SBV INDUSTRIEEL IN DE PORTEFEUILLE VAN NEDERLANDSE INSTITUTIONELE BELEGGERS EN VASTGOEDFONDSEN

Transcriptie

1 SBV INDUSTRIEEL VASTGOED IN DE PORTEFEUILLE VAN NEDERLANDSE INSTITUTIONELE BELEGGERS EN VASTGOEDFONDSEN RIIast~rnrnnf SR\/ RIIRF cr) O l \i nrc R F F A Cracc~~ AIIRF Jaargang augustus 2001 n Prof drs P P Kohnstamm Postdoctoral O~lidina Vastaodkund Vrsi Autur UvA Univrsitit van Amstrdam 17 Ing R J Elvld

2 Inhoudsopgav Inhoudsopgav SBV. PD0 Vastgodkund 1 Voorwoord... l 2 Stratgisch kadr Hypoths. problmstlling n ondrzoksvragn Uitgangspuntn Concptul modl Conjunctuur invlodn n ondrzok Lswijzr Blggingsdolstllingn Inliding Blggrs Blggingsdolstllingn Spriding Risico n prformanc... l O 3.6 Conclusi... l 4 Industril vastgod Inliding Gmodllrd ruimtgbruik Industriël huurprijzn Eignaar /gbruikrs Bschikbaarhid industril blggingsproduct Risico Rndmnt Conclusi Ontwikklingn in d industriël branch Inliding Gbruikrstypn in d vraagstructuur Ontwikkling vraagstructurn pr rgio Ontwikkling wrkglgnhid Tokomstig ontwikklingn wrkglgnhid Trnds in Transport n logistik Conclusi Ruimtlijk planologisch blid Inliding Ovrhidsblid Ntwrkstdn, corridors n d waarnming van d praktijk Conclusi Blggrsgdrag..., Inliding Blgd vrmogn n spriding Risico Tokomstvrwachtingn Boordling totaalbld Conclusi... 43

3 8 Conclusis n aanbvlingn.....,.,...,.,., Inliding Marktportfuill n blgd vrmogn Eignschappn van ht asst industril vastgod Matching mt blggingsdolstliingn Scnario's voor marktontwikklingn Risico Biglag 1 Aantal ondrnmingn vrvor... Bijlag 2 Ruimtlijk hoofdstructuur... Bijlag 3 IC-; Datahofls n swifchhouss Bijlag 4 Industrial rntindx......s. Bijlag 5 Economtric industrial analyss... Bijlag 6 Gbouwprofil... Litratuur... SBV - PD0 Vastgodkund

4 Inhoudsopgav SBV-MRE C3 g Invstmnt is not a scinc, it's a mattr of human judgmnt D. Parkr Robinson uit Wisz, van Wttum, 1988 SBV - PD0 Vastgodkund

5 Voorwoord SBV-MRE 0 D bdrijfsruimtmarkt hft nooit vl blangstlling gknd in blggrskringn. D laatst jarn tonn chtr vooral particulir blggrs intrss voor dz markt, trwijl ook d intrss van Ndrlands n buitnlands blggingsinstllingn tonmt (FGH Bank 1999). Voor ht rst in d tijd wrd in 1999 vnvl door blggrs ginvstrd in industril vastgod als in rtail invstmnts (DTZ Zadlhoff 2000) Kantorn, maar ook winklcntra n woningn blijvn in ht algmn d mst gwild blggingscatgori. Industril vastgod is chtr d "snlst groir" (JonsLangLasall ). D al gruim tijd gsignalrd blangstlling voor bdrijfsruimtn vrtaald zich in 1999 voor ht rst in n duidlijk tonam in ht transactivolum van blggingn. Tn opzicht van 1998 is ht gïnvstrd vrmogn mr dan vrdubbld tot ca. 500 miljon EURO. Voornamlijk hoogwaardig bdrijfsruimtn tn bhov van d logistik dinstvrlning warn zr gwild ondr mt nam institutionl blggrs (JonsLangLasall 2000) Vraag naar dit product is bij gbruikrs ovrigns tvns nadrukklijk aanwzig Vrschillnd Kamrs van Koophandl n wrkgvrsorganisatis als VNO-NCW vragn d laatst tijd aandacht voor ht (drignd) tkort aan bdrijvntrrin. D trnds in d uitgift van bdrijvntrrinn zoals di uit ht ondrzok van d RPD Rijks Planologisch Dinst kunnn wordn afglid alsmd d informati btrffnd d voorraadpositi van bdrijvntrrin gvn duidlijk aan dat d voorraadpositi binnn nit al t lang tijd ondr druk komt t staan (VGM ). Uit ht rapport 'Wrklocatis 2000' van d Rijks Planologisch Dinst blijkt dat in 1999 mr bdrijvntrrin is uitggvn dan ooit tvorn. In totaal hctar. Uit ht voorgaand rijst ht bld op dat industriël bdrijfsruimtn zich mogn vrhugn op n groind blangstlling in tw ondrschidnd marktn, t wtn d markt van huurdrs/gbruikrs n d blggrsmarkt. Dit laatst ondrschidt is van groot blang. Huurdrs n gbruikrs zin vastgod als kostnplaats, trwijl blggrs vastgod als rndmntsdragr bschouwn Tats, Eichholtz 1993). D vraag rijst wlk togvogd waard dit asst hft n aan wlk ignschappn ht vanuit blggrsoptik dint t voldon. Op dz vraag: "Aan wlk isn motn industriël gbouwn volgns u voldon?" antwoordd Prof. Dr. Ed F. Nozman, Bijzondr hooglraar RU Groningn n Dirctur ING Rsarch in ht voorjaar van 2001 kortwg. "Functionalitit n rprsntativitit voor d gbruikr, rntabilitit voor d invstrdr". Concntrrnd op d invstrdr laat Nozman hirbij onbantwoord d vraag: "Waarom zoudn institutionl blggrs n blggingsfondsn ubrhaubt in dit typ industril vastgod blggn?". Volgns ht 'Capital Asst Pricing Modl' invstrn rationl invstrdrs in n combinati van risicovrij obligatis n d marktportfuill. Vastgod maakt dl uit van dz marktportfuill n afwijking van d marktportfuill btknt dat d blggr -in n fficiënt markt- spcifik risico gaat lopn. (Bodi, Kan, Marcus 2001). SBV - PD0 Vastgodkund

6 Voorwoord SBV-MRE 8 In dz argumntati zou vastgod -n dus ook industril vastgod- in d blggingsportfuill van n institutionl blggr n n fonds motn wordn opgnomn. En spcifik asst, zoals hir industril vastgod, dint vrvolgns in ht algmn its to t vogn aan d portfuill. Dit kan btrffn n tovoging op ht risicoprofil of standaarddviati. Indin ht asst zr strk corrlrt mt n andr asst lvrt ht gn togvogd waard. Nittmin hbbn blggrs bdrijfsgbouwn slchts in n bprkt mat opgnomn in hun portfuills. Vaak wordt gzgd dat ht asst schaars in d markt bschikbaar is n d risico's voor institutionl blggrs n fondsn wrdn in ht algmn t hoog gacht. D indruk bstaat immrs dat d markt voor bdrijfsruimt in vl strkr mat dan d kantornmarkt bïnvlod wordt door d macro-conomisch ontwikklingn n d ontwikklingn in bpaald bdrijfstakkn (NVB, 2001). Voorliggnd rapportag poogt in dit vrband inzicht t gvn in d togvogd waard van industril vastgod in d blggingsportfuill. Actul rlvant aspctn wordn bhandld, dirct togspitst op industril vastgod in Ndrland n d positi van dit typ vastgod in d blggingsportfuill van Ndrlands vastgodfondsn n institutionl blggrs. Industril vastgod zal n aantoonbar positiv bijdrag motn kunnn lvrn aan ht blggingsrsultaat, n daarm voorwaardnschppnd motn zijn om d positi van d institutionl blggr of blggingsfonds op d Ndrlands markt thans n op trmijn t kunnn bhoudn c.q. t kunnn vrstvign Amstrdam, zomr 2001 SBV - PD0 Vastgodkund

7 2 Stratgisch kadr 2.1 Hypoths, problmstlling n ondrzoksvragn In ht voorwoord is gstld dat r n tonmnd intrss zou bstaan voor ht asst industril vastgod. D cntral ondrzokcvraag in ondrhavig ondrzok luidt drhalv. Vrstrkt ht bld zich rcntlijk aantoonbaar dat industril vastgod togvogd waard hft in d blggingsportfuill van institutionl blggrs n blggingsfondsn In voorliggnd rapport wordt inggaan op dz cntral ondrzokcvraag Aan d hand van d cntral ondrzoksvraag wordn d volgnd scundair ondrzoksvragn tr totsing van d cntral ondrzoksvraag gdfinird: s Q Wlk ovrwgingn zou d institut~onl blggr n ht blggingsfonds kunnn hbbn om (tonmnd) in dit typ vastgod t blggn (pro n contra). Wat is d karaktristik van ht asst. Wlk aspctn zijn rlvant bij ht inpassn van industril vastgod in d blggingsportfuill (ggvn d blggingsdolstllingn van d blggr). Aan wlk blggingscritria lijkt ht industril vastgod t voldon 2.2 Uitgangspuntn Tijdns ht ondrzok zijn d volgnd uitgangspuntn ghantrd. Hirm wordt tot n afbakning van ht ondrzoksgbid gkomn. Van blang zijn hirbij ht gkozn prspctif van ht industril vastgod als blggingsmiddl binnn onz landsgrnzn als cntraal ondrzoksondrwrp. Ht woord "rcnt" in d cntral ondrzoksvraag gft aan dat voorliggnd studi vooral actul van aard is. Volgns vln hbbn particulir blggrs al vl jarn n dominrnd rol gspld n voor hn is ht vidnt dat op dz markt zr god rndmntn t bhaln zijn tgn accptabl risico's. Voorliggnd rapportag stlt nit ht gdrag van d particulir, maar van d institutionl blggr n ht blggingsfonds aan d ord. Mindr aandacht wordt zo ook bstd aan traditionl n historisch aanbod n opnam vrhoudingn, gzin d ruim mat waarin drglijk analyss rds zijn uitgvord. Mr wordt inggaan op d ontwikklingn aan d zijd van d gbruikrs (vraagzijd) n ht spcifik gdrag van ht asst, zoals huurprijsontwikkling n lgstandsrisico in vrglijking mt vooral ht populair n mst gangbar asst kantorn (aanbodzijd blggingsproduct). Dz aanpak wordt nadr toglicht in ht concptul modl hirna. Inggaan wordt op d rol van dit vastgod in d blggingsportfuill van Ndrlands institutionl blggrs n blggingsfondsn. Mt industril vastgod wordn bdrijfsruimtn, distributiruimtn n productiruimtn in Ndrland aangduid. Nit spcifik wordt inggaan op d mr op dtailnivau t ondrschidn typn institutionl blggrs n fondsn, zoals opn - n closd nd fondsn, burs- n nit bursgnotrd fondsn, tc. D bschouwing van d tokomstig marktpotnti van ht vastgod gschidt voornamlijk vanuit n thortisch optik. SBV - PD0 Vastgodkund 3

8 Dit ondrzok bprkt zich voornamlijk tot ontwikklingn binnn d blggingscatgori vastgod. Nit bstudrd zijn d (vrandrnd) positis van vastgod binnn d ghl portfuill van institutionl blggrs n -fondsn. Slchts zr summir zal inggaan wordn op d tchnisch bouwkundig ignschappn van industril vastgod als courant n marktconform blggingsproduct. D nadruk in dit stratgisch ondrzok ligt op blggingstchnisch critria. Ht accnt wordt voornamlijk glgd op d positi van industril vastgod voor blggrs in Ndrland. Bij ht vrglijkn van industril vastgod mt andr assts wordn kantoorblggingn als rfrntipunt ghantrd. In intrnationaal vrband wordt Ndrland uitsluitnd bzin als positi tn opzicht van d naburig landn n haar plaats in d macro conomisch distributistructuur. Gn analyss zijn gmaakt van xploitatilastn, tchnisch/conomisch lvnsduur of financirbaarhid. Gn juridisch of fiscal ondrwrpn zijn ganalysrd. Ht ondrzok poogt nit in t zoomn op n gspcialisrd vraag binnn ht ondrwrp. Ht tracht d ondr 2.1 gnomd ondrwrpn stratgisch t bhandln. Ht ondrzok hft daardoor tn dl n kwalitatif n tn dl n financil n kwantitatif karaktr. 2.3 Concptul modl Bij ht bantwoordn van d ondrzoksvragn is ht volgnd concptul modl ghantrd. industril vastgodgbruik n vastgodtrnds algmn conomisch ontwikkling n rlvant conomisch trnds Figuur 1. Concptul modl Marktpositi van industril vastgod In ht concptul modl zijn d bïnvlodnd ntwrkn stratgisch n op hoofdlijnn van n algmn nivau naar n mr spcifik nivau aanggvn. SBV - PD0 Vastgodkund 4

9 Ht modl is op dz wijz ingricht, omdat zij d birivlodrid variabln rr hun ondrling rlatis aangft Glgn binnn d spcifik critria van d vraag- n aanbodvrhoudingn van d vastgodmarkt wordn d volgnd ondrdln ganalysrd. Aanbodzijd vastgodmarkt Binnn d invlodssfr van ht aanbod, wordt allrrst inggaan op d blggingsdolstllingn van blggrs. Voordat n totsing van blggingscritria aan industril vastgod kan plaatshbbn, dinn rst op hoofdlijnn d dolstllingn van d blggr gnomd t wordn. Kort wordt inggaan op d blggingsdolstllingn. in trmn van dirct n indirct rndmnt, huurgroi, inflatidkking, bijdrag aan gwnst divrsificati, risico n spridingsmoglijkhdn. Vrvolgns dint d volgnd vraag zich aan. Wat is d positi n wat zijn ondrschidnd knmrkn van industril vastgod, zoals ht thans in d markt aan d aanbodzijd t signalrn is? Aan wlk critria lijkt ht asst t voldon n ho is d bschikbaarhid van ht asst in d markt? Vraagzijd vastgodmarkt Branchontwikklingn n vastgodtrnds zijn vrtrkpunt voor ht vastgodgbruik n d isn van d gbruikr (objctstructuur). Vaak wordt d bdrijfsruimt markt aangduid als spcifik. Basisknnis van d branch van d huurdrs is dan op hoofdlijnn bnodigd. Bij ht blggn in vastgod wordt "xposur" opgbouwd aan bpaald marktsgmntn. Blggn in vastgod is t vrglijkn mt ht dirct blggn in d sctor van d huurdr(s). "Er wordt blgd in d dominant bdrijfssctor in ht gografisch gbid waarin ht onrornd god zich bvindt" (Prof. Dr. P.M.A. Eichholtz 2001). In dz rapportag wordn d gnomd industriël issus bhandld. Vastgod is n fysik asst glgn in n local markt. Indin wij d potnti van industril vastgod willn bpaln dint primair aandacht t wordn ggvn aan d zognaamd sit n situation factorn, zijnd d locatis n d ontwikklingn in d onmiddllijk omgving (Tats, Eichholtz 1993) Ht ruimtlijk planologisch blid van d rijksovrhid stuurt dz factorn. In dit vrband zijn t nomn, d bstmming, d potnti n d (tokomst)waard van industriël locatis. Rcntlijk blid n nota's zijn in dz rapportag samnvattnd ganalysrd. Potntiël locatis wordn gdfinird. Vrvolgns kan ht (intrnational) prspctif van Ndrland als locati gzin wordn. Contingnti Mt contingntifactorn wordn factorn aangduid di zich buitn ht t bhandln gdlt van ht modl bvindn. Zij vormn n xtrn bïnvlodnd factor. D algmn conomisch ontwikkling is n drglijk xtrn factor. Zij draagt in d basis d ontwikkling van ht vastgod in Europs vrband n als afglid daarvan d ontwikklingn van ht vastgod in Ndrland. Ht ligt nit in d dolstlling van voorliggnd rapport om in d gaan op dz algmn fundamntl conomisch ontwikklingn. Zij wordn als voorwaard ghantrd. Dit gldt ook voor rlvant conomisch trnds. SBV - PD0 Vastgodkund 5

10 Ontmoting D stratgisch confrontati van n t vrhandln product vindt in d praktijk plaats op d markt, waar d vraag ht aanbod ontmot. In ht modl is dit d plaats van d dik gdrukt vrbindingslijnn tussn, aan d vraagzijd ht ondrdl 'industril vastgodgbruik' n aan d aanbodzijd 'vastgodblggingn' als product dat bschikbaar komt op d markt als gvolg van ht 'blggrsgdrag n d attitud'. lgn d achtrgrond van d critria als gnomd kan gtracht wordn t bzin ondr wlk voorwaardn n industril asst aan d blggingsdolstllingn zou kunnn voldon. Wat is d waard n wat zijn d ondrschidnd knmrkn. Aan wlk blggingscritria lijkt ht inductriii.l asst vooralsnog t voldon n handln blggrs hirnaar? "In wlk mat zijn vrondrstllingn in ht gtoond stratgisch n oprationl blggingsblid n -gdrag in ovrnstmming mt d knmrkn van ht asst. Wlk afwijkingn van dolstllingn n van prformanc kunnn vntul in conclusis n aanbvlingn wordn gnomd". I L i 5 f i SBV - P50 Vastgodkund G --

11 2.4 Conjunctuur invlodn n ondrzok D onrornd god markt wordt hir bschrvn in trmn van vraag- n aanbod vrhoudingn op d markt voor commrcil vastgod. Dz markt knmrkt zich rds lang tijd als n zr conjunctuur gvolig markt. Bgin ngntigr jarn is d vastgodmarkt problmatisch gwst. Vanaf d mid-ngntigr jarn hft d markt zich tot n mt ht vorig jaar zr succsvol ontwikkld. D marktpartijn hbbn zich gdurnd d ngntigr jarn stds vrdr gprofssionalisrd. Ht jaar 2000 lit rcord opnams aan d vraagzijd zin n (b1ggings)waardn van onrornd god stgn. Hl jaar 2001 word door vln gzin als "ht jaar van d waarhid" (Jaarbricht NVM). Huurprijzn n (b1ggings)waardn blvn wliswaar gdurnd ht rst kwartaal van 2001 op pil (VGM juni 2001) n gn cijfrmatig nrwaarts trnd was t ontdkkn. D bhoft aan kantoor- n bdrijfsruimtn blijft aanwzig. D vraag n aanbodstructurn ontwikkln zich chtr mindr gunstig dan voorhn. Vl rcnt data is -gzin ht bovnstaand- data uit n priod van hoogconjunctuur. Conclusis uit datarksn, di nit d vir cycli van d conomisch ontwikklingn hbbn doorlopn, zulln drhalv mt d nodig voorbhoudn gtrokkn motn wordn. 2.5 Lswijzr In hoofdstuk 3 wordn bhandld d blggingsdolstllingn van institutionl blggrs n blggingsfondsn. Dit zijn basisggvns di d structuur van ht blggingsaanbod bpaln wordn. In hoofdstuk 4 volgn d karaktristik ignschappn van ht industriël asst in trmn van ruimtgbruik, huurprijzn, igndomsstructurn n risico, inflatidkking n rndmnt. Mt ht voorgaand is d aanbodzijd ondrzocht. Aan d vraagzijd wordn in hoofdstuk 5 d branch ontwikklingn van d industriël gbruikrs bhandld. Hirbij wordt zowl inggaan op branchtypring als op praktisch ruimtlijk rgional ontwikklingn. Ht ruimtlijk planologisch blid van d ovrhid is vrvolgns n vidnt bïnvlodnd factor op ht fysik industriël asst. Zij wordt in hoofdstuk 6 ganalysrd. Blidslijnn n ondrwrpn uit d praktijk komn hir aan d ord. Tgn d achtrgrond van ht voorgaand kan vrvolgns gtracht wordn t bzin ho ht blggingsgdrag zich hft ontwikkld n ho n industril asst aan d dolstllingn kan voldon. Hirto wordt in hoofdstuk 7 ht gtoond gdrag van d institutionl blggrs n fondsn ganalysrd om uitindlijk in hoofdstuk 8 t komn tot conclusis n aanbvlingn. In d conclusis n aanbvlingn wordt achtrnvolgns inggaan op d marktportfuill, ht blgd vrmogn, ignschappn n matching mt blggingsdolstllingn. Tnslott wordn scnario's voor marktontwikklingn n risicoprofiln ggvn. - SBV - PD0 Vastgodkund 7

12 3.1 Inliding Blggingsdolstllingn varirn vanzlfsprknd pr blggr Dolstllingn op blggrnivau kunnn ht vrist risico n daarm d corrlati n d covarianti btrffn Op asstnivau zijn factorn t ondrschidn zoals gografisch spriding voorsplbaarhid faillissmntsrisico, couranthid n marktconformitit Of industril vastgod matchd mt d dolstllingn van blggrs dint op blggrnivau pr typ blggr bpaald t wordn, n op asstnivau pr typ asst. Op asstnivau staat hir industril vastgod cntraal. Tr voorbriding op d bantwoording van d vraag of dit asst voldot aan d blggrsdolstllingn wordn in dit hoofdstuk allrrst d vrschillnd typn blggrs ondrschidn, waarna individul blggingsaolstllingn vastgstld wordn Van Gooi, Wisz n Wttn (1993) stlln d klassik uitgangspuntn aan d ord. Voorts is als bron d syllabus portfolioblid van Prof. Dr. P.M.A. Eichhoiz gbruikt om tgn d achtrgrond van industril vastgod rlvant blggingsdolstllingn t ondrschidn n t idntificrn. In ht algmn wordn primair n scundair blggingsdoln ondrschidn. Gzin ht karaktr van d scundair aspctn zijn dz btr t btitln als 'ovrwgingn', di bij d blggr n rol spln. Zij wordn hirondr gnomd. Primair dolstllingn In stand houdn van ht vrmogn Gnrrn van inkomstn Gnrn van groind inkomstn Gnrrn van waardgroi Scundair ovrwgingn Blggingshorizon van d blggr (d wisslingn in ht sntimnt op d vrschillnd financiël marktn is n bron van zorg voor n pnsionfonds) Liquiditit in d portfuill Ovrwgingn van morl aard bij d blggr 3.2 Blggrs Van d vrschillnd soortn blggrs staan institutionl blggrs n fondsn in voorliggnd ondrzok cntraal. Institutionl blggrs zijn financiël instllingn di mt n zkr rglmaat gldn op d langr trmijn t blggn hbbn als noodzaklijk uitvloisl van hun hoofdzaak. Tot dz catgori blggrs bhorn particulir pnsionfondsn, algmn burgrlijk pnsionfonds, lvnsvrzkrings-maatschappijn n spaarbankn. 3.3 Blggingsdolstllingn Pr typ blggr wordn dolstllingn gstld tn aanzin van: ht rndmnt op kort n lang trmijn ht aanvaardbar risico normn (bijvoorbld nit blggn in landn mt n dictatoriaal rgim) SBV - PD0 Vastgodkund

13 BIcar 11 -'?*d' Institwtjonl blggrs D hoofddolstlling van d institutionl blggr is ht bhrn van vrmogn voor d dlnmrs Pnsionfondsn n lvnsvrzkraars zijn ghoudn dit op n strk risicomijdnd wijz t don, tnind d uitkring aan d dlnmrs vilig t stlln Bprking van ht risico is dus n blangrijk dolstlling Daarnaast zijn stabil blggingsopbrngstn blangrijk om strk wisslnd prmis t voorkomn En hoog rndmnt (van bdrijfsruimtn) wordt in dit kadr nit gnomd Voor pnsionfondsn di zich tot n waard- of wlvaartsvast pnsion vrplrchtn is bschrming tgn inflati n blangrijk critrium in ht blggingsblid Dat gldt mmdr voor vrzkraars di zich mstal alln vrplichtn tot n ggarandrd nominaal indkapitaal (Nit-) bursgnotrd klggingsinstliingn Blggrs in n blggingsinstlling kunnn in princip op lk gwnst momnt d dlnming bginnn of béindign in tgnstlling tot d contractul gbondn dlnmrs van vrzkraars n pnsionfondsn. En blggingsinstlling hft dus in princip mr kuzvrijhid inzak ht risicoprofil, htgn bijvoorbld tot uitdrukking komt in d mat waarin ht vrmd vrmogn wordt gfinancird. Bursgnotrd blggrs kunnn spcialisrn. Hun aandlhoudrs divrsificrn zlf!. Voor vastgodfondsn di n hoog div~dndblid nastrvn is n hoogrndrnd asst -zoals industril vastgod- bijzondr aantrkklijk. 3.4 Spriding Spriding is n cruciaal instrumnt om ht risico t vrmindrn, ht risico kan daarbij wordn ondrschidn in kwalitits- of objctrisico n prijsvormings- of marktrisico. Binnn n bpaald markt kunnn afzondrlijk blggingn ondr of juist bovn ht gmiddld van di markt rndrn. Door t blggn in mr objctn uit dzlfd markt, is ht kwalititsrisico van d afzondrlijk blggingn uit t middln. In d portfuill blijft zodond alln ht risico van di markt als ghl ovr. Dit marktrisico is lagr dan ht risico van lk van d afzondrlijk objctn op di markt In ht ghl slctiprocs zal op vrschillnd plaatsn aandacht wordn gschonkn aan spriding. Blggrs hantrn hirbij d volgnd mthodn: a Spriding van d blggingn ovr vrschillnd objctn. Hirdoor is ht 'kwalititsrisico' tgn t gaan. Dit btrft d (micro-conomisch) onzkrhid, voortvloind uit d tchnisch n commrciël kwalitit van n objct. Spr~ding van d blggingn ovr (gbidn, landn n) marktn di zich vrschillnd ontwikkln. Hirdoor valt ht 'prijsvormingrisico' tgn t gaan. Dit btrft d (macro- conomisch) onzkrhid, samnhangnd mt d prijsvorming van n blggingsobjct, voor zovr di nit vrband houdt mt d kwalitit van ht onrornd god. Door in marktn t blggn di nit mt lkaar in d pas lopn (corrlrn) nlof marktn di andrs ragrn op conomisch n maatschapplijk ontwikklingn kan risicospriding bwrkstlligd wordn. SBV - PD0 Vastgodkund 9

14 r Spriding pr tjpc asst Dit btrft ht blggr1 in vrschillrid soortn (catgorin) van onrornd god Spriding ovr divrsificrnd rgional conomiën, Ht blggn in n markt di op vrschillnd bdrijfstakkn is goriëntrd, wordt door blggrs vaak rvarn als btr gsprid dan n markt waar d conomi wordt gdominrd door n bpaald bdrijfstak. 3.5 Risico n pdormanc Blggrs hantrn prformancmaatstavri, waarin rndmnt n risico in n maatstaf zijn gvat. Htzlfd is bij dirct vastgod mt nam van blang voor industril vastgod; htgn in ht algmn hoog rndrnd n hoog risicodragnd is. En voorbld van n prformancmaatstaf is a Sharp maatstaf (sharp-i-at~o) wlks wordt brknd door d ggvn 'risicopr~mi -ht gmiddld bhaald (b1irc)rndrnnt bovn d risicovrij rntvot- t dln door ht risico wrgvn door d standaarddviati van ht rndmnt D maatstaf gft hirm d risicoprmi pr nhid glopn risico wr. Binnn ht sharp-modl wordt ht als mindr zuivr rvarn als ht total rndmnt aan ht risico grlatrd wordt. Dit modl stlt n structuur voor waarbij alln ht gdlt bovn ht rndmnt -dat bhaald kan wordn zondr nig risico t lopn- als risicoprmi gdfinird wordt Ho hogr d Sharp maatstaf is, ho mr xtra rndmnt is ggnrrd in ruil voor ht gnomn risico; dus ho hogr d Sharp maatstaf ho btr ht rndmnt. Bij ht boordln van rndmntn (n prformancs) is n rfrntikadr wnslijk Hirbij is t dnkn aan: Rndmntn van concurrntn; Rndmntnindics van indirct onrornd god (zr god voor handn); 0 Rndmntrksn van dirct onrornd god (mindr god bschikbaar). Sharp-ratio's wordn voor industril vastgod nog nit gmtn. Ht mtn van d risico 1 rndmnt-rksn is chtr voor industril vastgod van groot blang om ht algmn gsuggrrd risico t kwantificrn n daardoor mr inzichtlijk t makn. Ht mtn van d standaarddviati zou voor d tokomst n mthod kunnn zijn. In hoofdstuk 6 wordn d bïnvlodnd variabln op d prformanc van vastgod bsprokn om zodond n inzicht t vrwrvn op risico n 'risk-assssmnt'. D Invstmnt Proprty Databank Ltd. (IPD) hft n risk survy uitgvord in sptmbr SBV - PD0 Vastgodkund 1 O

15 Er wrd spcifik gricht op volatilitit n binnn ht Capital Asst Pricing framwork wrd gtracht ht ondrschid t dfiniërn tussn marktrisico n spcifik risico 3.6 Conclusi Typisch ondrschidnd blggingsdolstllingn pr typ blggr in d praktijk: Blggr Primair blggingsdol Blggingsgdrag Particul~r blggrs Inkomstn marimalisrn, brj gstld ris~co profil Pnsionfonds Inflati gcorrigrd pnsion uitkrn (/idbi/lfy) Divrsificrn Vrzkr~ngs- Shar holdr valu Blggn primair in obligabs (matchmg) maatschappijn Handhavn van ht vrmogn Vastrntnd waardn n aandln n van d maatschappo onrornd god zun immrs rntgvolig Passn Durat~on matchmg to, immunisati van ht blgd vrmogn voor ht rnfrislco (Bursgnotrd) blggingsfondsn Maximaal rndmnt Zowl dlrct als ind~rct Figuur 2. Blggingsdolstllingn bron: Bwrkt, Prof. Dr. P.M.A. Eichholz, Portfolioblid 2001 Ht spcifik risico trok d mst aandacht Eii blangrijk conclusi di mn trok was dat d mst p~oprly fund managrs ii risico nvironmnt dfinirdn di xtrin gvarird n strk portfolio grlatrd is Tot OP top 5 van nsico aspctri di d IPD invntaosrd, bhorn iiicom scurttyilas strugtur factors Tnant covnant strngth Obsolscnc - fuiictianaliconomic Liquidity issus Location D IPF Risk Woikzog Groiip bvlt aan complx nsiso mtmthodn t ontwikkln di d cumplxitit vaii ht asst rspctit c11 d halidbrdt aangft Voor d asst managr 8,) industril vastgod wordn Ndrlands blggrs in huil tradilionl omgving gcoiifiontid mi n complx asst SBV - PD0 Vastgodkund 11

16 Ipc!ii:.li 4 Industril vastgod 4.1 inliding Er zijn n blangrijk aantal vrschilln di d markt van industril vastgod ondrschidt tn opzicht van d kantornmarkt. Evidnt zijn ht hogr rndmnt n d lag xploitatikostn (ROZ, 2000). Voorts variërn d activititn van d gbruikrs, zoals rdr bsprokn. Dz lopn strkr uitn dan bij d ovrig vastgod-assts. Zij variërn van grootschalig opslag, distributi, laboratoria n rsarch, tot high-tch producti n assmblag. W vrondrstlln daarom ook andr n strkr variërnd opprvlaktgbruik in dit vastgodsgmnt. Wt is voor d blggr rlvant systmatisch t ondrknnn, waarvan n in wlk mat d vraag naar dit soort vastgod aan d gbruikrszijd afhanklijk is. Dz factorn wordn hirna ondrzocht n gtatst. Mt bhulp van conomtrisch modllr~ is ht moglijk d vraagstructurn inzichtlijk t makn n systmatisch t prognotisrn. In dit hoofdstuk wordt hirto n gschikt conomtrisch modl gschtst. Bij ht bhandln van dit modl wordt allrrst inggaan op d vraagstructuur n vrvolgns op d ontwikklingn van d huurprijzn. Evnns wordt d invlod van ignaarlgbruikrs aan d ord gstld. In dit hoofdstuk wordt vrvolgns d bschikbaarhid van ht industriël vastgod als blggingsproduct ondrzocht. Dit gschidt aan d hand van d marktportfuill. Ht karaktr van ht industriël vastgod in trmn van risico, inflatidkking n rndmnt wordt aan ht ind van ht hoofdstuk bsprokn. 4.2 Gmodllrd ruimtgbruik Dnis DiPasqual n William C. Whaton (Harvard Univrsity, Massachustts Institut of Tchnology, 1996) schtsn d volgnd aanpak om d vraag naar bdrijfsruimtn t modllrn. In bijlag 5 is n afschrift van d volldig analys togvogd. Hirondr wordn d uitgangspuntn uit d analys van DiPasqual n Whaton zoals vrmld in d uitvorig bijlag als bknd vrondrstld. Allrrst wordt hirna pr sctor d vraag ganalysrd Bij ht dfiniërn van ht ruimtgbruik (d vraag) dint in ht mst nvoudig modl minimaal n thortisch ondrschid gmaakt t wordn tussn industri n distributi. Distributi wordt in Ndrland vlal bnomd als groothandl n transport. Distributi- n opslagruimtn D Amrikaans ondrzokrs stlln dat d vraag naar distributi- n opslagruimtn rchtstrks afhanklijk is van d hovlhid voorraad di producntn in ht btrffnd gbid brid zijn aan t houdn. Bovndin vrvulln bpaald gbidn d functi van distributiknooppunt of distributi "hubs". Dit gldt vnzo voor Ndrland, zi hoofdstuk 6 "distributiknooppuntn". Datarksn ovr industri n distributi zijn in ht algmn ruimschoots bschikbaar. Zi hirvoor d analyss in hoofdstuk 6. Informati ovr voorraadbhr is vl mindr toganklijk. Vanuit: n praktisch oogpunt zijn volgns DiPasqual n Whaton wrkglgnhidscijfrs d mst grd rks om ht ruimtgbruik van af t lidn. SBV - PD0 Vastgodkund 12

17 Irtd -m Incdustri (producti)ruimtn In n vrglijkbar rdnring hangt d vraag naar productiruimtn in n gbid af van d producti van godrn Cijfrs van landlijk industril producti pr arbidskracht n pr sctor zijn in Ndrland bschikbaar Dz cijfrs zijn t vrmnigvuldign mt ht aantal arbidskrachtn in d sctor binnn bpaald rgio's Intrnationaal stlln d auturs ovrigns dat dit n gaccptrd wijz om d industril producti pr gbid vast t stlln n t ramn Ankdotisch bwijs van Amrikaans maklaars suggrrt volgns DiPasqual n Whaton dat. indin huurprijzn laag zijn bdrijvn d niging vrtonn mr m* pr wrknmr t hurn. Conclusi: d vraag is ook afhanklijk van huurprijzn. Bnodigd ruimt D ontstan opnam (absorpti) van bdrtjfsruimt -op n ggvn momnt in tijd- is gn quivalnt van d fitlijk bnodigd ruimt, omdat bdrijvn hun huurovrnkomstn nit op lk momnt spontaan kunnn bindign Ht aandl xpirrnd huurovrnkomstn op tijdstip f dint drhalv vastgstld of gschat t wordn als invlodcfactor op d ontstan absorpti D bnodigd industriël ruimt (absorpti) is volgns ht gschtst modl dan afhanklijk van d hirvoor gmotivrd variabln: aandl vrhuurd bdrijfsruimt waarvan d huurovrnkomst xpirrt op t=l, symbool: T1 d wrkglgnhid in d industriël sctor (manufacturing), symbool EMt d wrkglgnhid in d groothandlssctor (wholsal), symbool EWt d industriël output pr wrknmr, symbool Qt d huurprijs van bdrijfsruimt op tijdstip t=o minus d vrondrstld timlag in dz sctor, gstld op tw halfjaarlijks priodn, symbool Rt-2 d hovlhid bdrijfsruimt in gbruik op tijdstip t=o minus d vrondrstld timlag in dz sctor, gstld op tw halfjaarlijks priodn, symbool 0Ct..2 Ht modl voor d absorpti (AB) van bdrijfsruimt is zodond: Dit modl voor d absorpti van bdrijfsruimt is afglid van quations 12.5 n 12.6 zoals wrggvn in bijlag Industriël huurprijzn Doordat d bouwtijdn kortr zijn dan van bijvoorbld kantorn, is ht op d markt brngn van industril vastgod in n kortr priod t ralisrn dan bij kantorn. D bdrijfsvoring van d huurdr lijkt ovr ht algmn ook mindr complx t zijn dan bij kantoor- n winklconcptn. In d thoriën van d auturs wordn timlags gnomd voor kantorn n bdrijfsruimt van 4 rspctivlijk l jaar. D indruk bstaat dat dz vnzo voor Ndrland gldn D NVB zgt 3-5 jaar rspctivlijk l jaar t hantrn. SBV - PD0 Vastgodk~ind 13

18 Ht vrloop van huurprijzn in d tijd wordt zichtbaar door ht vrloop van n indx. En rntal indx tracrt d cumulativ stijging of daling van d markthuurprijzn tn opzicht van n basisjaar. Om voor industriël huurprijzn n modl t dfiniërn n z t vrglijkn mt bijvoorbld kantorn is n rntal indx voor ht industril marktsgmnt bnodigd di bovndin n voldond lang histori dint t hbbn. In Amrika is n drglijk indx rds sinds 1981 voorhandn. In Ndrland ontwikkld JonsLangLasall dz rcntlijk (1993=100). D industrial indx Ndrland is daarm voorhandn vanaf 1994 (zi ondrstaand figuur).! Industnal vr1 Officrs rt'ritindcx i Figuur 3. Industrial & offic indx Ndrland bron, industrial indx JonsLangLasall Rntal indx kantorn bwrkt naar ggvns van DTZ Zadlhoff D datarks van d industrial indx in Ndrland is nog t kort om significant conclusis t kunnn trkkn. En aanzt van zvn jarn is chtr gmaakt. Hirbovn is afgbld d indx di ht gmiddld van d grgistrrd huurprijzn in Ndrland tracrt. En ondrschid Randstad n ovrig Ndrland wordt ovrigns tvns bijghoudn. In bijlag 4 is d brkning van d industrial indx togvogd. D Amrikaans auturs stlln n thortisch rlati voor waarbij industril huurprijzn (Rntal pric Rt) n lgstand (Vacancy Vt) in rlati staan tot: d opnam (absorpti ABt) 0 d voorraad (stock St) D auturs hbbn dz rlati gtotst ovr d priod van , ondr andr voor d markt in Philadlphia. Tvns is d rlati gtotst op andr marktsgmntn. D absorpti is gtotst voor 507 huurcontractn in Philadlphia ovr d gnomd priod. D auturs hbbn hirm d paramtrs vastgstld. Totsing van d basisvrglijkingn vond plaats in San Fransisco ( ). SBV - PD0 Vastgodkund 14

19 D rlati laat zich als volgt dfiniërn: D formul volgt d uitgangspuntn van quation 12.7 (zi bijlag 5). D trm tussn haakjs IS -tr hrknning- glijk aan R*. d vnwichtshuurprijs op d markt. Dit is d rdn voor d cp8rat (dubbl) vrmlding van p3 in d formul. Uit d rntal indx is p3 af t lidn, D markthuurprijs stijgt mt n factor p3 pr priod. Hirbij gldt d volgnd rknkundig glijkhid' Dz Amrikaans studis mt bovnvrmld formuls gwn aan dal d aanpassirrg van bdrijfsruimt huurprijzn bij aanpassingn van d Igstandscijfrs in n snllr tmpo convrgrn in d richting van ht dolnivau dan bij kantoorruimt. In Philadlphia bwogn d hurn zich in d bstudrd priod mt 69% pr half jaar in d richting van d dolwaard. D dolwaard is d vnwichtshuurprijs (R*) op d markt. In Ndrland bwgn d hurn van bdrijfshalln zich bij vrglijknd brkningn van d indxn uit figuur 3 op jaarbasis gmiddld bijna tw maal zo snl richting d dolwaard dan bij blggingn in kantorn ( ), waarna hij consolidrt. D ROZ (2000) rgistrrd in d portfuills van haar ldn ook n consolidrnd huurgroi vanaf Huurprijzn van bdrijfsruimt zijn daarm rcntlijk mr volatil dan di van kantorn (zi ook vrdr ondr risico). Indin d kort industrial indx voor Ndrland gvolgd wordt, lijkt ht rcnt vrloop van onz indx d Amrikaans stllingn voorlopig nit tgn t sprkn. In d USA zijn ondrzokn pr stad n staat uitgvord. In Ndrland zou dit pr provinci kunnn plaatsvindn of bijvoorbld pr corridor of mgacorridor. Voorts is in d modlln van DiPasqual n Whaton n prognotisrnd modl ontwikkld, dat in Ndrland aan d hand van wrkglgnhidscijfrs van ht CBS n arbidsproductivitit n vastgodmarktggvns bhulpzaam kan zijn bij ht prognotisrn van data in dit sgmnt in d nabij tokomst. Ht vrwrkn van indxn ovr d vir cycli in d ht vrloop van d conjunctuur vrdint aanbvling, zodat paramtrs in dz modlln pas ovr n aantal jarn vastgstld kunnn wordn Ht blijft hirbij -in ht kadr van voorliggnd rapportag- tot n zodanig aanbvling aan d branch. Hirna zulln gn drglijk uitwrkingn of analyss volgn. 4.4 Eignaar Igbriikrs Substituti ffctn DiPasqual n Whaton hbbn d hirvoor bsprokn Economtrisch Analytisch vrglijkingn voor d bdrijfsruimtmarkt afglid van d modlln, di zij ontwikkldn voor d kantornmarkt. In dit procs hbbn d Amrikaans ondrzokrs slchts klin aanpassingn aangbracht in d kantornmodlln om dz gschikt t makn voor gbruik in d bdrijfsruimtmarkt (zi bijlag 5). SBV - PD0 Vastgodkund

20 lirdustril vastgod s- Dit zou kunnn suggrrn dat r thortisch slctrts ri klin vrschil bstaat tussn ghuurd bdrijfsruimt n bdrijfsruimt di in bzit is bij d gbruikr. Pascal n Whaton gvn d volgnd ovrwging. Indin spculatif bdrijfsruimt wordt ontwikkld voor d huurdrsmarkt, zulln dalnd huurpr~jsnivau's dit animo don vrmindrn In omgkrd richting zulln traditionl ignaarlgbruikrs aangtrokkn wordn door d lag(r) huurprijzn D auturs stlln vrvolgns "ij th tnur is hrgf~ly discrlronanj. thn c-onditi«ns in orrtj sctor o f thc rnarkct wil1 influnc tbc> othf' Door substituti ffctn wordn d prijzn op dz bid ondrschidnd marktn van rspctivlijk igndom n huur mt lkaar in vnwicht gbracht Ovrhidssubsidis Blid van d ovrhid kan d marktmchanismn vnwl vrstorn. In Ndrland wrd in d mr gdatrd litratuur, zoals Blanknstin-Bouwmstrs n Lukks, Institutionl blggrs op d markt voor onrornd god (Ministri VROM), d bzwarnd invlod van d ovrhid gnomd D invlod was ht gvolg van d WIR, SIR, n PF?rglingn naar vorn. Blggrs komn vanzlfsprknd, in tgnstlling tot ondrnmrs di hun ign bdrijfsruimt bouwn, nit in aanmrking voor invstringsprmis Blggrs wrdn daardoor nigszins uit d markt gprijsd.voor d ignaadgbruikr was kopn dan rlatif godkopr dan hurn. Dz invstringsrgling zou ht animo van blggrs voor d catgori blggingn n ook d voormld conclusi Pascal n Whaton voor Ndrland kunnn ondrmijnn. D invlod van dz rglingn is chtr drastisch vrmindrd door afschaffing van d WIR n andr invstringsrglingn. Stimulrnd rglingn voor conomisch zwakk gbidn bstaan nog in bprkt mat (bijv. PSOL). Tvns gldt nog d TIPP-rgling, bdold voor hrstructurring van binnnstdlijk gbid (zi d bhandling van d Vird Nota in hoofdstuk 6). Voor d prifr toplocatis in conomisch strk gbidn is d invlod van d rglingn chtr goddls wggvalln. 4.5 Bschikbaarhid industril blggingsproduct Om d bschikbaarhid van industril blggingsproduct objctif n kwantitatif t kunnn boordln dint allrrst bpaald t wordn ho groot d total markt(waard) van ht industril onrornd god is. Als rfrnti dint daarna bpaald t wordn ho groot ht aandl van ovrig onrornd god (kantorn, winkls, woningn) is. Gwapnd mt dz knnis kan bpaald wordn wlk dl vastgod -n d vrschillnd typn vastgod- uitmakn van d total marktportfuill (= d total voorraad). Ht gvondn dl is in n 'fficint markf' d optimal vrmognsallocati voor d vastgodportfuill (Tats, Eichholtz 1993, Eichholtz 2001). En 'fficinf markt' laat zich dfiniërn als n markt waarin all rlvant informati ovr vastgod, dirct n adquaat bschikbaar is voor koprs op dz markt. In d 'fficint markt hypoths' gldt daarnaast dat all informati dirct n op corrct wijz vrwrkt wordt in d marktprijzn (Bodi, Kan, Markus, 2001). Eichholtz stlt ovrigns dat d vastgodmarkt in d praktijk waarschijnlijk gn 'fficint markt' is, voornamlijk omdat ht n privat markt is, waarbij mn ovr privat informati dint t bschikkn om bovngmiddld t kunnn prstrn. Mt n privat markt duidt Eichholtz n markt aan, di gdominrd wordt door rlvant informatistromn, di nit voor idrn dirct bschikbaar zijn, zlfs nit voor d profssionl blggr. SBV - PD0 Vastgodkund 16

21 Ankdotisch bwijs lvrt ovrigns d indruk op dat blggrs, door ht grot aandl ignaadgbruikrs, aangvn n mindr intrss hbbn in industril vastgod in d portfuill. In dz visi vormt dit asst n moilijk toganklijk n t klin fragmnt van d marktportfuill. D vraag dint zich hirbij aan of ht grot aandl ignaarlgbruikr n tonmnd risico oplvrt of dat ht slchts n bprkt bschikbaarhid als blggingsproduct implicrt, di daarm ht maximaal haalbar prcntag ~ndustril vastgod in d (markt)portfuill op n zr laag nivau bgrnst n daarm in omvang nit of nauwlijks significant maakt. D NVB vrstrkt cijfrmatriaal. In d thrmomtr bdrijfsruimt 2000 wordt aanggvn dat ht aandl bdrijfsruimt voor d "vrij markt" (aandl huur) ca. 6% van d total voorraad bdraagt Bij kantoorruimt hft dit aandl d laatst jarn strk gwissld n zal voor 2000 naar vrwachting uitkomn op n strk vrhoogd aandl huur van ca. 60% (Drs N. Ritdijk, NVB, juli 2001 NVB Thrmomtr kantorn 1999). Ht aandl van industril vastgod voor d "vrij markt" is op dit momnt significant klinr dan bij kantorn. D NVB vrmodt chtr dat ht aandl ignaarlgbruikr bij bdrijfsruimt na invntarisati van d cijfrs tot ind 2000 opniuw zal daln. Dz conclusi trkt ook VGM (Vastgodmarkt Trnds ). In tin jaar tijd is ht total mtrag bdrijfsruimt dat in Ndrland op d vrij markt wordt aangbodn mt 65% gstgn. D tonmnd markt voor sal-las back constructis hbbn d voorraad ghuurd bdrijfsruimtn d laatst jarn vnns don stijgn. JonsLangLasall concludrt dit in n kwalitativ uitspraak in Portfolio Q4 2000, zo ook Eurindustrial in n prsbricht. D hovlhid ghuurd bdrijfsruimt vrtoont dus volgns zggn n stijgnd lijn n mr blggingsproduct zal daarm in d tokomst bschikbaar kunnn komn voor vrwrving door blggrs. Datarksn zulln dz laatst stllingn chtr nog motn bvstign -- l sgmnt 1 Schatting van d 1 Huur VS. 1 Total m a r k l i r G i n I 1 i fotak voorraad ** igndom* tfuill (huur) 1 omvang i 7 i- 7- l (!!tor-n. D~I 60 ml61,0% 1 56,0%/ 22,4% / stijgnd 1 bwruimt$ Dfi 43 mld 39.0% - 440% 6% 12.3% - 2.6% l stijgnd 1 r- -.p-. -- l Figuur 4. Marktportfuill bron: bwrkt. NVB*, Blggn in vastgod, P. Eichholz, N. Tats** D total voorraad wordt in d figuur aanggvn tgn marktprijzn (1992). Kantorn n bdrijfsruimt totalisrn in d bovnstaand figuur naar vrhouding tot 700%. Gcorrigrd mt ht aandl huur vrsus ignaarlgbruikr is d waard van d marktportfuill voor blggingn in industril vastgod ca. 2,5% tn opzicht van bijna 25% voor kantorn. Ht aandl bdrijfsruimt in d Ndrlands marktportfuill is daarm tin maal zo klin als ht aandl kantorn. Voorzichtighid is gbodn bij dz brkningn omdat d gdatrd total voorradn vaak ruw schattingn btrffn. Enig bandbrdt is daarom aanggvn in d figuur. SBV - PD0 Vastgodkund 17

22 En control mt cijfrmatriaal van VGM (januari 2001) lvrt n quotiënt (bdrijfshalln,ovrig)lkantorn van mln. (14%). Tot d grop bdrijfshalln/ovrig bhorn hir chtr ook showrooms, horca n lisur. Mr gdtaillrd ondrzok vrdint aanbvling, chtr n vrhouding in d marktportfuill van grofwg l : 10 ligt in d lijn dr vrwachting. 4.6 Risico Inliding Als ngatif aspct nomn Ndrlands institutionl blggrs n vastgodfondsn thans ht hog risico van bdrijfsruimt tn opzicht van andr dirct vastgod als asst.(troostwijk n UvA 2000). Ho groot is dit risico chtr, vrglkn mt andr dirct vastgod, bijvoorbld kantorn n winkls. Is ht kwantificrbaar? Risico voor n portfuill kan in ht algmn wordn aangduid mt d standaarddviati Marktcijfrs voor (industril) vastgod zijn chtr (nog) nit voorhandn wl zagn wij rds d grotr bwglijkhid van huurprijzn. En kwantitatif aanknopingspunt voor markt n objctrisico wordt hirna drhalv gzocht in d bïnvlodnd variabln, zoals di bwglijkhid van huurprijzn. Daarna wordn ht lgstandsrisico, d vrkoop/vrhuurtrmijnn bij dispositi n vrhuur, d inflatidkking n tnslott ht faillissmntcrisico van d huurdr ganalysrd. En kwalitativ bschouwing van risico wordt ggvn op ht spcifik tchnisch karaktr van bdrijfsruimtn. Volatilitit huurprijzn In d ondrzokn van DiPasqual n Whaton wordt d snll bwging van Amrikaans huurprijzn van bdrijfsruimtn in d richting van d dolwaard gkwantificrd. Mt snl wordt bdold, snllr dan d huurprijzn van kantorn. In n dynamisch markt trdt drhalv mr volatilitit op. D industrial indx Ndrland (zi rdr) toond dit voor ons land ook aan. In d rst jarn van hoogconjunctuur hft dit glid tot strkr stijgnd huurprijzn dan in ht kantornsgmnt (n gmiddld 72 procntpunt snllr stijging ovr d priod ). Vanaf 1999 stagnrt d rlativ huurprijsstijging chtr tn opzicht van di van kantorn (als voorbod op stabilisrnd huurprijzn voor kantorn in 2001?). En rlati mt d vrtraagd opnam van bdrijfsruimtn in wst Ndrland in 2000 ligt voor d hand (DTZ, 2000) Zi hirvoor d analyss in D huurprijzn in dit gbid zijn immrs d hoogst in Ndrland. Lgstand En aanknopingspunt voor risico zou voorts gvondn kunnn wordn in d opgtrdn lgstandscijfrs pr sgmnt. Dz wordn hirondr voor d door Troostwijk gënquêtrd Ndrlands institutionl blggrs n blggingsfondsn wrggvn. Slchts in 1998 was d lgstand in ht sgmnt bdrijfsruimt hogr dan d kantornlgstand. D bovnstaand cijfrs btrffn nit d blggingn in bzit van particulir blggrs n alln d cijfrs van d door Troostwijk gnquêtrd blggrs. Ankdotisch bwijs van landlijk maklaars schtst in d praktijk chtr n bld van hardnkkigr lgstand in d rst hlft van d ngntigr jarn in industril vastgod vrglkn mt kantoorgbouwn. Mt n vrhoogd lgstandsrisico dint drhalv in d praktijk waarschijnlijk rkning ghoudn t wordn, nadr ondrzok vrdint vnns aanbvling. SBV - PD0 Vastgodkund 18

23 -- Corrlat~ Standaarddviati Sctor 1994 'i Kantorn 4,8% 5 8% 4,0% 2 8% 1,9% 1,7% 0.36 O 38 Winkls 05% 15% 13% 15% 14% 11% Figuur 5. Lgstand pr sgmnt. bron Troostwijk n Univrsitlt van Amstrdam In d kolom corrlati wordt van bovn naar bndn wrggvn d samnhang tussn d lgstand van bdrijfsruimt tn opzicht van kantorn, winkls n zichzlf. D corrlati tussn bdrijfsruimt n kantorn (O 82) is hoog t nomn. D corrlati tussn bdrijfsruimt n winkls is laag D standaarddviati van d lgstandsprcntags is voor d ggvns uit d tabl bij kantorn hogr dan bdrijfsruimt. D ggvnsrks is chtr zr kort n d gtalln varirn strk pr grop Looptijdn transactis Indin ook d particulir markt n d markt voor ignaarlgbruikrs in Ndrland ganalysrd wordt, lvrn dan d cijfrs van d NVM, ovr ht aantal dagn dat bdrijfsruimt t koop of t huur staat, wllicht aanknopingspuntn voor ht kwantificrn van risico? Figuur 6. Looptijdn dispositi bdrijfcvastgod mdiaan in dagn bron: NVM Ndrlands Vrniging van Maklaars Uit d data van d NVM blijkt dat bdrijfsruimtn gmiddld 16,2% tragr vrhandlbaar zijn dan kantorn. Dit wordt grafisch zichtbaar gmaakt in figuur 6. En vrijw~l structurl vrhoogd risico ovr d afglopn vijf jarn, htgn ovrigns strk corrlrt mt d sctorn winkls n kantorn. SBV - PD0 Vastgodkund

24 Failliscmntsrisico In d Troostwijk n UvA nquêt gvn blggrs aan risico t ondrknnn in ht vrhoogd risico op faillissmnt van d industriël huurdr. En analys van ggvns van d kamr van koophandl gft aan dat dz stlling ovr d priod 1996 tot n mt 2000 alln gldt voor d sctor groothandl. In d bschrijving van d ontwikklingr1 in d industriël branch in hoofdstuk 5 wordt aanggvn dat d sctorn industri; (gr0ot)handl. n vrvor (-transport) lk god zijn voor ruim 20% van d opnam van bdrijfsruimt in d huurmarkt. Voor d dominant sctor vrvor is ht risico op ophffing van ht bdrijf van d huurdr lagr dan bij d grop advisdinstn (rchtskundig-, administrativ dinstn, ingniursburaus, rclamburaus), facilitair dinstn (aiitomatisring. uitznd-, ondrzoksburaus fotografi, tc.) n rcntlijk ook zaklijk bhr. Alln d dglijk financials (bankn ri vrzkringsmaatcchappijnj zijn mindr risicovol dan distributi. D (mindr omvangrijk) sctor industri is ovrigns vnns nit vrhoogd risicovol. Iridustri V rvor Finaricil dinst11 A clvisdinstn Facilitair tlinstn Figuur 7. Opghvn vstigingn bron. Kamr van Koophandl Spcifik objctn D bdrijfsruimtmarkt knt naast gstandaardisrd opslagruimtn n bdrijfsunits voor opslag n handl tvns gspcialisrd industriël objctn, zoals laboratoria, zwaar industriël productigbouwn, tc. Gspcialisrd knnis is bnodigd om risico's in dit spcifik sgmnt t kunnn inschattn. En gbrk aan multifunctionalitit splt bij dit typ gbouw n rol. Om risico's t mijdn zijn tw handlswijzn moglijk 1. ht vrmijdn van blggingn in dit spcifik sgmnt 2. ht spcialisrn n ontwikkln van knnis Ad 1) Hirbij splt n rol dat d blangstlling van blggrs vrschuift naar univrsl bdrijfsruimtn n binnn dit typ ruimt rcntlijk in strk mat naar distributicntra (logistik) (DTZ, 2000). JonsLangLasall trkt n vrglijkbar conclusi. Voornamlijk hoogwaardig bdrijfsruimtn tn bhov van d logistik dinstvrlning warn zr gwild ondr institutionl blggrs (D Ndrlands Vastgodmarkt ). Ad 2) Corporat ral stat units in ht bdrijfslvn zijn door n procs ggaan om t "daln" mt all complx omgvingsstructurn, (blgd) bdrijfskapitaal, human rcourcs tchno SBV - PD0 Vastgodkund 20

25 Businss stratgists Minimizing Standardizing Matching Tchn~cal Analytic Problm Busmss Stratgic solving planning Figuur 8. sarporat Ral Estcat Comptncy Shifts bron: Dwulf Krurnm, d Jong Er zijn ovr d tijd vijf volutionair stappn t ondrschidn in ht bijbhornd procs. Dz zijn in figuur 8 aanggvn. In 'Th Fifth Rsourc' wordt gschtst dat all variantn in bovnstaand figuur nog in all gdfinird variantn ht bdrijfslvn t vindn zijn n dat ht daarm in mindr mat n voluti is di voor ht ghl bdrijfslvn gldt. In voorliggnd ondrzok is dit ondrwrp aanghaald om als voorbld n aanknopingspunt t dinn voor d branch. Voor d gstld dolstllingn is ht inmiddls in d huidig profssionl markt van blang n stratgisch plan t volgn n n stratgisch bnadring t hbbn. Ht anticiprn van businss trnds, ht anticiprn n mtn van impact van onrornd god bslissingn zorgt voor n structurl bijdrag aan d waard van ht vastgod. D businss stratgist op ht nivau zoals wrggvn in figuur 8 stuurt in zijn positi m op ht blid van d ondrnmr. Dit is voor vastgodblggingn in d richting van d huurdr volstrkt nit topasbaar. Echtr n stratgisch visi op zijn branch is voor d blggr onontbrbaar. Indin d shifts in d figuur hirbovn d trndmatig ontwikkling aangvn, zoudn vastgodblggrs tvns op hoofdlijnn spcialismn kunnn ontwrpn op (sctorn van) d industriël markt. Zij kunnn mt dz spcialismn tot n adquat boordling komn van d industriël blggingn. Ht ontwikkln van knnis is door ht rlatif klin sgmnt mt nam god moglijk binnn gspcialisrd fondsn. Voor logistik cntra zijn Eurindustrial, Prologis n Clxa (thans Abrdn Clxa Proprty Invstors) voorbldn van drglijk fondsn di gspcialisrd knnis opbouwn in hun industriël portfuill. In Eurindustrial nmn nota bn alln pnsionfondsn dl. Vanuit d Brits 10 Group, is gdurnd d zomr van 2001 n niuw Europan Industrial Partnrschip (EIP) ontstaan. Ht fonds voorzit in invstringn in uitsluitnd bdrijfsruimtn op ht Europs vastland, waarondr Ndrland. PGGM n KPN Pnsionfonds nmn dl. In dit vrband wordn tvns EuroAmrican Invstors n ING Industrial fund, bid gvstigd in Dn Haag, gnomd. Door d gnomd blggrs wordt in ht algmn gkozn voor n standaard industril product (zoals gdfinird in d figuur in bijlag 6). Dit zijn distributi/warhouss n of bdrijfsvrzamlcomplxn. Dit typ gbouw is bij uitstk uitwisslbaar bij huurdrs in ht btrffnd sgmnt, zoals distributibdrijvn n assmblag- n (groot)handlsbdrijvn. Eignschappn gbouw Ht ligt nit in d lijn van voorliggnd rapportag om uitvorig in t gaan op ht tchnisch oplvringsnivau van bdrijfsruimtn. Slchts nkl knmrkn van SBV - PD0 Vastgodkund

26 p - courant bdrijfsruimtn wordn in d figuur in bijlag 6 kort gschtst, uitsluitnd om n dfiniti t gvn van n univrsl n bij huurdrs uitwisslbaar product. Dit in tgnstlling tot d blggingstchnisch winig intrssant spcifik n oudr industriël gbouwn. In d zich stds vrdr profssionalisrnd bouwmarkt (NVBB, 2000) komt n drglijk typ univrsl gbouw, mt n stds langr rprsntativ lvnsduur, mr n mr bschikbaar op d markt Inflatidkking Ht vrband tussn inflati n d srtuati op onrornd godmarktn is conomtrisch ondrzocht. D conclusis uit d vrschillnd ondrzokn zijn nit nsluidnd Ht rst mpirisch ondrzok dat gbasrd was op rndmntsggvns is dat van Hartzll, Hkman, Mils (1986) Zij hantrdn vastgodrndmntn op kwartaalbasis van Aan d hand van n linair rgrssimodl tsttn zij of onrornd god in di priod bschrming bood tgn inflati. Gconcludrd wrd dat n gdivrsifird portfuill van commrcil onrornd god in d VS n complt bschrming gaf tgn zowl vrwacht als onvrwacht inflati. Daarbij stg d waard van onrornd god in n priod mt n tonmnd inflati n daald di bij n afnmnd inflati. Zij vondn ook dat grot gbouwn mt mr huurdrs (n drhalv mt lkaar qua duur ovrlappnd huurcontractn) n btr bschrming gavn dan klinr pandn. Tn aanzin van dit ondrzok kan chtr wordn opgmrkt dat ht ondrzok n bpaald tijdvak btrof dat, afgzin van d jarn rond 1975, lag in n opgaand fas van d onrornd godcyclus. Typ OG Vrwacht inflati Onvrwacht inflati R~ Bdrijfsruimt 357 (1,65) 2,07 (1,261 Kantorn 1,45 (3,70) Figuur 9. Rgrssis op inflati, (..) : T-waardn bron Hartzli, Hkrnan, Mils (1986) Industril vastgod (n kantorn) bidn in d ondrzocht priod volldig bschrming tgn inflati. D rgrssicoëfficiëntn zijn grotr dan 1 n significant. bij bdrijfsruimtn is chtr lagr dan kantorn. D waardringsmthodik van onrornd god kan hbbn glid tot n ovrschatting van d samnhang mt d inflati, lijkt onrornd god n god 'hdg' tgn inflati. Volgns Goslings n Ptri (1991) bidt onrornd god ook n rlatif god bschrming tgn onvrwacht inflati. Zij gaan daarbij voorbij aan ht fit dat R ~VOO~ d dri gnomd sgmntn laag t nomn is. Dirct onrornd god zou op lang trmijn bschrming tgn inflati kunnn bidn. Dit stlln dsondanks Tats n Eichholz (1993). Op d kort trmijn zal dit zich volgns dz auturs voordon voor zovr r schaarst aan onrornd god is. Als dit nit ht gval is, kan ht vrband afwzig zijn, htgn zich voordot in d nrgaand fas van d onrornd god cyclus. - - SBV - PD0 Vastgodkund 22

27 Vrdr kan wordn vastgstld dat d mat van inflati dkking afhanklijk is van d ontwikkling van vraag n aanbod, wlk door andr factorn dan d inflati wordt bpaald. Ook zal d rlati tussn d inflati n d huurprijsontwikkling n prijzn in d rgl nit dirct zijn, maar wordt zowl d inflati als d situati op d onrornd godmarkt bïnvlod door d algmn conomisch ontwikkling. Gotzmann n Ibbotson (1990) stldn tvns n strk positiv corrlati vast tussn inflati n dirct vastgod in ht algmn (zi vrdr: Rottrdams Montair studis Echholz n Tats). Vrondrstld kan wordn dal industril vastgod inmiddls n rdlijk inflati-dkking bidt. In lk gval vrglijkbaar mt kantorn. In Ndrland zijn immrs huurcontractn van bdrijfsruimtn ook CP1 gïndxrd. Ht vrdint nadrukklijk aanbvling om in Ndrland nadr ondrzok t don c q. aanvullnd analyss t vrrichtn. is voor bdr~jfsru~mt zr laag t nomn n d waardn voor kantorn n winkls zijn vnns laag. D rst hlft van d ngntigrjarn rvaardn d landlijk Ndrlands maklaars nog ht zognaamd zaagtandvrloop in d hurn van bdrijfsruimt (door indxati n wdrvrhuur) Corrlatis tussn vastgod n inflati dinn in langjarig analyss t wordn bpaald tr nadr totsing. 4.7 Rndmnt Er bstaat voldond inzicht in (ntto) aanvangsrndmntn, zoals di in d markt gmiddld op vastgod van topassing zijn. Dit btrft chtr gn rndmnt in haar zuivr dfiniti, ht btrft n kapitalisatifactor om d waard van vastgod t bpaln. Evnns zijn gn (nduidig) uitgangspuntn vrstrkt voor d bpaling van xploitatilastn n kostn kopr. -. jaar Figuur 10. Prim yilds bron:jll (2001) Ht ntto aanvangsrndmnt van bdrijfsruimtn ligt op toplocatis thans ca. 1 %-l,25% hogr dan ht aanvangsrndmnt van blggingn in kantorn. SBV - PD0 Vastgodkund 23