l- C~~~ o o 2 4 OKT. zon G:e ~en opzoom ru-- - ~~--- -' "-1 Voorstel: Type voorstel: o

Transcriptie

1 dli G:e ~en pzm III Onderwerp Nummer vrstel Datum vrstel Cntactpersn Cntactpersn Cntactpersn Telefn Prgrammanummer en naam : Grndexplitatie Blemendaal standlijn 31 juli 2013 : Afdeling : Vastged & Prjecten, : 17 september 2013 Grndzaken : C.J. Kaijser : c.j.kaijser@bergenpzm.nl : (0164) : 16. Grnden Vrstel: 1. De dr het cllege van burgemeester en wethuders pgelegde geheimhuding p de bijlage bij dit raadsvrstel, genaamd 'telichting herziening grndexplitatie Blemendaal', p grnd van het belang genemd in artikel1 0, lid 2 nder b en g Wet penbaarheid van bestuur te bekrachtigen; 2. In te stemmen met het verlengen van de lptijd van 5 jaar (afsluiting ultim 2018) en een tijdelijke prijsverlaging van de grndprijs vr vrije kavels, vr de peride van 1 nvember 2013 tt en met 31 december 2014, met 50,- m2 exclusief btw zdat de grndprijs tijdelijk 245,- m2 exclusief btw bedraagt in plaats van 295,- m2 exclusief btw; 3. De herziene grndexplitatie Blemendaal standlijn 31 juli 2013 vast te stellen. Type vrstel: KadersteIlend Cntrlerend Rest Zijn in het vrstel één f meer van de vlgende aspecten van tepassing? Ja Nee Zijn delen en/f effecten beschreven Financiële cnsequenties Inspraakverrdening van tepassing RAADSVERGADERING d.d. a.slissing: l- C~~~ Paraaf 2 4 OKT. zn _ ru-- - ~~--- -' "-1 I GRIFFIE I. Berge» m I..._~_..._..._i

2 dl J Geme Bergen p Zm ---:>- ~ Cmmunicatieparagraaf: Middels dit vrstel wrdt inzicht gegeven in de stand van de grndexplitatie Blemendaal met standlijn 31 juli Op een bijlage behrende bij dit raadsvrstel is geheimhuding pgelegd ten aanzien van een financieel verzicht. Samenvatting: De herziene grndexplitatie Blemendaal standlijn 31 juli 2013 wrdt ter vaststelling aangebden. In deze herziening wrdt inzicht gegeven in de financiële stand van zaken van de grndexplitatie. De grtste wijzigingen ten pzichte van de vrige herziening betreffen het tijdelijk verlagen van de grndprijs en het verlengen van de lptijd met 5 jaar. Bijlagen: (geef aan f een bijlage is bijgevegd after inzage is gelegd; benem en nummer deze bijlagen) ; ::::::.::::::::>? :::::~::::::::>? ;?'::::~::::~::::~~~:~~:::::::.::::~~~:\:::::.:: ~~~~~L I ~~~:r~~9~tf~~ï~~~9~ I ~,., ----_._..;._-~\ ( GRIFFIE Berqen/NJ-r;m. _::.. _ rp-:"-,,~..j

3 ;j I Geme Bergen p Zm ---:::>- ~ III Datum raadsvergadering : 24 ktber 2013 Nummer : Onderwerp : Grndexplitatie Blemendaal standlijn 31 juli 2013 Aan de gemeenteraad, Vrstel 1. De dr het cllege van burgemeester en wethuders pgelegde geheimhuding p de bijlage bij dit raadsvrstel, genaamd 'telichting herziening grndexplitatie Blemendaal', p grnd van het belang genemd in artikel1 0, lid 2 nder b en g Wet penbaarheid van bestuur te bekrachtigen; 2. In te stemmen met het verlengen van de lptijd van 5 jaar (afsluiting ultim 2018) en een tijdelijke prijsverlaging van de grndprijs vr vrije kavels, vr de peride van 1 nvember 2013 tt en met 31 december 2014, met 50,- m2 exclusief btw zdat de grndprijs tijdelijk 245,- m2 exclusief btw bedraagt in plaats van 295,- m2 exclusief btw; 3. De herziene grndexplitatie Blemendaal standlijn 31 juli 2013 vast te stellen. Inleiding In de beheersverrdening grndbedrijf is nder andere pgenmen dat een grndexplitatie ten minste één maal per jaar wrdt herzien. Tevens is pgenmen dat een grndexplitatie bij grte wijzigingen (extra) herzien wrdt. De grndexplitatie Blemendaal is vr het laatst vastgesteld in 2012, waardr herziening ndzakelijk is. Daarnaast is er aanleiding m de grndexplitatie te herzien. U wrdt middels dit raadsvrstel vrgesteld m de grndprijs van de vrije kavels tijdelijk te verlagen. Dit wrdt verderp in het vrstel bij het nderdeel uitwerking vrstel'pbrengsten' verder tegelicht. Begd maatschappelijk effect/delstelling De herziene grndexplitatie Blemendaal geeft inzicht in de financiële stand van het prject, te weten de bekwaarde per 31 juli 2013, de prgnse van de ng te maken ksten, de prgnse van de ng te ntvangen pbrengsten en het verwachte eindresultaat. Deze grndexplitatie is afgezet tegen de grndexplitatie zals pgenmen in het verslag buwgrndexplitaties dat u in juni 2013 hebt vastgesteld. De verschillen zijn, grtendeels, verklaard in dit raadsvrstel. In de geheime bijlage 'telichting herziening grndexplitatie Blemendaal' zijn de bedragen gespecificeerd naar hfdpsten. Met het tijdelijk verlagen van de grndprijs wrdt begd de kavelverkp in het gebied weer p gang te krijgen m z de drstrming in de gemeente te bevrderen. Ervaring leert dat de kpers ver het algemeen uit de gemeente kmen (circa 79% van de kpers). r--~:l j 807'''v.,~.n._, Á\"I1 1.\, -.. _.,,". -,I

4 Geme ~ ~ ~ j Bergen p Zm Uitwerking vrstel Ligging Het wningbuwplan Blemendaal is gelegen aan de zuidkant van Lepelstraat tussen 't Vagevuur en het park van Lepelstraat. De herinrichting van het park maakt nderdeel uit van de grndexplitatie Blemendaal. Het betreft de uitbreiding van Lepelstraat met 30 wningen met een ttale ppervlakte van ngeveer 4,8 hectare (inclusief het park) waarvan circa 1,4 hectare uitgeefbaar is. Op nderstaande tekening is aangegeven welke kavels verkcht en welke kavels te kp zijn. Stand van zaken In maart 2009 is gestart met de uitgifte van 30 kavels. Daarvan zijn 20 kavels bestemd vr vrijstaande wningen en 10 kavels vr twee-nder-een-kappers. Er zijn mmenteel14 kavels verkcht, te weten 4 kavels vr vrijstaande wningen en 10 vr twee-nder-een-kappers. Er zijn ng 16 kavels ten beheve van vrijstaande wningen beschikbaar. Er zijn mmenteel geen kavels in ptie gegeven en de laatste verkp dateert van september De interesse vr kavels via Stadsmakelaar is gering. 2 GRIFFiE./,./,..~' m

5 dl I G. eme Bergen p Zm ~ ~ In 2012 is gestart met het herinrichten van het park. Dit park is niet enkel bedeld vr de bewners van Blemendaal, maar vr alle bewners van Lepelstraat en verhgt de kwaliteit van de mgeving. Van het realiseren van de definitieve inrichting van de mliggende straten is vralsng geen sprake. Eerst met de wningbuw gerealiseerd zijn, zdat geen buwverkeer meer ver deze straten heft te rijden. Hgstwaarschijnlijk vindt het wnrijpmaken gefaseerd plaats, waarbij, zals het er nu naar uit ziet, eerst het Hf van Eden zijn definitieve inrichting krijgt. Herziening grndexplitatie De grndexplitatie Blemendaal is p een aantal punten herzien. Deze punten wrden, vr zver dit de psitie van de gemeente niet schaadt, in dit raadsvrstel tegelicht. Vr de meer gespecificeerde bedragen wrdt verwezen naar de geheime bijlage 'telichting herziening grndexplitatie Blemendaal'. Deze is in te zien bij de Griffie. Parameters en fasering Zals bekend wrdt bij een grndexplitatie een aantal parameters gehanteerd, te weten ksten- en pbrengstenstijging en rente. De indexatie p de ksten (2,5%) en pbrengsten (0%) is niet gewijzigd. Het rentepercentage is met ingang van 2013 gewijzigd naar 4%, dit was 5%. In het verslag buwgrndexplitaties 2012 is dit reeds verwerkt. De lptijd van het plan is met 5 jaar verlengd. Zals eerder in dit vrstel vermeld, is er nauwelijks interesse vr de buwkavels in Blemendaal. Dit heeft een aantal redenen. Enerzijds de crisis p de wningmarkt, de verscherpte regels ten aanzien van hyptheken etc., anderzijds de lcatie met relatief weinig vrzieningen. Met een tijdelijke prijsverlaging willen we de kavelverkp stimuleren. De prijsverlaging maakt het wellicht makkelijker m vldende financiering te verkrijgen vr de aankp van de kavel en de buw van de wning. Daarnaast helpt het mgelijk in de drstrming van de ude wning naar een nieuwe wning, drdat de ksten lager zijn. Wanneer er meer reuring kmt in het gebied, kan dit k vr een spin-ff zrgen in de verkp van de vrije kavels. De fasering is gewijzigd aan zwel de ksten- als pbrengstenzijde, deze zijn verder in de tijd gezet. Ksten In ttaliteit zijn de ksten met circa ,- gedaald. Hiernder is per pst aangegeven waardr de ksten zijn gestegen dan wel gedaald. Verwervingen: deze pst is met ngeveer de helft afgenmen. In verband met de vertruwelijkheid van deze pst is in dit raadsvrstel verder geen telichting gegeven. Deze is in de geheime bijlage verder tegelicht. Buw- en wnrijpmaken: vr het pstellen van deze herziening is de raming van het buw- en wnrijpmaken pnieuw bezien. De ksten vr het buwrijp maken vallen lager uit dan rsprnkelijk begrt. De ksten vr het wnrijp maken daarentegen zijn hger. Deze meerksten wrden nder meer verrzaakt drdat het wnrijpmaken gefaseerd wrdt uitgeverd. Uiteindelijk vallen de ksten vr buw- en wnrijp maken iets hger uit dan geraamd. 3 - GRIFFIE...«e~ge~60m [ ~._-_

6 Geme ~ ~. ~ j Bergen p Zm Planstructurele vrzieningen: hiernder valt de herinrichting van het park. Dit park is gedeeltelijk al heringericht. De werkzaamheden zullen in de kmende jaren verder wrden uitgeverd. De verwachting is dat dit minder kst dan geraamd. Planksten: deze pst is pgehgd, ndermeer mdat de lptijd van het plan met 5 jaar is verlengd. Daarnaast vergt de verkp van de kavels meer inspanning en dus k meer geld. Financieringsksten: de lagere renteksten wrden met name verrzaakt dr het naar achteren schuiven van de lptijd. Er zijn meer pbrengsten ntvangen dan dat er ksten zijn gemaakt, waar dr een psitieve bekwaarde (sald tussen ksten en pbrengsten) is ntstaan. Over de bekwaarde wrdt rente berekend. Aangezien er een psitieve bekwaarde p het plan rust, wrdt rente ntvangen wat weer een psitief effect heeft p het sald van de grndexplitatie. Het rentepercentage is met ingang van 2013 verlaagd van 5% naar 4%. Opbrengsten In ttaliteit zijn de pbrengsten ,- gedaald. Dit wrdt verrzaakt dr de vrgestelde prijsverlaging van 50,- m2. Verwacht wrdt de kmende jaren een aantal kavels te verkpen. In de grndexplitatie is de grndprijs vr een deel van de kavels verlaagd. Grndprijsverlaging We hebben niet eerder de grndprijs van vrije kavels in de gemeente verlaagd. Om de verkp te stimuleren stellen wij u vr m een tijdelijke grndprijsverlaging vr dit plan te te passen. Hiervr is een aantal redenen aan te dragen welke hiernder krt uiteengezet wrden: De grndprijzen zijn als gevlg van de ecnmische crisis gedaald. Meerdere gemeentes verlagen hun grndprijs, waarnder de gemeente Rsendaal, zij heeft haar grndprijs in mliggende drpskernen verlaagd; Er is weinig vraag naar kavels in Blemendaal. De geïnteresseerden die infrmeren naar de kavels (ver het algemeen bewners van Lepelstraat) infrmeren f de grndprijs verlaagd kan wrden, wat impliceert dat wel interesse is; In ktber 2012 heeft een btw-verhging van 2% plaatsgevnden, de grndprijs van de kavels is hierdr impliciet hger gewrden; De huidige bewners van het plan Blemendaal wnen al ngeveer drie jaar in een buwmgeving, dit kmt de leefbaarheid niet ten gede. Bij een nieuwbuwwijk is het evident dat bewners enige tijd aan een buwstraat wnen, gezien de heveelheid kavels die ng verkcht en bebuwd meten wrden wrdt deze peride erg lang. Het is mgelijk m de grndprijzen te verlagen znder dat hier juridische cnsequenties te verwachten zijn. Het aangaan van een kpvereenkmst en de grndlevering zijn privaatrechtelijke transacties tussen, in dit geval de gemeente als eigenaar, en de kper. Er bestaat geen mgelijkheid vr de huidige eigenaren k een verrekening te bedingen. Er is immers destijds gehandeld p basis van de ten geldende grndprijzen en vrwaarden. Omdat de laatste verkp al in september 2011 heeft plaatsgevnden, ruim twee jaar geleden, is dit k ged te mtiveren. De markt is immers ngal veranderd. 4 l~rl

7 II Bij verkp aan particulieren ten beheve van wningbuw kan geen staatssteun ptreden. Bij de bepaling van de grndprijzen dienen de Algemene Beginselen van Behrlijk Bestuur in acht te wrden genmen. Dit betekent dat nder andere het gelijkheids-, zrgvuldigheids- en mtiveringsbeginsel van tepassing zijn. Het prject Blemendaal neemt een unieke psitie in binnen het gemeentelijk vastged; er is vldende aanbd, echter er lijkt nauwelijks vraag te zijn en de laatste verkp dateert van september Het buwplan is deels gerealiseerd, waardr de huidige bewners veellanger dan vrzien in een buwstraat leven. Deze cmbinatie van factren is in geen ander gemeentelijk wningbuwplan aan de rde. De markt zit vr dit deel van Bergen p Zm p slt. Reden waarm specifiek vr dit plan gekeken is naar mgelijkheden m het plan weer aantrekkelijk te maken. Hierbij is zrgvuldigheid gebden. Vrgesteld wrdt m een redelijke prijsdaling dr te veren, die k velbaar is vr de kper. Ter illustratie; een buwkavel van 580 m2 (= gemiddelde van de ng te verkpen kavels) wrdt z circa ,- exclusief btw gedkper. Een frsere prijsdaling past niet binnen de huidige markt en staat niet in verhuding tt percelen in de mgeving. Een lagere prijsdaling zal te weinig effect hebben, waardr de gewenste verkpen niet plaatsvinden. Een andere plssing zu een wijziging van het bestemmingsplan kunnen zijn; het mgelijk maken vr de realisatie van meer twee-nder-één-kappers. Hierver is nagedacht maar m de navlgende redenen is gekzen m aan u vr te stellen de grndprijs tijdelijk te verlagen. Vanuit het beleidsplan Wnen is het gewenst terughudend te zijn met het tevegen van extra te buwen wningen vr de gehele gemeente. Herverkavelen betekent meer wningen. In Lepelstraat zijn reeds veel reguliere wningen gebuwd. Uitgifte in vrije kavels zrgt vr een meer evenwichtige pbuw van het wningaanbd in het drp. De ng te verkpen kavels zijn met name gelegen aan Vagevuur, de wningen wrden hier ntslten via dammen met een duiker ver de slt. Meer kavels betekent meer dammen, wat k meer ksten met zich mee brengt. Ok dienen dan meer drsteken gemaakt te wrden dr de daar gelegen karakteristieke fraaie hutwallangs het Vagevuur; Om meer kavels mgelijk te maken met het bestemmingsplan wrden gewijzigd. Dit betekent een prcedure van een jaar vrdat gestart kan wrden met de gewijzigde kaveluitgifte. Dit brengt k weer extra ksten met zich mee. Resultaat grndexplitatie Als gevlg van bvenstaande wijzigingen is het resultaat van de grndexplitatie p eindwaarde' (ultim 2018) met circa 5.000,- verbeterd. De lptijd van het plan is met 5 jaar verlengd wat inhudt dat het eindresultaat weliswaar nageneg gelijk is gebleven maar 5 jaar later dan vrzien ver het eindresultaat van het plan beschikt kan wrden. Het resultaat per (cntante waare-) is met circa ,- verslechterd. De 1 Eindwaarde: tekmstige waarde (cntante waarde plus rente ver de peride van cntante waarde tt eindwaarde) 2 Cntante waarde: de huidige waarde van een bedrag waarver je pas na een bepaalde peride beschikking hebt (eindwaarde minus rente ver de peride van cntante waarde tt eindwaarde). 5 Ī -~- ~-_.. GRIFFIE _.~:1~eó~

8 Geme ~ ~. ~ j Bergen p Zm II cnsequenties van deze herziening wrden meegenmen in de eerstvlgende herziening van het meerjarenprgramma grndbedrijf (MPG) welk vrstel in nvember aan u wrdt aangebden. Cnsequenties van het vrstel Om het plan in uitvering te nemen is dr u in ttaal een bedrag van ,- aan kredieten verstrekt, de uitgaven tt ultim juli 2013 bedragen ,-, zdat een ttaalkrediet resteert van ,-. Dit is nder de huidige mstandigheden vldende m de ng te maken ksten te kunnen dekken. De grndexplitatie Blemendaal kent een psitief eindresultaat. Dit resultaat wrdt cnfrm het meerjarenprgramma grndbedrijf verwerkt in de reserve grndbedrijf. Risic paragraaf Ondanks het feit dat vrgesteld wrdt de grndprijs tijdelijk te verlagen, blijft het risic van de verkp van de kavels aanwezig. Daarnaast is de kans p herstelksten ten aanzien van wnrijp maken grter indien gefaseerd aangelegd wrdt. Dit laatste kan beperkt wrden dr maatregelen te nemen vr de rutes van buwverkeer. Geïdentificeerde risic's Risic-nderdelen NvT Laag Neutraal Hg 1. Realiseren maatschappelijke effecten x 2. Plitiek-bestuurlijk en draagvlak x 3. Imag gemeente x 4. Algemene en externe mgeving x 5. Veiligheid x 6. Financiën x 7. Juridisch x 8. Planning x 9. Kwaliteit uitvering x 10. Capaciteit rganisatie en samenwerking partners x Alternatieven De grndexplitatie van Blemendaal met cnfrm de beheersverrdening grndbedrijf herzien wrden. Wij stellen u vr m de herziening waarin de lptijd met 5 jaar is verlengd en een tijdelijke prijsverlaging van de grndprijs is tegepast vast te stellen. Een alternatief is dat de lptijd van het plan met 8 jaar (ipv 5 jaar) wrdt verlengd en de rsprnkelijke grndprijs van 295,- m2 exclusief btw gehandhaafd blijft. Bij dit alternatief is de fasering van zwel de ksten als de pbrengsten gewijzigd en zijn de planksten gestegen aangezien de lptijd van het plan verlengd is. Het resultaat van deze grndexplitatie bedraagt per ,- en het verwachte eindresultaat bedraagt per ultim ,-. -~J Ī GRIFFIE.~~~rri_ 6

9 .~ ~ (ti Gemeente Een ntwerpbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Het cllege van burgemeesteren wethuders van Bergen p Zm, -- ~ _._De_bur.geZIIlJ~.r.. "' ~ S--= "'...--,-'.--_ J 7 GRIFFIE. Berge " m

10 Geme. ~ ~ ~ J Bergen p Zm III De raad van de gemeente Bergen p Zm; gezien het vrstel van het cllege van 17 september 2013, nr. ; gelet p de bepalingen uit de gemeentewet; BESLUIT: 1. De dr het cllege van burgemeester en wethuders pgelegde geheimhuding p de bijlage bij dit raadsvrstel, genaamd 'telichting herziening grndexplitatie Blemendaal', p grnd van het belang genemd in artikel1 0, lid 2 nder b en g Wet penbaarheid van bestuur te bekrachtigen; 2. In te stemmen met het verlengen van de lptijd van 5 jaar (afsluiting ultim 2018) en een tijdelijke prijsverlaging van de grndprijs vr vrije kavels, vr de peride van 1 nvember 2013 tt en met 31 december 2014, met 50,- m2 exclusief btw zdat de grndprijs tijdelijk 245,- m2 exclusief btw bedraagt in plaats van 295,- m2 exclusief btw; 3. De herziene grndexplitatie Blemendaal standlijn 31 juli 2013 vast te stellen. Aldus vastgesteld in de penbare vergadering van 2 4 OKT De griffier, IJ I ~ /'" De vrzitter, C.J.M. Terstappen [ ' _nd GRIFFiE ~rg~~

11 Geme I --::::::-- ~ ~ Bergen p Zm COMMISSIE-ADVIES Cmmissie Datum Agendapunt Nummer raadsvrstel Naam raadsvrstel : Burger en Bestuur :10 ktber 2013 : Ba : RVB13-006B : Grndexplitatie Blemendaal standlijn 31 juli 2013 Fractie heeft de suggestie gedaan m te I kijken naar meer flexibiliteit (qua type wninaen) bii de invullina. WO PvdA D66 CDA I - BSD I Gren Links SP Fractie bepleit nader nderzek naar de I mgelijkheden p gebied van erfpacht en wrdt graag nader geïnfrmeerd ver huurkn van wninaen Advies aan de gemeenteraad I B-stuk Tezeggingen: Het cllege neemt in algemene zin de suggestie van GBWP mee. De vrzitter,