GEACTUALISEERDE GRONDEXPLOITATIES PER 1 JANUARI 2018 GEMEENTE TYNAARLO

Transcriptie

1 GEACTUALISEERDE GRONDEXPLOITATIES PER 1 JANUARI 2018 GEMEENTE TYNAARLO Status: Definitief 24 mei 2018 Ten beheve van de gemeenteraad van 10 juli Rapprtage geactualiseerde grndexplitaties V.02 Janet Brda de la Cruz

2 Inhudspgave 1. Algemeen Inleiding Werkwijze Parameters grndexplitaties Prgnse kaveluitgifte Prijsntwikkeling Marktntwikkelingen Bekwaardeverlp Resultaten geactualiseerde grndexplitaties Verwachte winstnemingen vanaf Risicbeheersing Belangrijkste cnstateringen en ntwikkelingen per grndexplitatie Dnderen Grte Veen Oude Tlweg Zuid Zuidevers Zuidlaardermeer Bedrijventerrein Vriezerbrug Ter Brch Business Park Ter Brch (vrheen Kranenburg Zuid) Cnclusies Rapprtage geactualiseerde grndexplitaties V.02 Janet Brda de la Cruz

3 Samenvatting Per 1 januari 2018 zijn alle grndexplitaties weer geactualiseerd. Dit heeft geresulteerd in bijgaande rapprtage waarin p hfdlijnen een ttaalbeeld wrdt weergegeven van deze jaarlijkse actualisatie van de lpende grndexplitaties p basis van de dr uw raad vastgestelde uitgangspunten (kaders). De Cmmissie BBV heeft in maart 2016 een aanbeveling gedaan vr de wijze waarp tussentijds winst genmen met wrden vanuit grndexplitaties. Krt gezegd betekent deze aanbeveling dat tussentijds winst met wrden genmen wanneer winsten met vldende zekerheid vaststaan en dus zijn gerealiseerd. De percentage f cmpletin methde (PC) dient hierbij te wrden gevlgd waarbij tevens rekening met wrden gehuden met zwel het vrzichtigheidsbeginsel als het realisatiebeginsel. In maart 2018 publiceert de Cmmissie BBV een aanvullende ntitie waarin het verantwrden van tussentijdse winst geen keuze meer is maar een verplichting die vrtvleit uit het realisatiebeginsel. Bij de bepaling van de tussentijdse winst dienen we wel de ndige vrzichtigheid te betrachten. In dezelfde maand is landelijk dr de accuntants een gezamenlijk standpunt ingenmen m deze verplichte tepassing van de PC-methde met terugwerkende kracht te te passen. Cncreet betekent dit dat wij in het jaar 2017 vanuit de grndexplitaties ng aanvullende winsten in de jaarrekening meten verantwrden van ca. 9 miljen Over he de ndige vrzichtigheid geïnterpreteerd dient te wrden bestaat ng wel enige nduidelijkheid. Bij de bepaling van de tussentijdse winst dient rekening te wrden gehuden met de risic s die specifiek samenhangen met de ng te realiseren ksten en pbrengsten van de individuele grndexplitaties (prject gerelateerde risic s). De te nemen winst mag niet wrden gecrrigeerd met risic s ten aanzien van (macr) ecnmische ntwikkelingen. Maar welke risic s zijn prject gerelateerd en welke zijn macr ecnmisch? Omdat het antwrd p deze vraag niet is te geven in z n krt tijdsbestek, heeft er geen winstcrrectie plaatsgevnden vr de berekende risic s bij de bepaling van de aanvullende winstneming. Na verleg en mede p advies van de accuntant stellen wij daarm de raad vr dit bedrag te bestemmen in een daarte bedelde en in te stellen bestemmingsreserve ttdat inzichtelijk is óf en welke winstcrrecties ng drgeverd dienen te wrden. Wij verwachten dat in een in het najaar van 2018 te publiceren actualisatie van de Ntitie Grndexplitatie meer duidelijkheid kmt ver he de risic s uit te splitsen. Intussen gaan we lpende het jaar aan de slag m de ttale risic s in kaart te brengen en te verfijnen naar prject gerelateerde en macr ecnmische risic s. Bvenstaande verplichting met terugwerkende kracht heeft erte geleid dat in de in december geactualiseerde grndexplitaties geen rekening is gehuden met deze aanvullende winstneming. Dit heeft geen gevlgen vr de ramingen van de ksten en de pbrengsten zals pgenmen in de geactualiseerde grndexplitaties. Dit beeld blijft ngewijzigd en dus kunnen de grndexplitaties wrden vastgesteld zdat daarmee k budgetten beschikbaar zijn gesteld. Wel heeft deze extra winstneming invled p de bekwaarde per 1 januari 2018 (hger), de financieringslasten (hger), het eindresultaat (lager) en de tekmstige winstnemingen (lager). Deze wijzigingen wrden meegenmen met de eerstvlgende actualisatie van de grndexplitaties. 3 Rapprtage geactualiseerde grndexplitaties V.02 Janet Brda de la Cruz

4 Dr de invering van het wetsvrstel Wet mdernisering VPB-plicht verheidsndernemingen wrden verheden belastingplichtig vr de venntschapsbelasting (vpb) indien ndernemingsactiviteiten wrden verricht. Aan de hand van de zgenaamde Quick Scan is vast kmen te staan dat het grndbedrijf dr de ndernemersprt kmt en dat er sprake is van belastingplicht. Beeld vastgedmarkt De druk p de wningmarkt neemt te. Wningen staan minder lang te kp en de keuze wrdt kleiner. De wningmarkt 2018 kan niet ls wrden gezien van de ntwikkelingen in De NVM spreekt in 2017 zelfs ver wningnd. De hyptheekrente is ng steeds laag en de ecnmische vruitzichten vr 2018 zijn gunstig. De werkgelegenheid neemt te en het cnsumentenvertruwen stijgt. Allemaal psitieve factren vr de huizenprijzen. De verwachting is dat de hyptheekrente in 2018 wel iets gaat stijgen maar k dan is deze ng histrisch laag. Zwel de Rabbank als ABN Amr verwachten dat de huizenprijzen in 2018 minder hard zullen stijgen. De belangrijkste reden hiervr is de betaalbaarheid van kpwningen. De Rabbank verwacht een stijging van de huizenprijzen in 2018 van 7%, tegenver 7,6% dit jaar. Daarnaast verwachten beide banken dat in 2018 minder huizen wrden verkcht. Regi Assen Grningen Het aantal verkpen In Nrd Drenthe is in het derde kwartaal 2017 gestegen met 12,8% ten pzichte van het derde kwartaal in In Grningen ligt dit percentage p 1,2%. De gemiddelde stijging in VON-prijs vr Grningen ligt p ca. 9,4% en vr Nrd Drenthe is dat 4,2%. (Brn: NVM) Hewel de reginale verschillen in Nederland grt zijn, greit de wningmarkt in alle prvincies. Zwel de transactieaantallen als de huizenprijzen in elke prvincie zijn p jaarbasis gestegen. In de grte steden stijgen de prijzen wel harder dan in het landelijke gebied. In de grndexplitaties rekenen we weer vrzichtig met een index ver de pbrengsten. 4 Rapprtage geactualiseerde grndexplitaties V.02 Janet Brda de la Cruz

5 Grndexplitaties Gemeente Tynaarl Resultaat Het tijdig nderkennen van risic s en verliezen p grndexplitaties is ndig m als gemeente financieel geznd te blijven. De gemeente Tynaarl vindt het belangrijk m haar huishudbekje p rde te hebben en eventuele verliezen p grndexplitaties wrden dan k direct vrzien. Eventuele winsten wrden pas genmen wanneer deze k daadwerkelijk zijn gerealiseerd en wanneer de ng te maken ksten en risic s zijn afgedekt. Zals gemeld in de najaarsbrief kan er vanuit de prjecten Oude Tlweg Zuid en Ter Brch in 2017 een winstneming plaatsvinden van ttaal ,- Vanwege de verplichte tepassing van de PC-methde met terugwerkende kracht (zie k nder samenvatting) is er ng een aanvullende winst vanuit de grndexplitaties verantwrd in de jaarrekening van ca. 9 miljen De markt vr bedrijventerreinen lijkt k het uit dal te kmen maar is in het algemeen ng steeds niet vergelijkbaar met de wningmarkt. Gezien de huidige verkpen en pties p de grnden p het bedrijventerrein Vriezerbrug, zien wij p dit mment geen aanleiding meer m de reeds gevrmde vrziening (ca ,-) in stand te huden waardr deze vrziening vlledig kan vrijvallen ten gunste van het explitatieresultaat Verder vrzien wij, geen rekening hudend met de aanvullende winstneming, een winstvrraad in de lpende grndexplitaties van ruim 15,6 miljen p cntante waarde. Ten pzichte van vrig jaar is de winstvrraad, na winstnemingen, psitiever. Dit kmt vral dr de vrspedige verkpen. Het uitgiftetemp en de grndprijzen wrden als belangrijkste risic s benemd. Risic s Het ttaal aan berekende risic s is becijferd p ca. 6,1 miljen waarvan ca. 3,3 miljen wrdt afgedekt ten laste van het weerstandsvermgen. Het ttaal aan af te dekken risic s ten laste van het weerstandsvermgen is hiermee ca , - lager dan per 1 januari Dr de gunstige verkpen zijn de af te dekken risic vr met name de prjecten Ter Brch en Grte Veen met ca. 0,87 mln. gedaald. Ok het risicprfiel van drpskern Eelde is gedaald met ca. 0,3 mln. Daartegenver staat een bescheiden stijging van de af te dekken risic s van het Businesspark Ter Brch van bijna ,-. Vanwege de gede verkpen en pties vanuit het prject bedrijventerrein Vriezerbrug zien wij, zals eerder gezegd, nu geen aanleiding meer de vlledige vrziening vr dit prject in stand te huden. Dit mdat het risic met deze gunstige verkpen aanzienlijk is gedaald. Daarm kan de vrziening ad ,-) vrijvallen ten gunste van het explitatieresultaat Omdat de kern Eelde een herstructureringsprject betreft is hiervr geen grndexplitatie pgesteld. Deze lcatie is in verband hiermee buiten beschuwing gelaten in deze rapprtage. Ontwikkeling bekwaarden Ok dit jaar is het bekwaardeverlp weer gunstig. De (verwachte) bekwaarde per ultim 2017 laat in ttaal een daling zien t..v. de bekwaarde p 1 januari Het verwachte meerjarig perspectief van de ttale bekwaarde van de lpende grndexplitaties laat eveneens een dalende lijn zien. Dit is cnfrm nze beleidslijn m de risic s van grndexplitaties te laten afnemen. Hierbij is geen rekening gehuden met winstnemingen, nieuw p te starten prjecten waarnder de kern Eelde en verige lcaties die vr herntwikkeling in aanmerking kmen. 5 Rapprtage geactualiseerde grndexplitaties V.02 Janet Brda de la Cruz

6 Vruitblik Kmend jaar ligt de fcus naast marketing p de verdere uitwerking en uitvering van de nieuwe wet- en regelgeving vr wat betreft de venntschapsbelastingplicht. Zals gezegd is vast kmen te staan dat er sprake is van belastingplicht. In verband hiermee meten de daadwerkelijke cijfers wrden vertaald naar fiscale cijfers ten beheve van een fiscale balans en winst en verliesrekening m te kmen tt een aangifte venntschapsbelasting. De eerste aangifte venntschapsbelasting zal binnenkrt wrden ingediend. In de kmende tijd zullen wij de ntwikkelingen ged blijven vlgen en waar ndig zullen we tijdig aanpassingen drveren. Wij verwachten dat in het najaar van 2018 een actualisatie van de Ntitie Grndexplitatie zal wrden gepubliceerd waarmee meer duidelijkheid kmt ver he de risic s uit te splitsen. Lpende het jaar gaan wij aan de slag m de ttale risic s van de grndexplitaties in kaart te brengen en te verfijnen naar prject gerelateerde en macr ecnmische risic s. Aan strategische grnden (MVA) mgen geen ksten meer wrden tegerekend. Vr deze grnden geldt een vergangsbepaling van 4 jaar. Uiterlijk ultim 2019 met een tets plaatsvinden p de marktwaarde van deze grnden vr de dan geldende bestemming. Nu het bestemmingsplan van Businesspark Ter Brch dr de raad is vastgesteld, wrdt het uitwerkingsplan met beeldkwaliteitsplan ter vaststelling vrbereid. Op basis hiervan vinden ntwikkelbesprekingen plaats met initiatiefnemers. Om aan de vraag naar buwkavels te kunnen vlden wrdt het park partieel buwrijp gemaakt waarbij eclgie en archelgie de ndige aandacht vragen. Bij de ntwikkeling staat het bereiken van een hgwaardige eindkwaliteit van het park vrp. Om aan de vraag naar buwkavels vr wningbuw in Ter Brch te kunnen blijven vlden is het buwrijp maken van Rietwijk Nrd in uitvering. Waterwijk is uitverkcht en gaat in beheer naar de Algemene Dienst. Nu de raad heeft beslten dat de kmst van een supermarkt in de entreezne Ter Brch mgelijk is met aanpassing van de Brchsingel, wrden de plannen frmeel ter inzage gelegd. Vervlgens wrden de vaststelling van het bestemmingsplan en verlening van de mgevingsvergunning middels de cördinatieregeling vrbereid. Het prject Oude Tlweg Zuid is uitverkcht en in het jaar 2018 zal het laatste gedeelte wnrijp wrden gemaakt. Eind 2018 kan vanuit dit prject ng een winstneming plaatsvinden waarna het prject wrdt afgeslten. Gezien de geprgnsticeerde winsten en de huidige wningmarkt zien wij de tekmst met een ged perspectief tegemet. 6 Rapprtage geactualiseerde grndexplitaties V.02 Janet Brda de la Cruz

7 1.1 Inleiding 1. Algemeen Alle lpende grndexplitaties zijn per 1 januari 2018 weer geactualiseerd. Dit betreffen de vlgende grndexplitaties: - Business Park Ter Brch (bedrijvenpark) - Ter Brch (wningbuw) - Grte Veen - Dnderen - Zuidevers - Oude Tlweg Zuid - Bedrijventerrein Vriezerbrug Deze rapprtage geeft p hfdlijnen de resultaten van de geactualiseerde grndexplitaties weer. Vr een uitgebreide telichting p de geactualiseerde grndexplitaties verwijzen wij u graag naar de afznderlijke grndexplitaties welke vertruwelijk ter inzage zijn gelegd. 1.2 Werkwijze De peildatum van alle geactualiseerde grndexplitaties is ngewijzigd gebleven, namelijk 1 januari van elk jaar. Echter, mdat het administratieve prces vr de herziening van de grndexplitaties naar vren is getrkken hebben wij de verwachte bekwaarde per peildatum meten inschatten. Dit is gedaan aan de hand van de bekwaarde per december Eventuele verschillen ten pzichte van de werkelijke bekwaarde per 1 januari wrden verwerkt in de jaarrekening ver Parameters grndexplitaties Het herstel p de wningmarkt en de ecnmie lijkt zich vrt te zetten. Wij zien daarm aanleiding m bij de actualisatie van de grndexplitaties uit te gaan van de vlgende rekenparameters. Parameter Was 2017 Wrdt 2018 Opmerking Inflatieksten: 1,5% 2,0% Inflatiebaten: 1,0% 2,0% Niet algemeen tegepast Renteksten: 1,97% 1,71% Rentebaten: 1,97% 1,71% Genemde rentepercentages en de inflatie p de ksten zijn tegepast p alle prjecten. De inflatie-index p de pbrengstramingen wrdt niet unifrm tegepast. De pbrengstramingen wrden afznderlijk berdeeld. De afwijkingen p bvenstaande uitgangspunten wrden in de afznderlijke grndexplitaties weergegeven en tegelicht. 7 Rapprtage geactualiseerde grndexplitaties V.02 Janet Brda de la Cruz

8 1.4 Prgnse kaveluitgifte In nderstaande tabel wrdt de prgnse van de kavelverkpen in de nderscheiden grndexplitaties, aangevuld met de realisatie ver 2017, weergegeven. prgnse grex gepasseerd Verkcht niet gepasseerd pties per prgnse kavelverkp PROJECT >2022 ttaal vanaf 2018 Zuidevers Zuidlaardermeer Oude Tlweg Zuidlaren Dnderen Ter Brch Grte Veen Bedrijventerr.Vriezerbrug in m² Business Park Ter Brch Ttaal kavels (excl. bedrijventerreinen) In het afgelpen jaar zijn de kavelverkpen wederm succesvl geweest. Met name in Ter Brch en Grte Veen zijn meer kavels verkcht dan geraamd. Ok de belangstelling vr grnden p ns bedrijventerrein Vriezerbrug zit ged in de lift. De prgnse van het aantal te verkpen vierkante meters p Vriezerbrug is ruimschts gehaald en per eind 2017 was er vr meer dan m2 aan grnden in ptie. Begin dit jaar is een deel hiervan mgezet in een daadwerkelijke verkp en inmiddels zijn nageneg alle grnden in ptie. In 2017 zijn er maar liefst 120 kavels verkcht waarvan er 99 zijn gepasseerd. Daarnaast waren er per ultim 2017 ng 49 kavels in ptie. Met uitzndering van de uitgifteplanning vr het bedrijventerrein Vriezerbrug zijn de geactualiseerde ramingen mtrent het uitgiftetemp nageneg gelijk gebleven ten pzichte van Rekening hudend met wat ng in de pijplijn zit (pties) is het temp enigszins vrzichtig ingeschat. 1.5 Prijsntwikkeling In een residuele grndwaardeberekening, een gebruikelijke methde m de grndprijs vr wningen te bepalen, is de grndprijs afhankelijk van de prijs van het te realiseren vastged, de nieuwbuwwning. Het aantal verkpen In Nrd Drenthe is in het derde kwartaal 2017 gestegen met 12,8% ten pzichte van het derde kwartaal in In Grningen ligt dit percentage p 1,2%. De gemiddelde stijging in VON-prijs vr Grningen ligt p ca. 9,4% en vr Nrd Drenthe is dat 4,2%. (Brn: NVM) Zwel de Rabbank als ABN Amr verwachten dat de huizenprijzen in 2018 minder hard zullen stijgen. De belangrijkste reden hiervr is de betaalbaarheid van kpwningen. De Rabbank verwacht een stijging van de huizenprijzen in 2018 van 7%, tegenver 7,6% dit jaar. Daarnaast verwachten beide banken dat in 2018 minder huizen wrden verkcht. In Tynaarl is het grndprijsniveau marktcnfrm waardr we weer vrzichtig rekenen met een index p de pbrengsten p (delen van) prjecten. 8 Rapprtage geactualiseerde grndexplitaties V.02 Janet Brda de la Cruz

9 1.6 Marktntwikkelingen Al vijf kwartalen p rij stijgt landelijk het aantal vergunde nieuwbuwwningen. In het derde kwartaal van 2017 lag het aantal verleende buwvergunningen ruim 33% hger dan in de dezelfde peride een jaar eerder (Brn CBS). Onderstaande grafiek geeft het aantal nieuwe wneenheden waarvr vergunning is aangevraagd c.q. verleend per jaar weer. Hieruit blijkt dat in Tynaarl het aantal afgegeven mgevingsvergunningen vr nieuwe wneenheden ver 2017 ten pzichte van 2016 licht is gestegen. Aantal nieuwe wneenheden* waarvr vergunning is aangevraagd/verleend aangevraagd verleend Opmerking: Een wneenheid bestaat uit een zelfstandige wnruimte (wning, appartement), excl. recreatiewningen. 9 Rapprtage geactualiseerde grndexplitaties V.02 Janet Brda de la Cruz

10 1.7 Bekwaardeverlp De ttale bekwaarde per 1 januari 2018 (geschat) is ten pzichte van 1 januari 2017 gedaald met ca. 1,5 miljen. In de vlgende tabel valt af te leiden he deze daling is gerealiseerd. De winstnemingen vanuit de prjecten Oude Tlweg en Ter Brch en k de aanvullende winstnemingen zijn reeds verwerkt in de bekwaarde per 1 januari Bekwaarde Uitgaven Ontvangsten Afwaardering winstneming Bekwaarde Oude Tlweg Dnderen Ter Brch Zuidevers Zuidlaardermeer Vriezerbrug bedrijventerrein Business Park Ter Brch Grte Veen Ttaal De verwachte ntwikkeling van de bekwaarden p langere termijn kan als vlgt wrden weergegeven. Bekwaardeverlp prjecten in explitatie Prjecten in explitatie bekwaarde per 1 januari 2018 Verwachte bekwaarde per 1 januari 2019 Verwachte bekwaarde per 1 januari 2020 Verwachte bekwaarde per 1 januari 2021 Oude Tlweg Dnderen Ter Brch Business Park Ter Brch Zuidevers Zuidlaardermeer Vriezerbrug bedrijventerrein Grte Veen Ttaal Zals blijkt uit de tabel en grafiek, is de verwachting dat de ttale bekwaarde van de genemde prjecten per 1 januari 2021 is gedaald met ca. 11,7 miljen eur (excl. tekmstige winstnemingen). Of deze daling zich k daadwerkelijk gaat vrden is vral afhankelijk van het feit f de geraamde uitgifteplanningen, zals deze nu zijn pgenmen in de grndexplitaties, k wrden gehaald. 10 Rapprtage geactualiseerde grndexplitaties V.02 Janet Brda de la Cruz

11 Bekwaardeverlp (bedragen x 1000) Resultaten geactualiseerde grndexplitaties De lpende explitaties sluiten alle psitief waardr er p dit mment een winstverwachting is van ca. 15,6 miljen p cntante waarde (exclusief aanvullende winstnemingen) De vrziene resultaten van de geactualiseerde grndexplitaties zijn psitiever dan vrig jaar. Dit kmt met name dr de vrspedige verkpen. De 15,6 mln. is een winstverwachting en dienen we (deels) ng te realiseren. Om deze reden wrdt er binnen de gemeente Tynaarl ng niet gerekend met deze verwachte tekmstige winsten. Dit is lgisch mdat het ng maar de vraag is f deze winsten p termijn daadwerkelijk gerealiseerd zullen wrden. Zals eerder gemeld heeft de Cmmissie BBV in maart 2018 de wijze van winstneming aangescherpt. Het verantwrden van tussentijdse winst is een verplichting die vrtvleit uit het realisatiebeginsel waarbij het PC-methde gevlgd dient te wrden. De tepassing van de PC-methde met terugwerkende kracht heeft geleid tt een aanvullende winstneming in 2017 van ca. 9 miljen. Na verleg en mede p advies van de accuntant stellen wij daarm de raad vr dit bedrag te bestemmen in een daarte bedelde en in te stellen bestemmingsreserve ttdat inzichtelijk is óf en welke winstcrrecties ng drgeverd dienen te wrden. In nderstaande tabel is geen rekening gehuden met deze aanvullende winstneming. Prject Cntante Waarde 2017 Cntante Waarde 2018* Eindwaarde 2018* Zuidevers Zuidlaardermeer Bedrijventerr.Vriezerbrug Oude Tlweg Grte Veen Dnderen Businesspark Ter Brch Ter Brch Ttaal * vóór extra winstneming en vrijval restant vrziening 11 Rapprtage geactualiseerde grndexplitaties V.02 Janet Brda de la Cruz

12 1.9 Verwachte winstnemingen vanaf 2018 De cmmissie BBV hanteert het principe dat psitieve resultaten, fwel winsten, pas in de jaarrekening wrden verwerkt als zij met vldende zekerheid vaststaan en dus zijn gerealiseerd. Dit betekent echter niet dat pas winst met wrden genmen bij het afsluiten van de grndexplitatie. Vr winstneming geldt de percentage f cmpletin methde (PC). Als aan de vlgende vrwaarden is vldaan, bestaat er vldende zekerheid m winst te kunnen nemen: 1. Het resultaat p de grndexplitatie kan betruwbaar wrden ingeschat; én 2. De grnd (f het deelperceel) met zijn verkcht; én 3. De ksten zijn gerealiseerd (winst wrdt naar rat van de realisatie gerealiseerd). In de huidige methde van winstnemingen zals pgenmen in de Nta Grndbeleid wrdt tussentijds winst genmen wanneer er vldende zekerheid is vr winst nemen. Hierbij wrdt met name het realisatiebeginsel gevlgd en wrdt rekening gehuden met risic s en de bekwaarde. In ng te actualiseren Nta Grndbeleid wrdt de aanbevlen PC uitgewerkt en in het najaar ter vaststelling aangebden aan de raad. Vruitlpend hierp hebben wij vanaf het jaar 2018 en p basis van de geactualiseerde grndexplitaties per 1 januari 2018 alvast de te verwachten winstnemingen berekend uitgaande van deze nieuwe PC methde. Echter, na de actualisatie van de grndexplitaties per 1 januari 2018 werd duidelijk dat winstneming p basis van de PC-methde met terugwerkende kracht in het jaar 2017 dient plaats te vinden. Om deze reden is de verantwrding van de aanvullende winstneming vanuit de grndexplitaties in de jaarrekening 2017 ng niet verwerkt in de grndexplitaties en nderstaande tabel. Zdra duidelijk wrdt he het vrzichtigheidsbeginsel met wrden tegepast p de aanvullende winstneming en het daadwerkelijke bedrag aan winst vastgesteld kan wrden, passen wij de grexen hierp aan en zullen nderstaande verwachte winstnemingen wijzigen zwel in bedrag als k in de planning. Op basis van de huidige geactualiseerde grexen is in nderstaande tabel de winstverwachtingen per prject vanaf het jaar 2018 weergegeven. In de eerste klm is de aanvullende winstneming zals verantwrd in de jaarrekening 2017, weergegeven. Verwachte winstnemingen per ultim Aanvullende winstneming 2017 Zuidevers Zuidlaardermeer Bedrijventerr.Vriezerbrug Oude Tlweg Grte Veen Dnderen Businesspark Ter Brch Ter Brch >2022 Ttaal Rapprtage geactualiseerde grndexplitaties V.02 Janet Brda de la Cruz

13 1.10 Risicbeheersing De gemiddelde verkpprijs van bestaande kpwningen is ng stijgende en k het aantal verkchte wningen is aanzienlijk gestegen. Afgelpen jaar hebben we in nze gemeente veel kavels verkcht waardr de ttale bekwaarde is gedaald met ca. 10,9 miljen. Daarnaast verwachten we een winstvrraad van 15,6 miljen. De risic s wrden bepaald dr middel van een kansberekening en f scenari-berekening. Deze uitkmst wrdt vergeleken met de IFLO-nrm en het hgste bedrag wrdt aangemerkt als risic. In de huidige methdiek wrdt, uitznderingen daargelaten, de helft van de berekende risic s afgedekt ten laste van het weerstandsvermgen. Deze 50% is ingegeven vanuit de gedachte dat de kans dat alle berekende risic s zich tegelijk zullen gaan vrden erg klein is. Vr het jaar 2018 is ruim 3,38 mln. afgedekt ten laste van het weerstandsvermgen. Dit is ca. 1,28 mln. lager dan in Het ttaal aan berekende risic s van de lpende grndexplitaties is ca. 6,1 miljen. In het vlgende verzicht wrdt in de klm berekend risic 2018 een nderverdeling weergegeven van de genemde 6,1 miljen. Van deze 6,1 mln. is ruim 3,3 miljen afgedekt ten laste van het weerstandsvermgen. Prject Berekend risic 2017 Berekend risic 2018 Afgedekt risic 2017 Afgedekt risic 2018 Zuidevers Zuidlaardermeer Bedrijventerr.Vriezerbrug Oude Tlweg Grte Veen Dnderen Businesspark Ter Brch Ter Brch Drpskern Eelde ttaal Vanwege de huidige belangstelling, pties en verkpen kan de eerder gevrmde vrziening vr het bedrijventerrein Vriezerbrug vrijvallen. De berekende risic s vr dit prject wrden p de gebruikelijke wijze afgedekt. Gelet p de ng te realiseren pbrengsten (ttaal ca. 68,6 mln.) en de ttale bekwaarde (ca. 29,2 mln.) en het feit dat de uitgifte(planning) het grtste risic is, zijn de berekende risic s, net als vrig jaar, afgedekt ten laste van het weerstandsvermgen. Vanaf het jaar 2018 is ruim 3,3 mln. afgedekt ten laste van het weerstandsvermgen. Vanwege de nieuwe winstnemingsmethdiek zal mgelijk k deze systematiek wijzigen. Afhankelijk van de uitkmsten van de verfijning van de risic s in prject gerelateerde risic s en macr ecnmische risic s kunnen wij ns vrstellen dat alleen de macr ecnmische risic s ng wrden afgedekt ten laste van het weerstandvermgen en prject gerelateerde risic s in de daarvr bestemde reserve. 13 Rapprtage geactualiseerde grndexplitaties V.02 Janet Brda de la Cruz

14 2. Belangrijkste cnstateringen en ntwikkelingen per grndexplitatie Dnderen De prgnse van 2 kavels is in 2017 gehaald. Beide kavels zijn verkcht en geleverd. Daarnaast is er ng een kavel nder ptie. Er is ng 1 kavel te kp. De neerwaartse bijstelling van grndpbrengsten in de vrige grex is vanwege het realiseren van een vrijstaande wning in plaats van een tweekapper ngedaan gemaakt. De pbrengsten zijn in ttaal met ca ,- naar bven bijgesteld. Afhankelijk van het verlp van de buw zullen we het wnrijp maken eerder uitveren. De verige budgetten zijn nageneg gelijk gebleven. De pbrengstindex van 2% is niet gehanteerd De lptijd is ngewijzigd gebleven en de einddatum blijft 31 december Vanwege de verkp van twee kavels en lage investeringen is de bekwaarde afgenmen met ca ,- Het vrziene resultaat p cntante waarde is ca ,- psitief. In vrgaande jaren is ca ,- aan verliezen genmen Er met ng vr ca ,- aan pbrengsten wrden gerealiseerd. Risicprfiel ,-, een verlaging van ca ,- t..v. vrgaand bekjaar Grte Veen De verkpprgnse van 18 kavels in 2017 is ruimschts gerealiseerd. In 2017 zijn 27 kavels verkcht waarvan er 26 kavels in 2017 zijn gepasseerd. Daarnaast zijn er ng 14 kavels nder ptie. Het aantal wningen is vanwege herverkavelingen met twee stuks tegenmen tt 198 stuks. De grnden vr maatschappelijke vrzieningen zijn k in 2017 afgenmen. In ttaal zijn de investeringsbudgetten pgehgd met ca ,-. De meest pvallende wijzigingen zijn nderdeel van het wnrijp maken en dan specifiek de langzaam verkeersbrug naar de maatschappelijke vrzieningen ( ,-). De brug met vanwege vrtschrijdend inzicht breder wrden dan eerder gedacht. In verband hiermee zijn k de planksten verhgd met ca ,- Verder hebben er kleine bijstellingen plaatsgevnden in de verige budgetten. In de grndexplitatie is tevens beperkt rekening gehuden met evt. aanpassingen p het gebied van parkeren, waterhuishuding, gren- en speelvrzieningen. De pbrengstramingen zijn verhgd met ca ,- Dit betreft een actualisatie p basis van de werkelijke verkpen en nderhandelingen en geraamde ptierente. 14 Rapprtage geactualiseerde grndexplitaties V.02 Janet Brda de la Cruz

15 Ten pzichte van de jaarschijf is in ttaal ca ,- minder uitgegeven dan geraamd. Dit betreft slechts een uitstel van investeringen met name de realisatie van de maatschappelijke kavel (brug, ntsluiting en damwanden). Er met ng vr ca. 5,4 miljen aan pbrengsten wrden gerealiseerd. De lptijd is ngewijzigd gebleven (t/m 2023). De bekwaarde is afgenmen met ca. 3,8 miljen. Vrzien resultaat ,- psitief p cntante waarde. Risicprfiel ,-, een verlaging van ca ,- t..v. vrgaand bekjaar. Oude Tlweg Zuid De prgnse van 3 te verkpen kavels in 2017 is gerealiseerd. Alle kavels zijn nu verkcht. Het laatste gedeelte van het prject wrdt in 2018 wnrijp gemaakt waarna het prject in 2018 zal wrden afgeslten. Het investeringsbudget vr het wnrijp maken is verhgd met ca Dit kmt met name drdat de aanbesteding pnieuw heeft plaatsgevnden in een minder gunstige peride vanwege het stppen dr de eerdere aannemer Larec Nederland BV. In 2017 kan er een winstneming plaatsvinden van ,- In ttaal is er inclusief de winstneming van 2017, ,- aan winst genmen. Bij het afsluiten van het prject eind 2018 kan een laatste winstneming plaatsvinden. De bekwaarde is afgenmen met ca ,- Het vrziene resultaat is ,- psitief p cntante waarde Evenals vrgaande jaren is er gezien de psitieve bekwaarde geen risicafdekking ndzakelijk. 15 Rapprtage geactualiseerde grndexplitaties V.02 Janet Brda de la Cruz

16 Zuidevers Zuidlaardermeer In 2017 zijn 4 kavels verkcht. Dit zijn er 2 meer dan geraamd. Daarnaast zijn er aan het eind van 2017 ng 6 kavels nder ptie. In 2017 is een beheersverrdening vastgesteld vr het gedeelte Zuidevers. Het verige gedeelte van het rsprnkelijke bestemmingsplan is niet aangepast. Alle walkavels zijn in de verkp. Afhankelijk van de verkpen, is de verwachting dat de verige 3 rietkavels p krte termijn zullen wrden uitgegeven. Het ttale investeringsbudget is verlaagd met ca , - Met name de budgetten vr de planksten inclusief vrbereiding en tezicht zijn neerwaarts bijgesteld met ca ,- Daarnaast zijn de financieringslasten lager ( ,-) dr de gunstige verkpen. Verder hebben zich kleine wijzigingen vrgedaan in de verige budgetten. Dr de gunstige verkpen is de lptijd verkrt met twee jaar. Einddatum van het prject is 31 december 2021 Er dient ng vr ca. 1,6 miljen aan pbrengsten te wrden gerealiseerd. In dit prject is sprake van een specifiek deel van de wningmarkt (nichemarkt) De bekwaarde is afgenmen met ca , - Het vrziene resultaat is , - psitief p cntante waarde Risicprfiel , een verlaging van ca , - t..v. vrgaand bekjaar Bedrijventerrein Vriezerbrug In 2017 is m2 grnd verkcht. Hiermee is de prgnse van m2 vr 2017 gehaald. Eind 2017 was ruim m2 grnd nder ptie. De uitgifteplanning is hierp aangepast met een redelijke mate van vrzichtigheid. Het gehele gebied is inmiddels vergedragen aan de algemene dienst en pgenmen in de beheersbegrting. De maximum pvangcapaciteit vr pvang van hemelwater wrdt bereikt. Bij hevige buien kan dit tt verlast leiden. E.e.a. zal wrden berekend en er zal wrden bepaald wat de financiële cnsequenties zijn en welke dekking hiervr aanwezig is. In de grex is hiervr vralsng geen extra budget pgenmen. Het ttale investeringsbudget is verlaagd met ca ,-. Dit wrdt vral verrzaakt dr lagere financieringslasten van ca ,- en lagere planksten en belastingen ca ,- De lptijd is verkrt met 2 jaar vanwege de gunstige verkpen (t/m 2026). Er dient vr ca. 2,7 miljen te wrden verkcht en er is geen indexering tegepast p de ng te verwachten pbrengsten. 16 Rapprtage geactualiseerde grndexplitaties V.02 Janet Brda de la Cruz

17 De bekwaarde is afgenmen met ca ,- De mutatie in 2017 was ,- psitief. Hierp is de vrijval van de vrziening van ,- in mindering gebracht. Het vrziene resultaat is ,- psitief p cntante waarde. Risicprfiel ,- Dit bedrag wrdt afgedekt ten laste van het weerstandsvermgen. In vrgaande jaren is een vrziening gevrmd van ruim 0,71 mln. Gezien de enrme belangstelling, pties en verwachte verkpen zien wij geen ndzaak de het vlledige bedrag van deze vrziening aan te huden waardr in ,35 mln. is vrijgevallen ten gunste het explitatieresultaat. Ter Brch Het deelplan Grene Lint is nageneg gereed. Er resteert één te verkpen kavel. Het deelplan Tuinwijk Parkgebied wrdt gerealiseerd dr een prjectntwikkelaar. Het inrichtingsbudget vr dit deel is geïndexeerd. De pbrengsten zijn bijgesteld vanwege ntvangen ptierente. Er resteren ng 2 te verkpen kavels. Vr het deelplan Tuinwijk Entreezne is sprake van een herntwikkelingsscenari met een alternatief ntwikkelingsplan dat k de realisatie van een supermarkt mvat. Bij de aanpassing van het geldende bestemmingsplan zal k de grex p dit punt geactualiseerd meten wrden. Als nderdeel van de herntwikkeling is tevens beslten het prfiel van de Brchsingel aan te passen en de mringende paden te ptimaliseren. De ttale geraamde ksten hiervr bedragen ,- daar waar eerder met ca ,- rekening was gehuden. Het budget vr de hfdstructuur is vr dit nderdeel verhgd met ,- Daarnaast is het budget verhgd met ,- vr een kentekennderzek m de verhuding bestemmings- en sluipverkeer te kunnen meten. De geraamde pbrengsten vr 2017 van 2,1 mln. zijn drgeschven naar het jaar Deelplan Waterwijk Nrd-Zuid is geheel buwrijp en grtendeels wnrijp. Vr de stripbebuwing is een cntract met een prjectntwikkelaar geslten. In vereenstemming met de stand van het uit te veren werk zijn de budgetten geactualiseerd. De werkelijke civiele ksten zijn in 2017 ca ,-hger geweest dan verwacht. Echter in de hfdstructuur waren de ksten ca ,- lager vr dit deelgebied waardr een verschil van ,- resteert. Daarnaast is een brug beschadigd waarvr de raming is pgehgd met ,- vr herstelwerkzaamheden. Er wrdt ng nderzcht f dit vr meer bruggen geldt. Verder is er sprake van een asbestnderzek (ca ,-) Per 1 januari 2018 is het plandeel, met uitzndering van Garmpleiland, vergedragen aan het penbaar areaal. Daarnaast zijn er extra pbrengsten gerealiseerd van ,- dr de verkp van de rsprnkelijke kavel aan de Wltsingel. Alle kavels zijn nu verkcht in dit deelplan. Deelplan Rietwijk Zuid is vlp in uitvering en de verkpen lpen vrspedig. Alle kavels zijn verkcht f nder ptie. De inrichtings- en planksten zijn verlaagd met respectievelijk ca ,- en ca ,- Ok de geraamde pbrengsten zijn pgehgd met ca ,-. In deelplan Rietwijk Nrd is in uitvering en de hfdntsluitingsweg en het grndwerkbestek zijn nageneg gereed. De ecznes zijn k gereed en er is een start gemaakt met het buwrijp maken. De eerste uitgifte in juni 2017 was succesvl. Alle 20 kavels zijn direct in ptie genmen en inmiddels nageneg verkcht. M.u.v. de planksten zijn de inrichtingsksten nageneg gelijk gebleven. De pbrengstramingen zijn verhgd met ca. 2,7 mln. Met name de pbrengsten ten zuiden van de eczne zrgen vr hgere pbrengsten. 17 Rapprtage geactualiseerde grndexplitaties V.02 Janet Brda de la Cruz

18 Het deelplan Rietwijk Bungalwbuurt (thans crematrium) wrdt m.u.v. de hfdntsluitingsweg, de inrit ten beheve van het crematrium en een pmpgemaal, dr de kper van de grnd uitgeverd. Het budget vr inrichtingsksten zijn pgehgd met ca ,-. Het deelplan Waterwijk Landged is vlledig buwrijp en alle grtere landgedkavels zijn inmiddels verkcht. De budgetten zijn naar beneden bijgesteld. Het gebied is per 1 januari 2018 vergedragen aan de algemene dienst. Vr het deelplan Business Park Ter Brch (vrheen Kranenburg Zuid) is per 1 januari 2016 een separate grndexplitatie pgesteld met een bijdrage aan het plan Ter Brch. Naast de realisatie van de Brchsingel zijn k een fietsverbinding en mitigerende maatregelen in relatie tt de A7 van tepassing t.b.v. de uitvering van het wningbuwprgramma. Bekstiging vindt plaats uit de bijdrage aan de hfdstructuur. Inmiddels is dit afgernd. De nieuwe uitgewerkte plannen vr de natuurntwikkeling Ecznes zijn uitgeverd. In 2016 is verantwrding afgelegd middels een gedkeurende accuntantsverklaring en afgerekend met de subsidiegevers. De resterende werkzaamheden wrden in 2018 uitgeverd. Daarna kan k dit plandeel wrden afgeslten en wrden vergedragen aan de algemene dienst. De ttale raming vr de planksten is pgehgd met ca. 0,43 mln. Dit kmt met name drdat er met een hger tarief is gerekend (vanwege mgelijke inhuur) en de tepassing van een index. Het ttale budget vr de inrichtingsksten verhgd met ca. 0,56 mln. De pbrengstramingen zijn weer aangepast aan de hand van de werkelijke verkpen en verkpbesprekingen en zijn in ttaal verhgd met ca. 2,82 mln. Ten pzichte van de jaarschijf 2017 zijn de werkelijke ttale investeringen ca. 1,26 mln. lager dan geraamd. Dit kmt vral drdat investeringen drschuiven naar het vlgend jaar. Ten pzichte van de jaarschijf 2017 zijn de werkelijke pbrengsten in ttaal ca. 0,5 mln. hger. De geraamde pbrengsten vr de eczne ad 2,1 mln. zijn niet gerealiseerd. Daarentegen waren de werkelijke pbrengsten in de Waterwijk en Rietwijk Zuid ca. 3,0 mln. hger dan geraamd. Vr Rietwijk Nrd zijn de pbrengsten iets lager vanwege het drschuiven van aktepasseringen naar De lptijd van het prject is ngewijzigd gebleven De bekwaarde is, inclusief de winstneming van 2,5 mln. gedaald met ca. 7,12 mln. Het vrziene resultaat is ca. 9,92 mln. psitief p cntante waarde. Risicprfiel ,-, een verlaging van ca ,- t..v. vrgaand bekjaar. Business Park Ter Brch (vrheen Kranenburg Zuid) De ntwikkeling vindt niet meer prgrammatisch plaats maar we spelen in p de directe wensen van initiatieven f ptentiele ntwikkelingen. Vrdat plannen wrden uitgewerkt wrdt de markt verkend en wrdt er samen met de markt ntwikkeld. Hierdr wrden de risic s verlaagd maar heeft wel tt gevlg dat de planksten hger kunnen uitvallen 18 Rapprtage geactualiseerde grndexplitaties V.02 Janet Brda de la Cruz

19 Er wrdt uitgegaan van een hgwaardig segment bedrijven en vrzieningen waarvr veel maatwerk ndig zal zijn. De meeste grndaankpen zijn gerealiseerd en maken nderdeel uit van de bekwaarde. De grnden vr de hfdntsluitingsweg zijn inmiddels aangekcht van Grningen. Ok is gerekend met de aankp van een aantal percelen buiten de plangrens t.b.v. een juiste aantakking p de infrastructuur. In ttaal dienen we ng vr ca ,- aan grnden te verwerven. De bijdrage vanuit Business Park Ter Brch aan de hfdstructuur (investering en bewaking in de grex Ter Brch) is in ttaal 2,66 mln. geweest. Hiermee is geheel vldaan aan de bijdrage aan het mederplan Ter Brch. Het budget vr het buwrijp maken is pgehgd met 0,17 mln. vanwege met name saneringen en indexering. Tevens is het budget vr het wnrijp maken pgehgd met 0,22 mln. vanwege een duurder grenplan en indexeringen. De eerste aanbesteding vr het buwrijp maken van de eerste fase is gunstig uitgevallen (ca. 0,6 mln.) Verder is het phgen 0,23 mln. gedkper uitgevallen vanwege het verwerken van een grndverscht uit het wningbuwplan Ter Brch. De planksten zijn verhgd met ca ,- Dit kmt drdat er met een hger tarief is gerekend vanwege mgelijke externe inhuur en de verhging van de index met 0,5%. Tevens is er veel inzet geweest p tekenndergrnden vr de planntwikkeling en het bestemmingsplan. Het pbrengstenprgramma kan wrden nderverdeeld in een snelwegprgramma, een middendeel met hgwaardige duurzame bedrijvigheid en vrzieningen en wnwerken. De pbrengstramingen zijn als gevlg van de index pgehgd met ca ,- Vanaf het jaar 2021 wrdt gerekend met een pbrengstenindex van 2%. Er dient ng vr ca. 18,8 mln. aan pbrengsten te wrden gerealiseerd. De lptijd van het prject is ngewijzigd gebleven (t/m 2027) De bekwaarde zal de kmende jaren gaan tenemen Het vrziene resultaat is ca ,- psitief p cntante waarde. Risicprfiel ,-, een verhging van ca ,- t..v. vrgaand bekjaar. 19 Rapprtage geactualiseerde grndexplitaties V.02 Janet Brda de la Cruz

20 3. Cnclusies Ten pzichte van vrig jaar heeft de actualisatie van de grndexplitaties in ttaal geleid tt een psitiever vrzien resultaat p cntante waarde. Hetzelfde geldt vr de (verwachte) bekwaarden en het risicprfiel. Deze cnclusies zijn vral gebaseerd p de vlgende feiten: 1. Inclusief de winstnemingen in het jaar 2017 in ttaal een bekwaardedaling gerealiseerd van ca. 1,5 mln. ten pzichte van de bekwaarden p 1 januari Met name de prjecten Grte Veen en Ter Brch hebben hierin een belangrijk aandeel gehad. De bekwaarde van het prject Business Park Ter Brch is wel pgelpen. Gezien de fase van dit prject is dit k lgisch, de ksten gaan altijd vr de baten. Dr de extra winstneming is de bekwaarde uiteindelijk weer verhgd met hetzelfde bedrag. 2. Cnfrm de geactualiseerde grexen wrdt tt 2021 een bekwaardedaling verwacht van ruim 11,1 mln. Het grtste risic hierbij is de haalbaarheid van de geraamde uitgifteplanningen. 3. Een afname van de afgedekte risic s van ca. 1,27 mln. De grtste afname wrdt gerealiseerd dr de prjecten Ter Brch en Grte Veen dr de gerealiseerde verkpen. 4. Het vrziene resultaat p cntante waarde, na winstnemingen, is ten pzichte van 2017 met ca. 0,4 mln. psitiever gewrden. Hierbij is ng geen rekening gehuden met de extra winstneming van ca. 9 mln. 5. Het berekend risic vr het bedrijventerrein Vriezerbrug is berekend aan de hand van scenariberekeningen. Gezien de enrme belangstelling en pties zien wij geen aanleiding m de vrziening in stand te huden. De vrziening ( ) kan daarm vrijvallen ten gunste van het explitatieresultaat Het explitatieresultaat 2017 zal met ruim 12,4 mln. (inclusief extra winstneming) psitief wrden beïnvled vanuit de grndexplitaties. Dit betreft winstnemingen vanuit de prjecten. Daarnaast grndverkpen vanuit een eerder afgeslten prject Zwarte Lent Zuidlaarderveen en de vrijgevallen vrziening bedrijventerrein Vriezerbrug. Bij de jaarrekening zullen wij uw raad nader infrmeren ver de verige prjecten niet in explitatie, de initiatieven en de drpskern Eelde. 20 Rapprtage geactualiseerde grndexplitaties V.02 Janet Brda de la Cruz