Privaat-gestuurde Gebiedsontwikkeling

Transcriptie

1 Prvaat-gestuurde Gebedsontwkkelng Sturng, Samenwerkng & Effecten n Nederland en Engeland Dr. r. E.W.T.M. Heurkens

2

3 Prvaat-gestuurde Gebedsontwkkelng Sturng, Samenwerkng & Effecten n Nederland en Engeland Dr. r. E.W.T.M. Heurkens Technsche Unverstet Delft, Facultet Bouwkunde, Afdelng Real Estate & Housng

4 abe.tudelft.nl Deze publcate s een utgebrede Nederlandse samenvattng van het proefschrft: Heurkens, E.W.T.M. (2012). Prvate Sector-led Urban Development Projects: Management, Partnershps & Effects n the Netherlands and the UK. A+BE Archtecture and the Bult Envronment, 2(4), 480. Dt Engelstalge proefschrft s te downloaden op en te bestellen bj Ontwerp: Srene Ontwerpers, Rotterdam ISBN Erwn Heurkens

5 Inhoudsopgave 1 Onderzoeksopzet Onderzoeksutgangspunten Onderzoeksaanledng Onderzoeksmethode 9 2 Gebedsontwkkelngscontext Nederland & Engeland Econome & poltek Governance cultuur Rumteljke planologe 13 3 Praktjkcases Nederland Introducte Emprsche resultaten Emprsche ervarngen 18 4 Praktjkcases Engeland Introducte 21 3 Inhoudsopgave

6 4.2 Emprsche resultaten Emprsche ervarngen 24 5 Lessen over Prvaat-gestuurde Gebedsontwkkelng Emprsche case vergeljkng Nederland & Engeland Emprsche lessen ut Nederland & Engeland Insprerende lessen ut Engeland voor Nederland 27 6 Concluses & Aanbevelngen Concluses Aanbevelngen 32 7 Eploog Alternateve publeke belang borgng Alternateve fnancerngsnstrumenten Alternateve planologe & governance 38 Referentes 41 4 Prvaat-gestuurde Gebedsontwkkelng

7 Introducte Deze publcate s een utgebrede Nederlandse samenvattng van het proefschrft Prvate Sector-led Urban Development Projects: Management, Partnershps & Effects n the Netherlands and the UK (Heurkens, 2012) 1. De reden om een aanvullende publcate te schrjven lgt n de wens om de kenns over prvaat-gestuurde gebedsontwkkelng te ontsluten voor de Nederlandse gebedsontwkkelngspraktjk zonder dat daarbj het proefschrft ter hand genomen dent te worden. In het bjzonder s het doel van deze publcate om gemeenten en ontwkkelaars nzcht te geven n de maner waarop de rolverdelng n prvaat-gestuurde gebedsontwkkelng gedud en vormgegeven kan worden. Het gaat daarbj om de maner van samenwerken en sturen. Voor lezers de butengewone nteresse hebben n de theoretsche achtergronden en dverse praktjkcase beschrjvngen wordt verwezen naar het proefschrft. Dank gaat ut naar al degenen de een bjdrage hebben geleverd aan utkomsten van dt onderzoek. Deze publcate heeft de volgende structuur. Allereerst worden n Hoofdstuk 1 de belangrjkste onderdelen van de onderzoeksopzet toegelcht. Daarna wordt er voor een beter begrp van de Nederlandse en Engelse gebedsontwkkelngspraktjk een contextuele vergeljkng gemaakt tussen bede landen (Hoofdstuk 2). Deze vergeljkng wordt gevolgd door een analyse en beschrjvng van Nederlandse en Engelse prvaat-gestuurde cases (Hoofdstuk 3 en 4). Dt resulteert n de belangrjkste emprsche en nsprerende lessen over prvaat-gestuurde gebedsontwkkelng (Hoofdstuk 5). Samenvattend zjn deze lessen vertaald n enkele concluses en aanbevelngen (Hoofdstuk 6). Tenslotte zjn er nog aanvullende reflectes opgenomen de aansluten bj hudge dscusses en trends n gebedsontwkkelng (Hoofdstuk 7). 1 Dr. r. Erwn Heurkens s als unverstar docent/onderzoeker verbonden aan de secte Gebedsontwkkelng van de afdelng Real Estate & Housng (Facultet Bouwkunde, TU Delft). Daar voerde hj de afgelopen jaren een nternatonaal-vergeljkend promoteonderzoek ut naar prvaat-gestuurde gebedsontwkkelng n Nederland, Engeland en de Verengde Staten. Erwn s opledngsmanager bj de post-ntële opledng Master Cty Developer en s betrokken bj praktjkonderzoek voor de Praktjkleerstoel Gebedsontwkkelng TU Delft, Stadsontwkkelng Rotterdam en het Watertorenberaad. 5 Introducte

8 6 Prvaat-gestuurde Gebedsontwkkelng

9 1 Onderzoeksopzet 1.1 Onderzoeksutgangspunten Centraal n dt onderzoek staat prvaat-gestuurde gebedsontwkkelng. In zulke projecten nemen projectontwkkelaars een ledende rol en lokale overheden een faclterende rol op zch bj het sturen van de ontwkkelng van een gebed, doorgaans gebaseerd op een heldere contractuele publek-prvate rolverdelng. Deze ontwkkelstratege s vrj gebrukeljk n de Angelsakssche ontwkkelpraktjk maar mnder bekend op het Europese vaste land. Nettemn zen we snds de eeuwwsselng deze ontwkkelstratege ook n Nederland opkomen n de vorm van gebedsconcesses. Meer recent s tot partjen n gebedsontwkkelng doorgedrongen dat bestaande rollen aan het veranderen zjn. Gemeenten ljken zch meer faclterend op te stellen om prvate en partculere gebedsntateven mogeljk te maken. Marktpartjen zjn op zoek naar haalbare ontwkkelstrategeën de passen bj de hudge realtet. Het probleem s echter dat er opvallend weng emprsche kenns beschkbaar over de maner waarop publeke en prvate partjen samenwerken en sturen n prvaat-gestuurde gebedsontwkkelng. Deze publcate geeft nzcht n kenmerken van deze ontwkkelstratege door mddel van emprsch case onderzoek n zowel Nederland als Engeland. Doel herbj s het ontwkkelen van conceptuele kenns en het trekken van emprsche lessen. Het onderzoek geeft daarbj antwoord op de centrale vraag: Wat kunnen we leren van prvaat-gestuurde gebedsontwkkelng n Nederland en Engeland betreffende de samenwerkng tussen en sturng van publeke en prvate partjen, en de effecten van hun (nter)actes? 1.2 Onderzoeksaanledng In de afgelopen decenna s de Nederlandse gebedsontwkkelngspraktjk onder nvloed van veranderngen de wjzen op meer prvate betrokkenhed n de gebouwde omgevng. Ondanks dat de hudge economsche recesse en fnancële realtet van markt partjen wellcht anders doet vermoeden, zjn er verschllende moteven de wjzen op een meer marktgerchte Nederlandse gebedsontwkkelngspraktjk: 7 Onderzoeksopzet

10 Veranderende maatschappeljke publek-prvate verhoudngen; Marktnvloeden n rumteljke plannng & gebedsontwkkelng; Europese neolberaal-georënteerde PPS regelgevng; Gemengde praktjkervarngen met PPS jont ventures; Economsche crss en fnancële consequentes voor partjen. Allereerst s de tendens naar meer marktgerchte gebedsontwkkelng te plaatsen n een evolutonar proces van neolberalsate. De Nederlandse maatschappj heeft n economsch, poltek en socaal opzcht vele Angelsakssche prncpes overgenomen. Ondanks haar Rjnlandse oorsprong zjn er n Nederland dverse neolberale prncpes zoals prvatserng, decentralsate, deregulerng doorgevoerd en ook structureel geland n organsates (Bakker e.a., 2005). Dt heeft de publek-prvate verhoudngen doen veranderen; marktnsttutonalserng en de stjgende burgeremancpate voorkomen n fete de terugkeer naar hërarchsche overhedssturng n Nederland. Ten tweede s het gevolg van zulke contextuele veranderngen het ontstaan van een marktgerchte ontwkkelngsplanologe. Publek-prvate samenwerkng en de voorwaartse ntegrate van marktpartjen (De Zeeuw, 2007) hebben de rol van marktpartjen n Nederland verder versterkt. Daardoor opereren en sturen overheden n fete bnnen markten (Adams & Tesdell, 2010), waarbj men nu het prmaat over rumteljke beslssngen deelt met anderen. Boelens e.a. (2006) beschrjven dat dt nets neuws s. In hstorsch perspectef werd de Nederlandse rumteljke ordenng altjd al gekenmerkt door een samenwerkng waarbj overheden prvaat en partculer ondernemerschap faclteerden. Daarom kan de naoorlogse hërarchsche overhedsplannng eerder gezen worden als (noodzakeljke) utzonderng op de regel. Ten derde plaats de Europese Commsse vraagtekens bj de hybrde rol van Nederlandse gemeenten n PPS jont ventures. EU wetgevng opteert voor een formele jurdschcontractuele publek-prvate rolschedng n rumteljke projecten (Bregman, 2010). De EU wetgevng s daarmee vooral gebaseerd op neolberale prncpes van compette, transparante, geljkhed en publeke legtmtet. In essente gaat het erom dat taken, rsco s en opbrengsten verdeeld worden onder partjen n plaats van gedeeld. Dt betekent dat organsatorsche PPS samenwerkngsconstructes plaats maken voor publek-prvate overeenkomsten gebaseerd op opdrachtverlenng. Ten verde zjn de Nederlandse ervarngen met jont ventures net altjd postef. Zelden hebben zulke publek-prvate samenwerkngen de veronderstelde toegevoegde waarde gegenereerd, wat deels veroorzaakt wordt door onoverbrugbare verschllen n publeke en prvate waardesystemen. Dt resulteert vaak n onproducteve nveaus van wantrouwen, tjd consumerende formates, gebrek aan transparante, en comproms-genererende beslutvormngsprocessen (Tesman & Kljn, 2002). Dt maakt de noodzaak voor de toepassng van andere samenwerkngsvormen groter, waarvan de gebedsconcesse n recente jaren een passend voorbeeld s. 8 Prvaat-gestuurde Gebedsontwkkelng

11 Tenslotte wjzen de hudge structurele overhedsbezungngen en de fnancële realtet van Nederlandse gemeenteljke grondbedrjven (Delotte, 2010) op een tendens van het langzaam afstand nemen van het actef gemeenteljk grondbeled. In deze stuate lgt het voor de hand dat gemeenten hun rscovolle ontwkkelrol verlaten en deze meer en meer aan marktpartjen gaan overlaten. Dat marktpartjen daar op dt moment door hun fnancële hushoudng net toe n staat zjn s van tjdeljke economsch aard. Van der Krabben (2011) betoogt dat een faclterend grondbeled nternatonaal gezen ook gebrukeljk s, en dat het Nederlandse acteve grondbeled n dt opzcht een utzonderng s. 1.3 Onderzoeksmethode In methodologsche zn s dt onderzoek een kwaltatef emprsche vergeljkende case stude. Dt doet recht aan het leren begrjpen van complexe publek-prvate samenwerkngs- en sturngsmechansmen van gebedsontwkkelngsprojecten. Daarbj wordt gebruk gemaakt van het trekken van lessen met een focus op het publek-prvate contractnveau van emprsche gebedsontwkkelngsprojecten. Als onderzoekstechneken zjn lteratuur- en documentanalyses, semgestructureerde ntervews, projectbezoeken, surveys en data mappng toegepast. Specfek s n dt nternatonaal-vergeljkend onderzoek zowel de Nederlandse als Engelse prvaat-gestuurde gebedsontwkkelngspraktjk onderzocht. Daarbj s een nsttutonele vergeljkng van Nederlandse en Engelse praktjk noodzakeljk om verschllen en overeenkomsten te begrjpen. Deze kenmerken kunnen nameljk voorwaardeljk zjn voor de toepassng van een prvaat-gestuurde ontwkkelstratege. Daarnaast s het bestuderen van emprsche projecten n zowel Nederland als Engeland bedoeld om concrete lessen te formuleren voor publeke en prvate partjen. Specfek bestuderen we 10 Nederlandse en 2 Engelse prvaat-gestuurde projecten. In de Nederlandse cases s gekozen voor breedteonderzoek om een coherent beeld te schetsen van gebedsconcesses n vjf bnnenstedeljke en vjf utleglocates. De Engelse cases zjn depte studes bedoeld om nzcht te krjgen n de toepasbaarhed van prvaat-gestuurde gebedsontwkkelng bj complexe bnnenstedeljke locates. Als analysekader s een conceptueel ntegraal stedeljk sturngsmodel gebrukt (Fguur 1.1). Dt model s ontwkkeld om vat te krjgen op de sturngscomplextet van stedeljke projecten. Het geeft nzcht n de mechansmen de een rol spelen bj de sturng van gebedsontwkkelngsprojecten. Projectsturng wordt nameljk beïnvloed door dverse contextuele en organsatorsche factoren. De poltek-economsche stuate en rumteljke regelgevng (projectcontext) en de gekozen contractuele taak- en rscoverdelng tussen partjen (projectorgansate) bjvoorbeeld, condtoneren de maner waarop publeke en prvate 9 Onderzoeksopzet

12 partjen het projectproces kunnen sturen en welke projecteffecten daarmee berekt worden. Het model laat specfek zen welke onderzoeksvarabelen zjn gebrukt om prvaat-gestuurde gebedsontwkkelng systematsch te analyseren. In de volgende hoofdstukken worden de belangrjkste onderzoeksresultaten van prvaat-gestuurde gebedsontwkkelngsprojecten met betrekkng tot de verschllende onderzoeksvarabelen nader toegelcht. Gbo Context - Econome & poltek - Governance cultuur - Rumteljke planologe nformate externe sturng Gbo Organsate - Taken & verantwoordeljkheden - Rsco s & opbrengsten - Regels & condtes nformate Gbo Sturng - Project management - Proces management - Management tools - Management mddelen Gbo Proces Gbo = gebedsontwkkelng nput Case Stude Focus Gbo Effecten - Effectvtet - Effcënte - Rumteljke kwaltet Fguur 1.1 Analysekader: conceptueel ntegraal stedeljk sturngsmodel (Heurkens, 2012) 10 Prvaat-gestuurde Gebedsontwkkelng

13 2 Gebedsontwkkelngscontext Nederland & Engeland De reden om Engeland te bestuderen s vooral gelegen n het fet s dat het beschouwd wordt als een marktgerchte ontwkkelngspraktjk waarvan de Nederlandse praktjk wat kan leren (Hobma e.a., 2008). Echter, de nsttutonele context van gebedsontwkkelng n Nederland en Engeland s structureel verschllend. Het s van belang om nzcht te krjgen n deze verschllen omdat ze de relate tussen en rollen van publeke en prvate partjen n gebedsontwkkelng condtoneren en structureren; de nvullng van samenwerkng en sturng wordt er mede door bepaald. Her behandelen we de belangrjkste nsttutonele prncpes en kenmerken van Nederland en Engeland n termen van econome & poltek, governance cultuur en rumteljke planologe. 2.1 Econome & poltek De economsche en polteke prncpes n Nederland en Engeland zjn n de bass wezenljk anders. Ondanks dat de praktjk vaak ook overeenkomsten vertoont, kenmerkt Nederland zch door Rjnlandse welvaart-economsche prncpes en Engeland zch door Angelsakssche welvaart-economsche prncpes (ze Tabel 2.1). Poltek-economsche aspecten Nederland (Rjnlands) Engeland (Angelsakssch) Rol van de Staat Actef & machtg Passef & mnder machtg Rol van de Markt Werkgelegenhed Economsche motor Rol van de Burger Colleceve macht Indvduele macht Econome Markregulerng Vrje markt Marktregulerng Samenwerkng Compette Egenaarschap Collecteve / publeke sector Markt sector (prvatserng) Coördnate prncpe Gedeelde waarden Regels Belastngbeled Hoge belastng op hoge nkomens Lage belastng op hoge nkomens Tabel 2.1 Vergeljkng Nederlandse en Engelse welvaart-economsche prncpes (Heurkens, 2012) De tabel laat zen dat de rol van de overhed s Rjnlandse landen n prncpe groter s; de overhed s meer aanwezg n het sturen van de markt en burgers. Ook kenmerken Rjnlandse welvaart economsche prncpes zch door marktregulerng, samenwerkng, collectef 11 Gebedsontwkkelngscontext Nederland & Engeland

14 egenaarschap, gedeelde waarden en een soldar belastngstelsel. In Angelsakssche landen s de overhed n prncpe mnder ledend en s de rol van de markt en burgers groter. Indvduele waarden, een vrje markt, compette, prvatserng en coördnate met regels en fscale nstrumenten zjn dan ook kenmerkend. Dt zjn nteressante constaterngen voor prvaat-gestuurde gebedsontwkkelng. Het mplceert dat marktpartjen n het Rjnlandse model meer vertrouwen op publeke ntervente n verschllende socaaleconomsche stuates dan n het Angelsakssche model. Het s bjvoorbeeld relatef ongebrukeljk dat Nederlandse projectontwkkelaars rchtnggevend zjn n de sturng van gebedsontwkkelngsprojecten. Bovenden kan zoets spannngen veroorzaken bj gemeenten de altjd actef betrokken zjn n rumteljke ontwkkelng. Daarnaast s de Angelsakssche compette en regel tradte ten opzchte van de Rjnlandse consensus en gedeelde waarde tradte een nteressant gegeven. Deze prncpes hebben mogeljk andere publek-prvate verhoudngen ten gevolg voor de prvaat-gestuurde gebedsontwkkelng. 2.2 Governance cultuur Bede landen verschllen n hun governance cultuur prncpes (ze Tabel 2.2). Deze bestuurscultuur vndt men n allerle vakdomenen en bepaalt mede de publek-prvate verhoudngen en rolnvullng bj gebedsontwkkelngsprojecten. Governance aspecten Nederland Engeland Rol centrale overhed Regulerng, vses, nvesterngen Regulerng, weng nvesterngen Rol lokale overhed Actef: ntatef & realsate Reactef: autorsate Rol prvate sector Reactef: nvesterng & realsate Actef: ntatef, nvesterng, realsate Beslutvormngsproces Consensus (debatteren) Onderhandelen (gamng) Rol n partnerschappen Publek-prvate roldelng Publek-prvate rolverdelng Management focus Proces- & productorëntate Projectorëntate Tabel 2.2 Vergeljkng Nederlandse en Engelse governance cultuur prncpes (Heurkens, 2012) In Nederland zjn lokale overheden n prncpe acteve partjen de plannen en publeke nvesterngen gebruken voor stedeljke ontwkkelng. De prvate sector s vooral reactef en hstorsch gercht op (pure) bouwproducte. Publek-prvate beslutvormng en samenwerkng zjn daarom gebaseerd op consensusvormng. Projectcoördnate vndt plaats door mddel van samenwerkngsmodellen waarn rollen vaak gedeeld worden. En projectsturng rcht zch op zowel proces en product. In Engeland gebruken gemeenten wel regelgevng maar 12 Prvaat-gestuurde Gebedsontwkkelng

15 relatef mnder nvesterngen om stedeljke ontwkkelng mogeljk te maken. De Engelse ontwkkelsector kenmerkt zch door acteve prvate projectntateven en -fnancerng. Daarnaast wordt beslutvormng gekenmerkt door onderhandelngen en de organsate van projecten s gebaseerd op een formele contractuele publek-prvate rolverdelng. Deze verschllen geven enkele nzchten voor prvaat-gestuurde gebedsontwkkelng. Zo leent de Nederlandse publek-prvate verhoudng zch voor een acteve sturende overhed gebaseerd op een overlegcultuur. De Engelse stuate leent zch meer voor een contractuele formalserng van verhoudngen gebaseerd op een onderhandelngscultuur. 2.3 Rumteljke planologe Ook de rumteljk-planologsche prncpes, n dt onderzoek het plannng systeem en rumteljke ordenng, verschllen n Nederland en Engeland wezenljk (ze Tabel 2.3). Rumteljke Aspecten Nederland Engeland Plannng systeem Napoleontsch Brts Gecodfceerd recht Common law Franse revolute als oorsprong Feodale oorsprong Grondwet geen Grondwet Abstracte rechtsprncpes (bass) Law-makng as we go Beperkte rol rechterljke macht Rechters als wetgevers Rumteljke ordenng Bndend bestemmngsplan Geen bndend bestemmngsplan Lmtatef-mperatef stelsel Belang materal consderatons Rechtszekerhed Grote dscretonare bevoegdhed / focus op flexbltet Toelatngsplanologe Onderhandelngsplanologe Actef grondbeled Faclterend grondbeled Tabel 2.3 Vergeljkng Nederlandse en Engelse rumteljk-planologsche prncpes (Butelaar, 2011) Het Nederlandse plannng systeem s gebaseerd op Napoleontsche gecodfceerde wetgevng en leunt op een grondwet met abstracte prncpes en een gelmteerde rol voor rechters. Het Engelse plannng systeem s gebaseerd op Brtse algemene wetgevng zonder grondwet met rchtnggevende zaakjursprudente. Rumteljke ordenng n Nederland kent een bndend bestemmngsplan n een systeem gebaseerd op jurdsche zekerhed voor partjen. 13 Gebedsontwkkelngscontext Nederland & Engeland

16 Het wordt gecategorseerd als toelatngsplanologe gebaseerd op een samenhangend model van hërarchsch gecoördneerde publeke planvormng. De Engelse rumteljke ordenng kent geen bndend planfguur en erkent het belang van materële overwegngen gebaseerd op dscrete autortet en gercht op flexbltet. Het Engelse model wordt aangedud als onderhandelngsplanologe, welke gebaseerd s op een land use regulaton model gecoördneerd door een samenhangend rumteljk beled. Ook kent Nederland een actef grondbeled waarbj gemeenten soms rscovol partcperen n gebedsontwkkelng. Engeland kent een faclterend grondbeled waarbj gemeenten enkel gronden nbrengen voor ontwkkelng omdat zj net de bevoegdhed hebben om zelf rscovol te partcperen. Sommge Engelse planologsche kenmerken hebben al eerder de aandacht opgeëst van Nederlandse planners. Dt zjn onder andere de project-coördnate, prvate betrokkenhed, onderhandelngen, plannng gan door prvate bjdragen, package nterests, dscrete n beslutvormng, en flexbele planvormng. Voor prvaat-gestuurde gebedsontwkkelng zjn deze kenmerken relevant omdat ze mogeljk leden tot andere samenwerkngsvormen tussen en sturngsmogeljkheden van partjen. 14 Prvaat-gestuurde Gebedsontwkkelng

17 3 Praktjkcases Nederland 3.1 Introducte Gebedsontwkkelng n Nederland kende vanaf het jaar 2000 een toenemend gebruk van het concessemodel. Deze Nederlandse vorm voor prvaat-gestuurde gebedsontwkkelng kan het best gekarakterseerd worden als een contractvorm tussen publeke en prvate partjen waarn een transfer van rsco s, opbrengsten en verantwoordeljkheden voor de planvormng, gronden vastgoedontwkkelng naar ontwkkelaars plaatsvndt, gebaseerd op een vooraf opgesteld publek programma van esen en gekenmerkt door een strkte publek-prvate rolverdelng (Gjzen, 2009). In theore (Van de Klundert, 2008; Heurkens e.a., 2008) bedt dt samenwerkngsmodel voordelen als meer effectvtet, effcënte, rumteljke kwaltet en transparante. Genoemde mogeljke nadelen zjn het gebrek aan publeke sturng, afhankeljkhed van marktpartjen en marktomstandgheden, nflexbele contracten, een projectmanagement benaderng en een gespannen publek-prvate relate. Genoemde condtes voor de toepassng van concesses n theore zjn een hanteerbare projectgrootte en doorlooptjd, mnmale polteke en socale complextet, en maxmale vrjhed voor prvate partjen. Moteven voor de keuze voor concesses n theore zjn het gebrek aan publeke arbedscapactet en fnancële ontwkkelcapactet, rsco-overdracht naar prvate partjen, en toenemende prvate ntateven en grondegendom. Er s echter een gebrek aan emprsche kenns en bewjs voor zulke theoretsche aannames. Om onderbouwde kenns te ontwkkelen over de Nederlandse prvaat-gestuurde gebedsontwkkelng zjn daarom ten Nederlandse gebedsconcesse cases onderzocht. Deze projecten varëren n locate (bnnenstedeljk als utleggebed), schaalgrootte en functoneel programma (Tabel 3.1). 15 Praktjkcases Nederland

18 Project Locate Schaal Programma Amsterdam Park de Meer Bnnenstedeljk 14 ha 700 wonngen, voorzenngen Den Haag Ypenburg Deelplan 20 Utleg 5 ha 470 wonngen Enschede De Laares Bnnenstedeljk 30 ha 450 wonngen, 7500 m2 retal/kantoor Maasslus Het Balkon Utleg 22 ha 1000 wonngen, voorzenngen Mddelburg Mortere Bnnenstedeljk 100 ha 1500 wonngen, 3,000 m2 kantoor Naaldwjk Woerdblok Utleg 30 ha 900 wonngen Rotterdam Neuw Crooswjk Bnnenstedeljk 30 ha 500 wonngen Tlburg Wagnerplen Bnnenstedeljk 10 ha 600 wonngen, 9000 m2 retal Utrecht De Woerd Ulteg 17 ha 550 wonngen Velsen Oud IJmuden Bnnenstedeljk 12 ha wonngen Tabel 3.1 Case stude overzcht Nederland (Heurkens, 2012) 3.2 Emprsche resultaten De belangrjkste bevndngen ut de Nederlandse case vergeljkng met betrekkng tot de project organsate, sturng en effecten zjn her toegelcht. Organsate: ondanks formele rolschedng bljft nteracte nodg Betreffende organsate bljkt dat publek-prvate nteracte van crucaal belang bljft n concesses. Ondanks de formele contractuele schedng van publeke en prvate taken en verantwoordeljkheden s er n de praktjk sprake van een nauwe nformele samenwerkng, vooral n de ntatef- en ontwerpfase. De ontwkkel rsco s en opbrengsten lggen bj ontwkkelaars, maar gemeenten bljven net altjd zo rscoloos als dat de theore suggereert, omdat ongunstge marktomstandgheden het ontwkkeltempo en daarmee de staat van de drecte leefomgevng van bewoners nadelg kunnen beïnvloeden. Bovenden bljkt dat het opstellen en naleven van flexbele publeke esen gecombneerd met enkele strkte regels een condte s voor het realseren van publeke doelen gedurende het proces. Sturng: prvaat-gestuurde gebedsontwkkelng vraagt veel publeke sturng In termen van sturng kunnen de meeste projecten nauweljks aangemerkt worden als alleen prvaat-gestuurd. Project management actvteten zoals ntëren en beheren worden bjvoorbeeld erg beïnvloed door gemeenten zelf, ondanks dat ontwkkelaars sturen va planvoorstellen en projectplannng. Proces management actvteten zoals onderhandelen, communceren en beslssen beden voor bede partjen mogeljkheden om het project vaak gezamenljk te sturen. De management tools de zjn gebrukt door publeke partjen zj vooral vormgevend en regulerend van aard; ontwkkelngen en marktpartjen worden nauweljks gestmuleerd en geactveerd door gemeenten. Het gebruk van management mddelen zoals grond, geld en kenns bljven vooral een prvate aangelegenhed; gemeenten hebben deze sturngsmogeljkhed net. 16 Prvaat-gestuurde Gebedsontwkkelng

19 Fguur 3.1 Impresse Amsterdam Park de Meer ( Erwn Heurkens) Fguur 3.2 Impresse Rotterdam Neuw Crooswjk ( Erwn Heurkens) 17 Praktjkcases Nederland

20 Effecten: effectef & hoge rumteljke kwaltet, maar weng effcënt In termen van effecten worden gebedsconcesses over het algemeen getypeerd als een effecteve samenwerkngsvorm waarbj gestelde doelen gerealseerd kunnen worden. Maar volgens betrokken partjen kenmerken gebedsconcesses zch net altjd door een effcënt proces omdat net alles voorzen kan worden n overeenkomsten en ngespeeld moet worden op veranderende omstandgheden. De algemene percepte van publeke, prvate partjen en gebrukers over de rumteljke kwaltet s postef. 3.3 Emprsche ervarngen Condtes: ook geschkt voor bnnenstedeljke opgaven De cases bevestgen de meeste theoretsche toepassngscondtes voor concesses. Een hanteerbare projectgrootte, korte doorlooptjd, en vrjhed voor ontwkkelaars vormen belangrjke condtes voor concesses. Maar succesvolle cases n Amsterdam en Enschede laten zen dat een prvaat-gestuurde benaderng ook toegepast kan worden n socaal en poltek complexe bnnenstedeljke opgaven mts aan de volgende voorwaarden wordt voldaan: publek vertrouwen n prvate professonaltet; publeke rolvasthed en samenwerkngsberedhed; poltek draagvlak en rechtljnghed; maatschappeljk bewuste marktpartjen; rsco beperkende gebedsfaserngen. Problemen De betrokken partjen ervaren de volgende problemen bj gebedsconcesses: wj-zj tegenstellng; gebrek aan publeke rolvasthed; dunne ljn tussen publeke planbeoordelng en -controle; gebrekkge betrokkenhed en competente van publeke project managers; gebrekkge communcate met de lokale gemeenschap; gebrek aan publeke sturngsmogeljkheden. Wat opvalt n de cases s dat de contractuele rolschedng net altjd wordt nageleefd. Zowel gemeenten als ontwkkelaars ljken moete te hebben met respecteveljk hun faclterende en ledende rol. Als onvoorzene (markt)omstandgheden zch voor doen zjn gemeenten genegd drectere sturng aan het project te geven. Ook voegen zj voortdurend neuwe esen toe door prvate plannen te beoordelen terwjl deze alleen gecontroleerd denen te worden. Ontwkkelaars stellen zch ook bj lastge stuates afhankeljk op ten opzchte van gemeenten terwjl veel verantwoordeljkhed bj hen zelf lgt. Men verwelkomt publeke nmengng als dat acute fnancële problemen oplost. Het ljkt erop dat deze publeke en prvate ontwkkelhoudng 18 Prvaat-gestuurde Gebedsontwkkelng

21 geworteld s n de Nederlandse samenwerkngscultuur. Hermee komen de rolverdelng en samenwerkngsprncpes van prvaat-gestuurde gebedsontwkkelng onder druk te staan. Aanbevelngen Als mogeljke aanbevelngen voor concesses zjn door bede partjen genoemd: werk veel samen n de begnfase voor publek draagvlak en betrokkenhed; streef naar publeke rolvasthed n de realsatefase; maak dudeljke procesafspraken over beoordelng en controle momenten; stel een publeke projectmanager aan de plan- en ontwkkelproces verbndt; maak een communcateplan om lokale partjen te betrekken bj plannen; zoek naar andere vormen van publeke sturng. Wat opvalt s dat zowel publeke als prvate partjen aanbevelngen geven de net per se strjdg zjn met de prncpes van prvaat-gestuurde gebedsontwkkelng. Vele aanbevelngen ljken op voorhand haalbare verbeterngen voor gebedsconcesses. Om het nut en noodzaak hervan te beoordelen s onderzocht of de Engelse prvaat-gestuurde cases de aanbevelngen onderschrjven. Ook wordt aangegeven hoe de samenwerkng tussen en sturng van publeke en prvate partjen daar vormgegeven s. 19 Praktjkcases Nederland

22 20 Prvaat-gestuurde Gebedsontwkkelng

23 4 Praktjkcases Engeland 4.1 Introducte De Engelse gebedsontwkkelng wordt vaak aangemerkt als urban regeneraton. Hstorsch gezen s deze sterk gevormd door neolberale deologeën van de Conservateve regerng van Thatcher mdden jaren 80. Maar het s ook beïnvloed door New Labour s Thrd Way deologe gercht op het bereken van een balans tussen economsch, socaal en ecologsch beled. Nettemn s Engeland als gevolg van nsttutonele kenmerken sterk gevormd door ontwkkelngen de prvate belangen behartgen of publeke partjen de handelen n het belang van de markt (Nadn e.a., 2008). De lteratuur laat zen dat lokale overheden n Engeland veelal afhankeljk zjn van ntateven en nvesterngen van ontwkkelaars en beleggers. Het ontbreekt hen aan publeke fnancële mddelen en planologsche autortet om zelf te ontwkkelen. Als gevolg hervan s controle van prvate ontwkkelngen een depgeworteld concept n de gebedsontwkkelngspraktjk. Verschllende jurdsche nstrumenten zoals de Secton 106 overeenkomst worden gebrukt om een plannng wnst te realseren door prvate partjen een fnancële bjdrage te laten leveren aan publeke functes. Bovenden heeft gebedsontwkkelng n Engeland een sterke nformele samenwerkngscultuur, maar tegeljkertjd ook een strkte formele contractuele publek-prvate rolschedng. Deze kenmerken beden genoeg reden om prvaat-gestuurde projecten n meer detal te bestuderen. Twee Engelse prvaat-gestuurde cases Brstol Harboursde en Lverpool One zjn onderzocht (ze Tabel 4.1). Bede zjn strategsche bnnenstedeljke gebedsontwkkelngen met een gemxt functoneel programma en mogeljk hoge complextet. Aldus zjn het relevante stedeljke projecten voor het trekken van lessen voor de Nederlandse gebedsontwkkelngspraktjk. Project Schaal Retal Lesure Kantoor Wonngen Hotel Brstol 9 ha m m m2 > object Harboursde Lverpool 17 ha m m2 > objecten One m2 Tabel 4.1 Case stude overzcht Engeland (Heurkens, 2012) 21 Praktjkcases Engeland

24 4.2 Emprsche resultaten De belangrjkste bevndngen ut de Engelse case vergeljkng met betrekkng tot de project context, organsate, sturng, effecten zjn her toegelcht. Context: veel polteke nvloed en veranderljk beled In termen van project context laten de cases zen dat de poltek en de vaak veranderljke aard van rumteljk beled een grote nvloed heeft op de projecten. Veranderend beled resulteert vaak n het heroverwegen van ontwkkelcondtes ledend tot neuwe publek-prvate onderhandelngen. Sterk en effectef lederschap wordt dan ook door partjen beschouwd als een crucale sturngsfactor voor projecten. Organsate: rscoloze gemeenten & wervende partnershps In termen van organsate laten de cases nderdaad zen dat lokale overheden geen ontwkkelrsco op zch nemen. Bovenden s wnstdelng met prvate partjen afwezg of gelmteerd tot wat er n ontwkkelngspakketten wordt afgesproken. Ontwkkelaars hebben een utgebred takenpakket en de prmare projectverantwoordeljkhed. Bovenden ondersteunen gemeenten de vormng van allerle partnerschappen tussen publeke, prvate en partculere actoren om steun en fnancerng te verkrjgen. Sturng: andere publeke sturng & ntenseve prvate sturng In termen van sturng passen lokale overheden dverse sturngsmddelen toe om de gebedsontwkkelng te beïnvloeden. Een belangrjke constaterng s dat publeke actoren allerle management tools gebruken om de ontwkkelngen vorm te geven en te stmuleren; ze beperken zch net tot marktregulerng maar actveren ook de markt. Ook stuurt men door scherp en professoneel te onderhandelen over publeke ontwkkelcondtes voor ontwkkelaars de vastgelegd worden n de overeenkomst. Nettemn vndt sturng van het project voornameljk plaats door prvate partjen. Ontwkkelaars managen het project van nteel ontwerp tot mogeljk zelfs het beheer van de openbare rumte (Lverpool). Daarmee werken ze op bass van een lange termjn nvesterngsmodel waarmee ze prvate betrokkenhed vergroten. Effecten: effectef & hoge rumteljke kwaltet, maar weng effcënt In termen van effecten worden projecten effectef utgevoerd en wordt er een hoge rumteljke kwaltet gerealseerd. De effcënte van het proces bljft echter wat achter door langdurge en terugkerende onderhandelngen. Dt ljkt ook veroorzaakt te worden door polteke en socale omgevngsnvloeden omdat bede strategsche bnnenstedeljke projecten zjn. 22 Prvaat-gestuurde Gebedsontwkkelng