Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Lijsterstraat AJ BORNE Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurders Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De huurprijs van 583,16 per maand wordt van 1 september 2015 tot 1 juli 2016 verlaagd tot 233,26 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 12 februari 2016 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken. Op 6 mei 2015 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 9 maart 2016 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Pagina 1 van 5

2 Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurders: We hadden lekkage op zolder bij de CV-ketel. We zijn het eens met het rapport. De lekkage is verholpen. Klacht 2: Ik heb in januari de gele vlek al gemeld. De vlek werd steeds erger. In week 25 (juni 2016) is het hersteld. Er was zand tussen de muur gekropen. De spouw is gereinigd en de ventilatieroosters aan de buitenkant. We hebben anderhalve maand een bouwdroger gehad. De muur is gestript en geverfd en aan één kant is de plint vervangen. Het heeft vanaf februari 2016 nog een half jaar geduurd. Het deel van de schutting dat is omgewaaid stond er al toen we erin kwamen wonen. Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder: Ik schrik hier wel van. Ik heb er intern niets meer van gehoord als opzichter. Ik heb niet de regie kunnen blijven voeren. Ik ga kijken en een vochtmeting doen, ter plekke de schilder bellen en een plint bestellen. Ik ga ook kijken of stucwerk nodig is. Ik heb een brief van 12 mei 2016 waarin wij aangeven dat het dak niet zal worden vervangen. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren, kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 september Op die datum was de huurprijs 583,16 per maand. Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen, heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie ernstige gebreken: Lekkage in de slaapkamer De verhuurder heeft geconstateerd dat de leiding van de condensafvoer van de cv ketel welke op de zolder is gesitueerd verstopt zat. Hierdoor vond lekkage plaats naar de ondergelegen slaapkamer. Het plafond was aangetast door lekkage. De verhuurder heeft begin januari 2016 herstelwerkzaamheden uitgevoerd aan (de leiding van) de ketel. De herstelwerkzaamheden in de slaapkamer zijn uitgevoerd medio januari Twee gipsplaten van het plafond zijn vervangen. Dit is een gebrek in categorie C, nummer V1 Pagina 2 van 5

3 Schimmelvorming in de woonkamer In de woonkamer is op het binnenspouwblad (zijgevel) sprake van vocht- en schimmelplekken over een lengte van ca. 2,5m en tot op een hoogte variërend van 0,50m tot 1m vanaf de vloer (totale oppervlakte ca. 2 m2). De vochtklachten concentreren zich alleen op het rechterdeel van de wand aan de voorzijde van de woning. Dit is een gebrek in categorie C, nummer V1. Vocht- en schimmelvorning in de kelder. In de kelder is sprake van ernstige vocht- en schimmelvorming over een oppervlakte van ca. 0,75m2. De door vocht en schimmel aangetaste wand grenst aan een put waarin de watermeter zich bevindt. Dit is een gebrek in categorie C, nummer V2. Zaaknummer Deze gebreken zijn hersteld in juni De Huurcommissie is van oordeel dat de andere gebreken in de woonruimte nog niet zo ernstig zijn dat de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd kan worden. De Huurcommissie merkt hierbij met betrekking tot de klacht over de schutting op dat als het niet onderling geregeld is, de verhuurder verantwoordelijk is voor het onderhoud van de schutting of de schutting moet weghalen voordat er nieuwe huurders komen. Bij gebreken in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de maximale huurprijs. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 40% van de geldende huurprijs van 583,16. De huurder betaalt dus 233,26 per maand Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 12 februari Dat is na de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek voor het eerst op 6 mei 2016 bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat in tot zes maanden voorafgaande aan de datum waarop de Huurcommissie het verzoek van de huurder heeft ontvangen. De verlaging gaat daarom in op 1 september De gebreken zijn hersteld in juni Vanaf 1 juli 2016 moet de huurder weer de huurprijs van 583,16 betalen. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval had de woonruimte op 1 september 2015 een gebrek dat ernstig is en het woongenot schaadt. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. Pagina 3 van 5

4 IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 september 2015 de volgende ernstige gebreken: Lekkage in de slaapkamer De verhuurder heeft geconstateerd dat de leiding van de condensafvoer van de cv ketel welke op de zolder is gesitueerd verstopt zat. Hierdoor vond lekkage plaats naar de ondergelegen slaapkamer. Het plafond was aangetast door lekkage. De verhuurder heeft begin januari 2016 herstelwerkzaamheden uitgevoerd aan (de leiding van) de ketel. De herstelwerkzaamheden in de slaapkamer zijn uitgevoerd medio januari Twee gipsplaten van het plafond zijn vervangen. Dit is een gebrek in categorie C, nummer V1 Schimmelvorming in de woonkamer In de woonkamer is op het binnenspouwblad (zijgevel) sprake van vocht- en schimmelplekken over een lengte van ca. 2,5m en tot op een hoogte variërend van 0,50m tot 1m vanaf de vloer (totale oppervlakte ca. 2 m2). De vochtklachten concentreren zich alleen op het rechterdeel van de wand aan de voorzijde van de woning. Dit is een gebrek in categorie C, nummer V1. Vocht- en schimmelvorning in de kelder. In de kelder is sprake van ernstige vocht- en schimmelvorming over een oppervlakte van ca. 0,75m2. De door vocht en schimmel aangetaste wand grenst aan een put waarin de watermeter zich bevindt. Dit is een gebrek in categorie C, nummer V2. De gebreken zijn hersteld in juni De geldende huurprijs van 583,16 wordt van 1 september 2015 tot 1 juni 2016 verlaagd tot 233,26 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Pagina 4 van 5

5 Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. ENSCHEDE, De Huurcommissie, mr. J.A.M. Schuurbiers Ir A.H.G. Rouwers MRE en C.C.M. Hamers M.Sc. Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5