Heerhugowaard jiaû Voĩl KdXlScTl

Transcriptie

1 Hrhugowaard jiaû Voĩl KdXlScTl Raadsvrgadring : JUNI 2QU Bsluit řtanofcjuqmen /fti Voorstlnummr: Rf^2cai M o^d J Agndanr.: 8 Voorstlnr.: RB21436 Ondrwrp: vaststlling 5 hrzining grx D Draai april 214 Programma: Rdn van agndring: tr bsluitvorming Aan d Raad, Hrhugowaard, 11 maart 214 Problmstlling. D conomisch rcssi n d ontwikklingn in d woningmarkt noodzakn tot n tnminst jaarlijks hrzining grondxploitati (grx) van D Draai. Hirbij trft u d 5 8 hrzining 214 aan, di ht mst ralistisch gdacht scnario vrtgnwoordigt. Nt als voorgaand jarn wordn d ghantrd uitgangspuntn ondr dit scnario n d mutatis tn opzicht van vorig jaar toglicht aan d hand van d t bïnvlodn "3 P's": Programma, Prijs n Planning. Inliding. In 28 hft u naast ht mastrplan tvns n rst sluitnd grx van D Draai vastgstld. Vrvolgns is d grx idr jaar hrzin. In 212 is d 3 hrzining van D Draai aan d ord gwst. Ook ht mastrplan is ton grvisrd doordat o.a. d hoofdplan- n watrstructuur is aangpast. Dz optimalisring was nodig om dkking t vindn voor d xtra kostn di zijn ontstaan als gvolg van ht bsluit om ht hoogspanningstracé ondrgronds t brngn. Vorig jaar zijn in d 4 hrzining d riolringskostn uit d grx gschrapt door dz t activrn n vrvolgns op t nmn in d tarivn. Dz altrnativ dkking lvrd vorig jaar voor D Draai n aaanzinlijk kostnbsparing op. Tvns is r n nmalig vrlis gnomn als gvolg van ht afbokn van nit mr god t makn pré-voorbridingskostn. Daarnaast zijn ook d grondprijzn vrlaagd van d gpland woningn in d fasn 2 t/m 5. Er zijn dus al hl wat aanpassingn gwst d afglopn jarn. Nu wordt in dit voorstl d 5 hrzining tr vaststlling aangbodn. Noodzaklijk n vrwrkt aanpassingn. In dz hrzining is n aantal blangrijk aanpassingn doorgvord, di btrkking hbbn op d waardbpalnd factorn bij gbidsontwikkling. * ht Programma (zi ook bijlag 2): Ht programma is in dz hrzining strk bïnvlod door d aanpassingn di voortvloin uit d aanvulling op d Samnwrkingsovrnkomst tussn d gmnt n ER uit 29. Dz aanvulling wordt glijktijdig mt dz hrzining tr bsluitvorming aan uw raad voorglgd. Hirondr wordt kort wrggvn wlk mutatis r zijn doorgvord. Gwijzigd programma ER woonprojctn. Zowl ht programma voor d cliëntwoningn als voor d marktappartmntn in D Draai is aangpast. Ht niuw programma bstaat uit 128 cliëntwoningn n 4 appartmntn di door ER in d Draai zulln wordn gralisrd. Tn opzicht van ht programma uit d SOK 29 btknt dit n vrijval van ruim 26.4 m 2 bruikbar bouwvldmtrs. Dz vrijvallnd mtrs zijn ingvuld mt n altrnatif marktprogramma om d wgvallnd grondopbrngstn t compnsrn in D Draai. D gmnt hft hirbij d volgnd randvoorwaardn gstld. Ht rgulir woningbouwprogramma in catgori I (ht godkoopst sgmnt) n IV (ht duurst sgmnt) is in absolut aantalln woningn glijk ghoudn. D vrijvallnd mtrs zijn dan ook ingvuld mt woningn uit d catgoriën II n III. Door dz randvoorwaardn t stlln is ht risico dat d gmnt naar zich totrkt mt d ontwikkling van dz xtra bouwvldmtrs aanvaardbaar. Gblkn is dat d contant waard van dit niuw

2 2 woningbouw-programma nagnog aansluit op d waard van ht programma van d grx 213, ht op dat momnt gldnd financiël kadr. Totaal programma GREX 213 GREX 214 cat aantal aantal % vrschil cat. I ER cat. I 'K Incl ER Í incl ER cat. II Ž 44*) cat. Ill Í Ź -6 cat. IV % woningn İ *) inclusif d 4 appartmntn bovn d ER-projctn. Ovrig mutatis in programma: Doordat r 166 marktappartmntn bovn d ER-projctn vrdwijnn in vrschillnd catgoriën, nmt ht aantal grondgbondn woningn to (mt 16). Ook ht aantal rgulir appartmntn (dus xclusif dz appartmntn bovn d ER-projctn) is mt 32 stuks truggbracht van 241 naar 29 omdat d afztmoglijkhdn van appartmntn in uitlggbidn nog stds rg bprkt zijn. Vooral d appartmntn in catgori III zijn grotndls gschrapt n vrlaagd naar godkopr catgoriën. typ programma 213 programma 214 vrschil grondgbondn gstapld rgulir gstapld bovn ER woongbouwn totaal «Prijs: Vrlaging van d grondprijzn. In d voorgaand jarn is als gvolg van d aanhoudnd crisis op d woningmarkt ht prijsnivau naar bndn bijgstld. Tot nu to hft d gmnt in d rst 2 bouwvldn ca. 15 woningn in vrschillnd prijsklassn vrkocht. Uit d daglijks praktijk blijkt dat r mt divrs partijn constant maatwrk mot wordn glvrd om voortgang in d projctn t houdn. Ht ingrknd prijsnivau is hirbij taakstllnd n wordt daardoor dan ook priodik gtst. Gblkn is dat n aantal catgoriën qua prijsstlling t hoog zijn ingrknd door vrlaging van koopprijzn, t wtn rijwoningn in d catgoriën II n III n d vrij sctor kavls. Er zijn in ht ghl programma ca. 7 rijwoningn in dz catgoriën ingrknd. Dz aanpassing omvat n opbrngstvrlaging van ca. ê 3 miljon op indwaard. Daarnaast is gblkn dat d afzt van d vrij kavls achtr loopt bij d vrwachtingn. Voorgstld wordt om ook dz prijzn t vrlagn mt gmiddld 5 żo waarbij ht zwaartpunt van d vrlaging bij d grotr kavls ligt. Hirbij is gkkn naar wat n tgn wlk prijs r in d rgio t koop is. Tot nu to is r in d vorig hrziningn vanuit ggaan dat vanaf 22 d vrij kavlprijzn zich mt n nmalig plus van 5 Zo zoudn hrstlln naast d jaarlijks inflaticorrcti van 2 Zo pr jaar. Dz nmalig corrcti is in d huidig hrzining gschrapt. Er wordt nu glt op d huidig markt gn aanliding gzin om dz nmalig prijsstijging t handhavn. D total corrcti op d vrij sctor kavls bdraagt ca. C 5,1 miljon op indwaard. D total corrcti op d woningbouw incl. all aanpassingn van ht woningbouwprogramma op ondrdln (zi ook bijlag 2) bdraagt op indwaard C 8,4 miljon (zi ook bijlag 1, pagina 2).» Planning: d ingrknd fasring. Vorig jaar is d looptijd van d grondxploitati vrlngd mt 2 jaar tot n mt uitgiftjaar

3 D rdn hirvan was vrtraging in d ontwikkling van ht Buurtcntrum-Noord n uitbriding van ht woningbouwprogramma in absolut zin als gvolg van d inpassing van woningn in d vrijgkomn ruimt door d vrklining van d hoogspanningszon. D looptijd is ghandhaafd n r zijn gn majur wijzigingn doorgvord t.o.v. vorig jaar. D uitgift van d komnd 2 jaar ligt in d lijn mt d gralisrd uitgift van d afglopn 2 jaar (ca. 15 woningn in 2 jaar) Voor 214 staan r dri projctn in d uitgift-pijplijn: 1. bouwvld 1 k: n spcial van ca. 7 woningn; voor dit bouwvld is ht dfinitif ontwrp nagnog grd; 2. bouwvld 1c: n rlatif simpl klin bouwvld mt ca.17 duurdr woningn; hir is n schtsontwrp voor gmaakt; 3. d 1 fas van ht Buurtcntrum Noord (BCN), waar naar vrwachting d bouw van d rst godkopr woningn zal startn. Ook d bouw van d school n d sporthal zal n aanvang nmn. Voor ht BCN is ht dfinitif ontwrp voor d 1 fas nagnog grd. D ingrknd programmring 214 bdraagt ca. 1 woningn. Ht gmiddld aantal op t lvrn woningn pr jaar bdraagt in d grx 214 nu 164 woningn; dit warn in d hrzining 213 gmiddld 17 woningn pr jaar.» Ovrig aanpassingn: paramtrs. D kostnindx staat voor d komnd 4 jarn op 1 "/o trwijl d opbrngstnstijging voor d rst 4 jarn op Yo staat. D accountant hft goptrd voor n kostnindx van 2 zĥ. In d hrzining 213 is dit voorstl vrlatn nadat duidlijk wrd dat d gmnt in haar nhidsprijzn n onvoorzin hft opgnomn van 1 zí). Dit prcntag zou normalitr 5 Zo kunnn zijn. Ht "xtra" onvoorzin hft financil gzin dzlfd impact als n vrhoging van d jaarlijks inflati voor d rst 4 jarn mt 1 Zo xtra. In onz algmn risicoanalys zal bij d bpaling van ht wrstandsvrmogn ovrigns wl rkning wordn ghoudn mt d financiël ffctn di optrdn als d paramtrs inflati n rnt wijzign. Zi hirvoor ook bijlag 1 pagina 8. o» Ovrig aanpassingn op kostnsoortn. In ht rsumé (pagina 2 van bijlag 1) staan d vrschilln tussn 214 n 213 pr kostnsoort op indwaard opgsomd. Hirondr wordn d grootst mutatis bschrvn. Hoofdpianstructuur: wgn. Vorig jaar was nog nit duidlijk of d subsidi aanvraag voor d Oosttangnt 2 fas ad C,9 miljon zou wordn ghonorrd. Dz subsidi is in 213 ontvangn n als dkking ingrknd. Hoofdplanstructuur: grondvrzt. Gblkn is dat r mindr kostn hovn t wordn gmaakt tijdns ht grondvrzt in d dirct omgving van d gastransport lidingn in ht tokomstig Oostrpark. Ook zijn nu all riolringskostn binnn ht grondvrzt in mindring gbracht op d ramingn. Total vrlaging van dz kostnsoort is C 2,6 miljon. Vrkabling hoogspanningstracė D wrklijk kostn voor dit wrk zijn C 1,8 miljon lagr uitgvalln dan vorig jaar is ingrknd. Rntkostn. Door ht vrwrkn van all mutatis valln d rntkostn C 1,3 miljon lagr uit. Voor n volldig ovrzicht wordt vrwzn naar ht rsumé (pagina 2 van bijlag 1) Risico's bij dit scnario. D huidig grx 214 vrtgnwoordigt ht mst ralistisch gdacht scnario: ht is n combinati van n (in ht rapport van Dloitt gnomd) glidlijk n spodig hrstl (financiël situati bij gmntlijk grondbdrijvn dc. 213). Qua planning is gkozn voor n spodig hrstl n qua prijs n programmring voor n glidlijk hrstl. Ht inschattn van d planning voor d komnd jarn blijft chtr risicovol. Afztrisico. In d laatst 2 jaar hft d gmnt ca. 15 woningn uitggvn. Dat is gmiddld 75 woningn pr jaar; voor 214 staan r ca. 1 gpland. D vraag is of d markt nu voldond aantrkt nu ht

4 4 rijk duidlijkhid hft gschapn in d rglgving rondom hypothkrntaftrk. En god prijskwalititvrhouding blijft cruciaal. D introducti van d gmntlijk startrslning zou vrkoopbvordrnd motn wrkn in ht godkop sgmnt. Ht van gmntwg oplggn van n hogr duurzaamhidsis dan wttlijk nodig is, zal ht afztrisico don tonmn. En god prijs-kwalititvrhouding blijft cruciaal. Ht risico van afztvrtraging zal in d algmn risicoanalys bij d bpaling van ht wrstandsvrmogn wl ingrknd wordn. Risico in rlati tot programmawiiziqinq ER. Howl d nu ingrknd programmawijziging m.b.t. ht gdlt ER financil gzin op nutral wijz is afgdkt, is ht wl zo dat d gmnt risico loopt ovr n rlatif grotr programma. Immrs ER zou d grond afnmn voor 21 cliëntn n 26 appartmntn. Dz gzkrd afnam is nu grotndls truggdraaid; r zal nu door ER grond wordn afgnomn voor slchts 128 cliëntn n 4 appartmntn. Daar staat tgnovr dat ht plan D Draai slchts 7 projctn van ER binnn haar grnzn krijgt. Dit zal tokomstig vrkavlingn mindr complx makn n d afztmoglijkhdn vrgrotn. Focus voor d komnd tijd Van blang is n blijft dat r continuïtit is in d producti van d woningn; stilstand is funst. Nit alln d rntkostn lopn in zo'n scnario strk op maar ook ht plan zlf kan imagschad oplopn. D afglopn 2 jarn hbbn maatwrk gvraagd n ook d komnd tijd zal maatwrk n flxibilitit nodig zijn. Financiël gvolgn n samnvatting. Mt all bovnstaand aanpassingn laat d 5 hrzining n ngativ Ntto Contant Waard (NCW) rsultaat zin van ë- 8,6 miljon, mt als gvolg dat d vorig jaar gtroffn voorzining ad in totaal k 7,2 miljon dint t wordn vrhoogd mt 6 1,4 miljon. Boordling accountant In fbruari 214 hft r voorovrlg plaatsgvondn mt Dloitt, waarbij d nadruk lag op motivring van d gmaakt kuzs wlk vrgzld dinn t gaan van analyss op ht gbid van risico/snsibilitit n kansn, afgzt tgn d laatst vastgstld hrzining. Aandachtspunt hirbij is d ondrbouwing van d hoogt van d afzt n ht tmpo in rlati tot d vrkoopprijzn n d looptijd. Dit hft glid tot d 5 hrzining van d grx. Vrtrouwlijk Bijlagn D volgnd stukkn liggn vrtrouwlijk tr inzag bij d griffi. 1. Bijl 4-174: d hrzin grx, bstaand uit:» samnvatting uitgangspuntn (pag. 1),» rsumé incl. vrschillnanalys (pag.2),» ruimtgbruik (pag. 3),» woningbouwprogramma (pag. 4),» fasring (pag 5), «cashflow (pag 6),» jaarovrzichtn (pag 7),» risicoanalys (pag 8); 2. BİĴ14-178: vrschillnanalys woningbouwprogramma; 3. BİĴ14-179: xploitatitkning. d burgmstr. 5 Bsprkstuk

5 Hrhugowaard Stad van kansn Nr.: RB21436 Voor Tpn HOP. CO *.vzuo,şia.,cc, d Raad van d gmnt Hrhugowaard; glzn ht voorstl van burgmstr n wthoudrs d.d. 11 maart 214; glt op ht advis van d commissi SO d.d. 3 juni 214; glt op ht budgtrcht van d Raad; bsluit D 5 hrzining grondxploitati D Draai d.d. april 214 vast t stlln mt n ngatif rsultaat van ê 8,6 miljon als gvolg van d voorgstld aanpassingn. Hrhugowaard, 24 juni 214 D Raad voornomd, d griffir, d voorzittr, 32