Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Sleutelbloemstraat 32 HS 1031 AN AMSTERDAM Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De huurprijs van 402,51 per maand wordt vanaf 1 november 2013 tijdelijk verlaagd tot 245,36 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 13 februari 2014 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken. Op 15 oktober 2013 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. COUGB ENV Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 7 april 2014 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Pagina 1 van 5

2 II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: - ik heb geen opmerkingen op de puntentelling - de omschrijving van het vochtprobleem in het rapport is niet volledig. Na een nieuwe pleisterlaag is er wederom sprake van een lekkage. Het komt regelmatig terug. De druppels hangen aan de muur - waarschijnlijk is de lekkage afkomstig vanuit de gevel - de gebreken zijn niet verholpen - de afgelopen 2 maanden zijn de klachten weer verergerd. Er zijn weer bruine vlekken te zien in de keuken, de douche en de slaapkamers - deze klachten zijn ook doorgegeven aan de verhuurder, maar er wordt niets van de verhuurder vernomen Korte samenvatting verklaring verhuurder: - we hebben geen opmerkingen op de puntentelling - de gehele woning is opgeknapt en de gebreken zijn verholpen. Het is mogelijk dat er nog wat vocht aanwezig was in de muren. Er kan dan achteraf wat vochtaftreding plaatsvinden, maar inmiddels is het droog - als er weer een melding van huurder wordt ontvangen, gaan we opnieuw kijken en indien nodig aan het werk De commissie achtte zich op grond van de stukken en hetgeen ter zitting is gesteld niet voldoende geïnformeerd om tot een uitspraak te kunnen komen. De zittingvoorzitter van de Huurcommissie heeft op 24 juni 2014 een nader onderzoek in de woonruimte laten instellen. In dit nader onderzoek is het vochtprobleem nader bekeken door een bouwkundig onderzoeker. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De tijdelijke verlaging gaat uit van de maximale huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie in deze procedure ook het puntenaantal van de woonruimte en de bijbehorende maximale huurprijs vast. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak, alles wat op de zitting is besproken en het rapport van voorbereidend en nader onderzoek. COUGB ENV Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 31 oktober Op die datum was de huurprijs 402,51 per maand. Pagina 2 van 5

3 Onderhoud en gebreken Uit het nader onderzoek van 24 juni 2014 blijkt dat de woningscheidende wand in de slaapkamer, die doorloopt in de hal van huurders woning tot circa 10cm boven de plint nog steeds nat is. Het betreft een nat gedeelte met een totale lengte van circa 2,40m, waarvan 1,40m zich in de slaapkamer bevindt en circa 1m in de hal. In de slaapkamer is de toestand onveranderd en in de hal waren eveneens geen vochtsporen op de nieuw gepleisterde wand zichtbaar. De verhuurder, die gedurende het nader onderzoek aanwezig was, meldde dat onder de woning een betonnen bak zit die mogelijk niet geheel waterpas ligt. Een tijd geleden heeft er vochtdoorslag vanuit de badkamer plaatsgevonden en mogelijk is de vocht in de wand het gevolg van optrekkend vocht dat in deze bak terecht is gekomen en nog niet uitgewasemd is. Bij vochtmetingen van de scheidingswanden slaapkamer/badkamer is gebleken dat deze wanden wel als droog gekwalificeerd moeten worden. Het vermoeden bestaat dat het nog steeds om optrekkend vocht vanuit de kruipruimte gaat. Echte grote gevolgschade in de vorm van vocht of schimmelplekken is nog niet geconstateerd. Nadat het nader onderzoek en de verklaringen van partijen op zitting opnieuw in overweging zijn genomen, is de commissie van oordeel dat er geen aanleiding is om van het rapport van voorbereidend onderzoek af te wijken Gelet op het rapport van voorbereidend onderzoek, de verklaringen op de zitting en het nader onderzoek, heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie een ernstig gebrek: - Van de woningscheidende wand in de slaapkamer, is het behang aan de onderzijde door de inwerking van vocht los van de ondergrond gekomen. Onder het behang is te zien dat de pleisterlaag vochtig is en sporen heeft achtergelaten. De woningscheidende wand die vanuit de slaapkamer doorloopt in de hal is eveneens nat boven de plint. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V1). De Huurcommissie is van oordeel dat de andere gebreken in de woonruimte niet zo ernstig zijn dat de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd kan worden. Bij een gebrek in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40 % van de maximale huurprijs. Maximale huurprijs In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 126 punten. De huurder en de verhuurder hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 31 oktober 2013 vast op 126 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van 613,41 per maand. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 40 % van 613,41 (maximale huurprijs). De huurder betaalt dus 245,36 per maand. Pagina 3 van 5

4 Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 13 februari Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat dus in op 1 november De huurverlaging geldt totdat het gebrek is hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 402,51 betalen. Zolang het gebrek niet is hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, het gebrek is hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte een gebrek dat ernstig is en het woongenot schaadt. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. Pagina 4 van 5

5 IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 november 2013 het volgende ernstige gebrek: - Van de woningscheidende wand in de slaapkamer, is het behang aan de onderzijde door de inwerking van vocht los van de ondergrond gekomen. Onder het behang is te zien dat de pleisterlaag vochtig is en sporen heeft achtergelaten. De woningscheidende wand die vanuit de slaapkamer doorloopt in de hal is eveneens nat boven de plint. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V1). Het puntenaantal van de woonruimte is 126 punten. De geldende huurprijs van 402,51 wordt vanaf 1 november 2013 tijdelijk verlaagd tot 245,36 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. AMSTERDAM, De Huurcommissie, mr. C.S. van Damme drs. A.H.M.G. Engbers en G. Spermon Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5