Visitatierapport Maaslands Huis (7015) Maasmechelen

Transcriptie

1 Visitatierapport Maaslands Huis (7015) Maasmechelen Visitatiegesprekken op 18 en 19 oktober 2017 definitief visitatierapport van 23 april

2 p/a Wonen-Vlaanderen, afdeling Woonbeleid Herman Teirlinckgebouw Havenlaan 88 bus 40D 1000 Brussel website Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door de sociale huisvestingsmaatschappij Maaslands Huis geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank 2016 (gegevens ), op door de SHM verstrekte gegevens en documenten, op publieke gegevens en op gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en aan de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens. 1

3 Visitatierapport Maaslands Huis (7015) Maasmechelen VISITATIERAPPORT - rapport versie: definitieve versie - datum rapport: 23 april datum visitatiegesprekken: 18 en 19 oktober presentatie aan raad van bestuur: 28 februari samenstelling visitatiecommissie: Swa Silkens, commissievoorzitter Gerard Van Bortel, commissielid Stefan Cloudt, commissielid SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJ - Maaslands Huis cvba so - Erkenningsnummer Contactgegevens SHM: Langstraat 31 te 3630 Maasmechelen info@maaslandshuis.be - Directeur: Johan VANDEKERCKHOVE - Voorzitter: Eddy VANDERHALLEN - Actieterrein voor de realisatie en de verhuur van sociale huurwoningen: Maasmechelen, Lanaken, Dilsen-Stokkem VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING MAASLANDS HUIS PAGINA 2 VAN 52

4 INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING SAMENVATTING BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING BESCHRIJVING SHM BESCHRIJVING OMGEVING PRESTATIES VAN DE SHM PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID PRESTATIEVELD 5: FINANCIËLE LEEFBAARHEID PRESTATIEVELD 6: KLANTGERICHTHEID AANBEVELINGEN AANBEVELINGEN VOOR DE SHM AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM BIJLAGEN BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN VISITATIERAAD SHM'S PRESTATIEBEOORDELING MAASLANDS HUIS DEFINITIEVE VERSIE PAGINA 3 VAN 52

5 1. INLEIDING 1.1. De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s, d.d. 4 mei 2017 ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM s te meten en te volgen De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving 3. de betaalbaarheid 4. het sociaal beleid 5. de financiële leefbaarheid 6. de klantvriendelijkheid Voor de eerste drie prestatievelden zijn er strategische doelstellingen en operationele doelstellingen omschreven. Voor de overige prestatievelden gelden alleen operationele doelstellingen De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - zeer goed : de SHM levert duidelijk veel betere prestaties dan de minimale vereisten; - goed : de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - voor verbetering vatbaar : de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - onvoldoende : de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten. De SHM is op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar die verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode. - niet van toepassing' (n.v.t.): deze activiteit is geen vereiste voor deze SHM. - blanco : de visitatiecommissie beschikt over onvoldoende gegevens om tot een beoordeling te kunnen komen SHM s die louter huuractiviteiten uitvoeren, worden alleen op huuractiviteiten beoordeeld. SHM s die louter koopactiviteiten uitvoeren, worden alleen op koopactiviteiten beoordeeld. SHM s die zowel huur- als koopactiviteiten uitvoeren, worden beoordeeld op huuractiviteiten zodra ze één sociale huurwoning verhuren. Ze worden ook op koopactiviteiten beoordeeld als ze door de VMSW gemachtigd zijn om in eigen naam sociale leningen te bemiddelen of als ze zelf expliciet verzoeken om ook op koopactiviteiten te worden beoordeeld. Los van het feit of de SHM al of niet beoordeeld wordt op koopactiviteiten, vormen de eventuele koopactiviteiten altijd een contextfactor bij het beoordelen van de prestaties op het vlak van de huuractiviteiten VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING MAASLANDS HUIS PAGINA 4 VAN 52

6 1.7. De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn via opvraagbaar bij de Visitatieraad, 1.8. Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de lijst van actoren die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling. VISITATIERAAD SHM'S PRESTATIEBEOORDELING MAASLANDS HUIS DEFINITIEVE VERSIE PAGINA 5 VAN 52

7 2. SAMENVATTING SHM MAASLANDS HUIS cvba so Maaslands Huis is een huisvestingsmaatschappij die uitsluitend huuractiviteiten ontwikkelt in de gemeenten Maasmechelen, Dilsen-Stokkem en Lanaken. De SHM heeft zich duidelijk toegelegd op haar sociale opdracht. Ze beheerde eind 2016 een patrimonium van huurwoningen, verspreid over de 3 gemeenten van het actieterrein. Vergeleken met andere SHM s huisvest Maaslands Huis opvallend meer huishoudens met een laag inkomen en waarvan het gezinshoofd een niet-belgische nationaliteit heeft. Dat laatste is wellicht deels te verklaren door de invloed van de voormalige steenkoolmijnen op de lokale bevolkingssamenstelling én doordat een deel van het patrimonium voorheen deel uitmaakte van de vroegere mijnwerkerscités. MERENDEEL GOEDE BEOORDELINGEN, MAAR OOK EEN ONVOLDOENDE Van de 17 geëvalueerde operationele doelstellingen (OD) werden er 10 als goed beoordeeld en 6 voor verbetering vatbaar. De SHM behaalde echter een onvoldoende voor het communiceren met beleidsinstanties en belanghebbenden. DUIDELIJKE VERBETERINGEN IN DE WERKING VAN DE SHM, MAAR TE WEINIG BEKEND GEMAAKT. Sinds de vorige visitatie (2013) zijn een aantal prestaties van Maaslands Huis duidelijk verbeterd. De SHM investeerde met succes in het sociaal beleid en in de communicatie met de huurders. Zo zette de SHM met een aantal actoren een intensieve samenwerking op, waarover deze diensten zich positief uitlaten. De SHM heeft een duidelijke strategie om, in samenwerking met andere diensten, woonzorgzones te creëren. De actieve rol van de SHM in het onderzoeks- en ontwerptraject Spider is daarvan een illustratie. In de gesprekken met de actoren stelt de visitatiecommissie vast dat deze positieve punten weinig of niet gekend zijn. Maaslands Huis draagt haar goede prestaties te weinig uit. WERK AAN DE INTERNE EN EXTERNE COMMUNICATIE EN AAN DE VERTROUWENSRELATIE De visitatiecommissie stelt een gebrek aan vertrouwen tussen de verschillende partijen vast, wat efficiënt werken remt Zo zijn er duidelijke spanningen tussen zowel de SHM en de aandeelhouders, als tussen het bestuur en de directie/medewerkers van de SHM. Ook diverse andere actoren wijzen op een gebrek aan open en tijdige communicatie vanuit de SHM. Maaslands Huis staat nu voor de uitdaging om de onderlinge communicatie en vertrouwensrelaties intern en extern met lokale besturen, woon- en welzijnsactoren, de aandeelhouders, het bestuur en de medewerkers te verbeteren. Dit zal een proces zijn met vallen en opstaan, met zaken die dienen te worden uitgesproken, bemiddeld en onderzocht. Het noodzakelijkerwijze te herstellen interne vertrouwen evenals het uitbouwen van een duurzame vertrouwensband met de lokale actoren, waarbij Maaslands Huis gepercipieerd wordt als een betrouwbare partner, vergt tijd, aandacht en zorgvuldigheid. De visitatiecommissie benadrukt dat hiervoor een inbreng van de SHM, het SHMbestuur én alle aandeelhouders nodig is. FINANCIEEL GEZOND, DANKZIJ OF ONDANKS EEN AANTAL RISICOFACTOREN Maaslands Huis is financieel gezond. Haar kaspositie behoort tot de hoogste in de sector. Hierdoor is haar liquiditeit en solvabiliteit zeer hoog. Deze positie wordt in stand gehouden onder meer door grondige renovaties uit te stellen en door leegkomende woningen, waarvan de renovaties te duur zijn, te verkopen. Daar tegenover staat dat de SHM vergeleken met andere maatschappijen en in verhouding tot haar patrimonium hoge werkingskosten heeft en veel structurele leegstand. Het is noodzakelijk de financiële consequenties en risico s van beslissingen van de raad van bestuur uitgebreider in kaart te brengen. Dit geldt zeker wanneer het om financieel omvangrijke en risicovolle projecten gaat. Voorbeelden zijn het voormalige gemeentehuis dat nu de zetel van de SHM vormt en de beslissing tot aankoop van de site VILAIN XIIII. Hoewel de SHM beschikt over een financiële planningsinstrumentarium, maakt zij daarvan niet consequent gebruik bij beslissingen over nieuwe projecten, aankopen of andere risicovolle activiteiten. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING MAASLANDS HUIS PAGINA 6 VAN 52

8 VRAGEN BIJ DE AANPAK VAN RENOVATIE, HERSTELLINGEN EN ONDERHOUD De SHM slaagt er niet in de ERP-doelen tijdig te bereiken. Hierdoor dreigt een belangrijk aandeel van de woningen op termijn niet langer te voldoen aan de kwaliteitsvereisten van de Vlaamse Wooncode. Ook de beperkte voortgang van de aangekondigde renovatiewerkzaamheden wordt door de medewerkers, de bevraagde actoren en door de huurders als een groot probleem benoemd. Huurders weten niet of, en wanneer, ze een kwaliteitsverbetering aan hun woning kunnen verwachten. Bovendien staat een belangrijk deel van het patrimonium leeg, dit omwille van onderhoudswerken tussen twee verhuringen in of in functie van een nakende renovatie. In afwachting van de grondige renovatiebeweging doen een aantal huurders zelf een aantal verbeteringswerken in de woning. De SHM zet hiertegenover een volgens de visitatiecommissie - zeer strenge houding. Zo worden deze werken slechts toegelaten, als de huurder op het einde van de huurovereenkomst de woning terug in de oorspronkelijke staat stelt, behalve als de nieuwe huurder deze werken én verantwoordelijkheid overneemt. De visitatiecommissie vindt dit niet billijk, omdat de SHM heeft nagelaten tijdig het patrimonium aan de hedendaagse normen aan te passen. De hoge werkings- en onderhoudskosten van Maaslands Huis staan niet in verhouding tot de kwaliteit van het patrimonium. Bovendien rekent de SHM onderhoud- en herstellingskosten aan huurders aan, waarbij geen duidelijkheid is of deze al dan niet voor de SHM zijn dan wel voor de huurder zijn. Alle werken dienen te gebeuren via de onderhoudsploeg van de SHM, waarbij wegens gebrek aan transparantie - huurders het gevoel krijgen voor alle kosten in te moeten staan. Hier stelt de visitatiecommissie een relatief gebrekkige vertrouwensrelatie tussen SHM en huurders vast. GROTE UITDAGINGEN Maaslands Huis staat voor een grote uitdaging om haar patrimonium up-to-date te maken en een opvolgingssysteem renovatie en onderhoud te ontwikkelen om dit ook zo te houden. Meer dan de helft van de huurwoningen zijn gebouwd in de jaren 70. Sinds 2000 zijn er huurwoningen bijgekomen, maar, duidelijk minder dan bij de meeste andere SHM s (zie hoofdstuk 3). De bestaande huurwoningen worden bij nieuwe verhuringen consequent onderhouden, maar het leeuwenaandeel van het patrimonium werd nog niet grondig gerenoveerd. Hierdoor zal de SHM onder meer het ERP2020-doel niet halen. Tegelijk worden er prestigieuze projecten opgestart, zoals de ontwikkeling van de site VILAIN XIIII, die van het SHM-team veel tijd en energie zal vragen. Dit is tijd die men niet kan besteden aan (de planning van) de renovatie van het bestaande patrimonium en in Lanaken de uitbreiding van het huuraanbod. Om verbetering in de werking rond renovatie evenals rond communicatie mogelijk te maken, beveelt de visitatiecommissie aan de minister van Wonen aan om Maaslands Huis een verbeterplan op te leggen. VISITATIERAAD SHM'S PRESTATIEBEOORDELING MAASLANDS HUIS DEFINITIEVE VERSIE PAGINA 7 VAN 52

9 De onderstaande tabel bevat de opeenvolgende Prestatievelden (PV) en geeft de beoordeling bij iedere Operationele Doelstelling (OD). (v.v.v. = voor verbetering vatbaar, n.v.t = niet van toepassing) beoordeling De SHM huur koop 1. BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN OD 1.1. realiseert nieuwe sociale huurwoningen goed n.v.t. OD 1.2. biedt vormen van sociale eigendomsverwerving aan n.v.t. n.v.t. OD 1.4. verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten te realiseren v.v.v. n.v.t. OD.1.5 stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen goed n.v.t. 2. KWALITEIT VAN DE WONINGEN EN DE WOONOMGEVING OD 2.1. staat in voor het onderhoud, herstel, renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het sociaal woningpatrimonium waar nodig 3. BETAALBAARHEID v.v.v. n.v.t. OD 3.1. bouwt prijsbewust goed n.v.t. OD 3.2 verhuurt prijsbewust goed n.v.t. 4. SOCIAAL BELEID OD 4.1. biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners v.v.v n.v.t. OD 4.2. zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid goed n.v.t. OD 4.3. voorkomt leefbaarheidsproblemen en pakt ze aan goed n.v.t. OD 4.4. betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer goed n.v.t. 5. FINANCIËLE LEEFBAARHEID OD 5.1. is financieel leefbaar. goed n.v.t. OD 5.2. beheerst haar kosten goed v.v.v. n.v.t. OD 5.3. voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude OD 5.4. heeft en gebruikt een goed financieel plan v.v.v. n.v.t. 6. KLANTGERICHTHEID OD 6.1. informeert burgers snel en duidelijk v.v.v n.v.t. OD 6.2. informeert beleidsinstanties en andere belanghebbende organisaties snel en duidelijk goed onvoldoende OD 6.3. meet de tevredenheid van klanten goed n.v.t. n.v.t. n.v.t. VISITATIERAAD SHM'S PRESTATIEBEOORDELING MAASLANDS HUIS DEFINITIEVE VERSIE PAGINA 8 VAN 52

10 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING 3.1 Beschrijving SHM GESCHIEDENIS EN VISIE De huisvestingsmaatschappij Maaslands Huis is opgericht in In 1969 fuseerde Maaslands Huis met de industriële bouwmaatschappij SV Sint-Barbara-Tehuis, waardoor het aanbod verdubbelde. De maatschappelijke zetel van de SHM is sinds 2013 gevestigd op de plaats waar het allemaal begon, het voormalige gemeentehuis van Eisden. Op haar website schetst de SHM kort haar visie, waaraan ze waarden koppelt zoals klantgerichtheid, integriteit, open communicatie, organisatieverbondenheid, duurzaamheid en resultaatgericht werken. ACTIETERREIN EN LOKALE INBEDDING. Het actieterrein van Maaslands Huis bevat de gemeenten Maasmechelen en Lanaken en de stad Dilsen-Stokkem. In deze laatste gemeente beperkt de activiteit zich tot de deelgemeente Lanklaar. Deze gemeenten vormen samen een aaneengesloten geheel tegen de grens met Nederlands-Limburg. De drie gemeenten zijn vertegenwoordigd in de raad van bestuur, met 4 vertegenwoordigers van Maasmechelen, 1 van Dilsen-Stokkem en 1 van Lanaken. Daarnaast zetelen een afgevaardigde van de provincie Limburg en 4 particuliere aandeelhouders in het bestuur, waarvan 3 uit de NV Stichting Vilain XIIII. In het directiecomité daarentegen zijn Lanaken en Dilsen-Stokkem niet vertegenwoordigd. De huidige voorzitter dhr. Vanderhallen Eddy is afgevaardigde voor de gemeente Maasmechelen. De belangrijkste aandeelhouders zijn de gemeente Maasmechelen (40%), de Stichting Vilain XIIII (24,5%) en het Vlaams Gewest (22,2%). De gemeente Lanaken en de stad Dilsen-Stokkem hebben elk respectievelijk 6,7% en 2,2% van de aandelen. De stichting heeft haar aandelen bekomen bij de fusie in Maaslands Huis deelt haar huuractieterrein met de SHM Ons Dak (Dilsen-Stokkem) en het SVK Maasland (Dilsen-Stokkem, Maasmechelen en Lanaken). In het actieterrein bieden de SHM s Landwaarts (in Dilsen- Stokkem, Maasmechelen en Lanaken) en Kleine Landeigendom Tongeren (in Maasmechelen en Lanaken) sociale koopwoningen, kavels en leningen aan. PERSONEEL Maaslands Huis stelde eind arbeiders en 11 bedienden (voltijdse personeelsequivalenten)te werk, waaronder 2 conciërges. Het SHM-personeel is georganiseerd in het team klanten & ondersteuning en het team techniek, elk met een eigen verantwoordelijke. Sinds 1997 staat de SHM onder leiding van de huidige directeur, dhr. Johan Vandekerckhove. De directeur vormt samen met de twee teamverantwoordelijken het MAT (managementteam). PATRIMONIUM In 1955 werden de eerste 26 woningen gebouwd. Dit was de start van bouwactiviteit in Maasmechelen, Lanaken en Dilsen-Stokkem. Een aantal van deze initiatieven zijn rechtstreeks gelinkt aan het mijngebeuren, mede door de fusie met SV Sint-Barbara-Tehuis (1969). Zo startte in juli 1962 de bouw van 102 woningen in de wijk Noteborn (Lanklaar), ter vervanging van een barakkenkamp, bewoond door gastarbeiders en gelegen in de nabijheid van de Kolenmijnen Limburg-Maas. VISITATIERAAD SHM'S PRESTATIEBEOORDELING MAASLANDS HUIS DEFINITIEVE VERSIE PAGINA 9 VAN 52

11 Einde 2016 beheerde de SHM huurwoningen, verdeeld over Dilsen-Stokkem (226), Lanaken (292) en Maasmechelen (1.442). De helft van deze woningen dateert uit de periode , tegenover minder dan 20% bij alle SHM s samen. De daaropvolgende decennia bouwde de SHM opvallend minder dan de andere SHM s. Zo is in Vlaanderen bijna 13% van de sociale huurwoningen gebouwd sinds Voor Maaslands huis is dit nog geen 5%. In vergelijking met de andere SHM s beschikt Maaslands Huis dan ook over een ouder patrimonium, wat de onderhouden renovatiebehoefte beïnvloedt. 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% grafiek 1 - bouwjaar woningaanbod % Maaslands Huis % Vlaanderen LOKAAL TOEWIJZINGSREGLEMENT Maaslands huis dient rekening te houden met lokale toewijzingsreglementen: - in Dilsen-Stokkem geldt een voorrang voor 65-plussers; - Lanaken heeft in haar toewijzingsreglement de lokale binding uitgewerkt, waardoor woningzoekenden die in de 10 voorafgaande jaren drie jaar in gemeente wonen én diegenen die 20 jaar in de gemeente wonen een voorrang krijgen. Daarnaast voorziet het reglement voorrang voor bepaalde doelgroepen, namelijk de 65-plussers, ouderen die beroep moeten doen op verzorging en personen met een ernstige mobiliteitsbeperking; - in Maasmechelen wordt voor een deel van het patrimonium voorrang gegeven aan ouderen en/of personen met een beperking. Een aantal woningen worden voorbehouden voor 65-plussers met een bepaalde graad van zorgbehoevendheid. In 2016 werd een toewijzingsreglement voor lokale binding goedgekeurd. 3.2 Beschrijving omgeving INWONERS, HUISHOUDENS EN BEVOLKINGSGROEI De drie gemeenten van het actieterrein telden eind 2016 samen inwoners, waarvan 24% woont in Dilsen-Stokkem, 31% in Lanaken en 45% in Maasmechelen. Dit inwonersaantal staat samen voor huishoudens (= gemiddeld 2,5 leden/huishouden). Dit betekent een toename met 7% sinds de BSOnulmeting in Volgens prognoses zal het aantal huishoudens tegen 2030 verder toenemen met 6%. Het aandeel 18- tot 34 jarigen is met 20% vergelijkbaar met het gemiddelde van het Vlaamse Gewest. Het aandeel 65-plussers is lager (18% tegenover 19,5%), het aandeel jarigen hoger (43% tegenover 40,5%). Lanaken heeft een oudere bevolking (65-plussers) dan de 2 anderen gemeenten (20% tegenover 17%). In vergelijking met de andere SHM s huisvest Maaslands Huis beduidend minder 65-plussers en alleenstaanden en opvallend meer niet-belgen. Het aandeel 65-plussers bedraagt 29%, meer dan 3/4 de van de SHM s heeft een hoger aandeel. Het aandeel alleenstaanden bedraagt 43%, 3/5 de van de SHM s heeft een hoger aandeel. Het aandeel gezinshoofden met een niet-belgische nationaliteit omvat 29%, het hoogste aandeel van alle SHM s. Het mediaan netto-equivalent inkomen van de sociale huurders lag in 2016 op euro. Bij meer dan 3/4 de van de SHM s is het inkomen hoger. HET WONINGAANBOD De mediaanwaarde van een woonhuis in Dilsen-Stokkem, Lanaken en Maasmechelen is met respectievelijk euro, euro en euro merkelijk lager dan de Vlaamse mediaanwaarde ( euro in 2016). In de 5 voorafgaande jaren zijn deze mediaanwaardes minder sterk gestegen dan in Vlaanderen. In Maasmechelen is dit zelfs gedaald. De prijzen voor de appartementen zijn echter gelijk aan de Vlaamse mediaanwaarde. In tegenstelling tot Vlaanderen zijn deze prijzen de voorbije jaren sterk gestegen, dit met 12,5% tot 18%. VISITATIERAAD SHM'S PRESTATIEBEOORDELING MAASLANDS HUIS DEFINITIEVE VERSIE PAGINA 10 VAN 52

12 Het aandeel appartementen ligt met 23% voor landelijke gemeenten opvallend kortbij het aandeel voor Vlaanderen (26%). Het woningprofiel wordt verder bepaald door het hoog aandeel halfopen bebouwing (34,5% tegenover 19,5% in Vlaanderen) en een laag aandeel gesloten bebouwing (8,5% tegenover 23,5%). Het aanbod van Maaslands Huis bestaat voor 45% uit appartementen en duplexen (zie grafiek woningtype ). Van het totale woningaanbod beschikt 51% over 3 slaapkamers (zie grafiek 2). Het aandeel grote woongelegenheden is eerder beperkt, namelijk 4,5% van het aanbod. HET SOCIAAL HUURAANBOD EN HET SOCIAAL OB- 400 JECTIEF 200 Bij de nulmeting voor het vaststellen van het sociaal objectief voor huurwoningen ( ) 0 ( 1 ) waren er in Dilsen-Stokkem en Maasmechelen 1 SLK 2 SLK 3 SLK 4 SLK 5 SLK in verhouding met het aantal huishoudens op meer dan 9% sociale huurwoningen. appartementen woningen Deze gemeenten kregen daarom geen sociaal objectief opgelegd. In Lanaken daarentegen was met 2,63% sociale huurwoningen wel een achterstand in te halen. Hier werd een BSO van 186 woningen opgelegd. Bij de meting 2017 (gegevens ) was er in Lanaken GEMEENTE BSO-Huur een netto-toename van 62 woningen (zie tabel), waarvan 33 door de SHM en 29 door het SVK. Om de vordering in de realisatie van de BSO-huur op te volgen wordt, naast het aantal effectief gerealiseerde Dilsen-Stokkem Lanaken Maasmechelen 0-meting BSO voortgang nog woningen, ook rekening gehouden met het geplande aantal. Dit bedroeg op dat moment 36 bijkomende huurwoningen. Blijven 88 nog te plannen sociale huurwoningen. Op basis van de voortgangstoets 2016 (gegevens ) werd de gemeente Lanaken in categorie 1 ingedeeld. Dit betekent dat de Vlaamse overheid er vanuit gaat dat de gemeente Lanaken het vooropgestelde groeipad voor het BSO-objectief volgt. De meting 2017 bepaalde welke gemeenten een sociaal woonbeleidsconvenant kunnen afsluiten, wat nodig is om met Vlaamse subsidies het sociaal woningaanbod verder te laten groeien. Deze gemeenten hebben ofwel een aandeel van 9% sociale huurwoningen, ofwel het BSO-huur al bereikt, of zullen met het geplande aantal het BSO bereiken. Op die lijst staan o.m. de stad Dilsen-Stokkem en de gemeente Maasmechelen. Deze twee gemeenten beslisten het sociaal huuraanbod enkel nog uit te breiden met specifieke doelgroepwoningen grafiek 2 - woningtype 1. Omdat de BSO-koop en BSO-kavels niet langer van toepassing zijn, en omdat de SHM alleen huuractiviteiten ontwikkelt, wordt dit hier niet verder behandeld. VISITATIERAAD SHM'S PRESTATIEBEOORDELING MAASLANDS HUIS DEFINITIEVE VERSIE PAGINA 11 VAN 52

13 4. PRESTATIES VAN DE SHM 4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed Net als in de periode hanteerde de SHM in de periode de strategie om haar patrimonium te vernieuwen door middel van nieuwbouw en de verkoop en sloop van verouderde woningen. Het belangrijkste verschil tussen beide periodes zit in de sterke toename van de nieuwbouwproductie in de afgelopen 5 jaar. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van Maaslands Huis op deze operationele doelstelling als goed, maar vindt wel dat de SHM een hogere bijdrage kan leveren aan het behalen van de BSO-taakstelling in Lanaken. Maaslands Huis heeft in de periode nieuwe sociale huurwoningen gerealiseerd. Dat komt neer op een gemiddeld jaarlijks aangroeipercentage van 1,3%, ofwel gemiddeld 25 woningen per jaar. Daarmee behoort de maatschappij tot het middensegment van de sociale huisvestingsmaatschappijen in Vlaanderen. In vergelijking met de vorige visitatieperiode heeft Maaslands Huis haar bouwproductie aanzienlijk opgevoerd. In de periode realiseerde de SHM 77 nieuwe sociale huurwoningen, gemiddeld 15 woningen per jaar. Met 82 woningen lag het zwaartepunt van de nieuwbouw in de gemeente Maasmechelen. In Lanaken werden 20 woningen bijgebouwd, in Dilsen-Stokkem 22. Een aantal projecten was specifiek bestemd voor ouderen en voor personen met een verminderde zelfredzaamheid (Zie OD 1.5). De nieuwbouwproductie betreft deels vervangingsbouw. Zo werden 28 woningen gesloopt en vervangen. Een ander deel compenseert het verlies van de verkochte huurwoningen. In de periode heeft Maaslands Huis 42 woningen verkocht, waarvan 17 aan zittende huurders op basis van hun kooprecht. Per saldo is het patrimonium van Maaslands Huis met 54 woningen toegenomen. Maaslands Huis heeft voor de komende jaren een flinke hoeveelheid woningen in ontwikkeling: 147 woningen zijn in uitvoering, staan op de Kortetermijnplanning (KTP) of op de Langetermijnplanning (MJP). Uitgedrukt in verhouding met het aantal bestaande woningen, gaat het over een groei met ruim 8%. Maaslands Huis beschikt over een gedetailleerde meerjarenplanning voor nieuwbouw- en vervangingsbouw. De financiële positie van de SHM is gezond en vormt geen beletsel voor deze nieuwbouwambities (zie OD 5.1). Projecten tot 2020 zijn verwerkt in de financiële planning. Projecten na die datum vindt de SHM nog onvoldoende concreet om in die planning op te nemen. De gemeenten Maasmechelen en Dilsen-Stokkem beschikken over meer dan 9% aan sociale huurwoningen. Deze gemeenten kregen dan ook geen BSO-huur opgelegd (zie hoofdstuk 3). Deze gemeenten hebben ervoor gekozen om het sociaal huuraanbod enkel nog te laten toenemen als het over doelgroepwoningen gaat. De gemeente Maasmechelen heeft hiertoe met de Vlaamse overheid een sociaal woonbeleidsconvenant afgesloten (voor de periode ), om zo woninggroei nog mogelijk te maken voor specifieke doelgroepen (vooral ouderen). Het betreft de projecten Kerkveld Meesveld, fase 1 (8 woningen) en Daalbroekstraat (12 woningen). Een tweede sociaal woonbeleidsconvenant, dit keer over de periode en voor 30 bijkomende sociale huurwoningen, werd op 20 oktober 2017 door de Minister van Wonen goedgekeurd. VISITATIERAAD SHM'S PRESTATIEBEOORDELING MAASLANDS HUIS DEFINITIEVE VERSIE PAGINA 12 VAN 52

14 Ook Dilsen-Stokkem beschikt over een sociaal woonbeleidsconvenant, maar die overeenkomst heeft alleen betrekking op projecten van SHM Ons Dak. De projecten van Maaslands Huis in die gemeente betreffen uitsluitend vervangingsbouw. Hier is sprake van verdunning omdat de SHM er iets minder woningen bouwt dan er stonden. Hiervoor is geen beleidsconvenant nodig om in aanmerking te komen voor VMSW-financiering. De visitatiecommissie constateert dat bij de ambtelijke en bestuurlijke vertegenwoordigers van de gemeenten duidelijk onvrede bestaat over de samenwerking met Maaslands Huis en het realiseren van nieuwbouwprojecten: - In Lanaken is een belangrijk aandeel van de groei gerealiseerd door het SVK. De gemeente vindt de aangroei van SHM-woningen de afgelopen jaren teleurstellend. Ze is van mening dat Maaslands Huis onvoldoende bijdraagt aan het behalen van de BSO-taakstelling en weinig actief is in het verwerven van gronden en panden (zie ook OD 1.4). Bovendien is de gemeente niet tevreden over de voortgang van de lopende projecten en de communicatie daarover, zoals de ontwikkeling van de site Stationsstraat De SHM stelt daartegenover dat Maaslands Huis wel degelijk zoekt naar opportuniteiten en dat in Lanaken meerdere locaties op eigen initiatief zijn bekeken. Dit heeft echter niet geleidt tot daadwerkelijk verwerving van locaties (zie ook OD 1.4). De visitatiecommissie stelt vast dat de relatie tussen Maaslands Huis en de gemeente Lanaken bij de vorige visitatie (vier jaar geleden) al kwetsbaar was. Deze kwetsbare relatie is sindsdien niet verbeterd: beide partijen vinden dat de andere partij gebrekkig communiceert. - In de gesprekken met de visitatiecommissie waren ook vertegenwoordigers van Maasmechelen kritisch over het gebrek aan dynamiek en proactief handelen van Maaslands Huis bij het onderzoeken van nieuwbouwprojecten. Veel betrokkenen ervaren de transparantie van Maaslands Huis over de stand van zaken van projecten als onvoldoende. Als voorbeeld wordt de aankoop van een voormalig dagverzorgingscentrum aan de Opperveldstraat genoemd. Maaslands Huis overlegde te weinig met het OCMW over dit voorstel tot aankoop. De SHM vroeg wel informatie op, maar communiceerde volgens de gemeente zelf heel beperkt over de voortgang van de eigen activiteiten en haalbaarheidsonderzoeken. - In reactie op de kritische opmerkingen stelt de directeur van Maaslands Huis dat de aangeboden projectlocaties vaak niet op een financieel verantwoorde wijze te ontwikkelen zijn. Dit komt onder andere door de beperkte grootte en het versnipperde eigendomsstatuut van die kavels. Voor het project Opperveldstraat was het directiecomité van Maaslands Huis van oordeel dat het OCMW van Maasmechelen meer informatie diende te geven over de grondwaarde, het stappenplan en de betrokken actoren, om zo de vraagprijs te kunnen beoordelen. De visitatiecommissie vindt het vreemd dat het directiecomité, met drie vertegenwoordigers uit de gemeente Maasmechelen, deze discussie niet onderling kon uitklaren. - De gemeente Dilsen-Stokkem is daarentegen wél tevreden over de samenwerking met Maaslands Huis. Dat heeft wellicht te maken met de minder complexe projecten en met het bereikte BSO. Bovendien staan in Dilsen-Stokkem 2 SHM s samen in voor het sociaal huuraanbod. In de deelgemeente Lanklaar vervangt Maaslands Huis verouderde eengezinswoningen op ruime kavels, die bovendien nog in lagere dichtheden worden teruggebouwd. De visitatiecommissie adviseert de betrokken partijen om in eerste instantie hun bekommernissen in onderling overleg uit te klaren. Dit kan een startpunt zijn voor een betere samenwerking. Externe begeleiding kan hierbij helpen. (Zie OD 6.2). Maaslands Huis kan de organisatiebeheersing van het realiseren van nieuwe sociale huurwoningen verder verbeteren door zorgvuldiger, vaker, sneller en pro-actiever te communiceren met stakeholders (lokale bestuurders, woonactoren en omwonenden) om zo het draagvlak voor projecten te vergroten en beter in te spelen om mogelijk hindernissen in het ontwikkelproces van projecten. In de gesprekken met actoren kreeg de visitatiecommissie herhaaldelijk de vraag of de personeelsbezetting bij Maaslands Huis wel toereikend is voor de ontwikkeling van het grote aantal, veelal complexe, projecten. Ook de visitatiecommissie heeft de indruk dat de ontwikkeling van deze projecten de organisatie (te) zwaar belast en adviseert de SHM om dit nader te onderzoeken en indien nodig gepaste maatregelen te nemen. VISITATIERAAD SHM'S PRESTATIEBEOORDELING MAASLANDS HUIS DEFINITIEVE VERSIE PAGINA 13 VAN 52

15 OD 1.2: De SHM biedt vormen van sociale eigendomsverwerving aan Beoordeling: n.v.t. Maaslands Huis vermeldt in haar missie dat zij ook een bijdrage wil leveren aan de beschikbaarheid van koopwoningen. In de praktijk is er in de visitatieperiode geen aanleiding en geen vraag geweest om koopactiviteiten te ontplooien. Die activiteiten worden ontplooid door andere SHM s, namelijk Landwaarts en Kleine Landeigendom. Daarom wordt de SHM niet beoordeeld op deze operationele doelstelling. In de visitatieperiode heeft de SHM wel 42 veelal verouderde - woningen verkocht. OD 1.3: De SHM brengt sociale kavels op de markt Deze doelstelling is bij besluit van de Vlaamse Regering van 26 februari 2016 geschrapt als afzonderlijke doelstelling en wordt daarom door de visitatiecommissie niet beoordeeld. De onderliggende vereisten zijn ondergebracht bij OD 1.2. OD 1.4: De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten te realiseren Beoordeling: voor verbetering vatbaar Maaslands Huis creëert mogelijkheden om sociale woonprojecten uit te voeren via vervangende nieuwbouw en, in enkele gevallen, de aankoop van gronden en panden. Deze strategie is toereikend voor de gemeenten Maasmechelen en Dilsen-Stokkem, waar geen BSO is opgelegd. In Lanaken schiet de strategie tekort en creëert de SHM te weinig kansen om voldoende woningen te realiseren. De Visitatiecommissie beoordeelt de aankoop van het Kasteeldomein Vilain XIIII als risicovol, waarbij het gevaar bestaat dat dit project de grote uitdagingen waar de SHM voor staat het voorzien in voldoende kwaliteitsvolle sociale woningen gaat hypothekeren en vertragen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van Maaslands Huis op deze operationele doelstelling als voor verbetering vatbaar. Maaslands Huis beschikte eind 2016 over een grondreserve van ongeveer 12 hectare. De grootste grondreserve van de SHM is het woonuitbreidingsgebied Reihaag in Maasmechelen. Deze site, ruim 10 hectare bosgrond, werd in 1981 aangekocht. Inmiddels is het zeer onwaarschijnlijk dat de SHM daar nog woningen kan realiseren. In 1994 besliste de gemeente namelijk om dit gebied niet verder aan te snijden voor bewoning en hoofdzakelijk te bestemmen als groenzone. De SHM wijst erop dat een in 2011 door de gemeenteraad goedgekeurde grondruil door het gemeentebestuur niet werd uitgevoerd. De SHM overweegt een vergoeding voor planschade aan te vragen om zo (een deel van) het waardeverlies van deze bestemmingsverandering te compenseren. Zoals ook al gemeld in het vorige visitatierapport (2013) zijn de SHM en de gemeente sindsdien in gesprek over een mogelijke grondruil als onderdeel van de ontwikkeling van een woonzorgzone op een nabijgelegen gebied achter het Koningin Fabiolahome. Maaslands Huis is echter niet langer betrokken bij de besprekingen tussen de gemeente en de woonzorgpartner. In de visitatieperiode heeft Maaslands Huis een bescheiden aantal gronden en panden verworven. Alle aankopen tijdens de visitatieperiode vonden plaats in de gemeente Maasmechelen. In Dilsen- Stokkem en Lanaken werden tussen 2013 en 2017 geen gronden of panden verworven. Zo kocht de SHM in 2013 circa m² grond aan in de Onderwijsstraat voor de ontwikkeling van 20 tot 24 woningen. Dit project werd in november 2017 opgenomen in een Sociaal Woonbeleidsconvenant met de Vlaamse overheid. In de jaren 2014 en 2015 deed Maaslands Huis geen aankopen. In 2016 kocht de SHM een stuk grond voor het project Kerkveld Meeswijk (1.358 m²). Dit project maakt deel uit van het Sociaal Woonbeleidsconvenant van de gemeente. De SHM wil hier 8 appartementen ontwikkelen. Het verwerven van gronden en panden voor de bouw van sociale woningen is van groot belang om in Lanaken het BSO te realiseren. Op dit terrein is de afgelopen jaren weinig voortgang geboekt. Maaslands Huis heeft in de visitatieperiode in deze gemeente geen gronden of panden aangekocht. Maaslands Huis stelt dat zij zich grondig en doorlopend oriënteert, maar de opportuniteiten in Lanaken worden door de SHM bestempeld als onaantrekkelijk. Bovendien maken bezwaren van bewoners van Lanaken tegen sociale woonprojecten in ontwikkeling de SHM terughoudend om VISITATIERAAD SHM'S PRESTATIEBEOORDELING MAASLANDS HUIS DEFINITIEVE VERSIE PAGINA 14 VAN 52

16 nieuwe projecten op te pakken. De SHM geeft daarom voorrang aan de realisatie van reeds gestarte projecten (zie OD 1.1). De gemeente en marktpartijen bieden kleine gronden aan die moeilijk rendabel te maken zijn binnen de subsidieplafonds, zo stelt de SHM. Maaslands Huis streeft naar een minimale projectomvang van (in beginsel) 10 woningen. Kleinere projecten zijn voor de SHM ook interessant indien de kostprijs in verhouding staat. Soms leiden bijzondere gemeentelijke vereisten tot hogere kosten, zoals de verplichting om te voorzien in ondergrondse garages bij kleine projecten (bijvoorbeeld bij de verkaveling Holtstraat te Lanaken-Veldwezelt). Daarmee is echter nog niet aangetoond dat het project financieel onhaalbaar is. De FS3-systematiek voorziet namelijk in hogere subsidiabele prijsplafonds bij inbreidingsgerichte projecten. In het actieterrein van Maaslands Huis is de oningevulde woonbehoefte het grootste in Lanaken. De visitatiecommissie vindt dat de SHM meer inspanningen kan leveren om hieraan een bijdrage te leveren, onder andere door de financiële haalbaarheid van projecten grondiger en meer in detail te onderzoeken. Ook de gemeente Lanaken kan een bijdrage leveren aan het realiseren van het BSO, door panden en percelen aan te duiden die voor sociale huur in aanmerking komen. De meest spraakmakende aankoop van Maaslands Huis betreft de site van het kasteeldomein Vilain XIIII. De huidige eigenaar van de site, Stichting NV Vilain XIIII NV, is ook aandeelhouder (circa 25%) van Maaslands Huis. Deze aankoop speelde al een prominente rol tijdens de visitatie in 2013 en doet dat in 2017 nog steeds. De meerderheid van de raad van bestuur van Maaslands Huis ziet het kasteeldomein als een opportuniteit voor het behoud van een waardevol stuk erfgoed in de gemeente Maasmechelen én voor het creëren van sociale woningen voor kwetsbare doelgroepen. De visitatiecommissie waardeert de achterliggende gedachte, maar stelt vast dat de SHM geen expertise heeft in het opknappen van archeologisch erfgoed. Bovendien is erfgoedbehoud geen primaire verantwoordelijkheid van SHM s en zeker geen activiteit waar middelen voor sociale woningbouw voor ingezet moeten worden. Het gevaar bestaat dat dit project de grote uitdaging voor de SHM opknappen van het bestaande patrimonium en uitbreiden van het woningaanbod in Lanaken gaat hypothekeren en vertragen. De politieke context is ingrijpend veranderd. Voor 2013 was de raad van bestuur een groot voorstander van de aankoop van het kasteeldomein, maar de zittende meerderheid in het gemeentebestuur van Maasmechelen steunde het plan niet (zie visitatierapport 2013). In 2017 zijn zowel de raad van bestuur als de gemeente voorstander van het aankopen van het kasteeldomein. Uit de gevoerde gesprekken maakte de visitatiecommissie op dat directie en personeel minder overtuigd zijn van de argumenten voor aankoop van de site. In mei 2013 werd het besluit van de SHM tot aankoop van het kasteeldomein vernietigd door de Toezichthouder omdat het plan nog teveel onduidelijkheden en onzekerheden vertoonde om een goed onderbouwd te kunnen beslissen over de aankoop van de site. Gebrek aan inzicht in de financiële consequenties en risico s van de aankoopbeslissing was ook reden voor de Toezichthouder om het hernieuwde aankoopbesluit van de raad van bestuur ( ) te schorsen en de SHM te vragen om een betere onderbouwing van de financiële impact (zie ook OD 5.4). De SHM heeft inmiddels extra informatie aangeleverd aan de Toezichthouder. De schorsing is niet gevolgd door een vernietiging van het besluit. OD 1.5: De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: goed Maaslands Huis werkt door haar nieuwbouwprojecten, renovaties en vervanging van verouderd patrimonium aan een woningaanbod dat beter aansluit bij de wensen van haar (kandidaat-)huurders. De SHM besteedt in het bijzonder aandacht aan de huisvesting voor ouderen en personen die om lichamelijke of andere redenen ondersteuning nodig hebben. Dit is zichtbaar in de veranderende samenstelling van haar patrimonium. De SHM hanteert daarmee een bewuste strategie om tegemoet te komen aan de noden van bijzondere doelgroepen. Maaslands Huis werkt hiertoe intensief samen met organisaties die zorg en ondersteuning leveren. De SHM levert op dit onderdeel goede prestaties, maar kan meer inspanningen leveren om de onderbezetting van haar woningen te verminderen. VISITATIERAAD SHM'S PRESTATIEBEOORDELING MAASLANDS HUIS DEFINITIEVE VERSIE PAGINA 15 VAN 52

17 Eind 2016 telde het woningpatrimonium van Maaslands Huis 93 woningen voor grote gezinnen. Voor ouderen zijn er 313 woningen voorbehouden, waarvan 81 woningen die daartoe effectief zijn aangepast. Daarnaast worden 14 woongelegenheden voorbehouden voor personen met een beperking van de onderste ledematen. Hoewel het aantal woningen van Maaslands Huis sinds 2013 vrijwel stabiel is gebleven, is er wel een verschuiving zichtbaar in de woningtypologieën. In 2013 bestond 42% van het patrimonium uit appartementen, in 2016 was dit licht gestegen naar 45%. De grootste stijging vond plaats in het aantal én het aandeel kleine appartementen (1 of 2 slaapkamers). Dat aandeel steeg van 34,4% van het patrimonium in 2013 naar 36,6% in Deze ontwikkeling past bij de door de gemeenten gewenste vernieuwing van het sociaal huurpatrimonium. Die voorziet in een vernieuwing van een groter aandeel woningen geschikt voor kleine huishoudens en in het bijzonder voor ouderen en personen met een verminderde zelfredzaamheid. Het aantal grote woningen (4 en 5 slaapkamers) is in vergelijking met 2013 enigszins afgenomen, namelijk van 97 naar 93 woningen. De SHM huisvestte eind grote gezinnen (>6 kinderen), of 2,5% van de huurdersgezinnen. Een groot deel van die grote woningen is dan ook onderbezet (zie onder]. Eind 2016 stonden 54 grote gezinnen op de wachtlijst. In 2013 waren dat er nog 32. Dit is een aanzienlijke stijging (bijna 70%) van het aantal als kandidaat-huurder ingeschreven grote gezinnen. Het kan wijzen op een ontoereikend aanbod van grote woningen. Maaslands Huis beschikt over uitgebreide analyses van het profiel zittende huurders, nieuwe huurders en kandidaat-huurders. Uit die analyses blijkt een hoog en stijgend aandeel alleenstaanden dat zich inschrijft voor een sociale woning. Einde 2016 bedroeg het aandeel alleenstaande woningzoekenden bijna 50%, terwijl het aandeel alleenstaande huurders 43% is. Het aandeel huurders van 65+ bedraagt circa 32%, terwijl die groep slechts 10% van de kandidaat-huurders uitmaakt. Tevens valt het hoge aandeel (kandidaat-)huurders met een beperking op (ca. 20%). Maaslands Huis heeft meerdere doelgroepprojecten gerealiseerd waarvoor telkens een samenwerkingsovereenkomst is afgesloten met diensten die instaan voor de zorgcomponent: - In maart 2017 keurde de gemeenteraad van Maasmechelen een doelgroepenplan goed voor de 12 woningen in het nieuwbouwproject Daalbroekstraat. Deze woningen zijn voorbehouden aan personen met een niet-aangeboren hersenletsel. Reeds in 2011 werd voor dit project een samenwerkingsovereenkomst afgesloten tussen vzw Maré en het Maaslands Huis. De vzw levert zorg en ondersteuning vanuit haar zorgcentrum vlakbij de locatie. Dit project maakt deel uit van het Sociaal Woonbeleidsconvenant, afgesloten voor de periode In februari 2014 stelde Maaslands Huis aan de gemeente Lanaken de vraag om in het project Bessemerstraat enkele woongelegenheden prioritair toe te wijzen aan ex-psychiatrische patiënten, dit via een lokaal doelgroepenplan. Deze vraag kaderde in een provinciaal initiatief inzake wonen-welzijn. Deze personen zouden begeleid worden door het PVT Rado. Dit initiatief werd echter niet weerhouden door de gemeente. - Maaslands Huis bouwt op de site aan het Europaplein in Maasmechelen een woonzorgproject met 29 woningen, waarvan de aanbesteding in 2017 is voorzien. Hiervan worden 26 woningen bestemd voor ouderen met een verminderde mobiliteit en zelfredzaamheid. De zorg en ondersteuning in dit project wordt geleverd door Welzijnscampus Huize Sint Anna vzw, Familiehulp en het Wit-Gele Kruis Limburg. Voor dit project, en voor het project Gasthuisstraat, hebben de vier partijen samenwerkingsovereenkomsten afgesloten. - Het project Bessemerstraat / Broekstraat te Lanaken bevat 14 woningen, die in 2016 werden opgeleverd, waarvan 5 woningen voor mensen met een beperking en 6 rolstoeltoegankelijke woningen. Voor het leveren van de zorg is met Welzijnscampus Huize Sint Anna vzw in 2016 een samenwerkingsovereenkomst opgemaakt. - De Residentie Frans Slechten is opgeleverd in 2011 en bevat 17 appartementen. Zoals vastgelegd in een in 2010 afgesloten samenwerkingsovereenkomst staat het OCMW van Maasmechelen in voor het leveren van zorg. De woningen liggen nabij het Woonzorgcentrum Heyvis en Dagverzorgingscentrum De Linde. Bewoners kunnen gebruik maken van de polyvalente ruimten en de dienstverlening van beide centra. VISITATIERAAD SHM'S PRESTATIEBEOORDELING MAASLANDS HUIS DEFINITIEVE VERSIE PAGINA 16 VAN 52

18 - Maaslands Huis diende samen met Familiehulp in 2017 een projectvoorstel in voor 'Versterken van de omgevingskwaliteit en vitaliteit van het platteland'. Deze projectaanvraag kadert in de projectoproep PDPO III : De bovenstaande projecten en samenwerkingsverbanden passen in de strategie van Maaslands Huis om toekomstbestendige woonzorgzones te creëren. Die betrokkenheid wordt nog extra geïllustreerd door de actieve rol van de SHM in het Spider project. Dit onderzoeks- en ontwerptraject is een samenwerking tussen Maaslands Huis, Design Vlaanderen en Flanders Care. Het project kadert in het ruimere Europese SPIDER programma (Supporting Public Service Innovation using Design in European Regions) gericht op het ontwikkelen van concepten voor de woonzorgzone van de toekomst met aandacht voor de integratie in de omgeving en het zo lang mogelijk zelfstandig laten wonen van bewoners. Maaslands Huis is opdrachtgever voor dit project. Er is een website ontwikkeld voor bewoners en dienstverleners ( om reacties te verzamelen en ideeën te genereren. De visitatiecommissie waardeert de inspanning die de SHM hier levert. Via de aankoop van kasteeldomein Vilain XIIII wil Maaslands Huis ook woningen voor specifieke doelgroepen (assistentiewoningen) creëren. De visitatiecommissie waardeert dit streven, maar vindt het project nog erg risicovol. Zo heeft de SHM nog onvoldoende duidelijk kunnen maken welke doelgroep zij hier wil bedienen, welke ondersteuning deze doelgroep nodig heeft, in welke mate de site hiervoor geschikt en goed gelegen is, welke organisatie de ondersteuning gaat leveren en op welke manier het project past binnen de regelgeving op het gebied van sociaal wonen. Bovendien dient er duidelijkheid te zijn over aan het project verbonden risico s en hoe die worden beheerst. Door de vermaatschappelijking van de zorg is een sterkere samenwerking tussen huisvestingsmaatschappijen en zorgverleners noodzakelijk. Dat geldt niet alleen voor huurders met een fysieke beperking, maar ook voor personen met een psychische nood. Zij hebben behoefte aan extra begeleiding en mogelijkheden om vanuit zorgcentra door te stromen naar zelfstandig (en eventueel begeleid) wonen. In het vorige visitatierapport werd in dit kader melding gemaakt van de mogelijk samenwerking met het Openbaar Psychiatrisch Zorgcentrum (OPZC) Rekem voor de huisvesting van (ex )psychiatrische patiënten. Uit de gesprekken met de welzijnsactoren bleek dat deze samenwerking niet is ingevuld en dat de doorstroming nog onvoldoende op gang komt. Door de prominente en gewaardeerde positie van Maaslands Huis in het woonzorg-domein kan zij op dit onderdeel zeker een meer actieve rol vervullen. Maaslands huis heeft in 2015 een werkwijze goedgekeurd voor versnelde woningtoewijzingen volgens art. 24. Doel was om voor (begeleidings)actoren binnen het werkgebied de vraag naar woongelegenheid enigszins te beantwoorden. Wanneer sprake is van een versnelde toewijzing zal indien nodig contact genomen worden met de betreffende begeleidingsactor met het oog op een goede opvolging dan wel begeleiding in deze dossiers. In de periode heeft de SHM jaarlijks gemiddeld 4 woningen versneld toegewezen, veelal op verzoek van OCMW s en welzijnsactoren in het actieterrein, zoals vzw Het Veer. Eind 2017 werden in 6 wooneenheden en 1 commercieel magazijn verhuurd buiten het sociaal huurstelsel. Hiervan worden 3 woningen verhuurd aan VZW Het Veer, die als doelstelling heeft om een thuis te bieden aan mensen die door psychische problemen (nog) niet zelfstandig kunnen wonen, 2 woningen aan CAW t Verschil en 1 aan CAW Limburg. Daarnaast wordt 1 pand verhuurd om leegstand te vermijden in afwachting van renovatie of afbraak en nieuwbouw. De drie gemeenten in het actieterrein van Maaslands Huis hebben elk een eigen lokaal toewijzingsreglement. In Dilsen-Stokkem krijgen 65-plussers voorrang bij toewijzing. In Lanaken hebben kandidaat-huurders met een lokale binding prioriteit. Daarnaast voorziet het reglement in voorrang voor 65-plussers, ouderen die beroep moeten doen op verzorging en personen met een ernstige mobiliteitsbeperking. In Maasmechelen wordt voor een deel van het patrimonium voorrang gegeven aan personen van 65 jaar en ouder of personen met een beperking of verminderde zelfredzaamheid. In 2017 is het toewijzingsreglement aangepast waardoor 60 woningen zijn verwijderd van de lijst van voorbehouden woningen en 60 nieuwe en meer geschikte woningen zijn toegevoegd. Maaslands Huis beschikt over een gedetailleerd overzicht van haar onderbezette woningen. Eind 2016 was 15% van het patrimonium onderbezet. Van de circa 90 grote woningen (4 en 5 slaapkamers) is ruim 40% onderbezet. Bij nieuwbouwprojecten benadert de SHM de bewoners van deze VISITATIERAAD SHM'S PRESTATIEBEOORDELING MAASLANDS HUIS DEFINITIEVE VERSIE PAGINA 17 VAN 52