uitspraak van de Huurcommissie

Transcriptie

1 uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Pampus TB HAARLEM Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Naam: [xxx] (aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: huurder Wederpartij Naam: [xxx] (niet aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De huurprijs van 599,64 per maand wordt vanaf 1 juli 2013 tijdelijk verlaagd tot 247,49 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 26 juli 2013 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken. Op 9 juni 2013 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 18 september 2013 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Pagina 1 van 5

2 II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Huurder heeft schriftelijk extra informatie toegezonden. De correspondentie bestaat uit foto's van de gebreken in de woonruimte en vele correspondentie van huurder naar de verhuurder waarin de gebreken en de leefsituatie uiteen worden gezet en gevraagd wordt om een oplossing. Huurder verklaarde, zakelijk weergegeven, het volgende: - Ik kan me vinden in het rapport van onderzoek. Ik heb samen met de onderzoeker het gehele huis doorlopen en de gebreken stap voor stap met hem bekeken; - Sinds de reparatie van de leidingen op 4 juli 2013 heb ik niets meer vernomen van de verhuurder; - De leidingen zijn wel vervangen, maar het probleem is daarmee niet opgelost. Het is nog erg nat; - Ik meerdere keren correspondentie verstuurd naar Ymere over de problemen en ik heb ze geprobeerd te bellen, maar ik krijg totaal geen reactie; - Er is zelfs een expert van een verzekeringsmaatschappij langsgekomen en die was ook onder de indruk van de gebreken; - De buren om mij heen worden direct geholpen, maar ik moet er schijnbaar erg veel moeite voor doen; - Bij aanvang van de huur heb ik zelf laminaat gelegd, maar twee weken later was het al helemaal nat; - Het is erg lastig om te zien waar al het vocht precies vandaan komt, maar duidelijk is wel dat het nog een groot probleem is, omdat het nog erg nat is; - Het ernstige vochtprobleem doet zich in het gehele huis voor; - Ik heb voorgesteld om zelf drogers te plaatsen in het huis, waarbij ik de kosten dan zou declareren bij de verhuurder, maar ook daar heb ik geen reactie op gehad; - Het gaat me niet om een huurverlaging, maar ik wil dat de gebreken worden opgelost. De situatie is nu echt onleefbaar geworden. Dit kan zo echt niet langer doorgaan. Ik kan zo niet leven in mijn eigen huis. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De tijdelijke verlaging gaat uit van de maximale huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie in deze procedure ook het puntenaantal van de woonruimte en de bijbehorende maximale huurprijs vast. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 30 juni Op die datum was de huurprijs 599,64 per maand. Pagina 2 van 5

3 Onderhoud en gebreken De commissie gaat voorbij aan het advies van de rapporteur in het rapport van onderzoek waarbij de drie gebreken worden gecategoriseerd als zijnde C gebreken. Ondanks dat niet exact kan worden aangetoond wat de oorzaak van de gebreken is, is er ook niet aangetoond dat de gebreken inmiddels zijn verholpen. Er is dus niet alleen maar sprake van gevolgschade. Verhuurder heeft het rapport van onderzoek ook niet weersproken. De commissie vindt twee van de drie gebreken van dusdanig ernstige aard dat de deze gecategoriseerd dient te worden onder een B gebrek. Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie ernstige gebreken: - Op de wanden in de slaapkamer en hal is er sprake vochtplekken over een oppervlakte van bij elkaar groter dan 1 m2. Er is nog sprake van een verhoogde vochtigheidsgraad. Het zeil in de slaapkamer en in de hal is nog nat. De natte toestand onder het zeil heeft een slechte invloed op het leefklimaat in de woning. - In de slaapkamer waar de waterleidingen zijn vervangen is een deel van de muur en de betonvloer onder dit deel van de muur geheel nat. Op de vloer is een natte plek te zien van 40 x 30 cm en op de muur een natte strook van 60 x 10 cm. Deze gebreken vallen onder categorie B (nummer 2). - Het plafond van de inpandige badkamer vertoont over het gehele plafond ernstige schimmelvorming. Dit gebrek valt onder categorie C (nummer V1). Bij een gebrek in categorie B kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 30 % van de maximale huurprijs. Bij een gebrek in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40 % van de maximale huurprijs. Maximale huurprijs In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 167 punten. De huurder en de verhuurder hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte vast op 167 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van 824,97 per maand. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 30 % van 824,97 (maximale huurprijs). De huurder betaalt dus 247,49 per maand. Pagina 3 van 5

4 Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 26 juli Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder de gebreken bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat dus in op 1 juli Als de gebreken in categorie B zijn hersteld, maar het gebrek in categorie C nog niet, wordt de tijdelijke huurverlaging 329,99 per maand. Vanaf de eerste van de maand nadat alle gebreken zijn hersteld, moet de huurder een huurprijs van 599,64 per maand betalen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, een gebrek is hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. De commissie hecht er nog wel waarde aan op te merken dat zij het betreurenswaardig vindt dat de verhuurder bij zowel het onderzoek ter plaatse als op de zitting zelf niets van zich heeft laten horen. Er is ook geen reactie gekomen naar aanleiding van het rapport van onderzoek. Tevens heeft verhuurder niet adequaat gereageerd op de vele correspondentie van huurder. Gezien de ernstige aard van de gebreken en het daarbij sterk verminderde woongenot voor huurder verzoekt de commissie de verhuurder om in samenspraak met huurder tot een oplossing van de gebreken te komen. Welke partij betaalt de leges? De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte een gebrek dat ernstig is en het woongenot schaadt. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag? Een rechtspersoon betaalt 450,00 leges. Een huurder en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00 leges. De verhuurder is een rechtspersoon en moet dus 450,00 betalen. Pagina 4 van 5

5 IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 juli 2013 de volgende ernstige gebreken: - Op de wanden in de slaapkamer en hal is er sprake vochtplekken over een oppervlakte van bij elkaar groter dan 1 m2. Er is nog sprake van een verhoogde vochtigheidsgraad. Het zeil in de slaapkamer en in de hal is nog nat. De natte toestand onder het zeil heeft een slechte invloed op het leefklimaat in de woning. - In de slaapkamer waar de waterleidingen zijn vervangen is een deel van de muur en de betonvloer onder dit deel van de muur geheel nat. Op de vloer is een natte plek te zien van 40 x 30 cm en op de muur een natte strook van 60 x 10 cm. Dit zijn gebreken in categorie B (nummer 2). - Het plafond van de inpandige badkamer vertoont over het gehele plafond ernstige schimmelvorming. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V1). Het puntenaantal van de woonruimte is 167 punten. De geldende huurprijs van 599,64 wordt vanaf 1 juli 2013 tijdelijk verlaagd tot 247,49 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Kosten De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. AMSTERDAM, De Huurcommissie, mr. E.M. Jacquemijns A.M. Hoes en S.L. van den Berge Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5