uitspraak van de Huurcommissie

Transcriptie

1 uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Aelbrechtskade 152 B JK ROTTERDAM Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Naam: [xxx] Hierna te noemen: huurder Gemachtigde: [xxx] Wederpartij Naam: [xxx] Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De huurprijs van 616,60 per maand wordt vanaf 1 januari 2013 tijdelijk verlaagd tot 156,82 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 8 februari 2013 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken. Op 10 december 2012 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 2 april 2013 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Pagina 1 van 5

2 II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: Ik ga akkoord met de puntentelling. Het plafond in de badkamer is geverfd. Er is geen rooster in de deur. Er is vandaag weer schimmel te zien op het plafond, de tegels en de deurpost. Het plafond brokkelt af als ik het schoonmaak. Er is vochtdoorslag naar de gang. Er is geen toevoer van verse lucht. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De tijdelijke verlaging gaat uit van de maximale huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie in deze procedure ook het puntenaantal van de woonruimte en de bijbehorende maximale huurprijs vast. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 januari Op die datum was de huurprijs 616,60 per maand. Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek en de verklaringen op de zitting heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie een ernstig gebrek: De badkamer is voorzien van een mechanische ventilatie. Het wandtegelwerk is tot aan het plafond. Op het wandtegelwerk was tijdens het onderzoek schimmel aanwezig, waarschijnlijk veroorzaakt door onvoldoende mechanische ventilatie. Rondom de badkamer is ter plaatse van de aansluiting plafond/wandtegelwerk een zwarte schimmelrand aanwezig (ca 25 cm breed). De verhuurder heeft het plafond van de badkamer behandeld. De huurder heeft ter zitting aangegeven dat de schimmel terugkomt en er ook sprake is van vochtdoorslag naar de gang. Naar aanleiding van de verklaring van huurder ter zitting, heeft de commissie besloten een nader onderzoek in de woonruimte in te stellen om vast te kunnen stellen aan de hand van een debietmeting of de mechanische ventilatie naar behoren functioneert of niet. Op 18 juli 2013 is een rapporteur langs geweest in de woonruimte om een debietmeting te doen. Pagina 2 van 5

3 De rapporteur heeft verklaard dat de meting niet goed kon plaats vinden, omdat de meter niet goed aan te sluiten was op het afvoerkanaal in de badkamer. De rapporteur heeft daarom besloten ook een rookproef te doen. De rapporteur merkt hierbij op dat er geen beluchting aanwezig is in de badkamer. Er is ook geen rooster in de badkamerdeur aangebracht of een spleet onder de deur aangebracht. Er is wat speling aan de bovenkant van de deur, maar dat komt omdat deze niet goed sluit. De rapporteur constateert op grond van zowel de debietmeting als de rookproef met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid dat de mechanische ventilatie niet voldoet aan de minimaal gestelde eisen van lucht toevoer en - afvoer. Deze minimale eisen zijn: een minimale luchttoevoer en - afvoer van 14 liter per seconde. Luchtafvoer direct naar buiten. Gelet op het rapport van nader onderzoek heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie het volgende ernstige gebrek: Er is onvoldoende mogelijkheid tot ventilatie van de badruimte, waardoor ernstige stank- en/of vochtoverlast ontstaat. Het voegwerk van de wandtegels is beschimmeld ter plaatse van het ventilatierooster en het voegwerk van de wandtegels op de aangebrachte voorzetwand voor de onverwarmde woningscheidende wand is beschimmeld. Dit is een gebrek in categorie C, nummer 1. Bij een gebrek in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de maximale huurprijs. Maximale huurprijs In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 85 punten. De huurder en de verhuurder hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 1 januari 2013 vast op 85 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van 392,04 per maand. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 40% van 392,04 (maximale huurprijs). De huurder betaalt dus 156,82 per maand Pagina 3 van 5

4 Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 8 februari Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De huurder heeft op 10 december 2012 de gebreken bij de verhuurder gemeld. De verlaging gaat daarom in op 1 januari De commissie is van oordeel dat de verhuurder de mechanische ventilatie moet nazien en daarnaast maatregelen moet treffen voor de toevoer van verse lucht. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, een gebrek is hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Welke partij betaalt de leges? De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval had de woonruimte op 1 januari 2013 een gebrek dat ernstig is en het woongenot schaadt. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag? Een rechtspersoon betaalt 450,00 leges. Een huurder en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00 leges. De verhuurder is een rechtspersoon en moet dus 450,00 betalen. Zaaknummer Pagina 4 van 5

5 IV Beslissing Er is onvoldoende mogelijkheid tot ventilatie van de badruimte, waardoor ernstige stank- en/of vochtoverlast ontstaat. Het voegwerk van de wandtegels is beschimmeld ter plaatse van het ventilatierooster en het voegwerk van de wandtegels op de aangebrachte voorzetwand voor de onverwarmde woningscheidende wand is beschimmeld. Dit is een gebrek in categorie C, nummer 1 Het puntenaantal van de woonruimte is 85. De huurprijs van 616,60 die geldt op 1 januari 2013 wordt verlaagd tot 156,82 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Kosten De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. ROTTERDAM, De Huurcommissie, mr. C.S. van Damme C.F. Mol en M.P.C. Kaptein Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5