Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (artikel 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Huurverlaging (artikel 7:254 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub c en art. 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Oostduinlaan JK 'S-GRAVENHAGE Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker [xxx] Hierna te noemen: huurder Wederpartij [xxx] Hierna te noemen: verhuurder [xxx] Kern van de uitspraak De woonruimte heeft op 1 oktober 2016 geen gebreken die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen. De voorgestelde huurverlaging is niet redelijk. Wel redelijk is een huurprijs van 640,43 per maand vanaf 1 december I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 10 januari 2017 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd, wegens de vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken. Op 26 september 2016 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Pagina 1 van 7

2 Ook ontving de Huurcommissie op 10 januari 2017 een ander verzoek van de huurder. Daarin vraagt hij of zijn voorstel tot huurverlaging voor zijn woonruimte redelijk is. De huurder heeft voorgesteld de huurprijs van 669,00 per maand te verlagen tot 470,00 per maand met ingang van 1 december Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 2 februari 2017 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft het rapport over de beide verzoeken aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Correspondentie over de zaak (kort samengevat) Op 11 januari 2017 heeft de Huurcommissie een brief ontvangen van de huurder. Aan de brief is een eerdere uitspraak van de Huurcommissie gehecht over de toets van de per 15 september 2006 overeengekomen huurprijs. Op 2 februari 2017 heeft de Huurcommissie nog een brief ontvangen van de huurder. Aan die brief is informatie (vergunning en bezwaar) gehecht over de afgegeven vergunning voor een zomer- en winterterras voor een ijssalon in het naastgelegen pand. De huurder stelt in zijn brief deze achtergrondinformatie te verstrekken om de Huurcommissie een beeld te geven van, naar eigen zeggen, de moeilijkheden waar huurder tegenaan loopt wanneer hij opkomt voor een aanvaardbare woonomgeving. Ook op 2 februari 2017 heeft de Huurcommissie een brief van huurder ontvangen, met daaraan gehecht een rapport van een geluidsonderzoek d.d. 23 juli 2014, dat in opdracht van de Gemeente Den Haag is uitgevoerd en nadere correspondentie daarover. De huurder stelt in zijn begeleidende brief dat bij de start van de onderneming een akoestisch rapport had moeten worden opgesteld, om te bezien of het pand geschikt is voor horeca. Er loopt een handhavingsverzoek. Naar huurders mening heeft de gemeente een verantwoordelijkheid voor een aanvaardbaar woon- en leefklimaat, terwijl verhuurder een verantwoordelijkheid heeft voor het woongenot van huurder. Tenslotte heeft de Huurcommissie op 4 mei 2017 een brief ontvangen van verhuurder. Aan de brief is een kopie gehecht van een geregistreerd Energielabel E voor de onderhavige woonruimte. Dit label, dat 8 punten oplevert, is naar verhuurders mening ten onrechte buiten beschouwing gelaten in het puntenrapport. De ontvangen brieven met bijlagen moeten worden beschouwd als hier te zijn ingelast en overgenomen. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Pagina 2 van 7

3 Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: Voor wat betreft de opgestelde puntentelling ben ik het niet eens met de gemeten totale oppervlakte van de vertrekken. In de eerdere Huurcommissiezaak uit 2006 kwam de Huurcommissie nog op een totaal van 65 m2, nu op 68 m2. Ter staving van deze bewering laat ik u bij dezen het eerdere puntenrapport van de Huurcommissie zien. Daarnaast wordt 1 kwaliteitspunt toegekend voor de schuif of vouwwand met aluminium frame in de badkamer. Het frame is van plastic en niet van aluminium en is naar mijn mening geen kwaliteitspunt waard. Ik heb geen bezwaar tegen het aangevoerde energielabel. Voor wat betreft de geluidsoverlast van het horecabedrijf zijn de twee stukken uit december die ik u heb doen toekomen het belangrijkst. Het geluidsrapport spreekt van beperkte geluidsisolatie. Ik vind het niet redelijk dat ik met een deskundigenrapport zou moeten aantonen dat sprake is van een gebreksituatie. Het pand stamt uit 1926 en is voorzien van geluid doorgevende houten vloeren. Het terras achter behoort niet tot de openbare ruimte. Voor de aldaar optredende geluidsoverlast kan ik de politie niet bellen. Omdat ik last heb van de geluiden van het terras moet ik mijn ramen dichtdoen. De ijssalon heeft overigens al tweemaal een boete gehad van Het achtererf is eigenlijk een privé parkeerplaats, maar wordt niet als zodanig gebruikt. De problemen met het slot van de voordeur doen zich alleen in de lente en zomer voor. Ik denk dat het materiaal dan door warmte uitzet en vervolgens gaat de deur niet dicht. Uw rapporteur is in februari 2017 wezen kijken en toen deed het probleem zich dus niet voor. De opmerking in het rapport dat het gerepareerd zou zijn is pertinent niet waar. Er is een stofje weggehaald, maar meer ook niet. Mijn bovenbuurvrouw en ik maken gebruik van de voordeur en ook zij heeft last van het niet altijd sluiten van die deur. Korte samenvatting verklaring verhuurders gemachtigde: In de puntentelling moet nog rekening worden gehouden met het afgegeven label E voor deze woning. Aan de situatieschets bij dit label kunt u zien dat het om de woning op 1 hoog gaat. Ter staving van mijn bewering leg ik u een kopie van het afgegeven label over. De schuifdeur waarover huurder spreekt is niet van plastic. Het zal gaan om een aluminiumframe dat gecoat is. Over huurders klachten inzake de geluidsoverlast van het terras van de ijssalon kan ik stellen dat de overheid heeft toegestaan dat de salon er kwam. Het gaat om beperkte horeca met gezette openingstijden. Het terras is deels op eigen terrein en deels op openbaar terrein en alles met toestemming van de gemeente. Het slot van de voordeur dat niet altijd functioneert is bekend. Door tocht kan ter plaatse van het slot stof ontstaan. De huurders in het pand moeten dat zelf schoonmaken. Dat het slot weleens hapert is een kwestie van de deur goed dichttrekken en, zoals gesteld, af en toe schoonmaken. Pagina 3 van 7

4 III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren, kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. Ook beoordeelt de Huurcommissie of het voorstel tot verlaging van de huurprijs redelijk is. Om hierover een uitspraak te kunnen doen, stelt de Huurcommissie het puntenaantal van de woonruimte vast. De Huurcommissie baseert haar uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurverlaging op grond van onderhoudsgebreken ( ) Onderhoud en gebreken Bij de beoordeling van een verzoek tot tijdelijke huurverlaging op grond van gebreken dient de commissie te letten op de vraag of er bouwkundige gebreken in/aan de woning aanwezig zijn. In dit geval zijn er, volgens het rapport van voorbereidende onderzoek, geen gebreken geconstateerd in de A, B, of C-categorie van het gebrekenboek van de Huurcommissie. De aanwezigheid van de ondergelegen horecagelegenheid (ijssalon) en de daaruit door huurder gestelde voortvloeiende overlast gevende gedraging kan de commissie niet zonder meer als bouwgebrek aan de woonruimte aanmerken. Van de enkele stelling van huurder dat er tussen de horecagelegenheid en zijn woning een beperkte geluidsisolatie aanwezig is kan de commissie niet uitgaan, nu dit niet door huurder met bewijzen in de vorm van een akoestisch rapport is aangetoond. De commissie sluit niet uit dat sprake kan zijn van een zekere geluidsoverlast, maar objectief bezien is dat voor haar, binnen haar bevoegdheden, niet vast te stellen. Zoals de commissie dat tijdens de zitting aan partijen ook heeft uitgelegd, beweegt het onderwerp van de overlast gevende horecagelegenheid zich op het gebied van het Bestuursrecht en het kader van handhaving. Men kan bij de gemeente terecht als er ernstige geluidsoverlast wordt ondervonden van (in dit geval) een onder- of naastgelegen horecagelegenheid. De gemeente is bevoegd om, in het uiterste geval, een afgegeven vergunning in te trekken. Bij de gemeente kan een schriftelijk verzoek worden ingediend om over te gaan tot handhaving van een overtreding. Tegen een besluit van de gemeente (bijvoorbeeld een afwijzend verzoek) kan bezwaar en beroep worden aangetekend. Dergelijke procedures op het gebied van het Bestuursrecht behoren echter niet tot de juridische bevoegdheid van de Huurcommissie. Huurders klacht over de overlast gevende horecagelegenheid kunnen bij de beoordeling van de tijdelijke huurverlaging geen rol spelen, nu dit, zoals gesteld, niet is aan te merken als een bouwkundig gebrek aan de woonruimte. Huurders klacht over het slot van de voordeur vindt de commissie niet zodanig van aard dat dit een tijdelijke verlaging van de huurprijs zou kunnen rechtvaardigen. Alles overziende is de commissie van oordeel dat een tijdelijke huurverlaging wegens onderhoudsgebreken niet redelijk is. Pagina 4 van 7

5 Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte geen gebreken die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen. De Huurcommissie stelt daarom de huurder in het ongelijk. Dit betekent dat de huurder de leges moet betalen. Voorgestelde ingangsdatum huurverlaging op grond van punten ( ) De Huurcommissie beoordeelt of de voorgestelde ingangsdatum van 1 december 2016 redelijk is. Een voorstel tot huurverlaging moet ten minste twee maanden voor de voorgestelde ingangsdatum aan de verhuurder zijn gestuurd. Het voorstel voldoet aan deze eis. Puntenaantal De Huurcommissie beoordeelt of de voorgestelde nieuwe huurprijs redelijk is. Daarvoor stelt zij het puntenaantal van de woonruimte vast. Commentaar rapport Het ter zitting ingebrachte commentaar van zowel huurder als verhuurder op het puntenrapport heeft de commissie voorgelegd aan en besproken met de betrokken onderzoeker. Daarbij is het voor de commissie vast komen te staan dat het puntenrapport geen correctie behoeft, om de volgende redenen: Oppervlakte vertrekken De commissie volgt de bevindingen van haar rapporteur uit het onderzoek van 2 februari De metingen van nu worden uitgevoerd met laserapparatuur. Dat kan, in vergelijking met 10 jaar terug toen er met de rolbandmaat werd gemeten, verschillen opleveren. Dat het verschil uitkomt op 3 m2 is vrij groot. Wat dat aangaat gaf de rapporteur echter aan dat de ruimten door de indeling en opvulling moeilijk te meten waren. Dat kan met een opmeting met een rolbandmaat zeker omissies hebben opgeleverd. Voor wat betreft de reductie met 1 m2, indien er een toilet aanwezig is in de badkamer zoals in dit geval, kan worden gesteld dat deze regel is toegepast in het puntenrapport. De in het rapport opgegeven maatvoering (2,03 x 1,48, -0,17 x 0,17) resulteert in een uitkomst van 3-0,03 = 2,97. In het puntenrapport is een totaalaantal vierkante meters van 1,98 opgevoerd, ofwel 1 vierkante meter minder. Sanitair Volgens het Besluit huurprijzen woonruimte kunnen onder dit onderdeel extra kwaliteitspunten worden toegekend, wanneer het sanitair en/of de afwerking van de bad- of doucheruimte een niveau heeft dat ten tijde van de woningwaardering bij woningwetwoningen het gangbare overschrijdt. Dat kan tot maximaal het aantal punten dat reeds voor de douche en/of het bad is bepaald. De bijtelling van 1 kwaliteitspunt voor de schuif- of vouwwand in de badkamer is volgens het beleidsboek van de Huurcommissie toegepast. Essentie van het punt voor een schuifwand is niet het materiaal waarvan het gemaakt is, maar de bescherming die het biedt tegen verspreiding van het douchewater in de badkamer en de benodigde investering voor het aanbrengen van de wand. Een functionerende schuifwand Pagina 5 van 7

6 wordt met 1 kwaliteitspunt gewaardeerd, ook wanneer het een rvs-frame zou betreffen. De energieprestatie Met betrekking tot verhuurders bezwaar ten aanzien van de punten voor de energieprestatie van de woning (vanaf 1 januari 2015 de Energie Index) merkt de commissie op dat in het afmeldsysteem van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) de energieprestatie voor woningen is geregistreerd. De Huurcommissie beschouwt deze informatie als bindend. De energieprestatie maakt voor geschillen met een peildatum na 1 juli 2011 deel uit van de woningwaardering. Bij de beoordeling van de voorgestelde huurverlaging is de ingangsdatum van het voorstel de geldende peildatum. Uit de door verhuurder overgelegde stukken blijkt dat voor deze woning op 24 juni 2016 een energielabel E is geregistreerd. Een energielabel kan echter alleen als energieprestatie in de puntentelling worden opgenomen als deze vóór 1 januari 2015 is geregistreerd. Nu het label pas na deze datum, namelijk op 24 juni 2016, is geregistreerd, is het afgegeven label niet geldig voor het woningwaarderingsstelsel. Wanneer er na 1 januari 2015 geen energielabel is dat is geregistreerd vóór 1 januari 2015, wordt er aan de hand van het bouwjaar van de woning het aantal punten voor de energieprestatie bepaald. (Dit is na te lezen in het gepubliceerde beleidsboek van de Huurcommissie voor zelfstandige woonruimte - versie 1 juli 2016, bladzijde 27). Het bouwjaar van de woning is 1926, waarvoor geen punten voor energieprestatie worden toegekend, omdat woningen met een bouwjaar van voor 1977 gelijkgesteld worden aan woningen met een energielabel G. Aan dit gegeven worden 0 punten toegekend. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 1 december 2016 vast op 131 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van 640,43 per maand. De voorgestelde huurprijs is lager dan de maximale huurprijs. Het voorstel is daarom niet redelijk. De Huurcommissie stelt de huurprijs per 1 december 2016 vast op het bedrag van de maximale huurprijs. Dit komt dus uit op een bedrag van 640,43. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval vindt de Huurcommissie de verlaging volgens het voorstel van de huurder niet redelijk. De Huurcommissie verlaagt de overeengekomen huurprijs echter wel tot de maximale huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder en de verhuurder allebei in gelijke mate in het ongelijk. Dit betekent dat de huurder en de verhuurder elk de helft van de voor hen geldende leges moeten betalen. Pagina 6 van 7

7 IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 oktober 2016 geen gebreken die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte vast op 131 punten. Bij dit puntenaantal is de redelijke huurprijs 640,43 per maand. De voorgestelde verlaging van de huurprijs is niet redelijk. Wel redelijk is een huurprijs van 640,43 per maand vanaf 1 december Legesveroordeling : De huurder moet 25,00 betalen en krijgt het betaalde voorschot daarom niet terug. : De verhuurder moet 12,50 betalen en de huurder ook. Huurder krijgt daarom 12,50 van zijn betaalde voorschot terug. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. 'S-GRAVENHAGE, De Huurcommissie, mr. W.C. Brouwer Ing F.A. Fens en ir H. Brakel Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 7 van 7