Jaarrapportage huurteam Utrecht. januari december 2015

Transcriptie

1 Jaarrapportage huurteam Utrecht januari december

2 Samenvatting jaarrapportage huurteam Utrecht 2015 Het doet ons genoegen u de resultaten van het huurteam te presenteren over het jaar In deze samenvatting treft u een overzicht van de belangrijkste resultaten van het huurteam. Het huurteam Utrecht is gestart in september 2010 en sinds januari 2012 voert Urbannerdam het huurteam uit in opdracht van de gemeente Utrecht. Het huurteam Utrecht heeft als doel de huurprijs van particuliere huurwoningen in Utrecht in overeenstemming te brengen met de huurprijswetgeving (puntensysteem). Op verzoek van de huurder wordt de kamer onderzocht, en getoetst op huurprijs, achterstallig onderhoud en gebreken. Ook wordt het huurcontract gecontroleerd. Indien knelpunten worden gesignaleerd gaat het huurteam namens de huurder in gesprek met de verhuurder en voert indien nodig namens de huurder een procedure bij de huurcommissie. Het huurteam speelt een belangrijke rol in de aanpak van huisjesmelkers. Het huurteam heeft een preventieve werking door het aanpakken van te hoge huren, achterstallig onderhoud, servicekosten en all-in-huren. Verhuurders moeten achteraf teveel betaalde huren en servicekosten terugbetalen, de huur kan tijdelijk worden verlaagd bij onderhoudsgebreken en verhuurders betalen tot 450,- legeskosten per procedure. Daardoor wordt het financieel onaantrekkelijk voor huisjesmelkers hun praktijken voort te zetten. Resultaten kamercontroles Dit jaar hebben in totaal 497 huurprijs controles plaatsgevonden. Hierbij zijn 400 kamers gecontroleerd (onzelfstandig) en 97 zelfstandige woningen (studio s, appartementen). In 459 gevallen was sprake van een te hoge huur. Dit betekent dat in 92% van de gevallen de huurprijs niet in overeenstemming was met de kwaliteit van de kamer. Het percentage misstanden dat is aangetroffen is iets lager dan in 2014 (94%) maar blijft erg hoog. In de maanden februari en maart, en in het najaar hebben veel huurprijs controles plaatsgevonden. De zomervakantie was merkbaar, maar in het najaar begon het aantal controles weer toe te nemen. Net als in 2014 hebben er controles plaatsgevonden aan de Zamenhofdreef en de Gloriantdreef in de wijk Overvecht. De meeste procedures voor deze huurders hebben inmiddels een positieve uitspraak binnen van de huurcommissie. Daarnaast is er een schikking getroffen waarbij de verhuurder de uitspraken van de huurcommissie accepteert en 70% van de teveel betaalde huur aan de huurders heeft terug betaald. In het voorjaar van 2015 is gestart met de uitvoering van huurprijs controles aan de Lomanlaan in de wijk Zuidwest (Transwijk). Aan de Lomanlaan heeft het huurteam 58 huurprijs controles uitgevoerd. Deze huurders betalen ook allemaal teveel huur voor hun appartement. Ook zijn huurders verplicht gesteld om ook een huurcontract voor een parkeerplaats te ondertekenen, terwijl de meeste huurders geen auto hebben. Er heeft hier inmiddels een onderzoek vanuit de afdeling VTH plaatsgevonden en de brandweer heeft het pand gecontroleerd op de brandveiligheid. De eerste Toetsing procedures hebben inmiddels een positieve uitspraak ontvangen. De verhuurder is bij de kantonrechter in beroep gegaan tegen de uitspraak van de huurcommissie. Op dit moment wordt met de verhuurder onderhandeld over het treffen van een schikking om de huurprijzen te verlagen volgens uitspraak huurcommissie. 2

3 Geadviseerde procedures en huurverlaging In het hele jaar hebben 497 huurprijs controles plaatsgevonden. Er zijn 644 procedures geadviseerd, dit is gemiddeld 1,4 procedures per kamercontrole. De meest geadviseerde procedures zijn de huurverlagingsprocedure en de toetsingsprocedure. Dit waren in 2014 ook de meest geadviseerde procedures. Voor de controles die in het jaar 2015 hebben plaatsgevonden is een huurverlaging geadviseerd van ,-. Dit is alleen voor de procedures huurverlaging en toetsing. Dit bedrag is exclusief de mogelijke huurverlagingen bij de procedures onderhoud, servicekosten, all-in en toetsing met onderhoud. Aantal vervolgtrajecten Na de controles hebben 239 huurders het huurteam gemachtigd om een vervolgtraject te starten en 40 huurders hebben met hulp van het huurteam een schikking met de verhuurder getroffen. In totaal hebben 279 huurders (61%) vervolg gegeven aan de controle in de vorm van een zelfstandige confrontatie met de verhuurder (zelfstandig traject) of het opstarten van een procedure via het huurteam. In totaal zijn 400 procedures opgestart. De gemiddelde geadviseerde huurverlaging bedraagt ,- per maand. Dit is hoger dan in 2014, toen bedroeg de gemiddelde geadviseerde huurverlaging 108,26,- per maand. In de geadviseerde huurverlaging zijn de mogelijke uitkomsten van de onderhoudsprocedure, all-inn procedure, de servicekosten procedure en de procedure toetsing met onderhoud niet meegenomen. In 2014 was percentage huurders dat een vervolgtraject startte 63%, in 2015 is dit 61%. De belangrijkste reden om geen vervolg te geven aan het huurteam traject blijft dat huurders de verhouding met de verhuurder niet onder druk willen zetten of omdat huurders op korte termijn gaan verhuizen. Aantal afgeronde procedures en gerealiseerde huurverlaging in 2015 Inmiddels zijn van de 400 gestarte procedures in procedures afgerond. Het gaat hierbij om 200 van de 279 trajecten. De schikkingen hebben geresulteerd in een huurverlaging op jaarbasis van ,- De procedures die middels een uitspraak van de huurcommissie zijn afgerond hebben een resultaat van ,- opgebracht. De gerealiseerde huurverlaging van procedures die in 2015 zijn opgestart en inmiddels ook dit jaar al een uitspraak hebben gekregen bedraagt tezamen: ,- Er zijn 182 lopende vervolgtrajecten met 307 procedures vanuit 2014 meegenomen naar Inmiddels zijn al deze procedures in het jaar 2015 afgerond. Hierbij is een totale huurverlaging gerealiseerd van ,-. De totaal gerealiseerde huurverlaging in 2015 met procedures uit 2014 en 2015 komt hiermee uit op: ,- 3

4 Aantal gestarte procedures bij de huurcommissie Aantal afgeronde zelfstandige procedures Aantal afgeronde procedures quick -win Aantal afgeronde procedures succes via huurcommissie Totaal aantal procedures afgerond Gemiddelde gerealiseerde huurverlaging zelfstandige & quick-win procedures Gemiddelde gerealiseerde huurverlaging procedures succes via huurcommissie Procedures uit 2014 afgerond in 2015 Gemiddelde gerealiseerde huurverlaging procedures uit 2014 Tabel I: Gerealiseerde huurverlaging Huurverlagingsprocedure ,- 113,- 81 Onderhoudsprocedure Toetsing aanvangshuur ,- 170,- 80 Voorschot servicekosten Bezwaar Huurverhoging All-in ,- 232,- 27 Afrekening servicekosten ,- 13 Toetsing met onderhoud ,- 133,- 40 Totaal Over 162 lopende procedures in 79 trajecten die in het jaar 2015 zijn opgestart zal in 2016 nog een uitspraak gaan plaatsvinden. De gerealiseerde huurverlaging van procedures die in 2015 zijn gestart zal daarom nog veel hoger gaan uitvallen dan de tot nu toe gerealiseerde huurverlaging van ,- Het aantal schikkingen blijft net als in voorgaande jaren hoog. Van de gestarte trajecten is 41% afgerond middels een schikking met de verhuurder. Schikkingen zijn gunstig voor zowel huurder als verhuurder. Er kan snel resultaat geboekt worden en de verhuurder loopt geen risico om veroordeeld te worden voor hoge legeskosten. 4

5 Overzicht resultaten huurteam Over de afgelopen jaren is een duidelijke toename te zien in het aantal opnames per jaar en het aantal vervolgtrajecten. Dit heeft onder andere te maken met de naamsbekendheid van het huurteam. Tabel II: Resultaten t.o.v. voorgaande jaren Resultaten huurteam Utrecht Aantal opnames Aantal vervolgtrajecten Aantal gestarte procedures Gerealiseerde huurprijsverlaging , , , ,- Ontwikkelingen binnen het Huurteam Binnen de particuliere huurmarkt blijven ontwikkelingen plaatsvinden. Het is belangrijk dat het huurteam daarop aanhaakt. In overleg met de gemeente Utrecht wordt gekeken welke verschuiving plaatsvinden zodat het huurteam daarop kan anticiperen. Huurteam ook voor zelfstandige woningen Gezien de druk op de woningmarkt in Utrecht zijn binnen onder zelfstandige particuliere huurwoningen ook veel misstanden te vinden. Het huurteam richt zich hierbij op starterswoningen rond de 40-50m2. Eind vorig jaar is gestart met het controleren van zelfstandige woningen en in 2015 is dit voortgezet. In 2014 zijn 20 zelfstandige woningen en of studio s opgemeten, en in het jaar 2015 is dit gestegen naar 97. Het huurteam blijft zich extra inzetten op de promotie om het huurteam ook onder nieuwe doelgroepen, waaronder starters, kenbaar te maken. Via de blokbenadering en verschillende media moeten nieuwe doelgroepen geïnformeerd worden. Ook dit heeft een aanlooptijd nodig voordat bekend is dat het huurteam ook hun woning kan controleren. De gemeente Utrecht zal in de informatiebrief aan nieuwe bewoners het Huurteam bekend maken. Recidive verhuurders Bij mutatie van de kamers is de kans groot dat verhuurders wederom een te hoge huur vragen aan de nieuwe huurders. Daarom benaderd het huurteam ook elk jaar oude adressen waar eerder een kamercontrole heeft plaatsgevonden. In het hele jaar zijn in totaal 500 oude adressen benaderd waar al eerder een opname had plaatsgevonden. Deze benadering heeft geleid tot 50 opnames. 5

6 Aanpak huisjesmelkers Het huurteam is een goed instrument om huisjesmelkers aan te pakken. De gemeente Utrecht kent een aantal malafide verhuurders. In overleg met de gemeente Utrecht heeft afstemming plaatsgevonden over hoe het huurteam een specifieke rol kan spelen in de aanpak huisjesmelkers. Het huurteam heeft veelvuldig contact gehad met medewerkers van de afdeling VTH om informatie uit te wisselen omtrent de situatie aan de Zamenhofdreef en de Gloriantdreef en de Lomanlaan. Ook hebben medewerkers van het huurteam een aantal maal samen met medewerkers van VTH de gebouwen geïnspecteerd. Wanneer het huurteam misstanden opmerkt op het gebied van (brand) veiligheid dan wordt dit bij de afdeling VTH gemeld. Daarnaast is afgestemd om de samenwerking tussen de afdeling VTH en het huurteam te gaan intensiveren. Door bevindingen m.b.t malafide verhuurders met elkaar te delen kan de aanpak van huisjesmelkers worden versterkt. Financiële verantwoording De kosten voor het Huurteam zijn nog altijd vele malen lager dan de opbrengsten in de vorm van gerealiseerde huurverlaging. In 2015 hebben iets meer opnames en vervolgtrajecten plaatsgevonden dan begroot. Dit heeft geresulteerd in een budgetoverschrijding van ,=. 6

7 Inhoudsopgave 1. Inleiding Werkwijze Resultaten huurteam Utrecht Huurprijs controles Geadviseerde procedures Gerealiseerde huurverlaging Controles per wijk Communicatie Bedreigingen verhuurder Controle huurcontracten Financieel overzicht huurteam Utrecht

8 1. Inleiding De doelstelling van het huurteam Utrecht is de prijs-kwaliteit verhouding van de particuliere huurwoningen in balans te brengen. Voor huurkamers (onder de liberalisatiegrens) geldt een maximaal redelijke huurprijs. Het huurteam controleert de huurprijs op basis van de puntentelling. Daarnaast controleert zij de servicekosten en op onderhoudsgebreken. Ten slotte worden de huurcontracten gecontroleerd op eventuele onvolkomenheden. Het huurteam Utrecht richt zich alleen op kamerverhuur in de stad Utrecht. Indien het huurteam misstanden constateert kan de huurder het huurteam machtigen deze misstanden aan te pakken. Vaak is er sprake van meerdere misstanden. Er zijn dan verschillende procedures nodig om deze te starten. - Bij de procedures huurverlaging of toetsing (binnen 6 maanden na aanvang huurcontract) wordt de vraaghuur verlaagd naar de maximaal redelijke huurprijs op basis van de puntentelling. - De servicekosten (gas, water, licht, stoffering en meubilering) moeten worden afgerekend op basis van werkelijke kosten. Als een verhuurder een hoog voorschotbedrag vraagt of geen jaarspecificatie geeft wordt een procedure gestart om de hoogte van de servicekosten vast te stellen. De teveel betaalde servicekosten moeten worden terugbetaald. - Onderhoudsgebreken kunnen een reden zijn voor een tijdelijke huurverlaging totdat de gebreken zijn verholpen. - Bij een all-in huur is geen uitsplitsing gegeven van de kale huurprijs en de servicekosten. Dit kan worden bestraft met een huurverlaging van 55% van de maximaal redelijke huurprijs. Bij misstanden in het huurcontract wordt geen procedure gestart bij de huurcommissie. Het huurteam wijst de huurders op de onvolkomenheden en welke rechten wel van toepassing zijn. Hiervoor is geen contractaanpassing nodig. Het wetboek is bindend. 8

9 2. Werkwijze Samenstelling huurteam Het huurteam werkt met twee vaste medewerkers in Utrecht. Het backoffice van het huurteam is gevestigd in Rotterdam bij Urbannerdam (waar tevens huurteam Rotterdam is gevestigd). Daar zitten de adviseurs die de huurders te woord kunnen staan met (juridische) problemen. Er is voor gekozen te werken met vaste medewerkers. Gezien de lange doorlooptijd van een dossier geeft het werken met (tijdelijke) stagiaires in verband met overdracht te veel risico op procedurefouten. Vaste medewerkers borgen de continuïteit en kwaliteit van het werk. Zie tabel 2.1 voor de doorlooptijden van de verschillende procedures. Het huurteam Utrecht is dagelijks bereikbaar via Veel huurders zoeken contact via de website van het huurteam ( de website en via . De meeste post wordt digitaal verstuurd. Het is belangrijk om in Utrecht een gezicht te hebben. De samenwerking met VIDIUS en normale huur verloopt goed. Huurprijs controle Na het eerste, meestal telefonische contact, volgt een huurprijs controle. Een medewerker van het huurteam bezoekt de betreffende woning en maakt een puntentelling conform het woningwaarderingsstelsel. Op basis hiervan kan de maximaal redelijke huurprijs worden berekend. Als een huurder meer betaalt kan het huurteam op verzoek de huurprijs terug brengen tot de maximaal redelijke huurprijs. Tijdens de controle worden eventuele onderhoudsproblemen en te hoge servicekosten in kaart gebracht. Om een procedure te kunnen voeren namens de huurder dient deze het huurteam te machtigen. Pas als de huurder de machtiging heeft ingevuld kan het huurteam ook daadwerkelijk actie ondernemen. Het huurteam controleert de huurprijs van onzelfstandige woningen (kamers), maar heeft in 2015 zijn ook zelfstandige woningen (studio s, appartementen) gecontroleerd. Reactietermijn verhuurder Na de huurprijs controle wordt de verhuurder op de hoogte gebracht van de geconstateerde misstanden. De verhuurder heeft een wettelijke termijn (deze verschilt per procedure) om te reageren op het voorstel van het huurteam. Dit kan betekenen dat verhuurder instemt met de nieuwe huurprijs, een lager voorschotbedrag servicekosten accepteert of de onderhoudsgebreken repareert. In de meeste gevallen reageert de verhuurder niet op het voorstel van het huurteam en wordt na het verstrijken van de termijn de procedure gestart bij de huurcommissie. Procedures Indien nodig worden de benodigde procedures zo snel mogelijk opgestart bij de huurcommissie. Het begeleiden en in goede banen leiden van de procedures is een belangrijk onderdeel van de werkzaamheden van het huurteam. Er zijn meerdere procedures mogelijk, maar samengevat hebben zij allen betrekking op de huurprijs, de servicekosten en/of de onderhoudstoestand van de woning. 9

10 Het is niet altijd even duidelijk welke procedure gestart moet worden in welke situatie. De hulp van het huurteam is daarom belangrijk om de kans op procedurefouten te geminimaliseren. Daarom betaalt het huurteam ook de legeskosten ten behoeve van de vlotte opstart van de procedures. Wanneer de zaak is ingediend bij de huurcommissie voert de huurcommissie een onderzoek uit. De huurcommissie is een onafhankelijk orgaan en is daarom verplicht een onafhankelijk onderzoek uit te voeren. Over het algemeen is er geen of weinig verschil tussen de puntentelling van het huurteam en de huurcommissie. Na dit onderzoek stelt de huurcommissie een rapport op. Daarna komt de zaak voor op de hoorzitting en doet de voorzitter binnen enkele weken schriftelijk uitspraak. De partij die in het ongelijk wordt gesteld wordt veroordeeld tot het betalen van legeskosten. Verhuurders zijnde een rechtspersoon betalen 450,- legeskosten per procedure; een natuurlijk persoon (huurder of verhuurder) betaalt 25,-. Binnen 8 weken na uitspraak kan een beslissing van de rechter worden gevraagd, daarna wordt de uitspraak bindend verklaard. Tijdens de procedure treedt het huurteam op als gemachtigde van de huurder en is in die hoedanigheid aanwezig bij de hoorzitting. Het huurteam onderhoudt de contacten met de huurcommissie en de verhuurder. De huurder wordt van alle ontwikkelingen op de hoogte gehouden. Afronding Het huurteam stuurt de huurder en de verhuurder een eindbrief. Hierin staat de nieuwe geldende huurprijs en de berekening van de teveel betaalde huur van de voorliggende periode. Dit bedrag moet de verhuurder aan de huurder terugbetalen. Omdat veel verhuurders dit niet doen adviseren wij huurders om middels een brief kenbaar te maken dat huurders het te vorderen bedrag verrekenen met de huurprijs en gedurende deze maanden 1,- huur betalen. Huurders die verhuisd zijn kunnen via een juridische procedure het geld vorderen. hiervoor werkt het Huurteam samen met een vaste advocaat. Gemiddelde looptijd procedures De doorlooptijd per procedure varieert. Dat heeft vooral te maken met de verschillende termijnen die verhuurder heeft om te reageren voordat de procedure wordt ingediend bij de huurcommissie. De eerste brief van het huurteam wordt verstuurd zodra de huurder de machtiging heeft ondertekend. Gemiddeld blijkt dat de looptijd van de procedures 5 tot 6 maanden is van het opstarten van de procedure tot aan de uitspraak van de huurcommissie. Na uitspraak huurcommissie duurt het nog 8 weken voordat deze onherroepelijk is. Als de verhuurder in beroep gaat tegen de uitspraak duurt het gemiddeld 6-12 maanden voordat de kantonrechtersprocedure is afgerond. 10

11 Tabel 2.1 gemiddelde looptijd procedures Start vervolg contact met verhuurder Opstarten procedure bij hc- woningonderzoek Woningonderzoek uitspraak huurcommissie Huurverlaging 1 e brief voorstel (2 maanden) 2/3 maanden 2/3 maanden Toetsing Direct naar HC 2/3 maanden 2/3 maanden Onderhoud Servicekosten Jaarafrekening All-inn 6 weken de tijd om onderhoud op te knappen 3 weken (tijd om te specificeren) 3 weken (tijd om te specificeren) 3 weken (tijd om te specificeren) 2/3 maanden 2/3 maanden 2/3 maanden 2/3 maanden 2/3 maanden 2/3 maanden 2/3 maanden 2/3 maanden 11

12 3. Resultaten huurteam Utrecht 3.1 Huurprijs controles Dit jaar heeft het huurteam 497 huurprijs controles uitgevoerd. Er zijn 400 onzelfstandige woningen (kamers) opgemeten en 97 zelfstandige woningen (studio s, appartementen). In 38 gevallen zijn geen misstanden geconstateerd, maar in 459 gevallen wel. Dit betekent dat in 92% van de gevallen de huurprijs niet in overeenstemming was met de kwaliteit van de kamer of woning. Het percentage misstanden dat is aangetroffen is iets lager dan in 2014 (94%), maar blijft erg hoog. In de maanden februari en maart, en in het najaar hebben veel huurprijs controles plaatsgevonden. De zomervakantie was merkbaar, maar in het najaar begon het aantal controles weer toe te nemen. Van deze controles hebben in totaal 86 controles plaatsgevonden aan de Zamenhofdreef en 33 controles aan de Gloriantdreef, in de wijk Overvecht. Daarnaast hebben 58 huurprijs controles plaatsgevonden aan de Lomanlaan in de wijk Zuidwest. Deze huurders huren allen bij de verhuurder van Hooijdonk. Na de 177 controles op deze specifieke adressen hebben 149 van deze huurders het huurteam gemachtigd voor het starten van een vervolgprocedure. Dit is 84% van de huurders. De berichten op social media (facebook groepen) en de samenwerking met Normalehuur.nl blijven hierbij hun vruchten afwerpen. Ook blijven studenten vaak via via met de diensten van het huurteam in contact komen. 12

13 Tabel 3.1 Aantal opnames onzelfstandig Aantal opnames zelfstandig jan feb mrt apr mei jun juli aug sep okt nov dec Totaal Totaal Aantal opnames met misstanden Aantal geadviseerde procedures Aantal procedures met machtiging Totaal aantal gestarte procedures Aantal opnames met machtiging (via HC en via quick-win trajecten) Aantal opnames met vervolg (schikking) Totaal aantal opnames met vervolg Bij de 459 controles waarbij misstanden zijn geconstateerd, zijn in totaal 644 procedures geadviseerd. Dit is gemiddeld 1,4 procedure per controle. Van deze 459 controles hebben 279 huurders een vervolg gegeven aan de huurprijs controle. Dit is 61% van de huurders. In 2014 was dit percentage 63%. Dit percentage blijft hoog, meer dan de helft van de huurders blijft actie ondernemen om de huurprijs te laten verlagen. In totaal hebben 239 huurders het huurteam een machtiging gegeven om een procedure op te starten bij de huurcommissie, 40 huurders hebben met hulp van het huurteam een schikking met hun verhuurder getroffen. Het huurteam neemt regelmatig contact op met de huurders om te achterhalen of ze een vervolgtraject willen starten en zo nee, waarom niet. Soms gaan er enkele maanden overheen voordat de huurders besluiten het huurteam te machtigen voor een vervolgtraject. 3.2 Geadviseerde procedures De huurverlagingsprocedure is met 36% geadviseerde procedures de meest geadviseerde procedure. De procedure wordt opgestart wanneer een huurder langer dan 6 maanden in de woning woont. De verhuurder krijgt eerst van het huurteam een voorstel voor een nieuwe huurprijs conform de maximaal redelijke huurprijs. De verhuurder heeft twee maanden de tijd om hierop te reageren. 13

14 Komt hier geen positieve reactie op dan wordt de huurverlagingsprocedure opgestart bij de huurcommissie. De toetsing procedure is als tweede procedure in 21% van de gevallen geadviseerd. Deze procedure wordt opgestart als de huurder minder dan 6 maanden in de kamer woont. Naast een nieuwe huurprijs heeft de huurder ook recht op de teruggaaf van de teveel betaalde huur over de eerste zes maanden vanaf ingangsdatum huurcontract. Figuur 3.2 geadviseerde procedures De onderhoudsprocedure is in 16% van de gevallen geadviseerd. Hierbij krijgt de verhuurder 6 weken de tijd om de onderhoudsgebreken aan de kamer of woning te verhelpen. Wanneer de gebreken na deze 6 weken nog niet zijn verholpen wordt de onderhoudsprocedure bij de huurcommissie opgestart en kan de huurprijs verlaagd worden tot 40% van de betaalde huurprijs. 3.3 Geadviseerde huurverlaging De gemiddelde geadviseerde huurverlaging in het jaar 2015 bedraagt 129,59. In 2014 bedroeg de gemiddelde geadviseerde huurverlaging 108,26. Het huurteam kan alleen een huurverlagingsadvies geven bij de huurverlagingsprocedure en de toetsingsprocedure op basis van de maximaal redelijke huurprijs. Bij de onderhoudsprocedure, de procedure servicekosten, all-in, en toetsing met onderhoud maakt de huurcommissie een aparte berekening die niet standaard is. Om geen verkeerde verwachtingen te scheppen doet het huurteam in de adviesfase hierover geen uitspraak. Dat houdt in dat een vervolgtraject meer huurprijsverlaging zal gaan opleveren dan het huurteam in eerste instantie kan adviseren. Met de in 2015 geadviseerde vervolgtrajecten zou op jaarbasis berekend een gemiddelde totale huurverlaging van ,- kunnen worden gerealiseerd bij de procedures huurverlaging en toetsing. Dit bedrag is exclusief de mogelijke huurverlagingen bij de procedures onderhoud, servicekosten, all-in en toetsing met onderhoud. De mogelijk te realiseren huurverlaging ligt dus nog hoger dan onderstaande indicatie. 14

15 Aantal geadviseerde procedures Gemiddelde huurprijs Gemiddelde maximaal redelijke huurrijs Gemiddelde geadviseerde huurverlaging Tabel 3.3 Geadviseerde huurverlaging in 2015 Huurverlagingsprocedure ,71 221,16 99,55 Toetsing aanvangshuur ,36 275,73 159,63 Onderhoudsprocedure 103 All-in 59 Afrekening servicekosten 58 Toetsing met onderhoud 30 Bezwaar huurverhoging 25 Totaal ,- De tabelrijen voor 'onderhoudsprocedure', 'voorschot servicekosten', 'bezwaar huurverhoging', en 'all-in' en toetsing met onderhoud zijn niet ingevuld. Dit heeft te maken met het feit dat het huurteam geen indicatie van de huurverlaging geeft voor deze procedures. 3.4 Gerealiseerde huurverlaging Deze paragraaf geeft informatie over het aantal gestarte vervolgtrajecten, het aantal afgeronde vervolgtrajecten, en de gerealiseerde huurprijsverlaging. De gerealiseerde huurprijsverlaging over het jaar 2015 betreft de vervolgtrajecten die in 2014 en 2015 zijn opgestart en in 2015 met een resultaat zijn afgerond. Huurverlaging wordt gerealiseerd door middel van drie soorten vervolgtrajecten waar binnen verschillende procedures aan de orde kunnen zijn. De gerealiseerde huurprijsverlaging is terug te vinden in tabel 3.5 en weergegeven aan de hand van de verschillende gevoerde procedures. De vervolgtrajecten betreffen: - Schikkingstrajecten: overeenstemming met verhuurder na advies van het huurteam. - Quick-win trajecten: overeenstemming met verhuurder na machtiging van het huurteam en opstarten van procedures bij de huurcommissie. - Volledige trajecten: uitspraak door de huurcommissie. Bij 40 trajecten hebben huurders een schikking kunnen treffen met de verhuurder waardoor een gang naar de huurcommissie niet nodig is. Bij 91 trajecten is na start van de procedure, met hulp van het huurteam een schikking met de verhuurder getroffen middels een quick-win traject. 15

16 Hieruit blijkt dus dat bijna de helft van de procedures tussentijds worden afgerond omdat een overeenstemming met de verhuurder is bereikt over een nieuwe lagere huurprijs. Bij 69 trajecten heeft de huurcommissie inmiddels een positieve uitspraak over de procedure gedaan. Op dit moment zijn 170 trajecten die in 2015 zijn opgestart afgerond, voor in totaal 197 procedures. Voor 79 trajecten en 162 procedures heeft nog geen resultaat plaats gevonden, deze zijn lopend. Hierover zal de huurcommissie in 2016 nog een uitspraak gaan doen of huurders zullen mogelijk een schikking gaan treffen met hun verhuurder. Tabel 3.4 Aantal afgeronde trajecten Aantal vervolgtrajecten Zelfstandige vervolgtrajecten Quick-win trajecten Volledige trajecten (uitspraak huurcommissie) Aantal nog geen uitspraak Aantal procedures 16

17 Aantal gestarte procedures Aantal afgeronde procedures schikkingstrajecten Aantal afgeronde procedures quick -win Aantal afgeronde procedures succes via huurcommissie Totaal aantal procedures afgerond Gemiddelde gerealiseerde huurverlaging zelfstandige & quick-win procedures Gemiddelde gerealiseerde huurverlaging procedures succes via huurcommissie Procedures uit 2014 afgerond in 2015 Gemiddelde gerealiseerde huurverlaging procedures uit 2014 Tabel 3.5 Gerealiseerde huurverlaging 2015 Huurverlagingsprocedure ,- 113,- 81 Onderhoudsprocedure Toetsing aanvangshuur ,- 170,- 80 Voorschot servicekosten Bezwaar Huurverhoging All-in ,- 232,- 27 Afrekening servicekosten ,- 13 Toetsing met onderhoud ,- 133,- 40 Totaal

18 Resultaat procedures Van de 400 gestarte procedures zijn inmiddels 238 procedures afgerond. In totaal zijn 159 procedures afgerond via een schikking of quick-win procedure. In totaal hebben 79 procedures inmiddels geleid tot een positieve uitspraak van de huurcommissie. De schikkingen en quickwins hebben geresulteerd in een huurverlaging op jaarbasis van ,-. De 79 procedures die inmiddels een uitspraak van de huurcommissie hebben gekregen hebben samen op jaarbasis gemiddeld een huurverlaging gerealiseerd van ,-. De gerealiseerde huurverlaging van procedures die in 2015 zijn opgestart en inmiddels ook dit jaar al een uitspraak hebben gekregen bedraagt dan tezamen: ,-. Over 162 lopende procedures die in 2015 zijn opgestart zal nog een uitspraak gaan plaatsvinden in het jaar Inmiddels zijn de 307 lopende procedures uit 2014 afgerond wat heeft geleid tot een gerealiseerde huurverlaging van ,-. De totaal gerealiseerde huurverlaging in 2015 met procedures uit 2014 en 2015 komt hiermee uit op: ,-. Lopende procedures uit 2014 Van de reguliere trajecten die in 2014 zijn gestart, zijn in totaal 182 trajecten doorgelopen naar het jaar 2015, met 307 procedures. Van de 307 lopende procedures heeft inmiddels voor alle procedures een resultaat plaatsgevonden. Er zijn op dit moment dus geen procedures meer lopend die in 2014 zijn opgestart. Er zijn veel procedures bij de huurcommissie geweest die in 2014 zijn opgestart en in 2015 een positief resultaat hebben gekregen. Dit geldt vooral voor de procedures Toetsing en Toetsing en Onderhoud. Tabel 3.6 Doorloop procedures Aantal gestarte procedures Aantal gestarte procedures Aantal gestarte procedures Aantal gestarte procedures Aantal gestarte procedures Toelichting: In de linker kolom staan de jaren waarin procedures zijn gestart. In de bovenste rij staan de jaren waarin procedures zijn afgerond. 18

19 Aantal gestarte procedures Aantal afgeronde procedures schikkingstrajecten Aantal afgeronde procedures quick -win Aantal afgerond e procedures succes via huurcommissie Aantal ingetrokken procedures Totaal aantal procedures afgerond Gemiddelde gerealiseerde huurverlaging zelfstandige & wuick-win procedurres Gemiddelde gerealiseerde huurverlaging procedures via huurcommissie Procedures uit 2014 afgerond in 2015 Tabel 3.7 Gerealiseerde huurverlaging in 2014 Huurverlagingsprocedure ,- 74,- 81 Onderhoudsprocedure Toetsing aanvangshuur ,- 80 Voorschot servicekosten ,- 38 Bezwaar Huurverhoging All-in , Afrekening servicekosten ,- 13 Toetsing met onderhoud ,- 110,- 40 Totaal Schikkingstrajecten Op basis van de huurprijs controle en het advies van het huurteam proberen huurders binnen een zelfstandig traject eerst zelf tot een compromis te komen met hun verhuurder. Als er overeenstemming wordt bereikt over de huurprijs, dan is deze vaak iets hoger dan de maximaal redelijke huurprijs die het huurteam vooraf had geadviseerd. Voordeel voor de huurder is echter dat de nieuwe huurprijs direct ingaat, terwijl een procedure negen maanden duurt voordat een uitspraak bij de huurcommissie is bereikt. Zeker gezien de hoge mutatiegraad bij studenten is dit voor studenten een goed alternatief. Het huurteam ondersteunt studenten bij de schikkings trajecten met adviezen. In totaal hebben 40 huurders een schikking getroffen. Net als in 2014 is gebleken dat het aantal schikkingstrajecten dit jaar vrij laag is, meer huurders hebben het huurteam gemachtigd om voor hen de onderhandeling te starten dan dat zij dit zelfstandig zijn gestart. 19

20 Quick-win trajecten Over het hele jaar bezien blijkt dat 41% van de huurders een schikking hebben getroffen met hun verhuurder nadat zij het huurteam hebben gemachtigd om een huurverlaging procedure op te starten. In totaal zijn nu 91 quick-win trajecten afgerond, met 100 procedures. Opvallend is dat het aantal quick-win trajecten hoog blijft. Vaak wordt in het geval van huizen met meerdere kamers eerder een schikking getroffen tussen de huurders en hun verhuurder. Huurders staan samen sterker in de onderhandeling, en durven met behulp van het huurteam het gesprek met hun verhuurder aan te gaan. Bij de Zamenhofdreef, Gloriantdreef en de Lomanlaan hebben grote groepen huurders samen procedures opgestart. De verhuurder is de mogelijkheid tot schikking voorgelegd, en nadat geen overeenstemming was bereikt zijn de huurverlagingsprocedures bij de huurcommissie opgestart. Omdat de huurders deel uitmaakten van een groep bleken veel andere huurders ook bereid om mee te doen in de procedure. De groepen huurders hebben in hun contact met de verhuurder begeleiding gekregen van het huurteam en een advocaat die voor hen de onderhandelingen heeft gevoerd. Het huurteam heeft contact gehad met de groepen huurders via Facebook en hen steeds van informatie voorzien over de procedure en hoe om te gaan met de reacties van de verhuurder. De hoogte van de legeskosten is voor de verhuurder waarschijnlijk ook een reden om vroegtijdig met de huurders een schikking te treffen. Een verhuurder loopt het risico veroordeeld te worden tot hoge legeskosten van 450,- per procedure per kamer. Door zoveel mogelijk procedures te starten (soms wel 3 per kamer) is een verhuurder eerder geneigd te schikken. Consequentie van deze schikkingen is wel dat het huurteam de legeskosten van 25,- verliest. Dat betekent in dit geval een extra kostenpost van 2.500,-. Wanneer huurders aangeven eerst samen de onderhandeling met de verhuurder aan te willen gaan, spreekt het huurteam eerst met de huurders de onderhandeling door. Ook geeft het huurteam aan bij twijfel niet akkoord te gaan met de voorgestelde huurprijs maar weer contact met het huurteam op te nemen. Het huurteam houdt hierbij de huurder een hand in de rug en voorkomt dat huurders akkoord gaan met een slecht voorstel van de verhuurder. Ook wordt altijd het advies gegeven om niet veel van de maximaal redelijke huurprijs af te wijken. 20

21 Casussen: Zamenhofdreef, Gloriantdreef & Lomanlaan Zamenhofdreef Aan de Zamenhofdreef heeft het Huurteam 86 onzelfstandige woonruimten (kamers) opgemeten, en 99 procedures geadviseerd. De huurprijs van de kamers bleek gemiddeld 130 per maand te hoog te zijn. In een paar gevallen bleken huurders 200 euro per maand teveel voor hun kamer te betalen. De verhuurder van de kamers is Nahuys B.V. 70 van de 86 huurders hebben het Huurteam een machtiging gegeven voor het starten van een vervolgtraject, voor 72 procedures. Dit is 81% van de huurders. De meest gestarte procedure is de huurverlagingsprocedure. Het huurteam heeft hierbij de verhuurder een brief gestuurd met daarin het voorstel voor een lage huurprijs. De verhuurder heeft hierbij een reactietermijn van twee maanden gekregen. Voor 11 huurders is de verhuurder binnen de reactietermijn met een voorstel gekomen die de huurders hebben geaccepteerd. Voor deze huurders zijn allonges opgemaakt met de afspraken die dient als een als oplegger bij het huurcontract. Voor 49 huurders is een positieve uitspraak van de huurcommissie gekomen. De overige huurders hebben hun procedure tussentijd ingetrokken. Gloriantdreef Aan de Gloriantdreef heeft het huurteam 33 onzelfstandige woonruimten (kamers) opgemeten, en 36 procedures geadviseerd. De huurprijs van de kamers bleek ook hier gemiddeld 130 per maand te hoog te zijn. Daarnaast bleken in het gebouw onderhoudsgebreken aanwezig te zijn. De verhuurder is Stichting Volkshuisvesting Utrecht (SVU) 28 van de 33 huurders hebben het Huurteam een machtiging gegeven voor het starten van een vervolgtraject, voor 30 procedures. Dit is 85% van de huurders. De meest gestarte procedure is de Toetsing met onderhoud procedure. Deze procedure wordt in principe direct bij de Huurcommissie opgestart omdat de huurders minder dan 6 maanden in hun kamer woonachtig bleken. De verhuurder is wel benaderd met de vraag of het mogelijk was om toch een schikking over de huurprijs te gaan treffen, maar hier is geen gehoor en akkoord op gekomen. Voor 20 huurders is een positieve uitspraak van de Huurcommissie gekomen. 6 huurders geven aan een overeenstemming met hun verhuurder te hebben bereikt. De overige huurders hebben hun procedure tussentijd ingetrokken. 21

22 Samenvatting huidige situatie Zamenhofdreef & Gloriantdreef: Na de uitspraak van de huurcommissie heeft de verhuurder bezwaar ingediend bij de kantonrechter. Hij was het niet eens met de uitspraken van de huurcommissie. Het ging hierbij om de eerste 25 huurders die inmiddels een positieve uitspraak van de huurcommissie hadden ontvangen. De verhuurder was het niet eens met de uitspraak met als voornaamste argument dat de huurcommissie de verkeerde puntentelling had gehanteerd. Er was volgens de verhuurder geen sprake van onzelfstandige woonruimten (kamers), maar van zelfstandige woonruimten. De zaken zijn voorgekomen tijdens een kantonrechter zitting, en tijdens deze zitting is er een schikking tussen de huurders en de verhuurder getroffen. Hierbij is het akkoord gesloten dat alle huurders 70% van de teveel betaalde huur terug krijgen (conform uitspraak huurcommissie). Daarnaast is een afspraak dat er in het gebouw een goede internet voorziening komt. In de tussentijd waren alle huurders die een uitspraak van de huurcommissie hadden ontvangen gedagvaard. Na overleg is toegezegd dat de gemaakte afspraken voor alle huurders van de Zamenhofdreef en de Gloriantdreef gelden. De verhuurder zal 70% van de teveel betaalde huur volgens uitspraak huurcommissie in drie termijnen aan de huurders gaan terugbetalen. De eerste terugbetalingen hebben inmiddels plaatsgevonden. Een opmerking hierbij is dat veel huurders waarvoor deze regeling geldt inmiddels zijn verhuisd. Voor hen werd de heersende situatie niet meer houdbaar. Voor de kamers die vrij komen wordt door de verhuurder altijd een nieuwe huurder gezocht, de huurders hebben hier geen inspraak in. De nieuwe huurders blijken tegenwoordig vooral nietstudenten te zijn. Deze huurders zorgen voor overlast, en maken de woonsfeer onprettig. De situatie voor de huurders is op dit moment zodanig achteruit gegaan dat veel huurders hebben besloten om te verhuizen. Ook blijkt er nog vaak een probleem te zijn met het warme water en de verwarming. Huurders geven aan soms wel een halve maand geen warm water te hebben. Voor het niet werken van de verwarming wordt als reden de overstap naar de stadsverwarming gegeven. Ook blijkt het internet vaak niet goed werken. Door deze situatie zijn de huurders vaak geneigd om tijdelijk terug te gaan wonen bij hun ouders. De huurders hebben daarnaast allemaal inmiddels een eindafrekening van de servicekosten gekregen. Dit zijn erg hoge bedragen en de kosten worden niet goed onderbouwd. De advocaat van Kox advocaten heeft op dit moment een verzoek bij de verhuurder neergelegd om met een specificatie en nota s te komen om uit te zoeken waarop de kosten in de afrekening zijn gebaseerd. 22

23 Lomanlaan Aan de Lomanlaan heeft het Huurteam 58 zelfstandige woningen opgemeten, en 72 procedures geadviseerd. De gevraagde huurprijs van de woonruimten blijkt per maand gemiddeld 180 te hoog te zijn. De verhuurder van de zelfstandige woningen is Stichting Volkshuisvesting (SVU). In totaal hebben 51 huurders het huurteam gemachtigd voor het starten van een vervolgprocedure, voor 64 procedures. Dit is 88% van de huurders. De meest gestarte procedure is de Toetsingsprocedure. Deze procedure wordt direct bij de huurcommissie opgestart omdat de meeste huurders minder dan 6 maanden daar woonden. Nadat de eerste procedures bij de huurcommissie zijn opgestart is door de verhuurder aan alle huurders een voorstel voor een nieuwe lagere huurprijs gedaan. De voorgestelde huurprijs was alleen niet conform de huurprijs die het huurteam had berekend, er bleken forse verschillen in de gehanteerde puntentelling te zitten. Voor veel huurders was de voorgestelde huurverlaging veel minder dan die van het huurteam. Daarnaast werd een latere ingangsdatum van de nieuwe lagere huurprijs voorgesteld waardoor huurders een flink aantal maanden teveel betaalde huur niet terug konden vorderen. Er is door de Bewonerscommissie van de Lomanlaan een bewonersavond ingelast waarop de makelaar Van der Huizen (beheerder) uitleg heeft gegeven over het voorstel. Uiteindelijk zijn 13 huurders die een procedure hadden lopen met dit voorstel akkoord gegaan. Het overgrote deel van de huurders is niet akkoord gegaan en zijn de procedures verder doorgezet bij de huurcommissie. Voor 33 huurders heeft inmiddels een positieve uitspraak bij de huurcommissie plaatsgevonden. De verhuurder is ook hier bij de kantonrechter in bezwaar gegaan tegen de uitspraken van de huurcommissie. Er zijn vanuit de verhuurder kant wat opmerkingen over de gehanteerde puntentelling door het huurteam en de huurcommissie, namelijk dat de buitenruimte (parkeerplaats) moet worden meegerekend en er is een discussie over het wel of niet meerekenen van het energielabel B dat aan de woningen is toegekend. Bij de Toetsingsprocedures moet er bij aanvang van het huurcontract een energielabel aanwezig zijn, anders wordt deze niet meegeteld. Het energielabel is pas op een later moment aangevraagd dus vandaar dat de huurcommissie deze niet heeft meegeteld. Ook betalen de huurders iedere maand een bedrag van 250 voor de parkeerplaats. Zij hebben hiervoor een apart contract moeten tekenen. Veel huurders blijken geen auto te hebben, en er zijn te weinig parkeerplaatsen beschikbaar. De advocaat van Kox advocaten is samen met een groep huurders een procedure gestart om dit contract te kunnen beëindigen en de teveel betaalde huur hiervoor terug te vorderen. Op dit moment wordt er getracht een akkoord te bereiken tussen de verhuurder en de groep huurders die al eerste een uitspraak van de huurcommissie hebben gehad. Inzet is hier de verlaging van de huurprijs conform de uitspraak van de huurcommissie. Wel wordt in de puntentelling 7 punten berekend voor de buitenruimte (parkeerplaats). Het parkeerplaatscontract wordt per 1 oktober ontbonden en huurders krijgen de borg voor de parkeerplaats terug. Tijdens de onderhandelingen voor dit voorstel bleek dat naar alle huurders een eindafrekening van de servicekosten is toegestuurd, net als bij de Zamenhofdreef en de Gloriantdreef. De eindafrekening is niet onderbouwd en lijkt erg hoog. Hiertoe wordt indien nodig een nieuwe procedure gestart. 23

24 3.5 Controles per wijk Uit het aantal opnames blijkt dat de meeste kamercontroles hebben plaatsgevonden in de wijken Zuidwest (124) en in Noordwest (96). Daarnaast hebben veel controles plaatsgevonden in de wijk West (69), Oost (66) en in de Binnenstad (65). Het aantal controles in de wijk Zuidwest is sterk toegenomen door de actie aan de Lomanlaan. In de wijken Vleuten-De Meern en Leidsche-Rijn hebben geen kamercontroles plaatsgevonden. Figuur 3.5 Controles per wijk 4. Communicatie In 2015 hebben ook PR en communicatie activiteiten plaatsgevonden. Het huurteam heeft aan het begin van het jaar aandacht gekregen in het programma Kassa. Centraal in deze aflevering stonden de huurders van de Zamenhofdreef. Zij vertelden over de hoge huurprijs die zij betaalden en hoe het contact met de verhuurder hierbij verliep. Het huurteam heeft na deze uitzending veel positieve aandacht gekregen. In de media is veelvuldig aandacht besteed aan de situatie aan de Zamenhofdreef (en Gloriantdreef), waarbij huurders ook zelf de media hebben opgezocht. Later in het jaar heeft de media aandacht besteed aan de Lomanlaan. Ook hier zochten huurders zelf contact op met het huurteam. Daarnaast worden vaak flyers bij huurders in de bus gedaan en bij onderwijsinstellingen neergelegd. Ook plaats het huurteam regelmatig een bericht op de Facebook en Twitter pagina van het huurteam. De berichten op social media vaak met Normale huur gedeeld waardoor het bereik ook groter is. Wekelijks komen er aanmeldingen via de website normale huur binnen, en komen hier controles uit voort. Het contact en doorverwijzing via normale huur verloopt hierbij dus goed. 24

25 In 2015 hebben de volgende promotie activiteiten plaatsgevonden: Uitzending in het programma Kassa. Wethouder Jansen was samen met het huurteam en huurders van de Zamenhofdreef te gast inde uitzending. Onderwerp was de verhuurder Nahuys, en de misstanden die er waren aan de Zamenhofdreef. De uitzending heeft veel aandacht in de media gekregen. Huurders die ook via de betreffende verhuurder een woning huren meldden zich na afloop van de uitzending bij het huurteam aan voor een huurprijs controle. Meerdere malen een bericht in de media over de ontwikkelingen aan de Zamenhofdreef, Gloriantdreef en de Lomanlaan. De kantonrechterzaak kreeg hierbij ook de aandacht. Het huurteam heeft een bewonersavond aan de Lomanlaan bijgewoond om alle huurders goed te informeren. Daarnaast heeft het huurteam samen met medewerkers van VTH een aantal maal een bezoek gebracht aan de Zamenhofdreef om met de bewoners de situatie te bespreken en de bewoners begeleiding te bieden. Het huurteam is bij VIDIUS Rechtshulp op bezoek geweest om hen te informeren over het huurteam en om de doorverwijzing naar elkaar beter op elkaar af te stemmen. In samenwerking met VIDIUS en Normale huur zijn gezamenlijke promotie actie door de stad Utrecht uitgezet. Tijdens de UIT-week hebben Vidius en Normale huur ook voor het huurteam promotie gemaakt, middels een stand op de informatiemarkt en het verspreiden van flyers. Wanneer nieuwkomers zich bij de gemeente Utrecht inschrijven ontvangen zij een informatie met daarin een verwijzing naar het huurteam. Gemiddeld blijven er 3 aanmeldformulieren via de website per week binnen komen. Blokbenadering In het hele jaar is bij 500 huurders een brief over de diensten van het huurteam in de bus gedaan. Hierbij zijn oude adressen benaderd. Gemiddeld reageert 10% van de huurders op deze brief, wat heeft geleid tot 50 huurprijs controles. In deze brief is ook vermeld dat het huurteam ook zelfstandige woningen komt opmeten. Hoe gehoord van het huurteam? De meeste studenten komen via via met het huurteam in contact, dit was in 79% van de gevallen. Huurders horen van medestudenten of huisgenoten welke mogelijkheden er zijn op het gebied van huurprijsberekening en huurverlaging. Daarnaast is 11% van de huurders via de flyer met het huurteam in contact gekomen. De flyer wordt verspreid op de scholen en bij huurders in de bus gedaan om de diensten van het huurteam kenbaar te maken. Per week komen een aantal formulieren bij het huurteam binnen met contactgegevens van studenten die via de website van Normale huur in contact zijn gekomen met het huurteam. Wanneer huurders op de website van Normale huur een huurprijscheck invullen kunnen zij vervolgens aangeven of zij willen dat het huurteam met hem contact opneemt. Van de huurders is 5% in contact gekomen met het huurteam via de website van Normale huur en 3% van de huurders 25

26 via de website van het huurteam. De verwachting is hierbij dat huurders het huurteam ook hebben leren kennen via social media, omdat het huurteam vaak met huurders communiceert via facebook. Door de extra PR activiteiten zijn veel huurders via de flyer met het huurteam in contact gekomen, en hebben de diensten van het huurteam aan huisgenoten laten weten. Figuur 4 Hoe gehoord van het huurteam? 4.1 Bedreigingen verhuurder Als huurders problemen hebben met de verhuurder nemen ze contact op met huurteam. Vaak reageert een verhuurder in eerste instantie boos als blijkt dat het huurteam is ingeschakeld/ een procedure bij de huurcommissie heeft gestart. Op zo n moment wordt gedreigd met huisuitzetting of anderszins. Over het algemeen is het voldoende om de huurder gerust te stellen over zijn/haar rechten en hen erop te wijzen dat de verhuurder niks kan doen. Tevens kunnen de huurders de verhuurder met inhoudelijke vragen over de procedure doorverwijzen naar het huurteam. Wij handelen de inhoudelijke vragen af. Vaak is dat voldoende om het gevoel van dreiging al weg te nemen. De verhuurder is na de eerste reactie vaak weer voor rede vatbaar. Na uitleg van de wettelijke procedures en het huurrecht is de verhuurder gekalmeerd. Er zijn echter verhuurders die de bedreigingen en intimidatie doorzetten. Deze verhuurders registreren we in de database. Na overleg in november 2012 tussen de gemeente en de politie Utrecht, is de procedure voor het doen van een melding of aangifte versoepeld. Vanaf januari 2013 kunnen officiële meldingen bij de politie worden geregistreerd. Het huurteam zal huurders hier op wijzen en benadrukken dat het doen van meldingen belangrijk is om deze misstanden aan te kunnen pakken. Over het jaar bezien zijn net als in het jaar 2014 zes meldingen van huurders bij het huurteam binnengekomen. De meldingen hadden betrekking op intimidatie en bedreiging door de verhuurder, en in één geval was er sprake van huisvredebreuk. Bij vier huurders reageerde de verhuurder na start van de procedure bij het huurteam, met de mededeling dat het huurcontract op korte termijn zal worden beëindigd. De huurders ontvangen hierbij een aangetekende brief op met daarin de huuropzegging. De huurders reageren geschrokken en weten op dit moment niet goed wat hun rechten zijn. Het huurteam heeft hen 26

27 hierbij van advies voorzien over de huurbescherming die de huurders hebben en dat een huurcontract bijna nooit zomaar kan worden beëindigd. Bij één huurder betrad de verhuurder ongevraagd de woning en uitte de dreiging naar de huurders dat zij de woning moesten gaan verlaten en dat als dit niet gebeurde dat de verhuurder de spullen van de huurders op straat zou gaan zetten. Ook belde een vader van een huurder met de melding dat de huurders van een naastgelegen pand gebruik mochten maken van de badkamer van zijn zoon, omdat de douche in het naastgelegen pand stuk was. Zijn zoon betaalt wel iedere maand de servicekosten voor gas water en licht, dus de verhuurder is te kennen gegeven dat dit niet kan, en dat de andere huurders niet ongevraagd de woning van zijn zoon mogen betreden. Bij één huurder kwam de verhuurder met een vriend langs en uitte bedreigingen richting de huurders. De huurders hebben na advies van het huurteam een melding gemaakt bij de politie. Zij gaven aan bang te zijn dat de verhuurder nogmaals langs zou komen en een angstig gevoel te hebben. Huurders blijven terughoudend om aangifte te doen. Wanneer sprake is van bedreigingen of intimidatie kan geen aangifte worden gedaan. De huurder kan dan slechts een melding doen. De meldingen worden de politie bijgehouden zodat bij meerdere meldingen sneller actie kan worden ondernomen. Het huurteam onderhoudt contacten met de wijkagent als er een melding of aangifte is gedaan. Het huurteam adviseert huurders altijd melding te doen bij iedere vorm van bedreiging of intimidatie. Een melding maken bij de politie willen huurders vaak wel doen. 4.2 Controle huurcontracten De 239 huurders die het huurteam hebben gemachtigd hebben een kopie van het huurcontract gegeven ter controle. Hieruit bleek dat 40 huurcontracten in orde waren, de overige 199 huurcontracten bevatten op zijn minst 1 foutieve bepaling, of er waren zaken in het contract opgenomen die juridisch niet juist zijn. De huurders zijn inmiddels geïnformeerd over de fouten in hun huurcontract. Tabel 4.2 Controle huurcontracten Aantal foutieve contracten 199 Toelichting Doorberekenen eigenarenbelasting gemeente 27% Vaak wordt de OZB doorberekend Foutief opzegtermijn 24% Voornamelijk 2 maanden voor huurder en 2 maanden voor verhuurder, is incorrect Aantal foutieve looptijd contract 23% Voornamelijk een maximale periode van 1 jaar huur Overige 17 % Sleutelgeld, boetes, onredelijke verplichtingen van huurder e.d Nietige opzeggingsgronden 7% Bijvoorbeeld: zonder tussenkomst rechter, ontbinding na 2 jaar, wanneer hoofdhuurcontract eindigt etc Contractvorm onjuist 2% Voornamelijk tussenhuur wat betwistbaar is, of een All-inn huurcontract 27