Aan: de gemeenteraad Vergadering: 06 oktober 2014

Transcriptie

1 Aan: de gemeenteraad Vergadering: 06 ktber 2014 Onderwerp: Vaststelling: gemeente ntwikkelt zelf kpwningen Agendapunt: STATUS RAADSVOORSTEL 1. Beslten werkvergadering van de gemeenteraad en gemeenteraad. 2. Instemmen met het zelf ntwikkelen van kpwningen in het prject Oppe Brik. 3. Instemmen met een vrbereidingskrediet van ,-, exclusief btw vr de pstalexplitatie van de kpwningen. 1. Aanleiding Het prject Oppe Brik bevat 44 kpwningen. De kpwningen wrden dr de gemeente ntwikkeld en verkcht aan de kpers. Daarvr zijn twee belangrijke argumenten, namelijk: 1) alle wningen in het prject Oppe Brik, k de huurwningen, hebben de duurzaamheidsambitie energie-nta-0-wning. De duurzaamheidsambitie reikt verder dan het Buwbesluit. Bij de verkp van alleen kavels, en dus geen eigen ntwikkeling dr de gemeente, kan een kper zich berepen p het Buwbesluit en de duurzaamheidsambitie negeren. Dat heeft verstrekkende gevlgen vr de nutbedrijven, een kper kan een gasaansluiting eisen en dan kmt alsng een gasnet te liggen in de infrastructuur van Oppe Brik; 2) dr een clustering van rde grtte 8 gelijktijdig te ntwikkelen kpwningen, vraaggestuurd in samenwerking met de ptentiele kpers, is het aanbestedingvrdeel vr de kper. De Vrij-Op- Naam-prijs van de kpwning wrdt derhalve aangepast p basis van de aanbesteding, en is dus niet afhankelijk van de marktwaarde. Het aanbestedingsvrdeel kmt niet ten vrdele van de grndexplitatie. De gemeente is 100% eigenaar van de grnden en heeft een sluitende grndexplitaite, de gemeente heft geen winst te maken p de uitgifte van grnden en aanbestedingsvrdelen, anders dan met de pbrengsten van de kavels de grndexplitatie sluitend maken. 2. Uitgangssituatie en delstelling In het prject Oppe Brik zijn vanaf het 1ste kwartaal 2015 kavels beschikbaar vr kpwningen. De wijze waarp de kavels wrden verkcht is het vrliggend Raadsvrstel. De delstelling is m alle 44 kavels zelf te ntwikkelen en te verkpen. 3. Rl gemeente en visie en strategie participatie De gemeente is initiatiefnemer en ntwikkelt zelf de lcatie in samenwerking met de partners LHB en WnGed 2-Duizend. De gemeente is verantwrdelijk vr de grndexplitatie. Met de ntwikkeling van de kpwningen is de gemeente k verantwrdelijk vr de pzet van de pstalexplitatie van de kpwningen en de bijkmende ksten m de wningen te ntwikkelen. Blz - 1 -

2 4. Telichting In het Stedenbuwkundig VO is rekening gehuden met 44 kpwningen en 105 DAEB-gerelateerde huurwningen te ntwikkelen dr WnGed 2-Duizend. De 44 kpwningen betreffen: 6 starters kpwningen 2 pati kpwningen 18 tweekap kpwningen 18 vrijstaande kpwningen De 44 kpwningen ntwikkelen we in een tijdsbestek van zes jaren, gemiddeld zeven wningen per jaar. De kpwningen ntwikkelen we per blk f cluster van kavels. Hiervr zijn een aantal mgelijkheden: 1. Prjectntwikkelaars en (ntwikkelende) buwers ntwikkelen de kavels; 2. Kpers ntwikkelen zelf een wning; 3. Gemeente geeft zelf kavels uit, ntwikkelt en verkpt aan de kpers; Ad 1) Prjectntwikkelaars i.c. (ntwikkelende) buwers ntwikkelen In 2013 hebben meerdere gesprekken plaatsgevnden met reginale en landelijke pererende prjectntwikkelaars en (ntwikkelende) buwers. Uit de gesprekken kwam een beeld naar vren dat de marktpartijen niet bereid waren m te vlden aan de gestelde vrwaarde dat er strting vraf plaatsvindt naar rat van de pbrengstverwachting. Tevens geven de marktpartijen aan: Uitsluitend bereid zijn prjectmatig te buwen. Hierbij is de dr de gemeente begde beeldkwaliteit niet gegarandeerd. Dit sluit bvendien niet aan bij de wens m vraaggestuurd samen met kpers te buwen in dit plan; Het buwvlume van de kpwningen te beperkt is. In cmbinatie met het buwen van de wningen vr WnGed 2-Duizend is dit een vrwaarde; De grndprijs ( 160,- /m2, exclusief btw) meilijk haalbaar is in relatie tt de kavelppervlakte en de Vrij-Op-Naam-prijs (V.O.N.-prijs). In het prject Oppe Brik zijn de prjectntwikkelaars en (ntwikkelende) buwers geen partner. Ad 2) De buwkavels wrden uitgegeven, kpers ntwikkelen zelf een wning Een veel beprefd cncept vr gemeenten is het uitgeven van buwrijpe buwkavels. Kpers kunnen binnen randvrwaarden van Bestemmingsplan en Beeldkwaliteitplan de wningen ntwikkelen. De gemeente heeft echter een duurzaamheidsambitie van het ntwikkelen van energie-nta-0 wningen vr het gehele plan. De extra bendigde investeringen in de wningen m deze ambitie te halen kan vr een individuele kper een lastige pgave zijn; te cmplex, te kstbaar, realisatie prblemen tijdens de buw van de enkele wning etc Tevens kan een kper de afwijkende zwaardere duurzaamheidsambitie van het Buwbesluit juridisch aanvechten, waardr alsng een gasnet gerealiseerd met wrden in het prject. Het hge ambitieniveau van het ntwikkelen van energie-nta-0 wningen vergt een cllectieve aansturing dr de gemeente m de kwaliteit te brgen. Ad 3) De gemeente ntwikkelt en verkpt aan de kpers In den lande hebben zich de afgelpen jaren vrbeelden vrgedaan waarbij gemeenten zelf het initiatief genmen hebben m zelf te ntwikkelen,.a. in Vlendam, Almere, Assen, en recentelijk k Zwlle. Deze gemeenten hebben de prjectntwikkelaars en (ntwikkelende) buwers niet als partner in de ntwikkelfase. Blz - 2 -

3 Daar waar gemeenten zelf de wningen ntwikkelen zijn de marges lager (Algemene Ksten, Winst & Risic; gemiddeld lager dan 4%) en kmen de lagere stichtingsksten, mede p basis van de aanbesteding van de aanneemsm, ten gunste van de kper. Ok vr de gemeente is dat een belangrijk uitgangspunt m de kpwningen zelf te ntwikkelen en te verkpen aan kpers. Het belang van de kper staat vrp, zdat de kper het financiële vrdeel van lagere V.O.N.-prijs krijgt. Vr de gemeente is aanvullend een belangrijk argument een sluitende grndexplitatie. We heven geen winst te maken p de uitgifte van grnden. Wat betekent zelf ntwikkelen in de praktijk? Het zelf ntwikkelen van wningen betekent dat wij pdracht geven aan de architect (cnstructeur en andere adviseurs) en alle daarbij behrende bijkmende (stichtings)ksten van een wning, de Opstalexplitatie. De ntwerpfases van een wning, en de daarbij behrende ksten, betreffen Schets Ontwerp (SO), Vrlpig Ontwerp (VO), Definitief Ontwerp (DO) tt Bestek, p basis waarvan een aanbesteding zal wrden gehuden. Een architect krijgt pdracht p basis van de regels in het Bestemmingsplan, het Stedenbuwkundig VO en het Beeldkwaliteitplan, geadviseerd dr KuiperCmpagnns. Na het SO betrekken we kpers, en kunnen dan vraaggestuurd ntwikkelen. In het Stedenbuwkundig VO hebben we rekening gehuden met 6 starterskpwningen. In het calitieprgramma is specifiek aandacht vr het aantrekken en behuden van jngeren Bij vldende vrverkppercentage besteden we de wningen aan. Een z hg mgelijk vrverkppercentage (90%, liefst 100%) beperkt het risic van rente tijdens tijdelijke leegstand van een pgeleverde wning. De definitieve aanneemsm bepaalt de uiteindelijke stichtingsksten van de wningen. Dit is de V.O.N.-prijs vr de kper. Om het risic vr de gemeente te beperken gaat de aannemer een realiseringsvereenkmst aan met de kper en is de gemeente gevrijwaard van aansprakelijkheid. In de praktijk heet dat SWK- f Wningbrg-verlegd (SWK = Stichting Waarbrgfnds Kpwningen f via Wningbrg). Zelfbuw én energie-nta-0-wningen. Het zelf ntwikkelen van energie-nta-0-wningen is de duurzaamheidsambitie vr het prject Oppe Brik. Energie-nta-0 betekent k letterlijk géén energierekening behudens de ksten van vastrecht vr de elektra-aansluiting. Op het gebied van duurzaamheid & milieu zijn verschillende methdes ntwikkeld en in gebruik. De GEN Methdiek (Gebieden Energie Neutraal Methdiek) spreekt aan mdat het aansluit p de ntwikkeling van energie-nta-0 gebiedsntwikkelingen. In cmbinatie met het Energiebureau hebben we een ambitiekaart ntwikkeld. Ok WnGed 2-Duizend heeft vr de huurwningen in het plan energie-nta-0 wningen als ambitie gedefinieerd. De investeringen in energie-nta-0 maatregelen aan wningen wrden terugverdiend met (lagere) tekmstbestendige wnlasten. Die zijn immers niet meer gevelig vr tariefswijziging van elektra. Dr zelf de wningen te ntwikkelen verwachten we de investeringen te beperken. Het hge ambitieniveau van het ntwikkelen van energie-nta-0 wning vergt een cllectieve aansturing dr de gemeente m de kwaliteit te brgen. Aanbestedingsvrdelen zijn in het belang van de kper, zdat de kper lagere stichtingsksten krijgt. VROM startersleningen gemeente Beesel De verrdening VROM Starterslening gemeente Beesel is vastgesteld p 24 juni 2013 en in werking getreden p 5 ktber Een belangrijke vrwaarde in de verrdening is de maximale kpsm, namelijk ,-. Blz - 3 -

4 Bij de ntwikkeling van de 6 starters kpwningen in het prject Oppe Brik zijn de ksten van de duurzaamheidsambitie geraamd p ,- inclusief btw per wning. De kpsm van de wning kmt dan hger uit dan de maximale kpsm van vlgens de verrdening VROM startersleningen gemeente Beesel. Om starters binnen dit prject in aanmerking te laten kmen vr de starterslening met de gemeenteraad vr de 6 starters kpwningen de verrdening aanpassen. De kpsm in de verrdening met pgehgd wrden met ,- vr de wningen die binnen dit prject vallen. De vrbeeldverrdening van SVn kent de mgelijkheid vr een specifieke regeling die betrekking heeft p een bepaald prject. De nieuwe cncept verrdening leggen we met een apart bestuurlijk behandelvrstel aan u vr. Er is verleg geweest met SVn. SVn geeft aan dat een verhging van de kpsm kan binnen de vrwaarden van de NHG (< ,-). De Prvincie Limburg vlgt de gemeente in deze en SVn tetst het inkmen. De Prvincie Limburg heeft k een Duurzaamheidslening (met andere vrwaarden en een andere lptijd), passend bij nieuwbuwwningen. Met SVn en Prvincie Limburg is afgestemd dat een kper geen stapeling van leningen kan krijgen, dus niet de Starterslening van de gemeente Beesel én de Duurzaamheidslening van de Prvincie Limburg. Risicanalyse. Om de risic's van het zelf ntwikkelen van de kpwningen te beperken, nemen we de vlgende maatregelen: Dr vraaggestuurd te ntwikkelen leveren we veel meer maatwerk aan de ptentiële kpers; De mvang van een cluster van kpwningen blijft beperkt tt ca. 8 wningen in één keer ntwikkelen. Dr de cluster van kpwningen beperkt te huden en te spreiden ver een aantal jaren is het risic van vermarkten van de kpwningen in de tijd beperkt. Dr het vrverkppercentage te stellen p 90%, zullen we incidenteel bij de aanbesteding tijdelijk een wning niet verkpen. De kpwning blijft dan tijdelijk in eigendm van de gemeente. Dit kan gevlgen hebben vr de rente p de niet ntvangen buwtermijnen en de grndverkp. We stellen vr m een vrbereidingskrediet beschikbaar te stellen van ,- excl. btw vr gemiddeld de 1ste cluster van kpwningen, betreffende de 6 starters kpwningen en de tweekap kpwningen aan de Greswarenstraat, waarvan de buwkvavels naar verwachting in het 1ste kwartaal 2015 wrden uitgegeven. De cluster van 8 wningen ntwikkelen we in één keer vraaggestuurd vr de kpers. De verrekening van de gemaakte bijkmende ksten in de pstalexplitatie evenals de verrekening van de kavelprijs, inclusief rente, vindt plaats p het mment dat de buwkavel ntarieel passeert. a. Financieel Bendigd krediet vr het zelf ntwikkelen van de kpwningen is ,- exclusief btw, en betreft de bijkmende ksten in de pstalexplitatie als architectksten, reclame, leges etc.. b. Juridisch In het prject is het Bestemmingsplan juridisch afgedicht. Met de kpers wrden juridisch vereenkmsten geslten als een ptievereenkmst, reserveringsvereenkmst en kpvereenkmst. Vr de juridische cmpnent wrdt de gemeente ndersteunt dr het advcatenkantr Bels Zanders. c. Risic s Risic's betreffen het vrverkppercentage van de kpwningen en het uitveringsrisic. Gestreeft wrdt naar een vrverkppercentage van 100%, bij 90% is het risic het tijdelijk rente-risic van een nverkchte wning na plevering van de kpwning. Om het uitveringsrisic niet bij de gemeente neer te leggen, wrdt de realiseringsvereenkmst met Wningbrg f SWK geslten tussen de kper en de aannemer, waarbij het risic van het buwen van de kpwning wrdt verlegd naar de aannemer. Blz - 4 -

5 5. Tekmstvisie Levende gemeenschap Ideale en nderscheidende samenleving Duurzame wn- en werkgemeente Gemeente samen met inwners Samenwerkende gemeente De gemeente nderscheidt zich hiermee mdat de ntwikkeling en realisatie van het prject in eigen hand wrdt gehuden, zwel de grndexplitatie als de pstalexplitatie van de kpwningen De gemeente streeft naar een ambitieniveau energienta-0-wningen. In het prject zijn k 10 werkwnunits en 1 werk-wnvilla pgenmen, waarbij vr de (bedrijfs)wningen k het ambitieniveau geldt. De gemeente heeft heeft bij de vrtgang van het prject en specfieke nderdelen als de marketing en naamgeving, het kernverleg Offenbeek betrkken. De gemeente werkt samen met de Limburgse Herstructureringsmaatschappij vr Bedrijventerreinen en wningcrpratie WnGed 2-Duizend. Daarnaast is de Prvincie Limburg een belangrijke partner. 6. Vrstel a) Instemmen met het zelf ntwikkelen van kpwningen in het prject Oppe Brik. b) Instemmen met een vrbereidingskrediet van ,-, exclusief btw vr de pstalexplitatie van de kpwningen. c) Instemmen met het verhgen van de kpsm van de VROM starterslening van de gemeente Beesel met ,- vr de 6 starters kpwningen in het prject Oppe Brik Reuver, 23 september 2014 Burgemeester en wethuders van Beesel, secretaris, R.R.M. Halffman burgemeester, P. Dassen-Husen Aldus vastgesteld dr de raad van Beesel in zijn penbare vergadering van 6 ktber 2014 griffier, vrzitter, E. Apeldrn-Feijts P. Dassen-Husen Blz - 5 -