Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Houtmankade 35 HS 1013 MR AMSTERDAM Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker [xxx] Hierna te noemen: huurder Wederpartij [xxx] (niet aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De huurprijs van 679,56 per maand wordt vanaf 1 januari 2015 tijdelijk verlaagd tot 271,82 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 26 maart 2015 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken. Op 15 december 2014 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 4 juni 2015 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Pagina 1 van 5

2 Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring van de huurders: Het rapport geeft een goed beeld; Naar onze mening is er in de grote slaapkamer geen sprake van geringe schimmelvorming maar van ernstige; Vanaf Pasen 2014 tot januari 2015 was alleen de binnenmuur nog aanwezig van de achtergevel. Maandenlang had de regen vrij spel. Er is dus geen sprake van uitsluitend oppervlaktecondensatie door onvoldoende ventilatie. Wel van neerslaande condensatie vanuit de badkamer op de koude muur in combinatie met doorslaand vocht; In de badkamer is geen mogelijkheid tot natuurlijk ventileren. Er is wel mechanische ventilatie maar een afvoer naar buiten ontbreekt. Dat kon rapporteur niet constateren omdat daarvoor het plafond er uit moet. Toen later een monteur in de woning was die het plafond moest openen, zagen we dat. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren, kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 januari Op die datum was de huurprijs 679,56 per maand. Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek, huurders verklaring op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen, heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie ernstige gebreken: 1. Er bevinden zich ernstige vocht- en schimmelsporen op het behang boven de plint (rechter zijmuur voorzien van een voorzetwand) in de kinderslaapkamer over een oppervlakte van ca. 40 x 50 centimeter (0,20 m²), hetgeen vermoedelijk wordt veroorzaakt door optrekkend vocht. Dit vocht is tevens ook zichtbaar op dezelfde muur in het gemeenschappelijk trappenhuis op de begane grond. Tijdens het onderzoek zijn ter plaatse van de vocht- en/of schimmelplek diverse metingen met de vochtmeter (Testo 606) uitgevoerd. Uit deze meting is gebleken dat het steenachtige constructiedeel als zeer vochtig tot nat gekwalificeerd moet worden. Dit is een gebrek in categorie C (nummer CV1); 2. Er bevinden zich ernstige vochtsporen op de muur in de vaste kast onder de trap in de woonkamer/keuken over een oppervlakte van ca. 140 x 57 (0,80 m²) en 75 x 35 cm (0,26 m²), hetgeen vermoedelijk wordt veroorzaakt door optrekkend vocht. Dit vocht is tevens ook zichtbaar op dezelfde muur in het gemeenschappelijk trappenhuis op de begane grond. Tijdens het onderzoek zijn Pagina 2 van 5

3 ter plaatse van de vocht- en/of schimmelplek diverse metingen met de steenachtige constructiedeel als zeer vochtig tot nat gekwalificeerd moet worden. Tevens is door de langdurige vochtinwerking het stucwerk op de muur in de vaste kast vergaan over een oppervlakte van ca. 1 m². Dit is een gebrek in categorie C (nummer CV1); 3. Er bevinden zich schimmelsporen op de voorzetwand (muur) in de slaapkamer aan de achtergevel over een oppervlakte van ca. 40 x 10 centimeter (0,04 m²), 50 x 5 centimeter (0,03 m²), 20 x 10 centimeter (0,02 m²) en 30 x 5 centimeter (0,02 m²). De slaapkamer is voorzien van twee valkramen voorzien van isolatieglas. In de slaapkamer bevindt zich ook de inpandige badkamer. Deze badkamer is voorzien van een ventilatiekanaal. Tijdens het onderzoek trok het ventilatiekanaal voldoende, vermoedelijk zal er ook enige condensatie vanuit de badkamer naar de slaapkamer trekken. Tijdens het onderzoek zijn ter plaatse van de vocht- en/of schimmelplek diverse metingen met de steenachtige constructiedeel als droog gekwalificeerd moet worden. Rapporteur heeft dit gebrek niet gekwalificeerd als ernstig het woongenot schadend. Bij de mondelinge behandeling is echter gebleken dat gedurende ongeveer 9 maanden het buitenblad van de achtergevel ontbrak. Verhuurder heeft dat laten verwijderen. Er was van april 2014 tot februari 2015 (de buitengevel is in januari 2015 hersteld) sprake van een technisch gebrek aan de constructie. Regen had gedurende deze periode vrij spel. Verder is overtuigend verklaard dat de mechanische ventilatie in de badkamer geen uitgang naar buiten heeft. Vanuit de badkamer ontsnappend vocht zal neerslaan op de buitenmuur. De combinatie van het technische gebrek aan de achtergevel en onvoldoende mogelijkheid tot ventilatie van de badkamer, heeft ernstige schimmelvorming tot gevolg gehad. Het technische gebrek van de achtergevel is intussen opgeheven zodat nu sprake is van gevolgschade. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer C8). Bij gebreken in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 40% van de geldende huurprijs van 679,56. De huurder betaalt dus 271,82 per maand. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 26 maart Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder de gebreken bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat daarom in op 1 januari De huurverlaging geldt totdat alle gebreken zijn hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat alle gebreken zijn hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 679,56 betalen. Zolang de gebreken niet allemaal zijn hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Omdat de huurverlaging ingaat per 1 januari 2015 is het huurverhogingsvoorstel dat verhuurder deed om per 1 januari 2015 de huurprijs te verhogen tot 706,74 niet redelijk. Pagina 3 van 5

4 Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, de gebreken zijn hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte gebreken die ernstig zijn en het woongenot schaden. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 januari 2015 de volgende ernstige gebreken: 1. Er bevinden zich ernstige vocht- en schimmelsporen op het behang boven de plint (rechter zijmuur voorzien van een voorzetwand) in de kinderslaapkamer over een oppervlakte van ca. 40 x 50 centimeter (0,20 m²), hetgeen vermoedelijk wordt veroorzaakt door optrekkend vocht. Dit vocht is tevens ook zichtbaar op dezelfde muur in het gemeenschappelijk trappenhuis op de begane grond. Tijdens het onderzoek zijn ter plaatse van de vocht- en/of schimmelplek diverse metingen met de vochtmeter (Testo 606) uitgevoerd. Uit deze meting is gebleken dat het steenachtige constructiedeel als zeer vochtig tot nat gekwalificeerd moet worden. Dit is een gebrek in categorie C (nummer CV1); 2. Er bevinden zich ernstige vochtsporen op de muur in de vaste kast onder de trap in de woonkamer/keuken over een oppervlakte van ca. 140 x 57 (0,80 m²) en 75 x 35 cm (0,26 m²), hetgeen vermoedelijk wordt veroorzaakt door optrekkend vocht. Dit vocht is tevens ook zichtbaar op dezelfde muur in het gemeenschappelijk trappenhuis op de begane grond. Tijdens het onderzoek zijn ter plaatse van de vocht- en/of schimmelplek diverse metingen met de steenachtige constructiedeel als zeer vochtig tot nat gekwalificeerd moet worden. Tevens is door de langdurige vochtinwerking het stucwerk op de muur in de vaste kast vergaan over een oppervlakte van ca. 1 m². Dit is een gebrek in categorie C (nummer CV1); 3. Er bevinden zich schimmelsporen op de voorzetwand (muur) in de slaapkamer aan de achtergevel over een oppervlakte van ca. 40 x 10 centimeter (0,04 m²), 50 x 5 centimeter (0,03 m²), 20 x 10 centimeter (0,02 m²) en 30 x 5 centimeter (0,02 m²). De slaapkamer is voorzien van twee valkramen voorzien van isolatieglas. In de slaapkamer bevindt zich ook de inpandige badkamer. Deze badkamer is voorzien van een ventilatiekanaal. Tijdens het onderzoek trok het ventilatiekanaal voldoende, vermoedelijk zal er ook enige condensatie vanuit de badkamer naar de slaapkamer trekken. Tijdens het onderzoek zijn ter plaatse van de vochten/of schimmelplek diverse metingen met de vochtmeter (Testo 606) uitgevoerd. Uit deze meting is gebleken dat het steenachtige constructiedeel als droog gekwalificeerd moet worden. Rapporteur heeft dit gebrek niet gekwalificeerd als ernstig het woongenot schadend. Bij de mondelinge behandeling is echter gebleken dat gedurende ongeveer 9 Pagina 4 van 5

5 maanden het buitenblad van de achtergevel ontbrak. Verhuurder heeft dat laten verwijderen. Er was van april 2014 tot februari 2015 (de buitengevel is in januari 2015 hersteld) sprake van een technisch gebrek aan de constructie. Regen had gedurende deze periode vrij spel. Verder is overtuigend verklaard dat de mechanische ventilatie in de badkamer geen uitgang naar buiten heeft. Vanuit de badkamer ontsnappend vocht zal neerslaan op de buitenmuur. De combinatie van het technische gebrek aan de achtergevel en onvoldoende mogelijkheid tot ventilatie van de badkamer, heeft ernstige schimmelvorming tot gevolg gehad. Het technische gebrek van de achtergevel is intussen opgeheven zodat nu sprake is van gevolgschade. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer C8). Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. AMSTERDAM, De Huurcommissie, mr. C.S. van Damme P.L.M. Brugman en mr. L.A. van den Broeke Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5