uitspraak van de Huurcommissie

Transcriptie

1 uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Tussen Meer DW AMSTERDAM Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Naam: [xxx] (aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: huurder Wederpartij Naam: [xxx] Hierna te noemen: verhuurder Gemachtigde: [xxx] (aanwezig op de zitting) Kern van de uitspraak De huurprijs van 476,92 per maand wordt vanaf 1 juli 2013 tijdelijk verlaagd tot 423,78 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 14 augustus 2013 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken. Op 6 juni 2013 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 18 november 2013 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Pagina 1 van 5

2 II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: Ik ga akkoord met de puntentelling; Wij wonen hier sinds De klachten zijn al drie jaar aanwezig, maar het is steeds erger geworden; Het rooster van het ventilatiekanaal hebben wij niet schoongemaakt. Dat heeft verhuurder nooit aan ons doorgegeven om te doen. Er is een servicedienst voor dergelijke zaken. Wij hebben vaak gebeld over de schimmel en hebben alleen een spuit gekregen om de schimmel aan te pakken; In de slaapkamer zijn geen roosters in de ramen. Het raam kan op een haakje. Er zit verwarming in deze ruimte. Er slaapt hier één persoon; De schimmel moet eerst een keer helemaal weg. De woningen hebben een collectieve verwarmingsinstallatie, dus er is altijd wat warmte via de verwarmingsbuizen; Ik verwacht dat verhuurder de zwarte schimmel weghaalt. Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder: Ik ga akkoord met de puntentelling; De schimmel is oppervlakkig, je kunt het zo wegvegen; Het ventilatierooster in de douche is vervuild, er had een nieuw rooster op gemoeten; Het is een natuurlijk ventilatiekanaal en trekt wel, maar minimaal, maar dat is altijd zo met natuurlijke ventilatie; Ik zal een nieuw rooster voor het ventilatiekanaal laten plaatsen door onze service afdeling; In de slaapkamer is ventilatie door middel van een klapraam; Er wordt niet voldoende gestookt en ten tijde van het onderzoek was het wel vrij koud; Op dit moment is het een kwestie van bij elkaar schrapen van geld en de ergste complexen zijn het eerst aan de beurt; Met de rapporteur erbij is aan de huurders voorlichting gegeven over stoken en ventileren; Huurders kunnen dagelijks bellen met ons. Het is beter om te bellen, dan kan gelijk een afspraak worden gemaakt. Pagina 2 van 5

3 III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De tijdelijke verlaging gaat uit van de maximale huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie in deze procedure ook het puntenaantal van de woonruimte en de bijbehorende maximale huurprijs vast. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 30 juni Op die datum was de huurprijs 476,92 per maand. Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en navraag bij de rapporteur, is de commissie van oordeel dat in de woonruimte sprake is van een combinatie van bewonersgedrag (onvoldoende ventileren en stoken) en een thermisch gebrek (koudebrug bij plafondplaat in de slaapkamer). De commissie merkt hierbij op dat vanwege de bouw van de woning extra zorg nodig is qua stoken en ventileren. Verhuurder heeft ter zitting toegezegd een nieuw rooster (voor het ventilatiekanaal) te plaatsen en extra aandacht aan de voorlichting te zullen besteden, wellicht in onderling overleg met het Huurteam. De commissie is daarom van oordeel dat de woonruimte de volgende ernstige gebreken vertoont: Op het plafond en de wanden van de badkamer is over een oppervlakte van meer dan 1 m 2 schimmelvorming te zien. De inpandige badkamer is voorzien van een natuurlijk trekkend ventilatiekanaal. De trek bij de ventilatieopening is minimaal. Er is wel een rooster in de deur aanwezig voor de toevoer van lucht. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer Nb3). Het plafond en de muur in de slaapkamer vertoont over een oppervlakte van 0,75 m 2 schimmelvorming als gevolg van het optreden van oppervlaktecondensatie. De plafondplaat loopt door naar het balkon en vorm een koudebrug. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer V1); In de woonkamer is op het plafond schimmelvorming te zien over een oppervlakte van 0,75 m 2. De schimmelvorming is een gevolg van oppervlaktecondensatie. Het plafond loopt door naar de buitengesitueerde balkonplaat. Er is sprake van een koudebrug. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer V1). De andere gebreken in de woonruimte zijn niet zo ernstig dat de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd kan worden. Bij gebreken in de categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de maximale huurprijs. In deze situatie (combinatie bewonersgedrag en thermisch gebrek) vindt de Huurcommissie een verlaging tot 60% redelijk. Pagina 3 van 5

4 Maximale huurprijs In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 144 punten. De huurder en de verhuurder hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 1 juli 2013 vast op 144 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van 706,30 per maand. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 60% van 706,30 (maximale huurprijs). De huurder betaalt dus 423,78 per maand. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 14 augustus Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder de gebreken bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat daarom in op 1 juli De huurverlaging geldt totdat alle gebreken zijn hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat alle gebreken zijn hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 476,92 betalen. Zolang de gebreken niet allemaal zijn hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Een eventueel per 1 juli 2013 aangezegde huurverhoging kan dan ook (nog) geen doorgang vinden. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, de gebreken zijn hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Welke partij betaalt de leges? De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte gebreken die ernstig zijn en het woongenot schaden. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag? Een rechtspersoon betaalt 450,00 leges. Een huurder en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00 leges. De verhuurder is een rechtspersoon en moet dus 450,00 betalen. Pagina 4 van 5

5 IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 juli 2013 de volgende ernstige gebreken: - Op het plafond en de wanden van de badkamer is over een oppervlakte van meer dan 1 m 2 schimmelvorming te zien. De inpandige badkamer is voorzien van een natuurlijk trekkend ventilatiekanaal. De trek bij de ventilatieopening is minimaal. Er is wel een rooster in de deur aanwezig voor de toevoer van lucht. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer Nb3). - Het plafond en de muur in de slaapkamer vertoont over een oppervlakte van 0,75 m 2 schimmelvorming als gevolg van het optreden van oppervlaktecondensatie. De plafondplaat loopt door naar het balkon en vorm een koudebrug. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer V1); - In de woonkamer is op het plafond schimmelvorming te zien over een oppervlakte van 0,75 m 2. De schimmelvorming is een gevolg van oppervlaktecondensatie. Het plafond loopt door naar de buitengesitueerde balkonplaat. Er is sprake van een koudebrug. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer V1). Het puntenaantal van de woonruimte is 144; De huurprijs van 476,92 per maand die geldt op 30 juni 2013 wordt vanaf 1 juli 2013 tijdelijk verlaagd tot 423,78 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Kosten De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. AMSTERDAM, De Huurcommissie, mr. C.S. van Damme Zittingsvoorzitter P.L.M. Brugman en M.J. Hessels Zittingsleden Pagina 5 van 5