Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Jekerstraat MG AMSTERDAM Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker [xxx] Hierna te noemen: huurder Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Wederpartij [xxx] Hierna te noemen: verhuurder Gemachtigde:[xxx] Kern van de uitspraak De huurprijs van 744,38 per maand wordt vanaf 1 oktober 2015 tijdelijk verlaagd tot 297,75 per maand I Verloop van de procedure Het verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 14 maart 2016 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken. Op 10 september 2013 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 11 april 2016 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Pagina 1 van 5

2 Voorafgaande aan de mondelinge behandeling heeft huurder de Huurcommissie bij brief van 28 juli 2016 nader geïnformeerd over de gebreken in de woning. De inhoud van huurder brief met bijlagen (foto's) wordt als hier herhaald en ingevoegd beschouwd. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring van de huurder: Ik ben akkoord met de rapportage; Behalve het aanbrengen van mechanische ventilatie en de reparatie van de verwarming is er verder nog niets gedaan; Het ergste zijn de scheuren in de muren en de schimmel in de badkamer maar er is ook veel tocht door kieren bij het raam in de slaapkamer. Al in januari 2016 diende de zaak bij de rechter. Het duurde daarna erg lang voordat men ontdekte wat er aan de kachel mankeerde; Ik vraag me af wanneer de gevolgschade die is ontstaan vanwege de gebrekkige ventilatie wordt verholpen. Korte samenvatting verklaring van gemachtigde van de verhuurder: Wij lieten naar de kachel kijken en kregen steeds door dat men niets kon vinden; Bij schuiframen komen nu eenmaal vaker tekortkomingen voor dan bij gewone ramen. We hebben wel opdracht gegeven voor reparatie maar dat is kennelijk nog niet uitgevoerd. We geven opnieuw opdracht. We laten ook kijken naar de kiering van de deur in de slaapkamer; Er is nu mechanische ventilatie maar daarmee zal ook niet elke schimmelvorming zijn te voorkomen; De scheuren worden aangepakt na gereedkomen van de renovatie in de benedenwoning. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren, kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 oktober Dat is 6 maanden voorafgaande aan de ontvangst van huurders verzoekschrift. Op die datum was de huurprijs 744,38 per maand. Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen, heeft de woonruimte de volgende ernstige gebreken. 1. In de slaapkamer die aan de achtergevel gelegen is, bevindt zich een kunststof kozijn voorzien van een deur. Doordat de kunststof deur is gaan doorhangen, sluit het afdichtingrubber van de deur niet meer tegen de bovendorpel, waardoor een kier van 6 millimeter zichtbaar is geworden en een rechtstreekse opening met de buitenlucht is ontstaan, waardoor tocht en kou de slaapkamer kan betreden. De deur is tevens krom, waardoor aan de onderzijde van de Pagina 2 van 5

3 sluitzijde een kier van circa 5 millimeter over een lengte van circa 30 centimeter bij de stijl en onderdorpel is ontstaan. Dit is een gebrek in categorie C (nummer CE3); 2. Boven de kunststof (stolp) deuren bevindt zich een klapraam voorzien van enkel glas. De rechter raamuitzetter is gebroken, waardoor het raam alleen met de linker uitzetter geopend en gesloten kan worden. In gesloten toestand sluit het afdichtingprofiel wel netjes tegen de kozijnstijl/dorpel aan. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer CE2); 3. Huurders klacht overhet ontbreken van een mechanische ventilator in de inpandige badkamer, is eind maart 2015 verholpen. Op het moment van onderzoek vertoonde de mechanische ventilatie zonder nalooptijd, een goede trek. Doordat de ventilatie in de badkamer in het verleden ontoereikend is geweest, hebben zich diverse schimmelsporen op de wanden en het plafond gevormd. De huurder verklaarde de badkamer circa 2 jaar geleden voor het laatst te hebben gewit. Aan de onderzijde van de badkamerdeur bevindt zich een deurrooster voor het bevorderen van de luchtcirculatie. De gevolgschade door de ontbrekende ventilator is een gebrek in de categorie C (nummer C8); 4. Er bevinden zich diverse zettingscheuren in huurders woning, vermoedelijk veroorzaakt en/of verergerd door een verbouwing in de ondergelegen woonruimte. In de hal bevindt zich een zettingscheur met een lengte van circa 1 meter lengte boven de toegangsdeur naar de woonkamer. De scheur is door en door. Het stucwerk in de woonkamer is rond de scheurvorming los van de ondergrond gekomen over een oppervlakte van circa 30 x 50 centimeter (0,15 m²). Het stucwerk wordt nog door het aanwezige behang vastgehouden. Boven het kozijn van de inpandige toiletruimte is een zettingscheur zichtbaar die eveneens door en door is en die een lengte heeft van circa 40 centimeter. In de toiletruimte zelf zijn diverse scheuren in het stucwerk zichtbaar over een totale lengte van circa 2 meter. In de slaapkamer die aan de voorgevel gelegen is, zijn scheuren bij de aansluiting van de wand op het plafond zichtbaar. In de gemeenschappelijke hal zijn diverse ernstige scheuren zichtbaar in de scheidingswanden en bij de aansluiting van de muren op het plafond. Op huurders etage is een grote diagonale zettingscheur zichtbaar met een lengte van circa 3 meter en een scheurwijdte van 2 tot 5 millimeter. In de inwendige hoek bij de aansluiting van de scheidingswand op de woningscheidende muur is een verticale krimpscheur zichtbaar met een lengte van circa 2 meter. Rond de scheurvorming begint het witwerk op enkele plaatsen los van de ondergrond te komen. Op de bovengelegen etages zijn diverse ernstige scheuren in de scheidingswanden zichtbaar met een lengte van circa 5 meter en scheurwijdtes variërend van 2 tot 5 millimeter. Het stucwerk rond de scheurvorming is op enkele plaatsen in lichte mate uitgevallen. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer CB1). De tekst bij dit gebrek in het gebrekenboek van de Huurcommissie luidt: "Een binnenmuur staat (gedeeltelijk) los of is gescheurd, waardoor er gevaar voor omvallen en/of uitvallen van het metselwerk dreigt". De Huurcommissie is van oordeel dat de andere gebreken in de woonruimte niet zo ernstig zijn dat de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd kan worden. Bij gebreken in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs. Tijdelijke verlaging Pagina 3 van 5

4 De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 40% van de geldende huurprijs van 744,38 per maand. De huurder betaalt dus 297,75 per maand. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 14 maart Dat is na de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder de gebreken bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat in tot zes maanden voorafgaande aan de datum waarop de Huurcommissie het verzoek van de huurder heeft ontvangen. De verlaging gaat daarom in op 1 oktober De huurverlaging geldt totdat alle gebreken zijn hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat alle gebreken zijn hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 744,38 per maand betalen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, alle gebreken zijn hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen hierover een uitspraak te doen. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte gebreken die ernstig zijn en het woongenot schaden. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 oktober 2015 de volgende ernstige gebreken: 1. In de slaapkamer die aan de achtergevel gelegen is, bevindt zich een kunststof kozijn voorzien van een deur. Doordat de kunststof deur is gaan doorhangen, sluit het afdichtingrubber van de deur niet meer tegen de bovendorpel. De deur is tevens krom. Dit is een gebrek in categorie C (nummer CE3); 2. Boven de kunststof (stolp) deuren bevindt zich een klapraam voorzien van enkel glas. De rechter raamuitzetter is gebroken, waardoor het raam alleen met de linker uitzetter geopend en gesloten kan worden. In gesloten toestand sluit het afdichtingprofiel wel netjes tegen de kozijnstijl/dorpel aan. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer CE2); 3. Schimmelsporen op de wanden en het plafond. De gevolgschade door de tot maart ontbrekende ontbrekende ventilator is een gebrek in de categorie C (nummer C8); 4. Er bevinden zich diverse zettingscheuren in huurders woning. In de hal bevindt zich een zettingscheur met een lengte van circa 1 meter lengte boven de toegangsdeur naar de woonkamer. De scheur is door en door. Het stucwerk in de woonkamer is rond de scheurvorming los van de ondergrond gekomen over een oppervlakte van circa 30 x 50 centimeter (0,15 m²). Boven het kozijn van de inpandige toiletruimte is een zettingscheur zichtbaar die eveneens door en door is en die een lengte heeft van circa 40 centimeter. In de toiletruimte zelf zijn diverse scheuren in het stucwerk zichtbaar over Pagina 4 van 5

5 een totale lengte van circa 2 meter. In de slaapkamer aan de voorgevel zijn scheuren bij de aansluiting van de wand op het plafond zichtbaar. In de gemeenschappelijke hal zijn diverse ernstige scheuren zichtbaar in de scheidingswanden en bij de aansluiting van de muren op het plafond. Op huurders etage is een grote diagonale zettingscheur zichtbaar met een lengte van circa 3 meter en een scheurwijdte van 2 tot 5 millimeter. In de inwendige hoek bij de aansluiting van de scheidingswand op de woningscheidende muur is een verticale krimpscheur zichtbaar met een lengte van circa 2 meter. Rond de scheurvorming begint het witwerk op enkele plaatsen los van de ondergrond te komen. Op de bovengelegen etages zijn diverse ernstige scheuren in de scheidingswanden zichtbaar met een lengte van circa 5 meter en scheurwijdtes variërend van 2 tot 5 millimeter. Het stucwerk rond de scheurvorming is op enkele plaatsen in lichte mate uitgevallen. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer CB1). De tekst bij dit gebrek in het gebrekenboek van de Huurcommissie luidt: "Een binnenmuur staat (gedeeltelijk) los of is gescheurd, waardoor er gevaar voor omvallen en/of uitvallen van het metselwerk dreigt". De geldende huurprijs van 744,38 per maand wordt vanaf 1 oktober 2015 tijdelijk verlaagd tot 297,75 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 25,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. AMSTERDAM, De Huurcommissie, mr. J.H. Bloksma mr. P. Eymaal en S.L. van den Berge Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5