het eerste, aanleg van ondergrondse parking bij het tweede en door de gemeente opgelegde ontwerpvoorwaarden bij het derde project. Op basis van deze drie gevallen stelt de visitatiecommissie vast dat de DSB er in slaagt de FS3- prijsnormen te respecteren bij twee projecten, en dat de beperkte normoverschrijding het gevolg is van de bijzondere ontwerpvoorwaarden van de lokale overheid. - De SHM wijst haar opdrachten toe aan ontwerpers uit de gemeente waar het project zal worden uitgevoerd. Ze gaat daarbij voort op ervaringen uit vorige projecten. De visitatiecommissie merkt echter dat bij verschillende projectinitiatieven voor aanzienlijke aantallen huur- en koopwoningen nog geen ontwerper aangesteld is, en er bij sommige projecten eveneens sprake is van moeilijkheden met de ontwerpers. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om haar opdrachten ruimere bekendheid te geven en uit een bredere selectie van ontwerpers toe te wijzen. - Het bouwprogramma van het project wordt voor elke opdracht afzonderlijk met de ontwerper doorgesproken op basis van de vereisten en richtlijnen van de VMSW (C2008). De SHM neemt nog niet de voorzorg om, bijvoorbeeld de ontwerpers te verplichten hun voorontwerp te baseren op een lagere kostprijs dan de gerelateerde VMSW-raming, om een marge te behouden die onvoorziene aanpassingen tijdens het uitvoeringsproces mogelijk maakt. Ze heeft nog geen praktijk opgebouwd met het uitschrijven van programma s van eisen of het opstellen projectdefinities, maar slaagt er desondanks in om haar projecten binnen budget te realiseren. Wanneer de visitatiecommissie daarbij rekening houdt met termijnen tussen identificatie en realisatie van een project - voor nieuwbouw gemiddeld 9 jaar, voor renovatie gemiddeld 4 jaar - die eveneens een invloed hebben op de kostprijs, is ze van mening dat de SHM tot dusver goede prestaties geleverd heeft. Toch beveelt de visitatiecommissie de DSB aan om voor haar vele nieuwe projecten telkens een programma van eisen of een projectdefinitie op te stellen, met opname van voor de DSB belangrijke en specifieke randvoorwaarden, zodat van begin af aan afspraken voor alle VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM4080 DSB DEINZE PAGINA 21 VAN 46

22 betrokkenen duidelijk zijn en de projectontwikkeling beter kan worden gestuurd en opgevolgd, inbegrepen de financiële consequenties op korte en lange termijn. OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Beoordeling: goed In 2012 bedroeg de gemiddelde jaarlijkse huurlast bij de DSB per woning 185 euro. Daarmee bevond de SHM zich in vergelijking met andere SHM s in de middengroep. De huurlast lag in 2012 echter hoger dan normaal, en de SHM tracht de huurlast zo laag mogelijk te houden. Daarom vindt de visitatiecommissie dat de SHM goede prestaties levert voor de doelstelling. - De huurder betaalt in principe drie verschillende soorten woonkosten: de huurprijs, de huurlast en de kosten voor elektriciteit, gas en water. Bij de DSB lag de mediaan maandelijkse huurprijs in 2012 voor een appartement op 240 euro en voor een eengezinswoning op 340 euro. Bij 90% van de andere SHM s ligt de mediaan huurprijs voor een appartement lager; voor een eengezinswoning is dat 94%. Over de periode wordt echter voor de jaarlijkse mediaan huurprijzen een tegengestelde evolutie vastgesteld: de mediaan huurprijs van de appartementen daalt van bijna 300 euro per maand in 2008 naar 240 in 2012, de huurprijs van eengezinswoningen stijgt van bijna 270 euro in 2008 naar 340 euro in De evolutie in de huurprijzen is echter volledig afhankelijk van de evolutie van de inkomens van de sociale huurders en de wijze waarop ze worden vastgesteld is op Vlaams niveau geregeld. Bovendien heeft deze evolutie wellicht veel te maken met de gewijzigde berekeningswijze in 2008 waarbij de SHM de wijziging over 4 jaar trapsgewijs kon spreiden voor haar huurders. - De SHM heeft echter wel invloed op de huurlast. Bovendien bestaat er een verband tussen de hoogte van de huurlast en het type woning, appartement of eengezinswoning. De huurlast bij de DSB bedroeg in 2008 ongeveer 125 euro jaarlijks gemiddeld per woning en steeg in 2012 met 50% tot 185 euro of ruim 15 euro per maand. Een van de oorzaken van deze stijging is de toename van het aantal appartementen in het groeiende patrimonium. De SHM verhuurde pas in 2002 haar eerste appartementen; in 2012 waren dit er al 77 op 409 of bijna 19%. Met een verwachte toename van de appartementen tot 26% bij realisatie van de voorziene projecten, neemt het belang van de huurlast in de globale huurkosten toe. - Een gedeelte van de daling van de huurprijs van een appartement waar de meest kwetsbare huurders wonen wordt ongedaan gemaakt door de stijging van de huurlast. Van de SHM wordt verwacht dat ze de huurlasten zo veel mogelijk tracht te beperken en steeds zoekt naar de best mogelijke prijs/kwaliteit verhouding. - In de totale huurlast over het jaar 2012 van ruim euro zit een onderhoudskost van euro of 70% voor de verwarmingsinstallaties. De andere posten staan samen voor 30% van de huurlast. Het gaat dan om 6% afstand van verhaal in brandverzekering, 9% onderhoud van mechanische systemen (o.m. liften), 6% onderhoud gemene delen, en 3% groenonderhoud. Op basis van deze gegevens is de gemiddelde jaarlijkse onderhoudskost voor de verwarmingsinstallatie ongeveer 130 euro per woning of bijna 11 euro per maand. Daarnaast draagt de SHM zelf nog de kosten van ongeveer 108 euro per woning voor haar deel van het onderhoud van de verwarmingsinstallaties, voor het forfait voor het vervangen van ketels, voor het 24/24 uur beschikbaar zijn van dienstverlening via een callcenter en voor de administratie van alle diensten die de onderhoudsfirma levert. - Volgens de DSB zijn de grote schommelingen in de gemiddelde huurlast per jaar over de periode gevolg van problemen bij het onderhoud van de CV-installaties en de VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM4080 DSB DEINZE PAGINA 22 VAN 46

23 opstart van de samenwerking met een nieuwe firma. Het jaar 2008 mag met een huurlast van 125 euro als normaal worden beschouwd en 2010 zijn met 29 euro en 79 euro abnormale jaren, te wijten aan problemen met de herstellers. Na de toewijzing van de onderhoudsopdracht aan een nieuwe firma eind 2010 volgde in 2011 en 2012 een inhaalbeweging waarbij (vooral in 2012) bij heel wat huurders de CV-installatie op 1 jaar twee maal onderhoud kreeg. Bovendien werden in 2012 de 32 appartementen van Anglo te Zulte voor de eerste maal voor 1 maand meegerekend, waardoor de gemiddelde huurlast over 2012 een nog meer vertekend beeld geeft. Vanaf 2013 bedraagt de effectieve gemiddelde huurlast per woning per jaar opnieuw 125 euro. Uit de toelichting van de DSB en de vaststelling dat de gemiddelde jaarlijkse huurlast over de hele periode ongeveer 105 euro bedraagt (gevolg van de abnormale jaren 2009 en 2010), besluit de visitatiecommissie dat het om een tijdelijke situatie gaat die zich vanaf 2013 zal normaliseren. - De SHM zegt haar huurders te stimuleren om bijvoorbeeld zelf de gemeenschappelijke delen in de appartementsgebouwen te onderhouden. Dat is het geval in Vinkt (Deinze) en in Merendree (Nevele). Ze onderneemt kleinschalige acties zoals het gebruiken van de trap in plaats van de lift, het correct recycleren van huisvuil, het gebruik van spaarlampen in de traphallen en kelders. In haar nieuwsbrief promoot de SHM zuinig energie- en watergebruik. - Sommige kosten in de huurlast zijn voor de DSB moeilijk lager te brengen omdat ze door de beperkte omvang van het werk geen interessante prijs kan bedingen. Een voorbeeld hiervan is het groenonderhoud, met een totale jaarlijkse huurlast van euro, dat niet door een organisatie uit de sociale economie kan worden opgenomen omdat de opdracht te beperkt is. Hiervoor een samenwerking opzetten met andere SHM s is een suggestie, maar de visitatiecommissie is zich er wel van bewust dat dan ook de coördinatie en administratie van de gecombineerde opdracht op een of andere manier zal moeten worden verrekend. Met de te verwachten groei van het patrimonium moet het mogelijk worden hier in de toekomst een beter resultaat te boeken. - De visitatiecommissie stelt vast dat de huurlast vooral beïnvloed wordt door de kost voor het onderhoud van de verwarmingsinstallaties. De ketels worden bovendien jaarlijks gekuist, terwijl de 366 installaties op gas wettelijk maar een tweejaarlijks onderhoud vereisen. Van de overige 79 installaties werken er 64 op stookolie. De visitatiecommissie suggereert de SHM om de afweging te maken tussen een hogere jaarlijkse kost met meer veiligheid, minder verbruik en langere levensduur van de ketels tegenover een lagere tweejaarlijkse kost. Ze kan deze afweging opnemen bij een brede bevraging van de markt, die eind 2014 wordt voorzien, om een scherpere prijs te bedingen voor het geheel van de opdracht, inbegrepen het gedeelte dat de SHM zelf betaalt. PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID Eindoordeel: goed De SHM is er in geslaagd om haar projecten binnen de prijsnormen van het financierings- en subsidiëringssysteem te realiseren. De visitatiecommissie vindt dat ze als zodanig goede prestaties heeft geleverd, maar meent echter dat een meer structurele aanpak nodig zal zijn om dit prijsbewust bouwen ook voor de komende realisaties veilig te stellen. De SHM zoekt voortdurend naar een zo beperkt mogelijke huurlast volgens de beste prijs/ kwaliteit verhouding die op dat ogenblik beschikbaar is. Dit is het uitgangspunt bij het toewijzen van de nieuwe opdracht voor het onderhoud van de CV-installaties. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM4080 DSB DEINZE PAGINA 23 VAN 46

24 4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Beoordeling: goed Het aantal uithuiszettingen bij de DSB is zeer beperkt. In de zes jaar voorafgaand aan de visitatie werd jaarlijks gemiddeld één huurcontract ontbonden. De visitatiecommissie vindt dat de SHM hier een goede prestatie neerzet. Tegelijk adviseert de visitatiecommissie dat de SHM de sociale begeleiding van de huurders beter verankert in het debiteurenreglement. - In de periode 2008 tot en met 2013 hebben jaarlijks gemiddeld 10,5 huurders de huurovereenkomst beëindigd. Daarnaast muteerden gemiddeld jaarlijks 4 huurders naar een andere woning van de huisvestingsmaatschappij. Het aantal uithuiszettingen op initiatief van de SHM is beperkt tot gemiddeld 1 per jaar. Een uithuiszetting gebeurt altijd via een gerechtelijke procedure (ontbinding huurovereenkomst). De SHM maakt geen gebruik van artikel 33 in het sociaal huurbesluit om de huurovereenkomst op te zeggen omdat de huurder ernstig of blijvend tekortkomt in de huurdersverplichtingen. - De SHM heeft een debiteurenreglement, goedgekeurd door de raad van bestuur op Het is een beknopte procedure, die zowel bepalingen voor de zittende als voor de vertrokken huurders bevat. Hierin stelt de DSB dat de huur dient te zijn betaald tegen de 5 de van de maand. Vanaf de 10 de is er sprake van huurachterstand. Op de 15 de vertrekt een eerste standaard aanmaningbrief. Het tweede schrijven wordt aangetekend verzonden rond de 15 de van de daaropvolgende maand. Dit schrijven is een formele ingebrekestelling, waarbij administratiekosten worden aangerekend. De huurder wordt uitgenodigd om op een bepaalde dag op het kantoor de achterstanden te betalen. Indien op deze aanmaningen geen respons komt, wordt aan de raad van bestuur voorgesteld het dossier over te maken aan een advocaat. Behalve de vermelding dat bij het tweede schrijven het OCMW op de hoogte wordt gebracht bevat deze procedure weinig sociale elementen. De DSB neemt geen initiatieven om de huurder persoonlijk aan te spreken door middel van een telefonisch contact of een huisbezoek. De SHM volgt niet op of het OCMW ook stappen zet om de huurder te benaderen. - Het OCMW van Zulte heeft met de SHM in 2010 een samenwerkingsprotocol afgesloten, waarin is bepaald dat het OCMW betrokkene zal contacteren en de nodige ondersteuning geven voor een afbetalingsregeling. De SHM stelt vergelijkbare protocollen te willen afsluiten met alle OCMW s binnen haar actieterrein. Om het sociaal beleid van de SHM verder te professionaliseren en te verankeren raadt de visitatiecommissie aan om het protocol met Zulte te evalueren en de samenwerking met de andere OCMW s te formaliseren. - Recent werd met het CAW Oost-Vlaanderen een samenwerkingsovereenkomst preventieve woonbegeleiding ondertekend, waarbij het CAW begeleiding zal bieden aan huurders die hun woonrecht dreigen te verliezen door problemen met het onderhoud, met het betalen van de huur of door samenlevingsproblemen. Deze samenwerking moet echter nog starten. - De SHM wijst op de aanwezigheid van drie van de vijf OCMW-voorzitters in de raad van bestuur, wat het mogelijk maakt om de problemen snel te communiceren. - De DSB stelt dat een afbetalingsplan altijd mogelijk is. Bij voorkeur wordt dit opgemaakt met bemiddeling van het OCMW. De SHM vraagt dat de achterstallen zijn vereffend binnen een termijn van 12 maanden. Een voorstel van de huurder of het OCMW leidt tot een afbetalingscontract dat door huurder en SHM voor akkoord wordt ondertekend. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM4080 DSB DEINZE PAGINA 24 VAN 46

25 - De visitatiecommissie adviseert de SHM om het debiteurenreglement te evalueren en actualiseren, waarbij de OCMW s en het CAW worden betrokken. Daarbij kunnen in de procedure de taken en de samenwerking tussen de SHM enerzijds en de OCMW s en CAW anderzijds worden gespecificeerd. De visitatiecommissie suggereert dat de DSB in de eerste maand van huurachterstal stappen zet om de betrokken huurder persoonlijk te benaderen, bijvoorbeeld telefonisch of met een huisbezoek, om zo het probleem bespreekbaar te maken. OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Beoordeling: voor verbetering vatbaar De DSB heeft geen doordacht plan of praktijk om eventuele leefbaarheidsproblemen tijdig te voorzien of te detecteren. Daardoor zijn de prestaties van de SHM op dit vlak voor verbetering vatbaar. Ze is zich wel bewust van een wijziging in het huurdersprofiel, en van een toenemend risico op samenlevingsproblemen. - Het bestuur van de DSB wijst op het wijzigende huurdersprofiel, namelijk een toename van het aantal alleenstaanden en personen met een laag inkomen of vervangingsinkomen. De SHM bleef vrijwel gevrijwaard van samenlevingsproblemen. De huurderspopulatie wijzigt echter en de ervaring van andere SHM s uit de regio leert dat er moet rekening gehouden worden met een toenemend risico op leefbaarheidsproblemen. Dit is een van de redenen waarom de SHM de kaart trekt van het bouwen van meer gemengde projecten met koop- en huur, grotere en kleinere woningen (zie OD 1.2. en OD 5.5.). Deze wijzigende huurderspopulatie en daarmee samenhangende nieuwe problemen worden zichtbaar bij het toewijzen in nieuwe projecten. Zo werden in het project Anglo 32 appartementen, waarvan 19 met drie of vier slaapkamers, toegewezen. De nieuwe huurders kenden elkaar niet, de vele kinderen betekenden een druk op de leefbaarheid in het wooncomplex en op de verdraagzaamheid van de huurders. De SHM was eerder vertrouwd met het verhuren van woningen dan appartementen. De SHM leerde uit dit project dat ze van bij de start de huurders moet samenbrengen en de nodige afspraken vastleggen én opvolgen. Nu werden deze stappen pas gezet nadat de problemen escaleerden. Mede daardoor heeft een aantal huurders deze nieuwe appartementen verlaten. De visitatiecommissie wijst op de vele nieuwe projecten die de SHM ontwikkelt en op het belang om met de nieuwe huurdersgroep een inhuisproces te doorlopen. Het is sterk aan te bevelen dat bij het toewijzen van woningen of appartementen in een nieuw complex de opleveringsproblemen, het inhuisproces en het samenwonen van dichtbij worden opgevolgd, om zo conflicten en leefbaarheidsproblemen te voorkomen. - Huurders en bevraagde diensten (zie bijlage 1) stellen in de gesprekken met de visitatiecommissie dat de DSB weinig inspanningen doet om ter plaatse de situatie te beoordelen om problemen tijdig te kunnen detecteren, waardoor nochtans mogelijke onduidelijkheden en leefbaarheidsproblemen kunnen worden vermeden. De afspraken en verwachtingen vastgelegd in het reglement van inwendige orde worden niet degelijk opgevolgd. Huurders zijn uitdrukkelijk vragende partij voor meer toezicht op het onderhoud en gebruik door de huurders van hun woning en tuin. Tegelijk wijzen ze erop dat de SHM het goede voorbeeld moet geven en haar verhuurdersverplichtingen dient op te volgen, zoals het onderhoud aan de buitenzijde van de woning. - Als de wrevels en ruzie tussen twee huurders het samenwonen in het complex of de wijk zou kunnen benadelen worden beiden formeel uitgenodigd voor een gesprek met de directeur en VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM4080 DSB DEINZE PAGINA 25 VAN 46

26 de voorzitter. Hier gebeurt geen verkennend noch een bemiddelend gesprek vooraf ter plaatse. De voorzitter en directeur stellen dat deze aanpak effectief resultaten heeft. De visitatiecommissie kreeg in de gesprekken met de huurders en welzijnsdiensten geen indicaties dat deze vorm van gesprek als bedreigend zou overkomen. Om dit ook in de toekomst te vermijden, suggereert de visitatiecommissie om eerst een huisbezoek met een verkennend gesprek of -traject te organiseren, waarin verkenning, bemiddeling en ondersteuning centraal staan, en pas als dit geen resultaten heeft een gesprek met een afvaardiging van het bestuur. - Ook uit de gesprekken met de medewerkers kan de visitatiecommissie afleiden dat de SHM niet effectief aanwezig is in de sociale woonwijken. Ze rekent sterk op de spontaniteit van de aannemers om eventuele problemen te melden, zoals een gebrek aan onderhoud van de woning. Een uitzondering vormt de enquêtering van eventuele problemen aan de woning door de medewerkers van de SHM. Jaarlijks wordt het schrijven met de aangepaste huurprijs handmatig gebust bij de huurders. Recent heeft de SHM een formulier opgemaakt waarmee op dat ogenblik de staat van de woning vanaf de straatzijde op 13 aandachtspunten zal worden overlopen, zoals het scheren van de haag, onderhoud van het grasperk, reinigen voetpad en de staat van het buitenschrijnwerk. De resultaten zullen worden bezorgd aan de huurder, met het verzoek eventuele opmerkingen op te volgen. De visitatiecommissie kan niet oordelen of de SHM ook controleert dat de huurder deze werken effectief uitvoert, noch welke stappen de SHM zet als de huurder deze aanmaning negeert. - De visitatiecommissie is van oordeel dat de DSB haar inspanningen op de leefbaarheid in de sociale woningen en wooncomplexen kan versterken door enerzijds een actieplan op te stellen voor begeleiding tijdens toewijzings- en renovatieprocessen, en anderzijds eventuele samenlevingsrisico s in kaart te brengen. Ze beveelt de SHM aan om in samenwerking met actoren en in overleg met huurders een duidelijke en onderbouwde visie en strategie te ontwikkelen ter versterking van de leefbaarheid en het samenleven om leefbaarheidsproblemen te voorkomen en indien nodig aan te pakken. OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Beoordeling: voor verbetering vatbaar De DSB heeft geen visie of strategie over bewonersbetrokkenheid en de redenen waarom of de wijze waarop dit te organiseren. Dit element in de werking van de SHM is dan ook voor verbetering vatbaar. - De DSB heeft nauwelijks ervaring met het opzetten van bewonersgroepen of het consulteren van huurders in groep. De visitatiecommissie wijst op de basisbegeleidingstaken in de sociale huisvesting, waarin onder meer van de SHM wordt verwacht dat ze huurdersvergaderingen organiseert om zo mogelijke problemen of bedenkingen bespreekbaar te kunnen maken, samen met huurders naar mogelijke oplossingen te zoeken, huurders te betrekken bij noodzakelijke verhuisbewegingen of bij andere voor de bewoners ingrijpende veranderingen. - De DSB ziet bewonerswerking eerder als een curatief in plaats van een preventief instrument. Ze neemt het initiatief om bewoners bij elkaar te roepen enkel als de problemen duidelijk aanwezig zijn en dit nadat de problemen dreigen te escaleren. Deze beperkte aanpak wordt duidelijk in de twee volgende projecten. In het project Anglo (zie OD 4.2.) werd een bewonersbijeenkomst georganiseerd nadat bleek dat het samenleven hier serieus werd gehypothekeerd en de afspraken over het onderhoud en de afvalselectie niet werden nagekomen. Ondertussen zijn verscheidene huurders én de conciërge verhuist. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM4080 DSB DEINZE PAGINA 26 VAN 46

27 Het project Open Veld in Sint-Martens-Latem is gebouwd in de jaren 70. Op een enkele uitzondering na wonen hier nog de 21 oorspronkelijke huurders, waarvan een aantal het huis hebben gekocht. De DSB heeft het oorspronkelijk idee van een renovatie gewijzigd in afbraak en nieuwbouw, en stelt dat in vergelijking met nieuwbouw de renovatiekost te hoog is. De bewoners hebben hierop een actiecomité opgericht en houden vast aan het renovatie-idee. Ze wijzen erop dat de SHM de woningen jarenlang niet heeft onderhouden en stellen dat de renovatiekost overzienbaar is. De gemeente heeft zich in dit verhaal gepositioneerd, heeft een staat van de woningen laten opmaken en de renovatiekosten laten berekenen, en vraagt de SHM prioritair de renovatiepiste uit te werken. Ondertussen staat een aantal woningen leeg, en heeft de DSB hier meters en toestellen laten verwijderen, om zo een eventuele bewoning door krakers te vermijden. Daardoor kunnen de woningen ook niet meer worden gebruikt voor een tijdelijke sociale verhuring via het OCMW, dat hiervoor vragende partij was. De SHM spreekt over onbewoonbaar verklaarde woningen, de technische verslagen die de visitatiecommissie heeft kunnen inkijken stellen eerder een ongeschiktheid vast, dit tussen de 24 en 52 strafpunten. De SHM organiseerde samen met de gemeente Sint-Martens-Latem een bewonersvergadering waar de verscheidenheid in posities duidelijk zichtbaar was. Ondertussen blijft een beslissing over nieuwbouw of renovatie al jaren uit. - De visitatiecommissie heeft niet de opdracht en beschikt niet over de informatie om zich in dit verhaal te kunnen positioneren. Uit gesprekken met woonactoren blijkt dat de verhouding met de gemeente Sint-Martens-Latem is verstoord vanwege ernstige verschillen van inzicht over de toekomst van de woningen aan het Open Veld. De visitatiecommissie wijst erop dat een professioneel gedragen bewonerswerking en een goede communicatie dit proces had kunnen begeleiden en naar een breder gedragen standpunt had kunnen toeleiden. - De visitatiecommissie beveelt de SHM aan DSB om een werking rond bewonersbetrokkenheid op te zetten en een strategie uit te tekenen. Omwille van de vele nieuwbouw- en renovatieprojecten en omwille van de situatie in Open Veld is het aangewezen om op korte termijn effectieve stappen te zetten, die als basis kunnen dienen om een algemene strategie uit te klaren. Een bewonerswerking opzetten is een proces dat sowieso vertrekt vanuit lokale mogelijkheden en opportuniteiten, waarbij bij de start bewoners naar aanleiding van concrete zaken worden betrokken, en stapsgewijze een bredere werking kan ontstaan. Omdat het betrekken van bewoners bij het beleid en de werking van een sociale huisvestingsmaatschappij bijzondere vaardigheden vereist, en omwille van de gevoeligheden en de patstelling in Open Veld, suggereert de visitatiecommissie om daarvoor een beroep te doen op een externe en onafhankelijke deskundige. Gaandeweg kan de SHM zich hierop intern organiseren. OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Beoordeling: voor verbetering vatbaar De medewerkers van de SHM zijn goed aanspreekbaar. De samenwerking met de OCMW s is gebouwd op een vanzelfsprekendheid voor zowel de SHM, de OCMW s, de huurders en de kandidaat-huurders. Hierdoor ontstaat het beeld van één grote werking, waarin mogelijke problemen kunnen worden ondervangen. De SHM heeft echter geen visie op huisvestingsondersteuning voor de huurders en werkt niet aan een kader waarin de SHM en de welzijnsdiensten kunnen functioneren. De SHM is niet actief en niet georganiseerd om eventuele ondersteuningsvragen tijdig te detecteren, ze bespreekbaar te maken met huurders of diensten, situaties te voorzien of problemen tijdig bij te sturen. Zo worden er weinig huisbezoeken georganiseerd. Daardoor is de werking op dit punt voor verbetering vatbaar. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM4080 DSB DEINZE PAGINA 27 VAN 46

28 - De SHM beschikt niet over een sociale dienst of over een medewerker die zich uitdrukkelijk toelegt op de basisbegeleidingstaken. In de gesprekken met de huurders wordt niet gewezen op een ontoereikende huisvestingsondersteuning. De huurders stellen dat de medewerkers goed aanspreekbaar zijn. Volgens de bevraagde actoren hebben de medewerkers veel begrip als de huurder met een probleem komt. - De SHM bouwt op een ondertussen vanzelfsprekende samenwerking met de OCMW s, waarbij ieder een rol opneemt, zonder dat die formeel is vastgelegd, periodiek besproken of geëvalueerd. Voor Zulte is in 2010 een samenwerkingsprotocol vastgelegd tussen enerzijds het OCMW en anderzijds de DSB en de SHM De Volkshaard. Deze overeenkomst bevat onder meer bepalingen over het inschrijven van woningzoekenden, de communicatie bij de toewijzing van een woning aan een OCMW-cliënt, de bemiddeling bij huurdersachterstal door het OCMW (zie OD 4.1.), betrokkenheid van het OCMW bij de huurprijsberekening en verhuring buiten het sociaal huurstelsel. De DSB heeft de intentie een vergelijkbare overeenkomst af te sluiten met alle OCMW s in het actieterrein (zie OD 4.1). De visitatiecommissie merkt op dat het protocol met Zulte ondertussen al 4 jaar loopt. In deze periode leidde dit niet tot vergelijkbare afspraken met de andere OCMW s. - Het inschrijven van een woningzoekende gebeurt zowel door de DSB als door de OCMW s. Volgens de SHM werd er in 2013 van de 170 inschrijvingen 35% door de diverse OCMW s (al dan niet volledig) gedaan, en stonden de medewerkers van de DSB zelf in voor de afhandeling van de overige 65%. De OCMW s beweren het inschrijvingsdossier volledig af te werken, inclusief de eventuele taaltest, en aan de SHM te bezorgen. Dit maakt het mogelijk dat de woningzoekende zich kan inschrijven binnen zijn eigen gemeente en zich niet moet verplaatsen naar het kantoor. De OCMW s merken op dat de DSB nauwelijks begeleiding biedt bij het invullen van het inschrijvingsformulier en het verzamelen van de nodige documenten, en dat ze daarom dit werk naar zich toe hebben getrokken. Tegelijk zien ze voordelen bij een begeleide inschrijving in iedere gemeente van het actieterrein, waarbij tegelijk de inschrijving bij andere huisvestingsactoren verzorgd wordt en alternatieven bespreekbaar worden gemaakt. - Voor een toewijzing trekt de SHM een lijst van mogelijke kandidaten. De 5 hoogst gerangschikte kandidaten worden tegelijk aangeschreven en uitgenodigd om met de vertrekkende huurder een afspraak te maken om de woning te kunnen bekijken. Dit maakt het mogelijk om de toewijzing snel af te werken. De SHM stelt dat de woning effectief is toegewezen vooraleer de opzegtermijn van de vorige huurder is verlopen. Leegstand wordt daardoor beperkt of vermeden. Bij een nieuw bouwproject wordt de toewijzing georganiseerd via kijkdagen, waarbij de kandidaten in groep worden uitgenodigd en de hoogst gerangschikte een eerste keuze krijgt. De visitatiecommissie apprecieert deze aanpak. - De huurovereenkomst wordt een eerste keer op het kantoor overlopen. Dit gebeurt een tweede keer bij het overhandigen van de sleutel ter plaatse, waarbij tevens uitleg wordt gegeven over het gebruik van de woning, de meterstanden worden genoteerd en de plaatsbeschrijving opgemaakt. Pas dan wordt duidelijk of de vorige huurder de woning goed heeft achtergelaten en of al dan niet onderhoudswerken of herstellingen dienen te worden uitgevoerd. Mogelijk geeft dit problemen voor de nieuwe huurder, die daardoor zijn verhuis moet uitstellen. Om deze problemen te vermijden, adviseert de visitatiecommissie om kort na de opzeg een eerste staat van onderhoud van de woning op te maken. Daarbij worden afspraken vastgelegd over de eventuele werken die de vertrekkende huurder zelf kan en moet opnemen, om zo een dure afrekening te vermijden; en welke werken de SHM nog moet inplannen alvorens de woning opnieuw verhuurd kan worden. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM4080 DSB DEINZE PAGINA 28 VAN 46

29 - De DSB heeft geen traditie om muteren van huurders te stimuleren, wanneer de woning bijvoorbeeld niet langer rationeel bezet wordt, of wanneer er woningen beschikbaar komen die beter aangepast zijn aan de noden van bestaande huurders. Ze stelt dat het moeilijk tot onmogelijk is een huurder tot verhuizen naar een andere woning te bewegen. De visitatiecommissie suggereert dat de SHM hiervoor een strategie ontwikkeld, en wijst op de hoge aantal onderbezette woningen en op het hoge aanbod aan nieuwe woningen. Dit laatste kan actief worden ingezet om de bewoner van een onderbezette woning een aantrekkelijk alternatief aan te bieden. Een aantal SHM s dat al gevisiteerd is heeft hierdoor effectief resultaat gehaald, waarbij bij een nieuw te realiseren project een staat werd opgemaakt van de onderbezette woningen in de omgeving, en het komende aanbod van nieuwe woningen bij deze huurders actief werd bekend gemaakt met de suggestie zich kandidaat te stellen voor een mutatie. - De SHM heeft geen traditie in het organiseren van een huisbezoek bij alle huurders noch bij de huurders in een proefperiode. Ook bij een vraag naar een herstelling zal de SHM zelden ter plaatse de situatie gaan opmeten (zie OD 3.1). Een huisbezoek wordt pas georganiseerd als een op te volgen probleem wordt gemeld, bijvoorbeeld naar aanleiding van een uitgevoerde klus door de aannemer. Bij zo n melding zullen de directeur en de adjunct-directeur samen een huisbezoek afleggen en de huurder aanspreken. De visitatiecommissie wijst op de beperkte verhuisbewegingen de meeste huurders wonen hier al jaren en op de vele nieuwe projecten met minder begoede huurders en verhoogde kans op leefbaarheidsproblemen (zie OD 4.2.). Het is dan ook belangrijk om zowel de huurder als de staat van de woning op te volgen. Zo heeft de DSB geen systeem om in de eerste periode na de toewijzing in de woning een gesprek te organiseren met de nieuwe huurder, om het onderhoud van de woning te controleren en eventuele problemen bespreekbaar te maken. Daarom verdient het aanbeveling om een systeem op te zetten dat mogelijk maakt iedere huurder én woning periodiek te bezoeken, waarbij enerzijds een staat van de woning wordt opgemaakt en anderzijds naar eventuele problemen of bijzondere noden wordt gepeild. Bij andere SHM s wordt aangetoond dat opvolging van de huurder door huisbezoeken goedkoper kan zijn dan telkens voor grote herstellings- en onderhoudswerken komen te staan; kosten die dikwijls moeilijk van de zittende of vertrekkende huurder kunnen worden gerecupereerd. De visitatiecommissie verwijst daarvoor naar de rapporten op de website van de visitatieraad. PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID Eindoordeel: Voor verbetering vatbaar De sociale werking van het SHM is onlosmakelijk verbonden met de werking van de lokale OCMW s, die in een vorm van vanzelfsprekendheid een belangrijk aantal taken opnemen. De SHM is sterk in de administratieve opvolging. Mede daardoor is het aantal uithuiszettingen heel beperkt. De SHM organiseert zelf geen begeleiding en opvolging; het aantal huisbezoeken is beperkt, de proefperiode en de staat van de woning worden weinig opgevolgd, het structureren van de samenwerking met welzijnsdiensten staat in de kinderschoenen. De DSB is niet georganiseerd om eventuele samenlevings- en leefbaarheidsproblemen tijdig te detecteren en bewoners op structurele wijze te betrekken bij haar werking VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM4080 DSB DEINZE PAGINA 29 VAN 46

30 4.5 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar Beoordeling: voor verbetering vatbaar De financiële leefbaarheid van de DSB is niet direct in gevaar, maar de diverse financiële ratio s in de prestatiebeoordeling laten zien dat de financiële positie van de maatschappij kwetsbaar is. De inkomsten uit de reguliere bedrijfsvoering dragen op dit moment onvoldoende bij aan een goede financiële gezondheid. De financiële planning voor de komende jaren laat een gezonde financiële ontwikkeling zien, maar de realisatie van de (koop)projecten die voor deze positieve evolutie moeten zorgen is onzeker. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties op dit onderdeel als voor verbetering vatbaar. - Die huidige financiële positie van de SHM is volgens de maatschappij aangetast door nieuwbouwprojecten in het recente verleden, maar kan ook worden versterkt door opbrengsten uit projecten die de maatschappij de komende jaren wil ontwikkelen op in de jaren 70 en 80 aangekochte gronden. De visitatiecommissie acht het waarschijnlijk dat deze projecten uitgevoerd zullen worden, maar het is nog onduidelijk wanneer dat zal gebeuren. - De liquiditeitsratio geeft aan in welke mate de SHM in staat is om haar financiële verplichtingen op korte termijn na te komen. Wanneer de ratio lager is dan 1, stelt er zich op dit vlak een mogelijk probleem omdat de schulden die op korte termijn vervallen en de financiële verplichtingen die voortkomen uit een adequate uitbating, onderhoud, renovatie en uitbreiding van het patrimonium groter zijn dan de op korte termijn beschikbare middelen. In 2012 bedroeg deze ratio voor de DSB 0,98 en in de jaren daarvoor schommelde de liquiditeitsratio tussen de 0,72 en de 1,17. De SHM beschikte de afgelopen jaren niet over liquide middelen die bestendig hoger waren dan haar financiële verplichtingen op korte termijn. Meestal lossen SHM s tijdelijke liquiditeitsproblemen op door een beroep te doen op de rekening courant voorziening van de VMSW. - De mate waarin de exploitatie van het patrimonium bijdraagt aan het versterken van de financiële positie van een SHM, wordt gemeten aan de hand van twee financiële ratio s: de netto vrije cash flow uit de gewone bedrijfsoefening (NVCF) en de netto winstmarge. De NVFC-marge uit de gewone bedrijfsuitoefening geeft aan of de periodieke terugkerende inkomsten volstaan om de gewone periodieke uitgaven te dekken. Een evenwicht tussen beide is dus een minimum. - Een netto vrije cash flow marge die minder dan 100% bedraagt wil zeggen dat er meer inkomsten zijn dan uitgaven. Om de financiële positie van de maatschappij echt te kunnen versterken, mag deze ratio niet hoger liggen dan 85%. De netto vrije cashflow van de DSB bedroeg in %. In de jaren daarvoor bewoog deze indicator zich tussen de 88% en 102%, en bevond zich daarmee altijd iets boven de vastgesteld norm. Sinds 2008 is de positie van DSB ten opzichte van andere SHM s minder goed geworden: in 2008 had maar 28% van de maatschappijen een hogere netto vrije cashflow, in 2012 was dat al 67%. - De derde financiële indicator is de netto winstmarge uit gewone bedrijfsvoering, dus zonder incidentele opbrengsten uit bijvoorbeeld de verkoop van huurwoningen. De norm is dat deze indicator niet lager mag zijn dan 0%, anders gezegd: de SHM mag geen verlies maken. Bij DSB is deze sinds 2008 in toenemende mate negatief en ontwikkelde zich van -1% in 2008 naar bijna -6% in De DSB weet in de regel het jaar zonder verlies af te sluiten omdat er VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM4080 DSB DEINZE PAGINA 30 VAN 46

31 meestal wel een woning wordt verkocht die door de technische staat niet meer voor verhuur geschikt is. Alleen door de incidentele verkoopopbrengsten van woningen komt het totale jaarresultaat in de zwarte cijfers, zonder die opbrengsten zou het jaarresultaat negatief zijn. In 2008 had 67% van de maatschappijen een betere netto winstmarge, in 2012 bedroeg dat percentage 91%. De DSB wijt de dalende netto winstmarge vooral aan verlieslatende bouwen renovatieprojecten in het recente verleden. De visitatiecommissie stelt vast dat onder NSF2 programma gerealiseerde projecten inderdaad verlieslatend zijn en dat de DSB in het recente verleden relatief veel woningen heeft gebouwd. De enigszins kwetsbare financiële positie van de DSB hangt dus samen met haar goede prestatie op het vlak van het bouwen van nieuwe woningen (zie OD 1.1) - Voor de solvabiliteit worden geen harde normen gehanteerd, omdat deze ratio zeer beïnvloed kan worden door beslissingen in het (verre) verleden. Solvabiliteit geeft de verhouding weer tussen het eigen vermogen en het totale vermogen. In de regel wordt voor SHM s uitgegaan van een solvabiliteit die minstens 10% zou moeten bedragen. De DSB zit daar met een solvabiliteit van 11,6% in 2012 nog boven. De solvabiliteit is de afgelopen jaren wel gedaald. In 2008 bedroeg deze nog 16%. - De in samenwerking met de VMSW opgestelde financiële planning laat vanaf 2015 een positieve ontwikkeling van de liquiditeitspositie zien door de GSC inkomsten die samenhangen met nog te starten projecten. De visitatiecommissie kan niet beoordelen in welke mate dit een realistische inschatting geeft, maar neemt in haar afweging mee dat DSB zelf de financiële planning als niet volledig en niet betrouwbaar heeft beoordeeld. Daarom vindt de visitatiecommissie dat er vooralsnog onvoldoende zekerheid bestaat over een verbetering van de kasstromen en de liquiditeitspositie. - De visitatiecommissie wil benadrukken dat de kwetsbare financiële positie er niet toe heeft geleid dat de maatschappij haar prestaties op het vlak van nieuwbouw en renovatie heeft teruggeschroefd, dat zal waarschijnlijk ook de komende jaren niet gebeuren. De visitatiecommissie vindt het positief dat de maatschappij op zoek gaat naar instrumenten waarmee zij nauwkeuriger kan bepalen welke investeringen nog mogelijk zijn. OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed Beoordeling: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie beoordeelt de kostenbeheersing door de DSB als voor verbetering vatbaar. De DSB heeft aandacht voor het beheersen van haar kosten, maar de visitatiecommissie vond nog teveel verbeterpunten om een goede beoordeling te rechtvaardigen, zoals het beheersen van de meerkosten bij nieuwbouwprojecten en het verminderen van de structurele leegstand van woningen. - De DSB beschikt over een werkorganisatie met 5 bedienden (inclusief de directeur) voor in totaal 4,2 VTE. Ze heeft geen arbeiders in dienst. Uitgedrukt in aantal VTE per 1000 woningen behoort de DSB tot de 25% SHM s met de hoogste personeelsbezetting. De beperkte omvang van het patrimonium heeft een negatieve invloed op deze indicator. De visitatiecommissie vindt echter dat de maatschappij haar personeel efficiënt inzet; met de ploeg wordt bijzonder veel werk verricht op het vlak van nieuwbouw en renovatie maar ook bij het uitvoeren van bijzondere projecten zoals de klanttevredenheidsmetingen. De werkings- en onderhoudskosten per woning bedroegen in 2012 bij de DSB circa euro. Deze liggen bij ongeveer evenveel SHM s hoger dan lager. Sinds 2010 heeft de DSB haar positie ten VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM4080 DSB DEINZE PAGINA 31 VAN 46

32 opzichte van andere maatschappijen op dit onderdeel verbeterd, vooral doordat het patrimonium van DSB is gegroeid en de personeelsbezetting ongeveer gelijk bleef. - Kostenbeheersing komt onder meer tot uitdrukking in de mate waarin de SHM in staat is om nieuwbouwprojecten te realiseren tegen het contractueel met aannemers afgesproken bedrag. De afgelopen jaren heeft de maatschappij enkele malen contractwijzingen moeten doorvoeren, zowel bij nieuwbouw als renovatie. De meest omvangrijke wijziging vond plaats in Dit werd veroorzaakt door een overschrijding van ruim bij het project Anglo in Zulte, ofwel 3% van het afgesproken contract. Dit was het eerste grote complex met appartementen dat de DSB realiseerde. De ontwikkeling bleek bijzonder complex en bij de bouw bleek een aantal aanpassingen nodig die volgens de SHM niet door architect en de ingenieur voorzien waren. Tevens bleken eisen van de brandweer en gewijzigde regelgeving kostenverhogend (onder meer aanpassingen aan de liftinstallatie, individuele aansluitingen gelijkvloerse appartement op regenwaterput, bijkomende brandwerende deuren). Mede naar aanleiding hiervan investeerde de SHM in de deskundigheid van haar personeel om in de toekomst kosten beter te begroten en het budget beter te bewaken. Een van de medewerkers heeft hiertoe een opleiding A1-Bouwkunde afgerond. - De structurele leegstand van de maatschappij bedroeg in ,93%, daarmee behoorde de DSB tot de 25% SHM s met de hoogste leegstand. Deze leegstand hangt vooral samen met renovatieprojecten. In 2013 had de DSB de leegstand al aanzienlijk verminderd. Ook de frictieleegstand was met een percentage van 3,36% in 2012 relatief groot, de maatschappij behoort bij het kwart maatschappijen met de grootste frictieleegstand. Bij navraag blijkt het ook hier vooral te gaan om leegstand in verband met woningrenovaties. De maatschappij slaagt er meestal in om de woningen bij een nieuwe verhuring aansluitend, dus zonder leegstand, opnieuw te verhuren. Alleen bij het uitvoeren van renovaties bij nieuwe verhuringen treedt leegstand op (zie ook OD 4.4). OD 5.3: De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Beoordeling: goed De SHM scoort goed op het vlak van het voorkomen en bestrijden van huurdersachterstal en het bestrijden van sociale fraude en domiciliefraude. - De DSB is in staat gebleken om de huurdersachterstal de afgelopen jaren aanzienlijk te verlagen van 4% van de totale jaarlijkse huur in 2008 naar 1% in Behoorde de DSB in de periode nog tot de 25% SHM s met de hoogste huurdersachterstal, in 2012 behoorde DSB juist bij 25% SHM s met de laagste huurdersachterstal. De visitatiecommissie vindt dit een prestatie van formaat. - SHM s met lage huurdersachterstal combineren veelal een strikte (schriftelijke) incassoprocedure met diverse meer informele acties om huurders te benaderen, zoals telefoneren, huisbezoek of uitnodigen op kantoor. De DSB maakt maar heel beperkt gebruik van deze informele interventies, en kent toch weinig achterstallen. Wellicht heeft het goede betalingsgedrag van huurders te maken met de lokale - door enkele woonactoren als gezagsgetrouw en braaf omschreven cultuur, met de relatief hoge inkomens van de huurders en met de goede samenwerking tussen de SHM, het CAW en de OCMW s. - In de meeste gevallen wordt een onderzoek naar domiciliefraude aangevraagd op basis van klachten van omwonenden. Nazicht door de DSB bij de Kruispuntbank Sociale Zekerheid (KSZ) resulteerde in 2 gevallen in vaststelling van een niet correcte gezinssituatie. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM4080 DSB DEINZE PAGINA 32 VAN 46

33 - In de afgelopen 5 jaar waren er in totaal 7 gevallen waarbij een vermoeden bestond van domiciliefraude, meestal betrof dit onrechtmatig bijwonen. Er werd steeds per aangetekend schrijven aan de lokale politie gevraagd naar een grondig onderzoek om de domiciliefraude te kunnen vaststellen. Het laatste verzoek dateert van augustus 2013 en resulteerde in een verslag waaruit bleek dat van domiciliefraude geen sprake was. Al deze dossiers zijn op verschillende vergaderingen van het directiecomité en de raad van bestuur besproken. OD 5.4: De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Beoordeling: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie vindt dat de DSB niet beschikt over een betrouwbaar en volledig financieel plan. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie dit onderdeel als voor verbetering vatbaar. - De DSB maakt gebruik van de door de VMSW opgestelde financiële planning. De VMSW heeft op verzoek van de maatschappij de resultaten van deze planning toegelicht op een vergadering van de raad van bestuur. De DSB vindt dat deze planning een onvoldoende betrouwbaar beeld geeft van de investeringsmogelijkheden. - Tijdens de visitatiegesprekken meldden leden van het directiecomité dat in de financiële planning projecten van de maatschappij ontbraken en dat er zelfs een project van een andere SHM aan de planning van de DSB was toegevoegd. Aan de andere kant heeft de visitatiecommissie uit de gesprekken de indruk opgedaan dat de SHM geen consistent beleid heeft om projecten in ontwikkeling bij de VMSW aan te melden. Alleen aangemelde projecten worden in de VMSW-planning opgenomen. De visitatiecommissie heeft bovendien geen vertaling aangetroffen van de renovatieplannen voor de komende jaren in de voorgelegde financiële planning. - De visitatiecommissie is van mening dat het bewaken van de financiële leefbaarheid en het bepalen van de beschikbare investeringsruimte de verantwoordelijkheid is van de DSB zelf. Tijdens eerdere visitaties hebben visitatiecommissies goede praktijken aangetroffen van SHM s die veel aandacht besteden aan financiële lange-termijn planning en instrumenten om inzicht te bieden in de beschikbare investeringsruimte. OD 5.5: De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Beoordeling: goed De visitatiecommissie vindt dat de DSB zich goed ontwikkelt in de richting van een echte woonmaatschappij. Dit blijkt uit de nauwe samenwerking met de meeste gemeentebesturen, OCMW s en CAW s in het actieterrein, de keuze om sociale koopwoningen en kavels te gaan ontwikkelen en de deelname aan het lokaal woonoverleg. - Er is een duidelijke taakverdeling tussen SHM s in het actieterrein. Zij hebben afspraken gemaakt wie aan welke woonnoden tegemoet zal komen. Voor het ontwikkelen van koopwoningen werkte de DSB in het verleden intensief samen met de Volkshaard. Deze samenwerking wordt voorgezet in sommige delen van het actieterrein van de maatschappij, maar daarnaast zal de DSB ook zelf koopwoningen ontwikkelen. De visitatiecommissie adviseert de DSB om voldoende aandacht te besteden aan het verwerven van de expertise die nodig is voor het realiseren van koopwoningen. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM4080 DSB DEINZE PAGINA 33 VAN 46

34 - Het bouwen van sociale koopwoningen en kavels op gronden die de SHM in de jaren 70 en 80 heeft aangekocht, is financieel aantrekkelijk. Daarnaast kunnen gemengde huur/koop projecten in het actieterrein rekenen op meer draagvlak bij burgers en politici. - De DSB heeft gezien de aard en omvang van haar werkorganisatie weinig capaciteit in huis om de basisbegeleidingstaken uit te voeren. Om dit gemis op te vangen werkt de SHM nauw samen met de OCMW s en de CAW s in haar actieterrein (zie ook OD 4.1 en OD 4.4). - Alle gemeenten in het actieterrein van de DSB hebben een lokaal woonoverleg waaraan de SHM deelneemt. Agendapunten op het woonoverleg zijn, onder andere, sociale woonprojecten in het kader van het bindend sociaal objectief, actieprogramma in het kader van het grond- en pandendecreet en woningtoewijzing aan senioren en leegstand. - Een bijzondere situatie in het actieterrein van de DSB is dat sommige OCMW s zelf ook over een aanzienlijk patrimonium beschikken. Bovendien is in enkele gemeenten een SVK actief, dat eveneens sterk aanleunt bij de betrokken OCMW s. Dit vergt afstemming over de doelgroepen die de DSB, de OCMW s en het SVK willen bedienen. De visitatiecommissie heeft de indruk dat deze afstemming plaatsvindt. Een gezamenlijke analyse van de wachtlijsten vindt de visitatiecommissie een nuttige vervolgstap. OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Beoordeling: goed De visitatiecommissie vindt dat de DSB over een systeem van interne controle beschikt is dat toereikend is voor een SHM van deze omvang. Deze operationele doelstelling wordt daarom als goed beoordeeld. De visitatiecommissie ziet echter ook aanknopingspunten voor verbetering. - De SHM heeft de meest relevant processen, zoals de kasprocedure en het debiteurenreglement beschreven. De procedures zijn ook goed bekend bij medewerkers - De DSB heeft een Strategisch Plan opgesteld - op 9 december 2013 goedgekeurd door de raad van bestuur - met daarin een groot aantal beleidskeuzes en concrete acties. De visitatiecommissie vindt het positief dat de maatschappij op deze wijze meer structureel richting wil geven aan de koers en de activiteiten van de organisatie, en ziet het huidige strategisch plan als een eerste stap. De commissie beveelt aan om het strategisch plan te concretiseren door doelen eenduidiger (lees: SMART) te formuleren en duidelijke prioriteiten te verbinden aan de activiteiten. Tevens is meer en scherper onderscheid nodig tussen de activiteiten die al zijn gestart en de activiteiten die nog moeten starten, wanneer welke resultaten worden verwacht en van wie binnen de organisatie een bijdrage wordt verwacht. De visitatiecommissie adviseert om medewerkers meer bij het opstellen en uitvoeren van het strategisch plan te betrekken. In gesprekken die de visitatiecommissie voerde bleek het plan bij hen amper bekend te zijn, terwijl zij toch verantwoordelijk zijn voor het uitvoeren van een groot deel van de acties. De visitatiecommissie adviseert bovendien om het strategisch plan aan te vullen met visies en beleidskeuzes ten aanzien van betaalbare milieuvriendelijkheid (zie OD 2.2), aanpasbaar bouwen (zie OD 2.3) en sociaal beleid (zie PV-4). - De visitatiecommissie meent dat de DSB nog beter toezicht dient te houden op het navolgen van vastgestelde procedures. In het strategisch plan van de DSB worden als actiepunten genoemd: directie houdt naleving van toepassing zijnde procedures nauwlettend in het oog, naleven procedures en aanbevelingen en voortdurend evalueren en optimaliseren controlesystemen. Buiten het houden van dagelijks toezicht op werkzaamheden door de VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM4080 DSB DEINZE PAGINA 34 VAN 46

35 directie kwamen in de gesprekken met de visitatiecommissie weinig voorbeelden naar voren van controle op de naleving van procedures. Voorbeelden van verbeterpunten die naar aanleiding van controles door directie werden gedetecteerd, kon de DSB niet geven. - Over de beheersing van procedures wordt nog weinig expliciet gerapporteerd aan de raad van bestuur. Zoals er in de raad van bestuur een werkgroep communicatie is gevormd, kan er ook een auditcomité worden samengesteld dat nagaat of de afgesproken procedures gevolgd worden. De DSB heeft in samenwerking onder 10 SHM s een externe auditor/bedrijfsrevisor aangetrokken die een studie van de interne controle van de respectievelijke SHM s zal uitvoeren en daarover zal rapporteren (zie ook OD 5.7). Dergelijke audits zijn bij voorkeur niet eenmalig, maar worden liefst periodiek herhaald, waarbij niet alleen het volgen van procedures maar ook mogelijkheden om bedrijfsprocessen te verbeteren worden bekeken en om de efficiëntie van de SHM te verhogen. De SHM heeft dergelijke periodieke controles op het volgen van procedures nog onvoldoende uitgewerkt. OD 5.7: De SHM is bereid tot verandering en verbetering Beoordeling: goed De DSB heeft aangetoond in voldoende mate bereid te zijn tot veranderen en verbeteren. Dit blijkt uit de open houding om verbeterpunten op te pakken. Deze houding dient zich nog wel te vertalen in zichtbare verbeteracties. - Woonactoren vinden dat er sinds enkele jaren een nieuwe wind waait bij de DSB, de organisatie verandert van een gesloten bastion in een open organisatie. Medewerkers hebben een flexibele instelling en nemen taken van anderen over als dat nodig is, zoals het beantwoorden van klantvragen aan de balie of aan de telefoon. - Medewerkers omschrijven de werksfeer als prettig; men kan altijd bij elkaar terecht, er is veel onderling respect. Medewerkers vinden dat zij voldoende mogelijkheden voor vorming krijgen, bijvoorbeeld de door de VMSW aangeboden cursussen. - De visitatiecommissie vindt het positief dat directie en voorzitter zorgen voor een werksfeer die het doorvoeren van veranderingen en verbeteringen stimuleert. Dit gaat op een informele wijze, die aansluit bij de schaal van de organisatie, en is ingebed in de organisatiecultuur. - De DSB is een kleine organisatie met bijzonder korte lijnen. Tussen de dagelijkse werkzaamheden door wordt onderling overlegd tussen medewerkers, al dan niet samen met de directie. Op die manier is er al in belangrijke mate sprake van een constante aanpassing en verbetering van de bedrijfsvoering. Behoeften aan trainingen worden meestal ook tussen de bedrijven door besproken tussen directeur en medewerker, en in de regel gehonoreerd. Er wordt bij de DSB hard gewerkt. Er zijn daardoor weinig momenten om buiten de dagelijkse werkzaamheden met alle medewerkers, of in individuele gesprekken, te reflecteren op wat goed gaat en wat beter kan. Daarom adviseert de visitatiecommissie om met enige regelmaat momenten van reflectie in te bouwen over de koers en functioneren van de organisatie en de individuele personeelsleden, en om de haalbaarheid van haar doelen tegen het licht te houden en prioriteiten te stellen. Hier kunnen vragen aan de orde komen zoals bijvoorbeeld: - wat verwacht de organisatie van haar medewerkers, welke ondersteuning in de vorm van vorming, training of andere faciliteiten heeft de medewerker nodig om de gevraagde prestaties te leveren, wat is haalbaar en wat niet? VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM4080 DSB DEINZE PAGINA 35 VAN 46

36 - De DSB heeft de resultaten uit het klanttevredenheidsonderzoek van 2013 nog niet vertaald in verbeteracties, maar is naar eigen zeggen wel van plan om dit te doen. Dergelijke analyses zijn een goede impuls voor veranderen en verbeteren. De uitkomsten van de klanttevredenheidsmetingen geven daar ook aanleiding toe. Zo hebben veel huurders in de bevraging aangegeven niet tevreden te zijn over de snelheid waarmee herstellingen worden uitgevoerd en de mate waarin bij renovaties wordt rekening gehouden met hun wensen. - In het kader van netwerking komen de directeur van de DSB en 10 collega directeurs van kleine SHM s in Oost-Vlaanderen op maandelijkse basis samen om allerhande zaken te bespreken en praktische oplossingen voor opduikende vragen te zoeken of, in samenspraak, bepaalde documenten op te maken zoals een inschrijvingsdocument voor kandidaathuurders. Dit kan leiden tot het oprichten van werkgroepen waarbij andere medewerkers worden betrokken. Bedoeling is om de werking van de SHM te verbeteren door de inbreng van bestaande praktijken in de diverse SHM s. De visitatiecommissie juicht deze samenwerking toe en wil de DSB aanmoedigen ze verder uit te bouwen op terreinen waar dit bijdraagt aan de prestaties en de efficiëntie van de organisatie. PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Eindoordeel: voor verbetering vatbaar De financiële leefbaarheid van de maatschappij is op dit moment voor verbetering vatbaar, de financiële planning laat voor de komende jaren een verbetering zien. De SHM heeft aandacht voor het beheersen van de kosten van haar werkorganisatie, maar op diverse punten zijn verbeteringen mogelijk en noodzakelijk. De maatschappij heeft haar huurdersachterstal in korte tijd aanzienlijk verminderd. Zij treedt bij domicilie- en sociale fraude doortastend op. De DSB beschikt nog niet over een volledig en betrouwbaar financieel plan. De nieuwbouw- en renovatieprojecten van de maatschappij zijn nog onvoldoende in de financiële planning verwerkt. De DSB evolueert van een bouwmaatschappij naar een woonmaatschappij, onder meer door huur- en op termijn ook - koopwoningen te bouwen en actief deel te nemen aan het lokaal woonoverleg. De SHM werkt intensief samen met, en is voor woonbegeleiding ook afhankelijk van de lokale OCMW s en het CAW. De visitatiecommissie vindt het systeem van interne controle adequaat. Procedures zijn voldoende beschreven, controle op de navolging vindt plaats door de directeur als onderdeel van zijn dagdagelijkse werkzaamheden. Deze controles zijn informeel en niet gestructureerd en schriftelijk vastgelegd. Op dit onderdeel kan de SHM zich verder professionaliseren. Het strategische plan van de DSB is een mooie eerste stap om meer planmatig te werken aan de ambities van de organisatie. Het huidige plan geeft echter nog weinig inzicht in de taakverdeling, verantwoordelijkheden en prioriteiten. Bovendien ontbreken nog strategische keuzes op het vlak van milieuvriendelijkheid, aanpasbaar bouwen en sociaal beleid. De DSB is in voldoende mate bereid tot veranderen en verbeteren. Woonactoren vinden dat de organisatie zich ontwikkelt van een gesloten bastion naar een meer open organisatie waar een nieuwe frisse wind waait. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM4080 DSB DEINZE PAGINA 36 VAN 46

37 4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID OD 6.1: De SHM informeert burgers snel en duidelijk Beoordeling: goed De visitatiecommissie vindt dat de DSB burgers voldoende snel en duidelijk informeert. Het belangrijkste argument voor deze beoordeling is de tevredenheid van huurders over dit onderdeel. Er zijn wel enkele belangrijke verbeterpunten. - Huurders zijn overwegend tevreden over de dienstverlening door de DSB. De burelen van de DSB liggen in het hartje van Deinze, zeer dicht bij het openbaar vervoer. De wachtruimte is simpel ingericht met een rek met folders. Klanten en medewerkers worden bij het onthaal gescheiden door een glazenwand. Medewerkers vinden dit prettig, het geeft hen een extra gevoel van zekerheid. Gevallen van agressie zijn echter zeldzaam. Er is een aparte ruimte voor meer vertrouwelijke gesprekken met klanten. De medewerkers delen één gemeenschappelijke gelijkvloerse ruimte; de directeur heeft zijn kantoor op de verdieping. - Sinds 2013 geeft de DSB tweemaal per jaar een nieuwsbrief voor haar huurders uit met informatie over bijvoorbeeld het gebruik van de woning, verluchting, nieuwe projecten, tips om energie te besparen en conflicten met buren te voorkomen. De visitatiecommissie suggereert de SHM om deze nieuwsbrief ook te bezorgen aan de lokale sociale diensten en op de website te plaatsen. - De DSB is al enige tijd bezig met het ontwikkelen van een website. De website werd ook aangekondigd in de laatste nieuwsbrief en het webadres staat vermeld op diverse andere documenten. De site is echter nog niet actief. De visitatiecommissie suggereert om in ieder geval een informatiepagina met de verwachte opleverdatum op de site te plaatsen. - Klanten meldden dat er in de regel vlot wordt gereageerd op s. De directeur en medewerkers worden door huurders omschreven als vriendelijk en betrokken. - Klanten vinden dat na het aanvragen van een herstelling door middel van het groene formulier het niet altijd duidelijk is door wie en wanneer de reparatie wordt uitgevoerd. Uit de huurderstevredenheidsmeting bleek dat bijna de helft van de respondenten vindt dat het uitvoeren van herstellingen te lang duurt. De SHM heeft op dit punt nog geen concrete verbeteracties genomen, maar is wel van plan om via raamcontracten met haar aannemers ook afspraken te maken over de termijn waarop herstellingen worden uitgevoerd. - De visitatiecommissie heeft een aantal brieven van DSB aan huurders en kandidaat-huurders bestudeerd. De toon van deze brieven is correct, maar het taalgebruik soms enigszins bureaucratisch en archaïsch, met termen als zonder enige nadelige erkentenis, ten belope en onverwijld. Soms zet de tekst de huurder op het verkeerde been zoals in een brief waarin die huurder werd gesommeerd om vanwege overlast op gesprek bij het directiecomité te komen. De brief begon met Na verschillende klachten van omwonenden hebben wij het genoegen u uit te nodigen. De visitatiecommissie adviseert de DSB om haar correspondentie een klare taal bad te geven. De nieuwe folder voor kandidaathuurders is daarentegen wel een mooi voorbeeld van duidelijke communicatie. - Bijzonder positief vindt de visitatiecommissie het initiatief van de raad van bestuur om een werkgroep communicatie op te richten. Het initiatief om te komen tot een website en het herschrijven van de brochure voor kandidaat-huurders zijn mooie resultaten. De VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM4080 DSB DEINZE PAGINA 37 VAN 46

38 visitatiecommissie adviseert wel om bij dergelijke initiatieven de medewerkers in een vroeger stadium te betrekken. - Het schriftelijk informatiemateriaal voor huurders is nogal beperkt. De visitatiecommissie kreeg als voorbeeld een slecht leesbare folder over overlast. De zeer recent vernieuwde folder voor kandidaat-huurders is een positieve uitzondering. De visitatiecommissie stelt de SHM voor te peilen naar de behoefte aan schriftelijke informatie bij de huurders om daarna voor deze onderwerpen een eenvoudige maar duidelijke folderlijn te ontwikkelen. Op de website van de Visitatieraad zijn op dit onderdeel enkele goede praktijken te vinden. - Veel huurders die de visitatiecommissie sprak zijn niet tevreden over hoe zij door de servicedienst van de onderhoudsfirma worden behandeld bij het doorgeven van storingen aan de verwarmingsinstallatie. In het gesprek met de visitatiecommissie meldden meerdere huurders dat zij aan de telefoon onvriendelijk te woord worden gestaan. In sommige gevallen werd de verbinding verbroken door de medewerker. Deze huurders vinden dat herstelling van verwarmingsinstallatie soms lang op zich laat wachten, waardoor zij geruime tijd in de kou zitten, volgens huurders soms zelfs weken of maanden. Over de herstellers van onderhoudsfirma zijn huurders volgens de klanttevredenheidsmeting wél tevreden. - De huurders vinden het bijzonder positief dat directie en medewerkers van de DSB soms informeren of reparaties al zijn uitgevoerd. Ze vinden bij de DSB veel begrip voor hun verzuchtingen als de onderhoudsfirma traag reageert. Een huurder noemt als voorbeeld van klantvriendelijkheid dat de directeur in een weekend zijn mobiele nummer doorgaf voor het geval de verwarmingsproblemen niet tijdig werden verholpen. Echter de problemen worden met deze klachtvriendelijkheid niet opgelost. Aangezien de onderhoudsfirma door de DSB is ingehuurd, blijft de huisvestingsmaatschappij verantwoordelijk voor een correcte en snelle dienstverlening. Daarom adviseert de visitatiecommissie om te onderzoeken of de door huurders geuite klachten incidenteel zijn of structureel. In dit laatste geval dient de DSB maatregelen te nemen om de dienstverlening te verbeteren. - De meeste huurders waren niet op de hoogte van de klachtenprocedure van de DSB; er is geen folder die huurders uitlegt hoe ze een klacht kunnen indienen. Klachten die bij de DSB binnenkomen zijn meestal vragen om herstellingen, en dus als klacht niet ontvankelijk. Doordat de klachtenprocedure vrijwel niet bekend is, komen er weinig meldingen binnen die de SHM kan gebruiken om haar werking te verbeteren. De visitatiecommissie adviseert om huurders en kandidaat-huurders beter te informeren hoe zij een klacht kunnen indienen. - Veel huurders waarmee de visitatiecommissie sprak vinden dat er onduidelijkheid bestaat over wat wel en wat niet mag. Als huurders vragen of zij in hun tuin een poort, schutting of schuurtje mogen plaatsen, krijgen zij vaak te horen dat dit niet is toegestaan, terwijl huurders die dit niet vragen maar het wel doen, niet door de DSB worden gecorrigeerd. De brave huurders worden zo benadeeld ten opzichte van de niet zo brave huurders, aldus onze gesprekspartners. De visitatiecommissie adviseert om samen met huurders af te spreken, bijvoorbeeld tijdens een bewonersavond, welke regels billijk én handhaafbaar zijn. OD 6.2: De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Beoordeling: goed Regionale woonactoren, zoals de VMSW en afdeling toezicht RWO rapporteren geen relevante onregelmatigheden over het door de DSB aanleveren van gegevens of het opvolgen van afspraken. De visitatiecommissie beoordeelt dit onderdeel daarom als goed. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM4080 DSB DEINZE PAGINA 38 VAN 46

39 - Woonactoren signaleren een nieuwe wind bij de DSB, die zich sinds enkele jaren uit in meer openheid en grotere samenwerkingsbereidheid (zie ook OD 5.7). De SHM neemt deel aan het lokaal woonoverleg in de vijf gemeenten in haar actieterrein. De relaties van de DSB met de verschillende lokale overheden hebben elk zo hun eigen karakter. De samenwerkingsrelatie is vooral sterk met de stad Deinze en de gemeente Zulte. Hier wordt ook de meeste nieuwbouw gerealiseerd. De relatie met de gemeenten De Pinte en Sint-Martens-Latem is minder hecht. De DSB vervult haar communicatieplicht naar de VMSW, het agentschap Inspectie RWO en het agentschap Wonen-Vlaanderen op een correcte manier. OD 6.3: De SHM meet de tevredenheid van klanten Beoordeling: goed De DSB heeft in 2013 voor het eerst een onderzoek naar de tevredenheid van klanten uitgevoerd. De maatschappij heeft aangegeven dat zij met enige regelmaat zulke bevragingen wil uitvoeren. - In 2013 heeft de DSB een uitgebreide schriftelijke tevredenheidsmeting onder huurders gehouden. Meer dan 200 huurders hebben de enquête ingevuld. Huurders zijn tevreden over de dienstverlening van de SHM, het aandeel huurders dat de DSB omschrijft als vriendelijk en behulpzaam ligt rond de 85%. Dit beeld werd bevestigd tijdens de gesprekken met huurders. - De visitatiecommissie heeft de ruwe resultaten ontvangen. De DSB is van plan om de resultaten te verwerken in een nota voor de raad van bestuur. In de nieuwsbrief winter 2013 werd aangekondigd dat de resultaten ook met huurders worden gedeeld. De visitatiecommissie adviseert om de resultaten ook te vertalen in concrete verbeteracties en deze ook mee te delen aan huurders en lokale woonactoren. - De visitatiecommissie is van mening dat de DSB met de klanttevredenheidsmeting een eerste stap heeft gezet richting het structureel en geobjectiveerd meten van de huurderstevredenheid. Om de meting echt structureel te maken, dient de DSB metingen met enige regelmaat te herhalen. Een objectieve meting vergt ook inzicht in de wijze waarop de metingen zijn uitgevoerd en verwerkt. Dit inzicht ontbreekt nog. PRESTATIEVELD 6: KLANTGERICHTHEID Eindoordeel: goed De visitatiecommissie vindt dat DSB burgers voldoende snel en duidelijk informeert. Er zijn wel enkele stevige verbeterpunten, zoals het snel online krijgen van de website, huurders informeren over de interne klachtenprocedure, het verbeteren van informatiefolders, het verduidelijken van de brieven van huurders en het verduidelijken van regels waaraan huurders zich moeten houden. De DSB informeert beleidsinstanties en andere organisaties voldoende snel en duidelijk. De sociale huisvestingsmaatschappij heeft de eerste stap gezet om tot een systeem van gestructureerde en geobjectiveerde huurderstevredenheidsmetingen te komen. De visitatiecommissie vindt dit positief en heeft er vertrouwen in dat de DSB in de komende jaren verder zal uitbouwen. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM4080 DSB DEINZE PAGINA 39 VAN 46

40 5. AANBEVELINGEN 5.1 Aanbevelingen voor de SHM Op basis van de uitkomsten van de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie aan de SHM de volgende aanbevelingen: 1. Maak een meerjarenplanning op voor de nieuwbouw- en vervangingsbouwprojecten waarin de financiële consequenties en de tijdsbesteding van de medewerkers in beeld worden gebracht om te kunnen vaststellen of de plannen in alle opzichten haalbaar zijn zodat eventuele problemen kunnen vermeden worden. (OD 1.1) 2. Maak met spoed werk van het beter opvolgen van de onderhouds- en herstelopdrachten; bereid de nodige raamcontracten voor waarmee de onderhouds- en herstelwerkzaamheden kunnen worden geïntegreerd in een meerjarenplanning; zet een afzonderlijke planning voor renovatieprojecten op punt; ontwikkel vervolgens een geïntegreerde onderhouds-, herstelen renovatieplanning met de financiële consequenties op lange termijn. (OD 2.1) 3. Werk een visie op aanpasbaar bouwen uit die zowel bij nieuwbouw- als bij renovatieprojecten een realistische afweging tussen de behoefte en de realisatiemogelijkheden toelaat, zodat een aanbod ontstaat waarmee de vraag naar levenslang wonen telkens op een flexibele wijze een antwoord krijgt. (OD 2.3) 4. Geef ruimere bekendheid aan de nieuwe projecten door opdrachten toe te wijzen uit een bredere selectie van ontwerpers en stel telkens een programma van eisen of projectdefinitie op, zodat de projectontwikkeling meer structureel wordt aangepakt en beter kan worden gestuurd en opgevolgd. (OD 3.1) 5. Evalueer het samenwerkingsprotocol met het OCMW van Zulte, om zo nieuwe samenwerkingsafspraken met alle OCMW s af te sluiten (OD 4.4.). Betrek de OCMW s en het CAW bij de herwerking van het debiteurenreglement, waarbij ieders rol in het procedureverloop wordt gespecificeerd. (OD 4.1.) 6. Maak een draaiboek of actieplan voor de begeleiding van de huurders tijdens toewijzings- en renovatieprocessen. Volg bij het toewijzen van woningen in een nieuw complex de oplevering van het gebouw, het inhuisproces en de eerste maanden van het samenwonen van dichtbij op. Breng eventuele samenlevingsrisico s in kaart en ontwikkel in samenwerking met actoren en in overleg met huurders een visie en strategie om de leefbaarheid en het samenleven te versterken en leefbaarheidsproblemen aan te pakken. (OD 4.2) 7. Werk een strategie rond bewonersbetrokkenheid uit. Zet op korte termijn een aantal stappen, die als basis kunnen dienen om een algemene aanpak uit te klaren. Vertrek hierbij van concrete aanleidingen, waarbij van bij de start bewoners worden betrokken, en stapsgewijze een bredere werking kan ontstaan. (OD 4.3) 8. Zet een systeem op om iedere huurder en woning periodiek te kunnen bezoeken. Volg hiermee de staat van de woning en het gebruik door de huurder op om zo grote herstellingsen onderhoudswerken te vermijden, onder meer door een staat van de woning op te maken bij de aanvang van de termijn van huuropzegging. (OD 4.4) VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM4080 DSB DEINZE PAGINA 40 VAN 46

41 9. Concretiseer het strategisch plan door doelen eenduidiger te formuleren en duidelijke prioriteiten te verbinden aan de activiteiten, door meer en scherper onderscheid te maken tussen de activiteiten die al gestart zijn en die nog moeten starten, wanneer welke resultaten worden verwacht en van wie binnen de organisatie een bijdrage wordt verwacht. Betrek de medewerkers meer bij het opstellen, actualiseren en het uitvoeren van het strategisch plan zodat ze beter hun verantwoordelijkheid kunnen opnemen voor het uitvoeren van de acties. (OD 5.6) 5.2 Aanbevelingen voor de door de Vlaamse overheid te nemen maatregelen De visitatiecommissie adviseert de Vlaamse overheid om ten aanzien van SHM de volgende maatregelen te nemen: Vanuit de vaststelling dat de Deinse Sociale Bouwmaatschappij goede prestaties levert voor een ruime meerderheid van de doelstellingen vertrouwt de visitatiecommissie erop dat de SHM zelf verbeterpunten zal definiëren en aanpakken, vertrekkend van haar Strategisch Plan. De wijze waarop de Deinse Sociale Bouwmaatschappij de aanbevelingen vertaalt en naar prioriteit opneemt in haar Strategisch Plan, en de mate waarin ze verbetering realiseert, zullen de toetssteen zijn bij de volgende visitatie. 5.3 Aanbevelingen voor het Vlaamse woonbeleid Op basis van de gesprekken tijdens de prestatiebeoordeling heeft de visitatiecommissie geen aanbevelingen aan het Vlaamse woonbeleid. 5.4 Goede praktijken bij de SHM Onder een goede praktijk verstaan we een werkwijze van een sociale huisvestingsmaatschappij die aantoonbaar resultaat heeft opgeleverd en die in een bepaalde context de meest effectieve en efficiënte aanpak is gebleken en daarom als een voorbeeld onder de aandacht van andere SHM s en woonactoren wordt gebracht. Op basis van de prestatiebeoordelingsmethodiek heeft de visitatiecommissie geen bijzondere werkwijzen geïdentificeerd die mogelijk als goede praktijk uitgediept en veralgemeend kunnen worden naar andere sociale huisvestingsmaatschappijen. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM4080 DSB DEINZE PAGINA 41 VAN 46

42 BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN Vertegenwoordigers SHM (directie, voorzitter en bijkomende leden raad van bestuur) - De heer Rutger De Reu, voorzitter van de raad van bestuur - De heer Kristof Vanden Berghe, bestuurslid - De heer Eddy Boesmans, bestuurslid - De heer Gino Van Den Heede, directeur Medewerkers SHM - De heer Nico Blomme, adjunct-directeur - Mevrouw Cindy De Schinkel, boekhouding - Mevrouw Nathalie Docquier, dienst inschrijvingen en huuradministratie - Mevrouw Hetty Van Vooren, dienst inschrijvingen en huuradministratie Woonactoren: ambtenaren van gemeenten en provincie - De heer Marc Van Praet, OCMW-secretaris stad Deinze - De heer Peter Coppens, gemeentelijk stedenbouwkundig ambtenaar, stad Deinze - De heer Dirk Adams, OCMW-secretaris Zulte - De heer Marc Wieme, gemeentelijk stedenbouwkundig en huisvestingsambtenaar Nevele Woonactoren: SVK s, OCMW s, CAW s en andere welzijnswerkers - Mevrouw Stefanie De Ruyck, maatschappelijk assistent, OCMW-Nevele - De heer Jan Volckaert, maatschappelijk assistent, OCMW-Sint-Martens-Latem - Mevrouw Annelies Fauconnier, stagiaire OCMW-Sint-Martens-Latem - Mevrouw Katty Van Belleghem, Huurdersbond Oost-Vlaanderen - De heer Géry Waegebaert, inspecteur politiezone Deinze-Zulte - De heer Dimitri Zenner, SVK Leie en Schelde, Nazareth Woonactoren: bewoners (en eventueel aanwezige bewonersondersteuners) - 12 bewoners hebben aan het gesprek deelgenomen De namen van de huurders worden omwille van de privacy niet vermeld. Woonactoren: lokale beleidsverantwoordelijken (burgemeesters, schepenen) - De heer Rutger De Reu, schepen woonbeleid, stad Deinze - De heer Kristof Vanden Berghe, schepen wonen en OCMW-voorzitter, Sint-Martens-Latem - Mevrouw Eva De Schryver, scheen huisvesting en OCMW-voorzitter, De Pinte VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM4080 DSB DEINZE PAGINA 42 VAN 46

43 BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN Dit visitatierapport wil objectieve informatie geven over de prestaties van deze sociale huisvestingsmaatschappij. De voornaamste doelstelling van de visitatie bestaat er in om de SHM in staat te stellen haar prestaties te verbeteren. Vandaar dat dit rapport in eerste instantie de SHM als lezer voor ogen heeft en er dikwijls begrippen en afkortingen gebruikt worden, die voor een SHM zeer vertrouwd zijn, maar daarom niet voor elke lezer. Hieronder vindt u een alfabetische lijst van afkortingen en veel gebruikte termen, die u als lezer zullen helpen bij de lectuur van het rapport. Volledigheid is niet onze bedoeling. We willen in een of twee zinnen typische begrippen in de sociale huisvestingssector verduidelijken, zodat u een beter inzicht kan krijgen in de prestaties van deze SHM. Voor meer informatie verwijzen we graag naar de website Aankopen goede woningen: Een SHM heeft verschillende manieren om haar patrimonium uit te breiden. Naast nieuwbouw kan de SHM ook goede woningen aankopen op de privé-markt op voorwaarde dat er slechts minieme aanpassingen nodig zijn opdat de woning verhuurklaar zou zijn. Daarnaast speelt ook de aankoopprijs een belangrijke rol. Het subsidiabel plafond is identiek aan dat van een nieuwbouwwoning Aanmelding of aangemelde woningen: De aanmelding is de eerste verplichte stap om in aanmerking te kunnen komen voor een subsidie (NFS2, FS3, ). Daarvoor moet een SHM een project digitaal aanmelden bij de VMSW. Niet alle details moeten op dat moment bekend zijn en zelfs het aantal en type woningen kan nog wijzigen. Bedoeling van de aanmelding is dat de overheid zo snel mogelijk zicht krijgt op de projecten die SHM s in Vlaanderen op middellange termijn plannen. Aanpasbare woning /aanpasbaarheid: Voor meer detail verwijzen we naar het Glossarium en naar het Draaiboek. Het gaat om woningen die in overeenstemming met de C2008 (Concepten voor sociale woningbouw - Leidraad voor bouwheer en ontwerpers van de VMSW aanpasbaar is). Een aanpasbare woning biedt de mogelijkheid om de woning zonder al te grote ingrepen en tegen een lage kost aan te passen aan de gewijzigde noden van de bewoners. De maatvoeringen voor de aanpasbare woningen zijn afgeleid van de gebruiksruimten voor rolstoelgebruikers, maar deze zijn comfortabel voor iedereen. Voor een omschrijving van de criteria waaraan deze woningen moeten voldoen: zie C2008, p ( ). Actieterrein: Het actieterrein van een SHM is het gebied waarin de SHM woningen sociaal verhuurt of zal verhuren en/of sociale koopwoningen (of sociale kavels) realiseert, zal realiseren of heeft gerealiseerd in de voorbije 10 jaar. Het terrein wordt afgebakend door de gemeentegrenzen en het is de SHM die aangeeft in welke gemeenten zij sociale woningen en kavels zal verhuren of zal realiseren. De SHM kan zelf een onderscheid maken in welke activiteiten ze in welke gemeenten van haar actieterrein ontplooit of zal ontplooien. Gemeenten waar de SHM woningen ontwikkelt (aanmeldt) of verhuurt behoren automatisch tot het actieterrein. Actualisatie: elke SHM die sociale huurwoningen verhuurt houdt in een inschrijvingsregister (of wachtlijst genoemd) een lijst bij van kandidaat-huurders voor haar woningen. De SHM is verplicht om minstens elke twee jaar alle kandidaten aan te schrijven met de vraag of ze nog geïnteresseerd zijn, of ze nog voldoen aan de voorwaarden (bijvoorbeeld inkomen) en of hun gezinssituatie nog dezelfde is als bij de inschrijving. De kandidaat-huurders moeten binnen een bepaalde termijn de gevraagde gegevens te bezorgen aan de maatschappij, waarbij ze eventueel ook hun voorkeuren (bijvoorbeeld de ligging van of het type van de woning) kunnen aanpassen. Indien de SHM geen antwoord ontvangt, verstuurt ze een herinneringsbrief aan de kandidaat-huurder met de vraag om alsnog de nodige gegevens te bezorgen. Indien de kandidaat-huurder niet reageert of niet meer aan de voorwaarden voldoet, worden hij geschrapt uit het register en verliest hij zijn plaats op de wachtlijst. ADL-woningen: Wanneer men zelfstandig wil leven, maar hulp nodig heeft bij de activiteiten van het dagelijks leven (ADL) (opstaan, zich wassen en aankleden, eten, iets vastnemen, iets oprapen, zich binnenshuis verplaatsen,..), kan men een beroep doen op een dienst voor zelfstandig wonen. De keuze om ADLwoningen te bouwen of ter beschikking te stellen is een beleidsbeslissing en SHM s kunnen hiervoor onder bepaalde voorwaarden beroep doen op bijzondere subsidies. Bijzondere sociale lening: Particulieren kunnen voor de aankoop, bouw, het behoud of renovatie van hun enige woning twee soorten sociale leningen sluiten: leningen verstrekt door de VMSW of het VFW en leningen verstrekt door Erkende Kredietmaatschappijen (EKM s). De door de VMSW of het VWF verstrekte leningen worden bijzondere sociale leningen genoemd omdat de Vlaamse overheid de financiering van die leningen subsidieert, waardoor de VMSW en het VWF lagere rentetarieven aanbieden dan de meeste private banken. Zowel de woning als de lener moeten aan bepaalde voorwaarden voldoen (zoals inkomensvoorwaarden, aankoopprijsvoorwaarden, ). Deze zijn nu reeds grotendeels gelijklopend en vanaf 2014 wordt verwacht dat deze voorwaarden van het VWF en de VMSW volledig identiek zullen zijn. Bij de VMSW noemen ze de bijzondere sociale lening een Vlaamse Woonlening en particulieren kunnen ze afsluiten aan het loket van een aantal SHM s in Vlaanderen. Het VWF noemt de bijzondere sociale lening een sociale lening. Meer informatie hierover vind je op en De door de VMSW en het VWF gehanteerde namen zorgen voor begripsverwarring, omdat er ook sociale leningen door EKM s worden verstrekt onder andere voorwaarden. Voor de financiering van deze sociale leningen voorziet de Vlaamse overheid enkel een gewestwaarborg en geen subsidie, wat een grote impact op de sociale rentevoet. De bedoeling van sociale leningen van EKM s is dat particulieren zonder veel spaargeld toch een eigen woning kunnen verwerven, zonder dat ze daarvoor meer rente moeten betalen, zoals dat gebruikelijk is bij private banken. De voorwaarden waaraan de particulier en de woning moet voldoen zijn minder streng voor een door een Erkende Kredietmaatschappij toegekende sociale lening dan voor een bijzondere sociale lening. Er zijn momenteel iets meer dan 30 EKM s verspreid over heel Vlaanderen. Meer informatie vind je op BSO of Bindend Sociaal Objectief: In het decreet houdende het Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009 wordt per gemeente een Bindend Sociaal Objectief (BSO) inzake bijkomende sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels opgenomen. De nulmeting is de situatie op 31 december 2007:. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM4080 DSB DEINZE PAGINA 43 VAN 46

44 Via een voortgangstoets (in principe elke twee jaar) kent men het aantal bijkomende sociale huurwoningen, koopwoningen en kavels, die sinds 1 januari 2008 werden gerealiseerd. De eerste voortgangstoets gebeurde op basis van de situatie op 31/12/2011. CAW: Centrum Algemeen Welzijnswerk ( C2008: De C2008/Concepten voor sociale woningbouw is een leidraad voor bouwheer en ontwerpers. Onderwerpen zoals geïntegreerd ontwerpen, lokaal overleg, aanpasbaar en aangepast bouwen, EPB, akoestiek en onderhoud en renovatie worden uitgebreid behandeld. De C2008 is van toepassing voor elk project waarvoor een SHM een aanvraagdossier indient, net zoals voor elk voorontwerp dat een SHM indient. Meer info op : Convenant: overeenkomst waarin partijen afspraken vastleggen over beleid, doelstellingen en samenwerking. Wordt bijvoorbeeld gebruikt in het Nederlandse en Vlaamse stedenbeleid. EPB: EPB staat voor 'energieprestatie en binnenklimaat'. Alle gebouwen in Vlaanderen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd of waarvoor een melding wordt gedaan, moeten aan bepaalde energienormen voldoen. Deze normen worden de EPB-eisen genoemd. De EPB-eisen hebben betrekking op de thermische isolatie, de energieprestatie, de netto-energiebehoefte voor verwarming, het binnenklimaat (ventilatie en oververhitting). Meer info op EPC: Het EPC of EnergiePrestatieCertificaat informeert potentiële kopers en huurders over de energiezuinigheid van de woning. Het EPC is verplicht vanaf het moment dat een woning te koop of te huur staat, zo niet riskeert de eigenaar een boete. Het attest wordt opgemaakt door een erkende energiedeskundige type A. Meer info: en op Erkenningenbesluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen. Zie 43 ERP 2020: De Vlaamse overheid wil tegen 2020 geen woningen meer hebben met enkele beglazing, zonder dakisolatie of met weinig energiezuinige verwarmingssystemen. Deze strategische doelstelling wordt kortweg het Vlaams Energierenovatieprogramma 2020 (ERP2020) genoemd (meer info in het Draaiboek). De gegevens van de patrimoniumenquête rond ERP2020 zijn in geaggregeerde vorm per SHM opgenomen in de prestatiedatabank. E-waarde of E-peil: De E-waarde geeft aan hoeveel energie een woning verbruikt. Hoe lager de E-waarde, hoe energiezuiniger de woning is. GSC of Gewestelijke Sociale Correctie: De gewestelijke sociale correctie (GSC) is een subsidiesysteem waarbij de Vlaamse overheid de objectieve tekorten van de huurinkomsten opvangt. Dit mechanisme dekt het verschil tussen de inkomsten van de SHM's en een aantal aanvaarde uitgaven. Het inkomen van de huurder is de belangrijkste factor voor het bedrag van de huurprijs. SHM s met een huurderspubliek met lage inkomsten zullen daardoor ook lagere huurinkomsten kennen. Om die lagere huurinkomsten te compenseren, ondersteunt de Vlaamse overheid SHM s met een subsidie. In 2011 had ongeveer een derde van alle SHM s recht op dergelijke subsidie. Huurdersachterstallen: Huurdersachterstallen zijn betalingsachterstallen van huurders aan de SHM. Het kan gaan om achterstal van huur, maar ook nog niet-betaalde huurlasten, bepaalde kosten voor werken of schade worden hierin opgenomen. Om de huurdersachterstallen vergelijkbaar te maken tussen SHM s worden alle niet betaalde facturen (aan huurders) gedeeld door alle (aan huurders) in dat jaar gefactureerde bedragen. Indicatoren: Een indicator heeft te maken met het meetbaar of telbaar maken van iets. Bij de prestatiebeoordeling van SHM s onderscheiden we omgevingsindicatoren, effectindicatoren en prestatieindicatoren - omgevingsindicatoren vertellen iets over de omgeving waarin een SHM zich beweegt. Een voorbeeld zijn het aantal huishoudens in het actieterrein. - effectindicatoren meten in welke mate de strategische doelstellingen van het Vlaamse Woonbeleid worden bereikt. SHM s kunnen hieraan een bijdrage leveren, maar zijn meestal niet exclusief verantwoordelijk voor de realisatie ervan. Een voorbeeld is het BSO sociale huurwoningen. Het is de gemeente die de verantwoordelijkheid draagt voor de realisatie van dit BSO. De SHM kan zich hiervoor inschakelen als de gemeente dit wenst. - prestatieindicatoren meten in welke mate de operationele doelstellingen voor SHM s worden bereikt. Ze worden gegroepeerd per prestatieveld en per doelstelling kunnen meerdere indicatoren voorhanden zijn. Tijdens de prestatiebeoordeling wordt bij voorkeur enkel gewerkt met indicatoren waarvan de waardes vergelijkbaar zijn tussen alle SHM s in Vlaanderen. Een voorbeeld van een prestatieindicator is de aangroei van het aantal sociale huurwoningen t.o.v. het bestaand huurpatrimonium. Intern huurreglement: Een intern huurreglement is een openbaar document ter uitvoering van de bepalingen van het kaderbesluit sociale huur. De SHM geeft hierin minimaal de concrete regels aan die een verdere invulling vereisen of op basis waarvan keuzes moeten worden gemaakt, en waarin in voorkomend geval de specifieke toewijzingsregels (vervat in het lokaal toewijzingsreglement) worden opgenomen (art. 1,16 kaderbesluit sociale huur). KSH of Kaderbesluit Sociale Huur: Besluit van de Vlaamse Regering van 12/10/2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode. De doelstellingen van dit besluit liggen vervat in een aantal kernbegrippen zoals uniformiteit, betaalbaarheid en woonzekerheid en legt de voorwaarden vast waaronder in Vlaanderen sociale huurwoningen verhuurd kunnen worden. (zie 03&param=inhoud). K-waarde of K-peil: De K-waarde bepaalt het globale niveau van de thermische isolatie van het gehele huis gebouw. Zij houdt rekening met de warmteverliezen via de buitenmuren, de daken, de vloeren en de vensters. Hoe lager de coëfficiënt, hoe beter het huis geïsoleerd is. Voor nieuwe of gerenoveerde woningen geldt in Vlaanderen een norm van maximaal 45 W/m²K. Vanaf 2014 wordt dit 40. Leegstand Hierin onderscheiden we structurele leegstand en frictieleegstand. Een woning wordt als structureel leegstaand beschouwd wanneer ze gedurende minimaal zes maanden leegstaat of zal leegstaan als gevolg van de geplande uitvoering van een renovatie- of bouwproject. Het is de SHM zelf die per woning aangeeft of de leegstand structureel is of niet. Elke woning die op 31/12 van een jaar geen huurder kent en niet door de SHM niet als structureel leegstaand werd aangeduid, wordt als frictieleegstaand beschouwd. NFS2/FS3: Op 1 januari 2008 trad het tweede nieuw financieringssysteem (NFS2) voor de realisatie door SHM s van sociale huurwoningen en de daaraan verbonden werkingskosten in werking. Voor de financiering van sociale huurprojecten kunnen SHM s vanaf dan een beroep doen op renteloze leningen (bij de VMSW) met een aflossingstermijn van 33 jaar. In dit systeem wordt ook gebruik gemaakt van zogenaamde NFS2 normen of plafonds. Daarmee wordt het maximaal bedrag per VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM4080 DSB DEINZE PAGINA 44 VAN 46

45 type bouwverrichting bedoeld dat door de overheid wordt gesubsidieerd met een renteloze lening. FS3 of derde financieringssysteem bouwt verder op de principes van NFS2 maar de subsidiabele plafonds werden vervangen door een uitgebreidere simulatietabel die nauwer aansluit bij de zeer verscheiden bouwvormen die SHM s realiseren. De aflossingen van de SHM bedragen in het begin van de aflossingsperiode minder dan op het einde (inflatiegericht afbetalingsschema) en de rentevoet is negatief. Dit wil zeggen dat de SHM in de realiteit minder moet terugbetalen dan het bedrag dat ze heeft geleend. OCMW : Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn OD of operationele doelstelling: Een OD of operationele doelstelling is een uit een strategische doelstelling afgeleide doelstelling voor SHM's, zo veel mogelijk geformuleerd in indicatoren die concreet maken hoe de strategische doelstellingen kunnen worden gerealiseerd. Doorgaans worden meerdere operationele doelstellingen afgeleid uit één strategische doelstelling. Operationele doelstellingen worden dus veel meer dan de strategische doelstellingen geformuleerd in termen van prestaties van de SHM s (omdat de SHM er zelf de verantwoordelijkheid voor draagt). Prestatiebeoordeling: De procedure voor de beoordeling van de prestaties van een SHM, desgevallend in vergelijking met een voorgaande beoordeling, bestaande uit de volgende stappen die achtereenvolgens doorlopen worden: a) een meting van de prestaties van de SHM, b) een visitatie van de SHM, en c) de opmaak van een visitatierapport waarin de prestaties van de SHM worden beoordeeld. Prestatiedatabank: Digitale databank, waarin de omgevings-, effect-, en prestatieindicatoren van de SHM s zijn opgenomen Recht van voorkoop: De Vlaamse overheid heeft in bepaalde gebieden een 'recht van voorkoop'. Indien in dat gebied een woning of bouwgrond wordt verkocht, kunnen sommige instellingen van openbaar nut, zoals een SHM, een recht krijgen om die woning of bouwgrond aan te kopen tegen dezelfde voorwaarden om die vervolgens aan te wenden om sociale huurof koopwoningen of sociale kavels te realiseren. SD of Strategische doelstelling: Een SD of strategische doelstelling wordt rechtstreeks uit de Vlaamse Wooncode afgeleid en geeft een algemene beleidskeuze aan. De SHM s worden mee ingeschakeld om deze doelstellingen te bereiken en kunnen dus een bijdrage leveren in de realisatie ervan. De realisatie van strategische doelstellingen is evenwel niet exclusief voorbehouden voor SHM s, want ook andere (al dan niet woon-)actoren kunnen een bijdrage leveren. De mate waarin resultaten op de strategische doelstellingen worden bereikt, wordt gemeten a.d.h.v. effectindicatoren. Sociale last: Dit begrip is ingevoerd door het decreet Grond- en Pandenbeleid. Een sociale last in een bouwvergunning verplicht de verkavelaar of bouwheer ertoe handelingen te stellen opdat een sociaal woonaanbod wordt verwezenlijkt dat in lijn is met het op het verkavelings- of bouwproject toepasselijke percentage. In alle gemeenten waar nog niet is vastgesteld dat aan het Bindend Sociaal Objectief (BSO) is voldaan, moet een sociale last worden opgelegd bij bepaalde stedenbouwkundige en verkavelingsaanvragen. Bij kleinere verkavelings- en stedenbouwkundige aanvragen wordt er dus geen sociale last opgelegd. Rond sociale last is een zeer uitgebreide reglementering van toepassing (meer info op Sociale lening: zie Bijzondere Sociale Lening SVK s: sociale verhuurkantoren ( Toewijzingsreglement: De manier waarop beslist wordt wie welke sociale huurwoningen in Vlaanderen mag bewonen gebeurt volgens strikte regels, die in het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) worden vermeld. In deze regels is ook voorzien dat gemeenten in bepaalde gevallen en onder strikte voorwaarden ook bijkomende specifieke voorrangsregels voor toewijzing kunnen bepalen. Zo kan een gemeente rekening houden met de lokale binding van de kandidaat-huurders, met de woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen of met de verstoorde of bedreigde leefbaarheid in bepaalde wijken of een deel ervan (art. 26 kaderbesluit sociale huur ). UP of uitvoeringsprogramma: bevat alle verrichtingen in het kader van sociale woonprojecten (vb. sloop, renovatie, bouw, infrastructuur), ongeacht de aard van de initiatiefnemer, en ongeacht of het gaat om sociale huurwoningen, sociale koopwoningen of sociale kavels. Jaarlijks wordt een nieuw UP opgemaakt en goedgekeurd door de minister. Pas wanneer een project op een UP staat, heeft de SHM zekerheid over de mate waarin de overheid een deel van de kosten voor de realisatie van het project op zich neemt. Afhankelijk van het type project, de woningen en de initiatiefnemer, worden hiervoor verwervingssubsidies, projectsubsidies of rentesubsidies voorzien. VAPH : Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap ( Verhuring buiten sociaal huurstelsel: Een SHM heeft de mogelijkheid om een deel van haar sociale huurwoningen te verhuren buiten het sociaal huurstelsel. Daaraan zijn wel strikte voorwaarden verbonden. Verhuur buiten stelsel is mogelijk aan openbare besturen, welzijnsorganisaties of organisaties die de Vlaamse Regering daartoe erkent. Verzekering Gewaarborgd Wonen: De Verzekering Gewaarborgd Wonen is een verzekering voor particulieren die werken en die een hypothecaire lening aangaan om een woning te bouwen, te kopen of te renoveren. De verzekering loopt over een periode van tien jaar en is volledig gratis want de Vlaamse overheid betaalt de verzekeringspremie. Er zijn geen inkomensgrenzen. Ingeval van onvrijwillige werkloosheid of arbeidsongeschiktheid, kan men een tegemoetkoming ontvangen in de aflossing van de hypothecaire lening. Deze tegemoetkoming is afhankelijk van het inkomen zelf, van het werkelijk geleden inkomensverlies, van het bedrag dat men maandelijks afbetaalt en van het E-peil van de woning. Meer informatie over de Verzekering Gewaarborgd Wonen vind je op Vlaamse Woonlening: zie Bijzondere sociale lening Voorrangsregels: Artikel 18 van het Kaderbesluit Sociale Huur (ook gekend als sociaal huurbesluit) bevat de regels volgens dewelke een SHM een sociale huurwoning toewijst. Er wordt achtereenvolgens rekening gehouden met : de rationele bezetting van de woning; de voorrangsregels en de chronologische volgorde van de inschrijvingen. VTE: voltijdse equivalent van een werknemer. Het is een rekeneenheid waarmee de omvang van een dienstverband of de personeelssterkte kan worden uitgedrukt. Vereenvoudigd gezegd vormen 2 halftijdse werknemers 1 VTE. Een voltijds werknemer en werknemer die 4/5 werkt, vormen samen 1,8 VTE. Wachtlijst: zie actualisatie VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING SHM4080 DSB DEINZE PAGINA 45 VAN 46

46 KONING ALBERT II-LAAN 19 BUS BRUSSEL T: WEBSITE: TWITTER: FACEBOOK: FACEBOOK.COM/VISITATIERAAD V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A P P I J E N

Doelstellingen voor Sociale Huisvestingmaatschappijen

Doelstellingen voor Sociale Huisvestingmaatschappijen Doelstellingen voor Sociale Huisvestingmaatschappijen Een toelichting bij het vernieuwde draaiboek voor de prestatiebeoordeling van SHM s Wim Guillemyn Team SHM s, afdeling Woonbeleid Welke vragen worden

Nadere informatie

Visitatierapport Ons Onderdak, Ieper

Visitatierapport Ons Onderdak, Ieper Visitatierapport Ons Onderdak, Ieper Visitatiegesprekken op 10 en 11 februari 2014 Definitief Visitatierapport van 21 mei 2014 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S

Nadere informatie

Visitatierapport Eigen Dak, Wetteren

Visitatierapport Eigen Dak, Wetteren Visitatierapport Eigen Dak, Wetteren Visitatiegesprekken op 21 en 22 oktober 2014 Definitief visitatierapport van 5 maart 2015 V I S I T A T I E R AAD S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C

Nadere informatie

Visitatierapport Eigen Haard is Goud Waard, Menen (Lauwe)

Visitatierapport Eigen Haard is Goud Waard, Menen (Lauwe) Visitatierapport Eigen Haard is Goud Waard, Menen (Lauwe) Visitatiegesprekken op 25 en 26 juni 2014 Definitief visitatierapport van 10 november 2014 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E

Nadere informatie

Visitatierapport De Nieuwe Haard, Ronse

Visitatierapport De Nieuwe Haard, Ronse Visitatierapport De Nieuwe Haard, Ronse Visitatiegesprekken op 16 en 17 februari 2016 Definitief Visitatierapport van 13 Juni 2016 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A

Nadere informatie

Visitatierapport Ons Dorp, Menen

Visitatierapport Ons Dorp, Menen Visitatierapport Ons Dorp, Menen Visitatiegesprekken op 24 en 25 september 2013 Definitief visitatierapport van 20 januari 2014 VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST ING SM AATSCHAPPIJEN Prestatiebeoordeling

Nadere informatie

Visitatierapport Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting, Sint-Pieters-Leeuw

Visitatierapport Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting, Sint-Pieters-Leeuw Visitatierapport Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting, Sint-Pieters-Leeuw Visitatiegesprekken op 20 en 21 mei 2014 Definitief visitatierapport van 11 november 2014 V I S I T A T I E R A A D

Nadere informatie

Visitatierapport Geelse Huisvesting, Geel

Visitatierapport Geelse Huisvesting, Geel Visitatierapport Geelse Huisvesting, Geel Visitatiegesprekken op 22 en 23 oktober 2013 Definitief visitatierapport van 27 januari 2014 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M

Nadere informatie

Visitatierapport Bouwmaatschappij van Temse, Temse

Visitatierapport Bouwmaatschappij van Temse, Temse Visitatierapport Bouwmaatschappij van Temse, Temse Visitatiegesprekken op 6 en 7 mei 2014 Definitief Visitatierapport van 15 oktober 2014 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S

Nadere informatie

Visitatierapport Volkswoningen van Duffel, Duffel

Visitatierapport Volkswoningen van Duffel, Duffel Visitatierapport Volkswoningen van Duffel, Duffel Visitatiegesprekken op 13 en 14 november 2014 Visitatierapport van 24 maart 2015 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A

Nadere informatie

Visitatierapport Kantonnale Bouwmaatschappij van Beringen voor Huisvesting Beringen

Visitatierapport Kantonnale Bouwmaatschappij van Beringen voor Huisvesting Beringen Visitatierapport Kantonnale Bouwmaatschappij van Beringen voor Huisvesting Beringen Visitatiegesprekken op 5 en 6 november 2014 Definitief visitatierapport van 2 februari 2015 Prestatiebeoordeling SHM

Nadere informatie

Visitatierapport Izegemse Bouwmaatschappij, Izegem

Visitatierapport Izegemse Bouwmaatschappij, Izegem Visitatierapport Izegemse Bouwmaatschappij, Izegem Visitatiegesprekken op 8 en 9 juni 2016 Definitief visitatierapport van 18 oktober 2016 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G

Nadere informatie

Visitatierapport Eigen Woning, Puurs

Visitatierapport Eigen Woning, Puurs Visitatierapport Eigen Woning, Puurs Visitatiegesprekken op 3 en 4 december 2013 Definitief visitatierapport van 30 maart 2014 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S

Nadere informatie

Visitatierapport Dijledal, Leuven

Visitatierapport Dijledal, Leuven Visitatierapport Dijledal, Leuven Visitatiegesprekken op 10-11 februari 2015 Definitief visitatierapport van 20 juni 2015 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A

Nadere informatie

Het erkenningsbesluit sociale huisvesting: stimulans voor bewonersparticipatie

Het erkenningsbesluit sociale huisvesting: stimulans voor bewonersparticipatie Het erkenningsbesluit sociale huisvesting: stimulans voor bewonersparticipatie Voorstel tot aanbevelingen van VIVAS I. Inleiding...2 II. Het erkenningsbesluit en bewonersparticipatie...2 1 Prestatiebeoordeling

Nadere informatie

Visitatierapport WoonWel, Oostende

Visitatierapport WoonWel, Oostende Visitatierapport WoonWel, Oostende Visitatiegesprekken op 15 en 16 oktober 2014 Definitief visitatierapport van 11 maart 2015 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C

Nadere informatie

Visitatierapport Volkswoningbouw, Herent

Visitatierapport Volkswoningbouw, Herent Visitatierapport Volkswoningbouw, Herent Visitatiegesprekken op 21 en 22 april 2015 visitatierapport van 15 oktober 2015 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A

Nadere informatie

Visitatierapport. Gewestelijke Maatschappij voor Volkswoningen, Sint-Gillis-Waas. Visitatiegesprekken op 2 en 3 december 2015

Visitatierapport. Gewestelijke Maatschappij voor Volkswoningen, Sint-Gillis-Waas. Visitatiegesprekken op 2 en 3 december 2015 Visitatierapport Gewestelijke Maatschappij voor Volkswoningen, Sint-Gillis-Waas Visitatiegesprekken op 2 en 3 december 2015 Definitief visitatierapport - 31 maart 2016 V I S I T A T I E R A A D S O C I

Nadere informatie

Visitatierapport. SHM Tuinwijk, Lokeren. Visitatiegesprekken op 22 en 23 januari 2013. Definitief visitatierapport van 3 mei 2013

Visitatierapport. SHM Tuinwijk, Lokeren. Visitatiegesprekken op 22 en 23 januari 2013. Definitief visitatierapport van 3 mei 2013 Visitatierapport SHM Tuinwijk, Lokeren Visitatiegesprekken op 22 en 23 januari 2013 Definitief visitatierapport van 3 mei 2013 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S

Nadere informatie

Visitatierapport Nieuw Dak, Genk

Visitatierapport Nieuw Dak, Genk Visitatierapport Nieuw Dak, Genk Visitatiegesprekken op 22 en 23 april 2013 Definitief visitatierapport van 26 augustus 2013 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C

Nadere informatie

Visitatierapport DE ARK, Turnhout

Visitatierapport DE ARK, Turnhout Visitatierapport DE ARK, Turnhout Visitatiegesprekken op 23 en 24 maart 2015 Definitief visitatierapport, 24 juli 2015 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A P

Nadere informatie

Visitatierapport T Heist Best, Knokke-Heist

Visitatierapport T Heist Best, Knokke-Heist Visitatierapport T Heist Best, Knokke-Heist Visitatiegesprekken op 26 en 27 februari 2015 Definitief visitatierapport 15 augustus 2015 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M

Nadere informatie

Visitatierapport Het Lindenhof, Blankenberge

Visitatierapport Het Lindenhof, Blankenberge Visitatierapport Het Lindenhof, Blankenberge Visitatiegesprekken op 8 en 9 oktober 2014 Definitief visitatierapport van 11 februari 2015 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S

Nadere informatie

Visitatierapport Volkswelzijn, Dendermonde

Visitatierapport Volkswelzijn, Dendermonde Visitatierapport Volkswelzijn, Dendermonde Visitatiegesprekken op 5 en 6 oktober 2015 Definitief visitatierapport 8 januari 2016 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T

Nadere informatie

Visitatierapport Kempisch Tehuis, Houthalen-Helchteren

Visitatierapport Kempisch Tehuis, Houthalen-Helchteren Visitatierapport Kempisch Tehuis, Houthalen-Helchteren Visitatiegesprekken op 12 en 13 maart 2014 Visitatierapport van 7 augustus 2014 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M

Nadere informatie

PROFIELANALYSE SOCIAAL PATRIMONIUM & (KANDIDAAT-) SOCIALE HUURDERS

PROFIELANALYSE SOCIAAL PATRIMONIUM & (KANDIDAAT-) SOCIALE HUURDERS PROFIELANALYSE SOCIAAL PATRIMONIUM & (KANDIDAAT-) SOCIALE HUURDERS LOKALE REGIE MOGELIJK MAKEN NEVELE 214 Sociaal wonen is bij uitstek een lokale aangelegenheid en onderwerp van de regisserende gemeente.

Nadere informatie

Visitatierapport De Gentse Haard Gent

Visitatierapport De Gentse Haard Gent Visitatierapport De Gentse Haard Gent Visitatiegesprekken op 8 en 9 oktober 2014 definitief visitatierapport van 5 maart 2015 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C

Nadere informatie

Visitatierapport WOONZO, Tongeren

Visitatierapport WOONZO, Tongeren Visitatierapport WOONZO, Tongeren Visitatiegesprekken op 2 en 3 oktober 2013 Definitief visitatierapport van 10 maart 2014 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H

Nadere informatie

Visitatierapport. Nieuw Dak, Genk. Visitatiegesprekken op 22 en 23 april 2013. Definitief visitatierapport van 26 augustus 2013

Visitatierapport. Nieuw Dak, Genk. Visitatiegesprekken op 22 en 23 april 2013. Definitief visitatierapport van 26 augustus 2013 Visitatierapport Nieuw Dak, Genk Visitatiegesprekken op 22 en 23 april 2013 Definitief visitatierapport van 26 augustus 2013 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C

Nadere informatie

Visitatierapport Denderstreek, Aalst

Visitatierapport Denderstreek, Aalst Visitatierapport Denderstreek, Aalst Visitatiegesprekken op 25 en 26 maart 2015 Definitief visitatierapport van 04 september 2015 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T

Nadere informatie

PROFIELANALYSE SOCIAAL PATRIMONIUM & (KANDIDAAT-) SOCIALE HUURDERS

PROFIELANALYSE SOCIAAL PATRIMONIUM & (KANDIDAAT-) SOCIALE HUURDERS PROFIELANALYSE SOCIAAL PATRIMONIUM & (KANDIDAAT-) SOCIALE HUURDERS LOKALE REGIE MOGELIJK MAKEN EEKLO 214 Sociaal wonen is bij uitstek een lokale aangelegenheid en onderwerp van de regisserende gemeente.

Nadere informatie

PROFIELANALYSE SOCIAAL PATRIMONIUM & (KANDIDAAT-) SOCIALE HUURDERS

PROFIELANALYSE SOCIAAL PATRIMONIUM & (KANDIDAAT-) SOCIALE HUURDERS PROFIELANALYSE SOCIAAL PATRIMONIUM & (KANDIDAAT-) SOCIALE HUURDERS LOKALE REGIE MOGELIJK MAKEN AALTER 214 Sociaal wonen is bij uitstek een lokale aangelegenheid en onderwerp van de regisserende gemeente.

Nadere informatie

PROFIELANALYSE SOCIAAL PATRIMONIUM & (KANDIDAAT-) SOCIALE HUURDERS

PROFIELANALYSE SOCIAAL PATRIMONIUM & (KANDIDAAT-) SOCIALE HUURDERS PROFIELANALYSE SOCIAAL PATRIMONIUM & (KANDIDAAT-) SOCIALE HUURDERS LOKALE REGIE MOGELIJK MAKEN KAPRIJKE 214 Sociaal wonen is bij uitstek een lokale aangelegenheid en onderwerp van de regisserende gemeente.

Nadere informatie

Visitatierapport De Mandel, Roeselare

Visitatierapport De Mandel, Roeselare Visitatierapport De Mandel, Roeselare Visitatiegesprekken op 24 en 25 september 2015 Definitief visitatierapport - 30 januari 2016 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A

Nadere informatie

voor Sociale Huisvestingmaatschappijen

voor Sociale Huisvestingmaatschappijen voor Sociale Huisvestingmaatschappijen Een toelichting bij het vernieuwde draaiboek voor de prestatiebeoordeling van SHM s Wim Guillemyn Team SHM s, afdeling Woonbeleid Welke vragen worden vandaag beantwoord

Nadere informatie

PROFIELANALYSE SOCIAAL PATRIMONIUM & (KANDIDAAT-) SOCIALE HUURDERS

PROFIELANALYSE SOCIAAL PATRIMONIUM & (KANDIDAAT-) SOCIALE HUURDERS PROFIELANALYSE SOCIAAL PATRIMONIUM & (KANDIDAAT-) SOCIALE HUURDERS LOKALE REGIE MOGELIJK MAKEN ZOMERGEM 214 Sociaal wonen is bij uitstek een lokale aangelegenheid en onderwerp van de regisserende gemeente.

Nadere informatie

Visitatierapport Hasseltse Huisvestingsmaatschappij, Hasselt

Visitatierapport Hasseltse Huisvestingsmaatschappij, Hasselt Visitatierapport Hasseltse Huisvestingsmaatschappij, Hasselt Visitatiegesprekken op 18 en 19 maart 2013 Definitief visitatierapport van 25 juni 2013 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E

Nadere informatie

Visitatierapport Molse Bouwmaatschappij, Mol

Visitatierapport Molse Bouwmaatschappij, Mol Visitatierapport Molse Bouwmaatschappij, Mol Visitatiegesprekken op 16 en 17 september 2013 Definitief rapport, 12 januari 2014 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S

Nadere informatie

Visitatierapport cvba Wonen Zelzate

Visitatierapport cvba Wonen Zelzate Visitatierapport cvba Wonen Zelzate Visitatiegesprekken op 10 en 11 juni 2015 Definitief visitatierapport van 25 oktober 2015 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C

Nadere informatie

Visitatierapport Vivendo, Brugge

Visitatierapport Vivendo, Brugge Visitatierapport Vivendo, Brugge Visitatiegesprekken op 01 en 2 oktober 2015 Definitief visitatierapport van 28 maart 2016 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H

Nadere informatie

Visitatierapport CV voor Huisvesting Gewest Aalst, Aalst

Visitatierapport CV voor Huisvesting Gewest Aalst, Aalst Visitatierapport CV voor Huisvesting Gewest Aalst, Aalst Visitatiegesprekken op 10 en 11 december 2014 Definitief visitatierapport van 18 mei 2015 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S

Nadere informatie

Visitatierapport Waasse Landmaatschappij Sint-Niklaas

Visitatierapport Waasse Landmaatschappij Sint-Niklaas Visitatierapport Waasse Landmaatschappij Sint-Niklaas Visitatiegesprekken op 18 februari 2014 Definitief visitatierapport van 29 april 2014 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G

Nadere informatie

PROFIELANALYSE SOCIAAL PATRIMONIUM & (KANDIDAAT-) SOCIALE HUURDERS

PROFIELANALYSE SOCIAAL PATRIMONIUM & (KANDIDAAT-) SOCIALE HUURDERS PROFIELANALYSE SOCIAAL PATRIMONIUM & (KANDIDAAT-) SOCIALE HUURDERS LOKALE REGIE MOGELIJK MAKEN SINT-LAUREINS 214 Sociaal wonen is bij uitstek een lokale aangelegenheid en onderwerp van de regisserende

Nadere informatie

Visitatierapport Woonpunt Zennevallei Halle

Visitatierapport Woonpunt Zennevallei Halle Visitatierapport Woonpunt Zennevallei Halle Visitatiegesprekken op 12 en 13 maart 2013 Definitief visitatierapport van 13 juni 2013 VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST ING SM AATSCHAPPIJEN Prestatiebeoordeling

Nadere informatie

Visitatierapport Gewestelijke Maatschappij Voor Woningbouw, Zele

Visitatierapport Gewestelijke Maatschappij Voor Woningbouw, Zele Visitatierapport Gewestelijke Maatschappij Voor Woningbouw, Zele Visitatiegesprekken op 19 en 20 april 2016 Definitief visitatierapport van 14 oktober 2016 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I

Nadere informatie

PROFIELANALYSE SOCIAAL PATRIMONIUM & (KANDIDAAT-) SOCIALE HUURDERS

PROFIELANALYSE SOCIAAL PATRIMONIUM & (KANDIDAAT-) SOCIALE HUURDERS PROFIELANALYSE SOCIAAL PATRIMONIUM & (KANDIDAAT-) SOCIALE HUURDERS LOKALE REGIE MOGELIJK MAKEN MALDEGEM 214 Sociaal wonen is bij uitstek een lokale aangelegenheid en onderwerp van de regisserende gemeente.

Nadere informatie

Welzijnscirkel 5 oktober Toelichting bij het beleid en de projecten van de Lierse Maatschappij voor de Huisvesting

Welzijnscirkel 5 oktober Toelichting bij het beleid en de projecten van de Lierse Maatschappij voor de Huisvesting Welzijnscirkel 5 oktober 2015 Toelichting bij het beleid en de projecten van de Lierse Maatschappij voor de Huisvesting Huidig patrimonium Woningen / appartementen 1000 900 800 779 823 856 863 861 878

Nadere informatie

INHOUD. Bindend sociaal objectief: Profielanalyse 2014: Hoeveel woningen? Welke woningen?

INHOUD. Bindend sociaal objectief: Profielanalyse 2014: Hoeveel woningen? Welke woningen? INHOUD Bindend sociaal objectief: Hoeveel woningen? Profielanalyse 2014: Welke woningen? BINDEND SOCIAAL OBJECTIEF Hoeveel woningen? Wat hebben we nog voor de boeg? BINDEND SOCIAAL OBJECTIEF Wat? Gemeentelijke

Nadere informatie

Visitatierapport CVBA Diest-Uitbreiding Diest

Visitatierapport CVBA Diest-Uitbreiding Diest Visitatierapport CVBA Diest-Uitbreiding Diest Visitatiegesprekken op 10 en 11 april 2014 Definitief rapport van 19 oktober 2014 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S

Nadere informatie

PROFIELANALYSE SOCIAAL PATRIMONIUM & (KANDIDAAT-) SOCIALE HUURDERS

PROFIELANALYSE SOCIAAL PATRIMONIUM & (KANDIDAAT-) SOCIALE HUURDERS PROFIELANALYSE SOCIAAL PATRIMONIUM & (KANDIDAAT-) SOCIALE HUURDERS LOKALE REGIE MOGELIJK MAKEN KNESSELARE 214 Sociaal wonen is bij uitstek een lokale aangelegenheid en onderwerp van de regisserende gemeente.

Nadere informatie

PROFIELANALYSE SOCIAAL PATRIMONIUM & (KANDIDAAT-) SOCIALE HUURDERS

PROFIELANALYSE SOCIAAL PATRIMONIUM & (KANDIDAAT-) SOCIALE HUURDERS PROFIELANALYSE SOCIAAL PATRIMONIUM & (KANDIDAAT-) SOCIALE HUURDERS LOKALE REGIE MOGELIJK MAKEN WAARSCHOOT 214 Sociaal wonen is bij uitstek een lokale aangelegenheid en onderwerp van de regisserende gemeente.

Nadere informatie

Visitatierapport cvba Zwijndrechtse Huisvestingsmaatschappij Zwijndrecht

Visitatierapport cvba Zwijndrechtse Huisvestingsmaatschappij Zwijndrecht Visitatierapport cvba Zwijndrechtse Huisvestingsmaatschappij Zwijndrecht Visitatiegesprekken op 22 en 23 maart 2016 Definitief Visitatierapport van11 september 2016 V I S I T A T I E R A A D S O C I A

Nadere informatie

Visitatierapport Sociale Huisvesting regio Landen, Landen

Visitatierapport Sociale Huisvesting regio Landen, Landen Visitatierapport Sociale Huisvesting regio Landen, Landen Visitatiegesprekken op 19 en 20 november 2012 Definitief visitatierapport van 8 februari 2013 PRESTATIEBEOORDELING SOCIALE HUISVESTING REGIO LANDEN

Nadere informatie

Visitatierapport De Voorkempen- H.E., Brecht

Visitatierapport De Voorkempen- H.E., Brecht Visitatierapport De Voorkempen- H.E., Brecht Visitatiegesprekken op 9 en 10 juni 2016 Definitief visitatierapport van 2 september 2016 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S S

Nadere informatie

Visitatierapport Vlaamse Ardennen, Oudenaarde

Visitatierapport Vlaamse Ardennen, Oudenaarde Visitatierapport Vlaamse Ardennen, Oudenaarde Visitatiegesprekken op 12 en 13 februari 2014 Definitief Visitatierapport van 22 juni 2014 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S

Nadere informatie

PROFIELANALYSE SOCIAAL PATRIMONIUM & (KANDIDAAT-) SOCIALE HUURDERS

PROFIELANALYSE SOCIAAL PATRIMONIUM & (KANDIDAAT-) SOCIALE HUURDERS PROFIELANALYSE SOCIAAL PATRIMONIUM & (KANDIDAAT-) SOCIALE HUURDERS LOKALE REGIE MOGELIJK MAKEN ASSENEDE 214 Sociaal wonen is bij uitstek een lokale aangelegenheid en onderwerp van de regisserende gemeente.

Nadere informatie

Visitatierapport Sociale Bouwmaatschappij Schelle, Schelle

Visitatierapport Sociale Bouwmaatschappij Schelle, Schelle Visitatierapport Sociale Bouwmaatschappij Schelle, Schelle Visitatiegesprekken op 3 en 4 december 2012 Definitief visitatierapport van 4 maart 2013 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S

Nadere informatie

Omzendbrief W/2014/01

Omzendbrief W/2014/01 Omzendbrief W/2014/01 Omzendbrief betreffende de opmaak van een lokaal toewijzingsreglement voor ouderen Vlaams minister van Energie, Wonen, Steden en Sociale Economie Martelaarsplein 7, 1000 Brussel Tel.

Nadere informatie

Visitatierapport Eigen Gift Eigen Hulp, Kuurne

Visitatierapport Eigen Gift Eigen Hulp, Kuurne Visitatierapport Eigen Gift Eigen Hulp, Kuurne Visitatiegesprekken op 12 en 13 juni 2014 Visitatierapport van 11 november 2014 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S

Nadere informatie

Visitatierapport Kleine Landeigendom Zuiderkempen, Westerlo

Visitatierapport Kleine Landeigendom Zuiderkempen, Westerlo Visitatierapport Kleine Landeigendom Zuiderkempen, Westerlo Visitatiegesprekken op 11 december 2014 Definitief visitatierapport van 29 maart 2015 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T

Nadere informatie

Visitatierapport Inter-Vilvoordse Maatschappij voor de Huisvesting, Vilvoorde

Visitatierapport Inter-Vilvoordse Maatschappij voor de Huisvesting, Vilvoorde Visitatierapport Inter-Vilvoordse Maatschappij voor de Huisvesting, Vilvoorde Visitatiegesprekken op 17 en 18 november 2014 Definitief visitatierapport, 31 maart 2015 V I S I T A T I E R A A D S O C I

Nadere informatie

Visitatierapport. Huisvesting Tienen. Tienen Hoegaarden - Glabbeek. Visitatiegesprekken op 25 en 26 februari 2013

Visitatierapport. Huisvesting Tienen. Tienen Hoegaarden - Glabbeek. Visitatiegesprekken op 25 en 26 februari 2013 Visitatierapport Huisvesting Tienen Tienen Hoegaarden - Glabbeek Visitatiegesprekken op 25 en 26 februari 2013 Definitief visitatierapport van 29 mei 2013 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I

Nadere informatie

Visitatierapport Providentia, Asse

Visitatierapport Providentia, Asse Visitatierapport Providentia, Asse Visitatiegesprekken op 18 en 19 juni 2015 Definitief visitatierapport van 31 oktober 2015 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C

Nadere informatie

PROFIELANALYSE SOCIAAL PATRIMONIUM & (KANDIDAAT-) SOCIALE HUURDERS

PROFIELANALYSE SOCIAAL PATRIMONIUM & (KANDIDAAT-) SOCIALE HUURDERS PROFIELANALYSE SOCIAAL PATRIMONIUM & (KANDIDAAT-) SOCIALE HUURDERS LOKALE REGIE MOGELIJK MAKEN WACHTEBEKE 214 Sociaal wonen is bij uitstek een lokale aangelegenheid en onderwerp van de regisserende gemeente.

Nadere informatie

Visitatierapport WoninGent, Gent

Visitatierapport WoninGent, Gent Visitatierapport WoninGent, Gent Visitatiegesprekken op 22 en 23 oktober 2013 Definitief visitatierapport van 31 maart 2014 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H

Nadere informatie

Visitatierapport De Gelukkige Haard, Oostende

Visitatierapport De Gelukkige Haard, Oostende Visitatierapport De Gelukkige Haard, Oostende Visitatiegesprekken op 13 en 14 april 2016 Definitief visitatierapport van 22 augustus 2016 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S

Nadere informatie

Visitatierapport Maaslands Huis te Maasmechelen

Visitatierapport Maaslands Huis te Maasmechelen Visitatierapport Maaslands Huis te Maasmechelen Visitatiegesprekken op 25 en 26 april 2013 Definitief visitatierapport van 27 augustus 2013 V ISITATIERAAD S OCIALE H UISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN Prestatiebeoordeling

Nadere informatie

Nieuw Dak meets de 12de man

Nieuw Dak meets de 12de man Voetbalkrant Nieuw Dak meets de 12de man Cristal Arena KRC Genk 22 oktober 2013 Verloop van de match Op dinsdag 22 oktober 2013 kwam Forza Nieuw Dak een voormiddag samen in de Cristal Arena van KRC Genk

Nadere informatie

Visitatierapport De Mandelbeek, Ingelmunster

Visitatierapport De Mandelbeek, Ingelmunster Visitatierapport De Mandelbeek, Ingelmunster Visitatiegesprekken op 12-13 mei 2016 Definitief visitatierapport van 13 oktober 2016 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A

Nadere informatie

Visitatierapport De Oostendse Haard, Oostende

Visitatierapport De Oostendse Haard, Oostende Visitatierapport De Oostendse Haard, Oostende Visitatiegesprekken op 10 en 11 januari 2013 Definitief visitatierapport van 15 april 2013 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S

Nadere informatie

Visitatierapport Kleine Landeigendom Tongeren, Tongeren

Visitatierapport Kleine Landeigendom Tongeren, Tongeren Visitatierapport Kleine Landeigendom Tongeren, Tongeren Visitatiegesprekken op 25 maart 2014 Definitief visitatierapport van 3 augustus 2014 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N

Nadere informatie

Visitatierapport Gewestelijke Maatschappij Kleine Landeigendom Het Volk, Gent

Visitatierapport Gewestelijke Maatschappij Kleine Landeigendom Het Volk, Gent Prestatiebeoordeling SHM Het Volk, Gent Visitatierapport Gewestelijke Maatschappij Kleine Landeigendom Het Volk, Gent Visitatiegesprekken op 9 en 10 september 2014 Definitief visitatierapport van 12 december

Nadere informatie

Visitatierapport Vitare Deinze

Visitatierapport Vitare Deinze Visitatierapport Vitare Deinze Visitatiegesprekken op 22 en 23 februari 2016 Definitief visitatierapport van 6 juni 2016 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A

Nadere informatie

Performantiemeting SHM s: Het Project. Gerard van Bortel, Steunpunt Ruimte en Wonen / TU-DELFT

Performantiemeting SHM s: Het Project. Gerard van Bortel, Steunpunt Ruimte en Wonen / TU-DELFT Performantiemeting SHM s: Het Project Gerard van Bortel, Steunpunt Ruimte en Wonen / TU-DELFT Structuur presentatie 1. Aanleiding, organisatie en fasering 2. Ontwikkelproces: stap voor stap naar een prestatiebeoordelingssysteem

Nadere informatie

TOEWIJZINGSREGLEMENT VOOR SOCIALE HUURWONINGEN. Standaardregime en eigen gemeentelijk toewijzingsreglement Standaardregime

TOEWIJZINGSREGLEMENT VOOR SOCIALE HUURWONINGEN. Standaardregime en eigen gemeentelijk toewijzingsreglement Standaardregime GEMEENTEBESTUUR WACHTEBEKE Dorp 61 Provincie Oost-Vlaanderen 9185 Wachtebeke Arrondissement GENT Tel. : 09/ 345.01.35 TOEWIJZINGSREGLEMENT VOOR SOCIALE HUURWONINGEN SITUERING Wettelijk kader Artikel 4

Nadere informatie

Visitatierapport De Vlashaard, Wevelgem

Visitatierapport De Vlashaard, Wevelgem Visitatierapport De Vlashaard, Wevelgem Visitatiegesprekken op 8 en 9 maart 2016 Visitatierapport van 20 juni 2016 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A P P I

Nadere informatie

Visitatierapport Woonpunt Mechelen Mechelen

Visitatierapport Woonpunt Mechelen Mechelen Visitatierapport Woonpunt Mechelen Mechelen visitatiegesprekken gehouden op 2 en 3 april 2014 definitief visitatierapport d.d. 30 augustus 2014 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I

Nadere informatie

inhoud Een sociale huisvestingsmaatschappij Kandidaten: voorwaarden Toewijzing Huurprijs Problemen

inhoud Een sociale huisvestingsmaatschappij Kandidaten: voorwaarden Toewijzing Huurprijs Problemen Lierse Maatschappij voor de Huisvesting SOCIAAL WONEN IN LIER AGENDA Een sociale huisvestingsmaatschappij Kandidaten: voorwaarden Toewijzing Huurprijs Problemen Cijfers Verhuurde woningen: aantallen, slaapkamers,

Nadere informatie

Visitatierapport Cordium, Hasselt

Visitatierapport Cordium, Hasselt Visitatierapport Cordium, Hasselt Visitatiegesprekken op 28 en 29 november 2013 Visitatierapport van 15 april 2014 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A P P I

Nadere informatie

Visitatierapport Woonhaven, Antwerpen

Visitatierapport Woonhaven, Antwerpen Visitatierapport Woonhaven, Antwerpen Visitatiegesprekken op 5-6 - 7-8 -12 november 2013 Definitief visitatierapport van 7 maart 2014 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A

Nadere informatie

Visitatierapport Brugse Maatschappij voor Huisvesting, Brugge

Visitatierapport Brugse Maatschappij voor Huisvesting, Brugge Visitatierapport Brugse Maatschappij voor Huisvesting, Brugge Visitatiegesprekken op 19 en 20 november 2012 Definitief visitatierapport van 26 februari 2013 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U

Nadere informatie

Visitatierapport Zuid-West-Vlaamse Sociale Huisvestingsmaatschappij, Kortrijk

Visitatierapport Zuid-West-Vlaamse Sociale Huisvestingsmaatschappij, Kortrijk Visitatierapport Zuid-West-Vlaamse Sociale Huisvestingsmaatschappij, Kortrijk Visitatiegesprekken op 15 en 16 mei 2013 Visitatierapport van 2 november 2013 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I

Nadere informatie

Visitatierapport Woonmaatschappij IJzer en Zee, Veurne

Visitatierapport Woonmaatschappij IJzer en Zee, Veurne Visitatierapport Woonmaatschappij IJzer en Zee, Veurne Visitatiegesprekken op 1-2 juni 2016 Definitief visitatierapport van 4 oktober 2016 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G

Nadere informatie

Visitatierapport Volkshaard cvba-so, Gent

Visitatierapport Volkshaard cvba-so, Gent Visitatierapport Volkshaard cvba-so, Gent Visitatiegesprekken op 9 en 10 september 2014 Definitief visitatierapport van 13 december 2014 1 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G

Nadere informatie

Visitatierapport Maatschappij voor de huisvesting van het kanton Heist-op-den-Berg, Heist-op-den-Berg

Visitatierapport Maatschappij voor de huisvesting van het kanton Heist-op-den-Berg, Heist-op-den-Berg Visitatierapport Maatschappij voor de huisvesting van het kanton Heist-op-den-Berg, Heist-op-den-Berg Visitatiegesprekken op 12 en 13 november 2012 Definitief visitatierapport van 11 februari 2013 Prestatiebeoordeling

Nadere informatie

Visitatierapport Lierse Maatschappij voor de Huisvesting, Lier

Visitatierapport Lierse Maatschappij voor de Huisvesting, Lier Visitatierapport Lierse Maatschappij voor de Huisvesting, Lier Visitatiegesprekken op 12 en 13 november 2012 Definitief visitatierapport van 26 februari 2013 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U

Nadere informatie

SOCIALE KOOP. Dé manier om een betaalbare & kwalitatieve woning te kopen. Vereniging van Vlaamse VVH Huisvestingsmaatschappijen

SOCIALE KOOP. Dé manier om een betaalbare & kwalitatieve woning te kopen. Vereniging van Vlaamse VVH Huisvestingsmaatschappijen SOCIALE KOOP Dé manier om een betaalbare & kwalitatieve woning te kopen Vereniging van Vlaamse VVH Huisvestingsmaatschappijen Vlaamse Erkende VLEM Maatschappijen Naar aanleiding van de Vlaamse verkiezingen

Nadere informatie

Visitatierapport Samenwerkende Bouwmaatschappij voor Goedkope Woningen, Aarschot

Visitatierapport Samenwerkende Bouwmaatschappij voor Goedkope Woningen, Aarschot Visitatierapport Samenwerkende Bouwmaatschappij voor Goedkope Woningen, Aarschot Visitatiegesprekken op 10 en 11 maart 2016 Visitatierapport van 31 juli 2016 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U

Nadere informatie

Commissie Openbare Werken, Mobiliteit en Stedenbouw

Commissie Openbare Werken, Mobiliteit en Stedenbouw Commissie Openbare Werken, Mobiliteit en Stedenbouw Mondelinge vraag OPSCHRIFT Vergadering van 4 februari 2016 Nummer: 2016_MV_00047 Onderwerp: Mondelinge vraag van raadslid Mieke Bouve: Meer gezinnen

Nadere informatie

Visitatierapport Helpt Elkander, Waregem

Visitatierapport Helpt Elkander, Waregem Visitatierapport Helpt Elkander, Waregem Visitatiegesprekken op 11 en 12 juni 2013 Definitief visitatierapport van 2 oktober 2013 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T

Nadere informatie

Visitatierapport De Dendermondse Volkswoningen, Dendermonde

Visitatierapport De Dendermondse Volkswoningen, Dendermonde Visitatierapport De Dendermondse Volkswoningen, Dendermonde Visitatiegesprekken op 14 en 15 januari 2013 Definitief visitatierapport van 1 juli 2013 PRESTATIEBEOORDELING DENDERMONDSE VOLKSWONINGEN PAGINA

Nadere informatie

LOKAAL TOEWIJZINGSREGLEMENT VOOR OUDEREN STAD ROESELARE

LOKAAL TOEWIJZINGSREGLEMENT VOOR OUDEREN STAD ROESELARE LOKAAL TOEWIJZINGSREGLEMENT VOOR OUDEREN STAD ROESELARE INHOUDSTAFEL 1. Inleiding 1.1. Wettelijk Kader 1.2. Gemeentelijke maatregel 2. Algemeen kader inzake toewijzing 2.1. Decretaal principe (Vlaamse

Nadere informatie

Visitatierapport SHM De Leie, Wervik

Visitatierapport SHM De Leie, Wervik Visitatierapport SHM De Leie, Wervik Visitatiegesprekken op 16 en 17 juni 2014 Definitief rapport dd. 16.11.2014 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A P P I J

Nadere informatie

Visitatierapport Eigen Haard, Zwevegem

Visitatierapport Eigen Haard, Zwevegem Visitatierapport Eigen Haard, Zwevegem Visitatiegesprekken op 7 en 8 maart 2013 Definitief visitatierapport van 9 juni 2013 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H

Nadere informatie

Visitatierapport ABC (1065) Antwerpen

Visitatierapport ABC (1065) Antwerpen Visitatierapport ABC (1065) Antwerpen Visitatiegesprekken op 17 en 18 december 2018 Definitief rapport 31.05.2019 0 p/a Wonen-Vlaanderen, afdeling Woonbeleid Herman Teirlinckgebouw Havenlaan 88 bus 40D

Nadere informatie

Monitoring van het sociaal woonaanbod. De realisatie van een sociaal woonaanbod op gemeentelijk niveau

Monitoring van het sociaal woonaanbod. De realisatie van een sociaal woonaanbod op gemeentelijk niveau Monitoring van het sociaal woonaanbod De realisatie van een sociaal woonaanbod op gemeentelijk niveau Structuur toelichting 1. Definitie sociaal woonaanbod 2. Monitoring van het sociaal woonaanbod 3. Toename

Nadere informatie

Visitatierapport Merelbeekse sociale woningen, Merelbeke

Visitatierapport Merelbeekse sociale woningen, Merelbeke Visitatierapport Merelbeekse sociale woningen, Merelbeke Visitatiegesprekken op 17 en 18 juni 2015 Definitief visitatierapport van 27september 2015 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S

Nadere informatie

Visitatierapport van de sociale huisvestingsmaatschappij Eigen Haard (3440) in Zwevegem

Visitatierapport van de sociale huisvestingsmaatschappij Eigen Haard (3440) in Zwevegem Visitatierapport van de sociale huisvestingsmaatschappij Eigen Haard (3440) in Zwevegem Visitatiegesprekken op 14 en 15 maart 2019 Definitief rapport, 2 juli 2019 0 p/a Wonen-Vlaanderen, afdeling Woonbeleid

Nadere informatie

Visitatierapport De Ideale Woning, Berchem

Visitatierapport De Ideale Woning, Berchem Visitatierapport De Ideale Woning, Berchem Visitatiegesprekken op 3 en 4 december 2012 Definitief visitatierapport van 25 maart 2013 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A

Nadere informatie