Veel gestelde vragen Huurverhoging 2014

Transcriptie

1 Veel gestelde vragen Huurverhging 2014 GrenWest heeft de antwrden p een aantal veel gestelde vragen vr u p een rij gezet. De vragen zijn nderverdeeld in de vlgende categrieën: Algemeen Inkmensverklaring Bezwaar Huurverlaging Overig Algemeen Geldt de inkmensafhankelijke huurverhging k vr huurders van nzelfstandige wningen, wnwagens en wnwagenstandplaatsen? Nee. Vr nzelfstandige wningen, wnwagens en wnwagenstandplaatsen geldt het basishuurverhgingspercentage van 4% (inflatiepercentage ver ,5%). Geldt de inkmensafhankelijke huurverhging k vr wningen, waarvan de huidige huur hger is dan 699,48? Ja. Als de huur van uw wning dr de inkmensafhankelijke huurverhging in 2013 tt bven de huurprijsgrens van 699,48 is gestegen, dan krijgt u in 2014 k een inkmensafhankelijke huurverhging wanneer dat p basis van uw inkmen tegestaan is. He hg mag de huurverhging zijn vr huurders van een zelfstandige wning? Jaarlijks stelt de verheid het maximale huurverhgingspercentage vr sciale huurwningen vast. In 2014 is dit percentage vr een sciale huurwning 4%, namelijk de inflatie van 2013 (2,5%) en een teslag van 1,5%. De verheid heeft bepaald dat aan huurders met een huishudinkmen bven en bven een hgere huurverhging mag wrden vrgesteld, de zgenaamde inkmensafhankelijke huurverhging. Dit leidt tt de vlgende huurverhgingspercentages: Inkmen tt en met % Inkmen van tt en met ,5% (4% + 0,5%) Inkmen bven ,5% (4% + 2,5%) Ik heb een brief ntvangen van de Belastingdienst, waarm? Het Cllege Bescherming Persnsgegevens had ngal wat cmmentaar p het prces rnd het pvragen van de inkmensverklaringen. Een daarvan was dat huurders niet weten f de crpratie een inkmensverklaring heeft pgevraagd. Daarm ntvangt u dit jaar een brief als wij een inkmensverklaring van uw adres pgevraagd hebben. Inkmensverklaring Op de verklaring van de Belastingdienst staat een aantal persnen aangegeven. Wat betekent dit? Dit is het aantal persnen waarp het huishudinkmen is gebaseerd. Deze persnen staan p dit adres ingeschreven in de Basisregistratie Persnen (BRP) van de gemeente waar u wnt. BRP is de nieuwe naam vr de Gemeentelijke Basis Administratie (GBA). Vanwege de Wet p de privacy zijn er geen namen vermeld.

2 Wat wrdt verstaan nder huishudinkmen? Alle inkmens van de huurder(s) en eventuele medebewners van de wnruimte pgeteld. Tellen alle inkmens mee? Alle inkmens tellen mee, k die van medebewners en kamerhuurders. Het inkmen van medebewners die p 1 januari 2014 ng geen 23 jaar waren, telt alleen mee vr zver dat inkmen bven het minimumln ligt ( ). Dr de Belastingdienst wrdt dit inkmen autmatisch gecrrigeerd. Op de inkmensverklaring wrdt dus alleen dat deel van het inkmen meegenmen dat bven het minimumln ligt. Vrbeeld: het inkmen van uw zn van 21 jaar is Vr de inkmensafhankelijke huurverhging wrdt = meegenmen in het huishudinkmen. Wat zijn de peildata bij het vaststellen van de maximale huurverhging? Vr het inkmen wrdt gekeken naar het jaarinkmen ver Dit inkmen is namelijk in de meeste gevallen definitief vastgesteld dr de Belastingdienst. Vr de huishudsamenstelling geldt als peildatum 1 juli Omdat GrenWest het huurverhgingsvrstel vr 1 mei aan u met versturen, is gebruikt gemaakt van de gegevens van april. Wanneer kan de huur niet extra (inkmensafhankelijk) wrden verhgd? Als u gehandicapt f chrnisch ziek bent. Aangezien GrenWest niet beschikt ver deze infrmatie, zult u dit via een bezwaar aan GrenWest kenbaar meten maken. Meer infrmatie vindt u hierna nder Bezwaar. Als het huishudinkmen in 2013 lager was dan in Het inkmen van 2013 met dan wel in een lagere categrie vallen dan in Aangezien GrenWest niet beschikt ver deze infrmatie, zult u dit via een bezwaar aan GrenWest kenbaar meten maken. Meer infrmatie vindt u hierna nder Bezwaar. Met de inkmensverklaring bij de huurverhgingsbrief wrden gevegd? Ja, de inkmensverklaring met tegelijkertijd met de huurverhgingsbrief wrden verstuurd. Bezwaar Op welke grnden kunt u bezwaar maken tegen de huurverhging? De bezwaren tegen de huurverhging vallen uiteen in twee verschillende categrieën: a. Bezwaren tegen de inkmensafhankelijke huurverhging Het inkmen vermeld p de inkmensverklaring klpt niet. Het aantal persnen vermeld p de inkmensverklaring klpt niet. Het inkmen in 2013 is lager (nder de grens) dan het inkmen in U f uw medebewner(s) bent (is) gehandicapt f chrnisch ziek. U f uw medebewner(s) levert mantelzrg b. Bezwaren tegen de nrmale huurverhging U heeft de huurverhging te laat ntvangen De huurprijs is hger dan cnfrm WWS is tegestaan De huurverhging is hger dan wettelijk is tegestaan De huurverhging vlgt binnen twaalf maanden na de vrige Er lpt een prcedure vr huurverlaging bij de Huurcmmissie f de huurverlaging is tegekend dr de Huurcmmissie. In welke gevallen kunt u geen bezwaar maken tegen de huurverhging? Er zijn enkele situaties die vr de wet geen geldige reden zijn m bezwaar te maken tegen de huurverhging. U bent het niet eens met het beleid van de inkmensafhankelijke huurverhging. U hebt een klacht ver het nderhud van uw wning. Bij ernstige nderhudsgebreken in de wning kunt u bij de Huurcmmissie een verzek indienen tt tijdelijke huurverlaging. Meer infrmatie vindt u p de website van de Huurcmmissie. U hebt een klacht ver verlast in uw wnmgeving. Als er sprake is van ernstige en vrtdurende verlast in de wnmgeving, dan kunt u bij de Huurcmmissie een verzek

3 indienen tt tijdelijke huurverlaging. Meer infrmatie vindt u p de website van de Huurcmmissie. U hebt bezwaar tegen het verstrekken van de inkmensverklaring dr de Belastingdienst. U verwacht dat uw huishudinkmen in 2014 zal dalen tt nder de grens. U kunt in 2015 een verzek tt huurverlaging bij ns indienen wanneer uw inkmen ver 2014 dr de Belastingdienst is vastgesteld. Meer infrmatie vindt u hierna nder Huurverlaging. Uitzndering bij (vreg)pensien GrenWest maakt een uitzndering p deze regel wanneer uw inkmen in 2014 is gedaald als direct gevlg van (vreg)pensinering. In dat geval gaat GrenWest uit van een schatting van uw huishudinkmen in Wij hebben dan de vlgende gegevens van u en uw eventuele partner ndig: een IB60-frmulier ver 2013; het tekenningsbesluit van de AOW het tekenningsbesluit van bedrijfspensien(en); de maandverzichten van het inkmen in 2014 van de laatste drie maanden. Wanneer is GrenWest verplicht een tweede inkmensverklaring p te vragen? Als u stelt dat de inkmensverklaring njuist is. Bijvrbeeld mdat het aantal inkmensntvangers niet klpt f mdat het inkmen p een ander bedrag is vastgesteld. U heft bij uw bezwaar geen inkmensgegevens te vegen. He kunt u aantnen dat uw inkmen in 2013 lager was dan in 2012? Als uw huishudinkmen ver 2013 is gedaald kunt u dit bij GrenWest aantnen met de IB60- verklaring(en) van de Belastingdienst. De IB60-verklaring ver 2013 kunt u vanaf juni bij de Belastingdienst pvragen. Het is belangrijk dat GrenWest de IB60-verklaringen van alle bewners p uw adres ntvangt. Op de verklaring van de Belastingdienst kunt u zien m heveel persnen het gaat. Als u een eigen bedrijf hebt en uw inkmen ver 2013 is ng niet vastgesteld, dan vragen wij u m een fficiële verklaring van uw bekhuder met een kpie van uw aangifte ver Wat met u den als het aantal persnen p de verklaring van de Belastingdienst njuist is? In principe niets. GrenWest met in dit geval na 1 juli een nieuwe verklaring pvragen bij de Belastingdienst. Maar als het aantal persnen niet klpt, raden wij u aan m zelf bij de Basisregistratie Persnen (BRP) van uw gemeente (vrheen GBA) te cntrleren heveel persnen er p uw adres geregistreerd staan. Hier zijn geen ksten aan verbnden. Wanneer kunt u bezwaar maken p grnd van een handicap f een chrnische ziekte? Om te kunnen bepalen f u tt de categrie chrnisch ziek f gehandicapt behrt, vragen wij m een van de vlgende bewijsstukken: een CIZ-indicatiebesluit vr verzrging, verpleging f begeleiding vr tenminste tien uur per week en vr tenminste een jaar f een mantelzrgindicatie, CIZ-indicatiebesluit vr verzrging, verpleging f begeleiding vr tenminste 371 dagen f een AWBZ-indicatiebesluit vr verblijf in verzrgings- f verpleeghuis f een AWBZ-indicatiebesluit vr ADL-assistentie f een beschikking van vr 1 mei 2013 vr vrzieningen aan de wning p grnd van de Wet vrzieningen gehandicapten f de Wet maatschappelijke ndersteuning f een verklaring van huisarts (bij blindheid). He kunt u bezwaar maken? U kunt schriftelijk bezwaar maken bij GrenWest. Let u er wel p dat uw bezwaar vr 1 juli 2014 bij ns binnen met zijn. Onder schriftelijk verstaan wij zwel brieven als s. Ok kunt u hiervr gebruik maken van het standaard bezwaarschrift van de Huurcmmissie. Dit is p te vragen bij de Huurcmmissie f u kunt het dwnladen via een link p nze website

4 Wat gebeurt er met uw bezwaar? Uw bezwaar wrdt berdeeld dr een team van medewerkers van GrenWest. Het team bepaalt de reactie van GrenWest p uw bezwaar. Er zijn twee mgelijkheden Wij stemmen wel in met uw bezwaar. Dan krijgt u van ns een aangepast vrstel vr de huurverhging. Wij stemmen niet in met uw bezwaar. Als u het daar wel mee eens bent, dan kunt u uw bezwaar intrekken. Als u het daar niet mee eens bent, dan vragen wij de Huurcmmissie m uitspraak te den ver de redelijkheid van de vrgestelde huurverhging. De uitspraak van de Huurcmmissie is bindend. Aan het inschakelen van de Huurcmmissie zijn ksten ( 25), die vr uw rekening zijn als u niet in het gelijk wrdt gesteld. Wat gebeurt er als ik de huurverhging niet betaal? Als u de huurverhging niet betaalt, dan stuurt GrenWest u binnen zes weken na de vrgestelde datum van de huurverhging een herinneringsbrief. Blijft u het neens met de huurverhging, dan kunt u de Huurcmmissie inschakelen. De beslissing van de Huurcmmissie is bindend, maar partijen kunnen tegen de uitspraak in berep gaan bij de rechter. Huurverlaging Wanneer kunt u een huurverlaging vrstellen? Als er sprake is van een inkmensdaling na een f meer inkmensafhankelijke huurverhgingen. Uw huishudinkmen in het lpende jaar kan zijn gedaald, bijvrbeeld dr verhuizing van een medebewner met een inkmen. Of uw inkmen in het afgelpen jaar is gedaald, bijvrbeeld dr verlies van werk. Kunt u huurverlaging vrstellen en (veel) later bewijsstukken daarvr aanleveren? Nee. U met uw vrstel vr huurverlaging meteen nderbuwen met een BRP-uittreksel (vrheen GBA-uittreksel) en IB60-inkmensverklaringen. Uw aanvraag is pas cmpleet wanneer u de nderbuwing hebt aangeleverd. Om heveel verlaging kunt u vragen? U kunt vragen m een verlaging van maximaal twee keer de inkmensafhankelijke huurverhging. Hierbij geldt de nieuwe inkmensgrep als ndergrens. Als het huishudinkmen is gezakt tt nder de inkmensgrenzen vr de huurteslag, dan kunt u vragen m huurverlaging tt aan de huurliberalisatiegrens. Vrbeeld: U heeft per 1 juli 2014 een inkmensafhankelijke huurverhging gekregen van 6,5% mdat het huishudinkmen bven ligt. Echter, per diezelfde datum wrdt u werkels, waardr uw huishudinkmen vr heel 2014 nder kmt. U kunt dan een verzek tt huurverlaging den, waarbij u met aantnen dat uw inkmen nder ligt. Dit det u dr middel van een IB60-inkmensverklaring ver 2014, die u in juni 2015 bij de Belastingdienst kunt pvragen. Als uw huishudinkmen ver 2014 inderdaad nder de grens is gekmen, dan wrdt uw huur verlaagd naar de huur die u zu meten betalen als uw huur per 1 juli niet met 6,5%, maar met 4% was verhgd. Bijvrbeeld: als u vóór de huurverhging 500,- betaalde, dan betaalt u in eerste instantie per 1 juli 532,50 ( ,5%). Dr de huurverlaging wrdt dit dan echter 520 ( %). Gaat de huurverlaging met terugwerkende kracht in? Nee. Als uw verzek tt huurverlaging wrdt tegekend, dan treedt de huurverlaging vlgens de wet in werking twee maanden nadat u het verzek heeft ingediend. Kan ik een vrstel tt huurverlaging indienen en bezwaar maken tegen de huurverhging? Ja, dat is mgelijk. Een vrbeeld. U hebt in 2013 bezwaar gemaakt tegen de huurverhging in verband met daling van uw inkmen in 2013 tt nder de grens. Wij hebben uw bezwaar afgewezen, mdat uw inkmen ver 2013 ng niet dr de Belastingdienst was vastgesteld. Pas in juni 2014 kunt u de inkmensdaling in 2013 aantnen met een IB60-verklaring van de Belastingdienst. U kunt dan alsng bij ns een verzek tt huurverlaging indienen. Gelijktijdig kunt

5 u k bezwaar maken tegen het (nieuwe) huurverhgingsvrstel per 1 juli Denk er hierbij wel m dat een huurverlaging pas twee maanden na aanvraag in gaat. Brief inkmensindicatie van de Belastingdienst Waarm krijg ik als huurder een brief van de Belastingdienst ver de inkmensindicatie? De Belastingdienst infrmeert huurders als zij een indicatie van het huishudinkmen aan ns heeft drgegeven. Wij kunnen deze infrmatie gebruiken m een inkmensafhankelijke huurverhging vr te stellen. Welke gegevens ntvangt GrenWest? GrenWest krijgt een indicatie van het gezamenlijke inkmen ver 2012 van iedereen die in de wning wnt. Inkmens van huisgenten die p 1 januari 2014 ng geen 23 jaar waren, tellen alleen mee als ze hger zijn dan het minimumln. Wij krijgen geen namen dr, we ntvangen de indicatie per adres. Wat betekent het dat er een inkmensindicatie wrdt gegeven? GrenWest hrt alleen f het inkmen van het huishuden p een adres in een bepaalde inkmenscategrie valt. De categrieën zijn: Inkmen tt en met Inkmen van tt en met Inkmen bven He weet ik welke gegevens zijn drgegeven dr de Belastingdienst? Vóór 1 mei versturen wij de brieven ver de huurverhging per 1 juli. Dan ziet u welke huurverhging wij vrstellen. En dan weet u k f uw huurverhging inkmensafhankelijk is. Als de huurverhging meer is dan 4%, vegen wij k een inkmensverklaring van de Belastingdienst bij het huurvrstel. Overig Ik huur pas sinds een paar maanden een wning. Ten heb ik al mijn inkmensgegevens laten zien en was mijn inkmen lager dan Tch krijg ik een vrstel vr een extra huurverhging. He kan dit? Vr de huurverhging gebruikt GrenWest de verklaring van de Belastingdienst. Hierp staat aangegeven dat uw inkmen in 2012 hger was dan Als uw inkmen is gedaald, kunt u bezwaar maken tegen de huurverhging. Waarm maakt GrenWest gebruik van de mgelijkheid vr de inkmensafhankelijke huurverhging? GrenWest maakt gebruik van de inkmensafhankelijke huurverhging mdat hiermee extra inkmsten wrden gegenereerd die ndig zijn m nder meer de Verhuurdersheffing te kunnen betalen en te kunnen blijven investeren vr nze delgrepen. Daarnaast begt GrenWest met de extra huurverhging vr huishudens met een inkmen bven de drstrming te bevrderen.