Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Burgemeester Van Heemstrakwartier TH DE BILT Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De woonruimte heeft op 1 september 2015 geen gebreken die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen I Verloop van de procedure Het verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 2 maart 2016 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken. Op 11 maart 2015 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Pagina 1 van 5

2 Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring van de huurder: Er is niemand van de Huurcommissie in mijn woning geweest. Ik heb daar 2 maal over gebeld met het kantoor van de Huurcommissie en daar wordt volgehouden dat er wel iemand was; Er was altijd al geluidsoverlast. In 2012 is er gerenoveerd maar de herrie werd alleen maar erger; Na de renovatie mocht er harde vloerbedekking worden gelegd. Ook in de bovenwoningen maar voorwaarde is wel dat er een goede isolerende ondervloer wordt gelegd. Mijn bovenbuurvrouw nam ook harde vloerbedekking. Ik zag dat er een verkeerde ondervloer naar binnen werd gedragen en sprak de buurvrouw daar op aan. Die wilde echter van niets weten. Verhuurder informeerde ik ook maar ook die wilde niets doen; Sindsdien gedoogt verhuurder de verkeerde ondervloer; Omdat ik klachten houd, mocht ik op kosten van verhuurder door een gespecialiseerd bedrijf een geluidsonderzoek laten doen. Er blijkt sprake te zijn van extreme pieken ten gevolge van de renovatie. Nu komt daar nog bij dat de bovenbuurvrouw niet meer alleen woont omdat zij intussen een relatie kreeg; De bovenbuurvrouw en ik zijn allebei redelijk vaak thuis; Sinds de renovatie heb ik nu ook last van geluiden uit de schuin boven gelegen woning. Ik ben er van overtuigd dat er verbetering optreedt indien de tussenruimte tussen de tussenvloer en het verlaagde plafond in mijn woning adequaat wordt geïsoleerd; Naar aanleiding van mijn omvraag bij de overige huurders heb ik een gesprek gehad met medewerkers van verhuurder. Mij werd te verstaan gegeven dat men verder niets kon doen; Ik vind het flauw dat verhuurder het probleem probeert te bagatelliseren door te wijzen op de persoonlijke verhouding tussen mij en de bovenburen. Ook nieuwe huurders hebben last; Tenslotte verbaast het mij dat er wordt gesteld dat de tussenvloer een stenen vloer was. Eerder waren er houten vloeren. Korte samenvatting verklaring van gemachtigden van de verhuurder: Het gaat bij dit complex om 50-er jaren woningen uit de vorige eeuw. De bovenwoning heeft 2 verdiepingen. In de bouwtijd was de isolatie zoals hier aanwezig gangbaar; In de 80-er jaren was er al een eerdere renovatie. Wij denken dan ook dat de situatie nu toch wel goed moet zijn; Het plafond is een holle muur plafond. Bij de renovatie is er vloerverwarming aangebracht en ook dubbel glas. Door dat laatste is het nu in de woningen stiller. Mogelijk dat daar de oorzaak is van de grotere hinder die huurder nu ondervindt; Er zijn bij meerdere huurders klachten. Vanuit mijn werk weet ik dat hinder als erger wordt ervaren bij minder goede persoonlijke verhoudingen; Pagina 2 van 5

3 In de voorschriften staat dat er gebruik moet worden gemaakt van een 10 db dempende ondervloer. Ik toon een verpakking. Zelf ben ik ook naar de leverancier van de huurder toe gegaan en ik kreeg ook het advies deze ondervloer te gebruiken. Ik heb ook contact gehad met de fabrikant en die gaf hetzelfde advies als de leverancier; We hebben vervolgens het onderzoek in de woning laten doen en daaruit kwam naar voren dat alleen het verwijderen van de holle baksteenvloer en daarvoor in de plaats een nieuwe cementen vloer, nog verbetering zou kunnen opleveren. Dat vinden we echter te ingrijpend; We hebben overigens voorafgaande aan de renovatie aan alle huurder die dat zouden willen, alternatieve woonruimte aangeboden. Huurder weigerde dat; Alleen de benedenverdieping heeft een houten vloer. Zaaknummer III Beoordeling Algemeen Huurder beklaagt zich er over dat er geen onderzoeker van de Huurcommissie in de woning was. Toen huurder daarover belde met de Huurcommissie zeiden medewerkers van het kantoor van de Huurcommissie dat er wel iemand in de woning was. De commissie begrijpt huurders ergernis daarover. De oorzaak van het misverstand is het feit dat in het geautomatiseerde systeem van de Huurcommissie ook onderzoeken moeten worden ingevoerd in geval een onderzoek in de woning feitelijk overbodig is. Kennelijk is daarover in het systeem geen aantekening gemaakt of is dit door de medewerkers die huurder sprak over het hoofd gezien. De commissie betreurt de gang van zaken en zal intern aandacht vragen voor de situatie. De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren, kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 september Huurder heeft de klachten gemeld op 11 maart 2015 maar heeft vervolgens niet binnen 6 maanden een uitspraak aan de Huurcommissie gevraagd. Dat deed huurder pas op 2 maart Dat betekent dat de commissie als peildatum voor dit geschil 1 september 2015 dient te hanteren. Dat is 6 maanden voorafgaande aan de ontvangst van het verzoekschrift. Op die datum was de huurprijs 444,85 per maand. Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek heeft de woonruimte geen gebreken die een tijdelijke huurprijsverlaging rechtvaardigen. Huurder is het daar niet mee eens. Huurder ondervindt veel hinder van geluiden uit de bovenwoning. Dat komt volgens huurder omdat de huurder van de bovenwoning een harde vloer heeft gelegd met een ondervloer die niet voldoet aan de eisen die verhuurder daaraan heeft gesteld. Dat moge zo zijn maar in dat verband moet ook gekeken worden naar het effect dat een ondervloer zou hebben die wel aan de gestelde eisen voldoet. Pagina 3 van 5

4 Volgens de conclusies van het bedrijf dat in de woning een geluidsonderzoek deed, zou er geen enkele verbetering optreden. Dat komt naar alle waarschijnlijkheid door de eigenfrequentie van de vloer. Die is tijdens de renovatie voorzien van een extra afwerkvloer waardoor de eigenfrequentie is opgeschoven naar het hoorbare gebied. Door het aanbrengen van een verlaagd plafond in de benedenwoningen is al een geluiddemping van 10dB gerealiseerd. Door het toepassen van welke ondervloer dan ook maar in de bovenwoningen, kan onmogelijk nog eens een geluidreductie van 10 db worden gerealiseerd. De commissie heeft dan ook overwogen dat er geen aanleiding is om af te wijken van bevindingen en conclusies van de eigen rapporteur, temeer daar die zich baseert op de uitkomsten van het onderzoek door een derde in de woning van huurder. Een en ander neemt niet weg dat de commissie tevens van oordeel is dat verhuurder niet doof mag blijven voor de klachten van de huurder. Huurder heeft uitgezocht dat er uit de benedenwoningen meer klachten komen over hinder van geluid uit de bovenwoningen. Gemachtigden van verhuurder hebben dat ter zitting ook erkend. De commissie is het wel eens met gemachtigden van verhuurder dat het vervangen van de complete tussenvloer niet in verhouding staat tot het te verwachten rendement. Er kan echter wel onderzocht worden of huurder het niet bij het rechte eind heeft als die stelt dat een goede isolatie van de ruimte tussen de tussenvloer en het verlaagde plafond in de benedenwoningen de klachten voor een goed deel weg zou nemen. De commissie vertrouwt er op dat verhuurder deze suggestie van de commissie serieus in overweging neemt en op korte termijn verdere stappen onderneemt om de klachten van deze en andere huurders weg te nemen. Gelet op een en ander stelt de commissie vast dat de woning geen gebrek vertoont dat een tijdelijke huurverlaging rechtvaardigt. Per 1 september 2015 wijzigt de geldende huurprijs van 444,85 dan ook niet. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte geen gebreken die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen. De Huurcommissie stelt daarom de huurder in het ongelijk. Dit betekent dat de huurder de leges moet betalen. Pagina 4 van 5

5 IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 september 2015 geen gebreken die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De huurder moet 25,00 betalen. De huurder heeft dit bedrag al betaald als voorschot. UTRECHT, De Huurcommissie, mr. J.A.M. Schuurbiers Ing F.A. Fens en J.W.J. Verheijen Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5