Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Toetsing aanvangshuurprijs (art. 7:249 BW; art. 4 lid 2 sub a, 7, 11 en 12 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Jan van der Heijdenstraat 178 A 1221 EN HILVERSUM Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker Hierna te noemen: huurder Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De huurprijs van 653,30 per maand, afgesproken per 6 november 2014, is redelijk. Vanwege een ernstig gebrek in de woonruimte wordt de huurprijs in de periode van 6 november 2014 tot en met 30 juni 2015 tijdelijk verlaagd tot 261,32 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 12 april 2015 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de overeengekomen huurprijs voor zijn woonruimte redelijk is. De huurovereenkomst is ingegaan op 6 november De huurprijs is 653,30 per maand. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 1 september 2015 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Pagina 1 van 7

2 Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Dit verzoek is ter zitting behandeld tezamen met de verzoeken van de huurder woonachtig aan de: - Gashouder 2 - ZKN , art. 7:257 BW; - Gashouder 4 - ZKN , art. 7:257 BW; - Jan van der Heijdenstraat 168 B 3, ZKN , art. 7:257 BW. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring (gemachtigde) van huurder: Het is hier allemaal begonnen met woningen op de begane grond van het complex waarbij de vloeren van de badkamer niet op afschot liggen. De Huurcommissie heeft in alle uitspraken uitgesproken dat sprake is van een gebrek. De verhuurder is van mening dat sprake is van herstel door het plaatsen van douchecabines/schermen of een afkoopsom van 250,00. Ik heb daar moeite mee, het gaat om dwingend recht. Verhuurder kan hiermee het aanwezige gebrek niet opzij zetten. De Huurcommissie heeft vanaf het moment dat de voorziening is aangebracht de huurprijs bevroren; Eén procedure loopt nog bij de kantonrechter; Bevriezen van de huurprijs kan niet volgens HPW art. 6, alleen op dat punt ben ik het eens met de verhuurder; Het gebrek was voor Jan van der Heijdenstraat 178 A bij aanvang van de huur aanwezig; De huurverlaging zou mijns inziens voor de andere procedures moeten ingaan zes maanden voorafgaand aan de indiening van het verzoek. Er is niet in alle zaken melding gedaan, maar dit gebrek wordt geacht bekend te zijn bij de verhuurder; Er zijn allerlei oplossingen bedacht door de aannemer; De puntentelling in de Jan van der Heijdenstraat 178 A is niet relevant voor ons in deze zaak. Hier lopen de gebreken automatisch mee; Er is mijns inziens geen sprake van een huurverhoging, de gebreken zijn al langer bekend; Het verhaal van verhuurder omtrent de koudebrug en het onmogelijk zijn van aanbrengen van afschot, bestrijd ik. Buiten het verdiept gedeelte kan men best 1 cm naar beneden en bij de deur omhoog. Het probleem wordt dan kleiner; De balkjes lopen door op de plekken waar voegen lopen. Het water loopt daar onderdoor; Het gebrek kan alleen maar worden verholpen door op afschot brengen van de vloer. Het is een bouwfout. De aannemer heeft dat zelf gezegd. Ook buiten het verdiept gedeelte ligt de vloer op tegenschot; Pagina 2 van 7

3 Ik vind het jammer dat het Huurteam niet door de verhuurder op de hoogte is gesteld van de dagvaarding. Hij weet dat wij gemachtigde zijn; Huurders voelen zich geïntimideerd door de verhuurder; Volgens huurders is genotsbeperking nog steeds aanwezig; Als huurders akkoord gaan met de huur, wil dat niet zeggen dat geen sprake meer is van een genotbeperking; Verhuurder is een paar keer bij mij aan de Jan van der Heijdenstraat 178 A geweest en er wordt steeds aangegeven dat het goed komt. Ik had een douchescherm, maar deze doet het ook niet goed. De afvoerput is ook heel klein en raakt vol; De huurder van Gashouder 4 heeft een aanbod gehad en moest kiezen, zij heeft het onder protest geaccepteerd. Zaaknummer Korte samenvatting verklaring gemachtigden van de verhuurder: De huurprijzen zijn niet meer op het niveau zoals ze waren bij aanvang van de huur, inmiddels zijn de huurprijzen voor de woonruimten Gashouder 2, Gashouder 4 en Jan van der Heijdenstraat 168 B 3 verhoogd naar 669,63 per maand; Er is geen bezwaar tegen de huurverhoging gemaakt. De nieuwe huurprijzen worden ook betaald door de huurders; De vraag is of het plaatsen van een douchescherm adequaat herstel is. Het spatwater komt niet meer op de vloer buiten de douche terecht, zoals aangegeven in de omschrijving van het gebrek; Andere huurders hebben de vergoeding geaccepteerd, behalve de huurder van de Jan van der Heijdenstraat 178 A. Naar onze mening is dan sprake van een vaststellingsovereenkomst; Wij wilden het gebrek herstellen. Een aantal huurders heeft het gebrek zelf opgelost en konden daarom kiezen voor een vergoeding. Wij hebben gemeld dat verdere klachten dan niet meer door ons in behandeling worden genomen; Een andere voorzitter heeft geoordeeld dat dit de oplossing was voor de wateroverlast; Er is alleen sprake van een gebrek bij genotsbeperking. Huurders kunnen nu douchen zonder dat er water in de badkamer terecht komt; Voor de andere huurders is er wel een inhoudelijke beoordeling geweest, maar één huurder is niet verschenen bij de kantonrechter; Huurbevriezing is niet bedoeld als huurverlaging en niet bedoeld als parlementaire sanctie. Onderhoudsgeschillen zijn los gekoppeld van de huurverhoging. Als sanctie is een bevriezing niet passend, enkel een vermindering. Ik verwijs de commissie hiervoor naar de Memorie van Toelichting 2006/2007, nr. 3, blz. 17; Ik verwijs de commissie tevens naar de uitspraak van het Hof van Arnhem (LJNBQ173) inzake compensatie verminderd huurgenot. Huurbevriezing moet worden gezien als compensatie en niet als prikkel tot herstel. Bevriezing heeft ook een cumulatief effect, want de huurverhoging kan (elk jaar) niet doorgaan. De genotsbeperking neemt echter niet elk jaar toe; Pagina 3 van 7

4 Alleen voor de woning Gashouder 4 is vermeld dat het verdiept gedeelte niet op afschot ligt. Dit was voor ons een verrassing omdat dit in geen van de andere badkamers het geval was. Wij wilden zelf gaan kijken. De afspraak is echter door de huurder afgezegd omdat het Huurteam er niet bij kon zijn; Voor het tweede onderzoek (26 januari 2016) zijn wij niet uitgenodigd. Wij verzoeken de commissie het onderzoek voor de huurder van de Jan van der Heijdenstraat 178 A daarom over te laten doen; Ten aanzien van de opmerking van de commissie dat een aannemer normaliter een douche op afschot aflevert, kan ik het volgende aangeven. De aannemer heeft niet toegezegd het te herstellen. Het is technisch niet mogelijk om in de hele badkamer afschot aan te brengen. We mogen in het kader van het Bouwbesluit ook geen hoogteverschil creëren. Indien we naar beneden in de isolatielaag gaan ingrijpen, voldoen we niet meer aan het Bouwbesluit en creëren we een koudebrug. Dan slaat daar alsmaar condens op; Ik vraag me af wat dan nog de genotsbeperking is als er een scherm is. In mijn badkamer douche ik met een douchegordijn in bad. Het spatwater is minimaal en wordt opgevangen door de douchemat. Ik heb daar niet eens een putje; De huurder van de Jan van der Heijdenstraat 178 A heeft zelf een douchescherm geplaatst en heeft toen gekozen voor een vergoeding en niet voor een door ons geplaatst scherm. Zaaknummer III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de huurprijs die op 6 november 2014 is afgesproken, redelijk is. Om hierover een uitspraak te kunnen doen, stelt de Huurcommissie het puntenaantal van de woonruimte vast. Ook bekijkt de Huurcommissie of de woonruimte bij het ingaan van de huurovereenkomst gebreken had. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. De commissie merkt voor de goede orde op dat het onderzoek van 26 januari 2016 een intern onderzoek betreft. Dit betreft het gedeelte in het rapport dat gaat over de beschikking van de kantonrechter. Er is geen tweede onderzoek ter plaatse geweest waarvoor de verhuurder niet zou zijn uitgenodigd. Puntenaantal In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 177 punten. De huurder en de verhuurder hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 6 november 2014 vast op 177 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van 898,48 per maand. Dit betekent dat de overeengekomen huurprijs van 653,30 per maand redelijk is. Pagina 4 van 7

5 Onderhoud en gebreken De commissie heeft thans, in haar overwegingen ten aanzien van de Onderhoudstoestand van de woonruimte, acht geslagen op haar eerdere uitspraak over huisnummer 8, kenmerk ZKN Tijdens de huidige zitting (van 30 november 2015) is het de commissie gebleken dat huurders klachten over de doucheruimte dezelfde zijn als de klachten die spelen of speelden bij huisnummer 8. In het vonnis van de kantonrechter, naar aanleiding van de eerdere uitspraak van de Huurcommissie, heeft de commissie geen aansluiting kunnen vinden, nu de kantonrechter zich over het al dan niet aanwezig zijn van een gebrek aan de doucheruimte inhoudelijk niet heeft uitgelaten. Als reeds gemeld zal de commissie de uitspraak betreffende dit verzoek baseren op alle beschikbare schriftelijke informatie over deze zaak en alles wat ter zitting is besproken. Naar aanleiding van de inhoudelijke behandeling ter zitting heeft de commissie opnieuw navraag gedaan bij de inspecteur. Deze heeft verklaard dat het gedeelte waar daadwerkelijk gedoucht wordt (90x90 cm) op afschot ligt. De rest van de badkamer ofwel het gedeelte waar niet gedoucht wordt, ligt op sommige plekken op tegenschot. Dat zou niet zo mogen zijn en zou derhalve een gebrek kunnen opleveren. Gelet op deze aanvullende verklaring van de inspecteur komt de commissie tot de conclusie dat de badkamervloer wel gebreken vertoont. De vraag die nu voorligt is of in deze situatie sprake is van een dermate woongenotschadend gebrek dat een huurprijsverlaging gerechtvaardigd is. Huurder heeft bij het verzoekschrift aangegeven dat, nu de vloertegels naast het douchegedeelte op tegenschot liggen, het spatwater op de vloer richting de toegangsdeur van de badkamer stroomt. Met de huurder is de commissie het eens dat er op dat moment sprake was van een ernstig woongenotschadende situatie. Verhuurder heeft vervolgens het gebrek aan de badkamervloer erkend en heeft op 25 juni 2015 aangeboden een douchescherm te plaatsen. Dit om te voorkomen dat grote hoeveelheden spatwater naast het douchegedeelte komen en richting de deur zou kunnen stromen. De Huurcommissie heeft daar eerder over geoordeeld dat hiermee de gevolgen van het gebrek zijn weggenomen maar dat hiermee het gebrek, zijnde het op tegenschot liggen van de badkamervloer, niet is opgeheven. Om die reden heeft de Huurcommissie in eerdere procedures de huurprijs tijdelijk bevroren. Ten aanzien van het voorliggend verzoek is bij de inhoudelijke behandeling ter zitting van feiten en omstandigheden gebleken die aanleiding geven om daar nu van af te wijken. Gebleken is immers dat het douchegedeelte wel op afschot ligt en dat maar enkele tegels naast dit douchegedeelte op tegenschot liggen. De commissie merkt voorts op dat vloertegels buiten het douchegedeelte in de regel op waterpas liggen en niet op afschot zoals door huurder wordt beweerd. Door het plaatsen van een douchescherm (of andere voorziening) zal, zoals gesteld door verhuurder, worden voorkomen dat een groot deel van het spatwater buiten het douchegedeelte terecht komt. Naar het oordeel van de commissie is de belemmering in het woongenot hiermee tot een minimum beperkt. Pagina 5 van 7

6 Uit de verklaringen van verhuurder ter zitting is voorts gebleken dat het opheffen van het gebrek technisch niet mogelijk is. Uit de gesprekken tussen de aannemer en verhuurder alsook uit onderzoek is namelijk gebleken dat werkzaamheden om de badkamervloer te herstellen niet het gewenste resultaat zullen hebben. Naar het oordeel van de commissie heeft de huurder het tegendeel niet bewezen. Dat sprake is van een gebrek staat voor de commissie vast. Partijen hebben getracht de gevolgen van dit gebrek weg te nemen en/of tot een minimum te beperken. De commissie komt, gelet op alle omstandigheden van dit geval, tot het oordeel dat er weliswaar sprake is van een gebrek maar dat het woongenot van huurder, door de aangebrachte voorziening, niet (meer) in ernstige mate wordt beperkt. Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen had de woonruimte bij het ingaan van de huurovereenkomst volgens de Huurcommissie een ernstig gebrek: Enkele vloertegels naast de verdiepte vloertegels liggen op tegenschot, waardoor het water op de vloer richting toegangsdeuren van de badkamer stroomt en daar blijft liggen. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer Nb4). Bij gebreken in de categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs. Dit betekent dat de huurprijs per 6 november 2014 tijdelijk wordt verlaagd tot 261,32 per maand. In dit geval heeft de verhuurder de huurder op 25 juni 2015 een voorstel gedaan een douchecabine te plaatsen of een vergoeding te geven van 250,00. Huurder heeft in de zomer van 2015 zelf een douchecabine geplaatst, waarmee de gevolgen van het gebrek beperkt/teruggebracht zijn. Daarom is de commissie van oordeel dat een tijdelijke huurverlaging op zijn plaats is tot en met 30 juni Vanaf 1 juli 2015 dient de huurder de overeengekomen huurprijs van 653,30 per maand te betalen. Volledigheidshalve merkt de commissie hierbij op dat een eventueel aangezegde huurverhoging per 1 juli 2015 doorgang kan vinden. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, een gebrek is hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval wordt de huurprijs van de woonruimte tijdelijk verlaagd omdat er een gebrek is. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Pagina 6 van 7

7 Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 177. Bij dit puntenaantal is de maximaal redelijke huurprijs 898,48 per maand. De huurprijs van 653,30 per maand, overeengekomen per 6 november 2014, is redelijk. De woonruimte heeft op 6 november 2014 het volgende ernstige gebrek: - Enkele vloertegels naast de verdiepte tegels liggen op tegenschot, waardoor het water op de vloer richting toegangsdeuren van de badkamer stroomt en daar blijft liggen. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer Nb4). Vanwege dit ernstig gebrek in de woonruimte wordt de huurprijs in de periode van 6 november 2014 tot en met 30 juni 2015 tijdelijk verlaagd tot 261,32 per maand. Met ingang van 1 juli 2015 mag de overeengekomen huurprijs van 653,30 per maand weer aan huurder in rekening worden gebracht. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. UTRECHT, De Huurcommissie, mr. M.L. Bondrager Zittingsvoorzitter W.J.M. Dings en drs. C. Hakvoort-Matser Zittingsleden Pagina 7 van 7