Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Johan de Wittplantsoen GC ZUTPHEN Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De huurprijs van 545,29 per maand wordt vanaf 1 september 2014 tijdelijk verlaagd tot 218,16 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 22 augustus 2014 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken. Op 20 augustus 2014 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 11 november 2014 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. COUGB ENV Pagina 1 van 5

2 II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring van de huurder: Ik overleg nog de laatste stukken van de artsen waar ik bij in behandeling ben. De klachten zijn volgens mij alleen maar te wijten aan het klimaat in de woning. Zelf doe ik er alles aan om de situatie zo optimaal mogelijk te houden. Ik ventileer zo goed als het kan met de aanwezige voorzieningen; Het rapport geeft een goed beeld van de situatie; Vanaf de zolder kun je gewoon door het dak naar buiten kijken. Daarvan overleggen we foto's. Ook van wat verhuurder een haarscheur noemt; De vlizotrap is gevaarlijk. Als je die neer wilt laten schiet hij uit de ophanging en hij staat daarna niet stevig op de vloer. Ook daarvan overleggen we foto's. Dat is ook gemeld maar pas nadat we de klachten meldden die hier aan de orde zijn; Tenslotte is er ook nog een lek dubbel raam. Korte samenvatting verklaring van gemachtigden van de verhuurder: Met betrekking tot de door rapporteur waargenomen gebreken heb ik geen commentaar; Op zolder is geen sprake van een structurele lekkage. Er is een geringe dakhelling waardoor er bij ongunstige weersomstandigheden wat vocht kan binnen treden. Ik vind overigens ook wel dat de zolder goed waterdicht moet zijn al is er dan ook geen sprake van een verblijfsruimte; Ter voorkoming van vochtproblemen hebben we geen specifieke voorlichting gegeven over adequaat ventileren; We hebben nu weet van het probleem met de vlizotrap en het dubbele glas. Ik maak daarvoor een vervolgafspraak. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 september Op die datum was de huurprijs 545,29 per maand. COUGB ENV Pagina 2 van 5

3 Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen, heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie een ernstig gebrek: Huurster haalt aan dat sprake is van stankoverlast door houtrot in de slaapkamer en woonkamer. In de woonkamer zijn geen tekortkomingen geconstateerd. In de slaapkamer aan de achterzijde van de woning is de houten vloer in een hoek ter plaatse van het binnenspouwblad nat. De houten vloer zelf is niet rot. De vloer is voorzien van een vinyl vloerbedekking. De onderzijde van deze bedekking is over een oppervlakte van ca. 0,20 m 2 aangetast door schimmels. De inwendige constructie van de vloer en (over een gering oppervlak) de wanden direct grenzend aan de natte vloer is nat bevonden (Testo 616). Het gaat om een oppervlakte van totaal ca. 0,30 m 2. Er is geen kruipruimte aanwezig. Het metsel- en voegwerk van de achtergevel verkeert in goede staat. Rapporteur vermoedt dat sprake is van optrekkend vocht. Opgemerkt wordt dat de slaapkamer voldoende geventileerd kan worden middels twee bovenraampjes met uitzetijzers. Tijdens het onderzoek stond een van de raampjes open. De ramen zijn voorzien van enkele beglazing. Op de ruiten ontstaat veel condensvorming. De huurster verklaart niet te stoken in de slaapkamer door middel van de aanwezige CV radiator. Het vochtprobleem wordt hierdoor groter. Bovendien zal het aanwezige vocht op de vloer door de dampdichte vinyl vloerbedekking niet kunnen drogen. Schimmelvorming zal daardoor alleen maar toenemen. Dit is een gebrek in categorie C (nummer CV1). De Huurcommissie is van oordeel dat de andere gebreken in de woonruimte niet zo ernstig zijn dat de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd kan worden. Zaaknummer Bij een gebrek in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 40% van de geldende huurprijs van 545,29 per maand. De huurder betaalt dus 218,16 per maand. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 22 augustus Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat dus in op 1 september De huurverlaging geldt totdat het gebrek is hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 545,29 betalen. Zolang het gebrek niet is hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Pagina 3 van 5

4 Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer het gebrek is hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. De commissie merkt nog op dat zij er op vertrouwt dat verhuurder de door gemachtigden gedane toezegging met betrekking tot de ter zitting door huurder gemelde gebreken aan de vlizotrap en de lekkage van een dubbel glasraam gestand doet. Dat betekent dat verhuurder zo snel mogelijk een afspraak maakt om een en ander in ogenschouw te nemen en zonodig maatregelen treft om noodzakelijke reparaties te (laten) verrichten. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte een gebrek dat ernstig is en het woongenot schaadt. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 september 2014 het volgende ernstige gebrek: - Huurster haalt aan dat sprake is van stankoverlast door houtrot in de slaapkamer en woonkamer. In de woonkamer zijn geen tekortkomingen geconstateerd. In de slaapkamer aan de achterzijde van de woning is de houten vloer in een hoek ter plaatse van het binnenspouwblad nat. De houten vloer zelf is niet rot. De vloer is voorzien van een vinyl vloerbedekking. De onderzijde van deze bedekking is over een oppervlakte van ca. 0,20 m 2 aangetast door schimmels. De inwendige constructie van de vloer en (over een gering oppervlak) de wanden direct grenzend aan de natte vloer is nat bevonden (Testo 616). Het gaat om een oppervlakte van totaal ca. 0,30 m 2. Er is geen kruipruimte aanwezig. Het metsel- en voegwerk van de achtergevel verkeert in goede staat. Rapporteur vermoedt dat sprake is van optrekkend vocht. Opgemerkt wordt dat de slaapkamer voldoende geventileerd kan worden middels twee bovenraampjes met uitzetijzers. Tijdens het onderzoek stond een van de raampjes open. De ramen zijn voorzien van enkele beglazing. Op de ruiten ontstaat veel condensvorming. De huurster verklaart niet te stoken in de slaapkamer door middel van de aanwezige CV radiator. Het vochtprobleem wordt hierdoor groter. Bovendien zal het aanwezige vocht op de vloer door de dampdichte vinyl vloerbedekking niet kunnen drogen. Schimmelvorming zal daardoor alleen maar toenemen. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer CV1). De geldende huurprijs van 545,29 wordt vanaf 1 september 2014 tijdelijk verlaagd tot 218,16 per maand. Pagina 4 van 5

5 Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. APELDOORN, De Huurcommissie, mr. M.L. Bondrager H.J. Kok en N.A. Eeken Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5