Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Koolzaadveld ST BEUNINGEN GLD Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De huurprijs van 412,07 per maand wordt vanaf 1 december 2014 tijdelijk verlaagd tot 329,66 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 19 januari 2015 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken. Op 24 november 2014 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 24 maart 2015 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. COUGB ENV II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Pagina 1 van 5

2 Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring van de huurder: Het rapport is akkoord; Het probleem was er al vóór dat er dubbel glas is geplaatst; De mechanische ventilatie werkt continu en verder ventileren we ook volgens voorschrift. De deur hebben we al op alle standen geprobeerd open te zetten maar ook dat helpt niet. We maken niet na elke keer gedoucht te hebben de douche droog; We hebben de schimmel al eens verwijderd maar het komt gewoon weer terug; Mogelijk is het plaatsen van een extra ventilatievoorziening voor alleen de douche een oplossing. Korte samenvatting verklaring van gemachtigde van de verhuurder: Ik ben wel akkoord met de rapportage maar niet met een huurverlaging want de mechanische ventilatie werkt goed; Het gaat om een inpandige badkamer. Twee jaar geleden is er dubbel glas aangebracht in woon- en slaapkamer. In de ramen is Dauerlüftung aanwezig. Gelet op alle omstandigheden lijkt ons dat de schimmelvorming het gevolg is van bewonersgedrag. Zeker weten doen we dat niet; Het is niet ons standaard beleid om extra ventilatievoorzieningen voor de douche aan te brengen. Misschien dat de uitspraak van de Huurcommissie reden is om daar nog eens over na te denken. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 december Op die datum was de huurprijs 412,07 per maand. COUGB ENV Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek heeft de woning een ernstig gebrek. Huurder heeft gedurende de mondelinge behandeling uitgelegd hoe er van de douche gebruik wordt gemaakt. Er wordt alles aan gedaan om zo optimaal mogelijk te ventileren maar toch blijft zich schimmel vormen. Volgens gemachtigde van verhuurder wordt de schimmelvorming niet veroorzaakt door een bouwkundig gebrek. De enige oorzaak die gemachtigde kan bedenken is bewonersgedrag, met andere woorden onvoldoende ventileren. Dat acht de commissie, gelet op hetgeen is verklaard, echter niet aannemelijk. Dat de doucheruimte niet na elke keer dat er is gedoucht wordt droog gemaakt is huurder kwalijk te nemen, maar kan niet de oorzaak zijn van de door rapporteur waargenomen schimmelvorming. Pagina 2 van 5

3 Voor het overige heeft huurder overtuigend verklaard dat er alles aan wordt gedaan om adequaat te ventileren. Naar het oordeel van de commissie kan de schimmelvorming dan ook uitsluitend worden veroorzaakt door onvoldoende afzuiging door de mechanische ventilatie. Het moge dan uit rapporteurs meting blijken dat de capaciteit van de mechanische ventilatie voldoet aan de norm maar dat neemt niet weg dat dit onvoldoende is om in deze situatie schimmelvorming te voorkomen. Zeker nu is gebleken dat de ventilatie niet tijdelijk op een hogere stand kan worden gezet. De commissie meent dat hier het aanbrengen van een extra ventilatievoorziening voor enkel de doucheruimte de enige oplossing is voor het probleem. Gelet op een en ander heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie het volgende ernstige gebrek: Op het plafond en op de wand van de inpandige doucheruimte met mechanische ventilatie is sprake van ernstige schimmelvorming over een oppervlakte van ca. 2 m 2. De verhuurder heeft een rooster in de deur van de doucheruimte aangebracht in het voorjaar van Ook is door de verhuurder een schimmeldodend middel aan huurster gegeven. Huurster heeft aan de rapporteur verklaard dat twee maanden geleden voor het laatst alle schimmel is weggehaald, maar dat de schimmelvorming al snel weer terug kwam. Dit is een gebrek in categorie C (nummer CNb3). Bij een gebrek in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs. In deze situatie vindt de Huurcommissie een tijdelijke verlaging tot 80% van de geldende huurprijs redelijk. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 80% van de geldende huurprijs van 412,07. De huurder betaalt dus 329,66 per maand. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 19 januari Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat dus in op 1 december De huurverlaging geldt totdat het gebrek is hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 412,07 betalen. Zolang het gebrek niet is hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, het gebrek is hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen daarover een uitspraak te doen. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte een gebrek dat ernstig is en het woongenot schaadt. De Pagina 3 van 5

4 Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 december 2014 het volgende ernstige gebrek: Op het plafond en op de wand van de doucheruimte is sprake van ernstige schimmelvorming over een oppervlakte van ca. 2 m 2. De verhuurder heeft een rooster in de deur van de doucheruimte aangebracht in het voorjaar van Ook is door de verhuurder een schimmeldodend middel aan huurster gegeven. Huurster heeft aan de rapporteur verklaard dat twee maanden geleden voor het laatst alle schimmel is weggehaald, maar dat de schimmelvorming al snel weer terug kwam. Het betreft een inpandige doucheruimte met (centrale) verwarming. Er is sprake van een mechanische ventilatie. De ventilatie is continu aan maar kan niet door de huurster worden geregeld. De geldende huurprijs van 412,07 wordt vanaf 1 december 2014 tijdelijk verlaagd tot 329,66 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Pagina 4 van 5

5 ARNHEM, De Huurcommissie, mr. J.H. Bloksma H.J. Kok en C.C.M. Hamers M.Sc. Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5