Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Seringenpark EP AALSMEER Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De huurprijs van 461,74 per maand wordt vanaf 1 april 2016 tijdelijk verlaagd tot 184,70 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 25 april 2016 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken. Op 8 maart 2016 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 24 mei 2016 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. COUGB ENV II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Pagina 1 van 5

2 Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: De schimmel is -vrijwel direct- teruggekomen; Een Climarad zou moeten werken. Dit brengt verse lucht naar binnen en vochtige lucht naar buiten, maar het heeft niet geholpen; De schimmel is inmiddels uitgebreid naar de woonkamer; Wij wonen hier met vier personen; In de slaapkamer is een kiepraam. In de woonkamer is geen raam (althans kan niet open) maar wel een tuindeur en het rooster is altijd open. In de keuken is ook een raam. Als ik het raam niet open zet, hangt er een muffe geur in huis; Juist omdat ik een dochter heb, doe ik alles om te ventileren; De bewoners voor mij zijn door middel van een urgentie uit huis geplaatst om hetzelfde probleem; De technische staat van de woning is niet goed voor deze tijd; Tocht en schimmel zijn niet door ventilatie op te lossen, ondanks alles wat de verhuurder heeft gedaan; Ik overhandig de commissie foto's van het bed van mijn dochter. Er zit schimmel op de latten bodem. Om de twee maanden maak ik dit schoon. Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder: Er is nog één huurder met klachten, de rest van de bewoners niet; Wij hebben heel veel gedaan; Er zijn extra ventilators geplaatst, de sus-kasten zijn schoongemaakt en er is een Climarad aangebracht. Blijkbaar helpt niets; Er is mechanische ventilatie in de badkamer geplaatst. Deze werkt op basis van licht en blijft 15 minuten nadraaien; Huurder heeft de gordijnen overdag helemaal dicht. Deze moeten wel open anders is er geen circulatie; Wij willen hier gaan ontwikkelen; Ik heb geen commentaar ten aanzien van de opmerking van de commissie dat in het verslag van de informatiebijeenkomst bewoners Seringenpark 2 t/m 45 d.d. 22 september 2015 staat dat er constructiefouten zijn geconstateerd die niet met renovatie te verhelpen zijn. Dit betekent o.a. dat condens- en schimmelvorming niet kan worden aangepakt; De woning heeft geen kruipruimte; Hier is heel veel gedaan! De muren zijn geïnjecteerd en geïmpregneerd. Niets helpt. Pagina 2 van 5

3 III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 31 maart Op die datum was de huurprijs 461,74 per maand. Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen, heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie een ernstig gebrek. Er is sprake van een vochtgevoelige woning. Verhuurder heeft wel veel gedaan, maar wat hij doet, werkt niet. Ter zitting is gemachtigde van verhuurder zijn verklaring in de bewonersbijeenkomst d.d. 22 september 2015 voorgehouden en dit heeft hij niet gemotiveerd betwist. Anders dan in de vorige zaken van huurder (met kenmerken ZKN en ZKN ) is gebleken dat hier sprake is van een constructiefout. In de woonkamer is op verschillende muren schimmelvorming te zien, met een oppervlakte van 3.00 tot 4.00 m 2. In de slaapkamer is op de kopgevel langs het plafond en aan de onderzijde achter het bed schimmelvorming te zien met een oppervlakte van 2.00 m 2. In de keuken is ter hoogte van de plint onder de radiator schimmelvorming te zien over een oppervlakte van 0.30 m 2. In de badkamer is schimmelvorming te zien rondom twee lichttegels, met een oppervlakte van 0.30 m 2. De schimmelvorming is een gevolg van het optreden van condensatie. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer V3). De Huurcommissie is van oordeel dat de andere gebreken in de woonruimte niet zo ernstig zijn dat de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd kan worden. Bij een gebrek in de categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 40% van de geldende huurprijs van 461,74 per maand. De huurder betaalt dus 184,70 per maand. COUGB ENV Pagina 3 van 5

4 Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 25 april Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat dus in op 1 april De huurverlaging geldt totdat het gebrek is hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 461,74 per maand betalen. Zolang het gebrek niet is hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, een gebrek is hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte een gebrek dat ernstig is en het woongenot schaadt. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 april 2016 het volgende ernstige gebrek: - Er is sprake van ernstige schimmel- en/of vochtoverlast door condensatie van waterdamp op het plafond, wanden en/of andere delen van een tot de woonruimte behorende verblijfsruimte in de woonkamer, slaapkamer, keuken en badkamer. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer V3). De geldende huurprijs van 461,74 per maand wordt vanaf 1 april 2016 tijdelijk verlaagd tot 184,70 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Pagina 4 van 5

5 Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. AMSTERDAM, De Huurcommissie, mr. C.S. van Damme Zittingsvoorzitter mr. P. Eymaal en G. Spermon Zittingsleden Pagina 5 van 5