Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoeken Betalingsverplichting servicekosten 2012 en 2013 (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Van Abbestraat PK AMSTERDAM Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummers Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over het jaar 2012 bedraagt 574,02; De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over het jaar 2013 bedraagt 629, I Verloop van de procedure De verzoeken De Huurcommissie ontving op 28 juni 2015 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt hij aan de Huurcommissie om de eindafrekening van de kostenpost servicekosten over het jaar 2012 te beoordelen. Vervolgens ontving de Huurcommissie op 22 juli 2015 een tweede verzoek en wel om de betalingsverplichting voor de servicekosten over het jaar 2013 vast te stellen. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Bij de verhuurder zijn de rekeningen van de servicekosten opgevraagd. Deze rekeningen zijn gecontroleerd. Pagina 1 van 7

2 De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Voorafgaande aan de mondelinge behandeling heeft verhuurder de Huurcommissie bij brief van 5 februari 2016 commentaar doen toekomen op de inhoud van het rapport van onderzoek. De inhoud van deze brief wordt als hier herhaald en ingevoegd beschouwd. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring van gemachtigden van huurder: Het verzoek aan de Huurcommissie over het jaar 2012 deed ik (dochter van huurder) zelf. De kosten bleven maar stijgen. In eerste instantie gebruikte ik een verkeerd verzoekschrift. Ik kreeg daarover een brief van de Huurcommissie. Ik heb de Huurcommissie toen gebeld en gevraagd wat ik moest doen; Op 28 september 2015 stuurde de verhuurder een aangepaste eindafrekening over Het tweede verzoek van de huurder was alleen al daarom op tijd; Kosten voor de hoogwerker mogen niet aan de huurder worden doorberekend; Het is niet duidelijk of de kosten voor elektriciteit ten behoeve van de dienstruimte aan de huurders worden doorberekend; Er is amper sprake van een tuin. Hoe kunnen die kosten zo hoog zijn; De kosten voor vervangen van lampen zijn onnodig hoog. Terwijl de meeste lampen nog goed functioneren vervangt verhuurder alles in één keer; Kosten leegstandsderving werden eerder nooit doorberekend en verder is daar geen instemming van 70% van de huurders voor verkregen; De schoonmaak van de individuele mechanische ventilatie is niet overeengekomen en verder valt aan te nemen dat de huurders zelf de ventielen van tijd tot tijd schoonmaken; Doorberekening van de kosten voor rioolfonds zoals rapporteur dat deed is redelijk; Dat verhuurder geen loonstroken aan de Huurcommissie overlegt omdat daarmee de privacy van de medewerkers zou worden geschonden, is onzin. Alle stukken die de commissie nodig heeft om tot een oordeel te komen kunnen gewoon worden overgelegd. Korte samenvatting verklaring van gemachtigden van de verhuurder: Huurder is in het verzoek betreffende het jaar 2012 niet ontvankelijk want voor het verzoek dat werd gedaan op 28 juni 2015 gebruikte huurder een verkeerd formulier. Dat is pas op 23 juli 2015 hersteld; De kosten voor de hoogwerker hebben wij niet doorberekend; De dienstruimte beschikt over eigen meters en de kosten die voor de dienstruimte worden gemaakt worden niet aan de huurders doorberekend; In beginsel is het onderhoud van de individuele mechanische ventilatie een Pagina 2 van 7

3 verplichting van de huurder. Wij nemen die verplichting echter over en maken periodiek schoon. De nota's daarvan hebben we overgelegd; Er is geen rioolontstoppingsfonds. Er is een contract en er wordt doorberekend op basis van werkelijke kosten; Er zijn voldoende gegevens aangeleverd betreffende de huismeesterskosten. We overlegden de functieomschrijving en de urenverantwoording. We stuurden geen loonstroken omdat die niet werden opgevraagd en verder gaat het bij loonstroken om privacygevoelige informatie. De kosten hebben overigens betrekking op huismeester (6 uur per week) en woonconsulent (4 uur per week). De woonconsulent houdt ook wekelijks een spreekuur. De huismeester komt op afroep als er huurders zijn met problemen. We hanteren in totaliteit voor beide functionarissen ca. 500 uren per jaar à 35,00 per uur. Over 2013 is het aantal uren licht hoger. Daarvan wordt 70% in rekening gebracht aan de huurders; Het bedrag voor leegstandsderving in de eindopstelling voor 2012 moet 10,29 zijn. Over 2013 brengen we geen kosten leegstand meer in rekening. Zaaknummers III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt de eindafrekeningen voor de servicekosten. De Huurcommissie kan de bedragen verlagen als blijkt dat die hoger zijn dan de daadwerkelijk gemaakte kosten. Als er geen eindafrekeningen zijn, stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting van de huurder vast op basis van de aangetoonde daadwerkelijk gemaakte kosten. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Eindafrekening servicekosten De huurder heeft gedurende de jaren 2012 en 2013 de woonruimte gehuurd. De verhuurder heeft over deze periodes bedragen in rekening gebracht van respectievelijk 594,02 en 645,15. De aan deze kosten verbonden leveringen en diensten zijn volgens de huurovereenkomst tussen de huurder en de verhuurder overeengekomen. Rapportage De rapporteur adviseert de Huurcommissie de bedragen voor de servicekosten over het jaar 2012 vast te stellen op 428,87 en over het jaar 2013 op 465,53. Beoordeling Huurcommissie Gemachtigden van verhuurder stellen zich op het standpunt dat huurder in het verzoek betreffende de servicekosten over het jaar 2012 niet ontvankelijk is. Weliswaar ontving de Huurcommissie al op 28 juni 2015 een eerste verzoek van huurder over het jaar 2012, maar huurder maakte daarvoor gebruik van een verkeerd model verzoekschrift. Namelijk een modelformulier met betrekking tot de hoogte van het voorschot voor de servicekosten. Nadien deed huurder op 23 juli 2015 opnieuw een verzoek voor het jaar 2012 nu met een modelformulier voor de servicekosten. De commissie passeert dit verweer. De Huurcommissie stelt vast dat er geen wettelijke verplichting is om gebruik te Pagina 3 van 7

4 maken van een voorgeschreven formulier voor het doen van een verzoek aan de Huurcommissie. Wel zijn er modelformulieren beschikbaar maar elk willekeurig ander formulier of brief mag ook worden gebruikt. Uit wat huurder heeft ingevuld op het oorspronkelijke verzoekschrift blijkt overduidelijk dat het gaat om een verzoek betreffende het vaststellen van de betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot de servicekosten over het jaar Ten onrechte is huurder gevraagd om een nieuw verzoek te doen met een ander formulier. De commissie heeft dan ook overwogen dat uitgegaan mag worden van huurders eerste verzoek dat is ontvangen op 28 juni Om praktische redenen blijft de commissie wel gebruik maken van het zaaknummer waaronder huurders 2e verzoek over 2012 is geregistreerd. Zaaknummers Gemachtigden van huurder vragen zich af of de kosten voor elektriciteit ten behoeve van de dienstruimte aan de huurders in rekening worden gebracht. Gemachtigden van verhuurder hebben overtuigend verklaard dat er voor de dienstruimte een eigen aansluiting is. De afrekening daarvan is buiten de berekeningen van de rapporteur gebleven. Gemachtigden van huurder hebben verder vraagtekens geplaatst bij de kosten voor een hoogwerker ten behoeve van het ramen lappen. Uit het rapport blijkt dat deze kosten buiten beschouwing zijn gelaten. Gemachtigden van huurder stellen ten aanzien van de kosten voor onderhoud van de groenvoorziening dat er sprake is van een kleine voorziening en dat de kosten voor onderhoud daarmee niet in verhouding zijn. Dit verweer passeert de commissie. De kosten voor het onderhoud zijn aangetoond en verder blijkt uit het rapport dat het gaat om een grote binnentuin. Uitgaande van kosten in vergelijkbare omstandigheden, heeft de commissie overwogen dat uit niets blijkt dat de kosten in dit geval buitenproportioneel zijn. Er is dan ook geen aanleiding om in dit geval af te wijken van het rapport. Gemachtigden van huurder hebben gewezen op het feit dat verhuurder periodiek alle lampen in de gemeenschappelijke ruimtes vervangt, ongeacht of die wel of niet defect zijn. In dat verband wijst de commissie er op dat het haar uit de dagelijkse praktijk bekend is dat deze aanpak vaker wordt gehanteerd. In veel gevallen is vervanging in één keer voordeliger dan steeds iemand te moeten sturen voor de vervanging van slechts een of twee lampen. De commissie passeert het verweer van gemachtigden op dit onderdeel. Verhuurder heeft rekeningen overgelegd met betrekking tot het reinigen van de individuele mechanische ventilatie in de woning. Gemachtigden van huurder stellen dat er slechts één maal in 6 jaar is schoon gemaakt en verder zou deze levering niet zijn overeengekomen. De commissie heeft partijen in de gelegenheid gesteld om bijlage C bij de huurovereenkomst na te zenden zodat duidelijk wordt wat wel en wat niet is afgesproken met betrekking tot de servicekosten. Op bijlage C staat onder punt 8 "onderhoud centrale verwarming en ventilatie". Rapporteur heeft al vermeldt dat onderhoud aan de installaties een verplichting is van verhuurder. Ten aanzien van de individuele mechanische ventilatie volgt de commissie wat gemachtigden van huurder daarover hebben verklaard. Pagina 4 van 7

5 Het is aannemelijk dat de huurder zelf regelmatig de ventielen van de installatie reinigt. De commissie passeert het verweer van gemachtigden van verhuurder op dit onderdeel. Gemachtigden van verhuurder hebben zowel schriftelijk alsook mondeling gedurende de zitting verweer gevoerd ten aanzien van de kosten voor de huismeester. Rapporteur is naar het oordeel van de commissie ten onrechte voorbij gegaan aan de door verhuurder overgelegde functieomschrijving van de huismeester. Deze functieomschrijving rechtvaardigt de conclusie dat het door de huismeester verrichte werk voor 70% uitsluitend ten behoeve van de huurders is. Gemachtigden van verhuurder hebben weliswaar geen loonstroken van de huismeester overgelegd maar wel een urenspecificatie. Verhuurder heeft een uurtarief gehanteerd van 35,00. Dat is in lijn is met het tarief dat de commissie in vergelijkbare omstandigheden redelijk acht. Onbestreden is verklaard dat van het aantal doorberekende uren ook het wekelijkse spreekuur van de woonconsulente deel uitmaakt. Over 2012 waren de kosten voor de huismeester ,30 (524,3 uren à 35,00) waarvan 70% betrekking heeft op diensten ten behoeve van de huurders. Dat is ,91. Per huurder is dat 154,77. Over 2013 is het aantal uren iets hoger dan over De huismeester was wekelijks 10,6 uren (530 op jaarbasis over 2013) actief voor de 83 woningen in dit complex. Van de totale kosten van ,50 (incl. 5% administratiekosten) heeft 70% betrekking op werk ten behoeve van de huurders. Dat is ,25. Verhuurder heeft een bedrag van ,70 gehanteerd. De commissie neemt 1/83e deel van ,70 op in de betalingsverplichting van de huurder. Dat is 164,13. Ten aanzien van de kosten voor leegstandsderving heeft de commissie geconstateerd dat deze kosten niet zijn overeengekomen. De commissie schrapt voor 2012 het bedrag van 9,62 uit de eindopstelling. Gelet op het voorafgaande oordeelt de commissie dat de conclusies van de rapporteur aanpassing behoeven op de onderdelen huismeester en voor het jaar 2012 tevens op het onderdeel leegstandsderving. Dit resulteert in de volgende opstellingen: Servicekosten over het jaar 2012 Elektriciteit algemene ruimten 39,54 Elektriciteit lift - 59,31 Storingsdienst lift (24-uurservice) - 27,50 Schoonmaak algemene ruimten - 150,73 Tuinonderhoud - 87,59 Onderhoud individuele CV - 5,78 Mechanische ventilatie - 0,00 Glasverzekering - 15,49 Rioolfonds - 4,61 Vervangen lampen - 28,70 Huismeester - 154,77 Leegstandsderving - 0,00 Totaal 574,02 ======== Pagina 5 van 7

6 Servicekosten over het jaar 2012 Energiekosten algemene ruimten 77,06 Elektriciteit lift 115,59 Storingsdienst lift (24-uurservice) 14,02 Schoonmaak algemene ruimten 154,27 Tuinonderhoud 73,37 Storingsdienst CV (24-uurservice) 6,40 Mechanische ventilatie 0,00 Glasverzekering 16,50 Rioolfonds 7,64 Vervangen lampen 0,68 Huismeester 164,13 Totaal 629,66 ======== Conclusie/ Gevolgen van deze uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over het jaar 2012 bedraagt 574,02 en voor het jaar ,66. Legesbeoordeling De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. De Huurcommissie stelt over de jaren 2012 en 2013 de servicekosten vast ( 574,02 en 629,66) nagenoeg gelijk aan de bedragen die verhuurder berekende ( 594,02 en 645,15). De Huurcommissie stelt de huurder daarom in beide zaken in het ongelijk. De huurder moet voor beide zaken de leges betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over het jaar 2012 bedraagt 574,02; De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over het jaar 2013 bedraagt 629,66. Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met de beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Pagina 6 van 7

7 Legesveroordeling $De huurder moet voor beide zaken 25,00 (totaal 50,00) leges betalen. De huurder heeft dit bedrag al betaald als voorschot. AMSTERDAM, De Huurcommissie, mr. C.S. van Damme P.L.M. Brugman en R.A. Bolder-Wiggers Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 7 van 7