Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Bloemstraat KV AMSTERDAM Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De huurprijs van 260,78 per maand wordt vanaf 1 mei 2014 tijdelijk bevroren I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 19 juni 2014 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken. Op 1 mei 2014 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 21 augustus 2014 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Pagina 1 van 6

2 Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: Ik ga akkoord met de rapportage en met de puntentelling. Gebrek 1 vind ik net zo erg als gebrek 4; ik voel tocht als ik in mijn slaapkamer tv kijk. Gebrek 4 is een scheur van meer dan 1 cm breed die erger wordt. Je kunt door de scheur naar buiten kijken. Ik heb een woonvergunning gekregen. Ik woon er sinds Ik mocht daar wonen. 260,78 is de kale huur; 295,53 is inclusief watergeld. Er komt water naar binnen in het trappenhuis tot aan de trap vanaf de deur. Ik heb dit gebrek niet gemeld bij mijn verhuurder. Boven mij wonen 5 studenten. Het licht op de trap zit op mijn meter en dat kan heel duur worden. De verhuurder weet ervan. Ik weet niet wat ik daarmee moet; er zitten nu wel sensoren zodat het licht alleen aan gaat als er iemand naar boven gaat; maar de studenten gaan heel vaak naar boven en beneden. Ik hoop dat de klachten kunnen vallen in categorie C. Het penslot is onbruikbaar. Van de politie heb ik tips tegen inbraak gekregen en daarom heb ik dat slot bijgeplaatst. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren, kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De tijdelijke verlaging gaat uit van de maximale huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie in deze procedure ook het puntenaantal van de woonruimte en de bijbehorende maximale huurprijs vast. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 mei Op die datum was de kale huurprijs (zonder watergeld) 260,78 per maand. Maximale huurprijs In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 138 punten. De huurder en de verhuurder hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 1 mei 2014 vast op 188 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van 933,34 per maand. Pagina 2 van 6

3 Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen, heeft de woonruimte ernstige gebreken: De houten rechter stolpdeur die toegang verschaft tot het terras schrankt en vertoont aan de onderzijde een naad van 10 mm waardoor ernstige tochtoverlast ontstaat. De aanwezige tochtstrip helpt niet. Dit is een gebrek in categorie C, nummer D6. Zaaknummer In de muur (achteruitbouw) bij de 2e badkamer vertoont de muur een ernstige doorgaande scheur over een lengte van ca. 170 cm waardoor je het daglicht kunt zien. Deze veroorzaakt ernstige tochtoverlast. Dit is een gebrek in categorie C, nummer G4. Hoewel de rapporteur de scheur in de uitbouw aan de achtergevel niet als een ernstig gebrek heeft gekwalificeerd, is de commissie, gelet op de onweersproken verklaringen van huurder daarover ter zitting, van oordeel dat deze wel als een ernstig gebrek moet worden aangemerkt. De achteruitbouw aan de achtergevel vertoont een ernstige scheur in de zijgevel. De scheur loopt door tot de 2e etage en is vermoedelijk ontstaan door verzakking van de achteruitbouw. De scheur veroorzaakt volgens de onweersproken verklaring van de huurder ter zitting ernstige tochtoverlast aan de muur van de achteruitbouw, vergelijkbaar met een gebrek in categorie C, nummer G4. De Huurcommissie is van oordeel dat de andere gebreken in de woonruimte nog niet zo ernstig zijn dat de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd kan worden. Bij gebreken in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de maximale huurprijs. De huurprijs zou daarom tijdelijk verlaagd mogen worden tot 40% van 933,34 (maximale huurprijs). Dit komt uit op 373,34 per maand. De tussen de verhuurder en huurder afgesproken huurprijs is echter al lager dan dit bedrag. De Huurcommissie kan daarom de huurprijs niet verlagen. De Huurcommissie bevriest daarom de huurprijs. Zolang het gebrek bestaat, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Begin en einde van de tijdelijke huurbevriezing De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 19 juni Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De bevriezing van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De bevriezing van de huurprijs gaat daarom in op 1 mei De huurprijs blijft bevroren totdat alle gebreken zijn hersteld. Zolang de gebreken niet zijn hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Pagina 3 van 6

4 Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, de gebreken zijn hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Pagina 4 van 6

5 Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte gebreken die ernstig zijn en het woongenot schaden. De Huurcommissie bevriest tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder in het ongelijk wordt gesteld en de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 mei 2014 de volgende ernstige gebreken: De houten rechter stolpdeur die toegang verschaft tot het terras schrankt en vertoont aan de onderzijde een naad van 10 mm waardoor ernstige tochtoverlast ontstaat. Dit is een gebrek in categorie C, nummer D6. In de muur (achteruitbouw) bij de 2e badkamer vertoont de muur een ernstige doorgaande scheur over een lengte van ca. 170 cm waardoor je het daglicht kunt zien. Deze veroorzaakt ernstige tochtoverlast. Dit is een gebrek in categorie C, nummer G4. De achteruitbouw aan de achtergevel vertoont een ernstige scheur in de zijgevel van meer dan 1 cm breed die erger wordt. Je kunt door de scheur naar buiten kijken. Deze veroorzaakt ernstige tochtoverlast. Dit is een gebrek in categorie C, nummer G4. Het puntenaantal van de woonruimte is 188; De geldende huurprijs van 260,78 wordt vanaf 1 mei 2014 tijdelijk bevroren. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot van 25,00 terug. Pagina 5 van 6

6 Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. AMSTERDAM, De Huurcommissie, mr. L.E.M. Zalme ir. M.G.C. Schut en M.J. Hessels Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 6 van 6