Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Betalingsverplichting kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Briljantstraat 235 KM NJ GRONINGEN Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en elektra en overige servicekosten over de periode 1 september 2014 tot 1 januari 2015 bedraagt 252, I Verloop van de procedure De Huurcommissie ontving op 23 juli 2015 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt hij aan de Huurcommissie om de kosten voor gas, water en licht en overige servicekosten over de periode 1 september 2014 tot 1 januari 2015 te beoordelen. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Bij de verhuurder zijn de rekeningen van de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten opgevraagd. Deze rekeningen zijn gecontroleerd. De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. COU2G ENV Correspondentie over de zaak Op 24 december 2015 en 5 januari 2016 heeft de Huurcommissie brieven van de verhuurder ontvangen met aanvullende informatie. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Pagina 1 van 7

2 Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de huurder: het verplichte servicekostenformulier is door de verhuurder onvolledig ingevuld; daarom verzoek ik de Huurcommissie de wettelijke bedragen vast te stellen; voor huurder is het nog steeds een zoekplaatje, terwijl het formulier juist bedoeld is meer en duidelijker inzicht in de berekeningen te geven van de factuur energiekosten is alleen de voorpagina aanwezig; het leveradres is dus niet bekend; en deze gaat over een periode waarin de huurder er niet woonde; dat is geen basis voor een correcte afrekening; de huurder adviseert de commissie een correcte afrekening niet alsnog te accepteren de huurder heeft getekend voor een voorschot van 184,00; er is geen sprake van 95,00 de kamer van de huurder zou inderdaad 21 m 2 kunnen zijn; ik kan onze meting nog wel aanleveren de waternota is 142,84 in plaats van 421,84 zoals in het onderzoeksrapport genoemd op de factuur van Solar van 1.099,80 staat van alles; de rook/brandmelding is niet door te berekenen; alleen de tv-versterker/kabels; ik verwijs naar een eerdere uitspraak van de rechter over de CAI zijn geen facturen verstrekt, alleen een overzicht van aansluitingen; de kosten zijn niet aangetoond; de dienst is wel afgenomen; er is ook een signaal versterker gemonteerd de roerende zaken zijn op 60% van de waarde bepaald; deze zijn toch al afgeschreven? Korte samenvatting verklaring verhuurder: ik verwijs naar mijn eerdere brieven; ik heb de nieuwe factuur direct naar de Huurcommissie gestuurd; ik verzoek u deze mee te nemen in de berekening een andere huurder had naar de servicekosten gekeken en mij gezegd dat 95,00 voorschot een beter bedrag, in plaats van 184,00, zou zijn ik heb de huurders ook al terugbetaald; ik ben van goede wil; ik behandel huurders al mijn kinderen; ik help studenten zelfs met hun studie; ik heb per ongeluk niet het nieuwe maar oude contract aan de huurder gestuurd; daarna heb ik dat hersteld maar heb het nieuwe contract nooit getekend terugontvangen het onderzoeksrapport gaat over 8 maanden, nu is er over de resterende 4 maanden ook een afrekening dus ik wil graag dat u de nieuwe afrekening meeneemt er zijn 3 kamers van 16 m 2, 1 van 19 m 2 en huurders kamer van 21 m 2 er is wel tv-signaal geleverd; er is zelfs een versterker gemonteerd. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt de kosten voor gas, water en licht en overige servicekosten. De Huurcommissie kan het bedrag verlagen als blijkt dat het hoger is dan de daadwerkelijk gemaakte kosten. Als er geen eindafrekening is stelt de Pagina 2 van 7

3 Huurcommissie de betalingsverplichting van de huurder voor de onderzochte kostenposten vast op basis van de aangetoonde daadwerkelijk gemaakte kosten. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Eindafrekening kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten De huurder heeft gedurende de periode 1 september 2014 tot 1 januari 2015 de woonruimte gehuurd. De verhuurder heeft over deze periode, volgens de schriftelijke en door beide partijen ondertekende huurovereenkomst, een bedrag van 184,00 per maand in rekening gebracht. De verhuurder heeft ter zitting verklaard dat het voorschotbedrag 95,00 per maand is, maar huurder heeft met deze wijziging niet ingestemd. De kosten voor gas, water en licht en overige servicekosten zijn volgens de huurovereenkomst tussen de huurder en de verhuurder overeengekomen. De verhuurder heeft geen overzicht van de in die periode gemaakte kosten verstrekt. Rapportage De rapporteur adviseert de Huurcommissie het bedrag voor de kosten voor gas, water en licht en overige servicekosten over de periode 1 september 2014 tot 1 januari 2015 vast te stellen op 225,38. Beoordeling Huurcommissie De huurder en de verhuurder hebben de doorberekening van enkele posten uit het rapport van onderzoek ter discussie gesteld. De Huurcommissie is van oordeel dat er aanleiding is een herberekening te maken van de volgende posten: Gas en Elektriciteit De kosten moeten berekend worden op basis van de jaarafrekening Eneco van 9 september 2015; deze beslaat (tenminste) de periode die hier is verzocht Gas Volgens beleid van de Huurcommissie moeten de kosten berekend worden op basis van de verdeling 35% vast en 65% variabel; hier kan uitgaan worden van 3 kamers van 16 m2, 1 kamer van 19 m2 en huurders kamer van 21 m2 Water De kosten moeten herberekend worden op basis van 142,84 in plaats van 421,84 (typefout) Roerende zaken - Van de factuur van Solar ter grootte van 1.099,80 zijn alleen de kosten van de antenneversterker en kabels, resp. 85,60 en 42,26 (excl. BTW) door te berekenen; de overige kosten hebben betrekking op de onroerende zaak en zijn daarom niet aan de huurder door te berekenen - De factuur van Solar ter grootte van 152,65 heeft betrekking op de onroerende zaak en is daarom niet aan de huurder door te berekenen De andere opmerkingen van de gemachtigde van de huurder passeert de Huurcommissie. Pagina 3 van 7

4 Verplichte formulier Over het gebruik van het verplichte formulier is de commissie van oordeel dat dit een vereiste is bij het indienen van een verzoek ten behoeve van de Huurcommissie en dat het verstrekte overzicht naar aard en inhoud vergelijkbaar geacht wordt met het wettelijke formulier, althans de eventueel onvolledige invulling van het verplichte formulier compenseert. Factuur energiekosten In deze zaak constateert de Huurcommissie dat beide partijen, zij het om tegengestelde redenen, vinden dat de energiekosten anders moeten worden vastgesteld dan in het onderzoeksrapport is voorgesteld. De Huurcommissie is van oordeel is dat, in dit geval, nu de verhuurder niet eerder over de juiste factuur kon beschikken, en toen deze beschikbaar kwam direct aan de Huurcommissie heeft verstrekt en op basis van die factuur de werkelijk gemaakte kosten vastgesteld kunnen worden, er reden is dat verhuurder te verschoonbaar is in zijn eerdere verzuim. Roerende zaken De huurcommissie acht het redelijk dat van roerende zaken die ouder zijn dan 5 jaar, de tweedehands verkoopwaarde wordt genomen, die geschat kan worden op 60 % van de nieuwwaarde. Signaal TV en internet Het door de verhuurder overgelegde wijzigingsoverzicht betreft geen factuur, maar is wel een overzicht van de provider over de, onweersproken en overeengekomen, levering van signaal voor TV en internet, het leveringsadres en de kosten ervan. In afwijking van de rapportage stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting als volgt vast. Gas Factuur Eneco van 9 september Het leveringsadres is Briljantstraat 235 te Groningen. De periode betreft 1 september 2014 tot 1 september De totale kosten voor gas en elektriciteit bedragen 1.838,54. De kosten voor gas: 1.264,31 De kosten voor elektra: 574,23 Totaal 1.838,54 Er is geen sprake van individuele bemetering. De Huurcommissie geeft de voorkeur aan de volgende verdeling van de gaskosten: - vaste kosten 35% gelijk over het aantal woonruimten - variabele kosten 65% naar vloeroppervlakte De vaste kosten bedragen 35% van 1.264,31 = 442,51 Het aantal woonruimten bedraagt vijf. Huurders aandeel in de vaste kosten bedraagt 1 / 5e deel van 442,51 = 88,50. Pagina 4 van 7

5 De variabele kosten bedragen 65% van 1.264,31 = 821,80 De totale oppervlakte bedraagt 88 m 2, de oppervlakte van huurders woonruimte is 21 m 2. Huurders aandeel in de variabele kosten bedraagt 21 / 88 e deel van 821,80 = 196,11. Het totale aandeel van de huurder bedraagt op jaarbasis 88, ,11 = 284,61. Graaddagen De kosten voor gasverbruik bedragen op jaarbasis 284,61. De onderzoeksperiode bedraagt 122 dagen, te weten 1 september 2014 tot en met 31 december De Huurcommissie maakt gebruik van zogenoemde graaddagen. Bij deze methode wordt er van uit gegaan dat er pas gestookt wordt als het kouder is dan 18 C. Dit is de stookgrens. Het aantal graaddagen geeft aan hoeveel graden de werkelijke temperatuur kouder is geweest dan deze stookgrens. Het aantal graaddagen in het jaar 2014 bedraagt 2.777,9 waarvan 1.169,0 in de onderzoeksperiode. De kosten in de onderzoeksperiode bedragen daarom: 1.169,0 / 2.777,9 e deel van 284,61 = 119,77. Elektriciteit De kosten voor elektriciteit bedragen 574,23. Het is redelijk om de kosten te verdelen over het aantal woonruimten. 1/5e deel van 574,23 = 114,85. Seizoenspatoonpercentages De kosten bedragen op jaarbasis 114,85. Om de jaarkosten om te rekenen naar de onderzoeksperiode, wordt gebruik gemaakt van de seizoenspatroonpercentages. In onderstaand overzicht staat per maand het percentage van het jaarverbruik aangegeven. Maand Verbruik Maand Verbruik Januari 10 % juli 6 % Februari 8 % augustus 7 % Maart 9 % september 8 % April 8 % oktober 9 % Mei 8 % november 10 % Juni 7 % december 10 % 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014 = 100% 1 september 2014 tot en met 31 december 2014 = 37% 37% van 114,85 = 42,49. Water Verhuurder heeft een factuur van het Waterbedrijf Groningen verstrekt. De verbruiksperiode is van 1 januari 2014 tot en met 31 december Het totaalbedrag is 142,84. Pagina 5 van 7

6 Het is redelijk om de kosten te verdelen over het aantal woonruimten. 1/5 e deel van 142,84 = 28,57. De onderzoeksperiode bedraagt 122 dagen. 122/365 e deel van 28,57 = 9,55. Roerende zaken (Stoffering/meubilering) Omschrijving Bedrag 60% Eenheden Percentage Voor huurder Router 47,45 28, % 1,14 Magnetron 262,99 157, % 6,31 Magnetron 144,00 86, % 3,46 Koelkast 792,00 475, % 19,00 Koelkast 266,00 159, % 6,38 Wasmachine 454,00 272, % 10,90 Stofzuiger 179,95 107, % 4,31 Vloerbedekking trap 777,35 466, % 18,66 Antenneversterker+kabels 149, % 5,96 Gasapparatuur (2X) 200, % 8,00 Totaal 84,12 De totale kosten bedragen op jaarbasis 84, /365e deel van 84,12 = 28,12. Samenvattend over periode 1 september 2014 tot 1 januari 2015: Gas 119,77 Elektriciteit 42,49 Water 9,55 Roerende zaken 28,12 Centrale antenne inrichting 52,10 Onderhoud en huur van CV/geiser/boiler 0,00 Verzekeringen 0,00 Glazen wassen 0,00 Tuinonderhoud 0,00 Brandbeveiliging 0,00 Klein onderhoud/woningcontrole 0,00 Belastingen en heffingen n.v.t. Administratiekosten 0,00 Totaal 252,03 Belastingen en/of heffingen De voor rekening van de huurder komende belastingen en/of heffingen zijn niet in de huur inbegrepen. De huurder moet overheidsheffingen betalen als belastingplichtige, niet op grond van de huurovereenkomst. De Huurcommissie beoordeelt niet of een aanslag al dan niet terecht is opgelegd. Overigens is de huurder wel verplicht deze heffingen aan de verhuurder te betalen wanneer deze de heffingen op eigen naam voor de huurder heeft voldaan. COU2G ENV Conclusie/ Gevolgen van deze uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en licht en overige servicekosten over de periode 1 september 2014 tot 1 januari 2015 bedraagt 252,03. Pagina 6 van 7

7 Legesbeoordeling De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. De verhuurder heeft geen eindafrekening verstrekt en de Huurcommissie stelt de betalingsverplichting lager vast dan de kosten die de verhuurder in rekening heeft gebracht. De Huurcommissie stelt de verhuurder daarom in het ongelijk. De verhuurder moet de leges betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De totale betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en licht en overige servicekosten over de periode 1 september 2014 tot 1 januari 2015 bedraagt 252,03. Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met de beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 25,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. GRONINGEN, De Huurcommissie, mr. J.H. Bloksma Zittingsvoorzitter H. Oostland en M.A.J. van Veen-de Haan Zittingsleden Pagina 7 van 7