Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Schepenenplein VW MAASTRICHT Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De woonruimte heeft op 1 februari 2016 geen gebreken die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 31 juli 2016 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken. Op 27 september 2015 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 26 september 2016 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Correspondentie over de zaak Op 14 november 2016 heeft de Huurcommissie een brief ontvangen van de gemachtigde van verhuurder. Er zijn mails toegevoegd die betrekking hebben op geplande werkzaamheden met betrekking tot de kelderdeur en de condenspomp. Pagina 1 van 5

2 Op 20 november 2016 heeft de Huurcommissie een bericht ontvangen van rapporteur. Rapporteur geeft aan dat huurder een mail heeft toegezonden met daarin een reactie op het rapport. De mail is ter beschikking gesteld aan de commissie. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: Ik heb aangegeven dat ik verbaasd ben dat er niet wordt aangegeven dat ik zelf een onderzoek heb gedaan. Ik heb zelf een gloednieuw model datalogger aangeschaft. De gegevens heb ik doorgegeven aan de heer Kras. Ik heb zelf het onderzoek uitgevoerd. Het geeft een groot verschil. Het apparaat geeft een nauwkeuriger beeld. De kelderdeur is vorige week gedaan. Ik kan de gehele woning niet bewonen. Ik heb alarm geslagen. Het slaat me op de keel en op de ogen. Ik heb dat opgenomen. Ik heb er drie/vier maanden gewoond. Ik woon nu weer bij vrienden en bekenden. Het is moeilijk om afspraken te maken. Als ik bij mijn woning kom, dan springt er plots iemand uit het huis van de buren. Soms weten mensen ook niet wat ze moeten doen. Ik heb gezegd ik kan wel de deskundige bellen. Aan de deur hebben ze aan de onderkant een borsteltje gemaakt. Er wordt nergens iets gezegd over de geverfde muren in de kelder en in de woning. Op pagina 5 van het deskundigenrapport wordt aangegeven dat er een verhoogd vochtgehalte in het stucwerk is. Daar is niets mee gedaan. In de buurt zijn kelders voorzien van cementpleisterwerk, misschien is dit ook hier een oplossing. Korte samenvatting verklaring verhuurder en/of gemachtigde van de verhuurder: De rapporten van uw onderzoeker en de twee ingeschakelde deskundigen, geven niet aan dat er extreme vochtoverlast is. Op 27 september 2015 is er een gebrekenmelding gedaan. Er is geen melding gemaakt van de pomp. De melding van de pomp is een ongedateerde mail. Aan de kelderdeur zijn werkzaamheden uitgevoerd. Aan de condenspomp zijn geen werkzaamheden uitgevoerd. Het ingehuurde bedrijf heeft zich gemeld bij huurder om de pomp te vervangen. Dit is niet toegestaan door huurder. De rapporteur zegt er is mogelijk een gebrek. Rapporteur houdt hierbij ook een slag om de arm. Rapporteur geeft aan dat het een irritant geluid is. Maar dat is een subjectief begrip. In het bouwbesluit zijn d(b)a opgenomen, er is echter geen geluidsonderzoek gedaan. Bovendien, gelet op de aard van het geluid, het is ook niet voortdurend. De pomp werkt als het bakje vol is. Dat is niet altijd. Op het moment dat de deur van de muurkast in de slaapkamer dicht is, dan is het onduidelijk of het geluid nog irritant is. Wij vinden niet dat sprake is van een gebrek. De bereidheid om zaken te herstellen is er. De kelderdeur was een Pagina 2 van 5

3 handreiking. Ook de pomp is een handreiking, meestal is dit geluid geen reden tot vervanging. Wij zijn al een paar keer van de deur weggestuurd, er zijn twee dure metingen geweest. Er zijn geen bijzondere omstandigheden. Vooraf hadden wij ook zelf de woning al beoordeeld. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren, kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De commissie gaat uit van de peildatum 1 februari Het verzoekschrift is immers niet binnen een termijn van zes maanden na de gebrekenmelding ontvangen. Op die datum was de huurprijs 407,65 per maand. Onderhoud en gebreken Door huurder zijn een zestal klachten aangegeven. Enkele klachten zijn al verholpen, of zijn geen zaken die tot het onderhoud van een verhuurder horen. De commissie doelt hiermede op de inmiddels herstelde deurboompjes (klacht 4), de vlek in de keuken (klacht 5) en de druppelende kraan van de wasbak bij de douche (klacht 6). Ten aanzien van het irritante geluid dat wordt veroorzaakt bij de afvoer van condenswater vanuit de c.v.-ketel, wordt door de gemachtigde van verhuurder aangegeven dat zij de pomp willen vervangen, maar dat dit (nog) niet is toegestaan door huurder. Verder is sprake van een incidentele geluidsoverlast en is niet aangetoond dat de normen worden overschreden. Door huurder wordt in haar mail aangegeven dat zij wel iemand heeft toegelaten tot de woning met betrekking tot deze afvoerpomp. Er werd aangegeven dat zij verhuurder zouden adviseren om een pomp met een zachter geluid te installeren. Huurder is van mening dat dit niet bestaat en wenst dat de ketel wordt geplaatst in de keuken of de kelder. De commissie is van oordeel dat deze wens van huurder tot het verplaatsen van de c.v.-ketel niet is aan te merken als een onderhoudsgebrek. Ten aanzien van de geluidsoverlast is de commissie met verhuurder van oordeel dat deze overlast niet is aangetoond met een geluidsrapport en dat deze overlast bovendien niet bij voortduring is. De klacht (klacht 2) wordt daarom niet aangemerkt als een ernstig gebrek. Huurder klaagt over vochtoverlast in de woning. Door verhuurder zijn twee deskundige bedrijven ingeschakeld om de door huurder gestelde vochtoverlast te beoordelen. Voorafgaande hieraan heeft verhuurder ook zelf de woning bezocht en geen bijzonderheden vastgesteld. Pagina 3 van 5

4 De door verhuurder ingeschakelde bedrijven komen onafhankelijk van elkaar tot de conclusie dat er geen ernstige gebreken aan de woning zijn die tot de door huurder gestelde klachten kunnen leiden. Huurder stelt dat zij ook zelf de vochtklachten in de woning heeft onderzocht. Huurder heeft een datalogger BL30 aangeschaft en heeft de meetgegevens toegezonden aan rapporteur. De gegevens zijn aanwezig in het dossier. De commissie is van mening dat de door huurder aangeleverde gegevens niet de onderzoeksresultaten van twee gerenommeerde deskundige bedrijven onderuit kunnen halen. De gegevens van een datalogger moeten in een bepaalde context worden geplaatst. Het plaatsen van deze gegevens in de juiste context is een zaak van deskundigen. Zaaknummer Door de commissie wordt vastgesteld dat de opzichters van verhuurder, twee als deskundig aan te merken bedrijven en de rapporteur van de Huurcommissie, de door huurder gestelde vochtklachten niet hebben kunnen herleiden tot een gebrek aan de woning. Het gaat de commissie dan ook te ver om vast te stellen dat sprake zou kunnen zijn van een (tijdelijke) huurprijsverlaging op grond van een gebrek. De huurder heeft op de zitting niet aannemelijk gemaakt dat dit wel zo is. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte geen gebreken die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen. De Huurcommissie stelt daarom de huurder in het ongelijk. Dit betekent dat de huurder de leges moet betalen. Pagina 4 van 5

5 IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 februari 2016 geen gebreken die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De huurder moet 25,00 betalen. De huurder heeft dit bedrag al betaald als voorschot. MAASTRICHT, De Huurcommissie, mr. C.S. van Damme W.J.M. Dings en J.W.J. Verheijen Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5