Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Betalingsverplichting kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Nieuwe Ebbingestraat 53 A KM 5-2 ET VZ 9712 NE GRONINGEN Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker [xxx] Hierna te noemen: huurder [xxx] Wederpartij [xxx] Hierna te noemen: verhuurder [xxx] Kern van de uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over de periode 1 oktober 2014 tot en met 31 december 2014 bedraagt 283, I Verloop van de procedure De Huurcommissie ontving op 28 juli 2015 een verzoek van de huurder om de eindafrekening van de servicekosten over de periode 1 oktober 2014 tot en met 31 december 2014 te beoordelen. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Daarvoor is op 28 oktober 2015 een onderzoek uitgevoerd. Bij de verhuurder zijn de rekeningen van de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten opgevraagd. Deze rekeningen zijn gecontroleerd. De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. COU2G ENV II Zitting Zittingsdatum: De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. De verhuurder heeft op 31 december 2015 schriftelijk zijn standpunt toegelicht. Pagina 1 van 8

2 Voor aanvang van de zitting is aan de gemachtigden van huurder en verhuurder de door de rapporteur opgestelde herberekening van de kostenposten gas en elektra overhandigd. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring gemachtigden van de huurder: De aanpassing op het rapport over de kostenposten gas en elektra die we kort voor de zitting hebben ontvangen, klopt; Het schilderwerk van de kamer is niet overeengekomen, en evenmin geleverd gedurende de huurovereenkomst; 24 uur schilderwerk aan deze kamer zou erg veel zijn, evenals het bedrag dat verhuurder in rekening wil brengen; schilderwerk valt niet onder de kleine herstellingen; Het huurcontract is een standaardcontract van de makelaar; Er zijn 2 nota's over de geiser overgelegd, ieder van 31,32; deze kunnen in de berekening meegenomen worden; uit de nota van de cv blijkt niet dat er sprake is van 24 uurservice; onderhoud van de cv is voor rekening van verhuurder; er is geen nota over de periode juli-december 2014; Er is door verhuurder geen internet/tv geleverd aan huurder; in het verzoekschrift is ten onrechte aangegeven dat dit wel zo is; huurder heeft zelf gezorgd voor internet/tv; We stemmen in met een verdeling van de kosten voor brandblussers van 50% huurder en 50% verhuurder; We hebben er bezwaar tegen als er alsnog rekening wordt gehouden met door verhuurder tijdens de zitting aangedragen facturen; Mogelijk heeft verhuurder eerder wel een nota voor roerende zaken (inventaris kamer) geleverd die ten onrechte niet in het dossier is opgenomen. Het is akkoord als dit onderzocht wordt. Korte samenvatting verklaring gemachtigden van de verhuurder: Als er een kamer leegkomt in het pand wordt er geschilderd, onderhoud gepleegd en eventueel een up-grade gedaan, dit gebeurt niet tijdens de bewoning; de kamer is dan netjes, we willen het alleen maar mooier maken; Er is een aparte factuur geleverd voor cv-onderhoud van een firma die 24 uurservice levert: bellen is komen; We vinden het niet terecht om maar 50% van de kosten voor de brandblussers aan huurder door te berekenen; dit moet 100% zijn; De huurders regelen inderdaad zelf internet/tv; Er is diverse apparatuur in de kamer geplaatst die moet worden doorberekend; ook is er laminaat aanwezig; de keuken is geheel demontabel en dus roerend; Er is een nota van 1 september 2014 geleverd van deze zaken tegelijk met de andere facturen; de kosten bedragen voor de vloer een kleine 900,00; voor de keuken 189,00, voor de kookplaat 118,00 en de afzuigkap 94,00; exclusief Btw komt de inventaris op circa 1200,00; we schrijven in 5 jaar af, dat is zo'n 240,00 per jaar. Naar aanleiding van de behandeling op de zitting heeft de Huurcommissie een nader onderzoek naar en een herberekening van de kostenposten 'inventaris Pagina 2 van 8

3 kamer', 'schilderwerk kamer', 'geiser', c.v-abonnement', 'brandblussers, 'onderhoud c.v. en verlichting' en signaallevering media' noodzakelijk geacht. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt de eindafrekening voor de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten. De Huurcommissie kan het bedrag verlagen als blijkt dat het hoger is dan de daadwerkelijk gemaakte kosten. Als er geen eindafrekening is stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting van de huurder voor de onderzochte kostenposten vast op basis van de aangetoonde daadwerkelijk gemaakte kosten. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Eindafrekening kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten De huurder heeft gedurende de periode 1 oktober 2014 tot en met 31 december 2014 de woonruimte gehuurd. De verhuurder heeft over deze periode een bedrag van 420,00 in rekening gebracht. De verhuurder heeft geen overzicht van de in die periode gemaakte kosten verstrekt. De verhuurder heeft voor de overige servicekosten het voorgeschreven formulier aan de huurder en huurcommissie verstrekt. Rapportage De rapporteur adviseert de commissie het bedrag voor de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over de periode 1 oktober 2014 tot en met 31 december 2014 te stellen op 431,40. Beoordeling Huurcommissie In wat de huurder of de verhuurder ter zitting heeft verklaard, ziet de commissie aanleiding om van het rapport af te wijken. De kostenposten 'schilderwerk kamer' en 'signaallevering televisie (media)' worden op 0,00 gesteld. Gebleken is dat de uitvoering van het schilderwerk is uitgevoerd voordat de huurovereenkomst is ingegaan, en daarnaast was deze kostenpost niet overeengekomen. Huurder heeft zelf een abonnement afgesloten voor internet, zodat de kostenpost 'signaallevering televisie (media)' op 0,00 wordt gesteld. De kostenposten 'inventaris kamer', 'geiser', c.v-abonnement', 'brandblussers, 'onderhoud c.v. en verlichting' worden aangepast. Verhuurder heeft op de zitting een nota d.d van de zaken die hij heeft meeverhuurd, getoond. De commissie acht het aannemelijk dat deze nota in de set ASK-stukken zat die in oktober 2015 aan de Huurcommissie is gestuurd; kennelijk is deze niet in het digitale dossier opgenomen. De commissie is van oordeel dat de daarvoor in aanmerking komende roerende zaken in de berekening moeten worden opgenomen. Van de geiser en de c.v. zijn de nota's opnieuw beoordeeld; ook is bekeken of de nota's betrekking hebben op de te onderzoeken periode. De kosten voor brandblussers mogen voor 50% aan huurder worden doorberekend. Het vorenstaande leidt tot de volgende berekening: Pagina 3 van 8

4 Gas / elektriciteit Verhuurder heeft facturen van het Energiebedrijf verstrekt, Waaruit blijkt dat de totale kosten 5.803,43 hebben bedragen in de onderzoeksperiode 24 maart 2014 tot 24 maart De kosten zijn opgebouwd uit gas en stroom: Kosten stroom 1.327,42 Kosten gas 4.476,01 Totaal 5.803,43 Om de kosten om te rekenen naar de onderzoeksperiode, wordt gebruik gemaakt van de graaddagenmethode. Bij deze methode wordt er van uit gegaan dat er pas gestookt wordt als het kouder is dan 18 C. Dit is de stookgrens. Het aantal graaddagen geeft aan hoeveel graden de werkelijke temperatuur kouder is geweest dan deze stookgrens. Maand Januari 486,4 560,6 Februari 166,5 523,5 Maart 362,1 448,6 April 201,2 286,4 Mei 169,4 210,1 Juni 103,8 122,2 Juli 24,7 61,5 Augustus 94,8 19,8 September 94,8 Oktober 164,5 November 383,5 December 526,2 Totaal: 2.777,9 * Bron: Connerga (gewogen gemiddelde graaddagen) Het aantal graaddagen in de factuurperiode bedraagt 3.474,64 waarvan 1.074,20 in de onderzoeksperiode. De kosten in de onderzoeksperiode bedragen daarom 1.074,20 / 3.474,64 e deel van 4.476,01 = 1383,81. Het aandeel van de huurder is 1/9 e deel van 1.383,81 = 153,76. Elektra Maand Verbruik Maand Verbruik januari 10 % Juli 6 % februari 8 % augustus 7 % maart 9 % september 8 % april 8 % oktober 9 % mei 8 % november 10 % juni 7 % december 10 % Van de factuur heeft 101 % betrekking op de onderzoeksperiode. Van de kosten van de factuur komt daarom 29 % ten laste van de onderzoeksperiode. Pagina 4 van 8

5 De kosten in de onderzoeksperiode bedragen daarom 29 / 101 e deel van 1.327,42 = 381,14. Het aandeel van de huurder is 1/9 e deel van 381,14 = 42,35. Water De verhuurder heeft een factuur van Waterbedrijf Groningen verstrekt over de periode 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014 van 284,00. Het waterverbruik is gelijkmatig over het jaar verdeeld. Van deze factuur wordt daarom het aantal maanden in de onderzoeksperiode berekend. De kosten in de onderzoeksperiode bedragen daarom 3/12 e deel van 284,00 = 71,00. Het aandeel van de huurder is 1/9 e deel van 71,00 = 7,89. Verbouw kamer Verhuurder berekent deze kosten aan de huurder door als servicekosten. Deze kosten mogen echter niet als servicekosten bij de huurders in rekening worden gebracht. Deze kosten zijn voor rekening van de verhuurder. De kosten voor verbouw kamer kunnen daarom niet aan de huurders worden doorberekend. In de totaaltelling wordt een bedrag opgenomen van 0,00. Inventaris kamer In de servicekosten mag een gebruiksvergoeding voor roerende zaken berekend worden. Deze vergoeding bedraagt jaarlijks 20% van de waarde van de goederen. Voor duurzame goederen is de jaarlijkse vergoeding 10% van de waarde. Uit het onderzoek blijkt dat de volgende goederen in gebruik zijn gegeven. De verhuurder heeft hiervoor een factuur van een Klus en Montagebedrijf verstrekt: - Keuken incl. plaatsen 1.003,70 - Fermacell vloerplaten incl. montage 334,57 - Laminaat incl. leggen 717,53 - Koelkast 228,46 - Kookplaat 142,43 - Afzuigkap plus koolstoffilter 113,75 - Wastafel incl. af- en aanvoer water etc 238,97 Totaal 2.779,41 De keukenonderdelen incl. plaatsen, afzuigkap en wastafel worden aangemerkt als onroerende zaken. Daarbij is niet alleen van belang of de zaken demontabel zijn, maar ook of zij naar aard en bestemming tot het gehuurde behoren. Deze worden buiten beschouwing gelaten, omdat de vergoeding hiervan deel uitmaakt van de kale huurprijs. De totale kosten komen hiermee op: 2.779,41 -/ ,42 = 1.422,99. De overblijvende zaken worden aangemerkt als niet-duurzame goederen. De gebruiksvergoeding hiervoor bedraagt 20% van 1.422,99 = 284,60 (verbruiksvergoeding per jaar). Het aandeel van de huurder is 3/12 e deel van 284,60 = 71,15. Schilderwerk kamer De huurder heeft bij de zitting laten weten dat schilderwerk niet was overeengekomen tussen huurder en verhuurder. Tevens waren deze werkzaamheden vóór ingangsdatum van het huurcontract uitgevoerd. Gelet hierop neemt de Huurcommissie deze kosten niet mee. Het aandeel van de huurder is 0,00. Huur geiser en abonnement CV Verhuurder heeft facturen van Energiewacht verstrekt, waaruit blijkt dat de totale Pagina 5 van 8

6 kosten 180,16 hebben bedragen in de onderzoeksperiode 1 januari 2014 tot en met 31 december De kosten zijn opgebouwd uit huur geiser en abonnement CV: Kosten huur geiser 125,28 Kosten abonnement CV incl. 21 % BTW 54,88 Totaal 180,16 De verhuurder heeft het onderhoud van de CV al in rekening gebracht volgens de facturen van het installatiebedrijf (zie "Onderhoud CV en verlichting") Deze kosten mogen dan niet weer opnieuw aan de huurders worden doorberekend. De kosten bedragen daarom 3/12 e deel van 125,28 = 31,32. Het aandeel van de huurder is 1/9 e deel van 31,32 = 3,48. Onderhoud brandblussers De verhuurder heeft een factuur verstrekt, waaruit blijkt dat de totale kosten in de onderzoeksperiode 43,02 bedragen. De brandblusser is voor zowel de huurders, als voor de verhuurder van belang. De totale kosten mogen daarom niet volledig aan de huurders doorberekend worden. De Huurcommissie houdt een verdeling aan waarbij 50% van de kosten ten laste van de huurders komt en 50% ten laste van de verhuurder. De kosten voor de huurders bedragen daarom 50% van 43,02 = 21,51. De kosten in de onderzoeksperiode bedragen daarom 3/12 e deel van 21,51 = 5,38. Het aandeel van de huurder is 1 / 9 e deel van 5,38 = 0,60. Onderhoud CV en verlichting Verhuurder heeft een factuur van een installatiebedrijf verstrekt, waaruit blijkt dat het gaat om onderhoudscontract CV en verlichtingsarmaturen. Onderhoudscontract CV 146,42 OH verlichtingsarmaturen 107,54 Totaal 253,96 Onderhoudscontract CV: De verhuurder heeft een onderhoudsplicht voor deze installatie. De kosten voor het onderhoud kunnen daarom niet aan de huurders doorberekend worden. De kosten bestaan echter voor een deel uit kosten voor de 24-uurs-service. De kosten voor deze extra service mogen wel doorberekend worden. Uit de facturen blijkt dat 146,42 betrekking heeft op deze service. De kosten in de onderzoeksperiode bedragen 3/12 e deel van 146,42 = 36,61. Het aandeel van de huurder is 1 / 9 e deel van 36,61 = 4,07. Verlichtingsarmaturen: Deze servicekosten mogen niet als servicekosten bij de huurders in rekening worden gebracht. De kosten voor verlichtingsarmaturen kunnen daarom niet aan de huurders doorberekend worden. Signaallevering televisie/internet De huurder heeft een eigen abonnement. De Huurcommissie houdt voor deze kosten 0,00 aan. Huismeester Voor deze servicekosten heeft de Huurcommissie geen facturen van ontvangen, zij gaat er vanuit dat deze diensten niet geleverd zijn en houdt voor deze kosten 0,00 aan. Schoonmaakkosten gemeenschappelijke ruimten Voor deze servicekosten heeft de Huurcommissie geen facturen van ontvangen, de Huurcommissie gaat er vanuit dat deze diensten niet geleverd zijn en zij houdt voor deze kosten 0,00 aan. Pagina 6 van 8

7 Beheer- en administratiekosten De verhuurder kan alleen administratiekosten in rekening brengen als de afrekening aan de huurder is verstrekt. De Huurcommissie houdt in de totaaltelling daarom 0,00 aan. Belastingen en/of heffingen De voor rekening van de huurder komende belastingen en/of heffingen zijn niet in de huur inbegrepen. De huurder moet overheidsheffingen betalen als belastingplichtige, niet op grond van de huurovereenkomst. De Huurcommissie beoordeelt niet of een aanslag al dan niet terecht is opgelegd. Overigens is de huurder wel verplicht deze heffingen aan de verhuurder te betalen wanneer deze de heffingen op eigen naam voor de huurder heeft voldaan. Dit leidt tot de volgende totaaltelling: Servicekosten over de periode: 1 oktober 2014 tot en met 31 december 2014 Voor huurders woonruimte: - Gas 153,76 - Elektriciteit 42,35 - Water 7,89 - Verbouw kamer 0,00 - Inventaris kamer 71,15 - Schilderwerk kamer 0,00 - Huur geiser en abonnement CV 3,48 - Onderhoud brandblussers 0,60 - Onderhoud CV en verlichting 4,07 - Signaallevering televisie/internet 0,00 - Huismeester 0,00 - Schoonmaakkosten gemeenschappelijke ruimten 0,00 - Zuiverings- en afvalstofheffingen / Verontreinigingsheffing/ n.v.t. - Beheer- en administratiekosten 0,00 Totaal 283,30 In afwijking van de rapportage stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting vast op 283,30 Conclusie / Gevolgen van deze uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over de periode 1 oktober 2014 tot en met 31 december 2014 bedraagt 283,30. Legesbeoordeling De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. De verhuurder heeft geen eindafrekening verstrekt. Daarnaast stelt de Huurcommissie stelt de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten lager vast dan het totaal van de door huurder betaalde maandelijkse voorschotten. De Huurcommissie stelt de huurder daarom in het gelijk. De verhuurder moet de leges betalen, de huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Pagina 7 van 8

8 Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De totale betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over de periode 1 oktober 2014 tot en met 31 december 2014 bedraagt 283,30. Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met de beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 25,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. GRONINGEN, 20 maart 2016 De Huurcommissie, mr. J.H. Bloksma drs. A.H.M.G. Engbers en J.W. Hospes Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 8 van 8