Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Spaarnestraat DG BERKEL EN RODENRIJS Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De geldende huurprijs van 642,61 wordt vanaf 1 januari 2014 tot 1 november 2014 tijdelijk verlaagd tot 411,39 per maand. De geldende huurprijs wordt aansluitend vanaf 1 november 2014 tijdelijk verlaagd tot 548,52 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 13 juni 2014 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken. Op 13 oktober 2011 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 18 augustus 2014 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Pagina 1 van 5

2 II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: afgelopen maandag is er een vochtmeting uitgevoerd. Daaruit is gebleken dat er een vochtpercentage 50 tot 60% is. En op andere plekken 80 tot 100%; er is ook een andere constatering gedaan en dat is, dat er vocht onder de vloer zit, vooral in de fundering en het piepschuim. Dat komt door de slechte ventilatie. Dat wordt nog verder onderzocht; op de muren waar schimmelvorming was, is het nog steeds vochtig; er is het een en ander verholpen en er is schimmel verwijderd; het heeft wel allemaal 2 jaar geduurd; ik vind dat ik teveel huur betaal en mijn woongenot is aangetast; de ventilatie in de kruipruimte is onvoldoende; ik zie wel wat schimmel terugkomen; ze zijn nog steeds bezig na 2 jaar en ik ben het wel zat. Korte samenvatting verklaring gemachtigden van de verhuurder: er is inderdaad een aannemer langs geweest om de vervolgstappen te bekijken; wij hebben de lekkage in eerste instantie opgelost, de leidingen zijn afgeperst; het vochtpercentage is aantoonbaar terug gelopen de afgelopen maanden. Daarna zijn we gaan herstellen; we willen benadrukken dat er op dit moment geen schimmelvorming meer is; het is een feit dat op diverse plekken de wanden een vochtpercentage van 50 tot 60% meetbaar is; in het rapport van de aannemer staat niet dat er op plekken 80% is gemeten; er is condensvorming op de leidingen; de volgende stap is het uitvoeren van een lekdetectie; wij zijn tot heden continu bezig geweest om het gebrek te herstellen. Wij hebben steeds actie ondernomen; er is minder vocht in de woning, door uitgevoerde werkzaamheden; wij willen het oplossen. Pagina 2 van 5

3 III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren, kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De tijdelijke verlaging gaat uit van de maximale huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie in deze procedure ook het puntenaantal van de woonruimte en de bijbehorende maximale huurprijs vast. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. De verhuurder heeft ter zitting verklaard een lekdetectie te laten uitvoeren. Op 29 september 2014 is het onderzoek daarvoor uitgevoerd. De verhuurder heeft de rapportage van het onderzoek aan de Huurcommissie vertrekt. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 31 december Op die datum was de huurprijs 642,61 per maand. Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek en de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie ernstige gebreken: Er is sprake van een lekkage veroorzaakt door loszittende kitnaden van de douchevloer en loszittend kitwerk en een aantal gescheurde tegens van de douchewand ter hoogte van de vloer. Dit is een gebrek in categorie C (nummer 9); Ter plaatse van de vloer is de binnenmuur van de gang aansluitend op de binnenmuur van de gangkast nat. Ter plaatse van de vloer is de binnenmuur van de gang (muur tussen gang en gangkast) nat. Ter plaatse van vloer is de binnenmuur in de grote slaapkamer (muur tussen de doucheruimte en slaapkamer en gelegen naast de gangkast) nat. Dit is een gebrek in categorie C (nummer 8); De verhuurder heeft naar aanleiding van de bevindingen van het onderzoek diverse werkzaamheden laten uitvoeren. De werkzaamheden zijn in oktober 2014 afgerond. De commissie is van oordeel dat hiermee het gebrek in categorie C (nummer 9) is verholpen. De commissie spreekt voor dit gebrek een tijdelijke huurverlaging uit vanaf 1 januari 2014 tot 1 november De verhuurder heeft 17 november 2014 een controle meting uitgevoerd. Daaruit is gebleken dat het vochtigheidspercentage terugloopt. In dit geval is er nog sprake van een gebrek in categorie C (nummer 8). De commissie verlaagt daarom per 1 november 2014 de huurprijs vanwege dit gebrek. Pagina 3 van 5

4 Bij gebreken in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de maximale huurprijs. Nu verhuurder verschillende acties heeft ondernomen om de gebreken te verhelpen vindt de Huurcommissie in deze situatie een verlaging tot 60% redelijk wegens aanwezigheid van het gebrek in de categorie C (nummer 9). Voor het gebrek in categorie C (nummer 8) hanteert de commissie een percentage van 80% van de maximale huurprijs. Maximale huurprijs In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 140 punten. De huurder en de verhuurder hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte vast op 140 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van 685,65 per maand. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk per 1 januari 2014 tot 1 november 2014 verlaagd tot 60% van 685,65 (maximale huurprijs). De huurder betaalt dus 411,39 per maand. Per 1 november 2014 wordt de huurprijs tijdelijk verlaagd tot 80% van 685,65 (maximale huurprijs). De huurder betaalt dus per 1 november ,52 per maand. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 13 juni Dat is na de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder de gebreken bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat in tot zes maanden voorafgaande aan de datum waarop de Huurcommissie het verzoek van de huurder heeft ontvangen. De verlaging gaat daarom in op januari De huurverlaging geldt totdat alle gebreken zijn hersteld. Nu het gebrek in categorie C (nummer 9) is hersteld, moet de huurder vanaf 1 januari 2014 tot 1 november % van de maximale huurprijs gaan betalen, namelijk 411,39 per maand. Nu het gebrek in categorie C (nummer 8) nog niet is hersteld, wordt de tijdelijke huurverlaging vanaf 1 november % van de maximale huurprijs, namelijk 548,52 per maand. Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek in categorie C (nummer 8) is hersteld, moet de huurder een huurprijs van 642,61 per maand betalen. Zolang het gebrek niet is hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, een gebrek is hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte gebreken die ernstig zijn en het woongenot schaden. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Pagina 4 van 5

5 Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 januari 2014 de volgende ernstige gebreken: Er is sprake van een lekkage in de gangkast, de gang, de grote slaapkamer en de doucheruimte. Dit is een gebrek in categorie C (nummer 9); Ter plaatse van de vloer is de binnenmuur van de gang aansluitend op de binnenmuur van de gangkast nat. Ter plaatse van de vloer is de binnenmuur van de gang (muur tussen gang en gangkast) nat. Ter plaatse van vloer is de binnenmuur in de grote slaapkamer (muur tussen de doucheruimte en slaapkamer en gelegen naast de gangkast) nat. Dit is een gebrek in categorie C (nummer 8). Het puntenaantal van de woonruimte is 140; De geldende huurprijs van 642,61 wordt vanaf 1 januari 2014 tot 1 november 2014 tijdelijk verlaagd tot 411,39 per maand. De geldende huurprijs van 642,61 wordt vanaf 1 november 2014 tijdelijk verlaagd tot 548,52 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. 'S-GRAVENHAGE, 17 december 2014 De Huurcommissie, mr. E.M. Jacquemijns P.L.M. Brugman en J.W. Hospes Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5