Veel gestelde vragen Huurverhoging 2016

Transcriptie

1 Veel gestelde vragen Huurverhging 2016 GrenWest heeft de antwrden p een aantal veel gestelde vragen vr u p een rij gezet. De vragen zijn nderverdeeld in de vlgende categrieën: Kernbdschap: Geen huurverhging vr delgrep. Duidelijke keuze vr betaalbaarheid Algemeen Inkmensverklaring Bezwaar Huurverlaging aanvragen? Dat kan het hele jaar dr Brief inkmensverklaring van de Belastingdienst Kernbdschap Geen huurverhging vr delgrep. Een duidelijke keuze vr betaalbaarheid GrenWest kiest dit jaar vr een huurverhging van nul prcent. Net als vrig jaar willen wij een bijdrage leveren aan de betaalbaarheid van nze wningen. We hebben k dit jaar duidelijk gekzen vr nze delgrep: de huishudens met een inkmen beneden Vr de grep met een inkmen daarbven maken wij gebruik van de inkmensafhankelijke huurverhging van 4,6%, aldus directeur-bestuurder Karin Verdren. Huurdersvereniging Weidelanden is tevreden ver de keuze vr betaalbaarheid. Geen huurverhging vr nze delgrep De huishudens met een laag en middeninkmen (jaarinkmen beneden ) krijgen dit jaar geen huurverhging. De tegestane verhging is 2,1% vr de lage inkmens en 2,6% vr de middeninkmens. Het afgelpen jaar hebben deze huishudens een huurverhging van 1% gekregen, gelijk aan de inflatie. Huurverhging 4,6% vr hgere inkmens Net als vrgaande jaren maakt GrenWest k dit jaar gebruik van de mgelijkheid vr inkmensafhankelijke huurverhging vr de huishudens met een inkmen bven De huurverhging vr deze grep wrdt 4,6%. Niet alleen willen wij deze huishudens stimuleren m dr te strmen, zdat de wning weer vrijkmt vr nze delgrep. Wij vinden het k belangrijk dat de huurprijs van de wning meer aansluit bij het inkmen van de huurder. HV Weidelanden psitief ver keuze GrenWest Ok HV Weidelanden maakt zich hard vr betaalbaar wnen. Jan Peltenburg, vrzitter van HV Weidelanden: Als belangenbehartiger van de huurders maken wij ns zrgen ver de betaalbaarheid. Wij zijn dan k blij dat GrenWest de lijn van vrig heeft drgezet vr de lage en middeninkmens. Het stemt ns psitief dat GrenWest het besluit heeft genmen m dit jaar de huur vr deze grep huurders niet te verhgen. Algemeen Geldt de inkmensafhankelijke huurverhging k vr huurders van nzelfstandige wningen, wnwagens en wnwagenstandplaatsen? Nee. Vr nzelfstandige wningen, wnwagens en wnwagenstandplaatsen geldt het basishuurverhgingspercentage van 2,1% (0,6% (inflatie 2015) + 1,5%). Geldt de inkmensafhankelijke huurverhging k vr wningen waarvan de huidige huur hger is dan 710,68? Als uw wning geliberaliseerd is (de huurprijs lag bij het ingaan van het cntract al bven de ten

2 geldende liberalisatiegrens) geldt de inkmensafhankelijke huurverhging niet. Is uw huur pas daarna (bijvrbeeld dr een eerdere inkmensafhankelijke huurverhging) bven de huurprijsgrens van 710,68 gestegen? Dan krijgt u in 2016 k een inkmensafhankelijke huurverhging als dat p basis van uw inkmen tegestaan is. He hg mag de huurverhging zijn vr huurders van een zelfstandige wning? Elk jaar bepaalt de verheid met heveel prcent de huur van sciale huurwningen mag wrden verhgd. n 2016 is dit maximaal 2,1%, namelijk de inflatie van 2015 (0,6%) en een teslag van 1,5%. Verdient uw huishuden meer dan en ? Dan mgen wij van de verheid de huur extra verhgen. Dit nemen we de inkmensafhankelijke huurverhging. Er is een verschil tussen de tegestane huurverhging en wat wij vragen. Dit ziet u in de tabel hiernder. Tegestane huurverhging Huurverhging GrenWest Inkmen tt ,1% (0,6% + 1,5%) 0% Inkmen tussen en ,6% (0,6% + 2%) 0% Inkmen bven ,6% (0,6% + 4%) 4,6% Is de huurverhging vr huurders van wbs Kamerik hetzelfde? Wningbuwstichting Kamerik bepaalt haar eigen beleid. Dit wijkt af van het beleid van GrenWest. De huurverhging vr Kamerik ziet er als vlgt uit: Tegestane huurverhging Huurverhging Kamerik Inkmen tt ,1% 0,6% Inkmen tussen en ,6% (0,6% + 2%) 1,6% Inkmen bven ,6% (0,6% + 4%) 4,6% Inkmensverklaring Op de verklaring van de Belastingdienst staat een aantal persnen aangegeven. Wat betekent dit? Dit is het aantal persnen waarp het huishudinkmen is gebaseerd. Deze persnen staan p dit adres ingeschreven in de Basisregistratie Persnen (BRP) van de gemeente waar u wnt. Vanwege de Wet p de privacy zijn er geen namen vermeld. Wat wrdt verstaan nder huishudinkmen? Alle inkmens van de huurder(s) en eventuele medebewners van de wnruimte bij elkaar pgeteld. Tellen alle inkmens mee? Alle inkmens tellen mee, k die van medebewners en kamerhuurders. Het inkmen van medebewners die p 1 januari 2016 ng geen 23 jaar waren, telt alleen mee vr zver dat inkmen bven het minimumln ligt ( ). De Belastingdienst crrigeert dit inkmen autmatisch: p de inkmensverklaring wrdt dus alleen dat deel van het inkmen meegenmen dat bven het minimumln ligt. Vrbeeld: het inkmen van uw zn van 21 jaar is Vr de inkmensafhankelijke huurverhging wrdt = meegenmen in het huishudinkmen. Welke data zijn belangrijk bij het vaststellen van de maximale huurverhging? Vr het inkmen kijkt de Belastingdienst naar het jaarinkmen ver Dit inkmen is namelijk in de meeste gevallen definitief vastgesteld dr de Belastingdienst. Vr de huishudsamenstelling geldt als datum 1 juli Omdat GrenWest het huurverhgingsvrstel vr 1 mei aan u met versturen, is de huishudsamenstelling van 1 april gebruikt. Is uw huishudsamenstelling p 1 juli anders dan p 1 april? Dan kmt u misschien in aanmerking vr

3 een andere huurverhging. Meer infrmatie hierver vindt u hierna nder het kpje Bezwaar. Wanneer kan de huur niet extra (inkmensafhankelijk) wrden verhgd? a. Als u gehandicapt f chrnisch ziek bent f als u mantelzrg levert. Omdat GrenWest deze infrmatie niet heeft, kunt u dit via een bezwaar aan ns laten weten. Heeft u eerder met succes bezwaar gemaakt mdat u chrnisch ziek f gehandicapt bent f mantelzrg levert? Dan verhgen wij uw huur niet meer inkmensafhankelijk. Meer infrmatie vindt u hierna nder het kpje Bezwaar. b. Als het huishudinkmen in 2015 lager was dan in Het inkmen van 2015 met dan wel lager zijn dan (f als u huurt bij wbs Kamerik). Omdat GrenWest deze infrmatie niet heeft, kunt u dit via een bezwaar aan ns laten weten. Meer infrmatie vindt u hierna nder het kpje Bezwaar. Met de inkmensverklaring bij de huurverhgingsbrief wrden gevegd? Ja, als de huurverhging hger is dan 2,1% met de inkmensverklaring bij de huurverhgingsbrief wrden gevegd. Omdat GrenWest alleen bij de huurders met een hg inkmen (bven ) meer dan 2,1% vraagt, heeft u alleen een inkmensverklaring ntvangen als wij een huurverhging van 4,6% vrstellen. Het beleid van wbs Kamerik wijkt af: deze huurders ntvangen een inkmensverklaring als het inkmen hger is dan Bezwaar Wanneer kunt u bezwaar maken tegen de huurverhging? Alleen in nderstaande gevallen kunt u bezwaar maken tegen de huurverhging. a. Bezwaren tegen de inkmensafhankelijke huurverhging Het inkmen p de inkmensverklaring klpt niet. Het aantal persnen p de inkmensverklaring klpt niet. Het inkmen in 2015 is lager (nder de grens) dan het inkmen in U f uw medebewner(s) bent (is) gehandicapt f chrnisch ziek. U f uw medebewner(s) levert mantelzrg. b. Bezwaren tegen de nrmale huurverhging U heeft de huurverhging te laat ntvangen. De huurprijs is hger dan is tegestaan (vlgens het wningwaarderingsstelsel). De huurverhging is hger dan wettelijk is tegestaan. Dit is de tweede huurverhging binnen twaalf maanden. Er lpt een prcedure vr huurverlaging bij de Huurcmmissie f de huurverlaging is tegekend dr de Huurcmmissie. Wanneer kunt u bezwaar maken p grnd van een handicap, een chrnische ziekte f mantelzrg? Om te kunnen bepalen f u tt de categrie chrnisch ziek f gehandicapt behrt, vragen wij m een van de vlgende bewijsstukken: de huurder f een ander lid van het huishuden p grnd van artikel 2.1 van het Besluit zrgverzekering vr een peride van ten minste een jaar en ten minste 10 uur per week verpleging f verzrging als bedeld in artikel 2.10 van dat besluit (verpleging en verzrging znder verblijf) ntvangt; aan de huurder f een ander lid van dat huishuden een blijk van waardering vr mantelzrgers is verstrekt als bedeld in artikel van de Wet maatschappelijke ndersteuning 2015 en waarbij die mantelzrg is verleend aan een ander lid van datzelfde huishuden; de huurder f een ander lid van dat huishuden in het bezit is van een indicatiebesluit als bedeld in artikel van de Wet langdurige zrg vr verblijf als bedeld in artikel 3.1.1, eerste lid, nderdeel a, van die wet f vr direct prepbare assistentie bij algemene dagelijkse levensverrichtingen als bedeld in artikel van die wet; aan de huurder f aan een ander lid van dat huishuden een beschikking is verstrekt ten beheve van vrzieningen aan de betreffende wnruimte p grnd van artikel 1, eerste lid, nderdeel c, van de Wet vrzieningen gehandicapten f artikel 1, eerste lid, nderdeel g, nder 6, van de Wet maatschappelijke ndersteuning, f ten beheve van

4 een wningaanpassing als bedeld in artikel van de Wet maatschappelijke ndersteuning 2015, f de huurder f een ander lid van dat huishuden met een verklaring van de huisarts kan aantnen dat hij blind is. Als een huurder vrgaande jaren al bezwaar heeft gemaakt p een van deze grnden en dit is dr ns tegekend, dan vlstaat een bezwaar met verwijzing naar vrgaande jaren. Wanneer kunt u geen bezwaar maken tegen de huurverhging? In een aantal gevallen heeft u, vlgens de wet, geen geldige reden m bezwaar te maken tegen de huurverhging. U bent het niet eens met het beleid van de inkmensafhankelijke huurverhging. U hebt een klacht ver het nderhud van uw wning. Wel kunt u bij ernstige nderhudsgebreken in de wning een verzek indienen bij de Huurcmmissie vr tijdelijke huurverlaging. Meer infrmatie vindt u p de website van de Huurcmmissie. U hebt een klacht ver verlast in uw wnmgeving. Wel kunt u, als er sprake is van ernstige en vrtdurende verlast in de wnmgeving, een verzek indienen bij de Huurcmmissie vr tijdelijke huurverlaging. Meer infrmatie vindt u p de website van de Huurcmmissie. U hebt bezwaar tegen het verstrekken van de inkmensverklaring dr de Belastingdienst. U verwacht dat uw huishudinkmen in 2016 lager is dan (f als u huurt bij wbs Kamerik). U kunt in 2017 een verzek tt huurverlaging bij ns indienen wanneer de Belastingdienst uw inkmen ver 2016 heeft vastgesteld. Meer infrmatie vindt u hierna nder Huurverlaging. Wanneer met GrenWest een tweede inkmensverklaring pvragen? Als u van mening bent dat de inkmensverklaring niet klpt. Hiervan is sprake als het aantal persnen p de verklaring f het inkmen niet klpt. U heft bij uw bezwaar dan geen inkmensgegevens aan te leveren. He kunt u bewijzen dat uw inkmen in 2015 lager was dan in 2014? Als uw huishudinkmen ver 2015 lager is dan in 2014, kunt u dit bij GrenWest bewijzen met de inkmensverklaring(en) van de Belastingdienst. De inkmensverklaring ver 2015 kunt u vanaf juni 2016 bij de Belastingdienst pvragen. Het is belangrijk dat GrenWest de inkmensverklaringen van alle bewners p uw adres ntvangt. Op de inkmensverklaring die GrenWest heeft meegestuurd met de huurverhgingsbrief kunt u zien m heveel persnen het gaat. U heft niet te wachten met het maken van bezwaar tt u de inkmensverklaring heeft. U kunt alvast bezwaar maken. Wij vragen u dan m de inkmensverklaring(en) te te sturen zdra u die heeft. Als u een eigen bedrijf hebt en uw inkmen ver 2015 is ng niet vastgesteld, dan vragen wij u m een fficiële verklaring van uw bekhuder met een kpie van uw aangifte ver Wat met u den als het aantal persnen p de verklaring van de Belastingdienst niet klpt? Behalve bezwaar maken heft u niets te den. Wel raden wij u aan m zelf bij de Basisregistratie Persnen (BRP) van uw gemeente te cntrleren heveel persnen er p uw adres geregistreerd staan. Hier zijn geen ksten aan verbnden en dit kan vaak telefnisch. GrenWest vraagt na 1 juli een nieuwe verklaring p bij de Belastingdienst. He kunt u bezwaar maken? U kunt alleen schriftelijk bezwaar maken bij GrenWest. Let u er wel p dat uw bezwaar vóór 1 juli 2016 bij ns binnen is. Onder schriftelijk verstaan wij brieven en s. Wij adviseren u gebruik te maken van het standaard bezwaarschrift van de Huurcmmissie. Het frmulier staat p en is te vinden via een link p Wat gebeurt er met uw bezwaar? GrenWest berdeelt uw bezwaar. Er zijn twee mgelijkheden: Wij stemmen wel in met uw bezwaar. Dan sturen wij u een aangepast vrstel vr de huurverhging. Wij stemmen niet in met uw bezwaar. Als u het daar mee eens bent, dan kunt u uw bezwaar intrekken. Als u het daar niet mee eens bent, dan vragen wij de Huurcmmissie f de vrgestelde huurverhging redelijk is. De uitspraak van de Huurcmmissie is

5 bindend. Als u f GrenWest het niet eens is met de uitspraak van de Huurcmmissie, dan is berep bij de rechter mgelijk. Aan het inschakelen van de Huurcmmissie zijn ksten verbnden ( 25), die vr uw rekening zijn als u niet in het gelijk wrdt gesteld. Wat gebeurt er als ik de huurverhging niet betaal? GrenWest stuurt u binnen drie maanden na de vrgestelde datum van de huurverhging een herinneringsbrief. Blijft u het neens met de huurverhging, dan kunt u de Huurcmmissie inschakelen. Huurverlaging aanvragen? Dat kan het hele jaar dr Wanneer kmt u in aanmerking vr huurverlaging? Als u eerder een inkmensafhankelijke huurverhging heeft gehad en uw inkmen nu lager is. Uw inkmen kan lager zijn dr het vertrek van iemand uit uw huishuden met een inkmen (bijvrbeeld bij echtscheiding, bij verlijden f een inwnend kind dat is verhuisd). Ok kan uw inkmen lager zijn mdat u werkels bent gewrden f met pensien bent gegaan. Op welk mment kunt u huurverlaging aanvragen? Het hele jaar dr. Als uw inkmen lager is dr het vertrek van iemand uit uw huishuden, kunt u direct een aanvraag vr huurverlaging den. Als uw inkmen lager wrdt dr bijvrbeeld werkelsheid f pensinering vragen wij (waarschijnlijk) m een definitief vastgesteld jaarinkmen. U kunt dan niet in alle gevallen direct een aanvraag den. He kunt u huurverlaging aanvragen? U kunt alleen schriftelijk een aanvraag vr huurverlaging den bij GrenWest. Bij de aanvraag met u k bewijs leveren waaruit blijkt dat uw inkmen lager is dan Levert u in ieder geval een uittreksel uit het BRP van de gemeente waar u wnt en een inkmensverklaring van de Belastingdienst vr alle persnen die p uw adres staan ingeschreven in. Uw aanvraag is pas cmpleet wanneer u de nderbuwing hebt aangeleverd. Dan gaat pas de termijn van twee maanden in. Om heveel verlaging kunt u vragen? Om een verlaging van maximaal twee inkmensafhankelijke huurverhgingen. Als u vr 1 juli 2016 een aanvraag vr huurverlaging indient, kunt u m verlaging van de inkmensafhankelijke huurverhging van 2014 en 2015 vragen. Als het huishudinkmen is gezakt tt nder de inkmensgrenzen vr de huurteslag, dan kunt u vragen m huurverlaging tt aan de liberalisatiegrens. Vrbeeld: U heeft in 2015 een inkmensafhankelijke huurverhging gekregen, mdat het huishudinkmen in de hgste categrie viel. In 2015 bent u met pensien gegaan en daardr is uw inkmen vr heel 2015 gedaald tt nder U kunt dan een verzek tt huurverlaging den, waarbij u met aantnen dat uw inkmen nder ligt. Dit det u dr middel van een inkmensverklaring ver 2015, die u in juni 2016 bij de Belastingdienst kunt pvragen. Als uw huishudinkmen ver 2015 inderdaad nder de grens is gekmen, dan wrdt uw huur verlaagd naar de huur die u zu meten betalen als uw huur niet inkmensafhankelijk was verhgd, maar met inflatie was verhgd. Bijvrbeeld: als u vóór de inkmensafhankelijke huurverhging 500,- betaalde, dan betaalt u in eerste instantie per 1 juli ,- ( %). Dr de huurverlaging wrdt dit dan echter 505 ( %). Gaat de huurverlaging met terugwerkende kracht in? Nee. Als wij uw aanvraag vr huurverlaging tekennen, dan gaat de huurverlaging vlgens de wet in werking twee maanden nadat u de aanvraag heeft ingediend. GrenWest laat de huurverlaging een maand nadat u de aanvraag heeft gedaan, ingaan. Is het mgelijk m een aanvraag vr huurverlaging te den én bezwaar te maken tegen de huurverhging? Ja, dat is mgelijk.

6 Vrbeeld: Is uw inkmen inderdaad lager dan , dan crrigeren wij de huurverhging van 2015 (per 1 juli 2016, niet met terugwerkende kracht) en wrdt de huurverhging van 2016 berekend ver de nieuwe (lagere) huur. Stel dat u vóór de inkmensafhankelijke huurverhging van ,- betaalde, dan betaalt u in eerste instantie per 1 juli ,- ( %). Dr de huurverlaging wrdt dit dan echter 505 ( %). De huurverhging vr 2016 wrdt dan niet 4,6%, maar 0%. Per 1 juli 2016 is uw huur dan 505. Brief inkmensverklaring van de Belastingdienst Waarm krijg ik een brief van de Belastingdienst dat GrenWest mijn gegevens heeft pgevraagd? Deze brief krijgt u, mdat u p de hgte met wrden gebracht als iemand uw gegevens pvraagt. Z kunt u k cntrleren f GrenWest uw gegevens wel mcht pvragen. Er is tch een uitspraak dat de Belastingdienst de gegevens niet mag verstrekken aan verhuurders? In februari is er inderdaad een uitspraak geweest van de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Hierin stnd dat de Belastingdienst geen gegevens mcht verstrekken aan verhuurders, mdat dit niet was pgenmen in de wet. Per 31 maart van dit jaar is het echter wel pgenmen in de wet. Dus mag de Belastingdienst sinds 1 april 2016 gegevens verstrekken als verhuurders daar m vragen. Waarm heeft de Belastingdienst gegevens drgegeven aan GrenWest? Ik heb hier geen testemming vr gegeven. GrenWest mag een inkmensverklaring van de meeste huurders pvragen bij de Belastingdienst. Deze inkmensverklaring gebruiken we alleen vr de jaarlijkse huurverhging. Wij kunnen dan vaststellen binnen welke inkmensgrep uw huishuden valt. De inkmensgrep bepaalt wat uw huurverhging is. Wij sturen u eind april een brief ver de huurverhging. Van welke huurders mag GrenWest de inkmensverklaring pvragen? Wij mgen alleen de inkmensverklaringen pvragen van bewners van een sciale huurwning. Of een huurwning sciaal is, hangt af van de huurprijs bij het begin van het huurcntract. Als deze nder de ten geldende liberalisatiegrens lag, is de wning sciaal. He hg deze grens is, is afhankelijk van het mment waarp u de wning bent gaan huren. Wij mgen geen inkmensverklaring pvragen van huurders die bven deze grens zitten. Dit heeft GrenWest dan k niet gedaan. Meer infrmatie (en een schema met de liberalisatiegrens) is te vinden p de site Welke gegevens ntvangt GrenWest? GrenWest krijgt een inkmensverklaring van het huishudinkmen ver 2014 van iedereen die p het adres ingeschreven staat bij de gemeente. Inkmens van huisgenten die p 1 januari 2016 ng geen 23 jaar waren, tellen alleen mee als ze hger zijn dan het minimumln. Wij krijgen geen namen dr, we ntvangen de inkmensverklaring per adres. Op de inkmensverklaring staat alleen f het inkmen van het huishuden p dat adres in een bepaalde inkmenscategrie valt. De categrieën zijn: Inkmen tt en met Inkmen van tt en met Inkmen bven