dat u gemakkelijker het huurcontract kunt opzeggen als u een koper voor de woning heeft gevonden.

Transcriptie

1 Telichting huurcntract Tijdelijke verhuur p basis Leegstandwet behrende bij het huurcntract p de website van Vereniging Eigen Huis datum van pstellen telichting: 14 december 2012 Inleiding Het verhuren van uw te kp staande wning p basis van de Leegstandwet heeft als vrdeel dat de huurder minder huurbescherming geniet dan nrmaal gesprken het geval zu zijn. Dat maakt dat u gemakkelijker het huurcntract kunt pzeggen als u een kper vr de wning heeft gevnden. Om de huurbeschermingsregels buiten werking te stellen, met u wel aan bepaalde vereisten vlden, zals het nemen van de vr de verhuur verkregen vergunning, het tijdvak waarvr die vergunning is verleend en de daarin vermelde huurprijs. Indien u zich hieraan niet hudt, geniet de huurder tch huurbescherming. In het vrbeeldcntract wrdt de vergunning in artikel 3 genemd. Vr het tijdelijk verhuren van uw wning p grnd van de Leegstandwet heeft u testemming van uw hyptheekverstrekker ndig. De hyptheekverstrekkers hechten veel waarde aan een degelijk pgesteld huurcntract. Vereniging Eigen Huis krijgt via haar leden regelmatig te hren dat haar mdelcntract dr hyptheekverstrekkers niet wrdt geaccepteerd, mdat de hyptheekverstrekkers dit cntract niet kennen. Veel hyptheekverstrekkers werken namelijk samen met zgenemde preferred suppliers. Op dit mment zijn dat de Stichting Tijdelijk Twee Wningen, Huisver.nl en Overbruggingsverhuur B.V. Deze hyptheekverstrekkers staan de verhuur alleen te als het cntract tegen betaling van bemiddelingsksten - wrdt geregeld via één van de bvengenemde partijen. Artikelsgewijze telichting Enkele artikelen in het vrbeeldcntract vergen ng een nadere telichting, die hiernder wrdt gegeven. Artikel 1: het gehuurde 1.1. Hier vult u in m wat vr srt wnruimte het gaat en f daar ng zaken bij hren, zals een tuin f schuur. Bijvrbeeld: het appartement met parkeerplaats f het wnhuis met garage, erf en tuin. Zrg vr een z vlledig mgelijke mschrijving. Artikel 3: vergunning vr het aangaan van deze vereenkmst De Leegstandwet schrijft in artikel 16 lid 11 vr dat zwel de vergunning p basis waarvan wrdt verhuurd als het tijdvak waarvr de vergunning is verleend en de in de vergunning vermelde huurprijs in het huurcntract genemd wrden. Gebeurt dat niet, dan geniet de huurder tch de huurbescherming die de Leegstandwet nu juist uitsluit.

2 3.3. Artikel 3.3. kan wrden drgehaald als sprake is van geliberaliseerde verhuur. Daarvan is sprake als de aanvangshuurprijs bven de Є 664,66 ligt. Met die aanvangshuurprijs wrdt bedeld de kale huurprijs plus eventuele ksten vr: - het in bedrijf zijn van lift-, ventilatie-, hydrfr- en alarminstallaties, en van verlichting van dr de huurder met anderen gemeenschappelijk gebruikte ruimten, met een maximum van 12 per maand; - schnmaak van de lift en andere gemeenschappelijke ruimten, met een maximum van 12 per maand; - de diensten van een huismeester, met een maximum van 12 per maand; - kapitaal en nderhud van dienstruimten en gemeenschappelijke recreatieruimten, met een maximum van 12 per maand. Liggen bvengenemde ksten inclusief de kale huurprijs hger dan Є 664,66, dan zal het gaan m geliberaliseerde verhuur en zal in de vergunning geen maximale huurprijs vastgesteld zijn, laat staan dat het ndig is deze in de huurvereenkmst te vermelden. De uitzndering met betrekking tt geliberaliseerde verhuur geldt p basis van de Crisis- en Herstelwet tt 1 januari Artikel 4: kale huurprijs Bij niet-geliberaliseerde verhuur (d.w.z. als de kale huurprijs nder de Є 664,66 ligt) is het van belang m de huurprijs en de serviceksten (waarnder bijvrbeeld k ksten vr het gebruik van meubels f stffering kunnen vallen) van elkaar te scheiden. Spreken huurder en verhuurder een allin-prijs af, dan bestaat bij niet-geliberaliseerde verhuur namelijk het risic dat de huurcmmissie p verzek van een huurder de vereengekmen huurprijs anders vaststelt, namelijk p 55% van de maximale huurprijsgrens met een percentage serviceksten van 25%. 4.2 Dit percentage kunnen huurder en verhuurder samen afspreken. Het artikel kan k als mgelijkheid wrden pgenmen, bijvrbeeld als vlgt: De kale huurprijs p vrstel van verhuurder kan jaarlijks per., vr het eerst p wrden verhgd met een percentage van maximaal %. 4.3 Dr het pnemen van dit artikel wrdt jaarlijkse indexering van de huurprijs (p basis van een standaard berekening vlgens de cijfers van het CBS) gegarandeerd in het geval dat andere huurprijsverhgingen wettelijk niet mgelijk zijn. Artikel 5: serviceksten 5.2 Het is verstandig m de cntracten met energieleveranciers, telefnbedrijven etc. p naam van de huurder te laten zetten. Op die manier kan de verhuurder dr die leveranciers en bedrijven niet wrden aangesprken wanneer de huurder niet betaalt.

3 U kunt het k z regelen dat de cntracten p naam van de verhuurder blijven staan en dat de huurder daarvr een maandelijks vrschtbedrag aan verhuurder betaalt. In dat geval blijft de verhuurder echter jegens de leveranciers en bedrijven verantwrdelijk, k als er bijvrbeeld heel veel elektriciteit wrdt verbruikt dr de huurder en de huurder zijn vrschtbedragen aan verhuurder niet vldet. De bedrijven kunnen dan de verhuurder rechtstreeks aanspreken, wat niet kan als de cntracten p naam van de huurder staan. Wilt u het tch z regelen dat dergelijke cntracten p naam van de verhuurder blijven staan, dan kunt u bijvrbeeld de vlgende tekst pnemen: 5.2. Dr verhuurder zal wel zrg wrden gedragen vr de levering van zaken en/f diensten (service) in verband met de bewning van het gehuurde dr huurder 5.3 Met de levering van zaken en/f diensten als vermeld in het vrige artikellid, wrden de vlgende zaken en/f diensten bedeld: gas water verwarming elektriciteit telefn kabel [eventueel ng een artikellid ver de te gebruiken zaken zals wasmachine tevegen; zie k cntract] 5.4 Vr het gebruik maken van de in het vrige lid genemde zaken zal huurder aan verhuurder maandelijks tegen elke eerste van de maand een bedrag ad Є als vrscht vlden. 5.5 De vrschtbedragen wrden tenminste één keer per jaar verrekend aan de hand van een gespecificeerde schriftelijke afrekening van de bijkmende ksten, pgesteld dr de verhuurder. Overschtten betaalt de verhuurder binnen één maand terug; tekrten meten dr de huurder binnen één maand wrden bijbetaald. [Kiest u vr de ptie van betaling van de energie- en andere cntracten als vrscht dr de huurder aan u, waarbij de cntracten dus p uw naam blijven staan, dan dient artikel 6 als vlgt te wrden aangepast:] Artikel 6: betaling [Dit artikel luidt iets anders wanneer u ervr kiest de cntracten met energieleveranciers etc. p uw naam te laten staan (zie k hiervr bij artikel 5). In dat geval kunt het beste de vlgende tekst pnemen:] De kale huurprijs en de vrschtbijdrage vr bijkmende leveringen en diensten, wrdt bij vruitbetaling vldaan en dient derhalve uiterlijk p de eerste dag van elke maand te zijn bijgeschreven p gir- / bankrekening met nummer ten name van bij de <bank>.

4 Artikel 7: huurperide 7.1 De Leegstandwet schrijft vr dat een huurcntract p basis van die wet minimaal 6 maanden duurt. In die eerste 6 maanden kan het cntract dan k niet wrden pgezegd, k niet met wederzijds gedvinden. Er is in de Leegstandwet geen sanctie vrgeschreven wanneer partijen tch binnen 6 maanden met wederzijds gedvinden de huur beëindigen. Er is in dit cntract bewust geen einddatum pgenmen, mdat tussentijdse pzegging van een huurcntract vr bepaalde tijd niet mgelijk is. Spreekt de verhuurder een einddatum af met huurder, bijvrbeeld na verlp van een jaar, en verkpt verhuurder vervlgens zijn wning binnen een jaar, dan kan verhuurder in dat geval niet pzeggen en zal de huurvereenkmst meten wrden uitgediend (tenzij huurder akkrd gaat met eerdere beëindiging, want dat kan in dit geval wel). Spreekt u tch liever een vaste peride af met de huurder, dan kunt u in artikel 6 lid 1 pnemen dat de huur wrdt aangegaan vr een peride van. Tt Artikel 6 lid 2 kan dan geschrapt wrden, want indien het huurcntract vr een vraf bepaalde peride wrdt geslten, kan zals gezegd niet tussentijds wrden pgezegd. Ok niet als u dit expliciet afspreekt. De wet schrijft namelijk vr dat een vr bepaalde tijd geslten huurcntract niet eerder kan eindigen dan na mmekmst van die bepaalde tijd. Van deze regel kan k niet wrden afgeweken wanneer u verhuurt p basis van de Leegstandwet. Wilt u wel de mgelijkheid hebben m na de verplichte eerste zes maanden dan p te zeggen, dan kunt u de einddatum dus beter penlaten en de mgelijkheid pnemen het cntract p ieder gewenst mment na het verstrijken van die 6 maanden te beëindigen. Het huurcntract eindigt vlgens de Leegstandwet in ieder geval p het mment dat k de in het kader van de Leegstandwet verleende vergunning verlpt. De einddatum van die vergunning met in het huurcntract genemd wrden, maar wij gaan er vralsng van uit dat deze einddatum van de vergunning niet wrdt berdeeld als einddatum van het cntract. In dat geval zu een huurcntract p basis van de Leegstandwet immers altijd vr bepaalde tijd zijn en zu tussentijdse pzegging nit mgelijk zijn. Over dit nderwerp is ng geen jurisprudentie. VEH prbeert langs plitieke weg antwrd te krijgen p de vraag he de einddatum van de verleende vergunning geïnterpreteerd met wrden. Artikel 8: pzegging 8.2. en 8.3 De leegstandwet schrijft de hier genemde termijnen vr. 8.5 De Leegstandwet zelf schrijft in artikel 16 lid 7 vr dat de huurvereenkmst eindigt p het tijdstip waarp de vergunning haar geldigheid verliest. Het is verstandig m vr de zekerheid tch ng p te zeggen, met inachtneming van de juiste termijnen. De meningen zijn erver verdeeld f dit ndig is, nu de Leegstandwet het eindigen van de huurvereenkmst bij eindigen van de vergunning z expliciet nemt. Omdat het vr een nrmale huurvereenkmst (niet p basis van de Leegstandwet) kenmerkend is dat deze met wrden pgezegd, zelfs al is hij vr bepaalde tijd geslten, adviseert Vereniging Eigen Huis vr de zekerheid tch p te zeggen.

5 8.6 Dit artikellid bevat een ntruimingsverklaring. Banken eisen meestal dat een dergelijke verklaring in het huurcntract staat. Zij gaan anders niet akkrd met tijdelijke verhuur van de wning. Artikel 15: energielabel 15.1 Als er een energieprestatiecertificaat wrdt verstrekt, is het verstandig dit als bijlage aan de vereenkmst te hechten 15.2 Een Eurpese Richtlijn schrijft vr dat verkpers en verhuurders van een gebuw uder dan 10 jaar bij de verkp f verhuur een afschrift van een energieprestatiecertificaat aan de kper f huurder meten verstrekken. De Richtlijn schrijft k vr dat lidstaten vanaf 2013 sancties meten stellen p het niet verhandigen van een energieprestatiecertificaat in die situaties. De tt ng te dr de minister vrgestelde sancties waren k in de gen van Vereniging Eigen Huis veel te zwaar. De Tweede kamer vnd dit k en daarm zijn er tt p heden ng geen sancties vastgesteld. Zlang dat niet het geval is, kan artikel 15.2 ng in deze vrm wrden pgenmen.