Rapportage Huurteam Utrecht januari augustus 2016

Transcriptie

1 Rapportage Huurteam Utrecht januari augustus 2016 Versie 29 september

2 1. Inleiding Het doet ons genoegen u de resultaten van het Huurteam Utrecht te presenteren over de eerste zeven maanden van In deze samenvatting treft u een overzicht van de belangrijkste resultaten van het Huurteam. Het Huurteam Utrecht heeft als doel de huurprijs van particuliere huurwoningen in Utrecht in overeenstemming te brengen met de huurprijswetgeving (puntensysteem). Op verzoek van de huurder wordt de kamer onderzocht, en getoetst op huurprijs, achterstallig onderhoud en gebreken. Ook wordt het huurcontract gecontroleerd. Indien knelpunten worden gesignaleerd gaat het Huurteam namens de huurder in gesprek met de verhuurder en voert indien nodig namens de huurder een procedure bij de huurcommissie. Het Huurteam speelt een belangrijke rol in de aanpak van huisjesmelkers. Het Huurteam heeft een preventieve werking door het aanpakken van te hoge huren, achterstallig onderhoud, servicekosten en all-in-huren. Verhuurders moeten achteraf teveel betaalde huren en servicekosten terugbetalen, de huur kan tijdelijk worden verlaagd bij onderhoudsgebreken en verhuurders betalen tot 450,- legeskosten per procedure. Daardoor wordt het financieel onaantrekkelijk voor huisjesmelkers hun praktijken voort te zetten. De huurder machtigt het Huurteam om de geconstateerde misstanden aan te pakken. Vaak is er sprake van meerdere misstanden. Er zijn dan verschillende procedures nodig om deze te starten. - Bij de procedures huurverlaging of toetsing (binnen 6 maanden na aanvang huurcontract) wordt de vraaghuur verlaagd naar de maximaal redelijke huurprijs op basis van de puntentelling. - De servicekosten (gas, water, licht, stoffering en meubilering) moeten worden afgerekend op basis van werkelijke kosten. Als een verhuurder een hoog voorschotbedrag vraagt of geen jaarspecificatie geeft wordt een procedure gestart om de hoogte van de servicekosten vast te stellen. De teveel betaalde servicekosten moeten worden terugbetaald. - Onderhoudsgebreken kunnen een reden zijn voor een tijdelijke huurverlaging totdat de gebreken zijn verholpen. - Bij een all-in huur is geen uitsplitsing gegeven van de kale huurprijs en de servicekosten. Dit kan worden bestraft met een huurverlaging van 55% van de maximaal redelijke huurprijs. Bij misstanden in het huurcontract wordt geen procedure gestart bij de huurcommissie. Het Huurteam wijst de huurders op de onvolkomenheden en welke rechten wel van toepassing zijn. Hiervoor is geen contractaanpassing nodig. Het wetboek is bindend. 2

3 2. Resultaten huurprijs controles Tot en met de maand augustus hebben in totaal 263 huurprijs controles plaatsgevonden. Hierbij zijn 211 kamers gecontroleerd (onzelfstandige woningen) en 52 studio s en appartementen (zelfstandige woningen). In 250 gevallen was sprake van een te hoge huur. Dit betekent dat in 96% van de gevallen de huurprijs niet in overeenstemming was met de kwaliteit van de kamer. Het percentage misstanden dat is aangetroffen is hoger dan in 2015 (92%). Bij de 250 controles waarbij misstanden zijn geconstateerd, zijn in totaal 423 procedures geadviseerd. Dit is gemiddeld 1,7 procedure per controle. Van deze 250 controles hebben 134 huurders een vervolg gegeven aan de huurprijs controle. Dit is 54% van de huurders. In 2015 was dit percentage 61%. Het percentage blijft hoog, meer dan de helft van de huurders blijft actie ondernemen om de huurprijs te laten verlagen. Aantal vervolgtrajecten In totaal hebben 134 huurders (54%) vervolg gegeven aan de controle in de vorm van een schikking met de verhuurder of het opstarten van een procedure via het Huurteam. In totaal zijn 216 procedures opgestart. 125 huurders hebben het Huurteam gemachtigd om een procedure op te starten bij de huurcommissie, 9 huurders hebben met hulp van het Huurteam een schikking met hun verhuurder getroffen. Het Huurteam neemt regelmatig contact op met de huurders om te achterhalen of ze een vervolgtraject willen starten en zo nee, waarom niet. Soms gaan er enkele maanden overheen voordat de huurders besluiten het Huurteam te machtigen voor een vervolgtraject. De belangrijkste reden om geen vervolg te geven aan het Huurteam traject blijft dat huurders de verhouding met de verhuurder niet onder druk willen zetten of omdat huurders op korte termijn gaan verhuizen. Tabel 2.1 Aantal opnames en vervolgtrajecten jan feb mrt apr mei jun juli aug Totaal Aantal opnames onzelfstandig Aantal opnames zelfstandig Totaal Aantal opnames met misstanden Aantal geadviseerde procedures Aantal vervolgtrajecten In de maanden januari, mei en juni hebben veel huurprijs controles plaatsgevonden. In de maanden juli en augustus is de zomervakantie merkbaar. In september trekt het aantal opnames weer aan. 3

4 Geadviseerde procedures We zien een duidelijke verschuiving in het type procedures. Tot en met 2015 was de meest voorkomende procedure huurverlaging (23%) en toetsing (21%). Dit jaar is de meest voorkomende procedure de jaarafrekening servicekosten (28%) gevolgd door de huurverlagingsprocedure (23%). Deze verschuiving heeft te maken met een wijziging van procedures bij de huurcommissie. Sinds 2015 is het niet meer mogelijk het voorschotbedrag servicekosten te laten toetsen. Het is een nieuwe trend dat verhuurders veel te hoge servicekosten vragen. De huurder moet deze betalen en kan pas een half jaar na het verstrijken van het kalenderjaar een procedure afrekening servicekosten starten. Veel huurders zijn dan al verhuist of verhuurders sjoemelen met nota s. In extreme gevallen tegen wordt tot wel 400,= servicekosten gevraagd. Huurders kunnen ook na verhuizen nog de teveel betaalde servicekosten terugvorderen. Het Huurteam zet in verband met deze nieuwe trend extra in op voorlichting en informatievoorziening aan huurders. Voorlichting over de procedure jaarafrekening servicekosten draagt bij aan bewustwording en zet huurders aan tot actie om teveel betaalde servicekosten terug te vorderen. De afrekening servicekosten wordt ingepland zodat deze automatisch wordt opgestart als het moment daar is. Figuur 2.1 geadviseerde procedures Geadviseerde huurverlaging De gemiddelde geadviseerde huurverlaging over de maanden januari tot en met augustus is 176. Er zit een groot verschil tussen de toetsing aanvangshuur en huurverlagingsprocedure. Bij toetsing was de gemiddelde geadviseerde huurverlaging 242 en bij huurverlaging 110. Huurders die pas kort wonen hebben over het algemeen een hogere huurprijs dan huurders die al langer wonen, In het eerste half jaar zaten hier uitschieters tussen van meer dan 400 verschil. Wanneer de toetsingstermijn voorbij is zijn deze woningen vaak geliberaliseerd en kunnen wij ook geen huurverlagingsprocedure meer starten. 4

5 Aantal geadviseerde procedures Gemiddelde huurprijs Gemiddelde maximaal redelijke huurrijs Gemiddelde geadviseerde huurverlaging Tabel 2.2 Geadviseerde huurverlaging tot en met augustus 2016 Huurverlagingsprocedure ,69 208,84 109,85 Toetsing aanvangshuur ,17 311,60 241,57 Onderhoudsprocedure 52 All-in 55 Afrekening servicekosten 119 Toetsing met onderhoud 42 Bezwaar huurverhoging 18 Totaal ,36,- Het Huurteam geeft alleen een huurverlagingsadvies de procedure huurverlaging toetsing op basis van de maximaal redelijke huurprijs. Bij de onderhoudsprocedure, de procedure servicekosten, all-in, en toetsing met onderhoud maakt de huurcommissie een aparte berekening die niet standaard is. Om geen verkeerde verwachtingen te scheppen doet het Huurteam in de adviesfase hierover geen uitspraak. Dat houdt in dat een vervolgtraject meer huurprijsverlaging oplevert dan het Huurteam in eerste instantie kan adviseren. Voor de controles die tot nu toe hebben plaatsgevonden is een totale huurverlaging geadviseerd van ,36,-. Dit is alleen voor de procedures huurverlaging en toetsing. Dit bedrag is exclusief de mogelijke huurverlagingen bij de procedures onderhoud, servicekosten, all-in en toetsing met onderhoud. Resultaat procedures Van de 216 gestarte procedures zijn inmiddels 46 procedures afgerond: 37 procedures zijn afgerond via een schikking of quick-win procedure en 9 via een positieve uitspraak van de Huurcommissie. De gerealiseerde huurverlaging van deze bedraagt dan tezamen: ,-. Over 170 lopende procedures die in 2016 zijn opgestart zal nog een uitspraak gaan plaatsvinden. Inmiddels zijn de 78 lopende procedures uit 2015 afgerond wat heeft geleid tot een gerealiseerde huurverlaging van ,-. De totaal gerealiseerde huurverlaging in 2016 met procedures uit 2016 en 2015 komt hiermee uit op: ,-. 5

6 Aantal gestarte procedures Aantal afgeronde procedures schikkingstrajecten Aantal afgeronde procedures quick -win Aantal afgeronde procedures succes via huurcommissie Totaal aantal procedures afgerond Gemiddelde gerealiseerde huurverlaging zelfstandige & quick-win procedures Gemiddelde gerealiseerde huurverlaging procedures succes via huurcommissie Procedures uit 2015 afgerond in 2016 Gemiddelde gerealiseerde huurverlaging procedures uit 2015 Tabel2.3 Gerealiseerde huurverlaging 2016 Huurverlagingsprocedure ,- 145,- 32 Onderhoudsprocedure Toetsing aanvangshuur ,- 379,- 9 Voorschot servicekosten Bezwaar Huurverhoging All-in ,- 284,- 3 Afrekening servicekosten Toetsing met onderhoud ,- 1 Totaal

7 3. Communicatie In het eerste halfjaar van 2016 hebben ook PR en communicatie activiteiten plaatsgevonden. Het Huurteam blijft contact houden met groepen huurders, op dit moment vooral aan de Lomanlaan. Er worden veelvuldig flyers bij huurders in de bus gedaan en bij onderwijsinstellingen neergelegd. Ook plaats het Huurteam regelmatig een bericht op de Facebook en Twitter pagina van het Huurteam. De berichten op social media vaak met Normale huur gedeeld waardoor het bereik ook groter is. Wekelijks komen er aanmeldingen via de website normale huur binnen, en komen hier controles uit voort. Het contact en doorverwijzing via normale huur verloopt hierbij goed. In het eerste halfjaar van 2016 hebben de volgende promotie activiteiten plaatsgevonden: Meerdere malen een bericht in de media over de ontwikkelingen aan de Lomanlaan. Het Huurteam heeft nogmaals een bewonersavond aan de Lomanlaan bijgewoond om alle huurders goed te informeren. Ook is er contact geweest met VTH over de situatie aan de Lomanlaan. Het Huurteam is bij VIDIUS Rechtshulp op bezoek geweest om hen te informeren over het Huurteam en om de doorverwijzing naar elkaar beter op elkaar af te stemmen. In samenwerking met VIDIUS en Normale huur zijn gezamenlijke promotie actie door de stad Utrecht uitgezet. Er is op twee dagen promotie gevoerd op de Uithof, en tijdens de UIT week stond het Huurteam samen met Normale huur met een stand op een informatie middag voor nieuwe studenten. Hier is veel promotie materiaal verspreid. Wanneer nieuwkomers zich bij de gemeente Utrecht inschrijven ontvangen zij een informatie met daarin een verwijzing naar het Huurteam. Er is een nieuwsbrief met informatie over verschillende onderwerpen met betrekking tot het huren rondgestuurd naar alle(oude) huurders uit het systeem van het Huurteam. Een betaalde facebook advertentie is uitgezet om meer vind ik leuks voor de facebook pagina te generen en het Huurteam meer bekend te maken. Gemiddeld komen er 3 aanmeldformulieren via de website per week binnen. Hoe gehoord van het Huurteam? De meeste studenten komen via via met het Huurteam in contact, dit was in 93% van de gevallen. Huurders horen van medestudenten of huisgenoten welke mogelijkheden er zijn op het gebied van huurprijsberekening en huurverlaging. Daarnaast is 1% van de huurders via de flyer met het Huurteam in contact gekomen. De flyer wordt verspreid op de scholen en bij huurders in de bus gedaan om de diensten van het Huurteam kenbaar te maken. Per week komen een aantal formulieren bij het Huurteam binnen met contactgegevens 7

8 van studenten die via de website van Normale huur in contact zijn gekomen met het Huurteam. Wanneer huurders op de website van Normale huur een huurprijscheck invullen kunnen zij vervolgens aangeven of zij willen dat het Huurteam met hem contact opneemt. Van de huurders is 1% in contact gekomen met het Huurteam via de website van Normale huur en 4% van de huurders via de website van het Huurteam. De verwachting is hierbij dat huurders het Huurteam ook hebben leren kennen via social media, omdat het Huurteam vaak met huurders communiceert via facebook. Door de extra PR activiteiten zijn veel huurders via de flyer met het Huurteam in contact gekomen, en hebben de diensten van het Huurteam aan huisgenoten laten weten. Figuur 3,1 Hoe gehoord van het Huurteam? Bedreigingen verhuurder Als huurders problemen hebben met de verhuurder nemen ze contact op met Huurteam. Een verhuurder reageert in eerste instantie boos als blijkt dat het Huurteam is ingeschakeld/ een procedure bij de huurcommissie heeft gestart. Op zo n moment wordt gedreigd met huisuitzetting of anderszins. Over het algemeen is het voldoende om de huurder gerust te stellen over zijn/haar rechten en hen erop te wijzen dat de verhuurder niks kan doen. Tevens kunnen de huurders de verhuurder met inhoudelijke vragen over de procedure doorverwijzen naar het Huurteam. Wij handelen de inhoudelijke vragen af. Vaak is dat voldoende om het gevoel van dreiging al weg te nemen. Verhuurders zijn na de eerste reactie vaak weer voor rede vatbaar. Na uitleg van de wettelijke procedures en het huurrecht is de verhuurder gekalmeerd. Er zijn echter verhuurders die de bedreigingen en intimidatie doorzetten. Deze verhuurders registreren we in de database. De meldingen die bij het Huurteam binnenkomen zijn onder andere: - Dreigen met huisuitzetting of kantonrechter - Borg niet willen terug betalen, bij contact intimiderend reageren - Treiterijen: internet afsluiten en huurders geen mogelijkheid bieden om zelf internet te regelen. Gas/water/licht afsluiten. 8

9 - Het plaatsen van intimiderende huurders of ongure types die zich toegang verschaffen tot de gemeenschappelijke delen van de woning. - Huisvredebreuk door verhuurder zelf of klusmannen - Onbekende mannen met mes of knuppel die voor de deur hangen - s Nachts op deuren bonzen of deuren intrappen bij afwezigheid - Stelen of vernielen van eigendommen In de eerste 8 maanden zijn tot nu toe 13 1 meldingen van huurders bij het Huurteam binnengekomen. Het betreft vaak intimidatie na het opstarten van een huurverlagingsprocedure. Verhuurders proberen huurders ertoe te zetten de procedure in te trekken of de woning te verlaten zodat deze aan een nieuwe huurder tegen de hoge huurprijs kan worden verhuurd. In een aantal gevallen zijn de procedures ingetrokken of is huurder verhuisd door de intimidaties. Het aanpakken van deze bedreigingen en intimidatie is niet eenvoudig. Verhuurders blijven zelf buiten beeld en bewijslast is niet rond te krijgen. We adviseren huurders contact op te nemen met de politie of wijkagent en melding te doen. Huurders kunnen de cilinders van hun deur verwisselen zodat de verhuurder of andere personen geen toegang meer hebben. Officieel moet dit met toestemming van de verhuurder maar in gevallen van huisvredebreuk kan een huurder dit doen. Belangrijk is het verzamelen van bewijslast. Dit kan door opnames met camera s of geluidsopnames van telefoongesprekken. Dit heeft in het verleden geleid tot een vervolging. Het vergt echter een lange adem van huurders vol te houden terwijl men zich niet meer veilig voelt thuis. 1 Niet alle meldingen die in 2016 bij het Huurteam zijn binnengekomen hadden betrekking op

10 Controle huurcontracten De 125 huurders die het Huurteam hebben gemachtigd hebben een kopie van het huurcontract gegeven ter controle. Hieruit bleek dat 34 huurcontracten in orde waren, de overige 91 huurcontracten bevatten op zijn minst 1 foutieve bepaling, of er waren zaken in het contract opgenomen die juridisch niet juist zijn. De huurders zijn inmiddels geïnformeerd over de fouten in hun huurcontract. 10

11 Tabel 3,1 Controle huurcontracten Aantal foutieve contracten 91 Toelichting Foutief opzegtermijn 48% Voornamelijk 2 maanden voor huurder en 2 maanden voor verhuurder, is incorrect Aantal foutieve looptijd contract 34% Voornamelijk een maximale periode van 1 jaar huur Doorberekenen eigenarenbelasting gemeente 11% Vaak wordt de OZB doorberekend Contractvorm onjuist 10% Voornamelijk tussenhuur wat betwistbaar is, of een All-inn huurcontract Nietige opzeggingsgronden 7% Bijvoorbeeld: zonder tussenkomst rechter, ontbinding na 2 jaar, wanneer hoofdhuurcontract eindigt etc. Of huurder mag geen medehuurder. Overige 0 % Sleutelgeld, boetes, onredelijke verplichtingen van huurder e.d De meest voorkomende fout in de huurcontracten blijkt de hantering van een foutieve opzegtermijn te zijn. In 48% van de huurcontracten blijkt dit het geval te zijn. Er wordt vaak een opzegtermijn van 2 of 3 maanden gehanteerd terwijl de huurder per maand de huur betaalt. De opzegtermijn is gelijk aan de betaaltermijn, dus in deze gevallen is de opzegtermijn dan ook een maand. Ook blijken verhuurders vaak een opzegtermijn van 1 maand of 2maanden te hanteren. Dit klopt niet, want de minimale opzegtermijn van de verhuurder is 3 maanden. Een fout die daarnaast in 34% van de gevallen wordt gemaakt is een foutieve loop[tijd van het contract. Vaak wordt het huurcontract in eerste plaats voor een maximum periode van een jaar aangegaan en daarna verlengd. Een huurcontract heeft wel een minimum looptijd (meestal een jaar) maar kan daarna niet worden beëindigd. Er geldt hierbij geen maximum periode, alleen wanneer duidelijk wordt vermeld waarom het huurcontract maar voor de tijdelijke duur van een jaar is. Bij 11% van de huurcontracten blijkt dat eigenaren de eigenarenbelasting (OZB) doorberekenen aan de huurders. Dit blijkt in een bepaling opgenomen te zijn naar de huurders belastingen. Bij 10% van de huurders blijkt de contractvorm onjuist te zijn. Deze huurders hebben een All-inn huurcontract, waarin de kale huur en de servicekosten niet in bedragen zijn uitgesplitst. Een dergelijk All-inn huurcontract met een All-inn huurprijs is niet toegestaan. 11

12 4. Financieel overzicht huurteam Utrecht Er is rekening gehouden met een onderscheid in opnames van zelfstandige woningen en onzelfstandige woningen. Binnen de vervolgtrajecten is geen onderscheid gemaakt omdat de uitvoering van de vervolgtrajecten hetzelfde zijn voor zelfstandige en onzelfstandige woningen. Tabel 4.1: Financiële verantwoording Onderdeel Aantal begroot Begrootte kosten Realisatie Gerealiseerde Kosten Toelichting Aantal opnames onzelfstandig per opname Aantal opnames zelfstandig2015 Aantal vervolgtrajecten ,- per opname ,- per vervolgtraject Juridische vraagbaakbackoffice huurteam Aantal vragen huurrecht, controle huurcontracten, meldpunt ongewenst verhuurgedrag, Blokbenadering / flyeren / relatiebeheer / rapportages Extra inzet tbv bereik doelgroep mbt huurteam, gezamenlijke communicatie met Normale Huur etc. Vaste kosten Algemene kosten: reis en verblijf, legeskosten, prmateriaal, sociale media, website. Totaal exclusief btw Totaal inclusief btw (21%)