Visitatierapport De Noorderkempen Merksplas

Transcriptie

1 Visitatierapport De Noorderkempen Merksplas Visitatiegesprekken op 4 en 5 februari 2013 Definitief visitatierapport van 5 mei 2013 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A P P I J E N

2 Prestatiebeoordeling SHM De Noorderkempen Datum rapport: 5 mei 2013 Datum visitatiegesprekken: 4 en 5 februari 2013 Datum presentatie aan Raad van bestuur: 12 maart 2013 Erkenningsnummer SHM: 1250 Contactgegevens SHM: Kweekstraat 4B, 2330 Merksplas Tel fax: InfoNoorderkempenCIPAL.be@woonnet.be Directeur: Dhr Jan Van Hoeymissen Voorzitter: Dhr Eddy Gers Werkgebied: Arendonk, Beerse, Hoogstraten, Merksplas, Ravels, Rijkevorsel Samenstelling visitatiecommissie: Tina Martens, commissievoorzitter Gerard Van Bortel, commissielid Steven D haene, commissielid Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door de Noorderkempen geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, de daarnaast door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden inde door haar ontvangen gegevens.. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE NOORDERKEMPEN PAGINA 2 VAN 41

3 INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING SAMENVATTING BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING BESCHRIJVING SHM BESCHRIJVING OMGEVING PRESTATIES VAN SHM DE NOORDERKEMPEN PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID AANBEVELINGEN AANBEVELINGEN VOOR DE SHM AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM DE NOORDERKEMPEN BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE NOORDERKEMPEN PAGINA 3 VAN 41

4 1. INLEIDING 1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM De Noorderkempen De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s, d.d. 5 juli Ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM ste meten en te volgen De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD) 1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten of de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE NOORDERKEMPEN PAGINA 4 VAN 41

5 1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen goed is en voor één operationele doelstelling voor verbetering vatbaar, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld voor verbetering vatbaar. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek Conform artikel 35, 5 van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via info@visitatieraad.be. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE NOORDERKEMPEN PAGINA 5 VAN 41

6 2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. PV 1 BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Goed Beoordeling OD 1.1 De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen Uitstekend OD 1.2 De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen n.v.t. OD 1.3 De SHM brengt sociale kavels op de markt n.v.t. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Goed OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Goed PV 2 KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Voor verbetering vatbaar OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Goed OD 2.2 De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Voor verbetering vatbaar OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Voor verbetering vatbaar PV 3 BETAALBAARHEID VAN WONEN Goed OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Goed OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Goed PV 4 SOCIAAL BELEID Goed OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Goed OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Goed OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Goed OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Goed PV 5 INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Voor verbetering vatbaar OD 5.1 De SHM is financieel leefbaar Goed OD 5.2 De SHM beheerst haar kosten goed Goed OD 5.3 De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude OD 5.4 De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Voor verbetering vatbaar Goed OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Goed OD 5.6 De SHM beschikt over een goed interne controlesysteem Voor verbetering vatbaar OD 5.7 De SHM is bereid tot verandering en verbetering Goed PV 6 KLANTVRIENDELIJKHEID Voor verbetering vatbaar OD 6.1 De SHM informeert burgers snel en duidelijk Goed OD 6.2 De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Goed OD 6.3 De SHM meet de tevredenheid van klanten Voor verbetering vatbaar VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE NOORDERKEMPEN PAGINA 6 VAN 41

7 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING 3.1 Beschrijving SHM - Bouwmaatschappij De Noorderkempen is op 23 juni 1984 ontstaan door een fusie tussen een aantal plaatselijke huisvestingsmaatschappijen. De nieuw gevormde maatschappij had een patrimonium van 666 woningen. Voor de fusie was er sprake van: 1. de Arendonkse Maatschappij voor de Huisvesting te Arendonk, opgericht d.d. 22/06/1921 (215 woningen) 2. de Beerse Maatschappij voor de Huisvesting te Beerse opgericht d.d. 28/06/1923 (74 woningen) 3. De Nieuwe Wijk te Ravels, opgericht d.d. 25/11/1920 (54 woningen) 4. Naastenliefde te Rijkevorsel, opgericht d.d. 03/08/1948(323 woningen) - De vennootschap heeft de vorm aangenomen van een coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid met een sociaal oogmerk. - Het werkgebied van de maatschappij is voornamelijk landelijke gebied en sterkt zich uit over 6 gemeenten: Arendonk, Beerse, Hoogstraten, Merksplas, Ravelsen Rijkevorsel. - In de 6 betrokken gemeenten was de behoefte aan bijkomende sociale woningen zo groot dat De Noorderkempen koos vanaf het begin voor een actieve groeistrategie. - De maatschappij heeft ook een aantal monumenten in beheer: het klooster in Arendonk, het klooster in Meer en het schoolgebouw in de kolonie van Merksplas. - Op 31 december 2011 omvat het patrimonium van de Noorderkempen 1137 sociale huurwoningen (appartementen en éénsgezinswoningen) waarvan 232 in Arendonk, 274 in Beerse, 125 in Hoogstraten, 129 in Merksplas, 163 in Ravels en 214 in Rijkevorsel. Hiervan worden 5 woningen buiten het sociaal huurstelsel verhuurd; 23 woningen stonden leeg op 31 december 2011 (waarvan 11 in aanloop naar een renovatie- en/of nieuwbouwdossier). - Iets meer dan de helft van de appartementen heeft 2 slaapkamers (52%); de rest van de appartementen heeft voornamelijk 1 slaapkamer (42%). Met betrekking tot de woningen zijn iets meer dan helft van de woningen van het 3 slaapkamer-type; de overige woningen tellen ofwel 4 slaapkamers (14%, 121 woningen) ofwel 2 slaapkamers (8%, 72 woningen). - De meest actieve bouwjaren van de SHM situeren zich tussen 1970 en 1990 en tussen 2000 en In deze jaren werden meer dan twee derde van alle woningen gebouwd. - De maatschappij heeft 14 publieke aandeelhouders en een aantal privé vennoten (0,26% van de aandelen). Naast de gemeenten en OCMW s van Beerse, Hoogstraten, Merksplas, Ravels en Rijkevorsel zijn dat eveneens het Vlaams Gewest en de Provincie Antwerpen. Een toewijzingscomité, dat bestaat uit 6 leden van de Raad van bestuur en de voorzitter, is bevoegd om woningen toe te wijzen. - De maatschappij wordt geleid door de directeur, die wordt bijgestaan door de technische dienst (3 personeelsleden) en de huuradministratie (3 personeelsleden). Er is ook een VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE NOORDERKEMPEN PAGINA 7 VAN 41

8 stafmedewerker boekhouding en een personeelslid dat het onderhoud van de gebouwen en gemeenschappelijke ruimtes in appartementen voor haar rekening neemt. Dit brengt het totaal op 9 personeelsleden (7,5 VTE). - De sociale huisvestingsmaatschappij werd de laatste 3 jaar geleid door 3 directeurs, die elkaar in snel tempo opvolgden. De huidige directeur leidt de organisatie sinds begin Zijn voornaamste objectieven zijn huurders betrekken bij de organisatie, het personeel als een team laten functioneren (met objectieven en evaluatie, met teamoverleg en 2 diensthoofden die de verantwoordelijkheid hebben over de personeelsleden van die afdeling). Dit brengt een nieuwe dynamiek in de organisatie. Het voorwoord van het jaarverslag 2011 begint met soberheid siert. De Noorderkempen heeft namelijk niet de ambitie om als een grand cru bestempeld te worden. Gewoon goed is voor ons al voldoende (einde citaat). - Er is nog een andere maatschappij gedeeltelijk op het grondgebied actief, nl De Ark van Turnhout. Er zijn recente voorbeelden van samenwerkingen, waarbij De Ark veelal de koopwoningen voor zijn rekening neemt en de Noorderkempen de huurwoningen. Er wordt hierop verder ingegaan in de Prestatievelden. 3.2 Beschrijving omgeving - Het werkgebied van de Noorderkempen telde op 1 januari 2009 ongeveer huishoudens. Het merendeel van de inwoners behoren tot de leeftijdscategorie van jarigen (43%), terwijl de 65 + ongeveer 15% uitmaken van de bevolking. - Tot 2020 wordt een groei verwacht van ongeveer 12%. Het gemiddeld belastbaar inkomen per hoofd van de bevolking in het werkgebied bedraagt iets meer dan euro. De mediaan verkoopprijs van een woonhuis bedroeg euro in 2011 (wat een toename is van 25% t.o.v.2007); de mediaan verkoopprijs van een appartement bedroeg net geen euro (toename van ongeveer 20% t.o.v. 2007). Het aandeel van sociale woningen van sociale huisvestingsmaatschappijen in het werkgebied bedroeg in ,22%. De werkloosheidsgraad bedraagt net geen 6 % in het werkgebied; er zijn zeer weinig leefloners. - Ongeveer 26% van de huurdersgezinnen van de SHM hebben een gezinshoofd dat ouder is dan 65 jaar. In vergelijking met de andere maatschappijen ligt dit aandeel eerder laag. Drie kwart van de maatschappijen ken een hoger aandeel huurdershuishoudens met een gezinshoofd dat ouder is dan 65 jaar.11%van de huishoudens heeft een niet-belgisch gezinshoofd. In vergelijking in vergelijking met de andere SHM s schommelt dit rond de mediaan. Wat wel opvallend is, is dat bijna de helft van de sociale huurders alleenstaanden zijn. Meer dan twee derde van de SHM s hebben een lager aandeel. Het mediaanequivalent netto belastbaar inkomen van de sociale huurders van de SHM bedraagt euro. De verschillen tussen SHM s zijn hier erg klein. Er zijn ongeveer evenveel SHM s met een lager mediaan equivalent netto belastbaar inkomen van de huurders dan met een hoger. - Het aantal sociale huurwoningen in het werkgebied bedroeg bij de nulmeting 1362 woningen. Het bindend sociaal objectief (BSO) is voor huurwoningen vastgelegd op 522 voor de gemeenten in het werkgebied van de Noorderkempen. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE NOORDERKEMPEN PAGINA 8 VAN 41

9 - De gemeenten in het werkgebied kennen ook nog uitdagingen met betrekking tot de realisatie van sociale kavels (13 te realiseren) en sociale koopwoningen (264 koopwoningen te realiseren, waarvan er eind 2011 slechts één was opgeleverd). Het werkgebied van De Noorderkempen valt deels samen met dit van De Ark. De Ark is actief in volgende gemeentes:arendonk,baarle-hertog, Balen, Beerse, Dessel, Hoogstraten, Kasterlee, Lille, Merksplas, Mol, Oud-Turnhout, Ravels, Retie, Rijkevorsel, Turnhout en Vosselaar. Beide maatschappijen zijn dus actief in Arendonk, Beerse, Hoogstraten, Merksplas, Ravels en Rijkevorsel. - Drie gemeenten (Arendonk, Hoogstraten en Ravels) wensen de lokale binding te versterken en hebben lokale bindingseisen in het gemeentelijk toewijzingsreglement opgenomen. De gemeente Hoogstraten geeft bovendien voorrang aan personen die mantelzorg verlenen. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE NOORDERKEMPEN PAGINA 9 VAN 41

10 4. PRESTATIES VAN SHM DE NOORDERKEMPEN 4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: uitstekend - De maatschappij levert uitstekende prestaties op het gebied van de beschikbaarheid van woningen. De nieuwbouwproductie lag in de voorbije jaren erg hoog, maar ook in de toekomst blijft de groei gegarandeerd door een relatief hoog aantal nieuwe woningen die aangemeld en gepland worden. - Gemiddeld genomen over de laatste 5 jaar realiseerde de SHM elk jaar 24 nieuwe sociale huurwoningen. In verhouding tot haar patrimonium betekent dit dat het aantal sociale huurwoningen van Noorderkempen jaarlijks met meer dan 2% toeneemt. In vergelijking met de andere SHM s in Vlaanderen liggen zowel dit aantal als dit percentage erg hoog. Meer dan drie kwart van de maatschappijen realiseert minder nieuwe huurwoningen. De kort opeenvolgende directeurswisselingen hebben een negatieve invloed gehad op de bouwproductie in Dat jaarwerden er slechts 7 huurwoningen opgeleverd. - Daarbij onderscheidde de maatschappij zich met vernieuwende producten, zoals de erfpachtwoningen waarbij het behoud van onroerend erfgoed (voormalige cipierswoningen in Merksplas) en betaalbaarheid gecombineerd worden. De erfpachtwoningen liggen in een beschermdlandschap, eigendom van de Stichting Kempisch Landschap. De erfpachtconstructie wordt ook ingezet om het onderhoud van de tuinen door de eigenaren te sturen, zoals het gelijkvormig onderhouden vanhagen. De maatschappij wil meer erfpachtwoningen realiseren, bijvoorbeeld op het terrein van het door haar aangekochte Kloostercomplex in Meer. Het kloostercomplex in Meer moet het centrum van het dorp een nieuwe impuls geven. Ook in Arendonk heeft de SHM een kloostercomplex aangekocht dat wordt herontwikkeld tot wooneenheden. De SHM heeft daarbij oog voor de risico s die samenhangen met de ontwikkeling van historische panden. Zo is de ontwikkelingsverplichting van enkele historische waardevolle gebouwen op de kloostersite van Meer ondergebracht in een zelfstandige VZW. Deze VZW heeft een bankgarantie afgegeven waardoor de herontwikkeling volgens de SHM is veiliggesteld. - Op basis van het aantal aangemelde woningen en woningen op het uitvoeringsprogramma (UP) zal de maatschappij die hoge nieuwbouwproductie de komende jaren hoogstwaarschijnlijk voortzetten. De SHM heeft nog 95 woningen op een programma staan, waarvan de uitvoering op korte termijn zal plaatsvinden.daarnaast werden tot eind 2011 nog 67 woningen aangemeld, waarvan de realisatie op middellange termijn verwacht wordt. Ook hiermee bevindt de maatschappij zich bij de 25% hoogst scorende SHM s. De SHM heeft een goede basis geleverd om ook in de komende jaren een voldoende hoge nieuwbouwproductie te leveren. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE NOORDERKEMPEN PAGINA 10 VAN 41

11 - De SHM spant zich ook in voor de realisatie van het BSO sociale huurwoningen in het werkgebied. Dit neemt niet weg dat eind 2011 nog maar 16% van dit BSO gerealiseerd was.er moeten in het werkgebied nog 436 bijkomende huurwoningen gebouwd worden om het BSO te realiseren. De SHM heeft momenteel slechts 162 woningen aangemeld of geprogrammeerd. - Vooral in Merksplas is het volgens de SHM erg moeilijk om nieuwe sociale huurwoningen te realiseren omdat er geen gronden meer zijn die ontwikkeld kunnen worden. Bestuurders en ambtenaren van die gemeente bevestigen dit. De gemeente Merksplas maakt ook weinig gebruik van ontwikkelingskansen die zich voordoen. Zo meldt de SHM dat de herontwikkeling van het oude kantoor van de SHM tot een wooncomplex niet kan doorgaan omdat de gemeente een te hoge norm voor het aantal parkeerplaatsen oplegt, waardoor het project niet financierbaar is binnen de FS3-normen. - Het ontwikkelen van sociale huurwoningen in het werkgebied van De Noorderkempen ligt gevoelig. De lokale bevolking geeft de voorkeur aan koopwoningen. De herontwikkeling van bestaande woningen, bijvoorbeeld het vervangen van eengezinswoningen door appartementen, stuit volgens de SHM op bezwaren van buurtbewoners waardoor deze strategie niet altijd gerealiseerd kan worden. Toch slaagt de maatschappij slaagt er in om nieuwe woningen op een goede wijze in te passen in de bestaande bebouwing. De veelal kleinschalige nieuwe appartementencomplexen onderscheiden zich aan de buitenzijde vrijwel niet van omliggende eengezinswoningen. OD 1.2 De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: niet van toepassing - Dit onderdeel is niet beoordeeld omdat SHM De Noorderkempen geen erkende koopmaatschappij is. De koopactiviteiten worden beoordeeld bij OD 5.2 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij. OD 1.3 De SHM brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing - Dit onderdeel is niet beoordeeld omdat SHM De Noorderkempen geen erkende koopmaatschappij is. De realisatie van sociale kavels wordt beoordeeld bij OD 5.2 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren (huur en koop) Beoordeling: goed - De prestaties van de maatschappij om via de aankoop van gronden en panden mogelijkheden voor nieuwe sociale woonprojecten te creëren beoordeelt de visitatiecommissie als goed. - Eind 2011 had de SHM een grondreserve van ruim 9 hectare. Daarmee neemt de SHM een middenpositie in. Ongeveer 50% van de SHM s had een hogere reserve, eenzelfde aantal beschikte over minder grondreserves. Via het woonoverleg bespreken gemeente en de Noorderkempen welke gronden kunnen verworven worden. De verwerving gebeurt in functie van het sociaal objectief en de bestaande grondreserve. Een groot deel van de huidige grondreserves liggen in uitbreidingsgebieden en kunnen niet direct aangesneden VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE NOORDERKEMPEN PAGINA 11 VAN 41

12 worden. Soms ontbreekt ook een sleutel grond: er zijn een groot deel gronden verworven, maar ergens is er nog een perceel te verwerven. Door het aankopen van sites, zoals kloostercomplexen in Meer en Arendonk en het maken van herontwikkelingsplannen voor deze locaties, creëertde maatschappij haar eigen bouwmogelijkheden. OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: goed - De SHM verricht goede inspanningen om haar woningaanbod af te stemmen op de noden van verschillende doelgroepen. De SHM is zich bewust van het grote aantal een- en tweepersoonshuishoudens op de wachtlijst met kandidaat-huurders. Ook in de groep zittende huurders is deze doelgroep nadrukkelijk aanwezig. Volgens het jaarverslag 2011 bestaat driekwart van de huurders uit een- of tweepersoonshuishoudens. De SHM speelt hier op in door in haar nieuwbouwproductieen bij de renovatie van haar eigen patrimonium te voorzien in woningen voor deze doelgroep. De maatschappij bouwt voor deze doelgroep vooral woningen met twee slaapkamers, maar vrijwel geen één-slaapkamerwoningen of studio s. De maatschappij vindt dat dergelijke kleine woningen te weinig toekomstwaarde hebben. Een enkele gemeente stelt dat zij geen zelfs toestemming geeft voor de bouw van woningen kleiner dan 80m2. De visitatiecommissie heeft de indruk dat deze uitgangspunten onvoldoende zijn onderbouwd met onderzoek naar de daadwerkelijke vraag van kandidaathuurders adviseert om een deel van de nieuwbouwproductie te richten op dergelijke kleine woningen of de vraag ernaar in ieder geval grondig te onderzoeken. Voor specifieke doelgroepen, zoals gehandicapten en ouderen zijn doelgroepplannen gemaakt. Deze plannen leidden tot de realisatie van woonprojecten in Ravels (project Den Boomgaard ) en Arendonk (project De Horeman De Leeuweric ). Met het oog op de start van het reconversieproject rustoord Arendonk (23 zorgflats), wordt in overleg en op initiatief van de gemeente een doelgroepenplan voor dit complex uitgewerkt, samen met het OCMW. Het betreft hier de specifieke doelgroep van zelfredzame zorgbehoevenden (bepaald volgens specifieke schaal Bel waarbij de resident minstens 25 punten scoort en maximum 34). - Bestaande bejaardenwoningen worden beter geschikt gemaakt voor het gebruik door ouderen, bijvoorbeeld door stapsgewijs alle ligbaden in deze woningen te vervangen door inloopdouches. PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Totaaloordeel: goed De Noorderkempen heeft uitstekende prestaties neergezet bij het bouwen van nieuwe woningen. Ook het verwerven en panden en bouwlocaties om nieuwe woningbouw mogelijk te maken, pakt de SHM voortvarend aan. De visitatiecommissie heeft er, op basis van het aantal aangemelde woningen en de woningen op het UP, vertrouwen in dat de bouwproductie de komende jaren weer zal aantrekken. Dit neemt niet weg dat in veel gemeenten, Merksplas in het bijzonder, de realisatie van het BSO nog ver weg is. De visitatiecommissie vindt dat de maatschappij doet wat binnen haar mogelijkheden ligt. De maatschappij stemt haar aanbod voldoende of op de noden van verschillende huurders. Wel constateert de commissie dat de SHM vrijwel geen kleine woningen (studio s en 1 slaapkamerwoningen) bouwt. Dit terwijl op de VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE NOORDERKEMPEN PAGINA 12 VAN 41

13 wachtlijst zeer veel eenpersoonshuishoudens staan. In het kader van de grootste doelgroep en de rationele bezetting adviseert de visitatiecommissie de SHM om een beter evenwicht te creëren in het aantal éénslaapkamerwoningen en studio s enerzijds en het aantal tweeslaapkamerwoningen anderzijds. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE NOORDERKEMPEN PAGINA 13 VAN 41

14 4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: goed - De maatschappij verricht voldoende inspanningen om de kwaliteit van haar patrimonium te verbeteren en de ERP2020 doelstellingen te realiseren. Door inspanningen uit het verleden voldoet al bijna 80% van het patrimonium aan de ERP2020 doelen. Daarmee behoort Noorderkempen tot de 25% best scorende maatschappijen. - De maatschappij investeert in het verbeteren van de onderhoudskwaliteit en het behalen van de ERP2020 doelen. Dit blijkt onder andere uit diverse recente renovatieprojecten, zoals de vervanging van CV-ketels op verschillende plaatsen in het patrimonium (in 2011 zijn maar liefst 280 ketels vervangen) en het plaatsen van dubbele beglazing in wijken Donkakker in Meer, Flierenbos in Arendonk en de Rodenbachstraat in Merksplas. - De SHM beschikt over een eigen onderhoudsplanning en de renovatieplanning zoals opgemaakt met ondersteuning door de VMSW. Deplanning is gericht op het behalen van de ERP2020 doelen en kent een specificatie naar jaartallen en investeringsbedragen. De onderhoudsplanning van de maatschappij zelf is beknopter en laat de verschillende processtappen zien en de voortgang die is gemaakt bij de voorbereiding en aanbesteding van werken. Een deel van de renovatieprojecten van de maatschappij wachten op subsidie van de Vlaamse overheid. - Het patrimonium verkeert over het algemeen in goede staat. Dit wordt bevestigd door vertegenwoordigers van OCMW s en gemeenten. In het gesprek vande visitatiecommissiemet een tweetal huurders kwamen echter schrijnende problemen op tafel. Een bewoner in het complex De Melkerij in Hoogstraten bleek last te hebben van, volgens de beschrijvingvan de huurder, extreme schimmelvorming en lekkages in de woning. De SHM heeft het betreffende complex ongeveer 10 jaar geleden gekocht van een private actor en is op de hoogte van de slechte onderhoudsstaat. Dezelfde bewoner meldde dat de woning bij de start van de huur in 2011 zeer veel gebreken vertoonde die zij op eigen kosten heeft moeten herstellen. Een bewoner van een ander wooncomplex meldde dat de renovatie van de woning door de aannemer zeer gebrekkig is uitgevoerd. Deze bevindingen sluiten aan bij de observatie van woonactoren en uitspraken van de SHM zelf dat de maatschappij zelden het onderhoud door huurders en aannemers controleert. De technische kwaliteit wordt dus onvoldoende opgevolgd, noch bij huurders, noch bij aannemers. Dit probleem is bekend bij de directie. In relatie hiermee heeft de directie de doelstelling geformuleerd om elke woning in het patrimonium om de twee jaar één keer te bezoeken.de verhalen van de huurders waarmee de visitatiecommissie heeft gesproken illustreren de noodzaak hiervan. De visitatiecommissie adviseert echter ook om in de dagdagelijkse praktijk de controle op het door huurders en aannemers uitgevoerde onderhoud beter uit te voeren. Op basis van de gesprekken met lokale woonactoren heeft de visitatiecommissie de indruk dat de ontoereikende technische controle slechts in enkele gevallen heeft geleid tot grote problemen. Deze zijn niet representatief voor het gehele patrimonium van de maatschappij. OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: voor verbetering vatbaar VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE NOORDERKEMPEN PAGINA 14 VAN 41

15 - De prestaties van de maatschappij op het gebied van milieuvriendelijkheid zijn voor verbetering vatbaar. Ondanks het feit dat de SHM zich in een promotiefilmpje op haar website presenteert als ecologisch en economisch, heeft de visitatiecommissie tijdens het visitatiebezoek weinig aanwijzingen aantroffen dat de maatschappij werkt aan ecologisch, ofwel milieuvriendelijk, bouwen of beheren. Activiteiten die de maatschappij in het verleden op het gebied van milieuvriendelijkheid is gestart, worden niet voortgezet. In het verleden heeft de SHM bijvoorbeeld energiezuinige collectieve verwarmingsinstallaties en systemen voor huisvalinzameling geplaatst. Hiermee is zij gestopt omdat zij het beheer van die installaties te arbeidsintensief vindt. Bovendien wilde de gemeente individuele belasting op huisvuilophaling blijven innen, aldus de SHM. - In het verleden werden standaard bij nieuwe projecten zonneboilers geplaatst. In totaal heeft de SHM zo 200 woningen van zonneboilers voorzien. Met de invoering van het NFS2- financieringssysteem in 2008 was er volgens de SHM in de kostprijsplafonds geen ruimte meer voor het plaatsen van zonneboilers, en de SHM koos ervoor om de meerkost niet met eigen middelen te financieren omwille van kostenefficiëntie. De visitatiecommissie heeft waardering voor het kostenbewustzijn van de maatschappij, maar vindt ook dat als de maatschappij zich wil profileren als een ecologische maatschappij daar ook concrete activiteiten bij horen, en die activiteiten heeft de commissie maar beperkt aangetroffen. - De visitatiecommissie vindt het bovendien bijzonder jammer dat de consequentie van dit beleid niet helder op het netvlies van de raad van bestuur staat. In het gesprek met de raad werd namelijk verklaard dat het plaatsen van zonneboilers nog werd toegepast bij nieuwbouwprojecten. In het gesprek met medewerkers bleek dit al enkele jaren niet meer het geval te zijn. - De visitatiecommissie adviseert om een visie op milieuvriendelijkheid uit te werken die niet alleen kijkt naar de duurzaamheid van toegepaste materialen en installaties maar ook naar voorlichtingsactiviteiten om huurders te ondersteunen in het energiezuinig gebruik van hun woning. Op dit terrein ligt samenwerking met andere woonactoren voor de hand, bijvoorbeeld met de Energiesnoeiers van de provincie Antwerpen. De maatschappij heeft wel geleerd uit het verleden, gezien nu reeds in de ontwerpfase een nota aan de architect wordt meegegeven met maatregelen om onderhoudskosten zo laag mogelijk te houden, bijvoorbeeld door het minimaliseren van gemeenschappelijke ruimten. In het verlengde hiervan, adviseert de visitatiecommissie om bij nieuwe projecten niet alleen naar de bouwen onderhoudskosten te kijken maar ook naar de gebruikskosten die ten laste van de huurders komen, zoals de energielasten. OD 2.3: De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: voor verbetering vatbaar - De SHM scoort op dit onderdeel voor verbetering vatbaar omdat de maatschappij in de afgelopen jaren weinig aanpasbare woningen heeft gebouwd. In totaal gaat het om 8 woningen, waarvan 4 opgeleverd in de afgelopen 5 jaar. Deze woningen worden bij voorrang toegewezen aan rolstoelgebruikers omdat zij zonder veel moeite aangepast kunnen worden. Sinds 2012 past de maatschappij het principe toe dat elk nieuw project één aanpasbare woning moet bevatten. Bovendien moeten alle gelijkvloerse appartementen rolstoelbezoekbaar zijn. Dit zal er toe leiden dat van de 148 nieuwe woningen in voorbereiding er 33 aanpasbaar en 20 zijn rolstoeltoegankelijk zullen zijn. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE NOORDERKEMPEN PAGINA 15 VAN 41

16 - De maatschappij voldoet met haar uitgangspunten aan de wettelijke verplichtingen, maar niet meer dan dat. De visitatiecommissie adviseert de maatschappij om een visie op levensloopbestendig bouwen uit te werken, waarin wordt nagegaan welke vraag er momenteel bestaat naar aanpasbare, aangepaste en rolstoeltoegankelijke woningen op basis van de ingeschreven kandidaat-huurders en vanuit de andere woon- en welzijnsactoren in het werkgebied, welke ontwikkeling deze vraag zal doormaken op basis van demografische ontwikkelingen en welke vertaling dit krijgt in het nieuwbouw- en renovatieprogramma van de maatschappij. PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Totaaloordeel: voor verbetering vatbaar De kwaliteit van het patrimonium is over het algemeen goed. Een groot deel van de woningen voldoet al aan de ERP2020 doelen. De SHM verricht inspanningen om de resterende woningen te verbeteren. De visitatiecommissie heeft wel geconstateerd dat de controle op onderhoud van aannemers en (vertrekkende) huurders niet altijd toereikend is. Op het vlak van milieuvriendelijk en aanpasbaar bouwen kan de maatschappij haar prestaties verbeteren. Veel milieuvriendelijke activiteiten zijn uit kosten- of beheeroverwegingen geschrapt. De visitatiecommissie vindt dat de SHM bij haar afwegingen teveel kijkt naar de directe kosten van een investering en minder naar de kosten van het onderhoud en gebruik van woningen. De maatschappij heeft in het verleden weinig aandacht besteed aan aanpasbaar bouwen. Vanaf 2012 doet de SHM dat meer, maar haar inspanningen gaan niet verder dan wat de regelgeving voorschrijft. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE NOORDERKEMPEN PAGINA 16 VAN 41

17 4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: goed - Er zijn voor het beoordelen van deze doelstelling vooralsnog geen betrouwbare indicatoren beschikbaar. Daarom heeft de visitatiecommissie op basis van haar eigen expertise en ervaring gepeild naar de mate waarin de SHM oog heeft voor prijsbewust bouwen. - De Noorderkempen bouwt in voldoende mate prijsbewust. Een van de belangrijke beoordelingspunten is de mate waarin de kostprijs van bouwprojecten onder de subsidiabele NFS2-plafonds kan blijven. Op basis van de gesprekken met de directie en de medewerkers, is gebleken dat de SHM deze normen als absoluut kostprijsplafond hanteert. Projecten waarvan de kosten boven de norm uitkomen, worden besproken in de raad van bestuur en veelal opnieuw naar de ontwerptafel verwezen. Op de raad van bestuur worden de resultaten per afgewerkt project ook op financieel vlak geëvalueerd. De vergelijking wordt gemaakt tussen het bestelde bestelbedrag en het eindbedrag inclusief de verrekeningen. Op basis van de prestatiedatabank kan afgeleid worden dat het aantal contractwijzigingen voor nieuwbouw zeer laag is en zelfs leidt tot een minderuitgave. Qua renovatie zien we een dat er in 2011 op basis van de contractwijziging een 2 % meerkost. Bijna 70% van de andere SHM hebben minder contractwijzigingen bij renovaties. Volgens de directeur zijn er geen fundamentele verklaringen hiervoor, en gaat het om kleinere onvoorzienbare zaken die dienen bijkomend te gebeuren.. - Op basis van de ervaringen uit vorige projecten, heeft de Noorderkempen een samenvattend document gemaakt van een aantal aandachtspunten en suggesties in zake technische concepten (bv. funderingen), materiaalkeuze (bv. pvc of aluminium ramen), centrale verwarming en de te voorziene inrichting van de keuken zodat de bouwprijzen en de onderhoudskosten zo laag mogelijk zijn. Dit wordt telkens met de architecten besproken en de architect krijgt de opdracht hiermee rekening te houden. De nieuwe ontwerpen worden getoetst aan deze checklist. - Het totaalbedrag aan contractwijzigingen voor de renovatieprojecten in procent van het totaal aanbestedingsbedrag bedraagt voor % ( euro). Mede omdat er geen afdoende renovatie- en onderhoudsplanning bestaat, heeft de SHM niet altijd een goed zicht op de kosten van een renovatie. De SHM ondervangt dit gedeeltelijk door in dergelijke gevallen één typewoning in regie te laten renoveren om een inschatting te kunnen maken van een totale renovatiekost. Zo werd in het project Beekakker de elektriciteit van 1 woning gerenoveerd op regiebasis. Op die manier kon De Noorderkempen beter de inschatting maken van de totale renovatiekost. Op het eerste zicht getuigt dit van een goed beheer, maar de visitatiecommissie meent dat SHM vooral kansen laat liggen door een gebrek aan een gedetailleerd planningsdocument van onderhoud en renovatie, waarin op basis van typebestekken kostprijzen meestal goed kunnen worden afgeleid. Er zijn hiervan veel goede voorbeelden in de sector aanwezig. Een andere manier om de kosten te beperken is het gezamenlijk aanpakken van projecten. Een project in Meer is op die manier opgevat. De Noorderkempen koopt het klooster maar de VZW Kloostermeer dient in te staan voor de renovatie van 4 historische panden via erfpacht. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE NOORDERKEMPEN PAGINA 17 VAN 41

18 De VZW is ontstaan vanuit de dorpsgemeenschap van Meer (Hoogstraten) en wil de historisch waardevolle gebouwen van de kloostersite te Meer een herbestemming geven die een meerwaarde betekent voor de inwoners van Meer en de regio. Tussen de gerestaureerde gebouwen en nieuwbouw met een woonfunctie met een sociaal karakter, wil vzw Klooster Meer een dorpsplein creëren waar het rustig en aangenaam is om te vertoeven en waar plaats is voor de organisatie van evenementen. De twee partners werken samen aan één globaal masterplan voor de hele site, dat als monument werd beschermd. Binnen de samenwerking draagt vzw Klooster Meer zorg voor de herbestemming en de restauratie van de vijf historisch waardevolle gebouwen en realiseert Bouwmaatschappij De Noorderkempen nieuwbouw met een sociaal karakter. De historische gebouwen moeten een publieke- of semipublieke functie krijgen die een meerwaarde zal hebben voor de inwoners van Meer en de regio: een ontmoetingsplaats voor senioren, plaats voor kinderopvang, vergaderruimte voor verenigingen, een multifunctionele zaal, mogelijkheden voor verblijfstoerisme. Deze samenwerking getuigt van het streven naar kostenbewust omspringen met middelen door de SHM. - De renovatie van historische panden is immers een aanzienlijke kostprijsverhogende factor. De Noorderkempen is erin geslaagd deze extra kosten te vermijden. Bijkomend getuigt deze werkwijze van een goed risicobewustzijn omdat de kosten van de renovatie van dergelijk gebouw moeilijk te begroten zijn. Ten derde getuigt het van een openheid en bereidheid tot samenwerking. De visitatiecommissie staat achter deze manier van aanpakken. OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Beoordeling: goed - De SHM heeft veel aandacht voor deze doelstelling. Dit vertaalt zich ook in erg lage gemiddelde huurlasten in vergelijking met andere SHM s. De gemiddelde huurlast over alle woningen en appartementen bedroeg in ,35 euro per woning per jaar. Meer dan 75% van de SHM s rekent gemiddeld hogere huurlasten aan. - Tot en met 2011 berekende de SHM de huurlasten niet altijd helemaal conform de regelgeving. In vele gevallen werden kosten niet doorgerekend (zoals het vervangen van lampen in gemeenschappelijke delen) en ten laste van de maatschappij genomen; in sommige andere gevallen had de Inspectie RWO opmerkingen over het feit dat bij de berekening van de huurlasten niet altijd rekening werd gehouden met de effectieve kosten per complex (verbruik, poetsen en onderhoud van CV ketels). - Vanaf 2012 doet de SHM meer inspanningen om de kosten die wettelijk gesproken ten laste van de huurders vallen ook daadwerkelijk aan hen door te rekenen (zoals forfaitaire onderhoudskost voor zonneboilers). - Hoewel de SHM inspanningen levert om de huurlasten toch zo laag mogelijk te houden, vreest de SHM dat de heraanbesteding van het onderhoudscontract voor centrale verwarmingsketels aanleiding zal geven tot hogere huurlasten, omdat de huidige leverancier het bestaande contract heeft opgezegd met het oog op een nieuwe aanbesteding aan hogere tarieven. - Een aantal voorbeelden staven dit streven naar het beperken van de kosten: Om de kosten te beperken van de kleine herstellingen te beperken voor de huurders heeft de SHM recent beslist om een eigen technieker in dienst te nemen. Nu wordt voor alles een externe aannemer ingeschakeld, wat volgens de SHM in sommige gevallen kostprijsverhogend werkt, en waarop de huurder soms ook onnodig lang moet wachten. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE NOORDERKEMPEN PAGINA 18 VAN 41

19 Om hieraan te verhelpen zal een deel van de basisklussen door de eigen technieker gebeuren. Het streven naar het beperken van de huurlasten gebeurt al in de ontwerpfase. In het ontwerp van projecten streeft De Noorderkempen er zo naar om het aandeel gemeenschappelijke delen te beperken om later de gemeenschappelijke kosten zo laag mogelijk te houden. Zo zal men eerder streven naar een buitentrap dan naar een gemeenschappelijke trappenzaal of lift. Dit is een voorbeeld van hoe de SHM de onderhoudskosten en huurlasten de conceptfase probeert te beperken. Een ander voorbeeld om de huurlasten te beperken is dat de bewoners van kleinere projecten ook kunnen zelf instaan voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen. Op die manier kunnen zij zelf hun huurlasten beperken. PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID Totaaloordeel: goed De SHM streeft er in haar nieuwbouwprojecten naar om steeds binnen de normen te blijven en heeft daartoe op basis van eigen ervaringen een lijst met aandachtspunten opgesteld om de kosten van het bouwen en het onderhouden van woningen zo laag mogelijk te houden. Deze lijst wordt reeds in de conceptfase met de architecten besproken. De SHM staat ook open voor alternatieve samenwerkingsverbanden zoals het gebruiken van erfpachtconstructies om op die manier de prijzen van grond betaalbaar te houden voor haar doelpubliek. De SHM werkt actief aan het beperken van de huurlasten waar bij het de eigen werking in vraag stelt en aanpast. Het aanwerven van een eigen technieker en het toelaten dat bewoners zelf het onderhoud verzorgen kadert in dit streven. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE NOORDERKEMPEN PAGINA 19 VAN 41

20 VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE NOORDERKEMPEN PAGINA 20 VAN 41

21 4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Beoordeling: goed - De belangrijkste factor die een bedreiging vormt voor de woonzekerheid van sociale huurders en waarop een SHM impact heeft is de wijze waarop de SHM omgaat met huurdersachterstallen en onaangepast woongedrag. Het niet betalen van huur (en andere kosten), een slecht onderhoud van de woning of de leefbaarheid van de omgeving bezwaren zijn in de praktijk de hoofdredenen waarom sociale huurders hun woning kunnen verliezen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de maatschappij op dit onderdeel als goed omdat de SHM een duidelijke strategie en aanpak heeft ontwikkeld die erop gericht is om uithuiszetting zoveel mogelijk te voorkomen. De SHM hanteert daarvoor een duidelijke procedure huurdersachterstallen, heeft een visie ontwikkeld om aan de leefbaarheidsproblemen het hoofd te bieden (zie O 4.2). Door regelmatig op huisbezoek te gaan wordt een eventueel slecht onderhoud van de woning snel opgemerkt. De visitatiecommissie detecteerde echter ook een aantal aandachtspunten. Deze zouden kunnen bijdragen tot het verhogen van de woonzekerheid. - De Noorderkempen beschikt over een duidelijke procedure aangaande huurdersachterstallen en hanteert een strak opvolgingsschema. De procedure bevat meer stappen dan de door de VMSW voorziene procedure. Hierdoor krijgen huurders meer tijd om toch hun achterstallen te betalen, wat als positief kan aangezien worden. Daar en tegen voorziet de procedure bijna geen enkele persoonlijke benadering (geen huisbezoeken) op enkele telefoontjes na. De visitatiecommissie meent dat het gebrek aan persoonlijke benadering de effectiviteit van de procedure niet ten goede komt. Daarnaast is ze van mening dat de huurdersprocedure aan efficiëntie zou winnen indien de SHM het OCMW meer als een gelijkwaardige partner zou beschouwen. - Ondanks deze aandachtspunten bedraagt de huurdersachterstal slechts 1,91% van de aan huurders aangerekende bedragen. In vergelijking met andere huisvestingsmaatschappijen is dit zeer laag. Bovendien leidt de procedure tot gemiddeld slechts 3uithuiszettingen per jaar. - Er zijn aldus veel tussenstappen in de procedure waarbij mogelijkheden aan de huurder worden geboden om tot een minnelijke schikking te komen; het OCMW wordt ingeschakeld maar er wordt aanbevolen om dit nog vroeger in de procedure te doen oom de achterstand niet te laten oplopen. Ook OCMW s zelf zijn vragende partij om sneller ingeschakeld te worden. Huurders zouden zo sneller afbetalingsplannen kunnen afsluiten. OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Beoordeling: goed - De visitatiecommissie vindt dat de maatschappij een duidelijke visie heeft om de leefbaarheidsproblemen binnen zijn grondgebied het hoofd te bieden en daar ook naar handelt. De grootste leefbaarheidsproblemen doen zich voor in 2 wooncomplexen in de gemeente Hoogstraten. Het gaat om drugsproblematiek, slechte kwaliteit van de huisvesting, te weinig leefruimte voor de bewoners in de wijk. De strategie bestaat er in om de leefbaarheidsproblemen te voorkomen (o.a. door samenwerken met buurtwerkers en het OCMW). Maar ook door er met de bewoners in gesprek te gaan (zie OD 4.3) en te streven naar sociale vermenging. De sociale woningen van de maatschappij zijn veelal ondergebracht in kleinschalige projecten en zijn goed ingebed in de bestaande woonkernen. Het is een aandachtspunt voor de leden van de Raad van Bestuur. In het jaarverslag is dit een apart punt. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE NOORDERKEMPEN PAGINA 21 VAN 41

22 - De grootste leefbaarheidsproblemen doen zich voor in de wooncomplexen de Mouterijstraat ende Oude Melkerij. Beide complexen liggen in de gemeente Hoogstraten. De Mouterij blijkt een gebouw te zijn dat grote problemen kent op het niveau van de structuur van het gebouw, en dat eigendom is van het OCMW van Hoogstraten. Het gaat om een gebouw dat vroeger een Mouterij huisvestte en werd herbestemd voor de sociale huisvesting. Het is een oud gebouw waar weinig ingrepen gebeurde. Er is sprake van condensatieproblematiek, lawaai door slechte isolatie, niveauverschillen in de appartementen. - De SHM beheert alleen het gebouw en haar bewoners. Sommige actoren stellen voor het gebouw af te breken omdat het volgens hen in een te slechte toestand is. Ook op het gebied van leefbaarheid kan het beter, daar het publiek eenzijdig is samengesteld. Samen met de kwaliteit van de woningen en de woonomgevingen zorgt dit voor problemen met de leefbaarheid, zoals aangehaald wordt in het verslag van de Raad van Bestuur. (punt 4.1.5) De visitatiecommissie beveelt de maatschappij aan om samen met het OCMW concrete afspraken te maken voor de renovatie van dit gebouw. - Voor de beide wijken Mouterijstraat en Oude Melkerij heeft het OCMW 2 buurtwerkers aangesteld, die in nauwe samenwerking met de Noorderkempen inspanningen doen om, de leefbaarheid te bevorderen. Zo werd in de Oude Melkerij een lokaal ter beschikking gesteld (digidak) dat op veel belangstelling kan rekenen van de omwonenden omdat het uitgerust is met computers. De initiatieven van de SHM en het OCMW hebben ervoor gezorgd dat het huurdersverloop sinds 2010 aanzienlijk is afgenomen. Ook worden er regelmatig uitstappen gepland. - De maatschappij streeft naar sociale vermenging. Dit blijkt uit de lopende en toekomstige projectendoor onder andere huur- met koopwoningen te vermengen, naast een percentage woningen dat voorbehouden worden voor senioren. De SHM geeft aan haar huurders ook een inzicht in haar acties en doelen in dit verband. Zo stelt het reglement van inwendige orde dat naar sociale vermenging gestreefd wordt, naar versterking en ondersteuning van de sociale netwerken(samenwerking met het OCMW,wijkwerking en bewonersoverleg)en naar bewonersparticipatie. Een andere manier waarop sociale vermenging wordt gerealiseerd is door het bouwen van verschillende types woningen en appartementen binnen dezelfde wijk. Gezinnen kunnen dan immers gemakkelijker muteren binnen de wijk bij over- of onderbezetting. De maatschappij wenst ook in de toekomst kleine inbreidingsgerichte projecten te realiseren, die ook bijdragen aan het vermengen van sociale met niet-sociale woongelegenheden in haar werkgebied. - De visitatiecommissie adviseert de maatschappij de samenwerking met de buurtwerkers verder uit te bouwen; het kan ook interessant zijn om te overwegen of een personeelslid niet kan werken rond deze leefbaarheidsproblematiek. - OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Beoordeling: goed - De sociale huisvestingsmaatschappij neemt sinds kort initiatieven om de huurders te betrekken bij de werking. Begin 2013 vond een eerste bewonersvergadering plaats en een tweede is voorzien in februari in de Oude Melkerij. Zowel de directeur als de twee diensthoofden nemen deel aan die vergadering, waarbij hun voornaamste zorg erin bestaat zo goed en direct mogelijk te luisteren naar de huurders. De visitatiecommissie apprecieert de dynamiek van het betrekken van bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij het wijkbeheer. Bij de voorstelling van het rapport op de raad van bestuur had de bewonersvergadering plaats gehad in de Oude Melkerij. De directie vond dit een zeer VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DE NOORDERKEMPEN PAGINA 22 VAN 41