Uitspraken. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraken van de Huurcommissie Verzoeken Betalingsverplichting kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Gedempte Zuiderdiep 3 B KM HA GRONINGEN Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummers Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker [xxx] Hierna te noemen: huurder [xxx] Wederpartij [xxx] Hierna te noemen: verhuurder [xxx] Kern van de uitspraken De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten over de periode 1 juli 2013 tot en met 31 december 2013 bedraagt 398,32. De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten over het jaar 2014 bedraagt 799, I Verloop van de procedures De Huurcommissie ontving op 10 juli 2015 twee verzoeken van de huurder. Daarin vraagt hij aan de Huurcommissie om zijn betalingsverplichting voor de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten over de periode 1 juli 2013 tot en met 31 december 2013 () en het jaar 2014 () vast te stellen. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Daarvoor is op 8 oktober 2015 een onderzoek ter plaatse uitgevoerd. De gegevens van dat onderzoek zijn verwerkt in dit onderzoeksrapport van 23 oktober Bij de verhuurder zijn de rekeningen van de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten opgevraagd. Deze rekeningen zijn gecontroleerd. Pagina 1 van 8

2 De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Deze verzoeken zijn ter zitting behandeld tezamen met de verzoeken van de huurders woonachtig aan de Gedempte Zuiderdiep 3 B kamers 6 en 10 te Groningen. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring gemachtigden van de huurder: Bij de gemeenschappelijke roerende zaken zijn kosten voor een router, bekabeling, muurdozen, switch en boilerinstallatie opgevoerd. Deze kosten hebben betrekking op de aansluiting en zijn eenmalige kosten voor de verhuurder. Huurder hoeft dit niet te betalen; Ik vraag me af waarom bij het water de facturen van 3A en 3B worden doorberekend? De graaddagen voor gas en elektra zijn juist toegepast door de rapporteur; Ik vraag me af of het schilderen contractueel overeengekomen is voor kamer 10?; Deze huurders hebben niet om ramen wassen gevraagd, de kosten zijn niet voor hun rekening, indien iemand anders daarom vraagt; Het vuil is niet van deze huurders afkomstig. Er lag wel vuilnis op het balkon. Het is geen collectieve verantwoordelijkheid, tenzij verhuurder een ultimatum geeft; De boiler is een onroerende zaak, extra comfort, desondanks moeten meerdere huurders tegelijk kunnen douchen. Het betreft apparatuur voor het kunnen leveren van een dienst; Verhuurder komt regelmatig terug op de uitspraak voor de Noorderstationsstraat. Deze uitspraak klopt niet, wij hebben daar diverse keren een klacht over laten uitgaan naar de Huurcommissie. Het is niet terecht dat deze zaak als richtlijn wordt genomen; Soms is het financieel belang niet groot genoeg om naar de kantonrechter te gaan. COU2G ENV Pagina 2 van 8

3 Korte samenvatting verklaring verhuurder: Ik overhandig de commissie mijn pleitnota welke ik met haar zal doornemen; Kosten gas- en elektraverbruik: het verbaast mij hoe de onderzoeker aan zijn verbruikscijfers voor de woningen komt. Er zijn twee facturen ingeleverd van Essent voor gas en elektra, in totaal 5.542,55 (periode tot ) en 6.089,93 (periode tot ). Voor 2013 heeft de onderzoeker in totaal voor gas en elektra 170, ,87 = 271,22 voor 6 maanden, voor 12 maanden zou het dan 542,44 zijn. Voor 2014 kom je in totaal uit op 485,35 voor 12 maanden. Als ik de jaarrekening van Essent voor de 1 e periode deel door 10 kom ik uit op 554,25. Deel deze eerst door 2 wegens 6 maanden gehuurd in 2013 = 277,12. Als ik de jaarrekening van Essent voor de 2 e periode deel door 10 kom ik uit op 608,93. Als ik beide optel kom ik op een Essent rekening uit van 886,05. De onderzoeker komt uit in 2013 en 2014 op 756,57. Ik zit dan met een verschil van 129,48. Ik ben van mening dat de graaddagenberekenmethode niet correct is uitgevoerd. Het verschil is veel te groot; De facturen voor water hebben betrekking op de mensen die daar bij elkaar horen, het zijn de meters van 3A en 3B; Op 17 december 2014 zijn de ramen gewassen; De onderzoeker weigert de factuur van de schilder van de gemeenschappelijke ruimtes mee te nemen. Schilderwerk hoort normaliter, als niet afgesproken, voor de huurder. Echter gemeenschappelijke ruimtes mogen door de verhuurder geschilderd worden en doorberekend naar de huurder. Hier zijn al meerdere uitspraken over geweest. In ZKN en ZKN is het schilderwerk in de gemeenschappelijke ruimtes wel meegenomen in de afrekening servicekosten door de Huurcommissie. Onderhoudskosten zoals onderzoeker stelt kunnen NIET via het puntensysteem in rekening gebracht worden bij de huurder. Hier slaat de onderzoeker dus de plank mis. Schilderwerk is in principe voor de huurder, in algemene ruimtes is dat lastig wegens huurwisselingen etc. Daarom heeft verhuurder dit overgenomen. Hier moet echter wel voor betaald worden. In ieder geval zijn huurder van kamer 10 en verhuurder overeengekomen dat al het onderhoud en schilderwerk wordt overgenomen door verhuurder en dat daarvoor kosten in rekening gebracht worden; De huurders hebben verhuurder zelf gevraagd om de ramen schoon te maken. Ik verwijs de commissie hiervoor naar de door mij bijgevoegde mail d.d. 28 november 2014; Schoonmaakkosten gemeenschappelijke ruimten/vuilafvoer: de huurders hebben er in 2014 een grote zooi van gemaakt. Op een gegeven moment lag het balkon vol met afvalzakken, ook de gangen lagen vol. Veel van de zakken waren helemaal doorgelekt. Ik heb de huurder er verschillende malen op gewezen dat zij hun eigen troep moesten opruimen. Op een gegeven moment kreeg ik klachten van de makelaar die bezichtigingen had om de ruimte te verhuren. Ze kregen de woonruimtes niet verhuurd wegens alle troep en stank in gangen/hallen en balkon. Pagina 3 van 8

4 De huurders hebben een paar keer een ultimatum gekregen om op te ruimen, als zij dat niet zouden doen zou ik het zelf doen maar de kosten worden dan doorberekend. Er lag zoveel afval op het balkon dat er op een gegeven moment twee personen alles hebben moeten weghalen, ze hebben wel twee karren vol met afval verwijderd op één dag. Een kar met afval aanbieden aan het afvalbrengstation kost ook al ruim 60,00. Ik vind de in rekening gebrachte facturen niet te hoog gezien de rommel die er lag. Een rit van Gedempte Zuiderdiep naar het afvalbrengstation is al 30 minuten heen en 30 minuten terug, dan nog kar legen en nog een keer heen en weer. Belastingen en heffingen zal ik dan doorberekenen naar de huurders zelf buiten deze afrekening om; De boiler zit er als extra comfort naar de huurders toe, deze staat los in een kast en is een roerende zaak. Ik had gehoopt dat de rapporteur deze op waarde zou schatten. Een boiler kan niet verhaald worden via de puntentelling maar zit er wel als extra comfort voor de huurders. Als de boiler er niet had gezeten hadden de huurders het moeten doen met alleen het combi gedeelte van de cv en kunnen er niet tegelijk meerdere mensen douchen. Het contractueel overnemen van onderhoud geldt voor kamer 6, met ingang van 1 augustus Het is een rekening van 2011 maar wordt afgeschreven over vijf jaar; Op de vraag van de commissie waarom ik geen afrekening stuur naar de huurders, kan ik opmerken dat ik dat voorheen nooit heb gedaan, huurders vroegen er niet om. Het is administratief gezien veel werk en we hebben veel verbouwingen gehad. We gaan er nu weer mee beginnen; III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt de eindafrekening voor de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten. De Huurcommissie kan het bedrag verlagen als blijkt dat het hoger is dan de daadwerkelijk gemaakte kosten. Als er geen eindafrekening is stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting van de huurder voor de onderzochte kostenposten vast op basis van de aangetoonde daadwerkelijk gemaakte kosten. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Eindafrekening kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten De huurder heeft gedurende de periode 1 juli 2013 tot en met 31 december 2014 de woonruimte gehuurd. De verhuurder heeft geen overzicht van de in die periode gemaakte kosten verstrekt. Het voorschot voor de servicekosten bedroeg in die periode 100,00 per maand. Rapportage De rapporteur adviseert de Huurcommissie het bedrag voor de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten over de periode 1 juli 2013 tot en met 31 december 2013 vast te stellen op 371,81 en over het jaar 2014 op 692,58. Pagina 4 van 8

5 Beoordeling Huurcommissie Mede op basis van hetgeen ter zitting aan de orde is gekomen, ziet de commissie voor enkele kostenposten aanleiding om van het rapport af te wijken. Zij gaat daar hiernavolgend per kostenpost nader op in. Gas en elektra De commissie passeert het bezwaar van verhuurder voor wat betreft de posten gas en elektra. De rapporteur heeft naar haar oordeel, conform beleid van de Huurcommissie, de graaddagenmethodiek juist toegepast. Op basis van hetgeen verhuurder stelt, ziet de commissie geen reden hiervan af te wijken. Gemeenschappelijke roerende zaken - schilderwerk De commissie is van oordeel dat verhuurder naast de kosten voor de wasmachine, -droger, stofzuiger, sensorlampen, linoleum trap begane grond, vloerbedekking trappen en brandblussers ook de kosten voor het schilderwerk in de gemeenschappelijke ruimten ad ,00 aan huurders in rekening mag brengen. Herberekening wijst dan het volgende uit: 980, ,00 = 3.100,00 : 60 = 51,67 per maand : 8 huurders = 6,46. Huurders aandeel over de periode 1 juli 2013 tot en met 31 december 2013 bedraagt dan: 6 x 6,46 = 38,75. Huurders aandeel over het jaar 2014 bedraagt: 12 x 6,46 = 77,52. Gemeenschappelijke roerende zaken - boiler + computerapparatuur De commissie is van oordeel dat de boiler onroerend is. De kosten ervan moeten uit de kale huurprijs worden bekostigd. In tegenstelling tot hetgeen gemachtigden van huurder aangeven, mogen de kosten voor de computerapparatuur naar haar mening wel aan huurders in rekening worden gebracht. Dit betreft apparatuur ten behoeve van het internet en is naar haar oordeel roerend. Zij ziet daarom geen reden hiervoor af te wijken van het rapport. Glazen wassen De commissie acht het redelijk dat de kosten voor het wassen van de ramen aan huurders in rekening worden gebracht. Dit is op verzoek van een huurder uitgevoerd en er is hier sprake van een collectief belang. Huurders aandeel bedraagt: 100,00 : 10 huurders = 10,00. Pagina 5 van 8

6 Schoonmaakkosten gemeenschappelijke ruimten / vuilafvoer De commissie acht het redelijk dat de kosten van het vuilafvoer aan huurders in rekening worden gebracht. Verhuurder heeft huurders diverse malen -tevergeefsverzocht de troep op te ruimen en heeft uiteindelijk zelf deze taak op zich genomen. De kosten ervan mogen daarom aan huurders worden doorberekend. Huurders aandeel bedraagt: 2 x 175,00 : 8 huurders = 43,75. In afwijking van de rapportage stelt de Huurcommissie huurders betalingsverplichting als volgt: 1 juli 2013 tot en met 31 december 2013 Gas 170,35 Elektra 100,87 Water 19,38 ADSL Telfort / TV Ziggo 23,13 Roerende zaken kamer (laminaat/lampen/koelkast/kookplaat) 42,48 Gemeenschappelijke roerende zaken 38,75 Gemeenschappelijke roerende zaken (computerapparatuur) 3,36 24-uurs onderhoudscontracten CV en boiler 0,00 Schoonmaakkosten gemeenschappelijke ruimten / vuilafvoer 0, Subtotaal 398,32 Gemeentelijke heffingen n.v.t. Administratiekosten 0, Totaal 398, Gas 314,83 Elektra 170,52 Water 44,32 ADSL Telfort / TV Ziggo 46,75 Roerende zaken kamer (laminaat/lampen/koelkast/kookplaat) 84,96 Gemeenschappelijke roerende zaken 77,52 Gemeenschappelijke roerende zaken (computerapparatuur) 6,72 24-uurs onderhoudscontracten CV en boiler 0,00 Glazenwassen 10,00 Schoonmaakkosten gemeenschappelijke ruimten / vuilafvoer 43, Subtotaal 799,37 Gemeentelijke heffingen n.v.t. Administratiekosten 0, Totaal 799,37 Pagina 6 van 8

7 Belastingen en/of heffingen De voor rekening van de huurder komende belastingen en/of heffingen zijn niet in de huur inbegrepen. De huurder moet overheidsheffingen betalen als belastingplichtige, niet op grond van de huurovereenkomst. De Huurcommissie beoordeelt niet of een aanslag al dan niet terecht is opgelegd. Overigens is de huurder wel verplicht deze heffingen aan de verhuurder te betalen wanneer deze de heffingen op eigen naam voor de huurder heeft voldaan. Conclusie/ Gevolgen van deze uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten over de periode 1 juli 2013 tot en met 31 december 2013 bedraagt 398,32 en over het jaar ,37. Legesbeoordeling De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. De verhuurder heeft geen eindafrekening verstrekt en de commissie stelt huurders betalingsverplichting op lagere bedragen vast dan hij aan voorschotten heeft betaald. De Huurcommissie stelt de verhuurder daarom in het ongelijk. De verhuurder moet de leges betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten over de periode 1 juli 2013 tot en met 31 december 2013 bedraagt 398,32. De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten over het jaar 2014 bedraagt 799,37. Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraken is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraken een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met de beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraken naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 2 x 25,00 leges betalen. De huurder krijgt zijn betaalde legesvoorschotten terug. Pagina 7 van 8

8 Deze uitspraken zijn zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. GRONINGEN, De Huurcommissie, mr. J.A.M. Schuurbiers Zittingsvoorzitter drs. A.H.M.G. Engbers en M.A.J. van Veen-de Haan Zittingsleden Pagina 8 van 8