Uitspraak van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv) Verzonden op 16 april 2019 Woonruimten Hierna te noemen: Complex Verzoeker Naam: Hierna te noemen: Vertegenwoordigd door: Wederpartij Naam: Hierna te noemen: Vertegenwoordigd door: BC Verhuurder Essentie van de uitspraak De BC dient door de verhuurder als bewonerscommissie te worden erkend omdat zij voldoet aan de eisen die worden gesteld in artikel 1, lid 1 onder g en onder f sub 2 0 tot en met 4 0 Wohv. I De procedure I.1 De BC heeft bij brief van 13 juli 2018 bij de Huurcommissie een Wohv-verzoek ingediend. I.2 De verhuurder heeft bij brief van 15 oktober 2018 een verweerschrift ingediend. I.3 De BC en de verhuurder zijn op 15 februari 2019 schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op een zitting van de Huurcommissie. De zitting vond plaats op donderdag in Amsterdam. II De partijen II.1 De BC vertegenwoordigt (een deel van) de huurders van het complex en wordt beschouwd als een bewonerscommissie in de zin van artikel 1, lid 1 onder g Wohv. II.2 De verhuurder wordt beschouwd als een verhuurder in de zin van artikel 1, lid 1 onder d Wohv. Pagina 1 van 8

2 III Het verzoek van de BC III.1 De BC is eind 2017 opgericht en op 1 december 2017 telefonisch erkend door (verder te noemen: belangenvereniging) Dit is een overkoepelende belangenvereniging voor huurders van de verhuurder. Deze belangenvereniging heeft op 4 december 2017 schriftelijk aan de verhuurder medegedeeld dat de BC is erkend. Hiertegen heeft de verhuurder geen bezwaar gemaakt. Op 22 februari 2018 heeft de belangenvereniging schriftelijk en de verhuurder mondeling de erkenning van de BC bevestigd. Op 26 april 2018 is de BC door de belangenvereniging schriftelijk verzocht om een toelichting op het draagvlak en de totstandkoming, waar de BC op 30 april 2018 op heeft gereageerd. De belangenvereniging heeft de BC op 7 en 18 mei verzocht schriftelijk aan te tonen steun te hebben van een groot deel van de bewoners. De BC is op 24 mei 2018 op het kantoor van de belangenvereniging geweest en heeft de steunbetuigingen van de bewoners laten zien. Daarna heeft de BC op 31 mei 2018 schriftelijk gevraagd of de belangenvereniging kan bevestigen dat de BC hiermee expliciet erkend is. Op 12 juni 2018 heeft de belangenvereniging de erkenning van de BC ingetrokken. De redenen die hiervoor zijn gegeven zijn dat de BC niet heeft kunnen aantonen dat zij uit ten minste drie leden bestaat en de BC geen gehoor heeft gegeven aan het verzoek om contact op te nemen met de belangenvereniging. De BC heeft deze redenen op 17 juni 2018 schriftelijk weerlegd. De belangenvereniging heeft op 27 juni 2018 schriftelijk aan de BC medegedeeld dat de erkenning niet conform de samenwerkingsovereenkomst tussen de belangenvereniging en de verhuurder tot stand is gekomen. Op 2 juli 2018 heeft de verhuurder aangegeven de BC niet langer te beschouwen als vertegenwoordiger van de bewoners van het complex, omdat de belangenvereniging de erkenning van de BC heeft ingetrokken. Tegen de wens van de BC heeft de verhuurder op 16 juli 2018 een informatieavond georganiseerd om een nieuwe bewonersvertegenwoordiging in te stellen. III.2 Het verzoek van de BC is om door de verhuurder erkend te worden als rechtmatige vertegenwoordiger van de bewoners van het complex, omdat zij voldoet aan alle eisen die daaraan volgens de Wohv gesteld worden. Erkenning door de belangenvereniging valt daar niet onder. De erkenning van de BC door de verhuurder is mede van belang omdat een grootschalig renovatieproject in het complex gepland staat. Mogelijk staat dit project aan erkenning in de weg, omdat de BC een klacht heeft ingediend bij de Geschillencommissie Kaderafspraken over de handelwijze van de verhuurder inzake dat project. III.3 Daarnaast verzoekt de BC, indien de Huurcommissie daartoe bevoegd is, uitspraak te doen over de gedragingen van de belangenvereniging. Pagina 2 van 8

3 IV Het verweer van de verhuurder IV.1 Eind 2017 zijn vrijwel alle bewoners van het complex thuis bezocht om te spreken over het herstel van de fundering en het verstevigen van de balken. Voor deze renovatie moeten alle bewoners hun woning verlaten. Het is mogelijk dat bewoners na de renovatie in een andere woning terugkeren, om zo aan de individuele woonwensen van de bewoners te kunnen voldoen. Tijdens deze bezoeken is de bewoners tevens gevraagd of zij willen deelnemen aan een klankbordgroep. Volgens de Amsterdamse kaderafspraken bestaat er echter eerst een inspanningsverplichting om een bewonerscommissie op te richten en pas als dat niet lukt een klankbordgroep. Hiervoor zijn verontschuldigingen aangeboden, waarbij wordt benadrukt dat de rechten van de bewoners niet geschonden zijn. Tot de oprichting van een klankbordgroep is het nooit gekomen. De latere voorzitter van de BC is vervolgens begonnen met het benaderen van bewoners om zitting te nemen in een bewonerscommissie. De verhuurder heeft deze bewoners meerdere keren uitgenodigd voor een overleg, hetgeen telkens door de voorzitter werd afgewezen. Wel heeft de BC, zonder de achterban of de belangenvereniging te informeren, een verzoek ingediend bij de Geschillencommissie Kaderafspraken. Deze commissie heeft op 29 maart 2018 de klacht over het niet volgen van de kaderafspraken inzake het renovatieproject gegrond verklaard. Zij zag echter geen aanleiding een bindend advies uit te brengen. Wel is de verhuurder geadviseerd beter over het renovatieplan te communiceren en de BC om meer open te staan om met de verhuurder in overleg te treden. De (voorzitter van de) BC heeft naar aanleiding van deze uitspraak bij de directie van de verhuurder verzocht om een ander projectteam. Van de vier leden waar de BC uit bestond zijn vervolgens twee bewoners uit de BC gestapt. IV.2 Omdat geen overleg met de BC mogelijk blijkt is de belangenvereniging ingeschakeld. Ook zij hebben verschillende keren geprobeerd contact te maken, hetgeen niet gelukt is. Om die reden is de eerder gegeven erkenning op 12 juni 2018 ingetrokken, omdat de BC toen nog maar uit twee leden bestond. Kort daarop heeft de voorzitter van de BC drie nieuwe leden voorgedragen. Op 2 juli 2018 is aan de voorzitter van de BC te kennen gegeven dat hij niet meer als vertegenwoordiger van de bewoners uit het complex gezien wordt. Hierop heeft de voorzitter op 10 juli 2018 aangegeven diverse pogingen te hebben ondernomen om in contact te komen. Op 17 juli 2018 is een bewonersavond georganiseerd waarin is gesteld dat de communicatie met de BC zeer moeizaam was en de samenwerking niet gelukt is. Tijdens die avond bleek onvoldoende animo te zijn voor een nieuwe bewonerscommissie, waarna de belangenvereniging gesprekspartner is geworden. IV.3 Samenwerking en overleg met de voorzitter van de BC is niet mogelijk gebleken. Het verzoek tot erkenning van de BC moet worden afgewezen omdat nergens uit blijkt dat er een intentie is om te overleggen, de BC nog maar uit twee leden bestaat en het niet aannemelijk of aangetoond is dat de BC de overige bewoners betrekt bij haar standpuntbepaling en haar belangen vertegenwoordigd. Pagina 3 van 8

4 V De zitting De BC heeft op 18 maart 2019 een reactie op het verweerschrift van de verhuurder aan de Huurcommissie gestuurd. Op 20 maart 2019 heeft de BC een tijdlijn aan de Huurcommissie verstrekt, waarin de gebeurtenissen vanaf oktober 2017 tot en met maart 2019 in chronologische volgorde zijn weergegeven. Deze stukken zijn aan het dossier toegevoegd. Partijen verklaarden ter zitting, zakelijk weergegeven, het volgende: V.1 De BC stelt dat de kernvraag in deze procedure is of wordt voldaan aan de eisen die in de Wohv worden gesteld. Aanvankelijk werd gedacht dat erkenning door de belangenvereniging noodzakelijk was, maar dat bleek niet zo te zijn. De BC bestaat uit bewoners van het complex en behartigt hun belangen. De bewoners worden voornamelijk op de hoogte gehouden door persoonlijk contact. De BC is met iedereen in gesprek gegaan en heeft haar oor te luister gelegd bij de bewoners over de vraag wat zij vinden van het renovatieproject. In deze gesprekken is duidelijk geworden wat er onder de bewoners leeft, dit is teruggelegd bij de verhuurder. Omdat het geen plenaire bijeenkomsten zijn, maar juist persoonlijke gesprekken, zijn er geen verslagen van gemaakt. Het persoonlijke contact heeft de buurt samengebracht. Daarnaast zijn enkele nieuwsbrieven verspreid onder de bewoners. Volgens de Wohv moet er jaarlijks een vergadering uitgeschreven worden. De BC heeft dit gedaan, maar de vergadering is niet doorgegaan omdat er te weinig respons was. Ten slotte schrijft de Wohv voor dat alle huurders de gelegenheid moeten krijgen zich bij de BC aan te sluiten. Ook hieraan voldoen wij. Aanvankelijk zijn we met vijf leden begonnen, er is het afgelopen jaar enig verloop geweest. Op dit moment bestaat de BC uit vier mensen en hebben we een optie op een vijfde persoon die mogelijk wil instappen. Volgens de richtlijnen van de belangenvereniging moet een bewonerscommissie uit minimaal drie leden bestaan, daar voldoen wij aan. V.2 De verhuurder geeft aan dat het complex bestaat uit 33 woningen, waarvan er 22 worden verhuurd en de rest uit wisselwoningen bestaat. Het geschil is ontstaan in 2017, toen iedereen is gevraagd mee te doen. Destijds is de term klankbordgroep gebruikt, waar het bewonerscommissie had moeten zijn, waarvoor excuses zijn aangeboden. Er is tot tien keer toe geprobeerd met de BC om tafel te gaan maar dat is niet gelukt. Er is een belangenvereniging die bewonerscommissies financieel en inhoudelijk ondersteunt. Zij bezien ook of een dergelijke commissie volgens de regels is opgericht en alles volgens die regels verloopt. Wij weten niet precies waarom deze vereniging de erkenning van de BC heeft ingetrokken, omdat we geen inzicht hebben in wat tussen die twee partijen besproken is. Omdat het niet mogelijk bleek met de BC te overleggen en de erkenning is ingetrokken zijn wij teruggevallen op de belangenvereniging als gesprekspartner. Pagina 4 van 8

5 V.3 De BC haalt een brief van 16 oktober 2018 aan waarin de belangenvereniging stelt weer tot erkenning over te gaan als de voorzitter van de BC niet meer als zodanig optreedt. De voorzitter geeft aan dat het een mogelijke oplossing zou zijn als verschillende personen van de betrokken partijen een stapje terug doen. Hijzelf is bereid dit te doen. De BC is er niet op uit om zaken te frustreren, omdat ook de huurders belang hebben bij het slagen van het project. Nog deze maand is geprobeerd om onderling tot een oplossing te komen zodat geen uitspraak van de Huurcommissie nodig zou zijn, maar dat is niet gelukt. De BC wil gebruik kunnen maken van het participatierecht uit de Wohv. Zij heeft tot zestien keer geprobeerd met de verhuurder in overleg te treden, hetgeen niet gelukt is. De BC wijst ten slotte op twee eerdere uitspraken van de Huurcommissie, waarin onder zaaknummer Wohv-057 geen grondslag in de Wohv is gevonden voor een verplichte samenwerking van een huurdersvereniging met een koepel en een bewonersvereniging en zaaknummer Wohv-054 waarin duidelijk werd dat het enige tijd niet houden van overleg tussen een verhuurder en een bewonerscommissie nog geen schending van de Wohv oplevert. V.4 Het terugtreden van de voorzitter van de BC wordt door de verhuurder niet als oplossing gezien, omdat hij dan nog steeds invloed zal houden op de overige leden. De bereidheid om zelf een stapje terug te doen is er niet, omdat het niet aan de BC is om te bepalen welke medewerkers van de verhuurder voor welk project worden ingezet. Er is wel gezocht naar een oplossing door te proberen een andere bewonerscommissie samen te stellen, maar daar was onvoldoende animo voor binnen het complex. Het is lastig om op deze manier verder te gaan, omdat de bejegening persoonlijk is geworden. Het lijkt alsof de BC niet koerst op overleg en samenwerking, maar juist op verwijdering. De BC overlegt diverse ingevulde enquêteformulieren van 17 november 2017, nieuwbrieven van april, juli en september 2018, een brief van de belangenvereniging van 16 oktober 2018, een uitnodiging voor de jaarvergadering van 27 december 2018 en een handtekeningenlijst van maart De verhuurder overlegt diverse mailconversaties met de BC in de periode van 6 november 2017 tot en met 9 februari Al deze stukken worden als hier overgenomen en ingevoegd beschouwd. Pagina 5 van 8

6 VI De beoordeling VI.1 De Huurcommissie stelt voorop dat zij het verzoek van de BC beoordeelt binnen het - beperkte - toetsingskader van de Wohv. Dit houdt in dat de Amsterdamse kaderafspraken en de regels van de belangenvereniging geen onderdeel zijn van het toetsingskader. Ook het verzoek van de BC, om uitspraak te doen over de gedragingen van de belangenvereniging, valt hier buiten. De beoordeling van de Huurcommissie beperkt zich dus tot de vraag of de BC voldoet aan de eisen van de Wohv. VI.2 Volgens artikel 1 lid 1 onder g Wohv moet het gaan om een commissie van bewoners van huurwoningen in een wooncomplex, die de belangen behartigt van de huurders van dat wooncomplex. Ter zitting is duidelijk geworden dat het een complex betreft van 33 woonruimten, waarvan 22 regulier worden verhuurd. Uit de stukken en de verklaringen ter zitting maakt de Huurcommissie op dat de BC sinds haar oprichting heeft bestaan uit twee tot vijf leden. Gelet op het geringe aantal huurwoningen in het complex acht de Huurcommissie dit ledenbestand representatief. De Huurcommissie gaat voorbij aan het verweer van de verhuurder dat de BC niet de belangen van de huurders behartigt. Hoewel duidelijk is geworden dat de samenwerking tussen de BC en de verhuurder verre van optimaal is, wil dit nog niet zeggen dat de huurdersbelangen niet behartigd worden. VI.3 In artikel 1 lid 1 onder f sub 2 0 tot en met 4 0 Wohv wordt nog een drietal voorwaarden gesteld waaraan een bewonerscommissie moet voldoen. De Huurcommissie houdt bij de beoordeling van deze eisen in ogenschouw dat de BC geen professionele organisatie is. Ten eerste dient een bewonerscommissie de huurders op de hoogte te houden van haar activiteiten en haar te betrekken bij de standpuntbepaling. De commissie is voldoende overtuigd geraakt dat hieraan is voldaan door het persoonlijke contact met de bewoners en het verspreiden van nieuwsbrieven. Daarnaast dient een bewonerscommissie ten minste eenmaal per jaar een vergadering uit te schrijven, waarin verantwoording wordt afgelegd van haar activiteiten en haar plannen worden besproken en vastgesteld. Ter zitting is een uitnodiging voor een jaarvergadering op 27 december 2018 overgelegd en is verklaard dat deze vergadering wel is uitgeschreven maar niet daadwerkelijk is gehouden omdat er onvoldoende respons was. Naar het oordeel van de Huurcommissie heeft de BC hiermee voldaan aan de gestelde eis. Ten slotte dienen alle huurders waarvoor de belangen behartigd worden, in de gelegenheid gesteld te worden om zich bij de bewonerscommissie aan te sluiten. Ook aan deze voorwaarde is, mede gelet op het verloop van het ledenbestand, naar het oordeel van de Huurcommissie voldaan. Pagina 6 van 8

7 VI.4 De BC is aanvankelijk erkend door de belangenvereniging, waarna deze erkenning enige tijd later is ingetrokken. De verhuurder is de belangenvereniging daarin gevolgd. De Huurcommissie merkt op dat het oordeel van de belangenvereniging de verhuurder niet ontslaat van haar eigen plicht om de regels van de Wohv te volgen. De Huurcommissie heeft de BC getoetst aan de eisen die in de Wohv worden gesteld aan een dergelijke bewonerscommissie. Naar haar oordeel voldoet de BC aan deze eisen. Dit houdt in dat de verhuurder de BC als zodanig moet erkennen. VI.5 De Huurcommissie merkt hierbij op dat zij in deze procedure slechts toetst aan de formele eisen. Zij begrijpt dat daarmee een goede samenwerking tussen de BC en de verhuurder nog niet direct tot stand gebracht is. Hoewel dit buiten het bereik van dit verzoek valt, gaat de Huurcommissie hier ten overvloede kort op in. Zij spreekt daarbij haar verbazing uit dat het partijen tot op heden niet gelukt is met elkaar in gesprek te gaan. Ter zitting heeft de verhuurder verklaard tien keer voorgesteld te hebben met elkaar in gesprek te gaan. De BC heeft verklaard tot zestien keer een poging te hebben gewaagd met elkaar om tafel te gaan. Beide partijen verklaren vervolgens dat het nog niet tot een gesprek is gekomen. De Huurcommissie acht dit onbegrijpelijk en roept beide partijen op de onderlinge samenwerking te verbeteren. De voorzitter van de BC heeft ter zitting verklaard bereid te zijn een stapje terug te doen. De Huurcommissie merkt op dat dit een begin van een oplossing zou kunnen zijn. Zij stelt hier echter ten overvloede dat het niet aan haar, en ook niet aan de BC, is om eenzelfde actie van de verhuurder te verlangen. VI.6 De Huurcommissie benadrukt dat partijen met elkaar verder moeten. Dat in het verleden zaken zijn voorgevallen tussen partijen kan niet meer ongedaan worden gemaakt. Zij vertrouwt er echter op dat beide partijen het belang zien van een constructieve samenwerking in de toekomst. Uit de dossierstukken blijkt dat de Stichting!Woon een rol heeft gepeeld bij de totstandkoming van de BC. Mogelijk kan deze organisatie partijen helpen nader tot elkaar te komen. Pagina 7 van 8

8 VII De beslissing De BC dient door de verhuurder als bewonerscommissie te worden erkend omdat zij voldoet aan de eisen die worden gesteld in artikel 1, lid 1 onder g en onder f sub 2 0 tot en met 4 0 Wohv. Volgens artikel 8a van de Wohv worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat de uitspraak is verzonden een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Deze uitspraak wordt opgenomen in een openbaar register dat voor iedereen toegankelijk is. Deze uitspraak is verzonden aan de bewonerscommissie en de verhuurder. Amsterdam, De Huurcommissie, Mr. C.S. van Damme S.J.C. Gaastra en W.J.M. Broeders Zittingsvoorzitter Zittingsleden W. van der Hoeven Secretaris Pagina 8 van 8