Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Akerkstraat 6 A KM BE GRONINGEN Hierna te noemen: de woonruimte Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De huurprijs van 281,81 per maand wordt van 1 november 2014 tot 1 april 2015 verlaagd tot 169,09 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 17 december 2014 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken. Op 30 oktober 2014 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 9 maart 2015 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Pagina 1 van 6

2 II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de huurder: Verschillende rapporteurs behandelen zaken met verschillende beschrijvingen. Deze rapporteur heeft geen ernstige gebreken vermeld, maar ik verzoek de commissie van 1 november 2014 tot heden een tijdelijke huurverlaging uit te spreken; Ik zal de in het rapport vermelde bevindingen met de commissie doorlopen: - 1) De huisbel is in maart 2015 geplaatst, er was sprake van een CRa8 gebrek, ik verwijs de commissie hiervoor naar zaaknummer ZKN ; - 2) Dit gebrek (kozijnen) is niet relevant, het is verholpen; - 3) Men trapte door de traptrede heen, er is alleen een multiplex latje overheen gedaan met een houten balkje erbij tegen de traptrede aan. Het gebrek is niet verholpen. Het is gevaarlijk om doorheen te gaan. Huurder ontwijkt die traptrede. Met name over het hoogteverschil kun je struikelen. Het had beter vervangen kunnen worden door een nieuwe trede; - 4) Er was sprake van een gat in de houten vloer, dit was binnen zes weken verholpen; - 5) Dit probleem (houtrot) is nog steeds aanwezig. Het is op zichzelf geen ernstig gebrek maar in combinatie met andere gebreken wel een C10; - 6) De toegangsdeur was niet/slecht afsluitbaar. Het is aan de commissie dit probleem te beoordelen. Het is in maart 2015 verholpen, daarvoor zat er geen slot op. De deur sloot niet goed en daarom kon je er ook niets (bijv. een hangslot) tussen krijgen; - 7) De schimmel (badkamer) is niet verwijderd. Mijns inziens is sprake van een CNb3 gebrek. Daar waar de ventilatie zat, hangen nu losse draadjes in de douche; - 8) De geluidsoverlast van de ventilatie is verholpen, maar er is geen mechanische ventilatie meer. Er is wel een raam dat open kan. Ik verzoek de commissie een C10 gebrek uit te spreken voor de geluidsoverlast. Het klonk als een helikopter die aan het opstijgen was. Wij maken elke week de douche schoon. Als de ventilatie het deed, zou er denk ik geen schimmel zijn; - 9) Deze klacht (stank) is niet geconstateerd; - 10) Het tuimelraam in het woongedeelte is niet afsluitbaar. Verhuurder heeft in november 2014 het raam laten smeren maar dat heeft niet geholpen. Het raam is niet afsluitbaar door een technisch gebrek. Het raam kan dicht maar heeft kieren waardoor het tocht. Mijns inziens is sprake van een gebrek analoog CE1 gebrek. Het gebrek heeft niets te maken met het drogen van de was eraan. Pagina 2 van 6

3 - 11) het gaat om het extra hokje waar huurder slaapt. Het is brandgevaarlijk, de wand is alleen met piepschuim afgewerkt. Er is een gipswand tegenaan geplaatst, maar er zijn nog gaten in de wand. Dit is op zich geen onderhoudsgebrek maar door tocht en muizen naar mijn mening een C10. Er is niemand van de gemeente Groningen geweest. Ik slaap hier nu niet omdat er tocht en zand doorheen waait. Ik ben ook bang voor muizen. Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder: Ik overhandig de commissie de machtiging om namens mijn moeder het woord te kunnen voeren; Ten aanzien van het gemelde gebrek onder 8) kan ik opmerken dat er sprake is van schimmel als alles potdicht blijft zitten. Volgens mij volgt er nieuwe ventilatie en was de voorgaande ventilatie niet eens zo oud; 10) Het raam wordt gebruikt om de was aan te drogen maar daar is het niet voor bedoeld; Er is sprake van een lijst met punten. Je zit in een oud pand. Een aantal zaken zijn het bespreken niet waard, een aantal wel; Dit is een kamer met zolderruimte, er zit een deurtje voor om de rotzooi achter te stallen. Een voormalig student heeft er een bed geplaatst. In overleg met mijn moeder zit er nu een gipsplaat tegen aan. Er is een paar keer getracht om een afspraak te maken om de naden dicht te smeren maar dat lukte van beide kanten niet. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren, kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De tijdelijke verlaging gaat uit van de geldende huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie in deze procedure ook het puntenaantal van de woonruimte en de bijbehorende maximale huurprijs vast. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 31 oktober Op die datum was de huurprijs 281,81 per maand. Pagina 3 van 6

4 Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek, de rapporteur is van mening dat er geen ernstige gebreken zijn, en de verklaringen op de zitting heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie een ernstig gebrek: Er is sprake van een cumulatie van meerdere gebreken en tekortkomingen die ieder afzonderlijk bezien niet, maar gezamenlijk dan wel in combinatie met elkaar wel het woongenot ernstig schaden: - de huisbel voor de vier onzelfstandige woonruimten bij de ingang van de straatdeur functioneert niet; - de toegangsdeur van de woonruimte is niet afsluitbaar; Dit is een gebrek in de categorie C (nummer 10). Dit gebrek is hersteld in maart De Huurcommissie is van oordeel dat de andere gebreken in de woonruimte niet zo ernstig zijn dat de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd kan worden. Bij gebreken in de categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de maximale huurprijs. In deze situatie vindt de Huurcommissie een tijdelijke verlaging tot 60% van de maximale huurprijs redelijk. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 60% van de geldende huurprijs van 281,81 per maand. De huurder betaalt dus 169,09 per maand Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 17 december Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat daarom in op 1 november Het gebrek is hersteld in maart Vanaf 1 april 2015 moet de huurder de huurprijs van 203,37 per maand betalen, zoals door de commissie uitgesproken bij uitspraak van, met zaaknummer ZKN Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval had de woonruimte op 1 november 2014 een gebrek dat ernstig is en het woongenot schaadt. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. Pagina 4 van 6

5 Pagina 5 van 6

6 IV Beslissing De woonruimte heeft in de periode van 1 november 2014 tot 1 april 2015 het volgende ernstige gebrek: * Er is sprake van een cumulatie van meerdere gebreken en tekortkomingen die ieder afzonderlijk bezien niet, maar gezamenlijk dan wel in combinatie met elkaar wel het woongenot ernstig schaden: - de huisbel voor de vier onzelfstandige woonruimten bij de ingang van de straatdeur functioneert niet; - de toegangsdeur van de woonruimte is niet afsluitbaar; Dit is een gebrek in de categorie C (nummer 10). De geldende huurprijs van 281,81 per maand wordt van 1 november 2014 tot en met 31 maart 2015 verlaagd tot 169,09 per maand; Per 1 april 2015 moet huurder de huurprijs van 203,37 per maand betalen, zoals door de commissie uitgesproken bij uitspraak van, met kenmerk ZKN Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 25,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. GRONINGEN, De Huurcommissie, mr. J.H. Bloksma Zittingsvoorzitter H. Oostland en M.A.J. van Veen-de Haan Zittingsleden Pagina 6 van 6