Bijlage 1. Afwegingsnotitie varianten gymzaal 31 oktober 2018

Transcriptie

1 Bijlage 1. Afwegigsotitie variate 31 oktober 2018 Ileidig Op 3 april 2018 stelde het college de startotitie Bouw Parklaa aa de Phoeixstraat vast (2018/115643). Hiermee koos het college voor ee halfverdiepte i combiatie met woigbouw boveop. I deze otitie wordt ee heroverwegig va dit besluit voorgesteld. Terugblik Aavakelijk zou er ee ieuwe voor basisschool De Krig kome boveop het rioolgemaal aa de Parklaa. Om drie redee is twee jaar gelede beslote om de aast het rioolgemaal te realisere: 1. De buurt had erstige bezware tege de bouwhoogte. 2. Toekomstig beheerder Rijlad was ogelukkig met de techisch complexe combiatie. 3. De koste voor ee gecombieerde oplossig bleke hoger da de koste voor ee grodgebode. Vervolges is i 2018 gekoze voor woige boveop de. I de startotitie worde daarvoor drie redee geoemd: 1. Voor de fiacierig va ee duurdere verdiepte (verdiept e mider massief om de buurt tegemoet te kome iet tege ee volume aa te hoeve kijke). 2. Als toegevoegde waarde voor de ruimtelijke kwaliteit. 3. Voor de geweste verdichtig e trasformatie va de Goetbuurt. Hoewel er weliswaar ee collegebesluit ligt voor woige boveop de is er ee aatal redee voor ee heroverwegig. 1. Vawege het verdwije va de Beijeshal i de zomer va 2021 is er ee grote oodzaak voor ee selle bouw va de. De huur va de Beijeshal is al opgezegd. 2. De wes voor ee grote (308 m 2 met ee speelhoogte va 7 meter, vauit de afdelig JOS). 3. Aahoudede bezware va bewoers (o.a. tijdes de ispraak project Goetstraat) die ook aar de raad zij gestuurd. Ispraakreactie d.d. juli 2018: Ook aar het verzoek va de buurt om gee woige op de ieuw geplade te bouwe wordt iet geluisterd. Aavakelijk hebbe wij allerlei toezeggige gekrege dat er gee opbouw komt, maar u leze we toch i de Goetbuurt ieuwsbrief, dat er toch woige op de zoude moete kome.. 4. Gesprekke met de woigcorporaties die woige op de iet haalbaar achte. Ela Woe stuurde op 30 juli 2018 ee schriftelijke reactie met daari drie bezware. a) moeilijke fiaciële kaders, b) verwachte probleme bij het otwikkeligsproces e c) ovoldoede passed i de portefeuillestrategie. Nu gaat het weliswaar om de mogelijke bouw va mider da 30 woige, waardoor er gee verplichtig is tot realisatie va sociale woige, maar het is wel ee teke aa de wad. Ook de gepolste otwikkelaar uitte twijfels bij het realistisch gehalte. 1

2 Daaraast zij er twee algemee aadachtpute die ee rol speelde i de voorbereidig va de heroverwegig. 1. De wes voor meer specifieke e meer actuele ramige met aadacht voor bodemsaerig, precariokoste, leges e koste voor aardgasvrij bouwe. Bovedie is sprake va prijsstijgige t.o.v. de ramig va 2016 met circa 15% i twee jaar tijd. 2. Nieuwe btw-izichte.a.v. Prisjesdag. Er is toe beslote dat sport wordt vrijgesteld va btw. Daarmee wordt btw ee kostepost bij de realisatie va sportaccommodaties. Heroverwegig variate I de zomer va 2018 zij 8 variate oderzocht: met e zoder woige, verdiept of op e ee lage versus ee wat hogere. Voor elke variat is ee ramig opgesteld e is gekeke aar de (meer/mider)koste te opzichte va ee op. I oderstaade tabel 1 staa de afwegige voor ee aatal belagrijke criteria. I tabel 2 staa de fiaciële coclusies. Tabel 1. Afwegige Variate (7 (7 woige woige + 2 lage woige + 2 lage woige Totale bouwhoogte t.o.v. Criteria 7 m 3,5 m 10 m 6,5 m 13 m 9,5 m 5,5 m 3,5 m Draagvlak Stedebouwkudige ipassig Passed i sport / oderwijsbeleid / gebruiksmogelijkhede Bijdrage aa woigopgave Realisatieselheid Realisatieselheid woige v.t..v.t v.t..v.t. Bouwcomplexiteit Beheercomplexiteit (VVE-costructie) Passed bij collegebesluit 3 april 2018 Fiacieel resultaat t.o.v. allee (variat 1)

3 Toelichtig op de tabel Op de is ruimte voor circa 8 kleie woige. Deze woige passe qua hoogte bie het bestemmigspla (waarvoor ee maximale bouwhoogte va 13 meter geldt), maar iet qua bestemmig. Hiervoor is ee bestemmigsplawijzigig odig die iet zoder risico s is. De kas op ee procedure tot aa de Raad va State is iet odekbaar, vawege de al bekede bezware va de omwoede. Tabel 2. Koste e bate variate Koste (excl. btw ) / Variate Bouw (exclusief gasloos, irichtig e btw) Aardgasvrije uitvoerig ( (7 woige + 1 laag woige + 2 lage woige + 2 lage woige Irichtigskoste Btw (=kostepost) Koste (all-i) Koste woige Opbregste woige Koste woige mi opbregste Totale koste mi opbregste Verschil koste t.o.v. variat 1 / op Fiacieel resultaat (totale koste e woige mius opbregste) t.o.v. allee (variat 1)

4 NB1: Voor de is de btw als kostepost opgeome. Voor de woige is als uitgagsput geome dat het koopwoige betreft, waardoor de btw teruggevorderd ka worde door de otwikkelaar. Btw is da gee kostepost. NB2. Voor de is rekeig gehoude met 15% ovoorziee koste i de ivesterigsramig e 5% ovoorzie voor adere plauitwerkig. NB3. Voor de woige is rekeig gehoude met 10% ovoorziee koste i de ivesterigsramig e de opbregst va de woige is gezet op i plaats va per m 2 die volgde uit het telefoische makelaarsadvies. Fiaciële coclusies Uit bovestaade tabelle / heroverwegig is ee aatal fiaciële coclusies te trekke: 1. Gelet op het budget dat beschikbaar is gesteld bie het IP Oderwijshuisvestig (IP77.01) is i alle gevalle sprake va ee fiacieel tekort. Er is (exclusief btw) beschikbaar voor het realisere va ee vergrote e er is miimaal (iclusief btw) e maximaal (iclusief btw) odig. Daaraast is circa euro odig om de aardgasvrij uit te voere. De irichtigskoste va circa worde vauit het exploitatiebudget bekostigd. Die irichtigskoste zij geregeld. 2. Ee op is het meest voordelig. Voor ee variat met woige erbove moet tusse de (variat 5) e (variat 4) extra worde uitgetrokke. 3. Er is i alle gevalle extra IP budget odig, waarover de gemeeteraad ee besluit moet eme. I geval va woige is aavulled budget odig voor de bekostigig va de plakoste. Budget vauit oderwijs mag hiervoor iet worde aagewed. De hoogte is afhakelijk va de wijze waarop de bouw va woige i de markt wordt gezet. Idie het via ee otwikkelaar loopt, zorgt die voor de voorfiacierig va de bouw va de woige. Advies Hieroder staa de voor- e adele va twee variate op ee rij: a. Ee variat met ee verdiepte met (gefaseerd / later) woige (omdat die de variat i de vastgestelde startotitie staat e dat het uitgagsput is). b. De variat met ee op zoder woige (omdat die variat de meeste plusjes scoort voor wat betreft de fiacië, de bouw- e beheercomplexiteit, het draagvlak, oderwijs/sportbeleid e de bouwselheid. Ad a. met (gefaseerd / later) woige Voordele: - Voor de geweste verdichtig / ibreidig Goetbuurt e bijbehorede ruimtelijke kwaliteit. - De realisatie va (weliswaar ee beperkt aatal) woige i Haarlem waar grote behoefte aa is. Nadele: - Er zij extra ivesterige oodzakelijk voor de voorbereidig e realisatie va de woige: tusse de e (afhakelijk va het aatal lage woige). - Grote kas op ee lagdurige bestemmigsplatraject tot aa de Raad va State. De omwoede wille immers gee woige. Zij vreze voor ikijk i hu woige e 4

5 schade aa hu woige. Risico is dat de gemeete de bestemmig iet gewijzigd krijgt e de voorbereidigskoste (met ame bestemmigsplakoste) voor iets zij geweest. - Het leidt tot meer complexiteit i de voorbereidig e bouw, e VVE-costructies. - Er zij grote risico s bij het grave va ee verdiepte. De graafwerkzaamhede bij het aastgelege rioolgemaal hebbe geleid tot tal va verzakkige e schades aa de (moumetale) woige va omwoede. Het is zeer dekbaar dat dit hier ook gebeurt e de bewoers make zich daar grote zorge over. Ad b. op (met ee hoogte va 7 zoder woige Voordele: - Het geeft de meeste kas dat de uiterlijk zomer 2021 gerealiseerd is. Die datum moet gehaald worde omdat basisschool De Krig op dat momet gee gebruik meer ka make va de Beijeshal (de huur is reeds opgezegd) e dus ee alteratief odig heeft. Sellere realisatie is mogelijk omdat: a. het otwerptraject eevoudiger wordt. b. gee bestemmigsplawijzigig meer odig is bij deze variat. c. evetuele bezware op de omgevigsverguig voor allee de goed gepareerd kue worde. d. er gee afhakelijkheid bestaat met het cotractere va ee partij voor de realisatie va woige e/of VVE-costructies. - Deze variat scoort fiacieel het beste. - Omwoede geve aa gee bezwaar te hebbe tege ee op. - Ee va 7 meter is vauit sport bezie het meest toekomstbestedig, wat: a. die past bie het beleid va JOS b. die ka buite schooltijde gebruikt worde door sportveregige die ee hoogte va 7 meter odig hebbe. Overiges geve bewoers aa wel zorge te hebbe over overlast door adere gebruikers i de amiddag- e avodure. Nadele: - Op deze locatie wordt iet de stedebouwkudige geweste verdichtig / volume / hoogte gerealiseerd die aasluit op de bestaade bebouwig (ca Er worde circa acht woige i de stad mider gerealiseerd op ee cetrale, gewilde locatie i de stad. Vervolgproces Alles overwegede is het advies om te kieze voor ee op. Daarvoor is het odig om ee kredietaavraag te doe bij de raad. Het voorstel is om die kredietaavraag te combiere met ee bekopte, herziee startotitie die coform het ieuwe coalitieakkoord aa de gemeeteraad wordt voorgelegd. Dit wordt da ee gecombieerd raadsstuk. I het daaraa voorafgaade collegevoorstel wordt teves aavulled voorbereidigskrediet aagevraagd. Dit voorstel sluit aa bij de toezeggig aa de commissie Otwikkelig (op 4 oktober 2018) om i het ajaar meer duidelijkheid te geve over het proces e de plaig va de realisatie va de. 5