Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Bocht Oosterdiep 9 G 9641 JH VEENDAM Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De woonruimte heeft op 1 juni 2014 geen gebreken die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen De huurprijs blijft 665,60 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 31 juli 2014 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken. Op 13 mei 2014 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 27 oktober 2014 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Pagina 1 van 5

2 Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Samenvatting verklaring huurder: Huurder schetst een uitgebreid beeld van de voorgeschiedenis vanaf de oplevering van de woonruimte tot het indienen van zijn verzoek bij de Huurcommissie; Verhuurder is pas in actie gekomen nadat een aantal huurders de Huurcommissie heeft ingeschakeld; De mechanische ventilatie (mv) geeft overlast in de vorm van teveel geluid en kookluchtjes; In één van de woningen is een pilot gehouden, er is een terugslagklep geplaatst; het resultaat is dat er geen hinder van kookluchtjes meer is maar het geluid is niet verminderd; verhuurder wil niet meer woningen aanpakken totdat de huurcommissie uitspraak heeft gedaan; Er is door de huurders geen gespecialiseerd bedrijf ingeschakeld om onderzoek naar de geluidproductie te doen; Verhuurder heeft een onderzoek ingesteld naar de geluidhinder op de gangen; daarna is er actie gedaan, er zijn platen op de plafonds aangebracht; deze werkzaamheden zijn nog niet afgerond; het toegepaste materiaal voldoet onvoldoende aan de specificaties, hier zijn metingen naar gedaan; De aangebrachte plafondplaten hebben we de geluidhinder vanaf de gangen naar de woningen verminderd; via de voordeur echter komt er nog steeds geluid binnen; Er is gewerkt aan de intercom op 4 augustus 2014; de installatie functioneert nu; De ingang naar de fietsenberging is niet optimaal bereikbaar; fietsen kunnen ook buiten gestald worden; ook klapt de deur naar de fietsenstalling te snel dicht; Aan het probleem van water in de gangen is niets gedaan; De hellingbaan is aangepast, de toegang voor brandweer en ambulance is verbeterd; de verlichting is nog niet in orde; na de toegangsdeuren is de ruimte te klein voor een brancard; Rolstoelen en kinderwagens kunnen alleen via een zijingang in het gebouw komen; De kelder is vochtig; verhuurder heeft een ontvochtiger geplaatst; zodra die wordt verwijderd, is er weer vochtoverlast; De door ons gewenste vloerbedekking in de algemene ruimten zou een geluidreductie kunnen opleveren; De deurdranger van de zijingang is vervangen, deze werkt te zwaar; De klachten over het hang- en sluitwerk zijn bij veel huurders opgelost De afwerking van de wanden in mijn badkamer laat te wensen over; Er zijn geen op- of aanmerkingen op de puntentelling. Pagina 2 van 5

3 Samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder: Het bedrijf dat de kunststof ramen en kozijnen heeft geplaatst is failliet; er is inmiddels een andere aannemer gevonden die de klachten gaat onderzoeken en zo mogelijk verhelpen; Er zijn al wel werkzaamheden uitgevoerd, maar die bleken niet afdoende; in een proefwoning zijn maatregelen genomen, we moeten het resultaat afwachten; In sommige woningen is het sauswerk aangetast, dit moet hersteld worden; Daar waar het laminaat binnen is aangetast door vocht, is een omranding en een mat aangebracht; dit blijkt nog niet afdoende te zijn tegen inwatering; De inwatering treedt op op de bovenste verdieping, daar zit geen luifel boven; De mechanische ventilatie (mv) is opnieuw ingeregeld en werkt nu goed; er is een terugslagklep aangebracht en het toerental is verhoogd; er is geen overlast meer van kookluchtjes; het geluid op stand 1 is nihil, pas als je hem op de hoogste stand zet, hoor je de afzuiging goed; Op last van de brandweer zitten op de deuren deurdrangers; De helling waar mensen met hun fiets aankomen is stroef gemaakt; de hellingbaan voor rolstoelgebruikers is aangepast; In de bergingen is nog sprake van bouwvocht, daar zijn bouwdrogers geplaatst; de aanwezige ventilatiemogelijkheden moeten zorgen voor minder vocht; Er is een afvoer bij de ingang van de bergingen aangebracht om te voorkomen dat water op de vloeren loopt; ook grondwater wordt via naden naar binnen geperst; de naden zullen komende zomer gedicht worden; De overlast van geluid op de gangen is aangepast; de situatie voldoet nu aan het Bouwbesluit; Er zijn bij enkele woningen al strips aangebracht bij de voordeur om geluidlekkage vanaf de gangen naar de woning te voorkomen; De bewoners kunnen hun fiets in de berging zetten maar het is niet noodzakelijk; Ik heb geen opmerkingen over de puntentelling. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren, kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 juni Op die datum was de huurprijs volgens het rapport 665,60 per maand. Onderhoud en gebreken Een aantal huurders van woningen in dit complex heeft een klachtenlijst met 20 punten aan verhuurder gestuurd. Een deel van deze punten betreft geen gebreken Pagina 3 van 5

4 in het onderhoud. Het gaat daarbij om situaties die aanwezig waren op de datum van huuringang en hebben betrekking op de bouwwijze, en niet op achterstallig onderhoud dat aan de verhuurder verwijtbaar is. Vaak wensen huurders dat die situatie wordt veranderd; er kan sprake zijn van een wens tot woningverbetering maar er hoeft dan geen sprake te zijn van een ernstig gebrek. De commissie gaat ervan uit dat het complex is gebouwd en opgeleverd overeenkomstig het geldende Bouwbesluit. Zij kan uitsluitend een oordeel geven over onderhoudsgebreken en achterstallig onderhoud. Volgens het rapport van onderzoek heeft de woonruimte wel een aantal gebreken. De Huurcommissie is van oordeel dat deze gebreken niet zo ernstig zijn dat de huurprijs tijdelijk verlaagd kan worden. De huurder heeft op de zitting niet aannemelijk gemaakt dat dit wel zo is. De Huurcommissie gaat er daarom van uit dat het rapport van onderzoek juist is. Zij acht het aannemelijk dat een aantal klachten hinderlijk is voor huurders, zoals de galm op de gangen of geluiden vanuit de gangen via de voordeur naar de woning. Verhuurder is al bezig met het aanpakken van die klachten, of de werkzaamheden zijn al afgerond. Een aantal huurders heeft te kennen gegeven dat met die werkzaamheden de geluidhinder is verholpen. Daarbij moet bedacht worden dat geluidhinder een subjectief gegeven is: de ene bewoner zal zich er eerder aan storen dan de andere. Daarom heeft de rapporteur huurders geadviseerd om een onafhankelijk bureau in te schakelen dat metingen kan doen. Dat advies hebben huurders naast zich neergelegd. Omdat de Huurcommissie heeft vastgesteld dat de woonruimte geen gebreken heeft, wordt het puntenaantal van de woonruimte niet meer vastgesteld. Zij merkt nog wel op dat als zij het puntenaantal zou hebben vastgesteld, het Energielabel in deze procedure geen rol zou hebben gespeeld, aangezien het label op 1 juni 2014 nog niet was geregistreerd. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte geen gebreken die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen. De Huurcommissie stelt daarom de huurder in het ongelijk. Dit betekent dat de huurder de leges moet betalen. Pagina 4 van 5

5 IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 juni 2014 geen gebreken die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen. De geldende huurprijs verandert niet. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De huurder moet 25,00 betalen. De huurder heeft dit bedrag al betaald als voorschot. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. GRONINGEN, De Huurcommissie, mr. J.H. Bloksma mr. P. Schuurman en C.F. Jonker Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5