Uitgave 2, november 2005 Pagina 2 van 89

Transcriptie

1 Infrmatie ver wat te den bij.a. renvatie / slp van uw sciale huurwningen Draaibek SASH,, uui itggaavvee 22,, nnvveembbeerr

2 Pagina 2 van 89

3 Inleidende beschrijving Of het nu slp is f dat er slpmtieven zijn, er sprake is van renvatie f gedeeltelijke renvatie, splitsing en samenveging, het vraagt m prtestacties. Feitelijk zijn er twee hfdaspecten waarmee u te maken kunt krijgen: Vrtzetting van uw huidige huurcntract f Beëindiging van uw huidige huurcntract Hier geldt bij beiden dat het van wezenlijk belang is m p tijd de juiste en daarmee vlledige prtestactie te veren. SASH prbeert u middels dit draaibekje daarbij te helpen maar pretendeert tegelijkertijd niet de wijsheid in pacht te hebben. Wij hebben nze kennis en ervaring samengevegd met de naar nze mening ndzakelijke schriftelijke infrmatie. Het Rijks- en gemeentelijk beleid is er p gericht m het aantal huurwningen uit de sciale huursectr drastisch te verminderen dr slp, verkp f wningsplitsing en samenveging - en daarvr in de plaats kpwningen f dure huurwningen terug te plaatsen. Vr veel huidige bewners, die betrkken raken bij de plannen, betekent het veelal vertrek uit hun wning en daarmee het verlies van een grt deel f van al hun sciale cntacten. Het betekent in praktisch alle gevallen een aanzienlijk hgere huur. Het betekent in praktisch alle gevallen hge verhuis- en inrichtingsksten. Krtm, de huidige bewners zijn in de meeste gevallen gewn de dupe. Wat kunt u tegen de vrgenmen plannen den? Vral in het geval dat er sprake zal zijn van beëindiging van uw huurcntract, zult een heel aantal stappen meten zetten in dit veelal als nmenselijk ervaren prces. U zult wrden gecnfrnteerd met het ntwerpplan dat ter inzage kmt te liggen en waartegen u dient te prtesteren als het uw belangen schaadt; U zult wrden gecnfrnteerd met infrmatieavnden waarbij u zal wrden uitgelegd he mi het zal gaan wrden vr hen die in de gerenveerde- f nieuw gebuwde wning terugkmen en er vr u meestal niets anders is dan een sciaalplan met allerlei argumenten dat er vr u naar een gede, maar veelal andere wning elders zal wrden gezcht; Op verschillende mmenten in dit prces, dat veelal enkele jaren zal gaan duren, kunt u bezwaar maken; Er kmen inspreekmmenten p avnden dat cmmissies f de deel- gemeenteraad ver het ntwerpplan discussieert; Er kmt een mment dat de betreffende raad een besluit neemt ver het ntwerpplan; Als het besluit vr u negatief is kmt u te staan vr een bezwaarprcedure etc; U heeft p een gegeven mment wellicht steun van een advcaat ndig. Pagina 3 van 89

4 SASH Amsterdam geeft u met dit draaibek naar haar mening een z vlledig mgelijke infrmatie m - p de juiste wijze - bezwaar te kunnen maken f te kunnen prtesteren tegen de hiervr beschreven plannen en p de mmenten dat de verschillende stappen daarte meten wrden gezet. De infrmatie waarin SASH wil vrzien met u in staat stellen u te kunnen verweren tegen plannen tt slp, renvatie f gedeeltelijke renvatie, tegen splitsing en samenveging, van hun huidige wning. De plannen zullen hun bestaan f hun wngent ver het algemeen zdanig schaden, dat enkel f in hfdzaak van negatieve effecten vr hen kan wrden gesprken. SASH heeft getracht mede hierte de huidige wetgeving en regelgeving p een rij te zetten en die dingen te benemen die betrekking hebben f kunnen hebben p uw situatie. Wij, SASH, hebben vral getracht het geheel leesbaar en begrijpelijk te huden vr iedereen, en menen dat het in dit draaibekje splitsen in een 7 tal hfddelen, met direct bij ieder deel de inhud van dat deel, daarte heeft bijgedragen. Bvendien treft u aan het eind van ieder hfddeel een aantal blanc bladzijden waarp u aantekeningen kunt maken. Het is vr de eerste maal dat SASH dit p deze wijze presenteert. Ongetwijfeld zult u na het lezen f het gebruik van dit draaibek pmerkingen en/f vragen hebben. Laat SASH dit weten! U kunt vr een reactie terecht p -adres: g.grters@hetnet.nl f sash@sash.nl. Wij hpen dat u veel prfijt zult hebben van dit bek. Wijzigingen ten pzichte van de eerste uitgave van juni In deze tweede uitgave is: Hfdstuk 3 Het sciaal plan (standaard) verder aangevuld met het Sciaal plan ParkStad 2005, hetgeen slaat p de Westelijke Tuinsteden (Amsterdam). Hfdstuk 6 Bezwaar maken aangevuld met een praktijkervaring en is. uitgebreider gewezen p wat nder een besluit van een bestuursrgaan wrdt verstaan en wat rechtsgevlgen zijn. Uitgebreide infrmatie gegeven ver het Emiel Blauw Prceskstenfnds, vaak als Emiel Blauw Fnds aangeduid en gebruikt. Duidelijker uitleg ver he en wanneer inspreken. Pagina 4 van 89

5 Wat treft u zal aan: 1. Infrmatie ver: (vanaf pagina 7) Wat te den wanneer uw huurcntract wrdt vrtgezet; Wat te den wanneer uw huurcntract wrdt beëindigd. 2. Wat is er verder van belang; (vanaf pagina 27) Is het vrstel in strijdt met het huidige bestemmingsplan; He luidt de Algemene Plaatselijke Verrdening (APV); De Kwalitatieve wningregistratie; Blijf uw huur betalen; Laat u vertegenwrdigen. 3. Het sciaal plan: (vanaf pagina 35); Algemeen; Prces & prcedures; Cmmunicatie; Leefbaarheid; Vergedingen vr verhuis- en herinrichting; Tijdelijke huisvesting en wisselwning; Sltbepalingen; Extra maatwerkafspraken; Aanvulling met Sciaal plan ParkStad He te handelen: (vanaf pagina 63); Welke acties zijn ndzakelijk bij vrtzetting van uw huurvereenkmst; Welke acties zijn ndzakelijk bij beëindiging van uw huurvereenkmst. 5. Het stadsdeelbestuur: (vanaf pagina 69); Stadsdeelraden; Dagelijks Bestuur; Taken en bevegdheden; Verrdening p de stadsdelen; Cmmissies, inspreken en besluitvrming. 6. Bezwaar maken: (vanaf pagina 79); Wat te den na het besluit van de gemeenteraad / stadsdeelraad; Wat kunnen we den m een genmen besluit niet in werking te laten treden. Pagina 5 van 89

6 Pagina 6 van 89

7 1. Infrmatie ver: Wat te den wanneer uw huurcntract wrdt vrtgezet Wat te den wanneer uw huurcntract wrdt beëindigd Algemene gegevens Pagina 7 van 89

8 Inhud 1, infrmatie ver. Onderwerp Onderdeel Pagina Er zijn feitelijk twee belangrijke uitgangspunten en wel 9 Uitwerking 1, uw huurcntract wrdt vrtgezet 10 Algemeen Burgerlijk Wetbek art lid 1 10 lid 2 11 lid 3 11 Ten vervlede 11 lid 4 11 Vrtzetting van de huurverkmst 12 Pas p met de kreet huurgewenning 12 Wanneer kan ng wrden gesprken ver vrtzetting van de huurvereenkmst 12 Het vrstel van verhuurder 13 De huurprijs 13 70% van de bewners stemt in, 1 f meerdere bewners niet 14 Wat is een buwkundige eenheid? 14 Uitwerking 2, uw huurcntract wrdt beëindigd 15 Draagvlakmeting 15 Wat is in deze situatie 2, het inhudelijke van het plan waartegen u zich wilt verzetten 15 Is er vldende reden vr slp f renvatie 16 Algemeen 16 U dient zich dan te richten p 16 Denk er m dat 16 Zijn er (buwkundige) regels m u te helpen bij uw zektcht De wningwet De Wet p Stads- en Drpsvernieuwing De Leefmilieuverrdening 21 / 24 Pagina 8 van 89

9 Er zijn feitelijk twee belangrijke uitgangspunten en wel: 1. Uw huidige huurcntract wrdt vrtgezet; 2. Uw huidige huurcntract wrdt beëindigd. In het geval van 1: uw huurcntract wrdt vrtgezet en: U kmt terug in de nieuwbuw die vlgt p de slp van uw huidige wning; U kmt terug in uw vlledig gerenveerde wning; U kmt terug f u blijft aanwezig in uw gedeeltelijk te renveren wning; In het geval van 2, uw huurcntract wrdt beëindigd: Uw wning zal wrden geslpt vlgens de plannen en u dient andere wnruimte p een andere lcatie te zeken; Uw wning zal wrden gerenveerd vlgens de plannen en u dient andere wnruimte p een andere lcatie te zeken; Uw wning wrdt gesplitst en samengevegd; U wilt u verzetten f u wilt vrkmen dat de plannen van de gemeente f wningcrpratie wrden uitgeverd. U weet inmiddels f u in situatie 1 f 2 zit. Situatie 1 blijkt in de meeste gevallen de minst vrkmende, dit mede gezien het feit dat het beleid van zwel de landelijke- als de plaatselijke verheid met zich meebrengt dat het aantal sciale huurwningen zal wrden vermindert. Mcht u tch in de situatie verkeren dat er sprake is van geval 1, dus uw huurcntract zal wrden vrtgezet, dan vlgt direct na deze pagina 5 de infrmatie vr u. Geldt vr u geval 2, dus uw huurcntract zal wrden beëindigd, dan vlgt na pagina 11 de infrmatie vr u. Pagina 9 van 89

10 Uitwerking geval 1, uw huurcntract wrdt vrtgezet. Alvrens de acties hier te mschrijven die u dient te ndernemen, wrdt hierna eerst artikel 220 uit het Algemeen Burgerlijk Wetbek geciteerd. Artikel 220: 1. Indien gedurende de huurtijd dringende werkzaamheden aan het gehuurde meten wrden uitgeverd f de verhuurder krachtens artikel 56 van bek 5 iets met testaan ten beheve van naburig erf, met de huurder daarte gelegenheid geven, nverminderd zijn aanspraken p vermindering van de huurprijs, p ntbinding van de huurvereenkmst en p schadevergeding. 2. Lid 1 is van vereenkmstige tepassing wanneer de verhuurder met vrtzetting van de huurvereenkmst wil vergaan tt renvatie van de gebuwde nrerende zaak waarp die vereenkmst betrekking heeft, en daarte aan de huurder een, gelet p het belang van de verhuurder en de belangen van de huurder en eventuele nderhuurders, redelijk vrstel det. Een dergelijk vrstel wrdt schriftelijk gedaan. Onder renvatie wrdt zwel slp met vervangende nieuwbuw als gedeeltelijke vernieuwing dr verandering f teveging verstaan. 3. Indien de renvatie tien f meer wningen f bedrijfsruimten die een buwkundige eenheid vrmen betreft, wrdt het in lid 2 bedelde vrstel vermed redelijk te zijn, wanneer 70% f meer van de huurders daarmee heeft ingestemd. De huurder die niet met het vrstel heeft ingestemd, kan binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder aan hem dat 70% f meer van de huurders met het vrstel heeft ingestemd een beslissing van de rechter vrderen mtrent de redelijkheid van het vrstel. 4 De vrgaande leden den niet af aan de bevegdheid van de verhuurder m de huurvereenkmst p te zeggen p grnd dat hij de zaak dringend ndig heeft vr renvatie, vr zver zulks kan wrden gebracht nder de wettelijke pzeggingsgrnden die gelden vr een gebuwde nrerende zaak als waarp de huurvereenkmst betrekking heeft. Hierp nader ingegaan: Lid 1. uit artikel 220 is naar wij vernderstellen vldende duidelijk; u dient altijd medewerking te verlenen bij het uitveren van dringende werkzaamheden aan de dr u gehuurde wning, dit gedurende uw huurtijd. Ok in het geval dat werkzaamheden meten wrden uitgeverd ten beheve van naburig erf, dient u altijd mee te werken. De wet geeft huurder aanspraken p vermindering van de huurprijs, p ntbinding van de huurvereenkmst en p schadevergeding, indien huurder zijn medewerking met verlenen. Deze aanspraken bestaan alleen wanneer sprake is van een gebrek dr bijvrbeeld achterstallig nderhud. U heeft als huurder k gedgplicht; dit betreft zwel dringende werkzaamheden aan de wning als (cllectieve) renvatie. Gedgen wil k zeggen dat de huurder de verhuurder tt de wning telaat m deze te inspecteren en p te nemen f, en z ja, welke werkzaamheden meten wrden verricht. Gedgplicht bestaat k ten aanzien van werkzaamheden die de verhuurder met testaan ten beheve van een naburig erf. Het betreft hier een regel uit het burenrecht, die k wel het ladder- f steigerrecht van de buurman wrdt genemd. Pagina 10 van 89

11 Lid 2. Uit de mschrijving van dit lid uit artikel 220 is duidelijk dat als de verhuurder wil vergaan tt renvatie, waarnder k slp met vervangende nieuwbuw wrdt verstaan, f gedeeltelijke vervanging f vernieuwing, u daarte van verhuurder een schriftelijk vrstel dient te ntvangen. Van renvatie is alleen sprake als dr de vernieuwing iets aan de wning wrdt veranderd f tegevegd. Vervanging van bijvrbeeld een keukenblk f kraan is geen renvatie maar vernieuwing. Vervanging van bijvrbeeld de gehele keuken is wel renvatie. Uit het vrstel van verhuurder met duidelijk blijken dat de renvatie f slp met vervangende nieuwbuw kan wrden uitgeverd met vrtzetting van de huurvereenkmst. Indien dat niet mgelijk is kan de verhuurder ervr kiezen m de huurvereenkmst p te zeggen p de grnd dat hij de wnruimte dringend ndig heeft vr eigen gebruik. Het mag duidelijk zijn dat van het vrenstaande geen sprake is bij slp en/f renvatie van meerdere wningen in een cmplex. Lid 3. Hieruit blijkt, dat als het cmplex waarin u wnt f uw bedrijf uitefent uit tien f meer wningen/bedrijfsruimten bestaat, hetgeen hiervr bij lid 2 is mschreven het vrstel vermedt redelijk te zijn als er 70% f meer handtekeningen zijn van huurders die instemmen met het vrgestelde plan. Het is dus duidelijk, 70% f meer van de huurders uit het cmplex, bestaande uit meer dan 10 wningen/bedrijven, meten hun gedkeuring geven vr het vrgestelde plan, pas dan mag verhuurder zijn plan ten uitver brengen. Dit punt is van grt belang indien u beslist een draagvlakmeting te gaan huden dr het phalen van handtekeningen. Ten vervlede: U dient dus in dit geval de vrstemmers te vragen hun handtekening te vragen vr uitveren van het vrgestelde plan! Is het aantal vrstemmers minder dan de wettelijk gestelde 70%, dan mag het vrgestelde plan ten uitver wrden gebracht. Lid 4. Als u kennis hebt genmen van dit lid van artikel 220, dan menen wij dat de betekenis hiervan vr u duidelijk zal wrden na het lezen van de verdere uitleg/infrmatie. De regeling rept wellicht vragen p als: - He verhudt zich bijvrbeeld het uitgangspunt dat de huurvereenkmst wrdt vrtgezet, met de slp van de wning; - Wanneer is het vrstel van verhuurder redelijk; - Aan welke eisen met dat vrstel den; - He zit het na de slp f renvatie met de huurprijs; - Wanneer is er sprake van een buwkundige eenheid; - Wat met ik den als 70% vr uitvering van het plan is en ik ben tegen. Pagina 11 van 89

12 Vrtzetting van de huurvereenkmst. De renvatie is alleen van tepassing wanneer de huurvereenkmst met de huurder kan wrden vrtgezet. Aan een renvatie znder vrtzetting van de huurvereenkmst heft een huurder zijn medewerking niet te verlenen. Vrtzetting is k mgelijk met aanpassing van de huurvereenkmst, zals de verhging van de huurprijs na verbetering f de andere staat van de wning na een verandering. Ten vervlede: Onder renvatie wrdt dus k gehele vernieuwing verstaan en slaat dus k p slp van de wnruimte met vervangende nieuwbuw; in dit geval is er vr de wetgever k ng steeds sprake van een vrtzetting van de huurvereenkmst, wanneer maar vaststaat dat na de slp van de wning p dezelfde plaats nieuwbuw wrdt gerealiseerd met dezelfde functie. De wijziging van de huurvereenkmst bestaat dan uit de vervanging van het huurbject met dezelfde functie en eigenschappen. Er zal in dit geval de wijziging van uw huurvereenkmst - met stellige zekerheid wel wrden gesprken ver een andere (hgere) huurprijs. Pas p met de kreet huurgewenning zie Het Sciale plan -, want na 3 jaar betaalt u gewn de (nrmale) huur. De verhuurder is met deze regeling in staat m ingrijpend te renveren, znder dat de rechten van de huurder wrden aangetast f verlren gaan. Wanneer kan ng wrden gesprken ver de vrtzetting van de huurvereenkmst? Zals hiervr al is mschreven, zal de nieuw te buwen wning wel p dezelfde plaats als vrheen meten wrden gebuwd. Er is dus geen sprake van vrtzetting van de huurvereenkmst, wanneer bij de slp van een cmplex wningen de huurders nieuwe wningen kunnen krijgen die niet meer p dezelfde plaats staan f die niet meer van hetzelfde type zijn. Bij slp van een flatgebuw en bij nieuwbuw p dezelfde plek waar de huurders van de flatwning dan wrden gehuisvest, is geen sprake van vrtzetting van de huurvereenkmst! Van vrtzetting is wel sprake wanneer bij slp alleen de buitenmuren blijven staan en vr het verige alles wrdt herbuwd! Pagina 12 van 89

13 Het vrstel van verhuurder Aan de renvatie f slp met een redelijk vrstel van de verhuurder vrafgaan, hetgeen schriftelijk met zijn gedaan. Het vrstel dient k nderwerp van verleg te zijn tussen huurder en verhuurder, waarvr de schriftelijke vrm dr de wetgever de gede basis wrdt gevnden. Het vrstel kan aan huurder zelf zijn gedaan, maar kan k nderwerp van bespreking zijn geweest in het verleg tussen de verhuurder en de huurderrganisatie. Als huurder met dat vrstel bekend is, mag wrden aangenmen dat daarmee aan de eis van de schriftelijke vrm is vldaan. Of het vrstel redelijk is hangt af van: 1) De aard van de werkzaamheden; 2) De ndzaak tt medewerking van de huurder; 3) De financiële cnsequenties vr de verhuurder; 4) De huurprijsverhging vr de huurder; 5) De mgelijkheid van vervangende wnruimte. Z kan het vrstel vr de ene huurder wel redelijk zijn en vr de andere niet, dit afhankelijk van de specifieke mstandigheden per geval. Verhuurder det er verstandig aan m in zijn vrstel rekening te huden met de gerechtvaardigde belangen van de huurder. Een vrstel van verhuurder, waarin hij een wningverbetering vrstelt met een huurprijsverhging die huurder niet meer kan betalen f waardr hij zijn aanspraak p huursubsidie verliest, wrdt waarschijnlijk als niet redelijk berdeeld. Vlgens vaste jurisprudentie zijn bijvrbeeld wel redelijk, vrstellen tt aanbrengen van individuele verwarming en warmwatersystemen, het plaatsen van dubbelglas en andere islerende maatregelen alsmede het verbeteren van de tegankelijkheid van een wngebuw. De Huurprijs Vr de huurder zal de huurprijs waarschijnlijk het belangrijkste nderdeel zijn uit het vrstel van verhuurder en z zal hij zijn instemming met het vrstel daarvan laten afhangen. Artikel 10, lid 1 van de Uitveringswet huurprijzen wnruimte is hierbij van tepassing en waarin nder andere valt te lezen dat de nieuwe huurprijs als redelijk met zijn aan te merken. Dit betekent dat de huurprijs niet mag uitstijgen bven de maximale huurprijsgrens die vrtvleit uit de waardering van de wnruimte. Van een redelijke verhuding is sprake als bij een zdanige vergeding de vr renvatie gedane investering in de tijd na de verbetering kan wrden terugverdiend; de tijd is het aantal jaren dat er ng resteert en er sprake is van ecnmische levensduur vr de wning. Pas p, we hebben het in dit geval ver wningen met een niet-geliberaliseerde huurprijs. Bent u niet f nvldende p de hgte van liberalisatie en f dat telt in uw situatie, infrmeer bij de Huurcmmissie f vraag ver dit punt daar infrmatie p. Vanzelfsprekend kunt u hiervr k bij uw buurtcnciërge terecht f bij SASH. Pagina 13 van 89

14 70% van de huurders stemt in, 1 f meerdere huurder(s) niet Een huurder die niet instemt met het vrstel, waarvr ten minste 70% van de huurders van het cmplex wel heeft ingestemd, is verplicht aan het renvatieplan zijn medewerking te verlenen. Wil hij dat vrkmen, dan met hij het initiatief nemen tt een prcedure, binnen 8 weken nadat hij het bericht van verhuurder heeft gekregen. Het leveren van bewijs dat het vrstel tt renvatie niet redelijk is, ligt bij de verhuurder die de prcedure aanspant. Wat is een buwkundige eenheid De wet spreekt van een cmplexgewijze renvatie wanneer het m een renvatie gaat van tien (10) f meer wningen die een buwkundige eenheid vrmen. De wet vermeldt echter niet wat nder een buwkundige eenheid met wrden bestaan. Het ligt niet in de rede m dit begrip eng te interpreteren f slechts te beperken tt een buwkundige eenheid in fysieke zin. Belangrijk: Ok verschillende blkken van wningen kunnen een buwkundige eenheid vrmen, bijvrbeeld mdat zij nder één (1) buwvergunning zijn gebuwd f in administratieve zin als één eenheid kunnen wrden aangemerkt. De buwkundige eenheid kan k bestaan uit wningen die deels dr eigenaren en deels dr huurders wrden bewnd. De verhuurder met hierbij ( bij aandachtspunt 2) wel bedenken, dat het artikel ervan uitgaat dat 70% van de huurders heeft ingestemd en niet 70% van de bewners f andere gebruikers. Wij zijn hier uitgebreid ingegaan p dit punt 1 van vrtzetting van de huurverkmst, welke wetten en regels er dan wrden tegepast en in welke situaties geen sprake is van enige vrtzetting. Pagina 14 van 89

15 Uitwerking geval 2, uw huurcntract zal wrden beëindigd: Dit geval uw huurcntract wrdt beëindigd - is niet als zdanig beschreven in een wetsartikel. Wij zullen hier die aspecten behandelen die mgelijk een slp f renvatie van uw wningen kunnen vrkmen. Wij verzeken u kennis te nemen van het vrgaande dat is beschreven p de pagina s 2 t/m 7, speciaal daar waar uitleg wrdt gegeven ver: Artikel 220, lid 2 waar uitleg wrdt gegeven wat wrdt verstaan nder slp f renvatie; Het vrstel van verhuurder; De huurprijs; Wat is een buwkundige eenheid. Draagvlakmeting Er zijn vr de besluitvrming ver de gedkeuring van het vrgestelde plan tt slp / renvatie in de gemeenteraad / deelraad geen handtekeningen ndzakelijk. Om tch een draagvlakmeting te huden nder de medebewners die k dr het vrgestelde plan wrden getrffen, wrdt zeker niet afgeraden maar aangeraden. Het resultaat van de draagvlakmeting geeft in de discussie duidelijk weer wat het draagvlak is vr het vrgestelde plan. Wat is in deze situatie 2 het inhudelijke van het plan waartegen u zich wilt verzetten: 1. Het cmplex waarvan uw wning(en) deel uitmaakt / uitmaken, zal vlledig wrden geslpt; 2. U keert niet terug in de na de slp te realiseren nieuwbuw mdat: a. Er p de vrijgemaakte plaats in hfdzaak kpwningen terugkmen; b. Er te weinig sciale huurwningen p de vrijgemaakte plaats terugkmen; c. Er vr u te dure huurwningen p de vrijgemaakte plaats terugkmen. 3. Dr hetgeen in 2. hiervr is vermeld, dient u andere wnruimte p andere lcatie te zeken; 4. Drdat u p andere lcatie wnruimte met zeken raakt u uw sciale cntacten kwijt; 5. De huurwning p andere lcatie te duur is. Pagina 15 van 89

16 Is er vldende reden vr de slp f renvatie? De landelijke- en gemeentelijke verheid haar beleid is er p gericht meer kpwningen en meer dure huurwningen te realiseren en daarvr sciale huurwningen p te fferen. U wrdt gecnfrnteerd met dat beleid maar u bent van mening dat aan uw wning niets mankeert wat slp f renvatie rechtvaardigt. Wat met u den vrdat u naar de gemeenteraadsvergadering f deelraadvergadering gaat waar de plannen ter gedkeuring wrden behandeld. Algemeen. In uw geval dient de eigenaar / verhuurder, dringende redenen te hebben m slp f renvatie uit te mgen veren. Een ged gerganiseerd huurderverzet met de juiste argumentatie, heeft juridisch veel kans van slagen. Als de argumentatie aantnt dat het cmplex f de cmplexen buwkundig niet zijn afgeschreven en dat bij nrmaal beheer van verhuurder de wningen in het cmplex f de cmplexen p rendabele wijze zijn te verhuren, dan staat u zeer sterk. U dient zich dan k te richten p: 1. Het verzeken aan de verhuurder m rapprten te verleggen waaruit met blijken dat de wningen buwkundig aan hun eind zijn, dus dr technische redenen afgekeurd dienen te wrden; 2. De technische redenen dienen dr een buwkundige te wrden aangetnd middels tetsbare elementen; alleen visuele cntrle is nvldende; 3. Stel u p de hgte welke technische prblemen wrden aangeverd en waarm deze niet (meer) kunnen wrden verhlpen; 4. Vraag naar een rapprt waaruit blijkt dat verhuurder de wningen niet meer kan expliteren bij nrmaal nderhud; 5. Cntrleer f er een tets van het vrgestelde plan heeft plaatsgevnden dr de Prvincie en de Raad van State, en f de gedkeuring vr het plan is gegeven dr deze rganen; 6. Staan alle bendigde stempels p het vrgestelde plan, dan kan k m die reden de huur wrden pgezegd. 7. Staan niet alle bendigde stempels p het vrgestelde plan, dan kan de huur aan u niet wrden pgezegd. Denk er m dat: 1) Aparte bezeken aan bewners dr verhuurder f vertegenwrdigers van hem er veelal p zijn gericht uw minnelijke instemming vr het vrgestelde plan te verkrijgen; 2) U maakt u sterk dr eendrachtig naar buiten te treden en ga gesprekken ver het vrgestelde plan alleen aan als u met meerde huurders aanwezig kunt zijn f laat u vertegenwrdiger dr een wrdverder uit uw midden; 3) De draagvlakmeting dr het verzamelen van handtekeningen tegen het vrgestelde plan duidelijk en nmwnden de mening van huurders weergeeft. Pagina 16 van 89

17 Zijn er (buwkundige) regels f richtlijnen m u te helpen bij uw zektcht? Er is feitelijk veel te veel aan wetten en regels en veelal is deskundigheid p dit gebied vereist m er uit te kunnen kmen. Een belangrijke Wetsfamilie is de Wningwet en de Wet p de stedelijke vernieuwing is natuurlijk een belangrijke wet in deze. Ok de Wet p de stads- en drpsvernieuwing is een vr dit geval belangrijke wet. Artikel 1 uit Hfdstuk 1. Algemene bepalingen uit de Wet stedelijke vernieuwing luidt: 1. In deze wet en de daarp berustende bepalingen wrdt verstaan nder: a. Stedelijke vernieuwing: p stedelijk gebied gerichte inspanningen die strekken tt verbetering van de leefbaarheid, bevrdering van duurzame ntwikkeling en verbetering van wn- en milieukwaliteit, versterking van het ecnmisch draagvlak, bevrdering van de sciale samenhang, verbetering van de bereikbaarheid, verhging van de kwaliteit van penbare ruimte f anderszins tt structurele kwaliteitsverhging van dat stedelijk gebied; Hiervr bij a. staat ng al wat. Schitterende delstellingen waarbij tch vral de buwkundige testand van het te renveren f te slpen cmplex juist in beschuwing genmen dient te zijn en de leefbaarheid van de bewners/huurders in dat cmplex, maar dat ntbreekt hier. Wellicht kunnen bvenstaande delstellingen uit punt a. k wrden gehaald bij een kleinere renvatie en tch vral met de gedkeuring van de huidige bewners/huurders die dan kunnen blijven wnen en hun huurcntract gehandhaafd zien. We gaan verder met artikel 1 uit Hfdstuk1. uit de Wet stedelijke vernieuwing: b. Ontwikkelingsprgramma: prgramma als bedeld in artikel 7, eerste lid; Als we eerst artikel 7, eerste lid hier citeren, dan blijft het wellicht beter vlgbaar. Artikel 7, eerste lid: 1. Investeringsbudget wrdt verleend aan een gemeente die beschikt ver een dr de gemeenteraad vastgesteld ntwikkelingsprgramma: a. Waarin de gemeentelijke delstellingen van stedelijke vernieuwing vldende zijn nderbuwd en wrden weergegeven in termen van tetsbare resultaten, b. Waarin wrdt ingegaan p de relatie met stedelijke vernieuwing die zich niet richt p de fysieke leefmgeving, c. Dat betrekking heeft p het investeringstijdvak en inzicht geeft in het daarpvlgende tijdvak, d. Dat een financiële paragraaf bevat, die inzicht geeft in de van stedelijke vernieuwing te verwachten ksten en pbrengsten, e. Dat vermeldt p welke wijze de ingezetenen van de gemeente en degene die in de gemeente een belang hebben bij het prgramma, wrden gehrd en met welk resultaat wrden betrkken bij de vrbereiding en realisering van het prgramma, en f. Waarin de in het tweede lid bedelde landelijke delstellingen van stedelijke vernieuwing in acht zijn genmen. Pagina 17 van 89

18 Uit artikel 7 eerste lid, punt a. van de vrige pagina - blijkt dat vr de gedkeuring van het plan tt vernieuwing de gemeentelijke delstellingen vldende meten zijn nderbuwd en deze meten wrden weergegeven in termen van, 1 eerste lid, tetsbare resultaten. Het is belangrijk de punten met tetsbare resultaten in te zien, zdende te kunnen berdelen f de bij Artikel 1 punt 1 nder a. vermelde delstellingen naar de mening van de gemeente wel wrden gehaald. Wellicht zijn hierin punten te vinden die weerlegt kunnen wrden f p eenvudiger wijze dan slp/renvatie gerealiseerd kunnen wrden. Kijk vral naar punt e. en f. p de vrige pagina. Kunt u als belanghebbende aantnen dat u niet f nvldende bent betrkken en/f Die punten vr vernieuwing werkelijk ndig zijn f zich al in vldende mate in uw wnmgeving bevinden. Zet dit af tegen dat wat dr de wet wrdt aangeven en bezie wat er van het vernieuwingsplan verblijft. De Wningwet. Enige begripsbepalingen uit hfdstuk 1 artikel van deze wet: Gebuw: elk buwwerk, dat vr mensen tegankelijke verdekte geheel f gedeeltelijk met wanden mslten ruimte vrmt; Nrm; een dcument, uitgegeven dr een deskundig, nafhankelijk instituut, waarin wrdt mschreven aan welke eisen een buwmateriaal, buwdeel f buwcnstructie met vlden, dan wel waarin een mschrijving wrdt gegeven van een keurings -, meet - f berekeningsmethde. Afdeling 1. Vrschriften betreffende het buwen en de staat van bestaande buwwerken en standplaatsen Artikel 2. (punten 1 en 2) 1. Bij f krachtens algemene maatregel van bestuur wrden uit het gpunt van veiligheid, gezndheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en milieu, technische vrschriften gegeven mtrent het buwen van wningen, wnketen, wnwagens en andere gebuwen; 2. Bij f krachtens de in het eerste lid bedelde algemene maatregel van bestuur wrden vrts uit het gpunt van veiligheid, gezndheid en bruikbaarheid vrschriften gegeven mtrent de staat van bestaande wningen, wnketen en wnwagens en van bestaande andere gebuwen; Pagina 18 van 89

19 Artikel Bij f krachtens de in artikel 2 bedelde algemene maatregel van bestuur kan wrden verwezen naar: a) Nrmen f delen van nrmen en b) Kwaliteitsverklaringen. 2. Bij de in artikel 2 bedelde algemene maatregel van bestuur kan wrden verwezen naar de vrschriften in de aansluitvrwaarden, die van buwtechnische aard zijn. Uit deze vermelde artikelen blijkt dat er vrschriften meten zijn ver de staat waarin bestaande wningen dienen te verkeren! Als die er zijn, en het blijkt dat de te slpen/renveren wningen daaraan vlden, mag dan de vernieuwingsdrang van de gemeente de bventn veren? Artikel 4 zegt hier ng ver: De vrschriften die zijn gegeven bij f krachtens de in artikel 2 genemde algemene maatregel van bestuur zijn van tepassing p elk buwen, en p de staat van elk bestaand buwwerk en van elke standplaats. Indien een buwwerk f standplaats gedeeltelijk wrdt vernieuwd, veranderd f vergrt, zijn die vrschriften, vr zver zij betrekking hebben p buwen, slechts van tepassing p die vernieuwing, verandering f vergrting. Artikel 70c Dit artikel lid 1 zegt: 1. De tegelaten instellingen (hiermee wrdt nder andere de wningcrpratie bedeld *) huisvesten bij vrrang die dr hun inkmen f dr andere mstandigheden meilijkheden ndervinden bij het vinden van hun passende huisvesting. Bij het in gebruik geven van de dr hen beheerde wningen met een verhudingsgewijs lage huurprijs geven zij z veel mgelijk vrrang aan wningzekenden die, gelet p hun inkmen, in het bijznder p die wningen zijn aangewezen. Eigen tussenvegsel, dus behrt niet in dit artikel. Pagina 19 van 89

20 De Wet p de stads- en drpsvernieuwing Hfdstuk 1. Algemene bepalingen Artikel 1: 1. In deze wet wrdt nder stads- en drpsvernieuwing verstaan de stelselmatige inspanning zwel p stedenbuwkundig als p sciaal, ecnmisch, cultureel en milieuhygiënisch gebied, gericht p behud, herstel, verbetering herindeling f sanering van bebuwde gedeelten van het gemeentelijk grndgebied. 2. Waar hierna in deze wet wrdt gesprken van stadsvernieuwing, al dan niet in verbinding met andere zelfstandige naamwrden, wrdt vr zver van tepassing drpsvernieuwing daarnder mede begrepen. 3. Vrts wrdt in deze wet verstaan nder: a. Onze Minister: nze Minister van Vlkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu; b. Gebuw, buwen, buwvergunning, verbeteren en slpen: hetgeen daarnder in de Wningwet wrdt verstaan. Dit artikel 1 is een belangrijk artikel gezien het feit dat het verwijst naar die zaken waarmee wij bij slp/renvatie en niet verlengen van het bestaande huurcntract, mee te maken hebben. Artikel De gemeenteraad kan vr een bepaald gedeelte f vr bepaalde gedeelten van het gemeentelijk grndgebied, die daarvr naar zijn mening in aanmerking kmen: a. Een leefmilieuverrdening vaststellen, zulks vereenkmstig hetgeen dienaangaande is bepaald in de afdelingen 2 en 3 van dit hfdstuk; b. Een stadsvernieuwingsplan vaststellen, zulks vereenkmstig hetgeen dienaangaande is bepaald in de afdelingen 2 en 4 van dit hfdstuk. Pagina 20 van 89

21 Artikel 8. Het gemeentebestuur betrekt de ingezetenen van de gemeente en in de gemeente een belang hebbende natuurlijke en rechtspersnen bij de vrbereiding van het beleid inzake de stadsvernieuwing, p een wijze vrzien in de krachtens artikel 150 van de Gemeentewet vastgestelde verrdening. Dit is belangrijk m te kunnen berdelen f de gemeente juist heeft gehandeld; Wat zegt artikel 150 uit de Gemeentewet? Artikel 150 Gemeentewet 1. De raad stelt een verrdening vast, waarin regels wrden gesteld met betrekking tt de wijze waarp ingezetenen en in de gemeente een belang hebbende natuurlijke en rechtspersnen bij de vrbereiding van gemeentelijk beleid wrden betrkken. 2. In deze verrdening wrden ten minste geregeld: a. De wijze waarp van de beleidsvrnemens waarp inspraak zal wrden verleend, penbaar wrdt kennis gegeven; b. De wijze waarp ingezetenen en in de gemeente een belang hebbende natuurlijke en rechtspersnen in staat wrden gesteld hun mening mtrent de nder a. bedelde beleidsvrnemens kenbaar te maken; c. De rapprtage ver de nder b. bedelde inspraak en ver de uitkmsten daarvan; d. De wijze waarp ingezetenen en in de gemeente een belang hebbende natuurlijke en rechtspersnen in de gelegenheid wrden gesteld hun beklag te den ver de uitvering van de verrdening. Leefmilieuverrdening Vrgaande is belangrijk m te kunnen berdelen f de handelswijze van de gemeente in deze juist is geweest; Om dit te kunnen berdelen dient u kennis te nemen van de Algemene Plaatselijke Verrdening.(vraag naar de laatste uitgave) Het is ged u p de hgte te stellen van het feit f er sprake is van een leefmilieuverrdening. Artikel 9 en 10 uit de Wet p de stadsvernieuwing zegt daar het vlgende ver: Pagina 21 van 89

22 Artikel 9 Een leefmilieuverrdening strekt tt wering van dreigende en tt stuiting van reeds ingetreden achteruitgang van de wn- en werkmstandigheden in en het uiterlijk aanzien van het bij die verrdening aangewezen gebied f de daarbij aangewezen gebieden. Vr een aanwijzing, als in het eerste lid bedeld, kmen slechts in aanmerking gebieden, welke in hfdzaak wrden gebezigd vr bewning, het midden- en kleinbedrijf f kantren f vr een samenstel van twee f meer van deze deleinden. Bij een leefmilieuverrdening kunnen uitsluitend ter verwezenlijking van het in het eerste lid vermelde del vrschriften wrden gegeven zwel ten aanzien van p te richten f dr verbuwing tt stand te brengen buwwerken en de telaatbaarheid van werken, geen buwwerken zijnde, en werkzaamheden als ten aanzien van het gebruik van grnden en pstallen. De verrdening beheft de gedkeuring van gedeputeerde staten. Artikel 10. Op de vrbereiding van een leefmilieuverrdening is de in afdeling 3.4* van de Algemene Wet Bestuursrecht geregelde prcedure van tepassing. Het ntwerp vr een leefmilieuverrdening ligt gedurende vier weken vr een ieder ter inzage, gedurende welke termijn een ieder schriftelijk bij de gemeenteraad zijn zienswijze ver het ntwerp kenbaar kan maken. De kennisgeving, bedeld in artikel 3.12, eerste lid van de Algemene Wet Bestuursrecht, wrdt tevens in de Staatscurant geplaatst. Wat zegt de afdeling 3.4: Artikel 31. De hierin vermelde artikelen 3.10 / 3.11 / 3.12 en 3.13 zijn van dien aard dat het aan te bevelen is er kennis van te nemen. Het strekt hier te ver m deze artikelen hier ver te nemen. Een stadsvernieuwingsplan strekt tt behud, herstel, verbetering, herindeling f sanering van het daarin begrepen gebied. Het wrdt vr de tepassing van deze en andere wetten gelijkgesteld met een bestemmingsplan, als bedeld in art. 10 van de Wet p de Ruimtelijke Ordening. Pagina 22 van 89

23 Artikel 32. Bij een stadsvernieuwingsplan kunnen gebieden wrden aangewezen, waarbinnen de wningen en andere gebuwen, alsmede buwwerken, niet zijnde gebuwen, vr het merendeel uit het gpunt van wngerief, gebruiksmgelijkheden f anderszins niet f niet meer aan de daaraan te stellen eisen vlden en hetzij dr middel van verbetering, verbuwing, samenveging f p andere wijze dienen te wrden gemderniseerd, hetzij dr gelijksrtige bebuwing van gelijke f nageneg gelijke buwmassa dienen te wrden vervangen. Zlang de binnen een ingevlge het eerste lid aangewezen gebied gelegen wningen en andere gebuwen, alsmede buwwerken, niet zijnde gebuwen, niet zijn gemderniseerd, dan wel vervangen, wrdt het gebruik daarvan geacht af te wijken van het plan. Artikel 33. Een stadsvernieuwingsplan gaat vergezeld van een uitveringsschema. Dit geeft aan: 1. a. de vlgrde waarin aan de verschillende nderdelen van het plan naar rdeel van het gemeentebestuur uitvering zu meten wrden gegeven; b. het tijdstip, waarp naar het rdeel van het gemeentebestuur de uitvering van het plan f van nderdelen daarvan uiterlijk zu meten zijn vltid; c. de termijn, waarbinnen het gemeentebestuur ernaar streeft dat de bestemming zal wrden verwezenlijkt van grnden, die bij het plan zijn aangewezen vr deleinden van penbaar nut; d. de raming van de ksten. Etc.; e. de wijze waarp het gemeentebestuur vrnemens is de bevlking bij de uitvering van het plan f van nderdelen daarvan te betrekken; f. de wijze waarp het gemeentebestuur zich vrstelt m gedurende de uitvering van het plan de belangen van persnen f grepen, die drdat zij hun wning f ander gebuw tijdelijk niet kunnen gebruiken f anderzijds dr die uitvering wrden getrffen, te behartigen; g. de wijze, waarp het gemeentebestuur zich vrstelt, z ndig, van gemeentewege te vrzien in de huisvesting van hen, die ten gevlge van de uitvering van het plan niet in hun rsprnkelijke wngelegenheid kunnen terugkeren alsmede de wijze, waarp het gemeentebestuur zich vrstelt, in vergelijkbaar geval het bedrijfsleven hulp en z ndig geldende steun te bieden bij het vinden, respectievelijk innemen van een vestigingsplaats elders; h. welke andere maatregelen ten beheve van de uitvering van het plan, nder meer p het gebied van het specifieke welzijn en p ecnmische en milieuhygiënisch gebied, het gemeentebestuur zich vrstelt, dat van gemeentewege f dr anderen met instemming van de gemeente zullen wrden genmen. Pagina 23 van 89

24 2. Het uitveringsschema bevat vrts een beschrijving van de in het plan begrepen, vr mdernisering f vervanging in aanmerking kmende gebuwen, en geeft ten aanzien daarvan in elk geval aan de vrnemens van het gemeentebestuur ten aanzien van: a. de aard van de mdernisering f de vervanging nderscheiden naar de srt van gebuwen f grepen van gebuwen; b. de vlgrde van de mdernisering f de vervanging naar gelang de dringendheid daarvan; c. de mate en de vlgrde waarin vrzieningen ter verbetering van de mgeving van gemeentewege zullen wrden getrffen. Wij beseffen dat het veel is waarver wij hier infrmatie aan u verschaffen. Wij hebben getracht u z te infrmeren dat u niet f nauwelijks in andere stukken naar bendigde infrmatie met zeken. Het verdient dus aanbeveling ged kennis te nemen van hetgeen hiervr is vermeld. Pagina 24 van 89

25 Wij zijn van mening hier duidelijk punten te hebben mschreven van waaruit u stappen tt actie kunt ndernemen. In de vlgende hfdstukken welke acties enz. heeft SASH een aantal stappen daarte uitgewerkt. Stedenbuwkundig Prgramma van Eisen Laat u niet dr dit srt stukken, met mie teksten dat (ze) Stedenbuwkundig Prgramma van Eisen nemen, van de wijs brengen. Kijk er drheen want natuurlijk is het plan z mschreven dat het de meest fraaie plssingen biedt. Vergelijk het met wat er nu al in uw wnmgeving is en wellicht uitbreiding beheft. Vaak zijn die hedendaagse tekrtkmingen k heel ged in de buurt te realiseren znder niet al te veel meite en ksten. Neem de tijd m hetgeen wat hiervr dr SASH mschreven is ng eens ged dr te lezen en als u tegen zaken aanlpt die vr u niet duidelijk zijn, vraag naar uitleg bij uw buurtcnciërge, naar uw mening deskundigen p dit terrein f vraag het SASH SASH geeft u in het Hfdstuk He te Handelen een richting aan he te handelen en welke acties naar haar mening ndzakelijk zijn. Pagina 25 van 89

26 Pagina 26 van 89

27 2. Wat is er verder van belang Wat de den wanneer uw huurcntract wrdt vrtgezet Wat te den wanneer uw huurcntract wrdt beëindigd Algemene gegevens Pagina 27 van 89

28 Inhud 2, infrmatie ver. Onderwerp Onderdeel Pagina Is het vrstel in strijd met het huidige bestemmingsplan 29 Bestemmingsplan 29 Waaruit bestaat een bestemmingsplan 29 De Gemeente (Stadsdeel) wil buwen 30 He luidt de Algemene Plaatselijke Verrdening 30 De Kwalitatieve WningRegistratie (KWR) 30 Wat is de KWR 30 Wat is de belangrijkste cnclusie van de KWR 31 Inhud samenvatting en cnclusies VROM) 31 Stedelijk vernieuwingsbeleid in het licht van KWR 31 Buwtechnische kwaliteit p peil 32 Wat gebeurt er met de resultaten van het KWR 32 Blijf uw huur betalen 33 Pas p 33 Waar kunt u terecht 33 Pagina 28 van 89

29 Is het vrstel in strijd met het huidige bestemmingsplan? Het is van belang u p de hgte te stellen van het huidige bestemmingsplan bij het presenteren van nieuwe plannen tt stedelijke vernieuwing waarbij u f uw wngemeenschap betrkken is f betrkken raakt. Bestemmingsplan Een bestemmingsplan beschrijft wat er met de ruimte in een bepaalde gemeente (stadsdeel) mag gebeuren. Of er in het gebied bijvrbeeld een sprtcmplex mag kmen en er staat k waar winkels, hreca en bedrijven mgen kmen. Het bestemmingsplan geldt zwel vr burgers, bedrijven als vr de gemeente (stadsdeel) zelf. Bestemmingsplannen bevatten regels ver het grndgebruik, maar bijvrbeeld k ver maximale hgte en breedte van buwwerken. Een bestemmingsplan met in principe iedere tien (10) jaar wrden geactualiseerd. Past een buwplan niet in het bestemmingsplan, dan kan de gemeente (stadsdeel) nder bepaalde vrwaarden vrijstelling verlenen. Waaruit bestaat een bestemmingsplan Een bestemmingsplan kent drie nderdelen: Een telichting; Een plankaart; De vrschriften. Allereerst de telichting: Hierin zijn de kenmerken van een wijk vastgelegd. Ok maakt de gemeente (stadsdeel) in de telichting duidelijk wat haar bedelingen zijn met het gebied f de buurt. De plankaart: De plankaart is een srt landkaart van het gebied waarp het bestemmingsplan betrekking heeft. De vrschriften: Hierin staat wat vr srt bebuwing er mag plaatsvinden. Daarnaast leggen de vrschriften vast he er gebuwd mag wrden. Z wrden bijvrbeeld de maximum hgte en breedte genemd. Pagina 29 van 89

30 De gemeente (stadsdeel) wil buwen Uiteraard meten k de prjecten die de gemeente stadsdeel zelf ntwikkelt, passen in het bestemmingsplan. Als een ntwikkelingsplan vr een gebied niet vereenstemt met het bestaande bestemmingsplan, kan de gemeente stadsdeel het bestemmingsplan herzien. Vr deze herziening geldt een uitgebreide prcedure met mgelijkheden tt inspraak, bezwaar en berep. Deze infrmatie is afkmstig uit het VROM dssier Bestemmingsplannen. SASH heeft de infrmatie hierver in dit draaibek beperkt tt de naar haar mening belangrijkste punten. He luidt de Algemene Plaatselijke Verrdening Iedere gemeente kent een APV (Algemene Plaatselijke Verrdening) Het is van belang kennis te nemen van deze verrdening laatste uitgave speciaal ver datgene dat met buw f stadsvernieuwing te maken kan hebben. Naast deze APV kent k de Stadsdeelraad verrdeningen welke in deel 5 van dit draaibek zijn vermeld. Vraag bij uw gemeente f stadsdeel m deze verrdeningen en vertuig u dat het de laatste uitgaven betreft! Neem van beide ged kennis. De Kwalitatieve WningRegistratie (KWR) He staat het er nu eigenlijk vr met de technische staat van de wning f het cmplex van wningen? VROM geeft daarver tal van publicaties uit. SASH vermeldt hier de naar haar mening relevante infrmatie uit de verschillende VROM stukken. Wat is de KWR De kwalitatieve wningregistratie (KWR) is een grtschalig nderzek naar de buwtechnische staat van de Nederlandse wningvrraad dat vr het laatst is verricht in Pagina 30 van 89

31 Wat is de belangrijkste cnclusie van de KWR De belangrijkste cnclusie is dat de stedelijke vernieuwingswijken buwtechnisch ged p rde zijn en dat de prblemen veelal in het sciale vlak liggen en gepaard gaan met belangrijke prblemen qua vervuiling, vernieling en sciale veiligheid. Er bestaat ten aanzien van dit punt een samenvatting en cnclusies. Wij nemen er hier een aantal: Inhud: (samenvatting en cnclusies VROM) Stedelijke vernieuwing in het licht van de KWR; KWR hudt spiegel vr; Onderzeksvragen; MOP-wijken als rde draad. Stedelijk vernieuwingsbeleid in het licht van KWR Stedelijke vernieuwing heeft haar wrtels in het stadsvernieuwingsbeleid. Dit beleid is in de jaren tachtig geïntrduceerd m de buwtechnische kwaliteitsachterstand in vral de verkrtte vrrlgse wijken aan te pakken. Onder invled van de stadsvernieuwingsperatie is met inzet van veel middelen en bestuurskracht de kwaliteit van de bestaande wningvrraad sterk verbetert. De uitkmsten van de vijf (5) achtereenvlgende kwalitatieve wningregistraties die vanaf 1975 zijn gehuden tnen dit aan. De stadsvernieuwing is in de jaren negentig geëvalueerd en is ten als een eindige peratie gedefinieerd, waarbij de einddatum uiteindelijk in 2005 is gelegd. Bij de evaluatie kwam naar vren dat veel grte steden ndanks de aanzienlijke kwaliteitsslag in de bestaande vrraad ng steeds de ndige prblemen ndervinden. De prblemen zijn echter vral k van ecnmische en sciale aard. Er is een meer integrale aanpak ndig, waarin naast fysieke maatregelen k sciaal-ecnmische en sciaal-maatschappelijke maatregelen een plaats meten krijgen. Als antwrdt hierp zijn het grte stedenbeleid en stedelijke vernieuwingsbeleid geïntrduceerd. Pagina 31 van 89

32 Buwtechnische kwaliteit inmiddels p peil De buwtechnische kwaliteit van de Nederlandse wningvrraad is in de afgelpen decennia met sprngen vruit gegaan. Uit de pgemaakte balans blijkt dat de wningvrraad er relatief het beste vr staat in de MOP-wijken van de vier grte steden, als hier het nieuw stedelijk gebied buiten beschuwing wrdt gelaten. MOP betekent Meerjaren OntwikkelingsPrgramma. De kwaliteit van de wningen in de MOP-wijken staat er prima vr. Op het sciaal-ecnische vlak hebben de MOP-wijken duidelijke achterstanden ten pzichte van de niet MOP-wijken. Het pleidingsniveau is er lager, er wnen minder mensen met een betaalde baan en het gemiddelde inkmen is er lager. Etc. Wat gebeurt er met de resultaten van het KWR De resultaten van het KWR wrden gebruikt m het beleid p het gebied van vlkshuisvesting en wnen te ntwikkelen, te vlgen en te evalueren. Beleidsthema s als stedelijke vernieuwing, uderenhuisvesting en energiebesparing staan hierbij centraal. Etc. We kijken k ng even naar wat VROM vermeld in haar publicatie ver: De kwaliteit van de Nederlandse wning en wnmgeving rnd de millenniumwisseling Hierin staan de vlgende cnclusies: Aandeel kpwningen sterk gestegen; Grter en luxer wnen; Tegankelijkheid beter naar ng niet ged geneg; Staat van nderhud wningen flink verbetert; Energiebesparende maatregelen steeds vaker tegepast; Buitencentrum milieus hebben prblemen maar k veel kansen; Veiligheid vral in de vier grte steden als prbleem ervaren. Het gaat te ver m hier al de infrmatie p te nemen. U kunt deze bij het Ministerie van VROM meestal gratis - pvragen. Pstbus 51 is k een gede vraagbaak vr u. Pagina 32 van 89

33 Blijf uw huur betalen In het Burgerlijk Wetbek bek 7a artikel 1632b lid 7 staan de vrwaarden waaraan een verhuurder zich heeft te huden bij beëindiging van de huur (huisuitzetting is beëindiging van de huur) 1. huurpzegging met per aangetekend schrijven geschieden f via een deurwaardersexplt; 2. daarbij met een pzeggingstermijn in acht wrden genmen van minimaal 3 maanden, met vr elk jaar dat men aaneengeslten gehuurd heeft een maand extra met een maximum van 6 maanden; 3. verhuurder met in het schrijven huurder verzeken binnen 6 weken na datum brief f explt schriftelijk te bevestigen akkrd te gaan ja dan nee (lid4); 4. verder met verhuurder precies mschrijven wat de beweegredenen zijn m de huur te beëindigen. Alle verhuurders meten zich aan deze regels huden, den ze dat niet dan mag de huurder weigeren het huis te verlaten, hetgeen een aantal maanden uitstel kan betekenen. Pas p! Bij drie maanden huurachterstand, kunt u al uw huis wrden uitgezet! Waar kunt u dan terecht? Nergens! Pagina 33 van 89

34 Pagina 34 van 89

35 3. Het sciiaall pllan Inhud 3, infrmatie ver. Algemeen Prces & prcedures Cmmunicatie Leefbaarheid Vergedingen vr verhuizing en herinrichting Tijdelijke huisvesting g en wisselwning Sltbepalingen Extra maatwerkafspraken Het sciaal plan ParkStad 2005 Pagina 35 van 89

36 Onderwerp Onderdeel Pagina Het sciaalplan 39 Algemeen 39 Plangebied 40 Ingangsdatum 40 Prces & prcedures 40 Betrkken partijen 40 Huurpzegging 40 Sciale begeleiding 41 Herhuisvesting 41 Prcedures bij herhuisvesting Spijtptanten 42 Onderhud Verplichtingen huurders 43 Oplevering van de slpwning dr de vertrekkende huurder 43 Cmmunicatie 44 Uitgangspunten 44 Betrkken bewners 44 Leefbaarheid 45 Vergeding vr verhuis- en herinrichtingsksten 45 Keuzepakket 45 Vrwaarden 46 Onderdelen van het keuzepakket 46 Een vaste basisvergeding 46 Een vergeding vr zelf aangebrachte verbeteringen (ZAV) 47 Luxe afwerkingen 47 Een vergeding vr herinrichting van de tuin 48 Huurbevriezing 48 Geen dubbele huur 48 Pagina 36 van 89

37 Vervlg inhud 3, infrmatie ver Onderwerp Onderdeel Pagina Huurgewenning 48 Afspraken met uitkerende instanties 48 Vastleggen afspraken 48 Tijdelijke huisvesting en wisselwning 49 Sltbepalingen 49 Geschillenregeling Hardheidsclausule 50 Sciaal Fnds 50 Indexering 50 Extra maatwerkafspraken 51 Cmplex 51 Bewner 51 Extra afspraken tussen bewner(s) en de wningcrpratie. 51 Sciaal plan ParkStad Algemeen 52 Inhud 52 De ingrepen 53 Slp 53 Ingrijpende renvatie 53 Kleine renvatie 53 Verkp sciale huurwningen 54 Afspraken ver herhuisvesting 54 Vrrangspsitie p wningmarkt Amsterdam 54 Garantie p passend aanbd in nabije mgeving 54 Infrmatie vrsprng kp- en huurwningen 54 Vrrang bij kp- en huurwningen in de westelijke tuinsteden 55 Extra kansregeling vr nieuwbuw 55 Spijtptantenregeling 55 Pagina 37 van 89

38 Onderwerp Onderdeel Pagina Inspanningsverplichting 56 Individuele bewnersbegeleiding 56 Vrrang vr uderen 56 Vermelding van slpplannen in de wningkrant 56 Wat is een passende wning? 56 Huurprijs passend bij inkmen (wningnet) 57 Wnppervlak passend bij huishuden 57 Wat telt mee bij de ppervlakte 58 Wat telt niet mee 58 Financiële regeling 58 Verhuiskstenvergeding 58 Vergeding bij niet ingrijpende verbetering 58 Huursubsidie (huurtelage) en wnlastenfnds 58 Drie jaar huurgewenning 59 Vangnetregeling sciaal plan 60 Vergeding zelf aangebrachte vrzieningen 60 Amsterdamse Middensegment Hyptheek 60 Kpsubsidie 60 Algemene afspraken 61 Maatwerk bij infrmatievrziening 61 Stadsdeel en cnsrtia den samen de infrmatievrziening 61 Per prject een beheerplan 61 Pagina 38 van 89

39 Het sciaalplan Wij geven hier een vrbeeld van een sciaal plan bij slp (f renvatie) Wij vermelden de 8 punten uit dit vrbeeld en daarna werken wij ze punt vr punt vr u uit. 1. Algemeen 1.1. Ttstandkming sciaal plan. 1. Algemeen 2. Prces & prcedures 3. Cmmunicatie 4. Leefbaarheid 5. Vergedingen vr verhuis- en herinrichtingsksten 6. Tijdelijke huisvesting en wisselwningen 7. Sltbepalingen 8. Extra maatwerkafspraken De wningcrpratie krijgt de kmende jaren in tenemende mate te maken met situaties waarin cmplex- f buurtgewijs geslpt / ingrijpend gerenveerd zal gaan wrden. In het kader van z n traject is een ged sciaal plan een belangrijke randvrwaarde. In verleg met huurderrganisaties is beslten een raamwerk p te stellen in de vrm van een algemeen sciaal plan dat de basis vrmt vr verder maatwerk p cmplex- en individueel niveau. In dit algemeen plan zijn de zaken pgenmen die in een traject van slp/nieuwbuw en/f ingrijpende renvatie in ieder geval geregeld zullen wrden. Dr het bestuur van de wningcrpratie wrdt per prject dit sciaal plan van tepassing verklaard. Dr de districtsmanager wrdt vervlgens in verleg met de bewners / bewnersrganisatie bekeken welke aanvullende buurtspecifieke regelingen er ng pgenmen meten wrden. Ieder sciaal plan wrdt definitief vastgesteld dr het bestuur van de wningcrpratie. Het vr het uitveren van een sciaal plan bendigde budget wrdt pgenmen in het ttale prjectbudget. Pagina 39 van 89