uitspraak van de Huurcommissie

Transcriptie

1 uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Louweshoek DM AMSTERDAM Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker [xxx] Hierna te noemen: huurder Wederpartij [xxx] (niet aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De huurprijs van 454,49 per maand wordt vanaf 1 januari 2013 tijdelijk verlaagd tot 215,22 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 10 april 2013 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken. Op 20 december 2012 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 5 juli 2013 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Pagina 1 van 5

2 Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. De verhuurder heeft schriftelijk laten weten dat hij niet bij de zitting aanwezig zal zijn. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: - er is nog steeds sprake van schimmel in de doucheruimte. Er is niets aan gedaan door verhuurder. - de mechanische ventilatie heeft nooit goed gewerkt. Medio april 2013 is de ventilatie hersteld. - er is sprake van overlast van kookluchtjes en dergelijke. - het betreft een collectieve mechanische ventilatie. Ik hoef niet zelf een knop om te draaien om de ventilatie aan te zetten. - er is sprake van rioollucht in de woning. - ook is er overlast van ongedierte, zoals zilvervisjes en muizen. - het is een erg koude woning. - er is sprake van tochtoverlast bij de deur naar de tuin. - regelmatig branden er lampen door. De oorzaak daarvan is niet bekend. - ik ga akkoord met 114 punten. - ik betaal 588,00 per maand inclusief servicekosten III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De tijdelijke verlaging gaat uit van de maximale huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie in deze procedure ook het puntenaantal van de woonruimte en de bijbehorende maximale huurprijs vast. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 31 december Op die datum was de huurprijs 454,49 per maand. Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen, heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie een ernstig gebrek: - er bevinden zich droge oppervlakkige schimmelplekken op het plafond van de badkamer, over een oppervlakte van 107 x 186 cm¹ (opp. 1,99 m²). Schimmelvorming is veroorzaakt doordat de mechanische ventilatie voor een onbekende periode buiten werking is geweest, waardoor het in woning geproduceerd vocht onvoldoende kon worden afgevoerd. De badkamer is onverwarmd en onder de deur is een kier als overstroomvoorziening voor de toevoer. Dit is een gebrek in categorie C (nummer C8). Bij een gebrek in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de maximale huurprijs. Pagina 2 van 5

3 Maximale huurprijs In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 114 punten. De huurder en de verhuurder hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 1 januari 2013 vast op 114 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van 538,04 per maand. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 40% van 538,04 (maximale huurprijs). De huurder betaalt dus 215,22 per maand. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 10 april Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat dus in op 1 januari De huurverlaging geldt totdat het gebrek is hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 454,49 per maand betalen. Zolang het gebrek niet is hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, een gebrek is hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. De andere gebreken in de woonruimte zijn niet zo ernstig dat de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd kan worden. De commissie adviseert de verhuurder wel de overige in de rapportage onder IIa aangegeven gebreken en/of tekortkomingen op te heffen. Uit het onderzoek ter plaatse blijkt dat verhuurder medio maart 2013 aan een deel van de klachten van huurder is tegemoetgekomen. Dit betreft met name het plaatsen van een nieuw aanrechtblad met spoelbak en eenhands bedieningkraan en het afkitten van de aansluiting op het tegelwerk. In huurders klacht over de elektrische voorzieningen ziet de commissie geen aanleiding een tijdelijke huurverlaging toe te staan. Niet is gebleken dat de installatie is afgekeurd. Door het energiebedrijf wordt nog gewoon stroom geleverd. De huurder klaagt voorts over de aanwezigheid van ongedierte in zijn woonruimte. De huurder stelt last te hebben van zilvervisjes en muizen. In de aanwezigheid van ongedierte ziet de commissie onvoldoende aanleiding een tijdelijke huurverlaging toe te staan. Goed huurderschap vereist, dat de huurder zelf ongedierte bestrijdt. Het tegengaan van ongedierte behoort alleen dàn niet tot de verplichting van de huurder, indien bestrijding hiervan niet in het vermogen van de huurder ligt of duidelijk aanwijsbare bouwtechnische of bouwfysische gebreken de oorzaak zijn van de ongedierteplaag. Ongedierte kan niet door de huurder worden bestreden, indien een ongedierteplaag zich niet beperkt tot de woning van de huurder en wegens verspreiding over andere woningen niet geïsoleerd kan worden bestreden. Pagina 3 van 5

4 Van bouwtechnische of bouwfysische gebreken kan sprake zijn indien in de woonruimte een binnenklimaat heerst, waarin ongedierte zich bovenmatig ontwikkelt. Dikwijls zal hierbij sprake zijn van een (te) droog of vochtig binnenklimaat. Tevens moet zijn voldaan aan de voorwaarde, dat door het optreden van ongedierte het woongenot in ernstige mate wordt geschaad. Naar het oordeel van de commissie is niet vast komen staan, dat aan een of meerdere van bovengenoemde voorwaarden is voldaan. Welke partij betaalt de leges? De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte een gebrek dat ernstig is en het woongenot schaadt. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag? Een rechtspersoon betaalt 450,00 leges. Een huurder en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00 leges. De verhuurder is een rechtspersoon en moet dus 450,00 betalen. IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 januari 2013 het volgende ernstige gebrek: - er bevinden zich droge oppervlakkige schimmelplekken op het plafond van de badkamer, over een oppervlakte van 107 x 186 cm¹ (opp. 1,99 m²). Schimmelvorming is veroorzaakt doordat de mechanische ventilatie voor een onbekende periode buiten werking is geweest, waardoor het in woning geproduceerd vocht onvoldoende kon worden afgevoerd. De badkamer is onverwarmd en onder de deur is een kier als overstroomvoorziening voor de toevoer. Dit is een gebrek in categorie C (nummer C8). het puntenaantal van de woonruimte is 114 punten. De huurprijs van 454,49 per maand die geldt op 31 december 2012 wordt vanaf 1 januari 2013 tijdelijk verlaagd tot 215,22 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Kosten De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. AMSTERDAM, De Huurcommissie, Pagina 4 van 5

5 mr. J.H. Bloksma A.M. Kersten en T.H. Coehoorn Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5