Visitatierapport Tieltse Bouwmaatschappij, Tielt

Transcriptie

1 Visitatierapport Tieltse Bouwmaatschappij, Tielt Visitatiegesprekken op 21 en 22 maart 2016 Definitief visitatierapport van 15 juli 2016 V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A P P I J E N

2 Prestatiebeoordeling Tieltse Bouwmaatschappij Datum rapport: 15 juli 2016 Datum visitatiegesprekken: 21 en 22 maart 2016 Datum presentatie aan raad van bestuur: 9 juni 2016 Erkenningsnummer SHM: 3380 Contactgegevens SHM: Stationsplein 3C 8700 TIELT info@tieltsebouwmij.be Directeur: Lieven Lybeer Voorzitter: Simon Bekaert Actieterrein voor de realisatie en de verhuur van sociale huurwoningen: Tielt Samenstelling visitatiecommissie: Anne-Maria Vandenbroucke, voorzitter Jean Vanden Bilcke, commissielid Annemarie Hanselaer, commissielid Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door de SHM Tieltse Bouwmaatschappij geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens. PRESTATIEBEOORDELING TIELTSE BOUWMAATSCHAPPIJ - PAGINA 2 VAN 50

3 INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING SAMENVATTING BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING BESCHRIJVING SHM BESCHRIJVING OMGEVING PRESTATIES VAN SHM TIELTSE BOUWMAATSCHAPPIJ PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID AANBEVELINGEN AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN PRESTATIEBEOORDELING TIELTSE BOUWMAATSCHAPPIJ - PAGINA 3 VAN 50

4 1. INLEIDING 1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM Tieltse Bouwmaatschappij De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s, d.d. 5 juli Ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM s te meten en te volgen De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD) 1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t).: deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld. PRESTATIEBEOORDELING TIELTSE BOUWMAATSCHAPPIJ - PAGINA 4 VAN 50

5 1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen goed is en voor één operationele doelstelling voor verbetering vatbaar, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld voor verbetering vatbaar. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek Conform artikel 35, 5 van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via info@visitatieraad.be Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de lijst van actoren die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling. PRESTATIEBEOORDELING TIELTSE BOUWMAATSCHAPPIJ - PAGINA 5 VAN 50

6 2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. PV 1 BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Goed OD 1.1 De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen Goed OD 1.2 De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen n.v.t. OD 1.3 De SHM brengt sociale kavels op de markt n.v.t. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling Goed OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Goed PV 2 KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING voor verbetering vatbaar OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig voor verbetering vatbaar OD 2.2 De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid voor verbetering vatbaar OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Goed PV 3 BETAALBAARHEID VAN WONEN voor verbetering vatbaar OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust voor verbetering vatbaar OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Goed PV 4 SOCIAAL BELEID voor verbetering vatbaar OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid voor verbetering vatbaar OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan voor verbetering vatbaar OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer voor verbetering vatbaar OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Goed PV 5 INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Voor verbetering vatbaar OD 5.1 De SHM is financieel leefbaar voor verbetering vatbaar OD 5.2 De SHM beheerst haar kosten goed voor verbetering vatbaar OD 5.3 De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude OD 5.4 De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Goed OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Goed voor verbetering vatbaar OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle voor verbetering vatbaar OD 5.7 De SHM is bereid tot verandering en verbetering Goed PV 6 KLANTVRIENDELIJKHEID Goed OD 6.1 De SHM informeert burgers snel en duidelijk Goed OD 6.2 De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Goed OD 6.3 De SHM meet de tevredenheid van klanten Goed PRESTATIEBEOORDELING TIELTSE BOUWMAATSCHAPPIJ - PAGINA 6 VAN 50

7 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING 3.1 Beschrijving SHM De Tieltse Bouwmaatschappij (kortweg TBM ) werd op 30 augustus 1923 opgericht. De maatschappij is enkel actief in de gemeente Tielt. De aandelen van de coöperatieve vennootschap zitten verspreid over 12 aandeelhouders, waarvan het OCMW te Tielt, het Stadsbestuur Tielt en de Provincie West-Vlaanderen de grootste aandeelhouders zijn met telkens aandelen of telkens bijna 17% van het totaal aantal aandelen. Het Vlaamse gewest beschikt over 9,5% van de aandelen (713 aandelen). De overige 39,5% van de aandelen is in het bezit van particuliere aandeelhouders. Op had de SHM een woningaanbod van 513 eenheden. Het aanbod van de SHM per type en aantal slaapkamers ziet er als volgt uit: totaal 0 slk 1 slk 2 slk 3 slk 4 slk 5 slk appartementen 209 1% 40% 55% 4% 0% 0% en duplexen eengezinswoningen 304 0% 6% 9% 51% 34% 0% 513 De Tieltse Bouwmaatschappij heeft een ruim aanbod aan grote woningen. De woningen met 3 en 4 slaapkamers omvatten 85% van het aantal eengezinswoningen, of 50% van het totaal woningaanbod. Het aanbod aan ruime appartementen is beperkt. Slechts 4% van de appartementen heeft meer dan 2 slaapkamers. TBM heeft eerder kleine appartementen in haar aanbod: 2 studio s (1% met 0 slaapkamers) en 40% van de appartementen met 1 slaapkamer. Tenslotte heeft 55% van de appartementen 2 slaapkamers of 21% van het totale aanbod. Eind 2014 zijn er 483 woningen verhuurd. De spreiding naar ouderdom van het woningpatrimonium van de Tieltse Bouwmaatschappij is groter dan die van de andere SHM s in Vlaanderen. De SHM heeft in verhouding iets meer woningen van tijdens het interbellum in haar patrimonium dan de andere SHM s. In de periode jaren 50 tot en met de jaren 80 is de bouwactiviteit gelijklopend met de situatie in Vlaanderen. In de negentiger jaren heeft de SHM beduidend minder gebouwd, waarop een sterke inhaalbeweging volgde in het eerste decennium van de 21 ste eeuw. 30% van de woningen bij TBM is gebouwd tussen 2000 en 2009 terwijl dit bij de ander SHM s in Vlaanderen slechts 20% betreft. De SHM heeft hierover nog nauwkeuriger gegevens. In het patrimoniumoverzicht 2015 is het bouwjaar van alle woningen opgenomen. Daaruit blijkt dat nog 16 woningen dateren van voor WO II en 40% dateert van na Sinds september 2014 heeft de gemeente Tielt een lokaal toewijzingsreglement ingevoerd. De gemeente voorziet voorrang voor ouderen die op datum van toewijzing minstens 65 jaar oud zijn. Bij koppels volstaat het dat minstens één gezinslid ouder is dan 65 jaar. Deze doelgroep krijgt voorrang in een deel van het patrimonium. Lokale binding wordt eveneens als een prioriteit opgenomen. De stad Tielt maakt ook deel uit van het intergemeentelijk toewijzingsreglement Proef-wonen. De Tieltse Bouwmaatschappij heeft onder haar huurders 30% gezinshoofden van 65 jaar of ouder. Het aandeel oudere huurders bij TBM ligt verhoudingsgewijs 9% hoger dan het aandeel ouderen PRESTATIEBEOORDELING TIELTSE BOUWMAATSCHAPPIJ - PAGINA 7 VAN 50

8 in het actieterrein. Het mediaan equivalent netto-belastbaar inkomen van de huurders bedraagt euro. Hoewel de onderlinge verschillen tussen SHM s relatief klein zijn, ligt dat mediaan equivalent netto-belastbaar inkomen bij slechts 12% van de SHM s hoger. Het aandeel alleenstaande huurders (41%) ligt eerder laag bij de Tieltse Bouwmaatschappij. Ongeveer twee derde van de SHM s hebben een hoger aandeel alleenstaanden onder hun huurders. De SHM heeft ongeveer 13% huurdersgezinnen met een niet-belgisch gezinshoofd. Dat is relatief hoog, want slechts 28% van de SHM s kent een hoger aandeel. Vanaf 2013 is zowel het bestuursniveau als het personeelsbestand grondig gewijzigd. De raad van bestuur is bijna volledig gewijzigd omwille van een nieuwe bestuurscoalitie in de stad Tielt. De nieuwe directeur werd aangeworven in 2012 en werd aangesteld als directeur in Het personeelsbestand werd sindsdien uitgebreid met 1,5 VTE, met name een projectadviseur en een administratieve medewerker. Bovendien werden een aantal medewerkers vervangen. Momenteel realiseert de Tieltse Bouwmaatschappij haar activiteiten met een vlakke organisatie bestaande uit zes personen. De directeur geeft rechtstreeks leiding aan alle medewerkers. Naast twee administratieve bedienden is er ook één projectadviseur actief. Er werkt één technische medewerker bij de Tieltse Bouwmaatschappij, die in nauwe samenwerking met de administratieve bedienden zijn opdrachten uitvoert. De SHM heeft één poetsvrouw/huisbewaarster in dienst. De directeur is provincieraadslid in de provincie West-Vlaanderen en zetelt in die hoedanigheid in de raad van bestuur van andere SHM s. Dit bevordert de wederzijdse communicatie tussen maatschappijen in dezelfde regio. 3.2 Beschrijving omgeving De stad Tielt, het actieterrein van de Tieltse Bouwmaatschappij, telt ongeveer inwoners en omvat de deelgemeenten Tielt, Schuiferskapelle, Kanegem en Aarsele. Qua bevolkingsprofiel is Tielt vergelijkbaar met de Vlaamse bevolkingssamenstelling; iets meer dan 20% 18- tot 34-jarigen en iets minder dan 40% 35- tot 64-jarigen. Het aantal senioren ligt net iets hoger dan het Vlaamse gemiddelde: 21%. In 2011 woonden in het actieterrein huishoudens. De prognoses geven aan dat het aantal huishoudens tegen 2020 zal toenemen met 5% maar in 2030 zal stagneren. De verwachte bevolkingsaangroei in het actieterrein van de SHM ligt duidelijk lager dan in Vlaanderen, waar men een groei met 5,7% verwacht tegen 2020 en met 7,7% tegen In 2014 ligt het aantal leefloners in Tielt met 0,21% substantieel lager dan het Vlaamse gemiddelde (0,39%). Bij de analyse van de werkloosheidsgraden wordt hetzelfde patroon zichtbaar: 5,23% tegenover een gemiddelde werkloosheidsgraad van 7,87% in heel Vlaanderen. Het gemiddelde netto-belastbaar inkomen van de inwoners van Tielt ligt met euro op het gemiddelde niveau in heel Vlaanderen. De mediaan verkoopprijzen voor woningen ( euro) en appartementen ( euro) liggen in Tielt respectievelijk 12% en 5% lager dan in Vlaanderen ( euro voor woningen en euro voor appartementen). Een mediaan verkoopprijs appartementen wil zeggen dat er exact evenveel appartementen werden verkocht aan een hogere prijs, als aan een lagere prijs. Voor gronden (226 euro/m²) ligt de mediaan verkoopprijs tot 5% hoger dan in Vlaanderen (209 euro/m²). De prijzen voor woningen en appartementen in Tielt stegen in de afgelopen 5 jaar met respectievelijk 9% en 30%, wat een sterkere stijging is dan in Vlaanderen. De grondprijzen vertonen eveneens een stijgende trend (+21%) wat eveneens sterker is dan de trend in Vlaanderen (+18%). PRESTATIEBEOORDELING TIELTSE BOUWMAATSCHAPPIJ - PAGINA 8 VAN 50

9 De Tieltse Bouwmaatschappij is gekend als een SHM die vooral huuractiviteiten ontplooit maar realiseert sinds 2013 ook koopwoningen. Tijdens deze visitatie worden de prestaties op deze koopactiviteiten niet apart beoordeeld maar mee in rekening gebracht bij de prestaties op OD 5.5 en OD 5.7. In het actieterrein van de Tieltse Bouwmaatschappij zijn nog 2 andere SHM s actief, Helpt Elkander met huuractiviteiten en De Mandel met huur- en koopactiviteiten. In het actieterrein is ook het Regionaal SVK Midden-West-Vlaanderen vzw actief dat over 129 woningen beschikt. Het SVK maakte een prognose om tegen eind 2017 over 157 woningen te beschikken. De stad Tielt heeft een Bindend Sociaal Objectief (BSO) voor sociale huurwoningen waarbij er per 1 juli 2014, nog 41 woningen te realiseren zijn. De situatie op 1 januari 2016 is dat er nog 30 huurwoningen te realiseren zijn. Tielt wil na realisatie van het BSO verder blijven inzetten op het bouwen van sociale huurwoningen omwille van de blijvende noden. Daarom zal een convenant worden afgesloten met de Vlaamse regering om het objectief sociale huurwoningen tot 11% te verhogen. Bij de laatste voortgangstoets (2014) zijn er volgens het BSO koop nog 176 koopwoningen te realiseren. Eind 2014 waren er door TBM 143 koopwoningen aangemeld en stonden er 17 op een uitvoeringsprogramma. In worden de eerste koopwoningen verkocht. Het BSO sociale kavels bedraagt 3. PRESTATIEBEOORDELING TIELTSE BOUWMAATSCHAPPIJ - PAGINA 9 VAN 50

10 4. PRESTATIES VAN SHM TIELTSE BOUWMAATSCHAPPIJ 4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed De Tieltse Bouwmaatschappij kende in de periode 2010 tot 2014 een gemiddelde productie van 7 nieuwe huurwoningen per jaar. Na de vernieuwing van de raad van bestuur en de aanstelling van een nieuwe directeur in 2013 zijn heel wat nieuwe projecten opgestart. Deze projecten zijn in 2016 in uitvoering of in de ontwerpfase. TBM meldde een zeer hoog aantal nieuwe woningen aan en heeft de ambitie om haar patrimonium tegen 2023 te verdubbelen. Het BSO-huur is bijna behaald door de inspanningen van TBM. De visitatiecommissie beoordeelt deze prestatie als goed. - Het huurpatrimonium van de SHM groeide in de periode aan met gemiddeld 7 woningen per jaar wat overeenkomt met een jaarlijkse aangroei van het patrimonium met 1,37%. TBM situeert zich met deze procentuele jaarlijkse groei in de middenmoot van alle SHM s in Vlaanderen. De aangroei gebeurde door het bouwen van 35 woningen: 9 vervangbouwappartementen in de Hoogstraat in 2010 en 26 nieuwbouwappartementen in het project De Gieregaard in Door de verkoop van 8 woningen aan de zittende huurder en de openbare verkoop van 11 onverhuurbare woningen was er een negatief saldo van 16 woningen. - Van de woningen op een uitvoeringsprogramma waren begin woningen met 4 slaapkamers en 1 appartement met 3 slaapkamers afgewerkt in de Leiaardsboomstraat en zijn 4 woningen en één blok van 14 appartementen in uitvoering in de Kasteelstraat. - Eind 2014 stonden er 24 woningen op een uitvoeringsprogramma. Dat komt overeen met 4,68% van het huidige patrimonium. Daarmee bevond TBM zich rond de mediaan van de SHM's in Vlaanderen. Op het ogenblik van de visitatie is dit aantal evenwel toegenomen tot 143 woningen op een uitvoeringsprogramma: 14 appartementen in de Stedemolenstraat Tielt worden aanbesteed in mei 2016; voor de Hoogmolenweg in Aarsele is voor 40 appartementen het definitief ontwerp en het dossier van de infrastructuur in opmaak; 8 woningen in de Brugstokwegel in Schuiferskapelle en 6 appartementen in de Kasteelstraat Tielt werden aanbesteed eind januari Voor 21 appartementen aan de Egemsesteenweg zijn de ontwerpers aangesteld. - In totaal meldde de Tieltse Bouwmaatschappij 409 nieuwe huurwoningen aan wat overeenkomt met 79,73% van haar patrimonium. Daardoor heeft deze SHM het hoogste gemiddelde aangemelde woningen van alle SHM s in Vlaanderen. Voor 33 woningen op de Collegesite Tielt wordt gewacht met het aanmelden tot de formele goedkeuring van het stadsbestuur over haar eigen deelproject (met een commerciële functie en een ondergrondse garage in samenwerking met de private sector). Voor 91 woningen in de Baudeloostraat Aarsele keurde de raad van bestuur het inrichtingsplan goed en zal ze eerstdaags de ontwerper aanstellen. Voor 280 wooneenheden, gelegen Wingensesteenweg te Tielt, is er een stuurgroep opgericht met het stadsbestuur om te beslissen over het voorstel van het studiebureau inzake inplanting en typologie. PRESTATIEBEOORDELING TIELTSE BOUWMAATSCHAPPIJ - PAGINA 10 VAN 50

11 - Voor Tielt is het bindend sociaal objectief huur zo goed als bereikt. Er restte in maart 2016 nog een objectief van 30 huurwoningen wat met de door TBM aanbestede en in uitvoering zijnde projecten uiterlijk in 2017 zal worden behaald. - De SHM heeft, samen met het stadsbestuur, de ambitie om in 2023 over een huurpatrimonium van woningen te beschikken. Daartoe werd een meerjarenplan opgesteld dat een investering van ruim 104 miljoen euro vereist. De realisatie ervan is afhankelijk van het jaarlijks volume aan investeringskredieten van de Vlaamse Gemeenschap. De visitatiecommissie stelt na een gemiddelde productie in de periode de jongste 2 jaar een grote dynamiek vast in de opstart van nieuwe projecten, wat zich vertaalt in een groot aantal aanmeldingen. De visitatiecommissie waardeert de ambitie van de SHM om na het behalen van het BSO, via het afsluiten van een woonbeleidsconvenant, een hoog percentage sociale huurwoningen in de gemeente Tielt te realiseren. OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: niet van toepassing Tieltse Bouwmaatschappij is historisch gekend als een zuivere huurmaatschappij. Ze startte recent met de realisatie van sociale koopwoningen. De prestatie wordt niet als dusdanig beoordeeld omdat die moeilijk te vergelijken valt met die van een zuivere koopmaatschappij, maar de visitatiecommissie neemt deze prestatie mee in de beoordeling van OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij en OD Eind 2014 waren 143 koopwoningen aangemeld en stonden er 17 op een uitvoeringsprogramma. In bouwde de SHM 15 sociale koopwoningen in het project de Varent. Begin 2016 zijn 9 woningen in opbouw, maar wegens het faillissement van de aannemer is er in mei 2016 een her-aanbesteding voorzien. In oktober 2016 volgt de oplevering van 9 woningen in de Kasteelstraat. Voor het project Zuiderring met 42 koopwoningen(en 12 bescheiden woningen en 9 sociale kavels) werd de verkavelingsvergunning in maart 2016 bekomen. De weginfrastructuur wordt aanbesteed eind april 2016 en de realisatie is voorzien voor het najaar De SHM verkoopt de woningen aan euro (met een grondaandeel van 65% van de venale waarde). De verwachting is wel dat door het wegvallen van de subsidie voor de aanleg van de infrastructuur de verkoopprijzen zullen stijgen tot euro. Ook het BSO-koop wordt, mede door de projecten van de Tieltse Bouwmaatschappij, probleemloos en tijdig behaald. De visitatiecommissie waardeert de bijdrage van de SHM hierin. OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing De SHM zal met het project Zuiderring in Tielt 9 sociale kavels realiseren waarmee ook het BSOsociale kavels voor Tielt zal behaald worden. De visitatiecommissie waardeert deze bijdrage, maar beoordeelt deze prestatie hier niet als dusdanig. Ze wordt wel meegenomen in de beoordeling van OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling: goed Tieltse Bouwmaatschappij verdrievoudigde haar grondreserves in de jongste 2 jaar. TBM verwerft woonuitbreidings- en woonreservegebieden van private eigenaars. In samenwerking met het stadsbestuur ontwikkelt TBM historische gronden en neemt concrete initiatieven om de nodige PRESTATIEBEOORDELING TIELTSE BOUWMAATSCHAPPIJ - PAGINA 11 VAN 50

12 sociale huur- en koopwoningen te bouwen. De visitatiecommissie beoordeelt deze prestatie als goed. - Voor het verwerven van de gronden heeft de SHM diverse vormen van aanpak. Ze koopt gronden aan van het OCMW en de Kerkfabriek. De SHM is in een ruiloperatie gestapt met de West- Vlaamse Intercommunale. De SHM koopt woonuitbreidingsgebied zoals in de Wingensesteenweg : een project van Fris in het Landschap. Op de raad van bestuur komt telkenmale het voorkooprecht aan bod, maar er wordt nu niet meer op ingegaan wegens niet rendabel. - Eind 2014 had TBM een grondreserve van 7,5 ha; 59% van de SHM s had toen een grotere voorraad. In maart 2016 was de grondvoorraad aangegroeid tot ruim 21 ha (in 2015 kocht TBM onder meer 1,7 ha aan de Wingensesteenweg, 1,4 ha Hoogmolenweg en 4,5 ha Baudeloostraat Aarsele aan). De jongste 2 jaar werd voor ruim 14 miljoen euro aan gronden gekocht. Voor de gronden Wingensesteenweg is er, in samenspraak met de stad, een stuurgroep opgericht met het oog op de realisatie van 350 sociale woningen. De infrastructuursubsidie zal de verhouding huur-koop mee bepalen. De typologie wordt gekozen op basis van een analyse van de wachtlijsten. Voor de gronden Baudeloostraat Aarsele keurde de raad van bestuur het inplantingsplan goed voor de bouw van 120 woningen. Bedoeling is er 91 huurwoningen te realiseren en een 20-tal koopwoningen in een woonerf, als inbreidingsproject bij de dorpskern van Aarsele. - Alle dossiers waarin TBM een voorkooprecht aangeboden krijgt, worden voorgelegd aan de raad van bestuur. Die nam telkens een negatieve beslissing omwille van de te hoge prijzen. Daardoor was een marge van 15% bij doorverkoop niet haalbaar (de norm die alle SHM s verenigd in de Zuid-West-Vlaamse bouwmaatschappijen hanteren). - TBM heeft de jongste jaren gronden aangekocht aan Matexi voor het project Stedemolenstraat aan de Stad (een inbreidingsproject in het stadscentrum) en zijn ook gronden aangekocht in de Zuiderring. Omwille van de gemeentelijke budgettaire noden is erfpacht niet bespreekbaar. Met de West-Vlaamse Intercommunale werden gronden geruild aan de Zuiderring in Tielt. Hier komen op verzoek van het stadsbestuur enkel koopwoningen, bescheiden woningen en sociale kavels. De visitatiecommissie waardeert de dynamische aanpak van TBM om nieuwe gronden te verwerven en nieuwe woonprojecten op te starten. Ze heeft een duidelijke planmatige aanpak om de nodige nieuwe sociale woningen te bouwen conform de verzuchtingen van het stadsbestuur en de behoeften die blijken uit de wachtlijsten. OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: goed Tieltse Bouwmaatschappij hanteert een bewuste strategie om tegemoet te komen aan de noden van bijzondere doelgroepen en werkt hiervoor samen met elke relevante actor zoals het OCMW en welzijnsorganisaties. Ze zorgt bij nieuwbouw voor kleinere woonentiteiten en neemt concrete maatregelen om gezinnen in een woning volgens de rationele bezetting te huisvesten. Er wacht TBM nog een grote inspanning om de huidige onderbezetting van haar patrimonium volledig weg te werken. De gemeente analyseert samen met TBM de woonbehoeften op het lokaal woonoverleg. De wachtlijsten van de SHM zijn daarin een belangrijk onderdeel. De visitatiecommissie beoordeelt deze prestatie als goed. PRESTATIEBEOORDELING TIELTSE BOUWMAATSCHAPPIJ - PAGINA 12 VAN 50

13 - TBM heeft een aanbod van 304 woningen (waaronder slaapkamerwoningen) en 209 appartementen (waaronder slaapkamer- en 84 1-slaapkamertypes). Gelet op het groot aantal alleenstaanden en 1-oudergezinnen op de wachtlijsten zullen vooral kleinere entiteiten moeten gebouwd worden. In de Hondstraat verhuurt TBM 1 woning buiten het sociaal huurbesluit aan het sociaal verhuurkantoor. - Uit de verslagen van de raad van bestuur blijkt dat er in maart 2016 een nieuwe woning versneld werd toegewezen aan een gezin dat in een onbewoonbare woning verbleef. Vragen om versnelde toewijzingen van mensen die omwille van burenruzies of persoonlijke problemen naar een andere sociale woning wilden, werden gemotiveerd afgewezen om zoveel als mogelijk de chronologische toewijzing van kandidaat-huurders te volgen. - In november 2015 besliste de raad van bestuur gunstig advies te geven om de 14 appartementen in de Stedemolenstraat via het lokaal toewijzingsreglement bij voorrang toe te wijzen aan 70-plussers (en indien onvoldoende kandidaten, voorrang te verlenen per leeftijdscategorie van 69 tot 65 jaar). In de Kiste- en Schependomstraat zijn 13 woningen voorbehouden voor senioren. TBM participeert in het intergemeentelijk toewijzingsreglement Proef-wonen Midden West-Vlaanderen waarbij ze, in de 5 laatste jaren, jaarlijks 5% van het gemiddeld aantal toewijzingen ter beschikking stelt voor versnelde toewijzingen. TBM wijst toe op basis van het advies van OCMW en andere sociale instantiers. In dit project begeleidt men huurders gedurende 2 jaar intensief om te werken aan woonvaardigheden om er nadien zelfstandig te kunnen blijven wonen. - Eind 2015 telt de SHM 45% alleenstaanden en 25% éénoudergezinnen onder haar 494 kandidaat-huurders. In de stad Tielt is het aantal alleenstaande 75-plussers trouwens tussen 2004 en 2013 gestegen van 556 tot 715 personen en is het aantal zorgbehoevenden met 42% gestegen van naar personen. Uit de wachtlijsten blijkt ook een toename van de aanvragen voor woningen en appartementen met 2 slaapkamers. TBM opteert daarom bij nieuwe projecten om woningen met 2 slaapkamers te bouwen en komt zo tegemoet aan een reële behoefte volgens de wachtlijsten. - In het lokaal woonoverleg neemt de stad Tielt meer dan vroeger het initief om de woonbehoefte in kaart te brengen, waardoor alle SHM s en SVK in het actieterrein actief (de SHM s Helpt Elkander, de Mandel en Tieltse Bouwmaatschappij en het SVK) voor de toekomst, en mede in functie van een sociaal woonbeleidsconvenant, gealigneerde keuzes kunnen maken. - Er waren 5 appartementen en 3 woningen overbezet. Eén gezin kreeg inmiddels al een passende woning en 4 andere gezinnen stonden op een prioriteitenlijst om via mutatie een aangepaste woning te kunnen huren. - Qua onderbezetting zijn er 94 wooneenheden met meer dan 1 kamer op overschot, waaronder 25 woningen met 3 kamers die niet rationeel bezet worden. TBM heeft alle betrokkenen uitgenodigd om een aanvraag tot mutatie in te dienen, maar zowel bij huurders als beleidsen woonactoren bleek hierover heel wat terughoudendheid omdat ze mensen die al lang een goede huurder zijn niet snel uit de vertrouwde omgeving willen laten verhuizen. Via een aanpassing van het lokaal toewijzingsreglement zullen 14 nieuwbouwappartementen een oplossing kunnen bieden voor ouderen die een te grote woning huren. De visitatiecommissie vindt dit een groot aantal woningen die niet aan de rationele bezetting voldoen. Ze raadt de SHM aan in haar strategie voor vervangingsbouw of renovaties naar kleinere woonentiteiten te werken (zoals ze al doet in de Keidam en de Hondstraat), ook al omdat mutaties naar een kleinere woning in concurrentie kunnen komen met de kleine gezinnen op de wachtlijsten. - Uit de gesprekken met de woon- en welzijnsactoren bleek een duidelijke vraag naar meer aansluiting van wonen en zorg in toekomstige projecten. Alle actoren en de SHM erkennen die evolutie. De visitatiecommissie doet de suggestie om in overleg met het OCMW en de welzijnsactoren de aansluiting naar woon en zorg te onderzoeken opdat meer mensen van die PRESTATIEBEOORDELING TIELTSE BOUWMAATSCHAPPIJ - PAGINA 13 VAN 50

14 diensten gebruik zouden kunnen maken en toch zelfstandig blijven wonen in een sociale huur- of koopwoning. PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Eindoordeel: goed De Tieltse Bouwmaatschappij kende in de periode een gemiddelde productie aan 7 nieuwe huurwoningen per jaar. De jongste 2 jaar zijn heel wat nieuwe projecten gerealiseerd, in uitvoering of in de ontwerpfase. De SHM wil meewerken aan een sociaal woonbeleidsconvenant om nog meer nieuwe sociale woningen te realiseren. Voor de komende jaren zijn nog ruim 400 huur- en koopwoningen aangemeld. Zowel het BSO huur, koop als sociale kavels zal, mede door de bijdrage van TBM, probleemloos worden behaald. TBM heeft haar grondreserves de jongste 2 jaar bijna verdrievoudigd, van 7,5 tot bijna 22 ha. Ze ontwikkelt haar historische gronden en voert een dynamisch aankoopbeleid. Ze heeft een duidelijke strategie om de nodige sociale woningen te bouwen. De SHM zorgt bij nieuwbouw en renovatie voor kleinere kwalitatieve woningtypes en een divers aanbod aan huur- en koopwoningen met aandacht voor alleenstaanden, eenoudergezinnen en oudere kandidaat-huurders. Op initiatief van de gemeente werkt TBM mee een analyse van de woonbehoeften in de stad Tielt. PRESTATIEBEOORDELING TIELTSE BOUWMAATSCHAPPIJ - PAGINA 14 VAN 50

15 4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: voor verbetering vatbaar In de periode heeft Tieltse Bouwmaatschappij te weinig gedaan in functie van het behalen van de prioritaire ERP2020-doelen. Er is de jongste 2 jaar een duidelijke vooruitgang merkbaar. TBM beschikt over een meerjarenplanning voor het behalen van de ERP2020-doelstellingen. Wat de renovatie van het patrimonium betreft, beschikt de SHM nog niet over een inventaris om te komen tot een onderbouwde meerjarenplanning voor onderhoud en herstellingen. De SHM voert zelf snel kleine herstellingen uit. De visitatiecommissie beoordeelt de prestatie op deze doelstelling als voor verbetering vatbaar. - Volgens de recentste patrimoniumenquête voldoet 60% van het patrimonium aan de drie prioritaire normen van het ERP2020-programma, namelijk dubbele beglazing, dakisolatie en het beschikken over een energiezuinige verwarmingsinstallatie. Vooral inzake dakisolatie (34% voldoet niet aan de doelstellingen) en energiezuinige verwarming (27% van de woningen voldoet niet) situeerde TBM zich bij de 20% zwakst presterende SHM s in Vlaanderen. TBM laat evenwel een duidelijke progressie zien om de ERP-doelen tegen 2020 te behalen. Het aandeel woningen dat aan alle normen voldoet is in 2 jaar gestegen met 12procentpunten. Meer in detail bekeken voldoet ruim 92% van de woningen aan de norm voor dubbele beglazing, 66% aan die voor dakisolatie (plus 20procentpunten in 2 jaar) en ruim 73% aan de norm voor energiezuinige verwarming (plus 8-procentpunten in 2 jaar). - Sinds 2008 startte de SHM met de renovatie van schrijnwerk en cv in de Hoogserlei en vanaf 2013 voert de SHM verdere renovatiewerken uit: vervanging van verouderde verwarmingsketels door condensatieketels met hoog rendement, isolerende beglazing en dakisolatie in onder meer 78 woningen in Dierdonk- en Zwartegevelstraat (de wijk Koersplein), 24 woningen in de Burggraaf Vandevyverelaan en in 50 woningen in diverse straten. Terzelfdertijd isoleert ze gevels en is er een na-isolatie van spouwmuren en vloeren. De SHM heeft een ERP planning tot tot 2019 voor ruim 7 miljoen euro (met eigen middelen en leningen). - In elke raad van bestuur overloopt men een lijst met herstellingen, zodat er een goed overzicht is van de werkzaamheden. De SHM heeft een technisch medewerker die bij alle technische meldingen onmiddellijk ter plaatse gaat en de herstelling uitvoert. Zowel de huurders als de woon- en welzijnsactoren waren vol lof over zijn werkzaamheden. Voor het onderhoud en herstel van CV en sanitair heeft TBM een doorlopend onderhoudscontract met een plaatselijke firma die een permanente beschikbaarheid verzekert. Diverse commentaren van huurders en woon- en welzijnsactoren waren evenwel negatief over de geleverde prestaties. De visitatiecommissie suggereert om op korte termijn prestaties van de externe dienstverlening te analyseren en gepaste acties hierrond te ondernemen. - De SHM beschikt nog niet over een inventaris van het patrimonium. Er wordt nu gewerkt per bouwjaar waardoor nu een goed overzicht bestaat over de uit te voeren werken. In het verleden gebeurden renovaties aan woningen en het vervangen van ramen, vloeren, keukens en badkamers woning per woning. Deze aanpak wekte ergernis op bij huurders die hun woningen jarenlang goed onderhielden, terwijl er bij andere huurders met minder dagelijkse zorg sneller vernieuwingen gebeurden. Sinds 2 jaar groepeert de SHM haar renovaties zoals in de wijk Koersplein waar 78 woningen een grondige renovatiebeurt kregen (terwijl de huurders er konden blijven wonen). De visitatiecommissie vindt het belangrijk dat de SHM een goede PRESTATIEBEOORDELING TIELTSE BOUWMAATSCHAPPIJ - PAGINA 15 VAN 50

16 onderhouds- en renovatieplanning opmaakt, gespreid over meerdere jaren, vertrekkende vanuit concrete noden en getoetst op haar financiële haalbaarheid. - EPC s worden door een externe persoon opgemaakt, maar die zijn nog te beperkt om er globale conclusies aan te verbinden. Uit een steekproef kon de visitatiecommissie wel vaststellen dat diverse oudere woningen soms zeer slecht scoorden. - TBM maakt pas een uitgaande plaatsbeschrijving op, eens de huurder de woning verlaten heeft. Daardoor wordt veel tijd verloren in het verhuurproces. De visitatiecommissie suggereert aan om een voorcontrole uit te voeren bij het opzeggen van een woning en niet te wachten op de uitgaande plaatsbeschrijving zodat het pand sneller opnieuw verhuurd kan worden. De visitatiecommissie beveelt TBM aan om werk te maken van een inventaris van ouderdom en toestand van ramen, deuren, vloeren, keukens en badkamers om zo een efficientere onderhouds- en renovatieplanning te kunnen opmaken. OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: voor verbetering vatbaar Tieltse Bouwmaatschappij heeft een visie en strategie inzake het gebruik van duurzame technieken, maar heeft nog werkpunten inzake het sensibiliseren van haar huurders (en kopers) naar een zo zuinig mogelijk energiegebruik. In haar bijdrage tot een beter milieu levert TBM inspanningen om geen onnodige ruimte te verspillen in haar nieuwe projecten. Het is wenselijk de ontwerpers duidelijke richtlijnen mee te geven inzake het toepassen van nieuwe duurzame technieken als één van de middelen om bij te dragen tot een beter milieu. De visitatiecommissie beoordeelt deze prestatie als voor verbetering vatbaar. - Voor haar bijdrage tot een beter milieu verwijst de SHM naar de toepassing van hernieuwbare energie in nieuwbouwprojecten: zonneboilers in het project de Vierhoek, warmtepompen en fotovoltaïsche cellen in het project Hoogmolenweg. - TBM levert bewust inspanningen om de ruimte zo rationeel mogelijk te bebouwen. Ze bouwt in principe 35 woningen per ha waar de stad soms opteert voor lagere bebouwingsdichtheid. Ze levert ook een bijdrage tot inbreidingsprojecten in het stadscentrum (Stedemolenstraat en Vierhoek). Op de aanpalende gronden, dichtbij het stadscentrum en in de zorgzone, realiseert TBM een nieuw project van 14 appartementen. - Bij het aanstellen van ontwerpers organiseert de SHM een zgn. architectuurwedstrijd waarbij ze 8 regionale architecten uitnodigt een schetsontwerp in te dienen. Uit het juryverslag van een project van 62 koopwoningen Zuiderweg Tielt blijkt dat men de ontwerpers volledig vrij laat mits te voldoen aan de eisen van de VMSW, er een diversiteit aan woningtypes wordt nagestreefd en er oplossingen worden geformuleerd inzake parkeren en mobiliteit. Er worden geen specifieke eisen inzake duurzaamheid of milieuvriendelijkheid gesteld. evenmin programmatorische eisen gesteld. TBM heeft geen initiatieven genomen inzake sensibiliseren van huurders/kopers tot het onder controle houden van hun energieverbruik en heeft geen zicht op de gas-, elektriciteits- en waterfacturen van haar huurders. - De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om alle losse ecologische bouwstenen die ze tot op heden heeft toegepast vast te leggen in een visienota en strategie inzake haar bijdrage tot een beter milieu. Die tekst kan dan omgezet worden in een programma van eisen aan ontwerpers. Daarnaast is het wenselijk zicht te krijgen op de energielasten van de huurders (en kopers) en op basis daarvan eigen inspanningen om het patrimonium milieuvriendelijker te maken te combineren met het sensibiliseren van huurders voor een zo energiezuinig mogelijk woongedrag. Van de SHM mag verwacht worden dat ze haar bewoners informatie verstrekt en begeleidt met betrekking tot ruimteverwarming, basisventilatie met warmterecuperatie, PRESTATIEBEOORDELING TIELTSE BOUWMAATSCHAPPIJ - PAGINA 16 VAN 50

17 energiezuinige bereiding van sanitair warm water, energiezuinige koeling, binnenverlichting, buitenverlichting, huishoudtoestellen en het voorzien van controlemogelijkheden inzake het verbruik van water, gas en elektriciteit. Het Sociaal Huis in Tielt heeft al op individuele basis initiatieven genomen voor energiescans. Inspiratie kan ook gevonden worden op de website van de Maatstaf Duurzaam Bouwen en Wonen van de Vlaamse Gemeenschap (en uit de visitatierapporten van andere SHM s). De visitatiecommissie acht het wenselijk dat de SHM de ontwerpers duidelijke richtlijnen opgeeft inzake het toepassen van nieuwe duurzame technieken omdat de SHM op die manier een duidelijke bijdrage levert tot een beter milieu. De hoger vermelde suggestie om dit te doen met een programma van eisen is geen doel op zich, maar kan een middel zijn om tot het beoogde resultaat te komen. OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: voor verbetering vatbaar Tieltse Bouwmaatschappij heeft geen duidelijke strategie inzake de aanpasbaarheid en het toegankelijk zijn van haar patrimonium voor verschillende doelgroepen. De visitatiecommissie beoordeelt deze prestatie als voor verbetering vatbaar. - TBM telt 11 woningen (waarvan 10 appartementen) die specifiek zijn aangepast voor rolstoelgebruikers. - De SHM bouwt alle nieuwe woningen rolstoeltoegankelijk, een vereiste voor de financiering van elk project Ze zorgt voor drempelloze toegangen en bredere deuren, wat de mogelijkheid biedt om de woning te blijven gebruiken als een gezinslid tijdelijk gebruik moet maken van een rolstoel of een looprek. - Als er een gezinslid is met een persoonlijke beperking zorgt TBM voor eigen rekening voor lagere handgrepen, inloopdouches en andere kleinere ingrepen. - De SHM helpt de huurder bij aanvragen voor subsidie bij het Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap (VAPH). Volgens TBM hebben slechts een handvol huurders hier een beroep op gedaan. - Uit gesprekken met de welzijnsactoren kwam bevestiging dat de SHM maximale inspanningen levert opdat mensen met een fysieke beperking in hun woning kunnen blijven wonen. De visitatiecommissie mist een duidelijke visie en strategie bij TBM om haar patrimonium flexibel inzetbaar en toegankelijk te maken voor de diverse lokale doelgroepen. De visitatiecommissie beveelt de SHM om hieromtrent doelstellingen uit te werken in functie van renovatie- en nieuwbouwprojecten. PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Eindoordeel: voor verbetering vatbaar In de periode heeft TBM te weinig gedaan om de prioritaire ERP2020-doelen te behalen, vooral inzake dakisolatie en energiezuinige verwarming. De jongste 2 jaar is er duidelijk vooruitgang merkbaar. Met de opmaak van de ERP-planning tot 2019 maakt TBM duidelijk dat ze de ERP-doelen wel zullen halen. Er ontbreekt een inventaris van het patrimonium om een efficiënte en financieel goed onderbouwde onderhouds- en herstelplanning te kunnen opmaken. De visitatiecommissie beveelt TBM aan voor alle woningen een inventaris van de staat van de woningen op te maken die moet dienen voor een onderbouwd meerjarenplan voor onderhoud en renovatie. PRESTATIEBEOORDELING TIELTSE BOUWMAATSCHAPPIJ - PAGINA 17 VAN 50

18 De technisch medewerker zorgt voor snelle en efficiënte herstellingen, maar de visitatiecommissie raadt aan de kwaliteit van de dienstverlening door externe aannemers te analyseren en gepaste acties te ondernemen. TBM heeft oog voor een verantwoorde verdichting in haar nieuwbouwprojecten en voor het bouwen dichtbij stedelijke voorzieningen. Voor haar bijdrage tot een beter milieu is er nog heel wat werk om de huurders te sensibiliseren naar een zo laag mogelijke energiefactuur. Het is wenselijk duidelijke richtlijnen mee te geven aan ontwerpers voor het gebruik van duurzame technieken. De SHM helpt bewoners of kandidaat-huurders met een fysieke beperking maximaal bij de vereiste aanpassingen en zorgt voor een flexibel aanbod voor ouderen. De visitatiecommissie beveelt de SHM om doelstellingen te formuleren voor het flexibel inzetbaar en toegankelijk zijn van haar patrimonium. PRESTATIEBEOORDELING TIELTSE BOUWMAATSCHAPPIJ - PAGINA 18 VAN 50

19 4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie is van mening dat de SHM nog meer inspanningen kan leveren op vlak van prijsbewust bouwen en renoveren. De SHM heeft geen ontwerprichtlijnen om haar verwachtingen aan de architecten bij de aanvang van een nieuwe project te duiden. Bij nieuwbouw- en vervangingsbouw worden ramingen gemaakt tegen 90 à 95% van subsidiabele prijsplafonds. De realisatie ervan leidt in meerdere gevallen tot meerkosten waardoor het bestelbedrag de subsidiabele prijsplafonds soms overstijgt. In renovatieprojecten loopt het ramingsproces niet secuur, waardoor de bestelbedragen vaak veel lager liggen dan de raming. In 2014 werd een projectadviseur aangeworven om het bouwproces beter op te volgen vanaf de ontwerpfase. Het effect daarvan op het betaalbaar bouwen is momenteel nog niet zichtbaar. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties voor het prijsbewust bouwen voor verbetering vatbaar. - Het bouwproces bestaat uit meerdere fasen waarin kostenbeheersing belangrijk is. Allereerst worden ramingsprijzen vergeleken met de kostprijsnormen, vervolgens worden ramingsprijzen vergeleken met het aanbestedingsbedrag (de werkelijke kosten). Ten opzichte van het aanbestedingsbedrag van de werken is ook het uiteindelijke uitvoeringsbedrag of eindbedrag van belang. Dit geeft een indicatie van de mate waarin min- of meerwerken werden toegestaan aan en uitgevoerd door de aannemer. - In de periode 2010 tot en met 2014 werden meerdere projecten gerealiseerd. De visitatiecommissie kon afrekeningen van 6 projecten inkijken, zowel nieuwbouw, vervangingsbouw als renovaties. Bij het renovatieproject in de Monseigneur Christiaenstraat wordt een raming berekend aan 90% van de (toenmalig van toepassing zijnde) NFS2-norm, maar bij de realisatie zijn er contractwijzigingen waardoor de norm uiteindelijk met 4% wordt overschreden. Tijdens de bouwwerken werd vastgesteld dat in plaats van een betonnen vloerplaat, een kruipkelder onder bepaalde woningen aanwezig was, dewelke niet toeliet constructief op te bouwen. De visitatiecommissie oordeelt dat een goede inventaris deze extra kosten had kunnen vermijden. (zie ook onze aanbeveling daartoe bij OD 2.1). In de Deken Darraslaan-Gierigaardstraat werden 26 nieuwe huurwoningen gebouwd. Het project werd geraamd en gegund aan 95% van de subsidiabele plafonds van de VMSW. Bij realisatie worden meerwerken gerealiseerd ten belope van 3,6%, waardoor de subsidieerbare norm niet overschreden wordt. Er werd een installatie voor satellietschotels voorzien. Na advies van de brandweer werden bijkomend tevens brandwerende deuren geplaatst. Vervolgens waren er ook extra werken nodig na het vaststellen van instabiele grond. De visitatiecommissie oordeelt dat een goede grondsondatie dit had kunnen voorkomen, alhoewel dit pas na de sloop konden gebeuren. In de Leiaardsboomstraat heeft de vervangingsbouw van tussenwoningen tot problemen geleid, volgens de SHM omwille van slechte prestaties van een projectleider bij de aannemer. Intussen werd een nieuwe projectleider aangesteld waardoor terug vooruitgang geboekt wordt. De SHM heeft een gerechtsdossier lopende om een schadevergoeding te eisen. De SHM wil wel kostprijsbewust bouwen en streeft naar ramingen van 90 à 95% maar de procesbeheersing is ontoereikend om deze ramingen ook in de praktijk te realiseren. - Hoewel in het uiteindelijke voordeel van de SHM, blijkt ook uit het feit dat renovatieopdrachten aanbesteed worden tegen 60 à 70% van het ramingsproces, dat het proces dat tot ramingen leidt bij de SHM, niet betrouwbaar is. De visitatie verwijst ook hierbij naar het belang van de goede inventaris (OD 2.1). PRESTATIEBEOORDELING TIELTSE BOUWMAATSCHAPPIJ - PAGINA 19 VAN 50

20 - De betaalbaarheid van het bouwen start bij het verwerven van betaalbare gronden. Van bij het verwerven van de grond, gaat de SHM op zoek naar de mogelijkheid om het bouwproject te rendabiliseren. Daarom maakt de SHM alvorens te verwerven, potentieelinschatting en vraagt een schattingsverslag. Indien dit kan leiden tot een haalbaar project, wordt dit voorgelegd aan de raad van bestuur. Zo wenst de SHM voor het project op de Wingesesteenweg een dichtheid van 35 woningen per ha realiseren omwille van de betaalbaarheid. Het overleg daarover gebeurt in een stuurgroep waarin zowel de SHM als de stad Tielt participeren. (OD 1.1) - TBM hanteert een grondige aanpak bij de selectie van architecten maar de visitatiecommissie suggereert om kwaliteitseisen te koppelen aan het beoordelen van het ontwerp zoals streven naar betaalbaarheid, grote duurzaamheid, onderhoudsvriendelijk materiaalgebruik,,.. De SHM voert een grondig selectieproces door voldoende architecten aan te spreken (6 à 7) om deel te nemen aan een wedstrijd. De architecten krijgen een opdrachtomschrijving via een potentieelinschatting van de SHM (typologie en doelgroepen). Er wordt een stijlschets gevraagd met een inplantingsplan en indeling van de woningen (waar bijvoorbeeld liften komen) samen met een prijsraming. Na selectie door een jury, worden soms 2 architecten gevraagd om hun voorstel verder uit te werken. Daarvoor voorziet de SHM een vergoeding. De visitatiecommissie suggereert om de vergoeding in evenwicht te brengen met de kwaliteitseisen die ze in de toekomst aan het ontwerp zou kunnen stellen. - Momenteel beschikt de SHM niet over ontwerprichtlijnen. Ontwerprichtlijnen kunnen de kostprijs verlagen. TBM baseert zich nu op de normen en contracten die via de VMSW ter beschikking gesteld worden. De visitatiecommissie merkt op dat de historisch opgebouwde ervaring van de SHM met vroegere bouwprojecten niet doorgegeven werd aan de huidige generatie van werknemers. Daarom beveelt de visitatiecommissie aan om onder meer op basis van de beschikbare ervaring ontwerprichtlijnen op te stellen die de SHM kan overhandigen bij het opstarten van een nieuw project. - Eenmaal het ontwerpbureau is aangesteld, wordt het project door de projectadviseur opgevolgd. Bestekken worden extra nagekeken door deze projectadviseur en hij volgt nadien ook alle werven op. Deze medewerker is pas in dienst sinds eind De SHM heeft de keuze gemaakt om niet renoveerbare woningen te verkopen (OD 1.2). De SHM definieert niet renoveerbare woningen als woningen die nog als enige eigendom zijn van de SHM tussen een rij van woningen met private eigenaars en waar de renovatie meer dan 80% van de nieuwbouw bedraagt. De visitatiecommissie suggereert voldoende kritisch om te gaan met de verkoop van niet renoveerbare huizen omdat dit het totale patrimonium doet afnemen. Éenmaal de renovatiekost 80% van de nieuwbouw overstijgt, kan de SHM wel de keuze maken voor vervangingsbouw via financiering door de VMSW. Uit de gesprekken met de ambtenaren en beleidsverantwoordelijken blijkt dat TBM van bij de ontwikkelingsfase, met hen in overleg treedt. Dit is niet altijd zo geweest, maar na verhelderend overleg tussen de beleidsmakers en de SHM in 2015, is er veel verbeterd. Dit leidt beter doordachte projecten met meer draagvlak. PRESTATIEBEOORDELING TIELTSE BOUWMAATSCHAPPIJ - PAGINA 20 VAN 50