wat een redelijke vergoeding voor de investering zal zijn, kan geen oordeel over het wetsvoorstel

Transcriptie

1 Ministerie van Binnenlandse Zaken en Kninkrijkrelaties Ministerie vr Wnen en Rijksdienst Pstbus OOEA DEN HAAG Amsterdam, 26 nvember 2OL4 Mijne dames en heren, Ondergetekenden, allen advcaat en gespecialiseerd in het huurrecht, hebben kennisgenmen van de lnternetcnsultatie vr het vrnemen de Uitveringswet huurpr'rjzen wnruimte te wdzigen m het vereenkmen tussen verhuurder en huurder van wnruimte van een nieuw in te veren berekeningsmethdiek, de Energieprestatievergeding (EPV), mgelijk te maken' nderstaande reactie is geen in alle nderdelen afgewgen advies. Het betreft nze eerste reactie p het vrntwerp vr bvenbeschreven wetsvrstel en de Memrie van Telichting, zals deze p het internet zijn geplaatst. Cnclusie wij stellen vrp dat wij het streven naar een energieneutrale gebuwde mgeving delen en evenzeer de ndzaak nderkennen m daarvr z spedig mgelijke gunstige cndities te scheppen. Onze cnclusie is echter dat het nderhavige vrntwerp ng nvldende is drdacht m in deze vrm als een wetsvrstel aan de Tweede Kamer aan te bieden. Eerst met betere afstemming kmen met de civielrechtelijke aspecten, in het bijznder de huurrechtel'rjk aspecten en meer in het bijznder het huurprijzenrecht wnruimte' Vrts is nvldende drdacht f de vrgestelde regeling in de praktiik werkbaar, technisch uiwerbaar en financieel haalbaar is. Er kan niet ver dit vrgenmen wetsntwerp wrden geadviseerd z lang geen zicht is p wat de cnsequenties van het wetsvrstel zullen z'rjn, zals deze cnsequenties in lagere regelgeving zullen wrden vastgelcgd. Zlang niet duidel'rjk is wat de in te v ren AmvB's zullen gaan inhuden, en niet duidelijk is in welke gevallen en nder welke vrwaarden een EPV kan wrden vereengekmen en wat een redelijke vergeding vr de investering zal zijn, kan geen rdeel ver het wetsvrstel wrden gegeven. ln de betaalbaarheid van het wetsvrstel, nch vr verhuurder nch vr huurder, is inzicht gegeven. Deze internetcnsultatie is te vreg uitgezet'

2 Kritische kanttekeningen: hfdlijnen. De vrgestelde wetswijziging m verhuurder en huurder van wnruimte een Energieprestatievergeding (EPV) te kunnen laten vereenkmen, maakt het vaststellen van de huurprijzen vr wnruimte en de vaststelling van de (eind-)afrekening seruíceksten bij verhuur van wnruimte ng ingewikkelder dan het reeds is. Dit is in strijd met het streven van de Minister naar vereenvudiging.. De vrgestelde wetswijziging is in strijd met het systeem van vaststelling huurprijzen r wnruimten zals dat sedert l juli 1979 geldt. ln het verlengde daarvan: de vrgestelde wetswijziging is in strijd met titel 'l.4 BW, in het bijznder artikel 7:237 BW, waarin de definities van (prijs), (huurprijs) en (serviceksten) zijn vastgelegd. Wijziging van alleen de Uhpw vlstaat niet (ls van andere wet systematische bezwaren); k het BW zal meten wrden gewijzigd indien een EPV-berekeningsmethdiek gewenst wrdt geacht.. Het vrgestelde wetsvrstel neemt de belemmeringen in de huurrechtel'rjke wet- en r regelgeving niet weg m zeer energiezuinige wningen ('nul-p-de-meter-wning') te kunnen verhuren tegen een redelijke huurprijs. Het wetsvrstel creëert nieuwe belemmeringen en cmplicaties. ln het licht van het streven van de Minister naar eenvud en naar niet teveel gewijzigde regelgeving tegelíjkertíjd is inveríng per L juíí 2015 (streefdatum) nwenselijk. Delstelling en vrgestelde plssing (EPV) van de wetgever Het achterliggende del van het vrgenmen wetsvrstel is het streven naar meer energiezuinige, z enigszins mgelijk energieneutrale wningen. Het hfddelvan het vrgenmen wetsvrstel is dan k niet inveren van een EPV-berekeningsmethdiek, maar het zeken naar plssingen m belemmeringen in de wet- en regelgeving vr het kunnen buwen en het kunnen expliteren van energieneuíale wningen te facilíteren. Wij nderkennen dat de huidige systematiek van regulering van huurprijzen wnruimte' hier ng nvldende ruimte vr biedt. De wetgever stelt dit p te lssen met de invering van een gefixeerde vergeding (EPV), vrijwillig vereen te kmen tussen verhuurder en huurder, als {extra} vergeding vr de hgere kwaliteit van de 'nul-p-de-mete/ wning (een energiezuiniger wning dan gebruikelijk), en deze vergeding niet af te rekenen in de 'kale' huurprijs, maar als ware het een meegeleverde zaak/dienst en derhalve in de serviceksten. Wij menen echter dat de vrgestelde wetswijziging in strijd kmt met het geldende systeem van vaststelling huurprijzen wnruimten en afrekening serviceksten, namelijk m naast de vergeding die de huurder betaalt vr het enkele gebruik van de wnruimte (artikel 7:237 lid 1 BW) een andersrtige vergedinb vr het enkele gebruik van de wnruimte te kunnen vereenkmen. 1 Dè huurpriluenaystèmàtièk is -k6rt gèzègd- và tgele8d in èen gemaximàli5eèrde'kàle' huurprijs, die bèpààld wrdt dr het wningwaarderingsstelsel, en een gereguleerde afrekening van serviceksten.

3 Vrgestelde plssing Wij menen dat het gestelde del binnen de bestaande systematiek kan wrden bereikt met een minder ingrijpende wijziging van de regelgeving. Aa npssi n g wni n gw rd eri n g sste lse I lndien een verhuurder extra investeert in een wning, en wel zdanig dat hij aan zijn huurder kan garanderen dat deze slèchts een maximale heveelheid energie zal gebruiken, behrt de verhuurder vr deze extra kwaliteit een vergeding te ntvangen in de zgenaamde "kale" huurprijs, dat wil zeggen in het bedrag dat de verhuurder nuangt vr het enkele gebruik van de wnruimte (artikel 7:237 lid 2 BW). ln het wningwaarderingsstelsel behrt deze extra kwaliteit tt uitdrukking te kmen, hetgeen kan wrden bereikt dr óf aanpassing van het aantal wningwaarderingspunten vr een bepaald label óf dr separaat punten te te kennen aan de desbetreffende b'rjzndere energiebesparende (nrerende) vrzieningen in de wnruimte. ln gevalvan nieuwbuw zal de aanvangshuurprijs kunnen stijgen. lngeval van renvatie (verbetering van het gehuurde tijdens de duur van de huurvereenkmst) kunnen verhuurder en huurder een verhging van de huurprijs vereenkmen. De verhuurder behrt ten alle tijden een redelijke vergeding te ntvangen vr de dr hem bestede ksten vr de aangebrachte energiebesparende maatregelen. Ve rhging hu urprijsliberalistieg rens vr'n ul-p-de-meter' wningen Het is in strijd met de wet c.q. in strijd met de wetsystematiek m in de seruiceksten, k als deze wrden gepresenteerd als een EPY, een vergeding vr het enkele gebruik van de wnruimte c.q. de bij de gehuurde waanruimte behrende nrerende anhrigheden p te nemen. De vergeding vr nrerende aanhrigheden behrt geheelte zijn verdiscnteerd in de 'kale' huurprijs. Het lijkt erp dat de EPV berekeningsmethdiek uitsluitend is gekzen m 'nuí-p-de-meter'wningen binnen de sectr sciale huurwningen te kunnen huden. Om dat te bereiken kan de wetgever k venàregen m de huurprijsliberalisatiegrens vr dit srt specifieke wningen, namelijk wningen waarvr een 'nul-p-de-mete/ certificaat is afgegeven, te verhgen. Energievrzieningen, die een nrerende aanhrigheid vrmen, kunnen p deze w'ljze in de 'kale' huurprijs wrden pgenmen znder de wetsystematiek vr huurprijzen wnruirnten geweld aan te den. De huurteslaggrens heft niet te wrden verhgd, waardr er k geen druk p de begrting heft te zíjn. Huurders beheven wat betreft hun wnlasten immers niet duurder uit te z'rjn, indien de hgere huurprijs k daadwerkelijk gecmpenseerd wrdt dr lagere energieksten2. Vergelijk: verheveling neigenlijke serviceksten 7 iuli 7987 ln het verleden werden stichtingsksten weleens kunstmatig laag gehuden dr de ksten van aanleg grenvrziening, cv-installaties, warmte-islatie, parkeerfaciliteiten e.d. niet in de stichtingsksten p te nemen en niet te laten drwerken in de 'kale' huurprijs, maar de aanlegksten vr deze nrerende vrzieningen in de serviceksten te verdiscnteren, de 2 Uiteraard zal drgerekend meten wrden f dit in de praktijk van het individuele geval k werkelijk juist is (en niet alleen p macr niveau).

4 zgenaamde neigenlijke serviceksten. Dit is per l juli 1987 gecrrigeerd dr de ínvering van de mgel'ljkheid deze aanlegksten alsng ver te hevelen naar de 'kale' huurprrys3. De regeling is met ingang van 1 augustus 1995 weer afgescha#. Het zu nwenselijk zijn, indien de wetgever een vergelijkbare vergissing zu maken dr in de wet p te nemen dat vergedingen vr de aanleg van nrerende aanhrigheden in de serviceksten zuden kunnen wrden verdiscnteerd. Ng enkele kanttekeningen bij de MvT Het achterliggende en vrnaamste del is ns inziens: het bereiken van een energie neutrale gebuwde mgeving en met dat del vr gen het stimuleren van en het rendabel maken van de buw en explitatie van 'nul-p-de-metel wningen. Het del is niet: het inveren van een EPV. Het inveren van een EPV-systeem kan een mgelijkheid zijn m dat delte bereiken. {Het middel wrdt p grnd van wetsystematische bezwaren, namelijk str'tjd met het huurprijzenrecht, niet dr ns ndersteund). De MvT gaat er bij abuis van uit dat een EPV een nutsvrziening isin plaats van een veigeding vi een speeifieke nutsvi2iening Vlgens de definitie van het wetsvrstel hudt een energieprestatievergeding in een vergeding vr zwel de cncrete energiebesparende en energieleverende vrzieningen als de abstracte garantie dat de gehuurde wning een bepaalde energieprestatie levert. Beide vergedingen hren thuis in de'kale' huurprijs. BlUkens de cncept MvT is de bestaande regelgeving en wetsystematiek van het huurpr'tjzenrecht wnruimte nderkend, maar -zals gezegd- desndanks is niet gekzen vr een vergeding vr een dr de verhuurder te leveren zaak (energiebesparende vrzieningen) binnen het dr de wetgever reeds gekzen systeem. De verhuurder met een juiste, de investering dekkende vergeding ntvangen vr de energiebesparende vóèt'zièhingèà van dè VéÉhuurdé wning (éxtra WW5-puntéh?), èn de huuíder hèëft hèt vr.- en nadeel van meer f minder energieksten (f deze energie nu wrdt geleverd dr de verhuurder f dr een energiemaatschappij). De hge kwaliteit van de 'nul-p-de-mete/ wning zal zich k vertalen in de WOZ-waarde, en p die wijze krijgt de verhuurder een extra vergeding (via het WWS) vr zijn investeringen. Het is de vraag f de wetgever dat heeft nderkend. lndien de kwaliteit van de gehuurde wning niet vldet aan hetgeen de verhuurder heeft gegarandeerd (nul-p-de-meter), zal er sprake zijn van een gebrek in de zin van de wet (art. 7:2Ot4lid 2 BW). De wet verbindt gevlgen (BW art. 7:204 e.v.) aan de aanwezigheid van een gebrek, zeker in het geval de afwezigheid van het gebrek dr de verhuurder is gegarandeerd. Een wetswijzigin is niet nódig m dè Uèràuurdèi àan Zijn àfspfakéé te hóudèn. Het EPV is vlgens de MvT een bijzndere berekeningsmethdiek. Die berekeningsmethdiek zal vr een gemiddelde huurder niet te begr'rjpen zijn, laat staan te cntrleren. Dit is in strijd met het streven van de Minister naar vereenvudiging. Het wningwaarderingsstelsel is juist gericht p eenvud en begrijpelijkheid. 3 Zie Huurbeleid 1987, TK nr 4 lzie Staatsblad 1995, 215

5 . De nderliggende lagere regelgeving, waarin de nrmen en prijzen zullen wrden vastgelegd, kan vlgens de MvT vrij snel wrden bijgesteld. Dit zal tt gevlg hebben dat het vr zwel de verhuurder als de huurder juist niet gegarandeerd is wat de vergeding vr de investering c.q. wat dè hgte vàn de wnlàstèn zal zijn. Oók dit is ih str.ijd rnet het str ven van de Mihistet naar vereenvudiging. Het is niet aannemel'rjk dat in de prakt'rjk de energierekening it p nul zal uitkmen. Er zal altijd meten wrden bijbetaald f terugbetaald. De huurder zal altijd k een cntract met eenenergieleverancier meten sluiten vr het geval de pgewekte energie niet vldende blijkt te zijn. Ok dit zal het niet eenvudiger maken. Er wrdt in de MvT niet aangegeven dat er k naar de Warmtewet is gekeken. Een kppeling met de Warmtewet ntbreekt. Een huurder die reflecteert p een te huur aangebden 'nul-p-de-meter'wning zal in de praktijk niet kunnen kiezen vr een prijs znder een EPV berekeningsmethdiek. lmmers, een veihuui'dei die eeh EPV eertifièaat vtàór iijé wniég hèeft vèr"kfegeé Zal uitsluitend mèt de EPV-systematiek willen verhuren (tenzij de verhuurder in het nieuwe systeem verlies lijdt maar dan is het systeem niet juist en zal de nderliggende regelgeving naar venruachting snel wrden aangepast vlgens de MvT. ln een huurmarkt met schaarste (de sciale wningvrraad) zal een huurder bij het huren van een wning niet kunnen kiezen vr een huurvereenkmst znder EPV. Bven weergegeven gezichtspunten zijn niet vlledig en geschreven p persnlijke titel. Deze reactie mag penbaar wrden gemaak. Met vriendelijk gret, mede namens mr. M.F.A. Evers, riir. H.M. Hielkerha mr. J.W. Kekebakker, mr. H.M. Meijerinlq mr. H.J. ter Meulen, mr. H.J. van Smaalen, mr. J.K.Six-Hummel (allen als advcaat werkzaam en in het huurrecht gespecialiseerd) werkadres: BekelDe Nerée N.V. Gustav Mahlerplein 2, Pstbus AM Amsterdam Tel: ka bekel.cm