Het ontwikkelen van koopwoningen door een vastgoed belegger. Niets anders dan goed risicomanagement

Save this PDF as:
 WORD  PNG  TXT  JPG

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Het ontwikkelen van koopwoningen door een vastgoed belegger. Niets anders dan goed risicomanagement"

Transcriptie

1 Ht ontwikkln van koopwoningn door n vastgod blggr Nits andrs dan god risicomanagmnt Ing. S.E. d Bor Postdoctoral opliding Vastgodkund Amstrdam, juli 2001

2 Ht ontwikkln van koopwoningn door n vastgodblggr Nits andrs dan god risicomanagmnt Ing. S.E. d Bor Bglidrs: Prof. drs. P.P. Kohnstamm n drs. P. van Wttn Postdoctoral opliding Vastgodkund Amstrdam, juli 2001

3 Dz scripti vormt d afsiuiting van d postdoctoral opiiding Mastr of Rai Estat bij d stichting voor Blggings- n Vastgodkund t Amstrciam. D afglopn maandn hb ik ondrzocht ho n biggr bij intgral gbidsontwikkling mt d ontwikkling van koopwoningn om kan gaan. Er is voor gkozn om ht ondrzok t bnadrn vanuit d waardktnsystmatik. Hiaas was r ovr bovnstaand ondrwrp nit vl litratuur bscnikbaar, daarom zijn r ook n aantal intrviws ghoudn. Naast litratuur ondrzok hft r ook n casstudi plaats gvondn. D ontwikkiing van koopwoningn s binnn Amvst n actul ondrwrp n juist daarom voor mij zr uitdagnd gwst om ns nadr t ondrzokri, Ik hoop dat mijn scripti n bijdrag kan lvrn voor tokomstig bslissingn ho d organisati mt koopwoningn om zal gaan. Graag wil ik d hr Kohnstamm bdankn di mij namns d SBV hft bglid. Tvns wil ik d hr van Wttn bdankn, di ondanks zijn tussntijds vrandring van baan, mij namns Amvst hft bglid. Tn slott bdank ik Bas di r d afgiopn tw jaar toch maar n btj bkaaid van af is gkomn. Amstrdam, juii 2001 ing. S.E. d Bor

4 Inhoudsopgav 1. inliding 1.1 Aanliding 1.2 Ondrzoksvraag 1.3 Wrkwijz d. Blggrs n projctontwikkling 2.1 Inliding 2.2 Wat is projctontwikkling 2.3 Samnvattnd 3. Waardkinbnadring 3.1 Inliding 3.2 Waardktnbnadring b" projctontwikkling Togvogd waard bouwrijp kavls Togvogd waard voorlopig ontwrp Togvogd waard dfinitif ontwrp Togvogd waard bstk n bstktkningn 3.3 Samnvattnd 4. Risico's van projctontwikkling 4.1 Inliding 4.2 Invntarisati van d risico's Markt risico's Unik risico's 4.3 Risico's in d waardktn 4.4 Kwantificrn van d risico's 4.5 Samnvattnd 5. Wannr koopwoningn ontwikkln n wannr nit 5.1 Inliding 5.2 Ht stappnplan 5.3 Afwijknd markt 5.4 Samnvattnd 6. Cas Studi Vlutrwid 6.1 Inliding 6.2 Omschrijving dlplan 6

5 6.3 Ht stappnplan Togvogd waard pr fas Togvogd waard na bouwrijp kavls Togvogd ï;aarc!s n8 h: voorlopig ui;:wïp Togvogd waard na ht dfinitif ontwrp Togvogd waard na bstk n bstktkningn Risicoanalys pr fas Risico's bij d vrkoop van bouwrijp kavls Risico's bij do vrkoop van ht vooriopig ontwrp Risico's bij d vrkoop van ht dfinitif ontwrp Risico's bij d vrkoop van bstk n bstktkningn Vrwacht opbrngsrn bpalr? D analys 6.4 Samnvattnd 7. Conclusi n aanbvlingn Graadplgd litratuur Bijlag I: Bijlag 11: Bijlag 111: Bijlag IV: Bijlag V: Bijlag VI: Lijst mt graadplgd prsonn Vragnlijst voor d intrviws Stllingn Stichtiiigskostnnopbouw casstudi Risico-opslag modl Tolichting op d risico's

6 l. Inliding 2.1 Aanliding D afglopn jarn is r op d woningmarkt sprak van n aanbidrsmarkt. Niuwbouwwoningn wordn middls loting vrkocht n van d koprs wordt vrwacht dat z binnn nki urn bsluitn of z a woning willn kopn of nit. Door dz kntring di bgin jarn ngntig is ontstaan bodn projctontwikklaars nog maar zldn projctn aan b1 blggrs; d winst bij vrij vrkoop was grotr dan nt rndmnt wat blggrs wildn btaln, trwijl ht risico, door d gspannn marktsituati, laag blf. Voor profssionl blggingsinstllingn wrd ht stds moilijkr om d portfuill uit t bridn mt niuwbouwwoningn. Hi gvoig hirvan was dat bij traditionl blggrs naast ht portiuilimanagmnt niuw activititn, zoals projctontwikkling, ontstondn om zkr t zijn van voldond niuwbouwwor~ingr:. doorts kon d blggr btr sturn op d kostn n d kwalitit van ht niuwboiiwarodi:ct Om d continuïtit in d projctontwikkling t waarborgn, vorn blggrs n ontwikklaars n actif grondaankoopblid. Dz grondaankopn. waarbij ht mstal gaat om tintalln hctarn in uitiggbidn, brngn intgral cbidsontwikkiing mt zich m. Dit houdt in dat ht ghl gbid intgraal ontwikkld wordt mt d ghl infrastructuur, winkls, kantorn, huur- n koopwoningn ai dan nit in samnwrking mt d gmnt n andr partijn. D primair dolstiling van n biggr is ht ralisrn van huurwoningn. Echtr doordat r t winig niuwbouw huurwoningn aar! n blggr wordn aangbodn, is hij gnoodzaakt dl t nmn aan intgral gbidsontwikkling waarvan koopwoningn n vanzlfsprkndhid n omvangrijk ondrdl zijn. 1.2 Ondrzoksvraag Als gvolg van d intgral gbidsoltwikkling dinn koopwoningn gralisrd t wordn di nit dirct in ht vringd van d wrkzaamhdn van n blggr liggn. Dz wrkzaamhdn brngn xtra risico's mt zich m. Juist door intgral gbidsontwikkling is ht moglijk om d ign huurwonincn t optimalisrn, waardoor n optimal vrdling tussn ht risico van d huurwoningn n h- risico van d koopwoningn moglijk is. D problmstlling n d cntral vraag di in dz scripti wordt bhandld iuidt: Ho ga j bij intgral gbidsontwikkling als ontwikklaarlblggr van huurwoningn om mt koopwoningn opdat r n rsu~~aato~tirnalisati plaats vindt in rlati tot n aanvaardbaar risicoprofil?

7 D subvragn di hiruit voortvloin zijn: Is r n bslissingsmodi op t stlln, zodat bij intgral gbidsontwikkling n wiovrwogn bsluit gnomn kan wordn tn aanzin van d ontwikkling van koopwoningn om ht ign dol t vrstrkn. Is r gdurnd ht ontwikklingstrajct n omslagpunt aan t gvn waarbij koopwoningn nit mr n togvogd waard zijn voor d ontwikkling van huurwoningn c.q. ht risico t groot wordt? D probimstiling is vrdr ais volg? afgbaknd: Bij intgral gbidsontwikkling kunnn w dri typ woriirign ondrschidn: koopwoningn, huurvvoningr voor ign portfuiil n huurwoningn voor drdn Voor dit ondrzotk bprk ik m tot di koopwoningn. Huurwoningn voor ign portfuill of voor drdn wordn hirbij nit vrdr ondrzocht. D huurwoningn wordn altijd zlf ontwikkld. Gkkn wordt naar d roi van n ontwikklnd blggr tijdns d projctontwikkling. 1.3 Wrkwijz Voor ht bantwoordn van d cntrai vraag hft r rst n litratuurstudi plaats gvondn n is door middi van intrviws d vaktijk in bld gbracht. Tvns hft r n daadwrkiok projct als praktijkvoorbld gdind. In d litratuurstudi is In bld gbracht ho n biggr mt koopwoningn om kan gaan bij i~tgral gbidsontwikkling. Tvns is gkkn wat d moglijk ontwikkiing voor risico's mt zich m brngt, Op basis van dz analys is ondrzocht of di risico's gkwantificrd kunnn wordn n wat tn grondslag zou kunnn liggn aan d divrs mogiijkhdn. Hirbij zijn ook n aantai voorbldprojctn ghantrd. D conclusi uit d litratuurstudi is vrvolgns gtotst aan d hand van n aantal intrviws mt divrs partijn. D intrviws zijn ghoudn aan d hand van n opn vragniijst plus n aantal stllingn. D rsultatn van d litratuurstudi zijn bschrvn in d hoofdstukkn 2, 3 n 4. Hoofdstuk 2 bschrijft divrs mogiijkhdn voor +n biggr ho om t gaan mt koopwoningn. in hoofdstuk 3 wordt projctontwikkiing bschrvn vanuit d waardktnbnadring. in hoofdstuk 4 zijn d divrs risico's gïnvntarisrd n gkwantificrd. In hoofdstuk 5 wordt bschrvn ho n blggr objctif kan anaiysrn wannr koopwoningn afgstotn dinn t wordn. In hoofdstuk 6 wordt n casstudi kschrvn D intrviws zijn vrwrkt in hoofdstukkn 4, 5 n 6. in hoofdstuk 7 voigt d conclusif? n d aanbviingn.

8 2. Vastgodblggrs n projctontwikkling 2.1 Inliding Ht ontwikkin van koopwoningn is voor n ontwikklnd biggr gn cor-businss; ht is n middl om huurwoningn t raiisrn op niuwbouwiocatis. Ht ontwikkln van koopwoningn brngt n "ign" maiktrisico mt zich m n vrgroot ht total prijs- n maatschappiijk risico. Daarntgn wordt r waardlwinst gralisrd di tn god kan komn aan d kwaiitit n d rntabilitit van d ti uur woning r^. Dit hoofdstuk bschrijft d divrs scnario's di n biggr kan voign voor d ontwikkiing van koopwoningn 2.2 Wat is pah>jctontwikkling Projctontwikkling is ht risicodragrrid initiërn. organisrn, uitvorn (c.q. don uitvorn) n coördinrn van ali takn di nodig zijn voor ht vrvaardign nlof opwaardrn van onrornd zakn, inclusif ht aankopn van d daarvoor bnodigd opstalin n of grond.' Intgral gbidsontwikkiing is n vorm van projctontwikkiing. intgral gbidsontwikkling omvat d ghi ontwikkiing vanaf vrwrving van d grond, d ghl grondxploitati, n d opstalontwikkiing Bij intgrai gbidsontwikkling zijn d voignd fasn t ondrschidn: 1. Haaibaarhidsanaiys 2. Locativrwrving 3. Stdnbouwkundig pianontwikkiing 4. Bouw- n woonrijp makn 5. Bouwpian ontwikkiing 6. Bouw 7. Expioitati 8. Vrkoop In d mst gvalln wordn bovn5taand stappn achtrnvolgnd doorlopn. Echtr nit aii stappn zulln door d ontwikkiaarl blggr zlf wordn uitgvord. Alvorns t bpaln in wik fas dn <oopwoningn vrkocht kunnn wordn, zal hirondr d projctontwikkling pr fas wordri bschrvn. 1 volgns d hr D.A. Rgnboog in 'Ht Handbok Onrornd God'

9 Locativrwrving Door positis in t nmn in locatis c.q. gbidr1 di op trmijn n woningbstmming (kunnn) krijgn, vrzkrt d vastgodbiggr zich van tokomstig invstringsproducti Voiidig igndom is nit noodzaklijk, aangzin r ook partnrships aanggaan kunnn wordn. Voorts wordt daarm ht risico gsprid, D aankoop van d grond kan op divrs manirn plaatsvindn. Ht is gbruikiijk om d aankoopprijs t spiitsn; n dl wordt dirct btaald bij vrkrijging, n dl wordt btaald radat ht grondgbid d woonbstmming hft vrkrgn Aan idr aaokoop ligt n god marktondrzok tn grondsiag, waarin d zkrhid op vrandring van d bstmming van ht gbid wordt ondrzocht. Grondxpioitat~ n stdnbouwkundig planontwikkling Bij d ontwikkling van d stdnbouwkundig plannn wordt d kwalitit van d wijk vastglgd. Ht stdnbouwkundig plan wordt opgzt voor n gbid waar zowl huur- ais koopwoningn gralisrd wordn. in dz fas wordt bpaaid hovl woningn van n bpaaid catgori in ht gbid komn, waar d huur- n koopwoningn zulin komn n wordt d kavigroott vastgigd. En vastgodbiggr di d huurwoningn zlf ontwikkit n woningn vrvolgns in portfuill houdt hit groot blang tij ht ambiti nivau n d t ralisrn kwalitit in d wijk. Bouw- n woonrijp makn Bij ht daadwrklijk bouw- n woor!ri~p makn zal n biggr drdn in hurn. Ht gbid wordt gschikt gmaakt om d bouw t kunnn latn piaats vindn. Bouwplanontwikkling Gdurnd d bouwpianontwikkiing,amn w n dritai fasn ondrschidn, D fas van ht Voorlopig Ontwrp (VO), d ias van ht Dfinitif Ontwrp (DO) n d fas van bstk n tkningn. Tijdns dz fas, wordt op basis van d door d ontwikkiaar n d gmnt opgstld uitgangspuntn n bouw~lan ontwikkld. Nadat bstk- n bstktkningn grd zijn, is ht gbruiklijk dat d woningn vrkocht wordn aan d uitindlijk bwonrs. Bouw Tn slott kan d ralisati van ht projct plaatsvindn. D ontwikklaar zal ht trajct van uitvoring bgiidn, maar d daadwrklijk uitvoring gschid door n aannmr. D activititn di n ontwikkiaar in dz fas nog vrricht zijn, ht bglidn van d bouw, d contactn mt d koprs, d ovrdracht n d promoti n vrkoop. Voordat r gstart kan wordn mt d bouw is ht gbruikiijk dat r n minimaal prcntag van d woningn is voorvrkocht. Dit altrnatif zal in dit ondrzok nit vrdr wordn ondrzocht, omdat n blggr dan woningn ontwikklt voor d markt. Adngzin dit nit binnn d biidsdolstliing van n blggr past, is dit gn ralist is ct^ ;iltrnatif. Kortom n variant di moglijk is maar nit wnslijk voor n biggr.

10 Exploitati n Vrkoop Dit zijn fasn van ht ontwikkiingsprocs di gn btrkking hbbn op d ontwikkling van koopwoningn n zulln hir dus nit nadr uitgwrkt wordn. En vastgodblggr hn dus n 3antal moglijkhdn c.q. momntn om d koopwoningn t vrkopn. Ht nvoudigst zou zijn als d woningn dirct aan d indgbruikr/tokomstig bwonr vrkocht kunnn wordn. Echtr d primair dolstlling van n vastgodblggr in d pro/ctontwikkling is ht ralisrn van huurwoningn. Daarnaast zal n vastgodblggr d afwging makn van bouwkostn- n afztrisico tn opzicht van ht gwnst risicoprofil van ht bdrijf. Tn slott zal hij kiikn naar d xtra invstring n d xtra winst di hir uit t bhaln valt. Kortom ht dirct vrkopn uari koopwoningn aan d indgbruikr is voor n vastgodbiggr wliswaar tn opti, maar r is onbalans tussn vrwacht waardcrati n aan t gan risico. Voor n vastgodblggr blijft nu d moglijkhid nog ovr om gdurnd ht ontwikklingsprocs ht projct aan n andr bdrijf t vrkopn. Locativrwrving is noodzaklijk om positi in ht t ontwikkln gbid t vrwrvn, dus dit is n activitit di door d blggr zlf vrricht dint t wordn. D fas van d grondxploitati n d stdnbouwkundig planontwikklingis cruciaal voor d bpaling van d uitgangspuntn n d kwalitit van ht gbid. Ht vrkopr, van ht projct in dz fas is af t radn. Vrvolgns zal ht gbid bouw- n woonrijp gmaak.t wordn, ht vrkopn van ht projct in dz fas is nit voor d hand liggnd, maar op ht momnt dat d kavls bouw- n woonrijp zijn kunnn dz wl vrkocht wordn. Gdurnd d bouwpianontwikkling kan ht projct ook vrkocht wordn, hirvoor zijn n dritai mogiijkhdn: vrkoop na afrondn van ht vooriopig ontwrp; vrkoop na afrondn van ht dfinitif ontwrp; vrkoop na afrondn van bstk- n bstktkningn.

11 2.3 Samnvattnd. Voor n vastgodbiggi ik projctontwikkling gn cor-businss, maar n. instrumnt om huurwoningn t vrkrggn op n niuwbouwlocati. Doordat n blggr invlod wil hbbn op d kwalitit van ht gbid n d waardontwikkling, zal hij koopwoni-ign nooit motn vrkopn gdurnd d stdnboiiwkundig planontwikkling; d financiëi bhrsing n d risico bhrsing is. nog vrij nvoudig n d kostn n d risico's zijn bprkt. Er zijn voor n ontwikklnd biggr n virtal momntn t ondrschidn wannr d koopwoningn afgstotn <urmn wordn: op ht momnt dat d kavls bouw- n woonr!jp zijn, na ht afrondn van ht vooriopig ontwrp, na ht afrondn van ht dfinitif ontwrp r1 na ht afrondn van bstk n bstktkningn.

12 3. Waardktn 3.1 Inliding En bdrijfsprocs kan bnadrd wordn vanuit n waardktn. Ondr waardktnbnadring vrstaan w: "D bnadring waarin invstringsprocssr~ wordn gzin ais n ktn van activititn rondom rlvant productschakis, waarbij d bslissingn di in d schakls wordn gnomn waard-ffctn gnrorn. Gsommrd lvrn dz n bld op van d total waard van n inv~tringsprojci".~ D waardktn is in princip n modl waarbij d nadruk ligt op d analys van d procssn vanaf d input tot n mt d output, Zi ondrstaand figuur. INPUT PRIMAIRE ACTIVITEITEN OUTPUT Figuur 2: d waardktn Van oorsprong bstaat d waardktc!n uit n aanîai primair waardschppnd activititnschakls. Dit zijn schakls ii tastbar productn oplvrn. Voor d ralisati van dz activititn zijn bpaald vaardighc:? noodzaklijk (zoals managmnt, tchnik tc.) Binnn n bdrijf kunnn w sprkn van n waardktn waarbij d volgnd stappn ondrschidn wordn: Idntificati van d primair activititn pr schakl n d wijz waarop dz tot. mrwaard kan lidn. Idntificati van d actorn di ovr d bnodigd vaardighdn bschikkn om d bnodigd mrwaard t kunnn crërn alsmd d ondriing vrbandn tussn d activititn n actorn, Hirbij zijn mt nam d waard vrhognd n kostnvriagnd rlatis van blang. 2 volgns TNO in PPS-HST-Stationsomgving "Waardktnondrzok"

13 In dit hoofdstuk wordt nadr ultgwrkt ho d waardktnbnadring bij d ontwikkiing van koopwoningn kan wordn togpast 3.2 D waardktnbnadring bij projctontwikkling D waardktnbnadring kan ook Lij projctontwikkiing wordn togpast. Mrwaard kan gdurnd vrschiilnd fasn ontstaan. Gdurnd d vrschiiind fasn vindt n vlhid aan activititn piaats. di concrt vrtaald kunnn wordn in productschakls. D productschakis zijn in staat om waard-ffctn t Giirrn. D total waardktn van d o~tw~~kling van koopwoningn zit r als volgt uit: Figuur 3: waaidktn ontwikkling koopwoningn Ht is van blang om vast t stiin dat d schakis nit altijd ghl volgtijdlijk vriopn, maar ook paraili. Echtr voor d vrnvoudiging van dit ondrzok wordt r hir wi van uitggaan. in d volgnd paragrafn zai r r? uitgbridr bschrijving van d waardktn ontwikkling van koopwoningn piaats vindn door pr fas d togvogd waard t omschrijvn. In hoofdstuk 2 is aanggvn gdurrid wlk fas n blggr koopwoningn kan vrkopn (in figuur 3 mt grijs gmarkrd), aiin dz fasn zuiln in d voignd paragrafn aan bod komn Togvogd waard bouwrijp kavl Gdurnd ht bouwrijp makn van d- kavls. wordn r activititn vrricht di d locati dusdanig voorbrid. dat d grond 5:;chikt is om r op t bouwn. En civil tchnisch burau krijgt d opdracht om n n andr voor t bridn n n aannmr zal uitindlijk d handiingn uitvorn. Naast d activititn om d kavi bouwrijp t makn. wordt r gdurnd dz fas nadr marktondrzok vrricht. Dit marktondrzok dint als basis voor d woningn di ontwikkld kunnn wordn. Op basis van vrandrnd marktomstandighdn kan gdurnd d ontwikkling van d woningn ht ondrzok wordn bijgstid.

14 Dz activititn rijn in gld t waardrn, In hoofdstuk 6, d cas-sudi wordt nadr inggaan op ht fit ho dz kostr1 tot stand korrin Tngvigd wiird \!r!iplg nniwrp Gdurnd ht vooriopig ontwrp wordn r n aantal activititn vrricht. In rst instanti wordt r door d projctontwik~iaar n programma van isn opgstld. Dit 'documnt' bvat ali uitgangspuntn voor ht ontwrp plus d door d gmnt gstid randvoorwaard. Vrvoigns krijgt n architct d oparacht om op basis van ht programma van isn t startn mt ontwrpn. Gdurnd dz fas wordt r ook n kostndskundig ingschakid om d ontwrpn t totsn op hun financiël haalbaarhid Tvns wordt r n constructur ingschakld di adviswrkzaamhc:n vrricht. Bij d afrondins van dz fas is r n vooriopig ontwrp grd, dat mot v?ldon aan ht programma van isn di past binnn d gstld budgtttri van d ontwikktiaar. Bovnstaand tovoging is in gid t kwantificrn. In noofdstuk 6, d casstudi wordn d financiëi consquntis van n voorlopig ontwrp nadr uitgwrkt Togvogd waard dfinitif ontwrp Gdurnd dz fas van ht procs, wordt ht godgkurd vooriopig ontwrp door d architct nadr uitgwrkt tot n dfinitif ontwrp, D constructur zal vrdr advisrn n d bouwkostndskundig wordt ingschakid om t totsn of ht ontwrp voldot aan d financiël uitgangspuntn zoals dz zijn mggvn door d opdrachtgvr. Bovnstaand tovoging is in gld t kwantificrn. in hoofdstuk 6, d casstudi, wordn d financiël consquntis van ht ontwikkin van n dfinitif ontwrp nadr uitgwrkt Togvogd waard bstk n bstktkningn Gdurnd dz fas van ht procs wordt ht godgkurd dfinitiv ontwrp vrdr uitgwrkt, htgn rsultrt in r1 bstk n bstktkningn n n dfinitiv kostnopstiling. Er is dan inzicht in d potntiël winstmarg n d vrkoopprijs. Glijktijdig kan d bouwvrgunning bij d gmnt wordn aangvraagd. D voorbriding voor d daadwrklijk vrkoop wordt op dit momnt ook in gang gzt. Er kan n start gmaakt wordn mt d vrkoopbrochur n vrkooptkningn Bovnstaand tovoging is in gld t? kwantificrn. In hoofdstuk 6, d casstudi is nadr uitgwrkt wat d financiël consqdntis zijn van ht ontwikkln van bstk n bstktkningn

15 3.3 Samnvattnd ldr bdrijfsprocs kan bnadrd wordn vanuit d waardktn. Projctontwikkling kan bnadrd wordn vanuit d waardktn. Idr fas vogt waard to aan ht Drocs.

16 4. Risico's van projctontwikkling 4.1 Inliding in ht daglijks lvn wordt ondr risico vrstaan: gvaar, kans op vriisischad, kwad kans. Ht wordt vaak uitgigd ais its ngatifs dat moglijk in d tokomst kan plaats vindn. Risico's nmn kan in d tokomst ook positiv gvolgn hbbn. Aan ht ontwikk!n van koopwoning r^ bij intgral gbidsontwikkling zijn n aantal spcifik risico's vrbondn. Ondr risico worot hir vrstaan d kans dat d uitkomst van ht ontwikkld product in ngativ zin afwijkt van d vrwacht uitkomst n d mat van afwijking, D vrwacht uitkomst knt dri dimnsis: D inhoi~d, bijvoorbld d kwaiitif van hf prodr~cf hi woningbouwproyramma of d kwalitit van d opnbar ruim; Hf financitji rsi;ltaat; Htimago. Dz risico's zijn t groprn naar dri typn risico t wtn: markt risico, unik risico n financil risico. Ondr marktrisico vrstaan w, ht risico dat ontstaat door macro-conomisch factorn n van invlod is op ali activititn op ht gbid van projctontwikkling ook wl bèta gnomd. Markt risico's gburn, hb j winig invlod op n zijn moiiijk t voorkomn. Ondr ht unik risico vrstaan w, ht risico dat afhanklijk is van ht spcifik objct dat ontwikkld wordt. Dit zijn risico's di vi nvoudigr t bhrsn n t bsturn zijn door n ontwikklaar, Tn slott ondrschidnw ook nog ht financiël risico, dit gaat gpaard mt d vrmognsstructuur (d vrhouding -gn vrmogn n vrmd vrmogn), Aangzin Amvst d projctontwikkling nit financirt mt vrmd vrmogn, maar alln mt ign vrmogn, wordt dz vorm van risico in dit ondrzok buitn bschouwing glatn. Aan ht bgrip risico is aitijd n oorzaak n n gvolg vrbondn. D oorzakn wordn risicobronnn of risicofactorn gnornd. Ht gvoig is d ngativ uitwrking of d schad. 4.2 Invntarisati van d risico's In dz paragraaf is n invntarisati gmaakt van all moglijk risico's di btrkking hbbn op intgral gbidsontwikkling. In bijiag Vi zijn d risico's nadr toglicht.

17 I. Publikrisico: Ondr pubiiksrisico vrstaan w d onzkrhid di in n projct aanwzig is door d kans dat d RO-procdur uitlopn. Soortn risico's hirbij zijn: Rû-pro~úur risico 2. Politik risico: D kans dat tijdns ht ontwikklingsprocs rlvant gmntlijk of iandlijk voorschriftn wijzign of dat r andr politik par:ijr mt afwijknd opvattingn zuiln participrn in ht gmnt bstuui-. wttiijk voorschrifinrisico. sarnnwrkingsrisicu; vrandrnd poiitikiisico: pttnproblm. 3. Bro~srisico: Ht risico dat r tgn ht plan in brop wordt ggaan, htgn kan lidn tot uit t krn schadvrgodingn of vrtragingn. bropsprocdur tgn d RO-piannn; bropsprocdur tgn d ontwikkld projctn, 4. Grondx~loitaitirisico: D onzkrhid tn aan zin van d grondxploitati vanaf d vrwrving tot n mt d uitgift van d kavls. Hirondr vaiin: vrkrijgingsprijsrisico; bouwrijpmakn risico bodmvrontriniging risico; planwijzigingsrisico in d vrkaviing. 5. Planontwikklinqsrisico: D onzkrhid di ontstaat door ht nit bhrsn van d kostn n d tijd gdurnd d ghl planontwikkiing. Voorbldn hirvali zijn: afbrukrisico; pianwijzigingsrisico; bgrotingsrisico bijkomnd kostn; subsidivrstrkkingrisico.

18 6. Bouwrisico: Onzkrhid ovr kostn n tijd gdurnd bouwprocs (coniplx procs idr kr wr wil uitvindn). r aanhnstdingsrisico: ontwrprisico; kwalititsrisico; failiismntsrisico; bouwtijd risico: prijsrisico (prijssiijgin~risico). 7. Afztrisico: Onzkrhid di ontstaat door ht ni: of mindr snl afzttn vcn ht product. marktwijzigingsrisico (lagr opbrngst); afztsnlhid (bijvoor'~ld tragr'); inflatirisico (lidt tot lagr rël opbrngst); rntrisico. Voornomd risico's zijn nit uitputtcd, maar omvattn wl d mst rlvant Markt risico's In d voorgaand paragraaf zijn all iivant risico's gïnvntarisrd, vooral naar volgtijdiijkhid. In dz paragraaf wordn d risico's opgsomd di ondr d markt risico's valln. RO-procdur risico Wttlijk voorschriftnrisico Samnwrkingsrisico Vrandrnd politikrisico Prijsrisico (prijsstijgingrisico) Infiatirisico (lidt tot iagr rël opbrngst) Rntrisico Bropsprocdur RO-piannn Faillissmntsrisico Unik risico's In ht bgin van paragraaf 4.2 ali rl3vant risico's gïnvntarisrd. In dz paragraaf zijn wordn d risico's opgsomd di onciiir d unik risico's vailn. Afbrukrisico Planwijzigingsrisico

19 Bgrotingsrisico bijkomnd kostn Subsidivrstrkkingrisico Aanbstdingsrisico Ûriiwrpiisico Kwalititsrisico Bouwtijd risico Marktwijzigingsrisico Afztsnlhid Bropsprocdur projct lilaas zijn d markt- n d unik risico's nit ZO strikt t schidn, vlal lopn z door lkaar hn, Echtr voor ht ris~comanagm~+nt ht wl vrri blang t wtn dat r n vrschii zit in dz risico's. Unik risico's zijn doc2r d prqjctontwikklaar nvoudigr t bhrsn n bij t sturn Risico's in d waardktn In hoofdstuk 3 wordt projctontwikklirig bnadrd vanuit d waardktn. Gdurnd idr fas wordt r n waard togvogd. Idr ktn knt ook wr haar ign risico's. D risico's gdurnd d divrs fasn, wordn in dz paragraaf nadr uitgwrkt. In ondrstaand tabl wordt d invntarisati van d risico's pr fas wrggvn. Dit btknt dat als mn ht projct vrkoopt nadat d kavls bouw- n woonrijp zijn gmaakt, mn rkning dint t houdn mt d omschrvn risico's in ondrstaand tabl. Als mn bijvoorbld ht projct na ht dfinitif ontwrp wil vrkopn, dint mn d risico's uit voorgaand fasn m t nmn n d risico's uit d dfinitif ontwrpfas. i i bouwrijpmaak risico miliurisico politik risico's vrkavlingsrislco's RO-risico Vrkoop V0 Vrkoop DO -- p subsidirisico afbrukrisico / pianwijzigingsrisico I i bgrotingsrisico subsidirisico

20 I Vrkoop bstk n tkningn i. i -.- Tabl invntarisati risico's prias * ontwrprisico kwaiititsrisico afz!snihidrisico * marktrislco * aanbstdingsrisico faiiiissmntsrisico bouwtijdrisico In d rst fas, ht vrkopn van d kavis, blijkn r zich mt nam risico's voor t don, waar rnn winig tot gn invlod op kar) tiltofnn. tit btrffn hir onzkrhdn tn aanzin van d politik n d ruimtlijk ordniny. Hir spln mt nam d markt risico's n biangrijk rol. In d twd fas, ht vrkopn van ht VO, biijkt r n combinati van risico's zich voor t don. Zowl risico's di dirct m: ht projct t makn hbbn ais risico's di buitn d invlodssfr van d ontwikklaar liggn zoals poiitik risico's n ruimtlijk ordningsrisico's, Aangzin ht projct zich nog in d VO-fas bvindt, zijn r nog voldond mogiijkhdn om tijdns d uitwrking van ht DO d unik risico's! bprkn. in d drd fas, ht vrkopn van hat DO, nmn d unik risico's di dirct op ht projct van topassing zijn to. D mogiijkhid om d unik risico's t latn afnmn gdurnd d volgnd fas, blijkn stds klinr t wordn. In d vird fas, d fas van bstk n tkningn, biijkt r bijna alln nog maar sprak t zijn van unik risico's. Dz risico's kunnn nit vrdr vrkiind wordn, omdat mn in d iaatst fas van ht projct biand is, voordat r gstart kan wordn mt d bouw. Ht unik risico kan nit mr grducrd wordn. Ht product ligt r zoais ht is n wijzigingn zijn nit mr moglijk. 4.4 Kwantificrn van d risico's Nu in kaart is gbracht wlk risico's zich gdurnd n projct voor kunnn don, mot r bkkn wordn ho dz risico's gkwantificrd kunnn wordn. Hirvoor bstaan zowi kwantitativ als smi-kwantitativ tchnikn. Bij d (puur) kwantitativ mthod gaat ht voorai om ht uitdrukkn van risico's op basis van kansprcntags n kansvrdlingn. Smikwantitativ tchnikn zijn tchnikn di wi iidn tot één of andr vorm van kwantificrn van projctrisico's, maar dan nit in d vorm van kansvrdling

21 Hirondr volgn n aantal kwantitativ mthod: r Mont Cario simuiati. Biack-box-mthod; Kwantitatif doorrknn van foutn n gburtnissn boom. Er zijn n drital smi-kwantitativ mthod t ondrschidn: Gvolighidsanaiys. Bij dz analys wordt aan n of mr invorggvns n grot afwjjking ggvn vzn ci g-nid<ild (vrwacht) waard n wordt v~oigns ht ffct daarvan op ht indrsuitaat brkn. SarBacht-anaiys (afkomstig uit d automatisring). Bij dz mthod wordn risicobronnn n d ffctn daarvan voor ht projct bknd vrondrstld. Aan d risicobronnn zijn gwichtn togknd. Mt n vragnlijst wordt afgvinkt of d risicobronnn voor ht ondrhavig projct aanwzig zijn n in wlk mat. Op basis daarvan wordt n scor Ggvn. Scor maai gwicht gfi uitindlijk ht risicoprofil van ht projct. Scnarioanalys. Dz ariaiys is t vrgiijkn mt n gvolighidsanalys. Ht ffct wordt bpaald var1 ht glijktijdig voorkomn van n aantal positiv of ngativ aiwijkingn van variabin. Omdat r voor n risico-opslag op d irr gkozn is, is d smi-kwantitativ mthod d mst voor d handliggnd mthod om fin risico-opslag voor d IRR t bpaln n dan mt nam d Sar Bacht mthod. Om pr projct d risico's t kwantificrn, dint d projctontwikklaar in rst instanti n risicobhrschma op t stlin. In dit schma wordt door d ontwikklaar n invntarisati gmaakt van d vrwacht risico's van ht projct (of ht dirct vrkoop, V0 of DO ontwikkln van d koopwoningn wordt) n wk risico's nog op n nvoudig wijz bhrst kunnn wordn. bron: Cias &Mrman, Risk managmnt 1998

22 Ht risicobhrschma zit r ais vo>gt uit r is az gfvalurd '? I Kar1 dz vrnidn Gn risico wordn? i stl hirvoor scnario's op L-2 Bpaai d?isico-opsiag Figuur 4: risicobhrschma Ais d risico's voidond zijn gïnvntarisrd volgt d valuati, d wging waar uitindiijk d risico-opsiag uit voort komt. Voor d wging is n modi ontwikkld. Op ht momnt dat d wging hft plaats gvondn kan r pr fas n risico-opslag bpaald wordn. In hoofdstuk vijf wordt dit nadr uitgwrkt. Bij ali invstringn bstaat r n dirct rlati tussn ht risico n gwnst rndmnt (IRR). Dz rlati is: ho grotr ht risico, cs t grotr ht rndmnt mot zijn.

23 4.5 Samnvattnd S a Risico is d kans dat d uitkomst van ht ontwikkld product in ngativ zin afwijkt van d vrwacht uitkomst n d rnat van afwijking. Er zijn dri soortn risico's i sndrschidn, markt risico, unik risico n financii risico, Echtr dz risico's zijn nit atijd vn strikt t schidn. Mt nam d unik risico's zijn god i bhrsn n t bsturn door d projctontwikkiaar. D marktrisico's liggn vlai buitn d invlodssfr van d ontwikkiaar. Risico's variërn gdurnd d vrschiilnd fasn van d waardktn, Naar mat mn vrdr in d waardktn vordrt, nmn d markt risico's af n nmn d unik risico's to. Op basis van n risicobhrsctima kan n ontwikkiaar a risico's invntarisrn, Voor ht bpaln van n opr.izgfactor op d irr is d Sar Bachi mthod n god mthod.

24 5. Wannr koopwoningn ontwikkin n wannr nit? 5.1 Inliding Waardcrati is n continu procs chtr r zijn wi tussntijds momntn. Aan ht ind van idr schakl kan r n cashmomnt plaats vindn. Op ht momnt dat d bouwrijp kavls grd zijn, ontstaat r n cashrno:nnt. dit ontstaat ook na ht Voorlopig Ontwrp, ht Dfinitiv Ontwrp n na ht grd komn van Bstk n Tkningn. Als r tussntijds gcashd wordt. hft d blggr in princip gn grip mr op latr opbrngstn uit vrdr waard-ontwikkling. Daar staat tgnovr dat hij ook nit iangr ht risico mt btrkking tot ht vrdr vrloop van d waard-ontwikkiing ioopt. inzicht in dz cashmomntn is van blang omdat bij Inr concrt topassingsmoglijkhdn van dt waardktn nit ailn d crati van dc? ward var, blang is, maar tvns d momntn waarop waard t gid gmaakt kan wordn c.q. risico gmon kan wordn. Op basis van dit inzicht kunnn tvns d kuzmomntn tussn cashn of d risicodragnd participati voorzttn gëxpiicitrd wordn. Waardcracti n -inning kunnn op vrschillnd manirn vorm krijgn. Wannr waard in financiël trmn wordt uitgdrukt, kaii d gcrërd waard wordn afgzt tgn n concrt strfwaard pr actor. In strikt financiël trmn kan waardcrati wordn uitgdrukt door middl van d IRR, Intrnai Rat of Rturn, ook wi intrn rntvot gnomd. En biggr van huurwoningn zal gmiddld rknn mt n IRR van 8 %. Dit btknt dat ik in ht projct gïnvstrd guid:?n jaarlijks 8 % rndmnt op mot ivrn. Bij n blggr mogn w aannmn dat d ghl irivstring mt ign vrmogn wordt gdaan. Voor d afdkking van ht risico dat ontstaat bij d ontwikkiing van koopwoningn za! n blggr compnsati vragn bovn op ht risico rndmnt van huurwoningn. Dit risico is op t splitsn In marktrisico (bèta) n unik risico. Markt risico ontstaat door macro-conomisch factorn n is van invlod op all ontv~ikklingn. Unik risico hangt samn mt d karaktristikn van ht individul objct dat ontwikkid wordt. Om t bpaln of d stap in d waardktn voidond waard crërt dint d IRR bpaaid t wordn. Ho hogr ht risico van d ontwikkiing is, ds t hogr ht rndmnt zal zijn di op di ontwikkling minimaal bhaald dint t wordn. Voor d ontwikkiing van koopwoningn btknt dit voor d biggr concrt dat pr fas n irr van 8 % bhaald mot wordn plus n mogiijk risico-opslag voor vrandrnd macro conomisch factorn n voor unik risico's. Dz opslag zal wordn bpaaid aan d hand van d ingschatt risico's di d ontwikkiing van koopwoningn mt zich m brngt. Dz risico's vrschiiln pr fas. idr momnt in d waardktn knt zijn ign risico's. In d volgnd paragrafn is!?n invntarisati gmaakt van d risico's di pr fas optrdn. Tvns zgn dz risico's gkwantificrd.

25 5.2 Ht stappnplan Om t bpaln tot wlk fas mn kospwoningn mot ontwikkln, dinn r n aantal stappn doorlopn t wordn. Dz stappn z;~iin hirondr nadr wordn toglicni. Stap 1: bpaal d togvogd waard (invstring) van d fas Voor ht projct mot pr fas gïnvntarisrd wordn hovl waard r aan ht projct wordt togvogd. Op basis van n stichtngskostn n uit oncirzok is gblkn hovl r pr fas gïnvstrd wordt. In hoofdstuk 6 wordt dit nadr toglicht. Stap 2: risicoanalys pr fas Vrvolgns dint r pr projct n invntarisati t komn v a d moglijk risico's. Hirvoor kunnn d figuur 4 n tabi i wordn ghantrd. Vwoigns dint r pr fas op basis van d gïnvntarisrd risico's n opslag factor bpaald t wordn. Dz risico-opslag komt bovn op d vrist IRR. Nu d invntarisati van d risico's n ht kwantificrn rvan hft plaats gvondn, kan pr fas ht totaal vrist rndmnt bpaald wordn. In princip gldt voor d IRR: / IRR=IRR lang rn?+winstopslag+tos/ag managmnfkosfn 1 - Waarbij: IRR Intrnal Rat of Rturn Voor AMVEST zijn d winstopslag d toslag voor managmntkostn rds van tvorn bpaald. Indin d risico-opslag voor d koopwoningn bpaald is, kan d IRR voor d ontwikkling van koopwoningn bpaald wordn: Waarbij: irrk - Intrnal Rat of Rturn Koopwoningn ROmr - Risico opslag markt risico ROur - Risico opsiag unik risico Risico-opsiag markt risico n risico-oqslag unik risico dinn pr projct afzondrlijk bpaald t wordn. Naast d risico-opslag voor markt risico n unik risico, zal r ondrzocht motn wordn

26 wat d dooriocptijd van ht projct is. Voor projctn di nit binnn tw jaar gbouwd kunnn wordn, mot n xtra opsiag brknd wordn, aangzin macro-conomisch omstandighdn n marktrisico kunnn wijzign. in bijlag V is n modl mt tolichting opgnomn ho pr waard-ktndi d risico-opslag bpaald dint t wordn n wlk opslagfactor voor langlopnd projctn brknd mot wordn. Hft ht projct n hogr risico dan d ontwikkiing van d huurwoningn, dan dint r n risicotoslag t wordn doorgvord: Risico projct >risico huurwoningn IRRprolct = IRR ondrnming + risico toslag!n ht omgkrd gval krijgt ht projct n discount tn opzicht van d irr: Risico projct < rfsico huurwoningn IRR projct = IRR ondrnming-/- discount Stap 3: vrwacht opbrngstn brknn Op basis van zijn knnis dint d projctontwikklaar t ondrzokn wat ht product van idr fas op zal brngn in d markt. Uit intwiws mt d vrschillnd marktpartijn is gbikn dat r mt nam bij ontwikklnd aannmrs n markt is voor kavis, voorlopig ontwrp, dfinitif ontwrp n bstk n tkningn. Ht iifst ontwikkln aannmrs van bgin af aan d ghl locati. Dit lvrt volgns hn d mst bijdrag aan ht rndmnt. Op ht momnt dat r n bouwvrgunning is, zijn z brid mr t btaln omdat dan n dl van ht risico afgdkt wordt. D projctn zijn vl btr t slctrn ais r mr informati bschikbaar is, r kan dan concrtr wordn gtotst op kwalitit van ht projct n d prijs. Echtr d ontwikklaar van d koopwoningn loopt wl ht risico dat r n sicht product ontwikkld is, waardoor ht afzttn in d markt onmoglijk wordt. Tvns blk uit d intrviws dat r bij corporatis gn bhoft is aan n markt voor kavls, voorlopig ontwrp. dfinitif ontwrp n bstk n tkning. Door d maatschapplijk taak n d btrokknhid mt d iokai ovrhid is ht volgns hn gn gwnst, vorm van projctontwikkiing. Bij n ontwikkiaar pur-sang blijkt r n strk bhoft voor alln d kavls. Hun cor-businss is ht ontwikkln n vrkopn van woningn.

27 Bij d boordling van d opbrngst van ht product dint d ontwikkiaar rkning t houdn mt ht fit dat ht product in d mst gvalln vrkocht wordt aan n ontwikkind aannmr. Stap 4: d analys Nadat stap 1 tot n mt stap 3 doorlopn zijn, kan d minimaal vrist opbrngst pr fas brknd wordn: minin~aal vrist opbrngst pr fas= (l+irr)'togvogd waard Ondr d minimaal vrist opbrngst pr fas wordt vrstaan; ht bdrag dat minimaal nodig is om d gmaakt kostn aan ht ind van d waardktn-di t dkkn. Op basis van bovnstaand formiil btknt ht dat d minimaal vrist opbrngst pr fas giijk mot zijn aan hi gïnvstrd vrmogn in d btrffnd fas maal n plus d IRR. Vrvoigns kan d minimaal vrist opbrngst pr fas vrglkn wordn mt d vrwacht opbrngst uit vrkoop, zoals dz is vastgstld in stap 3. Er kunnn zich dri situatis voor don: opbrngstn pr fas < IRRk'togvogd waardr Di fas dint nit ontwikkld t wordn, ht gld dat mn invstrt wordt nit trugvrdind. opbrngstn pr fas = IRRkYogvogd waard: Di fas kan ontwikkld wordn, ht gid dat mn invstrt wordt xact trug vrdind. opbrngstn pr fas > IRRiitogvogd waard: Di fas is intrssant om t ontwikkln, ht lvrt gld op. 5.3 Afwijknd markt In voorgaand paragraaf is n stappnplan opgstld ho Amvst om kan gaan mt d ontwikkling van koopwoningn. Op basis van n risico-opslag factor wordt r bpaald wlk IRR r ghantrd dint t wordn op ht gïnvstrd vrmogn pr ind waard-ktndl. Echtr d risico's wordn significant grotr indin d conomisch omstandighdn zulln wijzign. Mt andr woordn ht siappnpian uit paragraaf 5.2 is uitstknd to t passn in n stabil markt. Daarom dint r naast ht doorlopn van d stappn bpaald t wordn of d vrwachting is dat d markt d komnd priod zai wijzign. Er kunnn zich dri scnario's voor don;

28 ht is d vrwachting dat d vrkoopprijzn van d koopwoningn in d komnd priod zulln stkgn: als d woningn in n vrog stadium wordn vrkocht, profitrt d blggr nit van waardgroi, Naast d IRR op koopwoningn, htgn alln brknd wordt ovr ht gïnvstrd vrmogn. dint r n xtra opbrngst gralisrd t wordn. Hirvoor dint n compnsatifactor t wordn togpast. D compnsatifactor kan bij xtrm strk waardgroi afwijkn, chtr ondrstaand tabl zou n god indicati kunnn zijn: Fas Vrkoop grond.----p- - Vrkoop V0 Vrkoop DO Vrkoop Bstkltkning /Voorstl compnsati 1 als %var d v.o.n. 0% Tabl 4: opslag bij positif ontwikklnd v.0.n-prijzn" hf is d vrwachting dat d vrkoopprijzn van d koopwoningn in d komnd priod zulln daln: om ht risico t bprkn dint ht projct in n zo vrog mogluk stadium vrkocht t wordn. hf is d vrwachting dat r gn xtrm waardgroi of conomisch achtruitgang zal plaats vindn: ht gwon risico-opslagmodl is god om nu t hantrn Samnvattnd Om t bpaln of n tot wik fas n blggr koopwoningn mot ontwikkln, dint r. n stappnplan doorlopn t wordn. Ht stappnplan bstaat uit vir stappn; d togvogd waard pr fas bpaln; d risicoanalys pr fas; d vwacht opbrngst pr fas n tn slott d analys, Ht princip van ht stappnpian is, dat r op basis van n IRR mt n risicotoslag bpaald wordt of ht gïnvstrd vrmogn pr fas trug vrdind wordt. Als dit nit ht gval is, dint mn d woningn nit t ontwikkln. Voor projctn di n langr doorlooptijd hbbn dan 2 jaar, dint n opslagprcntag van 0,07 % op d IRR t komn. Ht stappnplan is god to t passn bij n stabil woningmarkt, chtr in n strk stijgnd markt of n dalnd markt, dint r n stap aan togvogd t wordn.

29 6. Cas studi 6.1 Inliding In 1994 hft Amvst Vastgod in d gmnt Utrcht circa 80 hctar grond aangkocht in d Vinx-locati Lidsch Rijn. Voor dz locati hbbn d gmnt, Amvst n dri andr marktpartijn n Publik Privat Samnwrkingsovrnkomst opgricht. In ht total gbid wordn circa 6000 woningn, m2 winkls n m2 kantorn ontwikkld. Amvst krijgt naar rato van haar grondpositi in dit gbid circa 1.O00 woningn t ontwikkln. Dit btrffn zowl huur- als koopwoningn. Voor d uitwrking van d casstudi is gkozn om dlpian 6 als voorbld t nmn. Voor diplan 6 wordt komnd najaar gstart mt d uitwrking van ht stdnbouwkundig plan. In totaai wordn r gralisrd in dit dlplatl. W vrwachtn dat w iri dit dlplan 164 woningn togdld gkrgn. Ht btrft hir zowl huur- ais koopwoningn. In dit hoofdstuk wordt ondrzocht ho Amvst Vastgod ht bst mt dz koopwoningn i.c. risicomanagmnt om kan gaan. 6.2 Omschrijving dlplan 6 Momntl zijn r in dit dlplan 30 blggrhuurwoningn n 134 koopwoningn opgnomn. Bij d uitwrking van d casstudi wordn d huurwoningn ais n vastggvn bschouwd, di buitn d vrdr uitwrking giatn wordn. D koopwoningn zijn opgspiitst in n zstai financiringscatgoriën t wtn: Koop Koop Koop Koop Koop Koop Figuur 5: v.o.n.-prijzn dlpian 6 prijspil 01/01/98 Er Is gkozn voor n vrnvoudigd modl, waarbij uit wordt ggaan van tw financiringscatgoriën van gmiddld Fl ;- n gmiddld Fl ,--, Voor dz tw financiringscatgoriën is n stichtingskostn opgstld di opgnomn is in bijlag IV, 'dz prcntags zijn op basis van ~aringscijfrs tot stand gkomn 28

30 6.3. Wt stappnplan Om t bpain tot hovr d koopwoningn in dlpian 6 in Vlutrwid ontwikkld dinn t wordn, dint ht stappnplan zoals in hoofdstuk 5 bschrvn is, dooriopn t wordn. In dz paragraaf wordn all stappn doorlopn D togvogd waard pr fas In dz paragraaf wordt ganalysrd wat d togvogd waard pr fas is D togvogd waard na bouwrijp kavls Op ht momnt dat d bouwrijp kavls grd zijn, dan bstaat ht gïnvstrd bdrag uit aankoopkostn, stdnbouwkundig kostn n kostn voor ht bouwrijp makn van d kavls. Dz kostn zijn in bijiag IV opgnomn als grondkostn. All rdr gmaakt kostn zijn hirin vrrknd. Kortom d invsiring di gdaan word:, is giuk aan d grondkostn. Stichtingskostn incl. BTW I ~invstrn bdragincl. Fl, ,- Fl ; Fi ;- Tabi 3: ginvstrd vrmogn bouwrijp kavis D togvogd waard na ht voorlopig ontwrp In hoofdstuk 3 is aan d ord gwst wik activititn r hbbn plaats gvondn op ht momnt dat n V0 is afgrond. Tijdns d intrviws is duidlijk naar vorn gkomn dat r gmiddld 6 tot 10 % van d bijkomnd kostn gïnvstrd wordt gdurnd d voorlopig ontwrpfas. D mst bdrijvn gavn aan dat dit mr rond d 6 % zou komn t liggn dan rond d 10 %. Voor dit ondrzok wordt uitggaan van n gmiddld invstring van 6% van d ghl stichtingskostn (xcl. grondkostn) gdurnd dz fas. Dit btknt dat d volgnd bdragn wordn gïnvstrd: vgskostn incl. BTW i %t invstrn tijdns V 0 van /bijkomnd kostn.- Fi ,- 6% Fl ,- 6 % Tabl 4: gïnvstrd vrmogn voorlopig ontwrp T invstrn bdrag incl. BTW' Fl ,- Fl ,- dit zijn bdragn xcl. grondkostn

31 6.3.1,3 B togvogd waard na ht DO In hoofdstuk 3 is uitgbrid aan d ord gwst wlk activititn r vrricht dinn t wordn om n dfinitif ontwrp af t rondn. Tijdns d intrviws gavn d partijn aan dat r na ht afrondn van ht dfinitiv ontwro circa 10 % van d bijkomnd kostn is gïnvstrd dit btknt: /Stichtingskostn incl. BTW ' % t invstrn tijdns DO van!t invstrn bdrag incl. -'-l l l d bijkomnd kostn 1 BTW' Fi ,- / Fl ,- Fl ,- / 10 % 1 Fi :-,.~ I Tabl 5: gïnvstrd vrmogn dfiniiif ontwrp D togvogd waard na Bstk n tkningn Tijdns d intrviws kwam naar vorn dat circa 20 tot 25 % van d bijkomnd kostn gïnvstrd wordn. Voor ht rknmodl ga ik uit van n gmiddid van 22,5 %. Stichtingskostn incl. BTW %t invstrn tijdns B&T van d bijkomnd kostn ~oo.~oo,- -- P--- Fl, ,~ +Z& Tabl 6: gïnvstrd vrmogn bstk n bstktkningn T invstrn bdrag incl. BTW' Fl ,- Fl , Risicoanalys pr fas Op basis van tabl I, invntarisati van d risico's pr fas, wordn d risico's voor d ontwikkling van koopwoningn in Vlutwid ginvntarisrd Risico's bij vrkoop bouwrijp kavls Vrkriiainasoriis risico Aangzin d grondn ingbracht zijn voor minimaal d aankoopprijs van Amvst, zit r momntl gn risico in d vrkrijgingsprijs. Echtr ht maakt normaal wl n wznlijk ondrdi uit van ht risico. Bouwriiomaak risico D aanbstding voor ht bouw- n woonrijpmakn van d kavis in dlplan 6 is nog nit gstart Echtr, gzin d ztting n d kwalitit van d grondsamnstlling in ht gbid, wordn hir dit zijn bdragn xcl grondkostn, chtr cumuiatif (VO-kostn+DO-kostn) 7 dit zijn bdragn xcl grondkostn, chtr cumulatif (VO-kostn+DO-kostnastk)

32 gn xtrm afwijking van ht budgt vrwacht. Voor d risico-opslag wordt dit in gring mat mgnomn. Miliurisico Bij d aankoop van d grondn is r door Amvst n bodmondrzok vrricht. D grondn blkn nit vrvuild t zijn. Aangzin d grondn zijn inglvrd bij d gzamnlijk xploitati maatschappij n op basis van d bodmondrzokn, zijn r gn miiiurisico's. Politik risico D samnwrkingsovrnkomst is in ht vrldn gslotn mt d gmnt Viutn d Mrn, Pr 1 januari 2001 is gmnt Vlutn d Mrn ondr Utrcht komn t valln n is r n niuw grnniraad gkozn. Hirdoor zou r moglijk vrtraging in ht projct op kunnn trdn. dit is dus n risico waarbij w in dz fas rkning dinn t houdn. Vrkaviinasrisico Bij d aankoop van d grond in Viutn d Mrn is rkning ghoudn mt n aantal woningn pr hctar. Bij d dfinitiv stdnbouwkundig uitwrking dint r rkning t wordn ghoudn mt ht fit dat, door ht hog ambiti nivau, r wi ns mindr woningn pr hctar gralisrd kunnn wordn. Ht is dus n risico di m gnomn mot wordn in d wging. RO-risico Er is nog gn vastgstld bstmmingsplan. Moglijk kan dit nog nig tijd op zich latn wachtn want d Miliu ffct Rapportag di vrricht is voor d ghl locati Lidsch Rijn zou nit voldond zijn. Voor diplan 6; hft dit consquntis, want r dint ontignd t wordn. Moglijk vrtraging zou ht gvolg zijn. Dit is n risico waar rkning mghoudn dint t wordn. Bij tit kwantificrn van d risico's dint r t wordn ghoudn mt ht bouwrijpmaakrisico, ht politik risico, ht vrkavlingsrisico n ht RO-risico. Nu d risico's gïnvntarisrd zijn kan ht opslagmodl wordn togpast. Dit standaard modl is opgnomn in bijlag V. Voor dlpian 6 Vlutrwid zit d risico-opsiag r voor d vrkoop van d bouwrijp kavls r als voigt uit:

33 l i prijsrisico 9 bouwrijpmaakrisico 10 politik risíco 10 ro-risico 7 vrkavlingsrisico 2 subsidirisico 7 afbrukrisico 5 planwijzigingsrisico 8 bgrotingsrisic l i l i 1 kwalititsrisico! 1 risco 10 marktrisico 4 aanbstdingsriscio 1 gr6ndopbrngstn 5 - hogr kostn I O 3 - hogr rntkostn 6 - hogr bouwkostn 'i - hogr kosin grondxploitati 1 - hogr bijkomnd kostn 2 - tgnvallnd voorschriflr; 4 - vrtraging door moizam samnwrk 4 -vrtraging door pttnproblm 10 - vrtraging door procdurs 7 - mindr opbrngstn door mindr woningn 2 -gn subsidi moglijkhdn 7 - plan gaat nit door 5 - plan dint gwijzigd t wordn 3,- bijkomnd kostn valln tgn 5 - aannmsom vrkrd graamd 2 - mrkostn door ontwrpfoutn l -tgnvallnd opbrngst door kwalitit 8 - hogr rnt kostn plan dint gwijzigd t wordn - rndmnt wijzigt - hogr bouwkostn 1 risico 2 bouwtijdrisico 1 - rnt kostn Z -claims ivm vrpiichtingn 1 O0 1 O0 Tabl 7: risico-opsiagrnodl bouwrijp kavls faillismnts- I -rnt vrlis I - I I 123 Nu ht risico-opslagmodl ingvuld is blijkt r n waard uit t komn van 123. Dz waard btknt dat rbovnop d IRR voor vrkoop van d grond n opslagprcntag van 0,246 % dint t komn. Daarnaast ligt d tijdshorizon van ht projct vrdr dan tw jaar. In 2006 kan r pas gstart wordn mt d bouw, hirdoor dint n xtra opslag van 0,07 %' brknd t wordn. Hirdoor wordt d irr minimaal 8,316 %. E..a, is conform d tolichting n uitwrking in bijlag V.

34 Risico's bij voorlopig ontwrp Vrkriiqinos~riisrisico Aangzin d grondn ingbracht zijn voor minimaal d aankoopprijs van Amvst, zit r momntl gn risico in d vrkrijgingsprijs. Echtr ht maakt normaal wi n wznlijk ondrdl uit van ht risico. Bouwriipmaak risico D aanbstding voor ht bouw- n woonrijpmakn van d kavls in dipian 6 is nog nit gstart Echtr. gzin d ztting n d kwalitit van d grondsamnstliing in ht gbid. wordn hir gn xtrm afwijking van ht budgt vnvacht. Voor d risico-opslag wordt dit in gring mat mgnomn. Miiiurisico Bij d aankoop van d grondn is r door Amvst n bodmondrzok vrricht. D grondn blkn nit vrvuild t zijn. Aangzin d grondn zijn inglvrd bij d gzamnlijk xpioitati maatschappij n op basis van d bodmondrzokn, zijn r gn miliurisico's. Politik risico D samnwrkingsovrnkomst is in ht vrldn gslotn mt d gmnt Viutn d Mrn. Pr 1 januari 2001 is gmnt Vlutn d Mrn ondr Utrcht komn t valln n is r n niuw gmntraad gkozn. Hirdoor zou r moglijk vrtraging in ht projct op kunnn trdn, dit is dus n risico waarbij w in dz fas rkning dinn t houdn. Vrkaviinosrisico Bij d aankoop van d grond in Vlutn d Mrn is rkning ghoudn mt n aantal woningn pr hctar. Bij d dfinitiv stdnbouwkundig uitwrking dint r rkning t wordn ghoudn mt ht fit dat, door ht hog ambiti nivau, r wi ns mindr woningn pr hctar graiisrd kunnn wordn. Ht is dus n risico di m gnomn mot wordn in d wging. RO-risico Er is nog gn vastgstld bstmmingspian, Moglijk kan dit nog nig tijd op zich latn wachtn want d Miliu ffct Rapportag di vrricht is voor d ghl iocati Lidsch Rijn zou nit voldond zijn. Voor dipian 6, hft dit consquntis, want r dint ontignd t wordn. Moglijk vrtraging zou ht gvoig zijn. Dit is n risico waar rkning mghoudn dint t wordn Qz opsiag komt voort uit n intrn notiti van Amvst d.d. 18 fbruar~

35 Subsidirisico All koopwoningn di ontwikkld wordn, zuiln zondr subsidi gralisrd motn wordn. Van subsidirisico is gn sprak. Bij ht kwantificrn van d risico's dint r t wordn ghoudn mt ht bouwrijpmaakrisico, ht politik risico, ht vrkavlingsrisico n ht RO-risico. Nu d risico's gïnvntarisrd zijn kan ht opslagmodl wordn togpast. Dit standaard modi is opgnomn in bijlag V. Voor dlplan 6 Viutrwid zit d risico-opslag r voor d vrkoop van vooriopig ontwrp r als volgt uit: mindr opbrngstn door mindr woningn plan dint gwijzigd t bijkomnd kostn valin aannmsom vrkrd mrkostn door ontwrp- tgnvallnd opbrngst door kwalitit hogr rnt kostn 10 marktrisico 4 aanbstdingsriscio 1 faillismnts- 71- plan dint gwijzigd t wordn 3 rndmnt wijzigt 4 - hogr bouwkostn 11- rnt vrlis I I Tabl 8: risico-opslag modl vrkoop voorlopig ontwrp - ciaims ivm vrplichtingn

36 Nu ht risico-opslagmod! ingvuld is blijkt r n waard uit t komn van 123. Dz waard btknt dat rbovnop d IRR voor ht Voorlopig ontwrp n opslagprcntag van 0,246% dint t komn. Daarnaast iigt d tijdshorizon van ht projct vrdr dan tw jaar. In 2006 kan r pas gstart wordn mt d bouw, hirdoor dint n xtra opslag van 0,07 % brknd t wordn. Htgn btknt dat d total irr uitkomt op minimaal 8,316 %...a. is conform d tolichting n uitwrking in bijlag V Risico's bij dfinitif ontwrp Vrkriiqinqspriisrisico Aangzin d grondn ingbracht zijn voor minimaal d aankoopprijs van Amvst, zit r momnti gn risico in d vrkrijgingsprijs. Echtr ht maakt normaal wl n wznlijk ondrdi uit van hi risico. Bouwriipmaak risico D aanbstding voor ht bouw- n woonrijpmakn van d kavls in dlplan 6 is nog nit gstart. Echtr, gzin d ztting n d kwalitit van d grondsamnstlling in ht gbid, wordn hir gn xtrm afwijking van ht budgt viwacht. Voor d risico-opslag wordt dit in gring mat mgnomn. Miliurisico Bij d aankoop van d grondn is r door Amvst n bcrdmondrzok vrricht. D grondn blkn nit vrvuild t zijn. Aangzin d grondn zijn inglvrd bij d gzamnlijk xploitati maatschappij n op basis van d bodmondrzokn, zijn r gn miliurisico's. Poiitik risico D samnwrkingsovrnkomst is in ht vrldn gslotn mt d gmnt Vlutn d Mrn. Pr 1 januari 2001 is gmnt Vlutn d Mrn ondr Utrcht komn t valln n is r n niuw gmntraad gkozn. Hirdoor zou r mogiijk vrtraging in ht projct op kunnn trdn, dit is dus n risico waarbij w in dz fas rkning dinn t houdn. Vrkavlinasrisico Bij d aankoop van d grond in Vlutn d Mrn is rkning ghoudn mt n aantal woningn pr hctar. Bij d dfinitiv stdnbouwkundig uitwrking dint r rkning t wordn ghoudn mt ht fit dat, door ht hog ambiti nivau. r wl ns mindr woningn pr hctar gralisrd kunnn wordn. Ht is dus n risico di m gnomn mot wordn in d wging. RO-risico Er is nog gn vastgstld bstmmingsplan. Moglijk kan dit nog nig tijd op zich latn wachtn want d Miliu ffct Rapportag di vrricht is voor d ghl locati Lidsch Rijn zou nit voldond zijn. Voor dlplan 6, hft dit consquntis, want r dint ontignd t wordn.

37 Moglijk vrtraging zoti ht gvolg zijn Uit is n risico wasr rkning mghoudn dint t wordn. Subsidirisico All koopwoningn di ontwikkid wordn, zulln zondr subsidi gralisrd motn wordn Van subsidirisico is gn sprak. Aiarukrisico Ht risico dat ht projct gn doorgang vindt is minimaai. in n samnwrkingsovrnkomst zijn afsprakn gmaakt ovr d woningaantalln n typologiën Daarnaast is r sprak van n Vinx-convnant, waardoor d gmnt ht plan nit inns kan afblazn. Ht afbrukrisico is minimaal. Planwiiziainosrisico Ht risico dat ht projct tijdns ht ontwikkiingsprocs nog gwijzigd dint t wordn is wi dglijk aanwzig. Dit risico mot zkr m gnomn wordn bij ht bpaln van d risicoopslag. Baroiinasrisico D kans dat tijdn d DO-fas d Ingschatt bokomnd kostn nog zulln tonmn is aanwzig. Dit kan gburn ais ht plan gwijzigd wordt of als d kostn tgn valin. Dit risico dint mgnomn t wordn bij d brkning van d risico-opslag. Ontwr~risico Naarmat mn vrdr in procs vordrt, nmt d kans op foutn of onvolldighdn in ht ontwrp, waardoor r mr kostn ontstaan to. Bij ht bpaln van d risico-opslag mot hir rkning m ghoudn wordn. Kwalititsrisico Dit is ht risico dat d kwalitit nit voldot aan d uitgangspuntn. Dit risico vindn wij chtr t vrwaarlozn, omdat w gzin d kwalitit van d ontwikklaars binnn Amvst hir gn risicoopslag voor hovn t brknn. Afztsnlhidrisico Voor dlplan 6 is n strakk pianning opgnomn, di r zoals ht r nu naar uit zit, krap haalbaar is. Daarom vrwachtn wij dat r klin n opsiag grknd dint t wordn voor inflati of rnt.

1.1 Doel. levertijd. 1 Voorraad 13. 2 Opslag van een hoeveelheid geneesmiddelen. Behalve voor het

1.1 Doel. levertijd. 1 Voorraad 13. 2 Opslag van een hoeveelheid geneesmiddelen. Behalve voor het Voorraad 1 Lrdoln Aan ht ind van dit hoofdstuk wt j: z wat ht dol is van ht aanhoudn van n voorraad; z wat voorraadvorming btknt; z wat d buffrfuncti van n voorraad is; z dat ht houdn van n gnsmiddlnvoorraad

Nadere informatie

Buurtparkjes en speelplekken

Buurtparkjes en speelplekken Oktobr 2014 PAGINA 1 In dit nummr Buurtparkjs n splplkkn Niuwbouw Vinknstraat n Parkitstraat bijna klaar! Start wrkzaamhdn opnbar ruimt. Aanlg niuw rioolstlsl Schoon grondwatr Crossbaan, ht succs Binnnkort

Nadere informatie

greencalc ontwikkelingen

greencalc ontwikkelingen projct I INSTRUMENT grncalc ontwikklingn GrnCalc is n LCA-rknprogramma waarm d duurzaamhidsambiti van n gbouw of van n wijk bpaald kan wordn. Dz ambiti wordt uitgdrukt in één gtal: d Miliu-Indx- Gbouw.

Nadere informatie

Calamiteitenprotocol instellingen zorg voor jeugd, de gemeenten in de provincie Utrecht en de gemeenten Weesp en Wijdemeren

Calamiteitenprotocol instellingen zorg voor jeugd, de gemeenten in de provincie Utrecht en de gemeenten Weesp en Wijdemeren Calamititnprotocol instllingn zorg voor jugd, d gmntn in d provinci Utrcht n d gmntn Wsp n Wijdmrn Inliding Calamititn in d jugdhulp kunnn hlaas nit altijd voorkomn wordn. Z hbbn n grot impact op btrokknn

Nadere informatie

Heerhugowaard jiaû Voĩl KdXlScTl

Heerhugowaard jiaû Voĩl KdXlScTl Hrhugowaard jiaû Voĩl KdXlScTl Raadsvrgadring : - 2 4 JUNI 2QU Bsluit řtanofcjuqmen /fti Voorstlnummr: Rf^2cai M o^d J Agndanr.: 8 Voorstlnr.: RB21436 Ondrwrp: vaststlling 5 hrzining grx D Draai april

Nadere informatie

Aanvoer van afval en grondstoffen. Op 10 januari zal het eerste afval voor BAVIRO worden aangevoerd. Dit gaat met containervrachtwagens

Aanvoer van afval en grondstoffen. Op 10 januari zal het eerste afval voor BAVIRO worden aangevoerd. Dit gaat met containervrachtwagens Nummr 7 Pagina 1 van 2 Dcmbr 2010 BAVIRO Niuwsbrif Nr. 7 SITA REnrgy, Potndrf 2, 4703 RK Roosndaal. 0165-534492 communicati@baviro.nl www.baviro.nl Gacht lzr, Via dz niuwsbrif informrn wij u ovr d voortgang

Nadere informatie

op gebouw- en wijkniveau

op gebouw- en wijkniveau projct A ADVIES Enrgibsparing n nrgivrduurzaming op gbouw- n wijknivau EPC vrlaging Toolnburg Zuid Ymr is n woningbouwcorporati mt hog ambitis op ht gbid van nrgi. Dz ambitis sluitn god aan bij d ambitis

Nadere informatie

Eneco EcoStroom en AardGas

Eneco EcoStroom en AardGas Enco EcoStroom n AardGas In dit documnt vindt u trug: En maandlijks kostnbrkning voor n gmiddld Ndrlands huishoudn mt n standaardvrbruik van 3.350 kwh n 1.600 m 3 Tarivn n voorwaardn btrffnd Enco EcoStroom

Nadere informatie

Woon/Zorgcomplex Schinkelhaven Amsterdam

Woon/Zorgcomplex Schinkelhaven Amsterdam Woon/Zorgcomplx Schinklhavn Amstrdam Schinklhavn btrft d planontwikkling voor n woonzorggbouw van totaal 8235 m2 bruto vloropprvlakt in Amstrdam Zuid. D bouwvoorbriding is afgrond voor ht zorggbouw Schinklhavn

Nadere informatie

Sports Center. 22 juni 2011

Sports Center. 22 juni 2011 Titl procs: Klachtnblid Tilburg Univrsity Procsignaar: Ing Schprs Paraaf kwalititsfunctionaris Vrsi nr.: 2 Bsprokn mt: M.T. d.d. 13 april 2011 Vastgstld in M.T. d.d. 22 juni 2011 Pndragon d.d. 10 aug.

Nadere informatie

Tevens is op basis van het DO 2e fase een partiёle herziening bestemmingsplan Weusthag opgesteld. Deze is in procedure gebracht.

Tevens is op basis van het DO 2e fase een partiёle herziening bestemmingsplan Weusthag opgesteld. Deze is in procedure gebracht. SAMENVATTING RAADSVOORSTEL ZAAKNUMMER BEHANDELEND AMBTENAAR SECTOR PORT. HOUDER 1001631 Hstr, Paula RU-PS Jannk Oud Alink ONDERWERP Krditaanvraag uitvoring 2 fas projct Infra Wusthag AGENDANUMMER SAMENVATTING

Nadere informatie

Eneco EcoStroom en AardGas

Eneco EcoStroom en AardGas Enco EcoStroom n AardGas In dit documnt vindt u trug: En maandlijks kostnbrkning voor n gmiddld Ndrlands huishoudn mt n standaardvrbruik van 3.100 kwh n 1.400 m 3 Tarivn n voorwaardn btrffnd Enco EcoStroom

Nadere informatie

Nieuwsbrief Leerlingen. In deze nieuwsbrief. Schooljaar 2014-2015 Januari nr. 5

Nieuwsbrief Leerlingen. In deze nieuwsbrief. Schooljaar 2014-2015 Januari nr. 5 Niuwsbrif Lrlingn Vrbouwingsplannn Achtr d schrmn wordt hard gwrkt aan d vrbouwingsplannn voor d school. Inmiddls is r n Voorlopig Ontwrp vastgstld n is d omgvingsvrgunnig aangvraagd bij d gmnt. Indin

Nadere informatie

WAARIN SAMENWERKEN: Mr. J.M.A-H. Luns, k Excellentie,

WAARIN SAMENWERKEN: Mr. J.M.A-H. Luns, k Excellentie, R A A D VAN N E D E R L A N D S E W E R K G E V E R S V E R B O N D E N WAARIN SAMENWERKEN: VERBOND VAN NEDERLANDSCHE WERKGEVERS CENTRAAL SOCIAAL WERKGEVERS-VERBOND NEDERLANDS KATHOLIEK WERKGEVERS VERBOND

Nadere informatie

Onderwerp Zaaknummer Uw kenmerk Datum Damoclesbeleid gemeente Hengelo 1001155

Onderwerp Zaaknummer Uw kenmerk Datum Damoclesbeleid gemeente Hengelo 1001155 *1002937* Gmntraad van Hnglo Postbus 18 7550 AA Hnglo Gmnt Hnglo Postbus 18 7550 AA Hnglo Ondrwrp Zaaknummr Uw knmrk Datum Damoclsblid gmnt Hnglo 1001155 Gacht gmntraad, Hirbij stuur ik u tr bsprking n

Nadere informatie

Buurtvereniging De Hoef. Nieuwsbrief. December 2014

Buurtvereniging De Hoef. Nieuwsbrief. December 2014 Buurtvrniging D Hof Niuwsbrif 10 Dcmbr 014 F n g a d t s F n ij Inhoud Voorwoord Van d bstuurstafl Trugblik n vooruitblik activititn Niuwtjs n tips Intrnt n Facbook Inbraakprvnti En vilig n schoon bgin

Nadere informatie

Voorbeeld ISSO-publicatie 53

Voorbeeld ISSO-publicatie 53 Voorbld ISSO-publicati 53 6. VOORBEELD Ht (kantoorgbouw is wrggvn in figuur 6.1. Fig. 6.1 Gvlaanzicht n plattgrond van ht kantoorgbouw. Ht (kantoorgbouw kan wordn bstmpld als n middlgroot modulnkantoor.

Nadere informatie

ASSESSMENT. Assessment. Wat is een assessment? Belang voor deelnemers Belang voor de werkgever Vijf stappen Waarom kiezen voor HRD Group? Interesse?

ASSESSMENT. Assessment. Wat is een assessment? Belang voor deelnemers Belang voor de werkgever Vijf stappen Waarom kiezen voor HRD Group? Interesse? Assssmnt Assssmnt Wat is n assssmnt? Blang voor dlnmrs Blang voor d wrkgvr Vijf stappn Waarom kizn voor HRD Group? Intrss? Bnt u gïntrssrd in onz assssmnts? Nm dan grust contact mt ons op. T 030-6911138

Nadere informatie

BESCHRIJVING PROCEDURE

BESCHRIJVING PROCEDURE Wrkinstructi : HSEW Blz. : 1 van 7 INDEX 1 SCOPE 2 DOEL 3 BESCHRIJVING PROCEDURE 3.1 Introducti 3.2 Vrpakking radioactiv matrialn 3.2.1 Radioactif bsmtt installati-ondrdln 3.2.2 Radioactif afval: 3.2.3

Nadere informatie

Wet Werk en Zekerheid. Mr. E.J.H. Reitsma Stam Reitsma Advocaten en Chantal van Kempen Van Bergen CS accountants en belastingadviseurs

Wet Werk en Zekerheid. Mr. E.J.H. Reitsma Stam Reitsma Advocaten en Chantal van Kempen Van Bergen CS accountants en belastingadviseurs Wt Wrk n Zkrhid Mr. E.J.H. Ritsma Stam Ritsma Advocatn n Chantal van Kmpn Van Brgn CS accountants n blastingadvisurs Wt Wrk n Zkrhid Waarom d WWZ? T vl vrschil tussn flx n vast; D positi van flxwrkrs wordt

Nadere informatie

Appartement kopen? Check de VvE!

Appartement kopen? Check de VvE! Appartmnt kopn? Chck d VvE! VvE chcklist Bnt u van plan n bovn- of n bndnwoning t kopn? En huis in n portik? Of n huis mt n gmnschapplijk opgang n n trappnhuis? Dan hft u grot kans dat uw niuw woning ondrdl

Nadere informatie

Opleidingsplan. : Almelo, De Sumpel

Opleidingsplan. : Almelo, De Sumpel Oplidingsplan Opliding : ICT- n mdiabhr Crbo opliding : 95320 Uitstroomdiffrntiatis : ICT-bhrdr (vrkort) Crbo uitstroom 95321 Cohort : 2014-2015 Nivau : 4 Lrwg : BOL Locati : Almlo, D Sumpl Ho zit j opliding

Nadere informatie

Opleidingsplan. : Almelo, De Sumpel

Opleidingsplan. : Almelo, De Sumpel Oplidingsplan Opliding : ICT- n mdiabhr Crbo opliding : 95320 Uitstroomdiffrntiatis : Ntwrkbhrdr (vrkort) Crbo uitstroom 95323 Cohort : 2014-2015 Nivau : 4 Lrwg : BOL Locati : Almlo, D Sumpl Ho zit j opliding

Nadere informatie

Rechtsbijstandverzekering

Rechtsbijstandverzekering Rchtsbijstandvrzkring Ht kan hoog oplopn En uit d hand glopn ruzi mt d burn. En conflict mt uw wrkgvr. En lvrancir di zijn blofts nit waar kan makn. En huisbaas di ht nit zo nauw nmt mt ht ondrhoud van

Nadere informatie

Budgetplan Persoonsgebonden budget AWBZ Vergoedingsregeling persoonlijke zorg

Budgetplan Persoonsgebonden budget AWBZ Vergoedingsregeling persoonlijke zorg Budgtplan Prsoonsgbondn budgt AWBZ Vrgodingsrgling prsoonlijk zorg 1. Mijn prsoonlijk ggvns Achtrnaam aanvragr: Gboortdatum: BSN: - - 2. Mijn indicati Ik bn gïndicrd voor vrblijf. Mijn indicati is ZZP

Nadere informatie

Actievoorwaarden: Ontvang Toon van Eneco met gratis installatie, i.c.m. Garantieprijs Eneco Ecostroom en gas 3 jaar

Actievoorwaarden: Ontvang Toon van Eneco met gratis installatie, i.c.m. Garantieprijs Eneco Ecostroom en gas 3 jaar Activoorwaardn: Ontvang Toon van Enco mt gratis installati, i.c.m. Garantiprijs Enco Ecostroom n gas 3 jaar 1. Dz acti wordt gorganisrd door Enco Rtail B.V., gvstigd t Rottrdam aan d Martn Mswg 5, hirna

Nadere informatie

Opleiding HR Business Partner

Opleiding HR Business Partner Opliding HR Businss Partnr D z b o at th p o s n g st a ë n id i s p ic i l op r a u V P N on d n d va On t ko r v a n g hl ting 20% o op p l id d 1 o mo i dul f m ng! s r Dat volg kan n?! Opliding HR

Nadere informatie

aas]6 recreatiepark» Aan het College van B. 8L W. van de gemeente Oosterhout, Postbus 10150, 4900 G B Oost erhout. .JBIIIIIII -osterhout ^» C Ù

aas]6 recreatiepark» Aan het College van B. 8L W. van de gemeente Oosterhout, Postbus 10150, 4900 G B Oost erhout. .JBIIIIIII -osterhout ^» C Ù -ostrhout.jbiiiiiii IN. 1207403 ^» C Ù 19 MRT2Ũ12 aas]6 rcratipark» Aan ht Collg van B. 8L W. van d gmnt Oostrhout, Postbus 10150, 4900 G B Oost rhout. Dorst, 15 maart 2012. Btrft: hffingsmaatstaf rioolhffing.

Nadere informatie

MKBA. Voorbeeld van het monetariseren van fysieke effecten: 1. Voorbeeld van het monetariseren van fysieke effecten: 2 MKBA. Meer weten?

MKBA. Voorbeeld van het monetariseren van fysieke effecten: 1. Voorbeeld van het monetariseren van fysieke effecten: 2 MKBA. Meer weten? Voorbld van ht montarisrn van ysik ctn: 1 Voorbld van ht montarisrn van ysik ctn: 2 Mr wtn? En Maatschapplijk Kostn-BatnAnalys () gt ht rndmnt van n invstring voor d ghl maatschappij wr. D kracht van d

Nadere informatie

Kennismaking met Photoshop

Kennismaking met Photoshop Hoofdstuk Knnismaking mt Photoshop Hoofdstuk, ht bgin van onz boind tocht doorhn Photoshop. Waarschijnlijk was j tot nu to gwoon om mt programma s van Microsoft t wrkn. Z hbbn allmaal n zlfd look n fl.

Nadere informatie

MINISTERIE VAN BUITENLANDSE ZAKEN

MINISTERIE VAN BUITENLANDSE ZAKEN MINISTERIE VAN BUITENLANDSE ZAKEN MINISTERRAAD / Tk ^ " 'S GRAVENHAGE S7 - - ^ 3 1 MEI 19W ƒ / AAN: D M i n i s t r - P r s i d n t V o o r z i t t r van d Raad van M i n i s t r s Dinstondrdl; Ondrwrp:

Nadere informatie

TOPBUYERS PUBLIEK. I n k o o p p a r t n e r m e t v NUMMER 39 JAARGANG 5

TOPBUYERS PUBLIEK. I n k o o p p a r t n e r m e t v NUMMER 39 JAARGANG 5 JAARGANG 5 NUMMER 39 TOPBUYERS PUBLIEK Wij lvrn Inkoo/Aanbstding scialistn o idr gbid binnn d ublik sctor. Sinds 2002 bouwn w aan n databas waarin w Inkoo/Aanbstding scialistn rgistrrn. Door middl van

Nadere informatie

Eneco EcoStroom 2 jaar 3 e kwartaal 2014 tot 1-10-2016 voor particuliere klanten

Eneco EcoStroom 2 jaar 3 e kwartaal 2014 tot 1-10-2016 voor particuliere klanten Enco EcoStroom 2 jaar 3 kwartaal 2014 tot 1-10-2016 voor particulir klantn Wat is EcoStroom? Enco EcoStroom is miliuvrindlijk lktricitit di wordt opgwkt uit duurzam bronnn als zon, wind n watr. Voor ht

Nadere informatie

Verdeling van personen volgens rijbewijsbezit

Verdeling van personen volgens rijbewijsbezit 2 Rijbwijsbzit Tabl. Vrdling van prsonn volgns rijbwijsbzit Cumulativ Cumulativ RYBEWYS Frquncy Prcnt Frquncy Prcnt ƒƒƒƒƒƒƒƒƒƒƒƒƒƒƒƒƒƒƒƒƒƒƒƒƒƒƒƒƒƒƒƒƒƒƒƒƒƒƒƒƒƒƒƒƒƒƒƒƒƒƒƒƒ ja 50.3 67.7 50.3 67.7 nn 243.739

Nadere informatie

Eneco EcoStroom 2 jaar 1 e kwartaal 2014 tot 1-4-2016 voor particuliere klanten

Eneco EcoStroom 2 jaar 1 e kwartaal 2014 tot 1-4-2016 voor particuliere klanten Enco EcoStroom 2 jaar 1 kwartaal 2014 tot 1-4-2016 voor particulir klantn Wat is EcoStroom? Enco EcoStroom is miliuvrindlijk lktricitit di wordt opgwkt uit duurzam bronnn als zon, wind n watr. Voor ht

Nadere informatie

vanvanriet deadvocaten Diaz IT B.V. FAILLISSEMENTSVERSL.AG Nummer: 1 Datum: 11januari2016

vanvanriet deadvocaten Diaz IT B.V. FAILLISSEMENTSVERSL.AG Nummer: 1 Datum: 11januari2016 Algmn Ggvns ondrnming : Diaz IT B.V, statutair gvstigd t Zist n Prsonl gmiddld aantal : 5 KvK : 3155548 Borstraat 41 Faillissmntsnummr : C/16/15/877 F FAILLIEMENTVERL.AG Nummr: 1 Datum: 11januari216 Diaz

Nadere informatie

Joodse S.G.Maimonides 1 oktober 2015 Amsterdam

Joodse S.G.Maimonides 1 oktober 2015 Amsterdam Joods S.G.Maimonids 1 oktobr 2015 Amstrdam Examnrglmnt MAVO 2015-2016. D dirctur van d Joods Scholngmnschap Maimonids t Amstrdam, daarto gmandatrd door ht bstuur van d Stichting Joods Scholngmnschap J.B.O.,

Nadere informatie

DE WATERTOREN. project. Duurzaamheid is meetbaar te maken

DE WATERTOREN. project. Duurzaamheid is meetbaar te maken projct ONTWERP O DE WATERTOREN Novmbr 2004 ontmotn Bob Custrs n Michil Haas lkaar voor ht rst doordat n oud studignoot van Bob n mdwrkr van NIBE n ontmoting arrangrt. Bid hrn wordn ht al snl ns dat z d

Nadere informatie

VOORDRACHT ALGEMEEN BESTUUR RECREATIESCHAP ROTTEMEREN

VOORDRACHT ALGEMEEN BESTUUR RECREATIESCHAP ROTTEMEREN AB 4 DECEMBER 2015 RM 2015-535115042 VOORDRACHT ALGEMEEN BESTUUR RECREATIESCHAP ROTTEMEREN Ondrwrp : Projct Hrontwikkling 9 ha. Endragtspoldr Knmrk : 2015-535115042 Bijlagn : -5- Bsluitdatum : 3 dcmbr

Nadere informatie

vavo 2016/17 (certificate

vavo 2016/17 (certificate vavo 2016/17 gmn l A t z g t Vo o r i js w r d n O n Volwassn r n diploma w jaa in één of t vo, havo of vwo a vmbo-tl /m aarvan of dln d n). (crtificat mick (20) zakt voor zijn havo n koos rvoor t gaan

Nadere informatie

situaties aanvaard dient te worden. S 2.2.4 richt zich op de testamentaire erfopvolging onder het huidige Nederlandse internationaal erfrecht.

situaties aanvaard dient te worden. S 2.2.4 richt zich op de testamentaire erfopvolging onder het huidige Nederlandse internationaal erfrecht. Samnvatting Hoofdstuk bschrijft d problmatik di ht ondrwrp vormt van dz studi; ht intmationaal rfrcht. Dit hoofdstuk bvat tvns ht plan van bhandling voor d bsprking daarvan. Bij dz bsprking staan d volgnd

Nadere informatie

Lijst Openstaande Acties cie. Bestuur 4e kwartaal 2010

Lijst Openstaande Acties cie. Bestuur 4e kwartaal 2010 Lijst Opnstaand Actis ci. Bstuur 4 kwartaal 2010 Ondrwrp NummrGriffi 21 Gmntlijk igndom D raad ontvangt n voorstl m.b.t. d bstmming van d (ntto) opbrngst van d daarvoor in aanmrking komnd igndommn van

Nadere informatie

RAADSBESLUIT. 1047311 Wildemors, Chantal SAM-MO Erik Lievers. Tarievenverordening sportaccommodaties 2015

RAADSBESLUIT. 1047311 Wildemors, Chantal SAM-MO Erik Lievers. Tarievenverordening sportaccommodaties 2015 RAADSBESLUIT ZAAKNUMMER BEHANDELEND AMBTENAAR SECTOR PORT. HOUDER 1047311 Wildmors, Chantal SAM-MO Erik Livrs ONDERWERP Tarivnvrordning sportaccommodatis 2015 DE RAAD VAN DE GEMEENTE HENGELO BESLUIT: Vaststlln

Nadere informatie

Overzicht van deelwijken Lelystad

Overzicht van deelwijken Lelystad g l s r n G o s nw i d d a t n a S v y g l in n L D m n d l i d i u p Vilighid 2007 In maart 2007 hbbn ruim 1.600 inwonrs van Llystad n vragnlijst ingvuld ovr d blving van hun woning n woonomgving. Mt

Nadere informatie

Eneco HollandseWind 4 jaar 2 e kwartaal 2014 tot 1-7-2018 voor particuliere klanten

Eneco HollandseWind 4 jaar 2 e kwartaal 2014 tot 1-7-2018 voor particuliere klanten Enco HollandsWind 4 jaar 2 kwartaal 2014 tot 1-7-2018 voor particulir klantn Wat is HollandsWind? Enco HollandsWind is lktrisch nrgi, duurzaam opgwkt door windturbins in Ndrlands windparkn. Mt uw kuz voor

Nadere informatie

EXAMENOPGAVEN KADER. Ga naar www.examenbundel.nl Doe daar de quickscan voor wiskunde Hoe ver ben je al????

EXAMENOPGAVEN KADER. Ga naar www.examenbundel.nl Doe daar de quickscan voor wiskunde Hoe ver ben je al???? EXAMENOPGAVEN KADER Ga naar www.xamnbundl.nl Do daar d quickscan voor wiskund Ho vr bn j al???? BOSLOOP (KB 2005 1 tijdvak) En atltikvrniging hft n bosloop gorganisrd. Er zijn dri afstandn uitgzt: 2300

Nadere informatie

http://www.geelvinck.nl/muziek/achtergrond-geelvinck-muzie...

http://www.geelvinck.nl/muziek/achtergrond-geelvinck-muzie... pagina 1 van 6 D Swlinck Collcti D Swlinck Collcti historisch totsinstrumntn mt mr dan 80 historisch piano(fort)s waarvan ruim 40 taflpiano s (http://glvinck.nl/muzik/muzikfstivalamstrdam-virtuosi/d-taflpiano-livinghistory/)

Nadere informatie

De leden van de gemeenteraad van Haarlemmermeer Postbus 250

De leden van de gemeenteraad van Haarlemmermeer Postbus 250 D ldn van d gmntraad van Haarlmmrmr Postbus 250 2130 AG Hoofddorp Bzokadrs Raadhuisplin 1 Hoofddorp Tlfoon 0900 1852 Tlfax 023 563 95 50 clustr Handhaving n Tozicht Contactprsoon Schramalvan d Molgraaf

Nadere informatie

Eneco EcoStroom en AardGas 4 jaar

Eneco EcoStroom en AardGas 4 jaar Enco EcoStroom n AardGas 4 jaar In dit documnt vindt u trug: En maandlijks kostnbrkning voor n gmiddld Ndrlands huishoudn mt n standaardvrbruik van 3.350 kwh n 1.600 m 3 Tarivn n voorwaardn btrffnd Enco

Nadere informatie

Eneco HollandseWind en AardGas 4 jaar

Eneco HollandseWind en AardGas 4 jaar Enco HollandsWind n AardGas 4 jaar In dit documnt vindt u trug: En maandlijks kostnbrkning voor n gmiddld Ndrlands huishoudn mt n standaardvrbruik van 3.350 kwh n 1.600 m 3 Tarivn n voorwaardn btrffnd

Nadere informatie

HollandseWind en AardGas 1 jaar

HollandseWind en AardGas 1 jaar HollandsWind n AardGas 1 jaar In dit documnt vindt u trug: En maandlijks kostnbrkning voor n gmiddld Ndrlands huishoudn mt n standaardvrbruik van 3.350 kwh n 1.600 m3 Lvrings- n ntwrkkostn Enco HollandsWind

Nadere informatie

HollandseWind en AardGas 3 jaar

HollandseWind en AardGas 3 jaar HollandsWind n AardGas 3 jaar In dit documnt vindt u trug: En maandlijks kostnbrkning voor n gmiddld Ndrlands huishoudn mt n standaardvrbruik van 3.350 kwh n 1.600 m3 Lvrings- n ntwrkkostn Enco HollandsWind

Nadere informatie

C O M M U N I C A T I E P L A N D O M O T I C A P R O J E C T A M E R P O O R T & R E I N A E R D E

C O M M U N I C A T I E P L A N D O M O T I C A P R O J E C T A M E R P O O R T & R E I N A E R D E C O M M U N I C A T I E P L A N D O M O T I C A P R O J E C T A M E R P O O R T & R E I N A E R D E INHOUDSOPGAVE Afbakning Problmanalys Organisatidoln Communicatiboodschap Communicatistratgi Communicatidoln

Nadere informatie

Key performance indicatoren 2014

Key performance indicatoren 2014 Ky prformanc indicatorn 1 Ggvns volgns ht EPRA rfrntistlstl Primtr D ggvns wordn brknd op basis van d informati waarovr Cofinimmo als ignaar n Cofinimmo Srvics als bhrdr van haar vastgodpark bschikkn.

Nadere informatie

Eneco EcoStroom en AardGas 4 jaar

Eneco EcoStroom en AardGas 4 jaar Enco EcoStroom n AardGas 4 jaar In dit documnt vindt u trug: En maandlijks kostnbrkning voor n gmiddld Ndrlands huishoudn mt n standaardvrbruik van 3.100 kwh n 1.400 m 3 Tarivn n voorwaardn btrffnd Enco

Nadere informatie

Routekaart Transitie Jeugdzorg

Routekaart Transitie Jeugdzorg Routkaart Transiti Jugdzorg Algmn Bsluit 1 kw 2 kw 1. Startnotiti is vastgstld 1 2. Visinota is vastgstld 2 3. Plan van aanpak is vastgstld B&W 06 4. Pilots praktijkvrknning: - van ZAT naar BEA B&W 1 kw

Nadere informatie

14R.00129 RAADSINFORMATIEBRIEF 14R.00129

14R.00129 RAADSINFORMATIEBRIEF 14R.00129 RAADSINFORMATIEBRIEF 14R00129 gmnt WOERDEN Van wthoudr Y Kostr - Drs Datum : 24 maart 2014 Portfuillhoudr(s) : Y Kostr - Drs Portfuill(s) : Sociaal domin Contactprsoon Marlik van Workom Tlnr 06 51749718

Nadere informatie

ENERGIEVISIE FLUVIUM NOORD GROOT RIJNWIJK, ARNHEM

ENERGIEVISIE FLUVIUM NOORD GROOT RIJNWIJK, ARNHEM UPDATE ENERGIEVISIE FLUVIUM NOORD GROOT RIJNWIJK, ARNHEM UPDATE ENERGIEVISIE FLUVIUM NOORD EN GROOT RIJNWIJK, ARNHEM Opdrachtgvr Gmnt Arnhm Dinst Stadsontwikkling Postbus 99 6800 AB Arnhm Bzokadrs: Eusbiusbuitnsingl

Nadere informatie

Een uitgave van katholieke basisschool De Kinderarcke. Deze wordt eens in de twee weken verstuurd aan alle ouders.

Een uitgave van katholieke basisschool De Kinderarcke. Deze wordt eens in de twee weken verstuurd aan alle ouders. UIT DE SCHOOL GEKLAPT NUMMER 2 Dondrdag 18 sptmbr 2014 En uitgav van katholik basisschool D Kindrarck. Dz wordt ns in d tw wkn vrstuurd aan all oudrs. DE KOP IS ER AF Wat n zindrnd n inspirrnd bgin van

Nadere informatie

CBS Nije-Kroost 18 april 2013 www.cbsnijekroost.nl

CBS Nije-Kroost 18 april 2013 www.cbsnijekroost.nl CBS Nij-Kroost 18 april 2013 www.cbsnijkroost.nl Vanuit d gropn Niuw lrlingn: in grop 1/2c: Rol Vnmans Gropn 1 n 2 Wi wil in d mivakanti ons poppnmubilair schildrn? Graag vn contact opnmn mt juf Lia. Op

Nadere informatie

Audio-, visuele- en computerapparatuur Lijfsieraden Bijzondere bezittingen

Audio-, visuele- en computerapparatuur Lijfsieraden Bijzondere bezittingen Inbodlwaardmtr www.raal.nl Audio-, visul- n computrapparatuur Hirondr valln: all bld-, gluids-, ontvang- n zndapparatuur; all soortn computrapparatuur (incl. splcomputrs); all bij bovnstaand apparatuur

Nadere informatie

REGLEMENT SENIORENREGELING APOTHEKEN INHOUD. Definities. Doel van de Seniorenregeling. Informatieverstrekking. Financiering.

REGLEMENT SENIORENREGELING APOTHEKEN INHOUD. Definities. Doel van de Seniorenregeling. Informatieverstrekking. Financiering. REGLEMENT SENIORENREGELING APOTHEKEN INHOUD Dfinitis Dol van d Sniornrgli Informativrstrkki Financiri Prmigrondslag Prmihffi Hoogt n dclarati van d vrgodi Priodik totsi van d dclarati Dinstn tijdns gbruikmaki

Nadere informatie

Cocreatie als samenwerkingsmodel binnen het onderwijs

Cocreatie als samenwerkingsmodel binnen het onderwijs Cocrati als samnwrkingsmodl binnn ht ondrwijs Ondrwijscongrs Surinam 2013 Grt van dn Brink Vrplgkundig n Gzondhidswtnschappr Nijmgn Cocrati Hogschool Studnt Cocrati Ziknhuis Radboud Inhoud/ zorg Hogschool

Nadere informatie

Visie toegang sociaal domein en invoering participatiewet

Visie toegang sociaal domein en invoering participatiewet Visi togang sociaal domin n invoring participatiwt Visitrajct uitgvord in opdracht van d gmntn Niuw Watrwg Noord Martin Hklaar Daniël Huisman Floris Bannink Dfinitiv vrsi 16 mi 20 13 Visi togang sociaal

Nadere informatie

FINANCE EN SALES MOETEN EFFECTIEVER SAMENWERKEN

FINANCE EN SALES MOETEN EFFECTIEVER SAMENWERKEN Organisati n procssn Crditmanagmnt als bindnd factor FINANCE EN SALES MOETEN EFFECTIEVER SAMENWERKEN Financ n sals zijn in d praktijk vaak vakinhoudlijk, maar ook qua mntalitit, lkaars tgnpoln. D autur

Nadere informatie

Aanvraagformulier. voor een Totaal-financiering Particuliere Woningverbetering Rotterdam. Leeswijzer. 1. Gegevens eigenaar

Aanvraagformulier. voor een Totaal-financiering Particuliere Woningverbetering Rotterdam. Leeswijzer. 1. Gegevens eigenaar Aanvraagformulir voor n Totaal-financiring Particulir Woningvrbtring ottrdam Inzndn naar: Nationaal stauratifonds, Antwoordnummr 34, 3860 VE HOEVELAKEN Lswijzr D aanvragr is d ignaar van ht pand. Voor

Nadere informatie

De veelheid van kwaliteitssystemen in de zorg: Wie baant zich een weg in dit doolhof?

De veelheid van kwaliteitssystemen in de zorg: Wie baant zich een weg in dit doolhof? D vlhid van kwalititssystmn in d zorg: Wi baant zich n wg in dit doolhof? Drs. ing. K. Janssn Stnbrg, Q-Consult D kuz voor n kwalititssystm loopt voor vl kwalititsmanagrs uit op n zoktocht in n doolhof

Nadere informatie

CREA-ATELIERS. van de gemeentelijke. www.facebook.com/cultuurdienstlochristi. foursquare.com/jeugdlochristi

CREA-ATELIERS. van de gemeentelijke. www.facebook.com/cultuurdienstlochristi. foursquare.com/jeugdlochristi CREA-ATELIERS knutsln, tknn n kokn van d gmntlijk cultuur- n jugddinst www.jugdlochristi.b/cra www.facbook.com/jugddinstlochristi www.facbook.com/cultuurdinstlochristi www.uitmtvlig.b twittr.com/jugdlochristi

Nadere informatie

Duco verhoogt uw EPA label!

Duco verhoogt uw EPA label! Rnovrn n Vntilrn Intgral vntilati-oplossingn voor rnovati Duco vrhoogt uw EPA labl! W inspir at www.duco.u NATUURLIJKE VENTILATIE Vntilati vraagt om n aalconcpt! Vrbtring van vntilati n vrmindring van

Nadere informatie

t J a g e r t j Beste ouders / verzorgers,

t J a g e r t j Beste ouders / verzorgers, Nr 03 11 oktobr 2013 Tlfoon: (013) 4672792 -mail algmn: bs.hubrtus@xpctprimair.nl -mail dirctur: candid.kassls@xpctprimair.nl Intrnt: www.hubrtusschool.nl Kalndr: 12 okt Hrfstvakanti t/m 27 oktobr 28 okt

Nadere informatie

WARMTENETTEN EN NUL-OP-DE-METER RENOVATIES

WARMTENETTEN EN NUL-OP-DE-METER RENOVATIES WARMTENETTEN EN NUL-OP-DE-METER RENOVATIES WARMTENETTEN EN NUL-OP-DE-METER RENOVATIES Opdrachtgvr Stroomvrsnlling/Platform 31 Koningin Julianaplin 10 Postbus 30833 2595 AA Dn Haag Contactprsoon: Patrick

Nadere informatie

Bevindingen n.a.v. vragen tijdens vergadering Bewonersvereniging Oude Leede van 29 oktober 2014

Bevindingen n.a.v. vragen tijdens vergadering Bewonersvereniging Oude Leede van 29 oktober 2014 Bvindinn n.a.v. vran tijdns vradrin Bwonrsvrniin Oud Ld van 29 oktobr 214 Contactprsoon Boudwijn van Ardnn Datum 21 januari 21 Knmrk N3-121479DAR-nja-V1-NL Dz notiti is opstld om u als inwonr van Oud Ld

Nadere informatie

Kinderboekenweek. Wie heeft de gouden griffel gewonen? : Simon van der geest. Welk boek heeft de gouden griffel gewonen?

Kinderboekenweek. Wie heeft de gouden griffel gewonen? : Simon van der geest. Welk boek heeft de gouden griffel gewonen? Kindrboknwk Dit jaar vond d Kindrboknwk plaats van 7 t/m 18 oktobr. Dit hbbn w op school ook gvird. W haddn grot opning, waarbij Mstr Hans tw profjs voordd n w op ht lidj van Kindrn voor Kindrn gingn dansn.

Nadere informatie

Participatie van patiënt en familie

Participatie van patiënt en familie Participati van patiënt n famili n opn dbatcultuur. Ho vr staan w nu cht in d zorg? Sabin Buntinx, OPZC Rkm Jan Van Spybrock, VVGG Rinhild Vandrlindn, OPZC Rkm Jan Dlvaux, Uilnspigl slid 2 Via Bld > Kop-

Nadere informatie

Kalender De Brug Voorbij Van jaar tot jaar, van maand tot maand, van week tot week, van uur tot uur

Kalender De Brug Voorbij Van jaar tot jaar, van maand tot maand, van week tot week, van uur tot uur Kalndr D Brug Voorbij Van jaar tot jaar, van maand tot maand, van wk tot wk, van uur tot uur 2 0 0 4 31 januari Aanvraag bij d gmnt voor 800m 2 niuwbouw tr vrvanging van d noodbouw D Brug (1) (d blauw

Nadere informatie

TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING

TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING N.B.C. Holding B.V. t Nijmgn Bliorcndc bij rapport d.d. 29 ol

Nadere informatie

Schadeformulier Reisverzekering

Schadeformulier Reisverzekering Schadformulir Risvrzkring Om uw schad snllr t kunnn bhandln vragn wij u: - ht formulir zo volldig n duidlijk moglijk in t vulln - rlvant bijlagn zoals originl bwijsstukkn n nota s m t sturn. Hft u ruimtgbrk?

Nadere informatie

Crisis dwingt tot keuzes

Crisis dwingt tot keuzes 54 // vlaams tijdschrift voor sportbhr / 2013 / n 235 Crisis dwingt tot kuzs Financiël uitdagingn voor gmntn David Nassn dirctur ISB david.nassn@isbvzw.b Dag 2, sssi 1 Crisistijd is kuzs makn, ook voor

Nadere informatie

I OPERATIONALISERING VAN VASTGOEDDERIVATEN: EEN TOEKOMSTPERSPECTIEF 1

I OPERATIONALISERING VAN VASTGOEDDERIVATEN: EEN TOEKOMSTPERSPECTIEF 1 I OPERATIONALISERING VAN VASTGOEDDERIVATEN: EEN TOEKOMSTPERSPECTIEF 1 - En vrknr~ing van d kanscn n bdrigingn ondr: aanbidrs, afnml:~,$nancirs n adviszlrs - M.E. Vrmuln MBA MRICS Croslaan 143a 3521 DB

Nadere informatie

Poort, school voor havo en mavo

Poort, school voor havo en mavo Poort, school voor havo n mavo i t i b m a t m Voor lrlingn Voorbriding op n succsvoll lrloopbaan Wil j naar Poort, dan wil j latr naar ht HBO. Poort is n havo-mavoschool, di jou motivrt om naar ht HBO

Nadere informatie

De pe lletketel. De pelletketel. PiccoPELLO. Efficïent en spaarzaam verwarmen met houtpellets. spaarzaam verwarmen met houtpellets.

De pe lletketel. De pelletketel. PiccoPELLO. Efficïent en spaarzaam verwarmen met houtpellets. spaarzaam verwarmen met houtpellets. D p lltktl D plltktl PiccoPELLO Efficïnt n spaarzaam vrwarmn mt houtpllts spaarzaam vrwarmn mt houtpllts Gproducrd door Vrwarmn mt houtpllts vrmindrt ht - broikasffct. Ht vrbrandn van pllts is CO2 nutraal

Nadere informatie

Deelexamen Calculus 1 21/10

Deelexamen Calculus 1 21/10 Dlxamn Calculus 1 21/10 1. Ggvn d functi y(x) waarvoor y y = x+1 (a) Brkn d afglid y voor n punt (x, y) dat voldot aan ht functivoorschrift. (b) Gbruik d gvondn uitdrukking om d vrglijking van d raaklijn

Nadere informatie

2009: 314.538,-- 2010: 126.752,-- 2011: 47.771,-- 28 juni 2012 30 november 2012. nihil

2009: 314.538,-- 2010: 126.752,-- 2011: 47.771,-- 28 juni 2012 30 november 2012. nihil ADVOCATN VLDHOVN HORST INDHOVN FAILLISSMNTS VRSLAG Nummr: 2 Datum: 30 novmbr 2012 Ggvns ondrnming: Faillissmntsnummr : Datum uitspraak: Curator: R-C: Activititn ondrnming: Omztggvns: Prsonl gmiddld aantal:

Nadere informatie

Hoe bepaal ik zelf mijn eerste indruk ronde 1 : Hoofddorp

Hoe bepaal ik zelf mijn eerste indruk ronde 1 : Hoofddorp Functi vormgving Ho bpaal ik zlf mijn rst indruk rond 1 : Hoofddorp workshop houdrs rlvant bijgdragn ghl vormgving workshophoudrs Bdrijfsarts 8 8 8 6 8 HR Advisur 8 9 8 8 8 Consulnt 6 7 5 5 6 voldd nit

Nadere informatie

Van: A. Paap Tel nr: 8878 Nummer: 15A.00514

Van: A. Paap Tel nr: 8878 Nummer: 15A.00514 VOORSTEL AAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS & VOORSTEL AAN DE RAAD Van: A. Paap Tl nr: 8878 Nummr: 15A.00514 Datum: 18 mi 2015 Tam: Informatiblid Tknstukkn: Ja Bijlagn: 4 Afschrift aan: F. van Rooijn, W. v.d.

Nadere informatie

Hierbij de Stijl Nieuwsbrief van september. Elke maand wordt de nieuwsbrief verstuurd Deze verschijnt in de laatste week van de maand.

Hierbij de Stijl Nieuwsbrief van september. Elke maand wordt de nieuwsbrief verstuurd Deze verschijnt in de laatste week van de maand. Bst Stijlldn, bst Oudrs Hirbij d Stijl Niuwsbrif van sptmbr. Elk maand wordt d niuwsbrif vrstuurd Dz vrschijnt in d laatst wk van d maand. Waarom n niuwsbrif? Als stijlmstrs vindn w ht blangrijk dat alls

Nadere informatie

Future4U. Experimentlessen voor havo en vwo. wat je zo ek t! E xa

Future4U. Experimentlessen voor havo en vwo. wat je zo ek t! E xa Futur4U ct wat j zo k t! E xa! n d l r w a èt b d k d t n O Exprimntlssn voor havo n vwo Futur4U Exprimntlssn Lifstyl & Dsign D zvn Futur4U-lssn zijn rop gricht havo- n vwo-scholirn actif knnis t latn

Nadere informatie

Voorbeelden ISSO-publicatie 57

Voorbeelden ISSO-publicatie 57 Voorbldn ISSO-publcat 7. VOORBEELDEN Voorbld Ht btrft n nuw, vrjstaand, doosvormg hal mt als hoofdafmtngn 80 0 7, m. D dur hft n afmtng van 4 mtr n n U-waard van W/(m K. D wandn hbbn n U-waard van 0, W/(m

Nadere informatie

Publicatiestukken 26 mei 2014 2013 Reinbouw B.V. Dieren 1. Publicatiestukken 2013 Reinbouw B.V.

Publicatiestukken 26 mei 2014 2013 Reinbouw B.V. Dieren 1. Publicatiestukken 2013 Reinbouw B.V. Publicatistukkn 26 mi 2014 2013 Rinbouw B.V. Dirn 1 Publicatistukkn 2013 Rinbouw B.V. Publicatistukkn 2013 Rinbouw B.V. Dirn 2 Op wg naar d tokomst Inhoudsopgav 06 Jaarrkning 04 Jaarvrslag van d dircti

Nadere informatie

Van Contrafeytsel* tot Selfie

Van Contrafeytsel* tot Selfie Van Contrafytsl* tot Slfi *portrt, bltnis. Rubns Privé toont d allrmooist n mst intim portrttn di Rubns ooit gmaakt hft. D wrkn dindn als hrinnring, nt als foto s vandaag n bijna 400 jaar latr zittn dz

Nadere informatie

Renoveren en Ventileren

Renoveren en Ventileren Elk typ roost in F1, in lk R Duco s zonw Natuurlijk vntilati én zonwring Rnovrn n Vntilrn Intgral vntilati-oplossingn voor rnovati Vntilati én Zonwring: n intgral aanpak God vntilati zorgt r voor dat d

Nadere informatie

ADVOCATEN. FAILLISSEMENTS VERSLAG Nummer: 2 Datum: 30 november 2012. Seralin B.V. De Huufkes 87 5674 TL NUENEN Faillissementsnummer :

ADVOCATEN. FAILLISSEMENTS VERSLAG Nummer: 2 Datum: 30 november 2012. Seralin B.V. De Huufkes 87 5674 TL NUENEN Faillissementsnummer : ADVOCATN VLDHOVN HORST INDHOVN FAILLISSMNTS VRSLAG Nummr: 2 Datum: 30 novmbr 2012 Ggvns ondrnming: Sralin B.V. D Huufks 87 5674 TL NUNN Faillissmntsnummr : 12/434 F Datum uitspraak: 1 mi 2012 Curator:

Nadere informatie

Brochure. Laat de natuur je weerstand versterken! DIGESBIOSE - ECHINABELL TECHOMIN - TUSSABELL - SALVIABELL

Brochure. Laat de natuur je weerstand versterken! DIGESBIOSE - ECHINABELL TECHOMIN - TUSSABELL - SALVIABELL INFO Brochur Laat d natuur j wrstand vrstrkn! DIGESBIOSE - ECHINABELL - TECHOMIN - TUSSABELL - SALVIABELL Digsbios n Echinabll: ht dubbl wapn voor j immunitit Laat d natuur j wrstand vrstrkn! i n god wrstand

Nadere informatie

>t ':.Ilé'.lr.WEFiJ(ER.F,N,alICI~N "'j. Directoraat -Generaal Rijkswaterstaat. fès~ ~. OOI/] He.\f'\Lt J. o met verwijzing naar

>t ':.Ilé'.lr.WEFiJ(ER.F,N,alICI~N 'j. Directoraat -Generaal Rijkswaterstaat. fès~ ~. OOI/] He.\f'\Lt J. o met verwijzing naar Ministri van Vrkr n Watrstaat Dirctoraat -Gnraal Rijkswatrstaat Dircti Zland 1 5 JUN, "floo Aan Gadrssrd (dvo H\f'\Lt J fès~ ~ OOI/] kw Van Joris Prquin Datum 14juni2000 Ondrwrp Audit ZL-4759 Doorkisnummr

Nadere informatie

, het veiligheid. DïrËËlÊÊÊÉÊÊÊneTaal Rijkswaterstaat. ffsissëji. \l.o. ': - -;m mm.. ::mmsm. Waterstaat

, het veiligheid. DïrËËlÊÊÊÉÊÊÊneTaal Rijkswaterstaat. ffsissëji. \l.o. ': - -;m mm.. ::mmsm. Waterstaat \l.o Watrstaat DïrËËlÊÊÊÉÊÊÊnTaal Rijkswatrstaat ': - -;m mm.. ::mmsm m "m.mss NIET UITLEENBAAR BUITEN VERKEER EN WATERSTAAT, s A***************************************** 5 *** f Bibliothk DWW Van dr Burghwg

Nadere informatie

Iv-Groep CO 2 -Prestatieladder

Iv-Groep CO 2 -Prestatieladder Iv-Grop CO 2 -Prstatiladdr CO 2 -Ktnanalys Ontwrp van bruggn 20141205.Ktnanalys bruggn vrsi 1.2.dfinitif Iv-Grop b.v. i Opdrachtgvr: Projctnur opdrachtgvr: Projct: Projctnur: Btrft: Rfrnti: Iv-Grop CO

Nadere informatie

Publicatiestukken 17 juli 2015 2014 Reinbouw B.V. Dieren 1. Publicatiestukken 2014 Reinbouw B.V. Dieren

Publicatiestukken 17 juli 2015 2014 Reinbouw B.V. Dieren 1. Publicatiestukken 2014 Reinbouw B.V. Dieren Publicatistukkn 17 juli 215 214 Rinbouw B.V. Dirn 1 Publicatistukkn 214 Rinbouw B.V. Dirn Inhoudsopgav 4 Jaarrkning 3 Jaarvrslag van d dircti Jaarvrslag van d dircti 3 Jaarvrslag van d dircti 3 Jaarrkning

Nadere informatie

de nationale E-bike verzekering

de nationale E-bike verzekering Ht comfort gaat altijd door mt d national E-bik vrzkring D spcial n voordlig vrzkring voor all lktrisch trapondrstund fitsn Dri, vir of vijf ar vrzkrd tgn difstal of cascoschad (incl. difstal) voor n nmalig

Nadere informatie

Wat maak jij morgen mee MBO Dier- verzorging

Wat maak jij morgen mee MBO Dier- verzorging j i j k a a Wat m m n morg MBO r i D g n i g r o z r v Morgn is gron bij AOC Oost Morgn is gron bij AOC Oost. En dat is maar god ook. W hbbn n gron wrld nodig, waarin jij n j omgving god kunnn lvn. Daar

Nadere informatie

Gemeente Den Haag. Plan-MER Masterplan Lijn 11-zone. milieurapport. Witteveen+Bos. Alexanderstraat 21. postbus 85948.

Gemeente Den Haag. Plan-MER Masterplan Lijn 11-zone. milieurapport. Witteveen+Bos. Alexanderstraat 21. postbus 85948. mnt n Haag Plan-R astrplan ijn 11-zon miliurapport Wittvn+Bos Alxandrstraat 21 postbus 85948 258 CP n Haag tlfoon 7 37 7 tlfax 7 36 98 IHOUSOPAV blz. 1. III 1 1.1. Aanliding n dol 1 1.2. Procdur plan-m..r.

Nadere informatie