Evaluatie Pilot Huurteam Utrecht

Transcriptie

1 Evaluatie Pilot Huurteam Utrecht april 2012

2 Colofon Uitgave Afdeling Bestuursinformatie Sector Bestuurs- en Concernzaken Gemeente Utrecht Postbus CE Utrecht in opdracht van Afdeling Wonen (StadsOntwikkeling) Gemeente Utrecht internet rapportage Anne Slob Rob Paridaen informatie Anne Slob bronvermelding Het overnemen van gegevens uit deze publicatie is toegestaan met de bronvermelding: Bestuursinformatie, gemeente Utrecht april 2012

3 Management samenvatting Achtergrond In september 2010 is het Huurteam Utrecht van start gegaan. Doel van het Huurteam is de prijskwaliteit verhouding van de kamerverhuurmarkt in balans te brengen door het bieden van laagdrempelige rechtshulp aan huurders. Door de gemeente Utrecht is aan Stade Advies opdracht gegeven voor het opzetten van het Huurteam Utrecht in de vorm van een jaar durende pilot van september 2010 tot september In juli 2011 is door de gemeenteraad besloten om het Huurteam structureel voort te zetten. In een aanbestedingsprocedure is vervolgens adviesbureau Urbannerdam gekozen om het Huurteam Utrecht vanaf 1 januari 2012 te coördineren. Dit rapport bevat een evaluatie van de pilot met een uitbreiding van de periode tot eind In deze samenvatting komen de volgende onderwerpen aan de orde: Analyse registratiegegevens: gegevens zijn afkomstig van Stade en vervolgens deels bewerkt door Urbannerdam. Ervaringen van betrokkenen Huurteam Utrecht: informatie is afkomstig van interviews met leden van het Huurteam Utrecht, studenten, gemeente Utrecht, USF studentenbelangen en de Huurcommissie. Analyse internetenquête: actie na woningopname: basis is een internetenquête onder alle huurder die een woningopname hebben laten uitvoeren door het Huurteam. Ervaringen van Huurteams in andere steden: gegevens zijn verzameld middels een belronde met Huurteams in andere steden. Kosten / baten analyse Analyse registratiegegevens Doelen Huurteam behaald Bij het Huurteam Utrecht hebben zich in in totaal 502 kamerhuurders aangemeld, waarop 473 opnames zijn gevolgd. Het aantal aanmeldingen had nog aanmerkelijk hoger kunnen zijn. In de periode april t/m augustus 2011 konden huurders zich namelijk niet aanmelden, omdat er nog geen duidelijkheid was over de voortzetting van het project in september. Het Huurteam heeft zich er toen op gericht lopende zaken nog zoveel mogelijk af te ronden. De 473 opnames hebben geleid tot het bij de huurcommissie starten van 156 procedures. Met die aantallen zijn de vooraf voor het Huurteam gestelde doelen (ruim) behaald. 3

4 Doelen en prestaties* doelen prestaties wel/niet behaald bereikte kamerhuurders 500 benaderd 502 aanmeldingen behaald woningopnames ruim behaald zaken aanhangig gemaakt bij de Huurcommissie ruim behaald Bron: Registratie Huurteam Utrecht; Urbannerdam (2012) *Doelen zijn gesteld voor de looptijd van de pilot (september 2010-september 2011). De cijfers zijn echter inclusief de verlenging tot en met eind Misstanden, acties en resultaten De meest geconstateerde misstand door het Huurteam ligt op het terrein van verrekening van servicekosten (78%). Deze dienen naast de kale huur apart in rekening te worden gebracht via een maandelijks voorschot. De verhuurder dient jaarlijks een specificatie van de gemaakte kosten te maken, dit voor te leggen aan de verhuurder en het bedrag te verrekenen met het betaalde voorschot. In de praktijk wordt lang niet altijd aan deze voorwaarden voldaan. Hierop besluit 16% van de huurders bij wie de servicekosten niet in orde waren om een vervolgactie te ondernemen richting de verhuurder. Voor 5% (van de huurders bij wie de servicekosten niet in orde waren) had dit een positief resultaat. Voor driekwart van de huurders die een woningopname hebben laten uitvoeren, geldt dat zij een te hoge kale huur betalen (75%). Procedures van het Huurteam hebben tot huurverlaging geleid voor 17% van de huurders met te hoge servicekosten. Het merendeel van de huurders waarbij een te hoge huur is vastgesteld, onderneemt geen vervolgactie. % huurders h waarvoor misstand, waarvoor vervolgens actie en waarvoor vervolgens succes geboekt misstand actie, procedure positief resultaat servicekosten 78% 16% 5% te hoge huur 75% 27% 17% huurcontract 68% niet bekend* 6% onderhoud 50% 46% 26% Bron: Registratie Huurteam Utrecht; Urbannerdam (2012) *onvoldoende gegevens geregistreerd Bij de woningopname was voor de helft van de huurders sprake van (ernstige) gebreken in het onderhoud van de woonruimte. Ook op dit punt is relatief veel resultaat geboekt, door over het herstellen van gebreken het overleg met de verhuurder aan te gaan. In totaal heeft bijna de helft van de huurders bij wij een onderhoudsprobleem was geconstateerd een vervolgactie ondernomen (46%). Bij een kwart (26%) van de huurders met een onderhoudsprobleem is dit vervolgens opgelost. Resultaten van gestarte procedures Van de 473 uitgevoerde woningopnames, heeft het Huurteam in 406 gevallen misstanden geconstateerd. In deze gevallen is in totaal 555 keer geadviseerd om een procedure te starten richting de verhuurder. Door 102 huurders is hieraan gehoor gegeven, middels 156 procedures. 4 Evaluatie Pilot Huurteam Utrecht

5 Inmiddels zijn er 80 procedures positief afgerond. Een kanttekening is dat dit aantal waarschijnlijk nog zal toenemen aangezien er momenteel nog 60 procedure lopen. Resultaten procedures procedure geadviseerd procedure gestart nog niet afgerond ingetrokken succesvol afgerond* toetsing aanvangshuur huurverlagingsprocedure onderhoudsprocedure servicekosten all-in huur totaal procedures Bron: Urbannerdam (2012) *peildatum 31 december 2011 Beperkte groep besluit tot actie richting verhuurder Uit de registratiegegevens blijkt dat het merendeel van de huurders die met misstanden te maken hebben, er uiteindelijk voor terugschrikt om tot actie richting de verhuurder over te gaan: slechts 22% gaat over tot een vervolgactie na de woningopname. De redenen die huurders geven om niet tot actie over te gaan en geen procedure te starten via het Huurteam, hebben vooral te maken met de (vaak moeizame) relatie met de verhuurder. De meest genoemde redenen zijn: "relatie met de verhuurder niet verslechteren", "het is niet belangrijk genoeg", "niet gelukt om contact te krijgen met de verhuurder". In de huidige overspannen kamermarkt is er blijkbaar na het zetten van de stap naar het Huurteam, bij veel huurders huiver of geen wens meer om de relatie met de verhuurder op scherp te zetten. Er zijn ook andere redenen waarom een door het Huurteam geadviseerde procedure niet wordt doorgezet. Zo is bij 12% van de huurders sprake van een (geplande) verhuizing. Soms heeft dat overigens te maken met intimidatie door de verhuurder, en dus ook weer met de relatie huurderverhuurder. Ervaringen van betrokkenen Huurteam Utrecht Redenen verschil potentiële huurverlaging en daadwerkelijke bedrag Omdat het verschil tussen het bedrag dat aan huurverlaging gerealiseerd zou kunnen worden en het daadwerkelijke bedrag groot is, is aan de geïnterviewden gevraagd naar mogelijke redenen om de procedure niet door te zetten. De geïnterviewden komen met een aantal verklaringen: Huurders hebben andere prioriteiten vanwege drukte met de scriptie, studeren in het buitenland etc. waardoor het vervolgtraject met de verhuurder er bij in schiet. Huurders zijn mogelijk huiverig om contact op te nemen met de huisbaas omdat zij bang zijn voor een mogelijke negatieve reactie. Dit hoeft niet altijd gebaseerd te zijn op daadwerkelijke bedreigingen maar kan ook gebaseerd zijn op verhalen van andere studenten. 5

6 De onbekendheid met de procedure en de onzekerheid van wat er gaat gebeuren kan een rol spelen in het al dan niet doorzetten van het traject. Ervaringen met Huurteam Utrecht grotendeels positief Over de ervaringen met het Huurteam Utrecht zijn de geïnterviewden erg positief. Zij zijn erg te spreken over de onderlinge samenwerking en over de manier waarop het Huurteam is georganiseerd. Huurteam is laagdrempelig agdrempelig en buffer tussen huurder en verhuurder De ervaringen van de geïnterviewden wijzen erop dat het Huurteam de drempel verlaagt om naar de huurcommissie te stappen. Huurders ervaren geen drempel om zich in te schrijven voor een woningopname door het Huurteam. Het Huurteam neemt met de juridische en tijdrovende procedure veel werk uit handen van de huurder. De studenten die de procedure met de Huurcommissie in zijn gegaan, hadden dit waarschijnlijk niet gedaan zonder de hulp van het Huurteam. Daarnaast vervult het Huurteam de rol van buffer tussen huurder en verhuurder. De inmenging van het Huurteam kan een eventueel conflict tussen huurder en verhuurder verminderen: verhuurders zijn wellicht eerder onder de indruk als er een instantie achter de studenten staat. Daarnaast kan het Huurteam aan de hand van hun ervaringen goed adviseren over de manier waarop je verhuurders het beste kan benaderen. Huurprijs bestendigen lastig en behoeft discussie over rol gemeente De inspanningen van het Huurteam hebben in een aantal gevallen geleid tot een huurprijsverlaging. Over de effecten hiervan op lange termijn zijn geen gegevens bijgehouden. De geïnterviewden verwachten dat de huurprijs van een kamer opnieuw stijgt als er een nieuwe huurder intrekt. In Utrecht zijn een aantal gevallen bekend waarbij de verhuurder de prijs voor nieuwe huurders laag houdt. Vanuit andere steden, waar de Huurteams al langer bestaan, zijn meer voorbeelden bekend van de preventieve werking die uitgaat van een Huurteam. Wel hebben andere Huurteams de ervaring dat het proberen te bestendigen van de huurprijs veel tijd kost en het maar de vraag is wat het oplevert. Analyse internetenquête: actie na woningopname Driekwart huurders ziet intimidatie als verklaring om geen vervolgactie te ondernemen Uit de analyse van de registratiegegevens bleek dat een groot aantal studenten geen vervolgactie onderneemt richting de huisbaas terwijl het advies van het Huurteam hier wel aanleiding tot gaf. Aan alle studenten bij wie een woningopname is verricht, is daarom gevraagd naar mogelijke redenen hiervoor. Het blijkt dat ruim driekwart (78%) denkt dat dit komt omdat huurders zich bedreigd of geïntimideerd voelen door de verhuurder. Dat er in de praktijk daadwerkelijk sprake is van intimiderend gedrag is door 40% genoemd. 6 Evaluatie Pilot Huurteam Utrecht

7 Mogelijke redenen dat huurders geen actie ondernemen na woningopname geïntimideerd voelen weten niet hoe het aan te pakken geïntimideerd zijn te druk zijn/gaan verhuizen anders contact mislukt weet niet 78% 56% 40% 35% 25% 21% 14% 1% 20% 40% 60% 80% Bron: Enquête huurders, 2012 Redenen om traject verhuurder niet door te zetten Aan de huurders die geen vervolgactie hebben ondernomen, terwijl de woningopname hier wel reden toe gaf, is gevraagd waarom zij het traject met de verhuurder zijn gestopt. De belangrijkste reden heeft volgens de respondenten te maken met de hoge verhuismobiliteit van studenten. Ook het niet willen verslechteren van de contacten met de verhuurder spelen een belangrijke rol. Redenen om geen (vervolg)actie te ondernemen van huurders die geen vervolgactie hebben ondernomen ben/ga verhuizen 37% anders 33% contact niet verslechteren geïntimideerd voelen 31% 20% geïntimideerd zijn 17% aanpak niet helder 13% te druk 12% accepteer contractvoorwaarden 6% contact verhuurder mislukt 5% 10% 20% 30% 40% 7

8 Bron: enquête huurders, 2012 Driekwart voelt zich bedreigd of geïntimideerd Driekwart (73%) van de huurders die een vervolgactie heeft ondernomen heeft hierbij een bedreigende of intimiderende ervaring gehad in het contact met de verhuurder. Het gaat hier zowel om een daadwerkelijke bedreiging (30%) als om het gevoel dat huurders hierbij hadden (43%). De grenzen die huurders hanteren over daadwerkelijke en ervaren intimidatie is niet eenduidig en vooral een persoonlijke grens. Hetzelfde incident kan door de ene huurder als intimiderend gedrag ervaren worden, terwijl een ander het gevoel heeft geïntimideerd te zijn. Ervaringen van Huurteams in andere steden Verschillen Utrecht met andere Huurteams Uit de belronde met Huurteams in andere steden komen een aantal verschillen naar voren met Utrecht. Naast dat de Huurteams in de andere steden langer bestaan, is de doelgroep meestal breder dan alleen studenten. De groep studenten vormen in sommige steden een groep die minder aandacht krijgt omdat zij in grote mate zelfredzaam zijn. In een aantal steden spelen discussies over de kosten van het Huurteam en mogelijkheden om te bezuinigen. Hierbij zijn steden sceptisch over het verhalen van (een deel van) de kosten op de huurder. Waarschijnlijk maken huurders daardoor minder vaak gebruik van het Huurteam en werpt het een barrière op. Kosten /baten analyse Groot verschil daadwerkelijke en potentiële huurprijs verlaging In totaal heeft het Huurteam een bedrag van gekost. Het overgrote deel hiervan is betaald voor de inhuur van Stade Advies. Als we kijken naar de baten die dit voor studenten oplevert blijkt dat 354 huurders in totaal een bedrag van te veel aan huur betalen. In de praktijk ondernemen de meeste huurders geen vervolgactie. In totaal zijn 60 procedures succesvol afgerond waardoor de maandelijkse huurverlaging in de praktijk uitkomt op 9.000, een gemiddelde van 150 per betrokken huurder. Dit betekent dat er momenteel nog aan maandelijkse huurverlaging mogelijk is die in de praktijk niet gerealiseerd wordt. Omdat het hier om maandelijkse cijfers gaat, zijn de bedragen doorgerekend voor de periode van een half jaar en voor een jaar. 8 Evaluatie Pilot Huurteam Utrecht

9 Financiële baten naar periode te veel betaalde huur huurverlaging in praktijk potentiële huurverlaging maand half jaar jaar Bron: Registratie Huurteam Utrecht, bewerking BI 9

10 Suggesties voor het vervolg Aan de hand van de analyse van de onderzoeksgegevens komen een aantal suggesties naar voren: Zorg voor meer inzicht in de motieven van huurders om niet over te gaan tot een vervolgactie na een woningopname en zoek z naar mogelijkheden om dit te verbeteren. Bij veel huurders bij wie een woningopname heeft plaatsgevonden, worden zaken geconstateerd zoals een te hoge huurprijs, een ondeugdelijk huurcontract etc. Vervolgens gaat maar een deel van de huurders over tot vervolgacties. Door betrokkenen kan nagedacht worden over manieren om dit aantal te verhogen. Dit verhoogt ook het rendement van het Huurteam. Dit kan bijvoorbeeld door: o Te zorgen dat de woningopname door het Huurteam minder vrijblijvend is door huurders vooraf een document te laten ondertekenen waarin de intentie staat om met de uitkomsten van het advies van het Huurteam aan de slag te gaan. Op deze manier realiseren huurders zich beter waar ze aan beginnen bij een woningopname. o Meer inzicht te krijgen in de redenen dat huurders na een woningopname niet overgaan tot vervolgacties richting de verhuurder. Om meer inzicht te krijgen in de totale groep huurders is het noodzakelijk om de groep studenten in een breder verband te ondervragen, bijvoorbeeld middels een enquête. o Te zorgen voor goede voorlichting richting huurders over de verdere procedure. Daarbij is juiste informatie over de rechten en plichten van huurders en verhuurders belangrijk. Monitor de informatie van het Huurteam beter en meer gestructureerd om de kwaliteit van het Huurteam te waarborgen Om een goed beeld te krijgen van de werkzaamheden en effecten van het Huurteam is het belangrijk om goed inzicht te hebben in de manier waarop het Huurteam ervoor staat. Hiervoor is het noodzakelijk om een duidelijk beeld te hebben van een aantal zaken en ervoor te zorgen dat de juiste informatie beschikbaar is. Zaken die daarbij nodig zijn: o Gedetailleerde informatie over de huurders (woningopname, vervolgacties etc). De uitvoerder van de pilot, De invulling van het bestand waarin verschillende gegevens van de huurder gedocumenteerd worden kan op een meer overzichtelijke en consistente manier gebeuren. Voor een goede informatievoorziening is ook de manier van registreren belangrijk: momenteel is dit voor een aantal onderwerpen per pand, maar een stuk inzichtelijker zou zijn om dit per huurder te doen. o Daarnaast is het goed om middels periodieke rapportages op de hoogte te blijven van de stand van zaken. Voor een nieuw Huurteam is het belangrijk om de inhoud van de rapportage nog eens kritisch te bekijken. Een belangrijk onderdeel zou bijvoorbeeld kunnen gaan over de redenen waarom huurders al dan niet actie ondernemen richting de verhuurder. o De urenbesteding van het Huurteam: wat voor werkzaamheden voeren zij uit en tegen welke tijdsinvestering. 10 Evaluatie Pilot Huurteam Utrecht

11 Efficiënter werken Onderzoek mogelijkheden voor samenwerking met andere instanties bij een woningopname Bij een woningopname komt het Huurteam bij de student thuis. Profiteer hiervan zo maximaal mogelijk door te kijken welke instanties nog meer informatie bij de student zouden willen ophalen, zoals de brandweer en Bouw-en Woningtoezicht. Een kanttekening is dat het Huurteam momenteel werkt met stagiaires waarbij het de vraag is hoeveel verantwoordelijkheid je bij het Huurteam wil leggen. Voorkom overlap in de procedure van het Huurteam urteam en de procedure van de Huurcommissie Het Huurteam voert woningopnames uit bij de studenten. In het vervolgtraject wordt soms de Huurcommissie ingeschakeld. Ook de Huurcommissie gaat bij de student langs om een grotendeels gelijksoortig onderzoek uit te voeren. Onderzoek als Huurteam en Huurcommissie samen de mogelijkheden om eventuele overlap in de procedure te verminderen. Mogelijk hebben andere steden met een Huurteam hier ook baat bij. Denk na over manieren om de relatie tussen Stade Advies en de d gemeente Utrecht te professionaliseren Gedurende de pilot is de urenbesteding van Stade Advies niet goed gedocumenteerd. Ook is de periodieke rapportage van Stade Advies niet altijd of op tijd opgeleverd. In de relatie tussen de gemeente en de praktische uitvoerder van de pilot is een meer zakelijk contact gewenst waarbij ieder kritisch is over de ander en over de eigen inbreng. Organisatie Huurteam Juridische achtergrond leden Huurteam belangrijk De werkzaamheden van het Huurteam hebben een aanzienlijke juridische component. Het is daarom aan te raden dat de leden van het Huurteam een juridisch georiënteerde opleiding volgen of hebben gevolgd. Zorg ervoor dat het Huurteam actief is tijdens de UIT Door opstartproblemen van de pilot heeft het Huurteam niet geflyerd tijdens de UIT (Utrechtse Introductie Tijd). Dit is achteraf een gemiste kans. Voor komend jaar is het aan te raden om als Huurteam actief aanwezig te zijn tijdens de UIT. Denk na over de manier waarop het spreekuur voor studenten is georganiseerd Achteraf is gebleken dat het spreekuur niet erg vaak bezocht is. Dit geldt meer voor het spreekuur in het Informatiecentrum van de gemeente dan voor het spreekuur op de Uithof. Denk daarom na over hoe het spreekuur vorm te geven en over de noodzaak van het spreekuur. Onderzoek het gebruik van nieuwe media om onder de aandacht van studenten te komen Nieuwe media kan gebruikt worden als een eenvoudige en goedkope manier om veel studenten te bereiken. Te denken valt aan een YouTube filmpje over hoe het traject met het Huurteam verloopt of aan Twitter. 11

12 Kosten besparen Denk na over manieren om wantoestanden op de particuliere woningmarkt aan te pakken via de verhuurder Om problemen op de woningmarkt aan te pakken kan gekeken worden naar manieren om de verhuurder hierbij te betrekken door bijvoorbeeld: o het verstrekken van een 'keurmerk' voor verhuurders waarbij huurders voor een bepaald bedrag een keurmerk kunnen aanschaffen. Voor verhuurders leidt dit tot een imagoverbetering, voor huurders is dit een garantie voor een redelijke huurprijs. o voorlichting te bieden aan verhuurders over wat de regels zijn ten aanzien van kamerverhuur. Sommige verhuurders zijn zich er namelijk niet van bewust dat ze een te hoge huurprijs vragen. Denk na over manieren om de d huurprijsverlaging te bestendigen De geïnterviewden verwachten dat een huurprijsverlaging niet doorwerkt op een nieuwe huurder. Daarom is het belangrijk om na te denken over manieren om de huurprijs te bestendigen: o huurders kunnen vooraf een intentieverklaring tekenen waarin zij toezeggen bij een verhuizing contact op te nemen met de nieuwe huurder om informatie over te dragen. o het Huurteam kan huurders jaarlijks een sturen met daarin de vraag of zij nog in het huidige pand wonen of verhuisd zijn. Bij een verhuizing kan het Huurteam de nieuwe bewoner aanschrijven. Voeg de website van het Huurteam samen met de website normalehuur.nl De website normalehuur.nl is een initiatief van USF Studentenbelangen. Net als de website van het Huurteam is hier informatie te vinden over huurprijzen van studentenkamers. Omdat beide sites zijn gesubsidieerd door de gemeente kan samenvoeging leiden tot een besparing. Aan de hand van gesprekken met medewerkers van andere Huurteams zijn verschillende suggesties naar voren gekomen die van nut kunnen zijn voor het Huurteam Utrecht: Organisatie Huurteam Denk als gemeente na over het verbreden van je doelgroep In Utrecht is het Huurteam vooral gericht op studenten. In andere steden richten Huurteams zich ook op andere groepen binnen de particuliere huursector. Vaak zijn het mensen die de taal niet spreken en op financieel gebied weinig toekomstperspectief hebben. Door een verbreding van de doelgroep kan Utrecht veel 'winnen' op de particuliere huurmarkt. Wees je bewust van v het belang van een goede relatie met particuliere verhuurders Denk bewust na over de relatie met particuliere verhuurders; zij vervullen tenslotte een belangrijke rol op de woningmarkt. Onderzoek bijvoorbeeld de mogelijkheden om een (afgevaardigde) verhuurder in de begeleidingscommissie te laten plaatsnemen. 12 Evaluatie Pilot Huurteam Utrecht

13 Kosten besparen Onderzoek de mogelijkheden om gebruik te maken van het GBA bij het aanschrijven van pas verhuisde particuliere huurders. Huurteams in andere steden hebben goede ervaringen met het gebruiken van gegevens uit het GBA door brieven te sturen aan specifieke groepen uit dit bestand. Het is een eenvoudige en goedkope manier om bij de doelgroep onder de aandacht te komen. Let daarbij op het verschil dat Utrecht zich hoofdzakelijk op studenten richt en andere steden een bredere doelgroep hebben. Verken de mogelijkheden om samen te werken met een advocatenkantoor over producten om de huurder de ondersteunen. Het Huurteam Den Haag is positief over het contact dat zij hebben met een advocatenkantoor. Het kantoor stuurt voor 25 euro een officiële brief naar de verhuurder met daarin de uitspraak van de huurcommissie over een eventuele huurverlaging. Een officiële brief kan de verhuurder helpen in het contact richting de verhuurder. Denk na over de mate waarin het Huurteam Utrecht de huurders ondersteunt. Sommige steden hanteren een doelgroepen beleid waarbij verschillende typen huurders op andere manieren ondersteuning krijgen. De gedachte is bijvoorbeeld dat studenten relatief weinig begeleiding nodig hebben omdat zij voldoende zelfredzaam zijn. In Utrecht worden studenten in het hele traject door het Huurteam ondersteund. Voor de toekomst kan nagedacht worden over de mate en de wijze waarop ondersteuning door het Huurteam vorm moet krijgen. Denk na over andere manieren om te besparen en efficiënter te werken o onderzoek de voor- en nadelen van het oprichten van een telefonisch loket waar mensen vragen kunnen stellen. o bekijk de mogelijkheden voor het samenstellen van een soort 'starterspakket' waarmee huurders na de woningopname zelf aan de slag kunnen. 13

14

15 Inhoudsopgave Management samenvatting 3 Suggesties voor het vervolg 10 Inleiding 17 1 Werkwijze Huurteam Utrecht 20 2 Analyse registratiegegevens 22 3 Ervaringen van betrokkenen Huurteam Utrecht Analyse internetenquête: actie na woningopname Ervaringen van Huurteams in andere steden Kosten / baten analyse 46 15

16

17 Inleiding Aanleiding Utrecht heeft naar verhouding een groot aandeel onzelfstandige wooneenheden: vergeleken met andere steden woont zo'n 20% van het totaal aantal huishoudens onzelfstandig. In Amsterdam bijvoorbeeld bedraagt dit aandeel 10%. Tegelijkertijd heeft Utrecht te maken met een overspannen woningmarkt en is sprake van een tekort aan woonruimte voor studenten. Dit leidt tot allerlei misstanden waarbij huisbazen misbruik maken van de urgentie van studenten bij het zoeken van huisvesting. Uit onderzoek blijkt dat particuliere huurbazen vaak meer dan 100 euro per maand teveel aan huur vragen dan maximaal redelijk is volgens de landelijke overheid (USF Advies Studentenhuisvesting, 2009). Voor studenten zijn er mogelijkheden om dit aan te kaarten bij de huurbaas maar het blijkt dat één op de vier dit niet doet uit angst voor represailles van de huisbaas. Ook onwetendheid en de ingewikkelde procedures bij de Huurcommissie zijn redenen om de hoge huurprijs niet aan te vechten. Op initiatief van USF Studentenbelangen is in 2009 de commissie 'Toekomst studenthuisvesting Utrecht' opgericht. Een advies van deze commissie was het instellen van een Huurteam: "Instelling van een Huurteam helpt wantoestanden op de Utrechtse kamermarkt te bestrijden en daarmee een belangrijke smet op het blazoen van Utrecht als studentenstad te verwijderen". In navolging van zes andere steden (Amsterdam, Den Haag, Groningen, Hilversum, Nijmegen en Rotterdam) is vervolgens het Huurteam Utrecht ingesteld. De gemeente Utrecht heeft aan Stade Advies opdracht gegeven om het Huurteam Utrecht op te zetten in de vorm van een jaar durende pilot. Huurteam Utrecht In september 2010 is door wethouder Bosch de aftrap gegeven voor het Huurteam Utrecht. Het Huurteam Utrecht biedt huurders van een kamer in Utrecht een laagdrempelige vorm van rechtshulp. Door het bieden van onafhankelijke begeleiding en expertise zijn huurders wellicht eerder bereid om stappen te ondernemen. Het Huurteam toetst de huurprijs van een kamer aan de wettelijke normen. Ook kijkt het Huurteam naar het huurcontract en eventueel achterstallig onderhoud of gebreken aan de woning. Het Huurteam Utrecht werkt onafhankelijk en is gratis voor de huurder. Het Huurteam Utrecht is een pilot van een jaar die gestart is in september In eerste instantie was het de bedoeling om in de zomer van 2010 te starten met de pilot. Doordat het vinden van geschikte stagiaires moeizaam ging, is het Huurteam uiteindelijk gestart in september Vanwege de eerdere onduidelijkheid over het voortbestaan van het Huurteam zijn vanaf april 2011 geen nieuwe zaken meer aangenomen. Hierdoor is de effectieve tijd waarin het Huurteam alle werkzaamheden kon uitvoeren, verkort naar in totaal negen maanden. In juli 2011 is door de Utrechtse gemeenteraad besloten om het Huurteam Utrecht voort te zetten. Tot het einde van dit jaar is hiervoor een incidenteel bedrag beschikbaar. Daarna wordt structureel geld vrijgemaakt voor het Huurteam Utrecht. In een aanbestedingsprocedure is adviesbureau Urbannerdam geselecteerd om het Huurteam per 1 januari 2012 te coördineren. 17

18 Doelstellingen Door de afdeling Wonen (StadsOntwikkeling) is aan Bestuursinformatie gevraagd om een evaluatieonderzoek uit te voeren naar de Pilot Huurteams over de periode 1 september 2010 tot 31 december De doelstellingen van het onderzoek zijn: A. Inzicht bieden in de behaalde resultaten van het Huurteam Utrecht B. Het maken van een kosten/baten analyse van het Huurteam Utrecht C. Inzicht bieden in de succesfactoren en mogelijke verbeterpunten en veranderpunten van het Huurteam Utrecht Aanpak Samenstelling Huurteam Utrecht In Utrecht zijn gedurende de pilot twee Huurteams actief geweest die de woningopname uitvoerden. De teams bestaan uit elk twee stagiaires die een juridische opleiding volgen. De twee stagiaires die zich in het begin hadden aangemeld, zijn uiteindelijk afgehaakt. Vervolgens zijn twee vrijwilligers aangehaakt met een juridische achtergrond. De zoektocht naar stagiaires is opnieuw gestart en tenslotte zijn vier geschikte stagiaires gevonden. Om het Huurteam Utrecht te coördineren is vanuit Stade Advies een vaste coördinator beschikbaar. Vanuit de gemeente heeft de afdeling Wonen contacten met Stade Advies. Een analyse van gegevens Stade Advies Stade Advies houdt maandelijks overzichten bij over de lopende zaken van het Huurteam Utrecht. Deze overzichten geven informatie over diverse onderwerpen waaronder het aantal aanmeldingen en het aantal afgehandelde zaken. Voor dit rapport is het bestand van Stade bewerkt door Urbannerdam. Interviews met de leden van het Huurteam Utrecht Het Huurteam Utrecht bestaat uit twee teams met in elk team twee stagiaires. Ook zijn twee vrijwilligers aangehaakt. Daarnaast is voor de professionele inbreng een vaste coördinator van Stade Advies beschikbaar. Voor dit onderzoek is gesproken met de coördinator van het Huurteam en met drie stagiaires. Interviews studenten In het kader van het evaluatieonderzoek zijn interviews gehouden met een viertal studenten. De studenten hebben allemaal contact gehad met het Huurteam. Bij een aantal van hen heeft dit geleid tot een procedure bij de Huurcommissie, anderen bevinden zich in een eerdere fase en hebben recent het advies van de Huurcommissie ontvangen. 18 Evaluatie Pilot Huurteam Utrecht

19 Interview beleidsafdeling gemeente Voor het onderzoek is gesproken met de betreffende beleidsafdeling vanuit de gemeente. Zij onderhouden vanuit de gemeente de contacten met Stade Advies. Interview USF Studentenbelangen en Huurcommissie Voor het onderzoek is gesproken met twee (oud) bestuursleden van USF Studentenbelangen. Verder is ook gesproken met de Huurcommissie voor het vergaren van informatie. Online enquête onder huurders Om meer inzicht te krijgen in de redenen dat huurders geen vervolgactie ondernemen terwijl de woningopname hier wel redenen toe geeft, is een online enquête gehouden onder alle huurders die een woningopname hebben laten uitvoeren door het Huurteam. Belronde met andere steden Om de Utrechtse werkwijze beter te kunnen beoordelen is een belronde gehouden onder Huurteams in andere steden. In totaal zijn gesprekken gevoerd met personen van vier van de vijf lopende Huurteams in andere steden (Amsterdam, Den Haag, Nijmegen en Rotterdam). In Hilversum is het Huurteam opgeheven. 19

20 1 Werkwijze Huurteam Utrecht Organisatie Huurteam Utrecht De inhoudelijk opdrachtgever voor het Huurteam Utrecht is USF Studentenbelangen. De pilot met het Huurteam Utrecht is gefinancierd door de gemeente Utrecht. De praktische uitvoering is ondergebracht bij Stade Advies die opdrachtnemer is van het Huurteam. Op 1 september 2010 is het Huurteam Utrecht van start gegaan. Er zijn twee Huurteams ingesteld met stagiaires die een juridisch georiënteerde opleiding volgen. Verder is voor de professionele inbreng een vaste coördinator aangesteld vanuit Stade Advies. Ook zijn twee vrijwilligers aangehaakt bij het project. In eerste instantie was het de bedoeling van het Huurteam om voor de zomer van 2010 te starten met het Huurteam. Hiervoor waren door Stade Advies twee stagiaires geworven die in april zouden starten. Vervolgens hebben beide stagiaires op het laatste moment afgehaakt waardoor de start van de pilot vertraging heeft opgelopen. Later zijn opnieuw geschikte stagiaires gevonden die in september 2010 gestart zijn. Omdat nog niet duidelijk was of het Huurteam na de pilot door zou gaan, is in april 2011 gestopt met het doen van nieuwe woningopnames. Dit heeft de effectieve looptijd van de pilot verkort. Bij de start van het Huurteam is een begeleidingscommissie ingesteld voor het bewaken van de kwaliteit van het project. De commissie bestaat uit de opdrachtgevers (USF Studentenbelangen en StadsOntwikkeling) en de uitvoerder (Stade Advies). Eens in de zes weken vindt overleg plaats tussen de verschillende partijen. Doelen Huurteam Het Huurteam Utrecht richt zich op mensen die onzelfstandige woonruimte huren in de particuliere sector binnen de gemeente Utrecht. Omdat het hierbij voornamelijk om studenten gaat, richt het Huurteam zich bij de werving op deze groep. Criteria die het Huurteam aanhoudt, zijn: Je moet binnen de gemeente Utrecht wonen Het moet gaan om onzelfstandige woonruimte Je huurt niet van een woningcorporatie of stichting als de SSH, Portaal, Mitros of Bo-Ex. De volgende doelen zijn vastgesteld voor de looptijd van het project: Er zijn 500 kamerhuurders in Utrecht benaderd Er zijn 336 woningopnames verricht Er zijn 70 zaken aanhangig gemaakt bij de Huurcommissie Werkwijze Studenten kunnen zich op verschillende manieren bij het Huurteam aanmelden voor een woningopname: telefonisch, per of via het aanmeldingsformulier op de website van het Huurteam Utrecht. Ook is er elke dinsdag en donderdag van uur tot uur spreekuur bij 20 Evaluatie Pilot Huurteam Utrecht

21 het Informatiecentrum van de gemeente Utrecht. In 2011 is gestart met een extra spreekuur op de Uithof. In de praktijk komen bijna alle aanmeldingen binnen via de website. Zodra het Huurteam een aanmelding heeft ontvangen, worden de gegevens in het registratiesysteem ingevoerd en neemt het Huurteam contact op om een afspraak te maken voor een woningopname. In de meeste gevallen woont de aanmelder in een studentenhuis. Het Huurteam Utrecht probeert altijd om ook bij de huisgenoten een woningopname te doen. Op het aanmeldformulier staat dit aangegeven, maar ook bij het maken van de afspraak en bij de woningopname zelf probeert het Huurteam de huisgenoten mee te krijgen. Een woningopname wordt door twee personen gedaan. Tijdens het bezoek maakt het Huurteam een puntentelling volgens het woningwaarderingsstelsel van het voormalige Ministerie van VROM. Het aantal punten bepaalt de maximale huur die voor een kamer gevraagd mag worden. Ook kijkt het Huurteam naar achterstallig onderhoud en gebreken. Daarnaast checkt het Huurteam het huurcontract op juridische correctheid. Aan het einde van de woningopname geeft het Huurteam globaal haar bevindingen. Na de woningopname ontvangt de huurder een advies van het Huurteam. Het Huurteam kan bijvoorbeeld adviseren om een gesprek met de verhuurder te voeren of om een procedure bij de Huurcommissie te starten. Het is vervolgens aan de huurder zelf wat hij met het advies doet. Het is mogelijk dat het Huurteam het advies voor de huurder uitvoert. Als het Huurteam het advies uitvoert, dan houdt dit in dat het Huurteam alles op zich neemt. Hoeveel tijd er vervolgens nodig is om resultaat te boeken, is afhankelijk van de inhoud van het advies, de houding van de verhuurder, de doorlooptijd van procedures bij de Huurcommissie etc. 21

22 2 Analyse registratiegegevens Voor deze analyse zijn twee bronnen gebruikt: een registratiebestand van het Huurteam Utrecht, opgesteld door Stade en bijgewerkt door Urbannerdam een rapportage van Urbannerdam 1, op basis van het registratiebestand van Stade, aangevuld met dossieronderzoek. In de periode september 2010 tot eind 2011 heeft het Huurteam 473 opnames verricht, verdeeld over 133 woningen. Bij 406 kamers bleken één of meer zaken niet in orde. Er is vooral een beroep gedaan op het Huurteam uit financiële motieven: hoogte van de huur en/of de servicekosten, onduidelijkheid in verrekening van servicekosten (in totaal gaat het om 91% van de huurders). Ook aspecten van het onderhoud worden veelvuldig als motief genoemd (52%). Een ruime meerderheid (68%) van de huurders heeft geen of een incorrect huurcontract. Actie richting verhuurder heeft voor 6% van de huurders tot een aanpassing van het contract geleid. Bij de helft van de kamers bleken er onderhoudsproblemen. Voor ongeveer 26% van de huurders zijn na overleg met de verhuurder de (belangrijkste) gebreken verholpen. Ruim driekwart (78%) van de huurders heeft te maken met onduidelijkheden in de verrekening van servicekosten. Procedures van het Huurteam hebben voor 5% van de huurders een verbetering opgeleverd. Bij opname betaalden 289 van de 473 huurders (61%) een te hoge kale huurprijs en was voor 106 (22%) sprake van een all-in huur (dus inclusief servicekosten). Voor in totaal 95 huurders is een procedure gestart om tot huurverlaging te komen of tot aanpassing van de all-in huur. Dat maar een beperkt deel van de huurders die te maken hebben met te hoge huurkosten en slecht onderhoud tot actie wil overgaan, heeft er vooral mee te maken dat men de relatie met de verhuurder niet op scherp wil stellen. 2.1 Beroep op het Huurteam Aantal aanmeldingen In de periode september 2010 t/m december 2011 zijn 502 aanmeldingen gedaan bij het Huurteam Utrecht. Daarop zijn 473 opnames (aantal kamers) gevolgd, verdeeld over 133 woningen. Gemiddeld 3,6 opnames per woning. Bij de opnames zijn in 406 kamers (86%) misstanden 1 Rapportage Huurteam Utrecht september 2010 december 2011 (Urbannerdam, maart 2012) 22 Evaluatie Pilot Huurteam Utrecht

23 geconstateerd. Van de betreffende 406 huurders hebben er 102 het Huurteam gemachtigd om een procedure richting verhuurder te starten. Dat op 29 van de aanmeldingen geen woningopname is gevolgd, wordt door Urbannerdam verklaard uit het niet thuis zijn van de huurder bij de geplande woningopname. Opnames per wijk (periode september 2010 t/m december 2011) 2 aantal kamers aantal woningen gemiddeld aantal kamers per adres Utrecht West ,4 Utrecht Noordwest ,3 Overvecht 9 3 3,0 Utrecht Noordoost ,3 Utrecht Oost ,1 Binnenstad ,2 Utrecht Zuid ,1 Utrecht Zuidwest ,5 Leidsche Rijn Vleuten-de Meern totaal ,6 Bron: Urbannerdam (2012) Hoe vernomen van het Huurteam? Van de 473 huurders die zich tot het Huurteam hebben gewend, hebben er 277 (59%) van huisgenoten over gehoord. Het hoge aandeel van huisgenoten heeft er mee te maken dat als het Huurteam wordt benaderd door iemand uit een studentenhuis, erop wordt ingezet om in het hele pand een opname uit te voeren. Hoe Huurteam gevonden aantal huurders doorverwezen 21 via pers of digitale nieuwsbrief 19 flyer, advertentie, UIT-dagen 49 internet, google 54 huisgenoot 277 vrienden, kennissen 48 anders 5 totaal 473 Bron: Registratie Huurteam Utrecht Redenen inschakelen Huurteam Van de redenen om het Huurteam in te schakelen heeft 85% direct te maken met de hoogte van de huurprijs. Vaak gaat dat samen met klachten over het onderhoud en/of de hoogte van de servicekosten. In totaal 35 huurders geven (onder meer) als reden om het Huurteam te benaderen omdat een all-in huur moet worden betaald. Dit is wettelijk niet toegestaan. Servicekosten moeten afzonderlijk in 23

24 rekening worden gebracht als voorschot op nog te maken kosten (energie, water). De verhuurder mag geen winst maken op het verrekenen van servicekosten. Jaarlijks dient aan de huurder een specificatie te worden overgelegd van feitelijk gemaakte kosten, waarna deze wordt verrekend met het voorschot. Waarom Huurteam ingeschakeld aantal huurder all-in verhuur 5 all-in verhuur + intimidatie 4 all-in verhuur + onderhoud 11 huurprijs 133 huurprijs + onderhoud 97 huurprijs + servicekosten 55 huurprijs + servicekosten + onderhoud 82 huurprijs + all-in verhuur + servicekosten 7 huurprijs + all-in verhuur + onderhoud 3 huurprijs + all-in verhuur + servicekosten + onderhoud 5 huurprijs + relatie met verhuurder 19 huurprijs + relatie met verhuurder + huurcontract 1 onderhoud 37 servicekosten + onderhoud 10 overig 4 totaal 473 Bron: Registratie Huurteam Utrecht 2.2 Huurcontract Wat wel en niet kan 2 De huurder kan de verhuurder vragen de all-inhuur te splitsen in servicekosten en kale huur. Weigert de verhuurder dit, dan kan de huurder een procedure starten bij de Huurcommissie. Alleen in het geval van een hospitakamer heeft de verhuurder het recht binnen negen maanden de huurovereenkomst zonder opgaaf van reden te verbreken, met een opzegtermijn van drie maanden. De verhuurder is verplicht de huurder rustig woongenot te verschaffen. Dit houdt in dat de verhuurder niet zonder toestemming van de huurder de verhuurde woonruimte mag betreden en dat de verhuurder de privacy van de huurder moet respecteren. Ook mag de verhuurder niet zonder toestemming van de huurder veranderingen aan de woonruimte aanbrengen, tenzij het om noodzakelijke veranderingen gaat. De huurder heeft recht op huurbescherming. Uitzonderingen daarop zijn er als de huurder minder dan negen maanden bij een hospita woont of een kamer in onderhuur heeft Evaluatie Pilot Huurteam Utrecht

25 Geen of een ondeugdelijk huurcontract Urbannerdam (2012) geeft aan dat 283 huurders te maken hadden met het ontbreken van of een incorrect huurcontract; in totaal betreft het 68% van de huurders. Bij een onjuist contract gaat het meestal om de bepaling dat sprake is van huur voor een bepaalde tijd (26%) of om een onjuiste opzegtermijn (65%). In 16 gevallen (bij 6% van de huurders) met een incorrect huurcontract is het contract aangepast. Er kan niet goed worden vastgesteld hoeveel huurders zonder deugdelijk huurcontract dit, ondersteund door het Huurteam, bij de verhuurder hebben aangekaart. Een deel van de huurders heeft wel redenen opgegeven om geen actie te ondernemen. Die redenen liggen vooral op het terrein van de (moeizame) relatie met de verhuurder. Van belang is ook dat de prioriteit van de huurders niet ligt bij een formeel juist contract. Motieven om zich tot het Huurteam te wenden liggen primair op het financiële vlak. Als het contract een aangrijpingspunt is, gaat het ook weer vooral om de huurprijs en de servicekosten. 2.3 Onderhoud De verhuurder moet de kamer niet alleen in goede staat opleveren, maar ook in goede staat houden. Kleine gebreken moeten door de huurder zelf worden hersteld, grote gebreken zijn de verantwoordelijkheid van de verhuurder. Gebreken woonruimte Uit het registratiebestand leiden we af dat 50% van de huurders te maken heeft met een kamer waar sprake is van achterstallig onderhoud. Wat betreft de staat van onderhoud van de kamers en gemeenschappelijke voorzieningen is er bij de opname sprake van een fifty-fifty verdeling tussen achterstallig onderhoud en geen gebreken dan wel klein herstel nodig. Veel gebreken hebben te maken met afzuiging en ventilatie, lekkages en de kwaliteit van technische installaties (verwarming, warm water). Het blijkt dat 46% van de huurders waarbij sprake was van achterstallig onderhoud actie richting de verhuurder heeft ondernomen en dat bij 26% van hen de gebreken aan de woonruimte zijn verholpen. Van de in (onderstaande tabel genoemde) 95 huurders die geen actie hebben ondernomen geven er 63 een reden op: 40 vinden het niet belangrijk genoeg; 5 hebben te maken met intimidatie/agressie van de verhuurder; 13 zien het als een risico voor de relatie met de verhuurder; 5 geven als reden dat de gebreken alsnog verholpen zullen worden. Geen actie ondernemen heeft dus voornamelijk te maken met het accepteren van zaken die niet helemaal in orde zijn. Met name als er alleen problemen met de ventilatie zijn, wordt vaak geen actie ondernomen. Als sprake is van lekkage of van problemen met hang- en sluitwerk wordt dat meestal wel gedaan. 25

26 Al dan niet vervolgacties bij gebreken * gebreken actie, gebreken verholpen actie, geen vervolg rechtzaak geen actie verhuisd afzuiging, ventilatie, schimmel lekkage, stank verwarming, warm water, elektriciteit hang- en sluitwerk, houtrot, tocht geluidsoverlast totaal Bron: Registratie Huurteam Utrecht * bij gebreken is telkens het meest ernstige gebrek genoemd; vaak is sprake van een combinatie van verschillende soorten gebreken 2.4 Servicekosten Servicekosten dienen naast de kale huur apart in rekening te worden gebracht, via een maandelijks voorschot. De hoogte daarvan moet in een redelijke verhouding staan tot de verwachte feitelijke kosten (energie, water, eventuele schoonmaakkosten). De verhuurder moet jaarlijks een specificatie van de gemaakte servicekosten aan de huurder verstrekken, waarna verrekening met het betaalde voorschot plaatsvindt. Verrekening servicekosten Urbannerdam (2012) geeft aan dat er een grote variatie is in de hoogte van de servicekosten, namelijk van 17 tot 265 per maand. Het gemiddelde ligt op 81 en 16% van de huurders betaalt meer dan 100 aan servicekosten. Bij de opname had ruim driekwart (78%) van de huurders te maken met het ontbreken van een specificatie en/of expliciete verrekening van servicekosten, of met te hoge servicekosten. Als geen specificatie wordt gegeven is niet controleerbaar of de in rekening gebrachte kosten overeenkomen met de feitelijke kosten. Van de huurders waarvoor de servicekosten niet goed waren geregeld hebben er 60 (16%) het Huurteam gemachtigd om op dit punt een procedure te starten. Van die procedures zijn er 19 succesvol afgerond. Reacties op afhandeling en hoogte servicekosten procedure geen actie verhuisd onbekend totaal niet goed geregeld wel goed geregeld onbekend totaal Bron: Registratie Huurteam Utrecht; Urbannerdam (2012) Voor 145 huurders weten we dat geen actie is ondernomen, terwijl daar wel aanleiding voor bestond (geen specificatie, geen verrekening, hoogte servicekosten). Voor 66 daarvan is een reden bekend waarom men van een actie richting verhuurder heeft afgezien: 26 Evaluatie Pilot Huurteam Utrecht

27 14 vinden het niet belangrijk genoeg; 4 hebben daarover geen consensus met medebewoners; 5 hebben te maken met intimidatie/agressie van de verhuurder; 5 zien het als een risico voor de relatie met de verhuurder; 38 hebben geen contact gekregen met de verhuurder. Voor een groot deel van de betrokken huurders is niet duidelijk waarom op het punt van de servicekosten geen specifieke actie is ondernomen. Aannemelijk is dat men zich bij te hoge woonlasten vooral op de huurprijs heeft gericht. Uit de woningopname kan immers direct en objectief worden vastgesteld of sprake is van een te hoge huurprijs. Voor de servicekosten is dat moeilijker aan te tonen. 2.5 Huurprijs Bij de opname van kamers door het Huurteam kan worden vastgesteld of sprake is van een redelijke kale huurprijs in verhouding tot de kwaliteit van de woonruimte (oppervlak, wooncomfort en sanitaire voorzieningen). Conform het woningwaarderingsstelsel wordt een aantal punten toegekend. Dat is de basis voor het bepalen van de maximaal redelijke huurprijs. Als de kale huur (exclusief servicekosten) daar boven ligt, wordt te veel huur betaald. Redelijkheid kale huurprijs De kale huurprijs bedroeg gemiddeld 277 per maand, variërend van 90 tot 640. Urbannerdam heeft vastgesteld dat van de huurders 61% een te hoge huur betaalde, en 22% een all-in huur (kale huur plus servicekosten). Voor 10% van de huurders is zeker dat sprake was van een correcte huurprijs. Voor de 22% met een all-in huur zal uitgaande van de gemiddelde servicekosten ook vaak sprake zijn geweest van een te hoge huur. Teveel betaalde huur: Door de 289 huurders waarvoor bekend is dat ze een te hoge huur betaalden, werd gemiddeld 94 per maand te veel betaald. Een totaalbedrag van Van de 93 huurders waarvoor alleen de all-in huur bekend is, zullen er naar schatting 65 eveneens een te hoge huur hebben betaald. Bij een zelfde gemiddelde van 94, gaat het om een totaalbedrag van Resumerend kan worden gesteld dat rond de 75% van de huurders te veel huur betaalde, waarbij het gaat om een totaal maandbedrag in de orde van Voor de 9% van de huurders waarvoor in het geheel geen huurgegevens bekend zijn, kan ook sprake zijn van een te hoge huur. Acties en resultaten Urbannerdam geeft aan dat op het punt van een te hoge huurprijs in totaal 67 procedures zijn gestart en op het punt van een all-in huur 28 procedures. De procedures zijn gericht op een minnelijke schikking met de verhuurder en als dat niet lukt op een uitspraak van de Huurcommissie. Het gaat om in totaal ongeveer 27% van de huurders die teveel huur betaalden. Voor 17% van hen is de procedure succesvol afgerond. Voor deze 60 huurders, waarbij de afgeronde procedures succesvol was, is per maand huurverlaging gerealiseerd; een 27

28 gemiddelde van 150 per betrokken huurder. Per maart 2012 zijn er 23 procedures over de huurprijs nog niet afgerond. Het merendeel van de huurders waarvoor een te hoge huur is vastgesteld, heeft daartegen geen actie ondernomen. Ook van de groep die meer dan 100 per maand te veel betaalt, onderneemt meer dan de helft geen actie om tot huurverlaging te komen. Wel of geen actie ondernomen naar klasse te veel betaalde huur te veel betaalde huur actie ondernomen geen actie onbekend totaal < subtotaal overige totaal Bron: Registratie Huurteam Utrecht Waarom geen actie ondernomen tegen te hoge huur? Uit het registratiebestand leiden we af dat relatief veel huurders geen procedure willen om de relatie met de verhuurder niet te verslechteren. Men wil niet het risico lopen dat hun huisvesting in het geding komt. Ook redenen als "niet belangrijk genoeg" en "geen consensus in huis" kunnen onder die noemer worden gebracht. Voor de totale groep die (waarschijnlijk) een te hoge huur betaald, gaat het dan al om 65% van de redenen om niet in actie te komen. Ook het motief "geen contact gekregen met verhuurder" (13%) heeft te maken met de relatie huurder-verhuurder. Redenen om niet in actie te komen tegen hoogte huurprijs betaalt betaalt te hoge waarschijnlijk te huur hoge huur overige totaal niet nader omschreven niet belangrijk genoeg onderhuur, risico verlies woonruimte geen consensus in huis verhuisd, omzettingsvergunning relatie met verhuurder, intimidatie geen contact gekregen met verhuurder overige redenen totaal Bron: Registratie Huurteam Utrecht 28 Evaluatie Pilot Huurteam Utrecht