Woonbranche profiteert niet van huizenmarkt Branchevreemde concurrentie zet woonzaken onder druk

Transcriptie

1 Sctorvisi woninginrichting ING Economisch Burau Woonbranch profitrt nit van huiznmarkt Branchvrmd concurrnti zt woonzakn ondr druk Ht hrstl van d woningmarkt bidt winkls in woninginrichting hoop op btr tijdn. Concurrnti uit andr branchs zt spciaalzakn in woninginrichting chtr strk ondr druk n zorgt r voor dat d total omzt in woninginrichting ook dit jaar krimpt. Woonzakn n woonboulvards di zich nit wtn t ondrschidn krijgn ht nog molijkr. Mindr ruimt voor woninginrichting In 2001 wrd volgns ht CBS jaarlijks nog ruim 8 miljard uro door consumntn bstd aan woninginrichting. In 2013 was dit truggvalln tot zo n 6 miljard uro. Ook dit jaar hft woninginrichting nog t makn mt n truggang in omzt. D oorzaak van dz trugval ligt voor n groot dl in d crisis op d woningmarkt. Transactis van woningn viln d afglopn jarn mt ruim d hlft trug n ook d niuwbouw van woningn kwam vrijwl stil t liggn. Daarnaast lidd d conomisch crisis tot n tonmnd wrklooshid n dalnd koopkracht. Lonn groidn nit of nauwlijks, trwijl bpaald lastn wl stgn. Zo stlt ht CBS dat d bstdingn aan huisvsting rond d uwwissling op 31 miljard uro pr jaar lagn. In 2013 lag dit bdrag op bijna 51 miljard uro. Dz bstdingn hbbn inmiddls n aandl van 18% in d binnnlands consumpti (was 14,9% in 2000). Ook andr uitgavn zoals nrgi n vrvor namn in di priod to. Langzaam hrstl mt hindrnissn Positif is dat d woningmarkt zich hrstlt n dat dit jaar d koopkracht van huishoudns wr groit door n combinati van factorn waarondr lag inflati, n dalnd zorgprmi, vrlaging van d rst blastingschijf n n mild wintr (mindr gasvrbruik). Ht CPB voorzit n stijging in koopkracht van 1,5% in Voor 2015 gaat ht CPB chtr vooralsnog uit van n stabil koopkracht (0%). D komnd jarn zal vl afhangn van d wil n moglijkhdn van ht kabint lastn t vrlichtn. Howl conomi n koopkracht langzaam hrstlln btknt dit nit dat d consumnt snl mr aan woninginrichting zal bstdn. En dl van d huurdrs is gtroffn door n inkomnsafhanklijk huurvrhoging. Eignarn van koopwoningn hbbn op hun burt d waard van huis n daarm ook hun vrmogn zin slinkn. Aflossn van hypothkschuldn gnoot daarom d afglopn jarn voor n dl van d woningignarn prioritit. Gn groi, wl stabilisati Dz ontwikklingn lidn r md to dat winkls in woninginrichting tot op hdn nit profitrn van hrstl. Ovr ht rst half jaar is volgns ht CBS sprak van n daling in omzt van bijna 2%. Daarm continurt d sctor ht vrval dat sinds 2008 wrd ingzt. D daling is chtr wl gringr dan in d jarn hirvoor. In 2013 wrd nog 6,3% omzt vrlorn tn opzicht van ht voorgaand jaar. Langzaam komt daarm ht dal voor woninginrichting in zicht. Branchorganisati INrtail mldd ovr d rst hlft van 2014 n klin plus van 0,6% voor d woonbranch, wat t dankn is aan d god rsultatn van d kukn- n parktbranch. Dz branchs tlt CBS nit m in haar cijfr. Wordt nkl gkkn naar d woninginrichtrs (mubl-, woningtxtil-, slaap- n gmngd zakn) dan blijft ook bij INrtail ht halfjaarcijfr in d min mt -2,4%. ING Economisch Burau vrwacht dat ht vooralsnog lastig wordt groi t bwrkstllign, maar dat stabilisati zijn intrd kan don. D raming voor 2014 laat nog krimp zin (omzt -1,5%), gvolgd door 0% groi in Figuur 1 Omzt winkls in woninginrichting n raming % 0% -2% -4% -6% -8% -10% -7,7% -6,3% -1,5% Bron: CBS, bwrking n raming ING Economisch Burau 0,0%

2 Figuur 2 Concurrnti woninginrichting Do-ht-zlf (bouwmarktn) Tuincntra Warnhuizn (Bijnkorf, V&D, HEMA) Winkls in huishoudlijk artikln (Blokkr, Xnos tc.) Woonwarnhuizn (IKEA, Kwantum, Ln Bakkr) Discountrs (Action, Big bazar) Wbshops - pur playrs (Bol.com, Whkamp.nl, Fonq) Suprmarktn Blomnwinkls Kldingwinkls (Primark, Zara Hom, H&M Hom) Markthandl Cadau artikln winkls Woninginrichting Spciaalzakn woninginrichting Bron: ING Economisch Burau Concurrnti zit nit stil D pijn di winkls in woninginrichting voln wordt nit nkl vroorzaakt door d situati op d woningmarkt n d trugval in consumntnbstdingn. D in d loop dr jarn tognomn concurrnti mt andr branchs zorgt r voor dat d sctor trrin vrlist. Stds mr vrschillnd splrs strijdn om d uitgavn in woninginrichting. Vooral d populair catgori woonaccssoirs hft niuw splrs richting splvld glokt. Branchorganisati INrtail bvstigt in n rapport ( Woonaccssoirs r valt hl wat t kizn juni 2013) d aandacht voor woonaccssoirs. Naast woonspciaalzakn zijn ondr andr (woon)warnhuizn, discountrs, do-ht-zlf zakn / bouwmarktn n tuincntra actif in dz markt. Ook partijn zoals suprmarktn, blomnwinkls, kldingwinkls, markthandl, cadau winkls n zakn in huishoudlijk artikln hbbn in mr of mindr mat artikln in woninginrichting in hun assortimnt opgnomn. Wbshops zittn vnmin stil; ht onlin kanaal groit snl. Ook d invlod van Marktplaats (twdhands) mag nit wordn vrgtn. Mr splrs op klinr vld D divrsitit aan aanbidrs in woninginrichting is dus strk tognomn. Al dz partijn knnn vlal hun ign spcialism, maar trachtn tglijkrtijd uit n gzamnlijk vijvr woon grlatrd productn xtra omzt bij lkaar t vissn. Dit hft uitraard zijn wrslag op partijn di nkl gspcialisrd zijn in woninginrichting. Uit ggvns van INrtail blijkt dat mt nam zlfstandig woonspciaalzakn ondr dz concurrnti lijdn. Zij vrlorn d afglopn 10 jaar marktaandl. Spciaalzakn bhornd tot ktns wonnn juist, vnals d catgori (woon)warnhuizn, discountrs n do-ht-zlf. Dynamik nmt to D concurrnti n dynamik in d sctor nmt dus to. Branchs ovrlappn lkaar stds vakr. Zo wordt nit alln woninginrichting als dol gzin. Bouwmarktn kijkn bijvoorbld naast woninginrichting ook naar tuin- n huishoudlijk artikln. Tuincntra probrn op hun burt door assortimntsvrbrding drglijk aanvalln wr t countrn. Duidlijk is dat door d tonmnd concurrnti n branchvrvaging prijzn in woninginrichting ondr druk staan. Prijzn kunnn nit mr stijgn, prijsdalingn drign. Tglijkrtijd wordt d lat wl stds hogr glgd. Constant vrniuwing n vooral vrbtring zijn nodig om consumntn binnn t haln n t bhoudn. Rdn voor ING Economisch Burau om t kijkn ho n aantal van d gnomd sctorn d markt voor woninginrichting bïnvlodn. Figuur 3 Indx prijzn mubln, stoffring n dcorati n indx bstdingn woninginrichting snll groi woninginrichting, prijzn omhoog prijzn Crisis; dalnd bstdingn. Prijsstijging tn ind, prijsdaling drigt bstdingn Bron: CBS (indx 2006=100), bwrking ING Economisch Burau Sctorvisi woninginrichting augustus

3 Ondrling concurrnti drijft xpansi do-ht-zlf Binnn d do-ht-zlf sctor zijn bouwmarktn d blangrijkst splrs. Spciaalzakn in do-ht-zlf hbbn grot moit zich tgn dz concurrntn t wapnn. Volgns Mixprss n GfK stg ht aandl van bouwmarktn tussn 2008 n 2013 van 70% naar 78,4%. Bouwmarktn bprkn zich in hun zoktocht naar omzt nit nkl mr tot d doht-zlf markt. Zoals hirvoor bsprokn zijn zij één van d partijn, di mr n mr d concurrnti is aanggaan op ht gbid van woninginrichting. Di trnd lijkt alln maar strkr t wordn door d fll ondrling strijd tussn bouwmarktn n d komst van buitnlands ktns zoals Hornbach n Bauhaus. Zij azn op n grotr aandl van d Ndrlands do-ht-zlf markt. Figuur 4 Ontwikkling gmiddld vloropprvlak bouwmarktn n tuincntra (in m²) bouwmarktn tuincntra Bron: Locatus (via dtailhandl.info), bwrking ING Economisch Burau Uit cijfrs van dtailhandl.info (voorhn cijfrs HBD) blijkt dat tussn 2007 n 2012 ht aantal bouwmarktn door d crisis wl its afnam. Daarntgn is d gmiddld opprvlakt van bouwmarktn tglijkrtijd strk gstgn. Dit stlt bouwmarktn in staat n stds ruimr n mr divrs assortimnt t vorn. Mt nam ht prcntag bouwmarktn grotr dan m² nam strk to. Hornbach opnd in 2010 in Brda n bouwmarkt mt n opprvlak van m². Ook schaalvrgroting tuincntra Tuincntra lijkn nit ondr t willn don voor bouwmarktn. Ook in dz branch is sprak van n daling van ht aantal vstigingn, maar tglijkrtijd n fors stijging van ht gmiddld vloropprvlak. Tuincntra richtn zich daarm ondr mr op woninginrichting, maar bijvoorbld ook op splgod. D concurrnti, zowl ondrling als mt andr branchs, is groot. Tuincntra krijgn zlf ook wr t makn mt niuw concurrnti. Dnk bijvoorbld aan ht tonmnd aantal suprmarktn dat blomn n plantn in haar assortimnt hft opgnomn. Ook tuinafdlingn van bouwmarktn wordn grotr. Box 1 hrstl in do-ht-zlf n tuincntra D do-ht-zlf sctor profitrt dit jaar van hrstl. Gdurnd d rst hlft van 2014 was sprak van n groi in omzt van 3,1%. Daarm lijkt d norm daling in d priod tn ind t komn. In di priod kromp d omzt in do-ht-zlf mt n klin 24%. Bijna nt zo vl als in woninginrichting (-27%). ING Economisch Burau voorzit voor zowl 2014 als 2015 n groi in omzt van 2%. Howl ook tuincntra gtroffn wrdn door d crisis, was ht vrval tot 2012 mindr drastisch dan in do-ht-zlf n woninginrichting. Uitindlijk mostn chtr ook tuincntra in 2012 (-6,5%) n 2013 (-8%) fors togvn. Volgns branchorganisati Tuinbranch Ndrland bdrog d total omzt 2,2 miljard uro in D rst cijfrs van 2014 latn chtr n positif bld zin. Btr wr zorgd in d rst maandn van dit jaar voor groi. Onlin aanval Spciaalzakn in woninginrichting, maar ook bouwmarktn n tuincntra hbbn d afglopn jarn motn tozin ho ht onlin kanaal hun marktn opzocht. D tw grootst onlin warnhuizn in Ndrland, bol.com n whkamp.nl (waarondr ook Fonq.nl), hbbn d afglopn jarn d catgoriën woninginrichting n do-ht-zlf aan hun assortimnt togvogd. Ook tuinartikln wordn aangbodn. Bol n Whkamp zijn daarm op dit vlak voortrkkrs gwordn, aangzin fysik splrs d boot lang hbbn afghoudn. Tot op hdn wrd d onlin omzt in d catgori huis & tuin bschidn ingschat. Thuiswinkl.org / Blauw Rsarch kwamn ovr 2013 uit op 177 miljon uro (2012: 158 miljon uro). Mr rcnt cijfrs Thuiswinkl.org n GfK (Thuiswinkl Marktmonitor K1 2014) duidn chtr op n aanzinlijk hogr onlin omzt. Alln al ovr ht rst kwartaal van 2014 zou in ht sgmnt hom & gardn sprak zijn gwst van n omzt van 165 miljon uro. En klin mnsn ddn in dz priod aankopn in dz catgori. Zij bstldn in totaal ruim 1,2 miljon artikln. Bol.com n mt nam Whkamp wrkn ovrigns rglmatig samn mt bstaand (fysik) winkls. Bol.com stlt via Bol Plaza haar sit opn voor altrnativ aanbidrs trwijl Whkamp rchtstrks samnwrkt mt n aantal grotr ktns in woninginrichting. Op dz wijz wtn Bol n Whkamp hun assortimnt snllr t vrgrotn n bschikkn zij ovr n ntwrk waar artikln offlin bkkn kunnn wordn. Voordl voor hun partnrs is dat zij, tgn n vrgoding, bschikkn ovr n profssionl wbshop mt n grot naamsbkndhid n onlin brik. Sctorvisi woninginrichting augustus

4 Tabl 1 Top 10 catgoriën onlin omzt (K1 2014) Sgmnt Omzt K loss vligtickts / accomodatis 700 pakktrizn 677 vrzkringn 504 IT 254 Tlcom 251 Klding 246 Tickts (attractis/vnmntn) 209 Hom & Gardn 165 Mdia & Entrtainmnt 124 Huishoudlijk lktronica 118 Bron: Thuiswinkl Markt Monitor 1 kwartaal 2014 (Thuiswinkl.org / GfK), bwrking ING Economisch Burau Crosschannl vrddiging Ht opnn van d onlin markt voor woninginrichting door pur playrs zorgt r voor dat offlin splrs nit achtr kunnn blijvn. Zoals gzgd zokn sommign samnwrking mt pur playrs op. Andrn kizn d tgnaanval n gaan zich nu ook mr op intrnt richtn. In do-ht-zlf kondigd Intrgamma (Gamma, karwi) in 2013 aan n crosschannl stratgi na t strvn. Naast niuw wbshops wrd ook n samnwrkingsvrband aanggaan mt PostNL. Daarbij is PostNL logistik partnr voor ht uitlvrn van bstllingn n fungrn d Intrgamma vstigingn als afhaalpuntn voor ht PostNL afhaalntwrk. Dit kan d vstigingn xtra traffic oplvrn. Ook in woninginrichting volt mn d noodzaak onlin t gaan. En van d latr instapprs is marktlidr IKEA, di pas afglopn jaar n wbshop in Ndrland opnd. D rsultatn van d wbshop zijn volgns brichtn in d mdia bovn vrwachting. IKEA zal daarom n niuw distributicntrum voor haar Ndrlands wbshop opnn. Tot op hdn wrd nog glvrd vanuit ht buitnland. Onlin oriëntati Zoals bschrvn stijgt d invlod van intrnt als vrkoopkanaal. Minstns zo groot is d invlod di intrnt hft op ht oriëntatiprocs van consumntn. Onlin vormt daarbij voor vln ht startpunt. Aanwzighid n prsntati op intrnt wordn stds blangrijkr. Daarbij wordt ook stds mr gkkn naar d togvogd waard van onlin. Dit bprkt zich nit tot ht tonn van foto s van artikln. Dnk aan intractiv catalogi, waarbij via augmntd rality productn op n ruimt gprojctrd kunnn wordn. Knnisopbouw En blangrijk togvogd waard van ht onlin kanaal voor aanbidrs is dat ht in staat stlt informati t vrgarn ovr klantn n gïntrssrdn. Door dz informati ovr aankopn n zokgdrag t analysrn n om t zttn in knnis kan klantgrichtr n mr intractif wordn gcommunicrd mt consumntn. Marktinginstrumnt kunnn hirdoor fficiëntr n ffctivr wordn ingzt. Offlin nit vrwaarlozn Ondanks ht fit dat d ontwikkling van ht onlin kanaal in n stroomvrsnlling is trchtgkomn is d vrwachting van ING Economisch Burau dat offlin dominant zal blijvn. Richting 2025 wordt ht onlin aandl graamd op zo n 15% tot 20% van d markt. Ondanks niuw onlin moglijkhdn vragn vl woon grlatrd productn ook om n fysik rvaring n blijvn fysik winkls in dz sctor daarom van blang. Offlin mot dus nit vrwaarloosd wordn. Onlin n offlin kunnn lkaar zlfs aanvulln n vrstrkn. Fast furnitur Onlin of offlin consumntn motn positif vrrast n vrlid wordn om hun gld t spndrn. Nit alln binnn living wordt om d portmonn van d consumnt gstrdn. Ook andr sctorn probrn kritisch koprs naar zich to t lokkn. IKEA kondigd daarom onlangs aan ht aantal collctis t willn vrhogn van 1 à 2 naar 10 pr jaar. Mn lijkt daarm ht voorbld t willn volgn van d fashion sctor, waar fast fashion ktns collctis in hoog tmpo afwissln. Door dz snll afwissling n bprkt voorradn krijgn productn n xclusif karaktr n wordn consumntn vakr vrrast n vrlidt. Ktns als H&M, Zara (Inditx) n Primark hbbn op dz wijz n stds grotr dl van d fashion markt naar zich to gtrokkn. Box 2 Fast fashion D doorbraak van fast fashion hft d kldingsctor strk vrandrd. Door ht traditionl businss modl om t gooin is mn in staat vl snllr n grichtr op vrandrnd wnsn van consumntn in t spln. In dit traditionl modl wordn rtailrs vrplicht lang voor ht sizon hun kuzs t makn tn aanzin van inkoop van collctis. D supply chain wrkt traag n nit altijd marktgricht. Fast fashion ktns wrkn op basis van n mr vrticaal gïntgrrd modl. Daarbij sturn zij hun productiktn aan op basis van marktknnis, di zowl onlin als offlin wordt vrgaard door wbshop n fysik vstigingn continu t monitorn. Snl wordt hirop gragrd. Zo is Zara in staat in ongvr 2 wkn tijd n ontwrp van d tkntafl tot in d winklschappn t brngn. IKEA lijkt dankzij haar vrticaal gïntgrrd structuur n knnis van d markt god gpositionrd om n drglijk stratgi ook in d woonbranch to t kunnn passn. Ht zal chtr wl n uitdaging zijn om d grnzn van haar supply chain t vrlggn. Ovrigns zijn fast fashion ktns zoals Zara, H&M n Primark ook alln in mr of mindr mat actif op ht gbid van woonaccssoirs. Sctorvisi woninginrichting augustus

5 Figuur 5 Lat in woninginrichting hogr Tonam dlnmrs Lat wordt hogr glgd Schaalvrgroting Crosschannl - ontwikkling onlin n offlin Knnis - omzttn markt- n klantinfo in knnis Snlhid - snl omzttn van knnis in marktgricht collctis Flxibilitit - supply chain transparant n flxibl Uitblinkn om rac t winnn: Marktgricht n ffctif inspln op vraag + vrlidn n vrrassn consumnt Bron: ING Economisch Burau Lat hogr Zoals rdr in dz sctorvisi aanggvn zorgt tonmnd concurrnti r voor dat d lat in woninginrichting stds hogr komt t liggn. Winkls in woninginrichting zin zich omgvn door n dynamisch concurrntivld. Divrs branchs zijn inmiddls actif in woninginrichting. Daarbij vl partijn mt schaal, di gwnd zijn aanvallnd t oprrn in n strk concurrntivld. Ook ht onlin kanaal is volop in bwging n groind. Zowl pur playrs als cross channl ktns brngn d ontwikkling van intrnt in woninginrichting in n stroomvrsnlling. Dit stlt hn tvns in staat mr knnis t vrgarn ovr d markt n consumntn gricht n intractif t bnadrn. Ht offlin kanaal blijft tglijkrtijd zr blangrijk. Bid kanaln kunnn lkaar aanvulln n vrstrkn. Voor zowl virtul als fysik winkls gldt dat klantn vrrast zulln motn wordn. Er is nit alln concurrnti mt splrs uit andr branchs om d markt voor woninginrichting. Ook mt andr productcatgoriën wordt gconcurrrd. Consumntn kunnn hun gld namlijk maar één kr uitgvn. Andr branchs zoals mod lijkn hir op dit momnt btr to in staat. Nit vrmd daarom dat bijvoorbld fast fashion ktns als voorbld wordn gzin voor woninginrichting. Door nt als dz ktns mr n vakr collctis t brngn, mot snllr ingspld kunnn wordn op markttrnds. Tvns dinn consumntn zo vakr vrrast t wordn om hn t vrlidn tot aanschaf. Zlfstandig splrs in ht nauw Ht voorgaand btknt dat van organisatis stds mr wordt gvraagd. Rtailrs zin zich voor d taak n duidlijk positionring t kizn waarin ondrschidnd vrmogn n rlvanti richting consumnt cntraal staan. Tglijkrtijd zijn snlhid n flxibilitit van blang om vrandrnd trnds nit alln t kunnn volgn, maar lifst voor t zijn. Dit vrist n strk, flxibl n transparant supply chain. Dz ontwikklingn spln grotr partijn in d kaart. Zij zijn rdr in staat d noodzaklijk invstringn t don in supply chain, tchnologi n prsonl. Voor klinr zlfstandig partijn is dit moilijkr. In rtail n ook in woninginrichting zin w dit trug in n afnmnd aantal winkls. Volgns cijfrs van Locatus lag ht aantal winkls in woninginrichting in 2007 nog op 9.420, maar was dit bgin 2014 gzakt tot Samnwrking mt andr partijn in d ktn kan hlpn. Dnk aan shop-in-shop concptn zoals di van d Woonstor, Loods 5 n Woonfabrik waarbij d rtailr ruimt bschikbaar stlt aan fabrikantn. Dit bidt klinr partijn moglijkhdn om productn toch in ht schap t krijgn. Voordl voor d rtailr is dat kostn gdld wordn. Tvns kunnn rtailrs zich flxiblr opstlln richting markt. Figuur 6 Ontwikkling aantal vstigingn woonbranch Bron: INrtail o.b.v. Locatus, bwrking ING Economisch Burau Sctorvisi woninginrichting augustus

6 Figuur 7 Kansrijk winklgbidn n kansarm winklgbidn Kansrijk Kansarm Back to basics - functionl (srvic) winklcntra, mix food, prsoonlijk vrzorging n prsoonlijk dinstn. Makklijk brikbaar. Crossroads - vrvorsknooppuntn, vl passantn mix food, horca, dinstn n slcti non-food Big spndr - grotr stadscntra mt voldond bzokrs Mix food / n-food. Ktnrtailrs, xclusiv mrkn, local hros Altrnativ - cntraal of prifr. Flxibl mt brd bstmmingsmoglijkhdn. Mix prmannt-tijdlijk. Flxibl huur I n v s t r n Grijs gbid S a n r n Obs - winklcntra mt bprkt potntil, ovrcapacitit, vrkrd mix n sub-optimal ligging Ghost town - krimpgbidn mt vrgrijzing n afzwakknd achtrland Small pockt - klin stadscntra mt bprkt achtrland, gring divrsitit aanbod, winig tostroom Middl of th road - prifr of cntral winklgbidn mt winig ondrschidnd vrmogn,inflxibl, afwachtnd Spac xprinc - slctif aantal prifr gbidn groot achtrland, makklijk aan t rijdn, dagj uit potnti Black Hol - prifr winklgbidn mt t bprkt achtrland, zwak aanbod, onvoldond aantrkkingskracht Bron: ING Economisch Burau (Winklgbid 2025: Samn in bwging) Uitblinkn En vrdr dalnd trnd ondr zlfstandig oprrnd winkls in woninginrichting is waarschijnlijk. Toch blijft r, zij ht in mindr mat, wl ruimt voor spcialistn di zich wtn t ondrschidn. Ht gaat daarbij om winkls di vlal lokaal of rgionaal op één of mrdr gbidn uitblinkn n daarm gnog mrwaard crërn om t ontsnappn aan d fll concurrnti. Rtailrs di chtr in ht middn blijvn hangn n zich nit wtn t ondrschidn krijgn ht nog moilijkr. In n markt di strk gkrompn is n tonmnd concurrnti knt zal ht vrschil tussn god n zwak prstrnd splrs nog duidlijkr tot uitdrukking komn. Kansrijk n kansarm winklgbidn Wat voor individul winkls gldt is ook van topassing op winklgbidn. Ook hir komt d twdling tussn nrzijds strk n zwakk gbidn tot uitdrukking in d rsultatn. In ht rdr dit jaar vrschnn rapport Winklgbid 2025: Samn in bwging maakt ING Economisch Burau ondrschid tussn kansrijk n kansarm winklgbidn Kansrijk gbidn zijn di gbidn mt voldond potnti om nu n in d tokomst commrcil succsvol t zijn. Zij spln optimaal in op trnds n ontwikklingn n wtn vraag n aanbod op lkaar aan t sluitn. Kansarm zijn winklgbidn mt n mismatch tussn vraag n aanbod. Zij bschikkn ovr t winig potnti om nog uit t groin tot n kansrijk gbid. Kansarm winklgbidn hbbn t makn mt ovrcapacitit n n stijgnd lgstand. En viciuz cirkl waarbij ht winklgbid stds mindr aantrkklijk wordt ligt op d lor, uitindlijk rsultrnd in vrpaupring. In figuur 7 is n kort wrgav t vindn van d in ht rapport Winklgbid 2025: Samn in bwging (link) gdfinird kansrijk n kansarm winklgbidn. Box 3 Van Black Hol naar Spac Exprinc Winkls in woninginrichting kunnn zich in princip in divrs van d in figuur 7 gnomd typn winklgbidn bvindn. Dz typn kunnn lkaar soms ovrlappn, maar ook los staan van lkaar. En schrp analys mot uitwijzn of d winkl zich in n kansarm of kansrijk gbid bvindt. Is n woonboulvard n Black Hol of Middl of th road of juist n cht Spac Exprinc. Slchts in nkl gvalln kan n kansarm gbid (grijs gbid) zich nog ontwikkln tot kansrijk. En kritisch vstigingsblid mt focus op kansrijk gbidn is daarom noodzaak. Ovrcapacitit woonboulvards In woninginrichting komt ht vrval van winklgbidn zichtbaar naar vorn. En groot dl van d woonboulvards in Ndrland knt ovrcapacitit, rsultrnd in lgstand. In n artikl in Ral Estat Rsarch Quartrly ( Tokomst van woonboulvards in Ndrland n vroudrd concpt - dr. ir. Dion Kooijman dc 13) wordt op basis van Locatus ggvns gsprokn ovr n totaal van 135 woonboulvards in Ndrland. God voor zo n 40% van ht total aanbod van d woonbranch (gmtn in winklvloropprvlak). Ovr d mat van ovrcapacitit bstaat gn nduidig antwoord. In ht artikl wordt gmiddld, door xprts gschat, dat slchts ruimt is voor zo n concntratis op ht gbid van woninginrichting. Blanghbbnd partijn zijn chtr vooral bzig t ovrlvn. Zo wordt bijvoorbld gkkn naar ht opvulln van lg winkls door andr branchs binnn t latn. Ht is chtr strk d vraag of hirm woonboulvards grd wordn. Grot problm is dat vl ovrcapacitit in stand wordt ghoudn in d hoop op btr tijdn. Hir lijdn uitindlijk ook strkr winklgbidn n winkls ondr. Towrkn naar n bprkt aantal winklgbidn, waarin strkr partijn vrnigd zijn zou d branch als ghl uitindlijk strkr kunnn makn. Sctorvisi woninginrichting augustus

7 Pro-activ aanpak Om dit t voorkomn is proactiv sanring van kansarm (woon)winklgbidn wnslijk. Zkr wannr vrpaupring van ht winklgbid n ngativ impact hft op d omgving. Ht is chtr nit altijd makklijk om van drglijk gbidn afschid t nmn. Zowl op conomisch als sociaal vlak wordt pijn gldn. Zondr voldond commrciël potnti zijn kansarm gbidn op trmijn chtr nit strk gnog om t ovrlvn. Ht rkkn van d lvnsduur van kansarm gbidn lidt uitindlijk tot vrspilling van middln n vrstoort zoals aanggvn d concurrnti mt kansrijk gbidn. En strk focus op kansrijk woonwinklgbidn n proactiv sanring van kansarm woonwinklgbidn is daarom wnslijk. Om dit t bwrkstllign is ht noodzaak dat all blanghbbndn tglijkrtijd in bwging komn. Dit btknt n slctif vstigingsblid door rtailrs, waarbij afschid gnomn wordt van kansarm gbidn n gïnvstrd wordt in kansrijk winklgbidn. Ook vastgodpartijn spln hirin n blangrijk rol n kunnn sturing gvn aan dit procs door vnns kuzs t makn n gbidn actif t managn. Zondr hulp van ovrhdn wordt ht chtr lastig dit ook in d praktijk t bwrkstllign. Zo zulln dcntral ovrhdn (gmntn n provincis) in hun stratgisch visi ht ondrschid dinn t makn tussn kansrijk n kansarm winklgbidn n daar vrvolgns ook in d praktijk naar handln. Ook van d national ovrhid wordt acti gvraagd. Dcntral ovrhdn zulln op nationaal nivau ondrstund motn wordn mt invstringn in knnis om ht juist blid t kunnn ontwikkln. Vrdr kunnn rgring n parlmnt d dynamik in d markt ondrstunn door wt- n rglgving waar nodig t hrzin (zi box 4). of hard sanring Wannr pro-activ sanring uitblijft rstrt d ralitit van n hard sanring. Dit is n pijnlijk n langdurig procs, waar d ghl branch ondr zal lijdn. Juist in n priod waarin d concurrnti van buitn d branch alln maar strkr lijkt t wordn zal d woonbranch vrdr vrzwakkn. Dit kan ook d kansn van strkr partijn in woninginrichting bïnvlodn. Zij zulln in dat gval individul motn anticiprn. Zoals in box 3 bschrvn is n kritisch blik op locati(s) noodzaklijk. Ook groott n indling / inrichting van winkls kan daarbij ondr d lop wordn glgd. Is d huidig winklomgving kansrijk voor d tokomst of kan n andr locati mr waard tovogn? Clustring in woonboulvards hoft zkr nit pr dfiniti n kracht t zijn. Durf om t kizn voor andr, moglijk mr kansrijk gbidn, is blangrijk. Ht gaat r om aanwzig t zijn daar waar d dolgrop zich bvindt. Dit vraagt om knnis van markt n klantn. Ook flxibilitit, om t kunnn vrandrn, is n vrist. Vl rtailrs wtn momntl bij afloop van d huurpriod n lagr huur t bdingn. Kortr looptijdn kunnn chtr minstns zo blangrijk zijn om snllr op vrandring in t spln. Box 4 Flxibilisring En pro-activ aanpak als ht gaat om rlocalisring n sanring is nit nvoudig. Wannr nit all blanghbbnd partijn op één lijn zittn wordt ht lastig vrandring tot stand t brngn. En andr factor di flxibilitit vrhindrt in Ndrland is d huurwtgving. Dz wtgving, waarvan d basis stamt uit 1971, is gbasrd op d gdacht dat n ondrnming buurt- of plaatsgbondn is. Daaruit is ht id ontstaan dz grop huurdrs bschrming t gvn. Daarnaast mot n winklir d moglijkhid hbbn om zijn invstring trug t kunnn vrdinn, waarvoor n minimal huurtrmijn gwnst is. Dit maakt ht lastig voor vastgodignarn winklgbidn actif t managn. Er is (t) winig grip op d huurdrsmix. Huurprijzn kunnn ondr d huidig wtgving nit opniuw ondrhandld wordn na n huurpriod. Dit maakt ht nit altijd aantrkklijk in winklgbidn t invstrn. In ht buitnland zijn altrnativ huurvormn vlgbruikt. Dnk aan omzt grlatrd huur, waardoor d blangn van winklir n vastgodignaar mr op één lijn kunnn wordn gbracht. D Ndrlands wt gft hir sinds 2003 moglijkhdn to. Omzthuur kan chtr door n kantoorrchtr bij n niuw huurprijsvaststlling ongdaan wordn gmaakt. Complicrnd factorn zijn vrdr onlin vrkopn n ht fit dat rtailrs inzicht dinn t gvn in hun omzt. En altrnatif om dz problmn t ondrvangn is n passantn grlatrd huur. Hirbij wordt d huur afhanklijk van d passantnstroom van d winkl. Problm is dat passantn nit allmaal htzlfd zijn (koopgdrag). Voor all flxibl huurvormn gldt vrdr dat waardbpaling n financiring hords kunnn vormn. Ook zijn dz huurvormn mr gschikt voor gbidn / cntra mt één ignaar. Naast huurwtgving kunnn ook andr middln n manir zijn om tot sturing van winklgbidn t komn. Stdlijk hrvrkavling, lgstandsvrordningn n ht instlln van bdrijfsinvstringszons zijn instrumntn di winklgbidn strkr kunnn makn n sanring kunnn bspodign. Andr vrgaand moglijkhdn zijn ht invorn van lgstandhffingn waarbij ignarn van pandn t makn krijgn mt n hffing bij langdurig lgstand. Ook ht aanlggn van sanringspotjs vanuit ovrhdn om sanring t bkostign in vrpauprd (krimp)gbidn mt n hog mat van lgstand kan in ovrwging wordn gnomn. En omstrdn altrnatif, dat in ht vrldn rds in d kantornmarkt is gopprd, is vrplicht inruil of sloop van oud lgstaand winkls bij niuwbouw van winklpandn. Sctorvisi woninginrichting augustus

8 Mr wtn? Kijk op ING.nl Of bl mt Dirk Muldr, Sctormanagr Food & Rtail Max Erich, Sctorconoom Non-food Disclaimr D informati in dit rapport gft d prsoonlijk mning wr van d analist(n) n gn nkl dl van d bloning van d analist(n) was, is, of zal dirct of indirct grlatrd zijn aan ht opnmn van spcifik aanbvlingn of mningn in dit rapport. D analistn di aan dz publicati hbbn bijgdragn voldon alln aan d vristn zoals gstld door hun national tozichthoudrs aan d uitofning van hun vak. Dz publicati is opgstld namns ING Bank N.V., gvstigd t Amstrdam n slchts bdold tr informati van haar cliëntn. ING Bank N.V. is ondrdl van ING Grop N.V. Dz publicati is gn blggingsaanbvling noch n aanbiding of uitnodiging tot koop of vrkoop van nig financil instrumnt. ING Bank N.V. btrkt haar informati van btrouwbaar gacht bronnn n hft all moglijk zorg btracht om r voor t zorgn dat tn tijd van d publicati d informati waarop zij haar visi in dit rapport hft gbasrd nit onjuist of mislidnd is. ING Bank N.V. gft gn garanti dat d door haar gbruikt informati accuraat of complt is. D informati in dit rapport kan gwijzigd wordn zondr nig vorm van aankondiging. ING Bank N.V. noch één of mr van haar dircturn of wrknmrs aanvaardt nig aanspraklijkhid voor nig dirct of indirct vrlis of schad voortkomnd uit ht gbruik van (d inhoud van) dz publicati alsmd voor druk- n ztfoutn in dz publicati. Autursrcht n rchtn tr bschrming van ggvnsbstandn zijn van topassing op dz publicati. Ovrnming van ggvns uit dz publicati is togstaan, mits d bron wordt vrmld. In Ndrland is ING Bank N.V. grgistrrd bij n staat ondr tozicht van D Ndrlandsch Bank n d Autoritit Financiël Marktn. D tkst is afgslotn op 9 sptmbr 2014.