Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Hendrik Idostraat RD ROTTERDAM Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker [xxx] Hierna te noemen: huurder Wederpartij [xxx] Hierna te noemen: verhuurder Gemachtigde:[xxx] Kern van de uitspraak De huurprijs van 560,25 per maand wordt vanaf 1 augustus 2015 tijdelijk verlaagd tot 224,10 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 7 januari 2016 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken. Op 15 augustus 2014 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 11 februari 2016 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Pagina 1 van 5

2 II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: De muur is nog steeds nat en er zit nog steeds schimmel op de muur. In november 2016 is er iemand langs geweest voor de muur. De rioleringspijp van de kruipruimte hebben ze dicht gemaakt. De muur is heel erg nat, alleen ventileren helpt niet. Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder: In deze zaak is sprake van verschillende factoren waardoor de bewoners last hebben van vocht. In eerste instantie is er een afvoer gerepareerd. De klachten hebben te maken met een te hoge grondwaterstand. De gemeente heeft ongeveer zeven jaar geleden het niveaupeil iets hoger gezet. De muur heeft een tijdje als spons gefunctioneerd als het ware. De muur nam het water uit de kruipruimte op. Op 23 november 2016 is de muur geïnjecteerd. Omdat de muur helemaal verzadigd is, hebben wij de huurder meerdere malen een bouwdroger aangeboden. Maar door miscommunicatie is dat niet goed gegaan. De schimmel kan pas verwijderd worden als de muur droog is. Het ventileren alleen is niet voldoende. De bouwdroger moet in ieder geval een week staan in de woning. Er zou geen ventilatie zijn in de toiletruimte; daarover zijn afspraken gemaakt en op 4 mei 2016 is er een bezoek ingepland. Alle klachten die bij ons bekend zijn worden opgepakt. De klacht over de achtergevel is niet bekend. Als het om dezelfde wand gaat dan gaat het om hetzelfde probleem. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren, kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De tijdelijke verlaging gaat uit van de geldende huurprijs. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 augustus Op die datum was de huurprijs 560,25 per maand. Pagina 2 van 5

3 Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek en de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie ernstige gebreken: Op de begane grondverdieping in de woonkamer is de woningscheidende muur nat door optrekkend vocht vanuit de kruipruimte, de wand in de kast met de gasmeter is nat door optrekkend vocht en in de toiletruimte is de wand nat door lekkage vanaf het dak. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V1); In de woonkamer bij de aansluiting van de achtergevel en woningscheidende muur is er sprake van schimmelvorming. De schimmelvorming heeft de hoge vochtigheid in de muur als zeer waarschijnlijke oorzaak. In de dakkapel op het achterdak is schimmelvorming op de wanden. Dit zijn gebreken in categorie C (nummer V3); In de toiletruimte op de begane grond is geen voorziening die de ventilatielucht direct naar buiten afvoert. Dit zijn gebreken in categorie C (nummer 1). De Huurcommissie is van oordeel dat de andere gebreken in de woonruimte niet zo ernstig zijn dat de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd kan worden. Zaaknummer De huurder heeft ter zitting ingestemd om voor minimaal een week de bouwdroger in gebruik te nemen. Door het in gebruik nemen van de bouwdroger zal de wand sneller drogen. De verhuurder kan de schimmel pas gaan verwijderen als de muur droog is. De commissie gaat er vanuit dat partijen op korte termijn een afspraak zullen maken voor de bouwdroger. Bij gebreken in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 40% van de geldende huurprijs 560,25. De huurder betaalt dus 224,10 per maand. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 7 januari Dat is na de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder de gebreken bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat in tot zes maanden voorafgaande aan de datum waarop de Huurcommissie het verzoek van de huurder heeft ontvangen. De verlaging gaat daarom in op 1 augustus Vanaf de eerste van de maand nadat alle gebreken zijn hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 560,25 betalen. Zolang de gebreken niet allemaal zijn hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, de gebreken zijn hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Pagina 3 van 5

4 Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte gebreken die ernstig zijn en het woongenot schaden. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 augustus 2015 de volgende ernstige gebreken: Op de begane grondverdieping in de woonkamer is de woningscheidende muur nat door optrekkend vocht vanuit de kruipruimte, de wand in de kast met de gasmeter is nat door optrekkend vocht en in de toiletruimte is de wand nat door lekkage vanaf het dak. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V1); In de woonkamer bij de aansluiting van achtergevel en woningscheidende muur is er sprake van schimmelvorming. De schimmelvorming wordt naar alle waarschijnlijkheid veroorzaakt door de hoge vochtigheid in de muur. In de dakkapel op het achterdak is schimmelvorming op de wanden. Dit zijn gebreken in categorie C (nummer V3); In de toiletruimte op de begane grond is geen voorziening die de ventilatielucht direct naar buiten afvoert. Dit zijn gebreken in categorie C (nummer 1). De geldende huurprijs van 560,25 wordt vanaf 1 augustus 2015 tijdelijk verlaagd tot 224,10 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Pagina 4 van 5

5 Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. ROTTERDAM, De Huurcommissie, mr. C.S. van Damme F.C. van Dam en mr R.M. Weber MPM Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5