uitspraak van de Huurcommissie

Transcriptie

1 uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Betalingsverplichting servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Fazantenhof XT MIDDELBURG Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker [xxx] (aanwezig op Hierna te noemen: huurder de zitting) Wederpartij [xxx] (aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: verhuurder [xxx] Kern van de uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over het jaar 2012 bedraagt 335, I Verloop van de procedure De Huurcommissie ontving op 10 januari 2014 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt hij aan de Huurcommissie om de eindafrekening van de servicekosten over het jaar 2012 te beoordelen. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Bij de verhuurder zijn de rekeningen van de servicekosten opgevraagd. Deze rekeningen zijn gecontroleerd. De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. COU2G ENV Correspondentie over de zaak Op 31 januari 2014 heeft de Huurcommissie een brief van de huurder ontvangen. De huurder zendt een kopie van het schoonmaakcontract met de prijzen over het jaar II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Pagina 1 van 6

2 Zaaknummer Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Er zijn twee verzoeken uit dit complex gelijktijdig ter zitting behandeld. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: Er blijven twee punten over ter discussie, te weten de elektra openbare ruimte en de kosten van het schoonmaken. In de openbare ruimte (bergingen) staan fietsen, scooters etc. op te laden (de bergingen). Wij betalen alle elektra voor een ander. De eigenaren hebben duren elektrische fietsen. Deze maken gebruik van de algemene elektrapunten. Wij betalen nu 100,00 voor het glazen wassen, maar dat is inclusief de glazen wand. Ze zeggen, dat kan niet apart. Wij kunnen voor 15,00 onze ramen laten wassen. Korte samenvatting verklaring verhuurder: Wij gaan de kosten die rapporteur er heeft uitgehaald direct crediteren en niet meer opnemen in de afrekening. Wat is de definitie van "onbereikbare ramen"? Ik weet niet of de kosten van de hoogwerker zijn opgenomen in de rekening van de schoonmaakwerkzaamheden; dat zal ik nagaan. De kosten van de hoogwerker moeten er dan uit. In de berging zit geen aparte meter. Het plaatsen van een stopcontact met meter kost 900,00. Het plaatsen van vriezers etc. mag niet, huurders kunnen dit melden. Het opladen van een fiets is wel toegestaan. De kosten van het opladen van een fiets zal ongeveer 1 euro per jaar zijn. Wij hebben 19 woningen van de 68 woningen in dit complex. Het onderhoud aan de hydrofoor werd in het verleden aangemerkt als zijnde servicekosten III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de eindafrekening voor de servicekosten juist is. De Huurcommissie kan het bedrag verlagen als blijkt dat het hoger is dan de daadwerkelijk gemaakte kosten. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Eindafrekening servicekosten De huurder heeft gedurende het jaar 2012 de woonruimte gehuurd. De verhuurder heeft over deze periode een bedrag van 438,68 in rekening gebracht. Rapportage De rapporteur adviseert de Huurcommissie het bedrag voor de servicekosten over het jaar 2012 vast te stellen op 399,99. Beoordeling Huurcommissie Verhuurder heeft zich niet verzet tegen het rapport van onderzoek. Huurder stelt de posten elektra algemeen en schoonmaken ter discussie. Pagina 2 van 6

3 Zaaknummer De commissie begrijpt dat de bergingen voorzien zijn van elektra, maar dat deze elektra op de algemene meter is aangesloten. Huurder stelt dat hij betaalt voor het elektraverbruik van onder meer elektrische fietsen en andere zaken die door de bewoners in de bergingen zijn aangesloten op de elektra. Door verhuurder wordt aangegeven dat het opladen van een elektrische fiets of scootmobiel is toegestaan. Het is niet toegestaan om huishoudelijke apparaten, zoals vriezers of ijskasten in de bergingen te plaatsen en aan te sluiten. Huurders kunnen dit melden bij verhuurder, zodat de betrokken bewoner hierop kan worden aangesproken. Verhuurder geeft verder aan dat een elektra-aansluiting in de berging die aansluit op de eigen meter van de bewoner een grote kostenpost is (ongeveer 900,00). Met verhuurder is de commissie van mening dat het opladen van een elektrische fiets geen grote kosten met zich brengt. Het voeren van een administratie hiervan brengt ook kosten met zich mee. Daarnaast is het niet eenvoudig controleerbaar voor een verhuurder of een VvE, wie van de bewoners een elektrische fiets bezit en gebruik maakt van de algemene elektra. Door verhuurder is voorts aangevoerd dat als er grote elektrische apparaten zijn aangesloten in de berging (dit is vaak hoorbaar), dat huurders dit kunnen melden. Gelet op het verhandelde ter zitting past de commissie de servicekosten voor het onderdeel elektra algemeen niet aan. Ten aanzien van de post schoonmaken en glazen wassen geeft huurder aan dat hij voor een gering bedrag zijn ramen kan laten wassen en dat dit in geen verhouding staat tot het bedrag dat via de servicekosten in rekening wordt gebracht. Huurder is verder van mening dat de kosten van het reinigen van de glaswand uitsluitend aan de eigenaren in rekening mag worden gebracht. Ter zitting is al aangegeven dat huurder met verhuurder is overeengekomen dat het schoonmaken van de algemene ruimten en glasbewassing in de servicekosten zijn opgenomen. Dit betekent dat verhuurder in beginsel al deze kosten mag doorberekenen, tenzij er sprake is van onbereikbaar glas. Dit houdt in dat verhuurder wel de kosten van het ramen wassen mag doorberekenen, maar niet de kosten van een hoogwerker die nodig is om alle ramen te bereiken. Door de commissie wordt vastgesteld dat er één rekening is, waarin de kosten van het schoonmaken en het ramen wassen zijn opgenomen. Er is geen splitsing van deze kosten, de kosten van de hoogwerker zijn niet apart genoemd. Door huurder is wel een contract toegezonden van het schoonmaakbedrijf met betrekking tot het jaar In dit contract is het volgende opgenomen: "Schoonmaak: 1. 1x per 14 dagen schoonmaken van de hoofdingang inclusief glaswerk bij voordeur en brievenbussen, bijbehorend trappenhuis, grote lift (inclusief lift garage) en overige trappenhuizen nalopen. 2. Het 2x per jaar schoonmaken van alle trappen in alle trappenhuizen (april/september) Pagina 3 van 6

4 Glasbewassing: 3. Het 1x per jaar wassen van de ramen (binnenzijde) incl. afnemen staalconstructie van de glaswand (september) 4. Het 1x per jaar wassen van de ramen (buitenzijde) van de glaswand. 5. Het 2x per jaar wassen van de ramen (binnenzijde) incl. afnemen aluminium profielen trappenhuis hoofdingang (april/september) 6. Het 2x per jaar wassen van de ramen (binnenzijde) incl. profielen overige drie trappenhuizen (april/september) 7. Het 1x per jaar wassen van de ramen (buitenzijde) incl. kozijnwerk van 4 stuks trappenhuizen (april) 8. Het 2x per jaar wassen van de ramen van de koopappartementen (incl. ramen Zorgstroom/Woongoed) inclusief. kozijnwerk aan de voor- en achterzijde incl. balkonglas buitenzijde (april/september) 9. Het 2x per jaar wassen van de ramen van de huurappartementen inclusief kozijnwerk aan de voor- en achterzijde incl. balkonglas (april/september) 10. Het 2x per jaar (april/september) wassen van de ramen buitenzijde liftschacht (binnenzijde op afroep op basis van nacalculatie). Prijzen zijn per jaar en geldig tot 1 januari 2014 voor de genoemde schoonmaaken glasbewassingswerkzaamheden en bedragen: ,13 incl. 6% btw ,24 incl. 6% btw ,56 incl. 6% btw ,07 incl. 21% btw ,48 incl. 6% btw ,05 incl. 6% btw ,68 incl. 21% btw ,84 incl. 21% btw ,94 incl. 21% btw ,10 incl. 21% btw ,09 totaalbedrag per jaar incl. BTW. Zaaknummer Facturatie zal maandelijks plaatsvinden en als volgt worden berekend. 11 maanden (januari t/m november) a 1.150,00 en 1 maand (december) a 1.620,09. Uurloon voor extra werkzaamheden op afroep bedraagt 37,50 incl. btw. Tijdens het laatste overleg is er afgesproken dat de glasbewassing buitenom (uitgezonderd ramen binnenring) genoemd onder punt 8 en 9 handmatig d.w.z. met hoogwerker worden uitgevoerd." Door de commissie wordt vastgesteld dat de activiteiten onder punt 8 en 9 worden uitgevoerd met een hoogwerker. De kosten van deze activiteiten bedragen 3.770, ,94 = 6.993,78. De totale kosten bedragen ,09, de kosten van de activiteiten die worden uitgevoerd met een hoogwerker bedragen 49% van dit bedrag. Als de kosten van een hoogwerker niet zijn gespecificeerd, dan wordt door de Huurcommissie 2/3e deel van het bedrag gehanteerd als kosten voor een hoogwerker. Pagina 4 van 6

5 Als het contract van 2013 wordt vertaald naar de kosten van 2012 dan kan de volgende rekensom worden gemaakt: De totale kosten bedragen 12681,59. Van dit bedrag is 49% bedoeld voor werkzaamheden met een hoogwerker, dit is 6213,98. Van dit bedrag wordt 2/3e deel aangemerkt als zijnde de kosten van een hoogwerker. Dit is een bedrag van 4142,65. Deze kosten worden in mindering gebracht op de totale kosten van schoonmaken en glazenwassen, zodat resteert een bedrag van 12681,59 minus 4.142,65 = 8538,94. Dit betekent dat de kosten voor een huurder 8538,94 : 68 = 125,57 bedragen. In afwijking van de rapportage stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting vast op: Onderhoud verlichting 25,86 Onderhoud hydrofoor 0,00 Onderhoud deuren 0,00 Onderhoud roldeuren 0,00 Schoonmaak 125,57 Groenvoorziening 4,14 Elektra 153,47 Telefoon lift 8,56 Overige 2,34 Subtotaal 319,94 Administratiekosten (5% van 319,94) 16,00 Totaal 335,94 Zaaknummer Conclusie/ Gevolgen van deze uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over het jaar 2012 bedraagt 335,94. Legesbeoordeling De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. De Huurcommissie stelt de servicekosten lager vast dan op de eindafrekening van de verhuurder. De Huurcommissie stelt de huurder daarom in het gelijk. De verhuurder moet de leges betalen, de huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Welk bedrag Een rechtspersoon betaalt 450,00 leges. Een huurder, of verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00 leges. COU2G ENV Pagina 5 van 6

6 Zaaknummer IV Beslissing De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over het jaar 2012 bedraagt 335,94. Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Bent u het niet eens met de legesveroordeling? Dan kunt u binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak bezwaar maken. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. MIDDELBURG, De Huurcommissie, mr. W.C. Brouwer C. Kwast-Vastenhoud en drs. D.W. de Blank Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 6 van 6