Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoeken Betalingsverplichting servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Deken Dr Mulderstraat 13 A 6681 AA BEMMEL Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummers ZKN Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De periode van 7 juni 2012 tot en met 31 december 2012 woonruimte 114,32; parkeerplaats over de periode van 7 juni 2012 tot en met 31 december 2012 bedraagt 99,45; Het jaar 2013 Huurders betalingsverplichting voor de servicekosten over het jaar 2013 bedraagt 356,06 parkeerplaats over het jaar 2013 bedraagt 176, I Verloop van de procedure De verzoeken De Huurcommissie ontving op 18 september 2014 een 2-tal verzoeken van de huurder. Daarin vraagt hij aan de Huurcommissie om de eindafrekeningen van de servicekosten over de periode van 7 juni 2010 tot en met 31 december 2012 en over het jaar 2013 te beoordelen. Pagina 1 van 5

2 Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Bij de verhuurder zijn de rekeningen van de servicekosten opgevraagd. Deze rekeningen zijn gecontroleerd. De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Voorafgaande aan de mondelinge behandeling heeft gemachtigde van huurder de Huurcommissie bij brief van 4 maart 2015 commentaar doen toekomen op de inhoud van het rapport van onderzoek. De inhoud van bedoeld schrijven wordt als hier herhaald en ingevoegd beschouwd. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring van gemachtigde van de huurder: Onze opmerkingen op het rapport van onderzoek zijn nogal divers vandaar ons schriftelijk verweer voorafgaande aan de zitting; Huurder vroeg meermaals om inzage in de stukken maar dat verzoek is niet gehonoreerd; We vermoedden al wel dat de stroomkosten op meer betrekking hebben dan alleen de lampen. Met name de verdeelsleutel is niet duidelijk; Huurders hebben een eigen genummerde parkeerplaats; Hoe kunnen wij zien welke nota's betrekking hebben op de verschillende onderdelen van het complex? Korte samenvatting verklaring van gemachtigde van de verhuurder: Wij hebben steeds alle vragen beantwoord. Ook zonden we 7 maal een uitnodiging aan huurder (de huurdersvertegenwoordiging) voor overleg en inzage in de nota's maar er kwam niemand; De klachtencommissie heeft de huurdersvertegenwoordiging geadviseerd om toch in overleg te treden en dat gaat ook gebeuren; Het rapport gaat uit van een correcte verdeelsleutel. Dat er aan de appartementen een iets groter deel van de kosten wordt doorberekend, heeft te maken met de aanwezigheid van gemeenschappelijke ruimtes. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt de eindafrekeningen voor de servicekosten. De Huurcommissie kan de bedragen verlagen als blijkt dat die hoger zijn dan de daadwerkelijk gemaakte kosten. Pagina 2 van 5

3 De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Eindafrekeningen De huurder heeft gedurende de periode van 7 juni 2012 tot en met 31 december 2012 en gedurende het jaar 2013 de woonruimte gehuurd. De verhuurder heeft over deze periodes bedragen van respectievelijk 114,32 (+ 99,45 voor de garage) en 356,06 (+ 176,09 voor de garage) in rekening gebracht. Deze kosten zijn volgens de huurovereenkomst tussen de huurder en de verhuurder overeengekomen. Rapportage De rapporteur adviseert de Huurcommissie de bedragen voor de servicekosten over de periode van 7 juni 2012 tot en met 31 december 2012 vast te stellen op 114,32 (+ 99,45 voor de garage) en over het jaar 2013 op 356,06 (+ 176,09 voor de garage). Beoordeling Huurcommissie Gemachtigde van de huurder heeft aangegeven niets terug te vinden in het onderzoekrapport over door verhuurder terug te betalen bedragen. Verhuurder heeft de huurders er bij brief van 23 februari 2015 over geïnformeerd dat er (als dat lukt nog in de maand februari 2015) een restitutie wordt gedaan van een deel van de kosten voor elektriciteit gemeenschappelijke ruimtes en van ten onrechte aan de huurders in rekening gebrachte kosten voor de lift. Nu een en ander door de verhuurder schriftelijk aan huurders is toegezegd, ziet de commissie geen aanleiding om op dit onderdeel van de rapportage af te wijken. Voorts stelt gemachtigde van huurder dat de kosten die verhuurder doorberekent voor het laten branden van 23 lampen in de garage, onmogelijk gemaakt kunnen zijn. Over een periode van 1,5 jaar rekent verhuurder een bedrag door van 6.781,68. De Huurcommissie heeft een raming van de kosten gemaakt van de kosten voor 23 TL-armaturen die over een jaar continu branden. Daarbij werden de volgende grootheden gehanteerd: Gangbaar tarief voor 1 kwh elektriciteit 0,23. Kosten voor 100 Watt over 1 uur = 0,1 kw x 0,23 = 0,023. Over 24 uur is dat 2,4 kwh x 0,023 = 0,552. Over een jaar is dat 365 x 0,552 = 201,48. Een grote TL-buis heeft een standaard vermogen van 72 Watt. Een armatuur bevat standaard minimaal 2 buizen = 144 Watt per armatuur. Het jaarverbruik per bak met 2 buizen (144 Watt) is dan = 1,44 x 365 x 2,4 kwh = 290,13. Het jaarverbruik per bak met 3 buizen (216 Watt) is dan = 2,16 x 365 x 2,4,kWh = 435,20. Conclusie: 23 Bakken van 144 Watt = 23 x 290,13 = 6.672,99 over een jaar en 23 Bakken van 216 Watt = 23 x 435,20 = ,60 over een jaar. Gelet op deze raming hoeft er niet getwijfeld te worden aan het bestaan van de kosten die verhuurder heeft doorberekend. Ook op dit punt wijkt de commissie niet af van de rapportage. Pagina 3 van 5

4 Gemachtigde van huurder vraagt zich af hoe de kosten van de privé lift voor 39 appartementen ongeveer even hoog kunnen zijn als de kosten voor de lift van HEMA. En dan gaat het voor beide liften over de kosten vanaf 7 juni 2012 tot 31 december Kijkend naar wat het rapport daarover zegt, gaat het hier om de spreek-/luisterverbinding in de lift. Het gaat dan om vaste kosten die niet worden beïnvloed door meer of minder intensief gebruik van de lift. De commissie passeert gemachtigdes verweer op dit onderdeel. Rapporteur heeft in het rapport uitleg gegeven over de verdeelsleutel zoals verhuurder die heeft opgesteld. Deze uitleg is niet direct helemaal duidelijk. Gemachtigde van verhuurder heeft bij de mondelinge behandeling een en ander nader toegelicht. De uitleg heeft duidelijkheid geschapen over de wijze waarop de kosten worden verdeeld. Gebleken is dat sprake is van een redelijke verdeelsleutel die aansluit bij het door de commissie in deze steeds gehanteerde beleid. Ook op dit onderdeel ziet de commissie geen aanleiding om af te wijken van de inhoud van het rapport. Gelet op het voorafgaande heeft de commissie overwogen dat het bevindingen en conclusies van rapporteur weliswaar niet op alle onderdelen op het eerste gezicht even duidelijk zijn, maar tegelijkertijd is vast te stellen dat uit de overtuigende verklaring van gemachtigde van verhuurder blijkt dat er geen reden is om af te wijken van het rapport. Volledigheidshalve merkt de commissie op dat het niet is uit te sluiten dat partijen in staat geweest zouden kunnen zijn om het geschil in onderling overleg op te lossen. Aannemelijk is immers dat verhuurder meermaals heeft verzocht om in overleg te treden over de kosten. Verhuurder wilde daarbij tevens inzage geven in de onderliggende rekeningen. Huurder (de huurdersvertegenwoordiging) is op deze verzoeken niet in gegaan. De commissie geeft huurder (de huurdersvertegenwoordiging) in overweging om verzoeken als deze in de toekomst wel te honoreren. Conclusie/ Gevolgen van deze uitspraak woonruimte 114,32 en voor de parkeerplaats 99,45; woning over het jaar 2013 bedraagt 356,06 en voor de parkeerplaats 176,09. Legesbeoordeling De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. De Huurcommissie oordeelt dat de bedragen voor de servicekosten die de verhuurder berekent over beide periodes voor zowel de woning als de parkeerplaats, redelijk zijn. De Huurcommissie stelt de huurder daarom in beide zaken in het ongelijk. De huurder moet voor beide zaken de leges betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. Pagina 4 van 5

5 IV Beslissing De periode van 7 juni 2012 tot en met 31 december 2012 woonruimte 114,32; parkeerplaats over de periode van 7 juni 2012 tot en met 31 december 2012 bedraagt 99,45; Het jaar 2013 Huurders betalingsverplichting voor de servicekosten over het jaar 2013 bedraagt 356,06 parkeerplaats over het jaar 2013 bedraagt 176,09. Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met de beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De huurder moet voor beide zaken 25,00 (totaal 50,00) leges betalen. De huurder heeft dit bedrag al betaald als voorschot. ARNHEM, De Huurcommissie, mr. J.A.M. Schuurbiers H.J. Kok en C.C.M. Hamers M.Sc. Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5